ECLI:NL:RBOVE:2023:2033

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: C/08/288003 / HA ZA 22-388 Vonnis van 31 mei 2023 in de zaak van 1de besloten vennootschap [eiser 1] B.V.,gevestigd in [plaats 1] en kantoorhoudende in [vestigingsplaats 1] , 2. de besloten vennootschap [eiser 2] B.V.,gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 2] , eisende partijen, hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen: [eisers] , advocaat: mr. A.M. Ubink, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2],beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , advocaat: mr. R.J. de Boer.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 25 oktober 2022; - de conclusie van antwoord met producties; - de akte met producties 10 en 11 van de zijde van [eisers] ; - de akte met de nieuwe productie 9 en producties 12 en 13 van de zijde van [eisers] ; - de brief van 30 maart 2023 van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met het bezwaar tegen de producties 12 en 13; - de mondelinge behandeling van 6 april 2023, waar beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. 1.2. Ten slotte heeft de rechtbank bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen. 2Inleiding 2.1. Deze zaak gaat over de verkoop van een woon- en winkelpand door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eisers] . De vraag is of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand feitelijk hebben opgeleverd in de staat waarin het pand zich bevond bij het tot stand komen van de koop en op de datum die partijen zijn overeengekomen. 2.2. De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen niet is overeengekomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de roerende zaken uit de winkelruimte zouden leveren. Wel hadden de bestanddelen van het pand geleverd moeten worden. Daarnaast is aannemelijk dat er beschadigingen aan het pand bestaan waardoor het pand in mindere staat verkeert dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. [eisers] zal in de gelegenheid worden gesteld nader toe te lichten welke bestanddelen ontbreken en welke beschadigingen aan het pand bestaan, evenals de hoogte van de schade die daardoor is ontstaan. De vordering tot betaling van de boete van € 10.000,00 wegens te late oplevering zal worden afgewezen.

3.1. [eisers] en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 10 februari 2022 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een pand aan de [adres] in [vestigingsplaats 3] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] exploiteerden in dit pand een bakkerij. Zij woonden boven de winkel. 3.2. De levering van het pand heeft plaatsgevonden op 28 februari 2022. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand zouden mogen gebruiken tot en met 31 augustus 2022. 3.3. Voor zover van belang staat in de verkoopbrochure het volgende: “Begane grond / Winkel-/bedrijfsruimte: (…) Voor het overige bestaat de begane grond, welke op dit moment in gebruik is als bakkerij, uit diverse praktische werkruimtes waarvan één toegang heeft tot de kelder, een tweetal ovens, een koelcel en een toilet. (…) Boven aangekomen treft u een ruime hal met toegang tot een extra magazijn met koeling.” 3.4. Bij de verkoopbrochure is ook een lijst met te verkopen zaken gevoegd. De lijst heeft alleen betrekking op het woongedeelte. De lijst bevat de volgende vermelding: “Voor de volgende zaken – ongeacht of ze roerend dan wel onroerend zijn – geldt dat ze soms wel en soms niet in de woning achterblijven. De lijst is bedoeld om duidelijkheid te scheppen om discussies achteraf te voorkomen. Let op! Indien er geen duidelijkheid bestaat omtrent een zaak en/of indien er geen andere afspraken zijn gemaakt over een zaak betekent dit dat de betreffende zaak wordt meegenomen door verkoper en dus niet achterblijft in de woning.” 3.5. In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, het volgende: “ artikel 1 Verkoop en koop / Eigendom Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het winkelpand met bovenwoning, ondergrond en verdere aanhorigheden: (…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, (…), zichtbare en onzichtbare gebreken en (…). 7.2. Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper ervoor in dat dat onroerende zaak bij de feitelijke levering vrij is van aanspraken tot gebruik, ongevorderd is, en behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en ontruimd is. 20.9 Staat van het verkochte / As is where is: De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt in alle opzichten ‘as is where is’ met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Het uitgangspunt ‘as is where is’ houdt in dat koper de toestand van het verkochte bij de totstandkoming van de koop (waaronder onder meer begrepen de bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke staat van het verkochte in de ruimste zin van het woord), in alle opzichten aanvaardt, behoudens expliciete garanties/verklaringen van de verkoper in deze koopovereenkomst. De koopovereenkomst dient derhalve in die context te worden uitgelegd. Ten aanzien van vorenbedoelde toestand van het verkochte zal koper in de akte van levering verklaren die staat te aanvaarden en de verkoper in dat verband in de akte van levering volledig te vrijwaren voor iedere aanmaning of aanspraak terzake. 