ECLI:NL:RBOVE:2023:1477

RECHTBANK Overijssel Civiel recht Zittingsplaats Zwolle Zaaknummer: C/08/294315 / KG ZA 23-60 Vonnis in kort geding van 25 april 2023 in de zaak van [eiser] , te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. W.G. ten Have te Winschoten, tegen GEMEENTE OMMEN, te Ommen, gedaagde partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaten: mrs. J.S. Cosijnse en J.J.C. Wenno te Arnhem. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 3 april 2023 met 2 producties; - de brief van de gemeente van 7 april 2023 met 9 producties; - de mondelinge behandeling van 11 april 2023; - de pleitnota van de gemeente. 2Waar gaat deze zaak over? 2.1. De gemeente is voornemens om percelen grond tijdelijk in bruikleen te geven aan Woningstichting Vechtdal Wonen ten behoeve van de realisering van betaalbare flexwoningen voor onder meer ontheemden en statushouders. [eiser] vordert een verbod op uitvoering van dit voornemen, omdat deze gronduitgifte volgens haar in strijd is met de eisen die in het Didam-arrest worden gesteld. Deze vordering zal worden afgewezen. De gemeente hoeft ter zake de bruikleen van de percelen niet alsnog een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te doorlopen. De voorzieningenrechter zal dat hierna toelichten. Daarvoor zijn de volgende feiten relevant. 3.1. Op 10 november 2022 heeft de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: de Minister) – in het kader van de aanpak van het woningtekort – de Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen (Sft) vastgesteld (Staatscourant 2022, 30107). Deze specifieke uitkering is bedoeld ter financiële ondersteuning van gemeenten en wordt toegekend voor het versneld realiseren van projecten waarbij met flexwoningen of transformatieobjecten in betaalbare woonruimten voor onder andere ontheemden en statushouders wordt voorzien. 3.2. Op 14 december 2022 hebben de gemeente, Woningstichting Vechtdal Wonen en Huurdersorganisatie Vechtdal het document “Prestatieafspraken Wonen Ommen 2023” ondertekend. Daarin is onder meer het volgende opgenomen: “ Flexwoningen Traditioneel bouwen kost veel tijd terwijl de woningbehoefte acuut is. Om sneller woningen te kunnen toevoegen aan de sociale huur voorraad wordt ingezet op het realiseren van flexwoningen. Partijen willen 50 flexwoningen aan de voorraad toevoegen. De woningen zijn bedoeld voor spoedzoekers. Voor hen is het namelijk vrijwel onmogelijk om een woonplek te vinden. Zij hebben als woningzoekenden weinig tot geen inschrijftijd opgebouwd, maar wel dringend een woning nodig. Met tijdelijke woningen (flexwoningen) bieden we voor een maximale periode van 15 jaar een oplossing voor hen aan. Er zijn tal van persoonlijke omstandigheden waardoor iemand dringend betaalbare (tijdelijke) woonruimte nodig heeft. De tijdelijkheid van deze woningen is verbonden aan de woning zelf of de locatie en niet aan de bewoning in die zin dat er geen tijdelijke huurovereenkomst gesloten wordt met de bewoner.” 3.3. Bij beschikking van 16 december 2022 heeft de Minister aan de gemeente een bedrag van € 600.000,00 exclusief btw toegekend ten behoeve van de realisering van het “Project Flexwonen Sportlaan” (50 flexwoningen). 3.4. Bij brief van 16 februari 2023 heeft de gemeente omwonenden over dit project geïnformeerd, waarna gemeentelijke besluitvorming heeft plaatsgevonden. 3.5. Op 8 en 9 maart 2023 hebben burgemeester en wethouders van Ommen de volgende kennisgeving gedaan (hierna: de Kennisgeving): “ Kennisgeving in gebruik gave percelen grond Burgemeester en wethouders van Ommen delen mee dat zij het voornemen hebben tot in gebruik geven van 2 percelen aan de Sportlaan, kadastraal bekend, gemeente Ambt Ommen, sectie O, nummers [nummer] (gedeeltelijk)*. Percelen worden in gebruik gegeven aan Woningstichting Vechtdal Wonen voor een periode van 15 jaar ten behoeve van de realisering van circa 50 verplaatsbare / flexibele woningen. Percelen zijn momenteel agrarisch in gebruik. De gemeente Ommen hanteert als uitgangspunt om gronden middels een openbare inschrijf procedure in gebruik te geven. Een uitzondering wordt gemaakt als slechts één gegadigde in aanmerking komt voor beoogd gebruik. Aangezien de Woningstichting Vechtdal Wonen als enige partij in Ommen geautoriseerd is om sociale huurwoningen te realiseren en verhuren is afgezien van een openbare inschrijf procedure. Wij zullen uitvoering geven aan ons voornemen tot in gebruik gave na afloop van een termijn van 20 dagen gerekend vanaf de eerste dag van deze publicatie, oftewel na 28/29 maart 2023, als binnen die termijn geen kort geding is aangespannen.” *hierna: de percelen. 