20.10 Afwijking artikel 20.9 In afwijking van artikel 20.9 komen verkoper en koper het volgende overeen: Het metalen rooster/afvoerkanaal welke zich op de verdieping in de achtergevel bevindt zal door en voor rekening van verkoper worden verwijderd en in goede staat worden teruggebracht tot raam(ramen)/kozijn(en). 3.6. In de leveringsakte staat, voor zover van belang, het volgende: 3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd (behoudens de eventueel door koper over te nemen roerende zaken), vrij van huur of pacht of enig ander gebruiksrecht. (…) b. Verkoper is gehouden het verkochte geheel ontruimd (behoudens de eventueel door koper over te nemen roerende zaken) en vrij van huur en gebruiksrechten aan koper op te leveren (…), in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop. Koper is voornemens het verkochte dan in eigen gebruik te nemen. c. Indien verkoper nalatig is het verkochte uiterlijk op een en dertig augustus tweeduizend twee en twintig aan koper op te leveren (feitelijk ter beschikking te stellen) als hiervoor gemeld, dan zal verkoper per laatstgemelde datum ten behoeve van koper een direct opeisbare boete verbeuren van tweehonderd vijftig euro (€ 250,00) voor iedere dag dat verkoper in gebreke is. 3.7. Op 5 september 2022 heeft [eisers] aan (de makelaar van) [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangegeven dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de oorspronkelijke opleverdatum van 31 augustus 2022 niet in acht hebben genomen en verzocht om een nieuwe opleverdatum. 3.8. Op 13 september 2022 heeft mr. Ubink namens [eisers] aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] medegedeeld dat niet leeg en ontruimd en in de staat waarin het pand zich tijdens de verkoop bevond, is geleverd en heeft hij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de gelegenheid gesteld om op zo kort mogelijke termijn tot deugdelijke feitelijke oplevering over te gaan. 3.9. Op 26 september 2022 hebben partijen een opname gemaakt van de staat van het pand. De bevindingen zijn neergelegd in de schriftelijke opname van 28 september 2022. 3.10. Op 10 oktober 2022 heeft mr. Ubink namens [eisers] per e-mail aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bericht dat niet langer aanspraak wordt gemaakt op nakoming van de koopovereenkomst, maar op vergoeding van de schade die het gevolg is van het niet opleveren van het verkochte in de overeengekomen staat.

4.1. [eisers] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eisers] vordert daarom dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk zal veroordelen: om een bedrag van € 280.885,11 aan vervangende schadevergoeding en contractuele boete te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling; om een bedrag van € 2.758,99 aan beslagkosten te betalen; in de proceskosten en de nakosten. 4.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Toelating van de producties 12 en 13 5.1. Ten aanzien van het bezwaar van mr. de Boer tegen de producties 12 en 13 van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft de rechtbank ter zitting het volgende beslist en medegedeeld. De rechtbank overweegt onder vermelding van vaste rechtspraak dat, hoewel de producties 12 en 13 zijn ingediend buiten de daarvoor geldende termijn, deze desalniettemin toelaatbaar zijn. Productie 12 betreft één screenshot van whatsappverkeer tussen partijen en productie 13 betreft de nieuwe verkoopbrochure van het pand. De producties zijn van geringe omvang. Er is dan ook niet veel tijd voor nodig om deze stukken te bestuderen en daarover een mening te vormen. Nu de producties acht dagen voorafgaand aan de zitting zijn ingediend, is de rechtbank van oordeel dat dat in dit geval voldoende tijdig is gebeurd. Wat hebben partijen afgesproken? 5.2. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand niet feitelijk ter beschikking hebben gesteld zoals partijen zijn overeengekomen. Het pand bevindt zich niet meer in de staat waarin het zich bevond ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben plafonds, RVS-omlijsting van deuren, bekleding van kolommen, schuifdeuren, airco, verlichting, bekabeling, E- en W-installatie en de balie verwijderd. Ook de ovens en koelcellen, die volgens de verkoopbrochure deel uitmaken van het verkochte, zijn verwijderd. Het pand is volledig gestript, aldus [eisers] . 5.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij een woon- winkelpand hebben verkocht en dat dat ook is wat zij hebben geleverd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dienden het pand volgens de koopovereenkomst schoon, leeg en ontruimd op te leveren en dat is gebeurd. Dat de roerende zaken en de inventaris van de bakkerij ook geleverd hadden moeten worden, is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet overeengekomen. Dat blijkt uit de lijst met te verkopen zaken bij de verkoopbrochure. Daarnaast is in de koopovereenkomst de ‘as is where is’ bepaling opgenomen, waaruit volgt dat [eisers] heeft verklaard de staat van het pand te aanvaarden. 5.4. De rechtbank stelt voorop dat de afspraken tussen partijen zijn neergelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte. Deze moeten worden uitgelegd in het licht van de mededelingen die partijen over en weer hebben gedaan, waaronder ook de verkoopbrochure. In een schriftelijke overeenkomst kan de vraag naar de rechten en verplichtingen van partijen immers niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltexmaatstaf). 5.5. De rechtbank stelt voorop dat op grond van de bewoordingen in de koopovereenkomst en in de verkoopbrochure (als onderdeel van de verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ), partijen de verkoop van een woon- en winkelpand zijn overeengekomen, en niet de verkoop van een bakkerij als zodanig. Dat partijen een andere bedoeling hebben gehad of andere verklaringen hebben gedaan of gedragingen hebben verricht, is gesteld noch gebleken. 5.6. De rechtbank overweegt dat [eisers] niet heeft mogen verwachten dat alle roerende zaken waarover hij in deze procedure een punt maakt in het pand zouden achterblijven. [eisers] heeft niet gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] mededelingen hebben gedaan die daarop wijzen. Dat de overeenkomst in het licht van de verkoopbrochure (als onderdeel van de verklaringen van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) moet worden uitgelegd, betekent niet dat [eisers] alles wat in de brochure staat vermeld ook mocht verwachten zonder dat daar bij het sluiten van de overeenkomst nadere afspraken over zijn gemaakt. Dat geldt ook voor de ovens en koelcellen die in de brochure zijn genoemd. Als [eisers] deze zaken wenste over te nemen, had het op zijn weg gelegen dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kenbaar te maken. Voor de roerende zaken uit de woonruimte van het pand hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] namelijk een lijst met te verkopen zaken opgesteld. Nu dat voor de winkelruimte niet is gedaan, had [eisers] niet mogen verwachten dat de daar aanwezige roerende zaken bij de koop van de pand inbegrepen waren. 5.7. Naar het oordeel van de rechtbank dienen, ook zonder dat daar specifiek afspraken over zijn gemaakt, wel alle bestanddelen van de onroerende zaak te worden geleverd. De bestanddelen maken immers deel uit van het pand. De verkoop van het pand omvat dan ook tevens de verkoop van de bestanddelen. Bestanddeel is alles dat naar verkeersopvattingen onderdeel van een zaak is, of zodanig met een zaak verbonden is dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat aan de zaken beschadiging wordt toegebracht (artikel 3:4 BW). De door [eisers] genoemde zaken als de plafonds, schuifdeuren, airco, verlichting (de elektra zelf, niet de lampen), bekabeling en de E- en W-installatie zijn naar het oordeel van de rechtbank op grond van verkeersopvattingen bestanddeel van het pand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet betwist dat deze zaken bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig waren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben deze zaken dan ook ten onrechte uit het pand verwijderd. 5.8. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betoogd dat is overeengekomen dat het pand leeg en ontruimd moest worden opgeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] echter onvoldoende onderbouwd dat partijen met de woorden ‘leeg en ontruimd’ de bedoeling hebben gehad dat ook de bestanddelen uit het pand moesten worden verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank ziet het ‘leeg en ontruimd’ opleveren van het pand in dit geval op het leeg opleveren van het pand en op het niet achterlaten van vuil, rommel, of (roerende) zaken die niet zijn verkocht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden de woorden ‘leeg en ontruimd’ naar het oordeel van de rechtbank niet zo mogen opvatten dat de hiervoor genoemde bestanddelen van het pand ook dienden te worden verwijderd. Dit geldt temeer aangezien de verplichting om een pand ontruimd op te leveren heel gebruikelijk is, en het (zonder overleg) verwijderen van verschillende bestanddelen tegelijkertijd zeer ongebruikelijk is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden dan ook, ook als zij meenden dat het de bedoeling was om het winkelpand nagenoeg volledig te ‘strippen’, redelijkerwijs niet zomaar daartoe kunnen overgaan zonder in ieder geval even bij [eisers] na te gaan of die bijzondere aanpak wel degelijk de bedoeling was, ook gelet op de ingrijpende gevolgen daarvan voor de staat van het pand en het gegeven dat [eisers] expliciet had bedongen dat het pand zich in de staat moest bevinden die het had ten tijde van de verkoop. 5.9. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de balie, de RVS-omlijsting van deuren en de bekleding van kolommen geen bestanddelen van het woon-/winkelpand. Een balie is naar verkeersopvattingen geen bestanddeel van een winkelpand. Een winkelpand is namelijk niet per definitie incompleet zonder balie. Daarnaast hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de balie kennelijk zonder – noemenswaardige – beschadigingen uit het pand verwijderd, dus ook op grond van het criterium van fysieke verbondenheid is de balie geen bestanddeel van het pand. Hetzelfde geldt voor de RVS-omlijsting van deuren en de bekleding van kolommen. Zoals in 5.6.