3.6. Nadat [eiser] op 27 maart 2023 was opgericht, is zij tegen dit voornemen middels onderhavig kort geding opgekomen. 4.1. [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair: (I) de gemeente zal verbieden de percelen in gebruik te geven anders dan na het doorlopen van een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria, waarbij een passende mate van openbaarheid wordt verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de percelen en welke selectieprocedure voldoet aan de volgende eisen: ( a) alle geïnteresseerde partijen krijgen exact dezelfde informatie en gunningsvoorwaarden toegezonden; ( b) aan de bieder of het bod worden geen discriminatoire eisen gesteld, anders dan objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria; ( c) alle geïnteresseerde partijen die voldoen aan de eventueel gestelde objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria worden in de gelegenheid gesteld een bod uit te brengen op de percelen; ( d) alle geïnteresseerde partijen die voldoen aan de eventueel gestelde objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria krijgen een redelijke termijn, doch minstens dertig dagen, om een bod uit te brengen op de percelen; Subsidiair: (II) de gemeente zal bevelen binnen vijf werkdagen na betekening van het vonnis een schriftelijke uitnodiging te sturen aan [eiser] dan wel andere geïnteresseerden om binnen dertig dagen na de ontvangst van de schriftelijke uitnodiging een bod/voorstel te doen op de percelen; Meer subsidiair: (III) zal bevelen en/of verbieden die hem in de gegeven omstandigheden juist voorkomen; Zowel primair als (meer) subsidiair: (IV) de gemeente zal veroordelen om een dwangsom te verbeuren van € 10.000,00 per dag dan wel per dagdeel dat de gemeente geheel of gedeeltelijk in gebreke blijft bovenstaande veroordeling(en) na te komen, zulks tot een maximumbedrag van € 500.000,00; (V) de gemeente zal veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 4.2. Aan haar vorderingen legt [eiser] , samengevat, ten grondslag dat de privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente en Woningstichting Vechtdal Wonen niet voldoet aan de eisen zoals die in het Didam-arrest zijn geformuleerd. [eiser] stelt dat de gemeente ruimte had moeten bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar het in bruikleen krijgen van de percelen middels een openbare selectieprocedure. [eiser] meent dat onbekend is of en in hoeverre de gemeente heeft onderzocht wie er nog meer geïnteresseerd zouden kunnen zijn in de percelen. Volgens [eiser] zijn er wel degelijk andere mogelijk geïnteresseerde partijen in de uit te geven percelen, zoals andere projectontwikkelaars, investeerders en particulieren. [eiser] betoogt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het transparantiebeginsel doordat zij niet tijdig openbaar heeft gemaakt (i) wat (welke onroerende zaak), (ii) onder welke voorwaarden (selectiecriteria), (iii) op basis van welke spelregels (selectieprocedure) en (iv) wanneer (tijdschema) wordt verkocht. 4.3. De gemeente voert als verweer dat (a) de in het Didam-arrest geformuleerde regels niet het belang van [eiser] beogen te beschermen, (b) bij voorbaat vast staat dan wel redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde, namelijk Woningstichting Vechtdal Wonen, in aanmerking komt voor bruikleen van de percelen en (c) [eiser] in ieder geval geen serieuze gegadigde is en [eiser] dit bovendien onvoldoende heeft onderbouwd. De gemeente concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 4.4. Op de stellingen van partijen zal de voorzieningenrechter hierna, voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil, nader ingaan. Aan welke vereisten dient een selectieprocedure te voldoen? 