De rechtbank 6.1. verwijst de zaak naar de rol van woensdag 28 juni 2023 voor het nemen van een akte door [eisers] over het in 5.14. bepaalde, waarna [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vier weken de tijd krijgen om daarop bij antwoordakte te reageren; 6.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023. (SB) Zie onder meer de uitspraken die te vinden zijn op rechtspraak.nl met kenmerk ECLI:NL:HR:2002:AF1210 en ECLI:NL:HR:2010:BO0197. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Ernes/Haviltex).

is overwogen, had [eisers] niet mogen verwachten dat deze zaken, zonder dat daar nadere afspraken over zijn gemaakt, geleverd zouden worden. 5.10. Daarnaast heeft [eisers] gesteld dat het pand beschadigd is en daardoor niet meer in de staat is zoals bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt dat uit de overeenkomst blijkt dat het pand niet in mindere staat mag verkeren dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop, behoudens slijtage. Het pand had dus moeten worden opgeleverd met niet meer beschadigingen dan ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan die verplichting niet hebben voldaan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dat betwist door aan te voeren dat zij het pand enkel leeg hebben gehaald, maar naar het oordeel van de rechtbank geven de foto’s van de opname van de staat van het pand op 26 september 2022 de nodige aanwijzingen voor de juistheid van het standpunt van [eisers] . 5.11. Het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat [eisers] in het pand helemaal geen bakkerij wilde beginnen of het pand anderszins in gebruik heeft willen nemen, slaagt niet. Voor de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan [eisers] feitelijk hebben geleverd wat is overeengekomen, gaat het zoals is overwogen om wat partijen redelijkerwijs hebben mogen begrijpen en verwachten van hun afspraken en is afgezien daarvan niet beslissend wat de bedoeling van [eisers] met het pand is geweest. Het was en is aan [eisers] wat hij met het pand wil doen, nog daargelaten dat [eisers] ook vrij is om daarin van mening te veranderen (en hij dus niet kan worden vastgepind op een bepaald plan dat op enig moment wel of niet heeft bestaan). 5.12. Het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op de ‘as is where is’-bepaling slaagt naar het oordeel van de rechtbank evenmin. Die bepaling ziet kort samengevat op het accepteren van de juridische en feitelijke staat van het pand met al zijn zichtbare en onzichtbare gebreken. Het ziet echter niet op de hier aan de orde zijnde vraag of wel alle zaken zijn geleverd zoals afgesproken. 5.13. De conclusie van het voorgaande is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst niet volledig zijn nagekomen door zaken die bestanddeel zijn van het pand ten onrechte niet te hebben geleverd (zie rechtsoverweging 5.7.). Daarnaast geldt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de koopovereenkomst mogelijk ook niet goed zijn nagekomen door het pand beschadigd op te leveren, zoals overwogen in rechtsoverweging 5.10. Over de precieze aard van deze beschadigingen en hun omvang geeft het partijdebat vooralsnog onvoldoende uitsluitsel. 5.14. Op beide punten heeft de rechtbank behoefte aan een nadere uitlating door partijen. Wat precies de schade is die voortvloeit uit de verwijderde bestanddelen en wat nu precies de beschadigingen aan het pand zijn en wat voor schade die vertegenwoordigen, heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank nog niet voldoende gespecificeerd onderbouwd. [eisers] zal daarom in de gelegenheid worden gesteld om bij akte nader te onderbouwen: welke zaken, die bestanddeel van het pand zijn, ten onrechte uit het pand zijn verwijderd; wat de daardoor geleden schade is, gespecificeerd per zaak; in welk opzicht er schade aan het pand is toegebracht waardoor het pand in een mindere staat verkeerde dan ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst; wat de daardoor geleden schade is, ook gespecificeerd. [eisers] krijgt vier weken de tijd voor het nemen van een akte over het bovenstaande. Daarna krijgen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vier weken de tijd voor het nemen van een antwoordakte. De contractuele boete 5.15. [eisers] heeft gesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet hebben voldaan aan hun verplichting om het pand op 31 augustus 2022 feitelijk op te leveren in de overeengekomen staat. Op grond van de leveringsakte zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een boete verschuldigd van € 250,00 per dag. Tot en met 10 oktober 2022 bedraagt de boete € 10.000,00. 5.16. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij op 31 augustus 2022 met [eisers] bij het pand hadden afgesproken om de sleutels van het pand te overhandigen. [eisers] is daar echter niet verschenen. Vervolgens wilde [eisers] het pand niet accepteren, omdat het raam, dat op de plaats van het rooster zou worden geplaatst, nog miste, maar dat is een geringe tekortkoming die aan oplevering niet in de weg had hoeven staan, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 5.17. De rechtbank overweegt als volgt. Voor de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand niet in de overeengekomen staat hebben opgeleverd en daarmee de boete verschuldigd zijn geworden, is van belang hoe de overeengekomen opleveringsverplichting en boeteclausule moeten worden uitgelegd. De vraag daarbij is of de verplichting tot oplevering alleen ziet op de feitelijke terbeschikkingstelling van het pand of dat is bedoeld dat oplevering niet kan plaatsvinden voordat het pand zich op alle punten exact in de overeengekomen staat bevindt. 5.18. In de leveringsakte staat in artikel 3.b. vermeld: “Verkoper is gehouden het verkochte geheel ontruimd (behoudens de eventueel door koper over te nemen roerende zaken) en vrij van huur en gebruiksrechten aan koper op te leveren (…), in de feitelijke staat waarin het verkochte zich dan bevindt, met dien verstande dat deze staat, anders dan door toedoen van koper en behoudens slijtage, niet minder mag zijn dan de staat waarin het verkochte zich bevond bij het tot stand komen van de koop. Koper is voornemens het verkochte dan in eigen gebruik te nemen.” In artikel 3.c. van de leveringsakte is vermeld: “Indien verkoper nalatig is het verkochte uiterlijk op een en dertig augustus tweeduizend twee en twintig aan koper op te leveren (feitelijk ter beschikking te stellen) als hiervoor gemeld, dan zal verkoper per laatstgemelde datum ten behoeve van koper een direct opeisbare boete verbeuren van tweehonderd vijftig euro (€ 250,00) voor iedere dag dat verkoper in gebreke is. (…) Onverlet het vorenstaande, heeft koper het recht om op kosten van verkoper ontruiming van het verkochte te bewerkstellingen met behulp van de grosse van deze akte en zo nodig met behulp van de sterke arm. 5.19. De opleveringsverplichting waarop het boetebeding ziet (hierna kortweg: de opleververplichting) die op [gedaagde 1] en [gedaagde 2] rustte moet volgens de hiervoor genoemde Haviltexmaatstaf worden uitgelegd. Voor die uitleg is van belang dat er een ontruimingsbeding in de leveringsakte werd opgenomen, omdat het pand ook woonruimte betreft. In verband met de bescherming die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zouden kunnen hebben als gebruikers van het pand, hebben partijen voor de zekerheid een ontruimingsbeding opgenomen, zoals [eisers] ter zitting heeft uitgelegd. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de boete was bedoeld om te bewerkstelligen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het pand op 31 augustus 2022 zouden verlaten en feitelijk zouden opleveren. Artikel 3.b. legt immers de nadruk op het ontruimd zijn van het pand, en legt een verband met de vermelding dat [eisers] het pand zelf wil gaan gebruiken. Artikel 3.c. legt, in lijn daarmee, de nadruk op het feitelijk ter beschikking stellen van het pand, en als extra waarborg om dat te bewerkstellingen is ook het ontruimingsbeding opgenomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben het pand op 31 augustus 2022 verlaten en ontruimd.