5.7. Uit het Didam-arrest volgt dat een selectieprocedure aan de volgende vereisten moet voldoen: het overheidslichaam dient in de eerste plaats ‘met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte’ criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper (in de onderhavige zaak: de bruiklener) wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. het overheidslichaam dient vervolgens een passende mate van openbaarheid te verzekeren met betrekking tot: de beschikbaarheid van de onroerende zaak; de selectieprocedure; het tijdschema, en; de toe te passen selectiecriteria. - het overheidslichaam dient tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Wanneer dient er een selectieprocedure te worden toegepast? 5.8. Een overheidslichaam moet ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak indien: er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak, of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Niet beslissend is of andere, vergelijkbare onroerende zaken beschikbaar zijn (vgl. rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1017). Het enkele feit dat andere partijen mogelijk belangstelling hebben om de onroerende zaak te kopen, is dus reeds voldoende. Dit neemt niet weg dat het overheidslichaam criteria mag stellen aan de (potentiële) koper. In zoverre kan het overheidslichaam de kring van potentiële gegadigden op voorhand afbakenen, zodat het overheidslichaam op die manier vorm kan geven aan het grondbeleid. 5.9. Nog daargelaten de vraag of het Didam-arrest strekt ter bescherming van de belangen van [eiser] , zoals die blijken uit haar ruim omschreven statutaire doelstelling (“het collectief behartigen van de belangen van de bewoners in het plan [eiser] te [vestigingsplaats]”), is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de gemeente voldoende gemotiveerd heeft toegelicht dat bij voorbaat vast staat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts Woningstichting Vechtdal Wonen als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de voorgenomen bruikleen, zodat de gemeente de in het Didam-arrest bedoelde mededingingsruimte door middel van een openbare selectieprocedure niet hoefde te bieden. Daarvoor geldt het volgende. 5.10. Ter uitvoering van het Coalitieakkoord Ommen op hoofdlijnen 2022-2026 (waarin onder meer is opgenomen dat wordt ingezet op de versnelde realisatie van onder andere flexwoningen in de gemeente Ommen die als sociale huurwoningen zullen worden verhuurd) heeft de gemeente erop gewezen dat Woningstichting Vechtdal Wonen als enige partij in Ommen geautoriseerd is om sociale huurwoningen te realiseren en verhuren. Voor de gemeente zijn bij de selectie van uitsluitend woningcorporaties c.q. toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet, wat [eiser] niet is, de volgende omstandigheden van doorslaggevende betekenis: (i) de aard van de beoogde ontwikkeling op de percelen, namelijk de ontwikkeling van uitsluitend (flexibele) sociale huurwoningen voor bijzondere doelgroepen (starters, spoedzoekers en statushouders), (ii) de realisatie van haar woonbeleid en nakoming van de prestatieafspraken met Woningstichting Vechtdal Wonen waarin is vastgelegd dat wordt ingezet op de realisatie van 50 flexwoningen voor bijzondere doelgroepen (zie productie 4 van de gemeente) en (iii) de specifieke waarborgen die een woningcorporatie in dit kader biedt (voortvloeiend uit de Woningwet), namelijk (a) de taken en de besteding van de financiële middelen van woningcorporaties zijn wettelijk vastgelegd, (b) woningcorporaties maken prestatieafspraken met gemeenten en (c) woningcorporaties staan onder toezicht van de Autoriteit woningcorporaties. Deze waarborgen gelden niet voor private partijen zoals [eiser] , aldus de gemeente. [eiser] heeft dit alles onvoldoende weersproken. 5.11. Tegen deze achtergrond heeft de gemeente zich naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig op de uitzondering van het Didam-arrest beroepen. Van strijdigheid met artikel 3:14 BW is geen sprake. De gemeente heeft op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria mogen aannemen dat er slechts één serieuze gegadigde, namelijk Woningstichting Vechtdal Wonen, voor de bruikleen van de percelen en het daarmee beoogde doel in aanmerking komt en heeft haar voornemen daartoe op de juiste wijze, tijdig en voldoende gemotiveerd bekendgemaakt. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij ter zake ook als een potentiële gegadigde moet worden aangemerkt. Weliswaar heeft [eiser] gesteld dat zij een aantal kapitaalkrachtige leden heeft die de percelen ook zouden willen en kunnen ontwikkelen tot (sociale) woningbouw, maar dat blijkt nergens uit. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat de gemeente onweersproken heeft gesteld dat de realisatie van de (tijdelijke) flexwoningen op de percelen een forse onrendabele investering is, die niet interessant is voor beleggers of andere marktpartijen, en dat daarom de Sft in het leven is geroepen. Voorshands is dan ook niet aannemelijk dat de vorderingen van [eiser] in een bodemprocedure zullen worden toegewezen, zodat de vorderingen in dit kort geding zullen worden afgewezen. De gemeente hoeft ter zake de bruikleen van de percelen niet alsnog een openbare selectieprocedure als bedoeld in het Didam-arrest te doorlopen. Belangenafweging 5.12. Een belangenafweging maakt niet dat de voorzieningenrechter tot een ander oordeel komt. De belangen van de gemeente zijn groot. De situatie op de woningmarkt vraagt om snelle realisatie van betaalbare (huur)woningen. Bovendien heeft de gemeente een belang bij de nakoming van de overeengekomen huisvestingsdoeleinden c.q. prestatieafspraken en de tijdige besteding van de daarvoor ter beschikking gestelde Sft-bijdrage. De belangen van [eiser] zijn minder zwaarwegend. De door haar genoemde gevolgen van het bouwplan voor het (vrije) uitzicht van omwonenden zijn – wat daar verder ook van zij – niet relevant voor de beoordeling van de in dit kort geding voorliggende vraag of de gemeente heeft voldaan aan de vereisten die voortvloeien uit het Didam-arrest. Deze ruimtelijke / planologische bezwaren dienen in een bestuursrechtelijke context naar voren te worden gebracht en/of in goed overleg met de gemeente nader te worden besproken. Het in deze procedure mee te wegen belang van [eiser] bestaat uit het mee kunnen dingen naar de verwerving en ontwikkeling van de percelen. In dit concrete geval weegt dit belang niet op tegen de belangen van de gemeente en het algemeen belang dat daarmee samenhangt. Toetsingsmaatstaf in kort geding 5.1. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering. Spoedeisend belang 5.2. Van een spoedeisend belang van [eiser] bij haar vorderingen is in voldoende mate gebleken. De gemeente heeft dit ook niet betwist. Bruikleen 5.3. De voorgenomen grondtransactie (bruikleen) betreft een privaatrechtelijke transactie tussen de gemeente als grondeigenaar en Woningstichting Vechtdal Wonen. Het Didam-arrest 5.4. In het zogeheten Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) heeft de Hoge Raad (nadere) eisen geformuleerd voor de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van aan een overheidslichaam toebehorende onroerende zaak: “3.1.3 Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. 3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5 Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6 De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.” 5.5. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter valt bruikleen als rechtsfiguur onder de reikwijdte van het Didam-arrest. Uitgangspunt is immers dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten – zoals bruikleen – de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. 5.6. De voorzieningenrechter 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot dit vonnis vastgesteld op € 1.755,00. Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2023. (PS) 5.13. Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] , zowel primair als (meer) subsidiair, moeten worden afgewezen. Proceskosten 5.14. [eiser] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van de gemeente als volgt vastgesteld: - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 1.079,00 - overige kosten € 0,00 Totaal € 1.755,00