ECLI:NL:RBOVE:2023:1412
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 10019725 \ CV EXPL 22-2834
Vonnis van 18 april 2023
in de zaak van
GEORGE VASTGOED 1 B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: GV,
gemachtigde: Flanderijn Incasso Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde]
,
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 augustus 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen,
- de brief van [gedaagde] , ingekomen ter griffie op 30 augustus 2022,
- de op 22 september 2022 door [gedaagde] overgelegde USB stick met afbeeldingen, - de brief met producties van GV van 27 september 2022,- (het proces-verbaal van) de mondelinge behandeling op 7 oktober 2022, tijdens welke mondelinge behandeling partijen afspraken hebben gemaakt, die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst,- de akte uitlating van [gedaagde] van 8 november 2022, waarin [gedaagde] (vanwege een rechters wissel) heeft verzocht om een nieuwe mondelinge behandeling,- de akte uitlating van GV van 6 december 2022,- de brief van GV van 6 maart 2023, waarin zij onder meer opgave doet van de actuele huurachterstand,
- de mondelinge behandeling op 16 maart 2023, waar namens GV is verschenen haar gemachtigde. [gedaagde] is - hoewel daartoe behoorlijk opgeroepen - niet verschenen, noch vertegenwoordigd.
1.2. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. Inleiding
2.1. Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand c.q. een gebruiksvergoeding en nevenvorderingen.
2.2. De kantonrechter wijst de vorderingen van GV toe. [gedaagde] heeft de huurachterstand niet weersproken. [gedaagde] komt geen beroep op opschorting toe in verband met de door hem gestelde gebreken. Een aantal van de door [gedaagde] genoemde gebreken komen voor zijn rekening op grond van het Besluit kleine herstellingen. Verder heeft [gedaagde] de stelling van GV dat gebreken ter zake de ventilatie en centrale verwarming reeds zijn hersteld en dat GV hierna geen klachten van [gedaagde] meer heeft ontvangen niet weersproken. De overige gebreken zijn door [gedaagde] niet althans onvoldoende onderbouwd. Ook staat voor enkele gebreken niet vast dat [gedaagde] daarover bij GV heeft geklaagd.
3 De feiten
3.1. GV en [gedaagde] hebben met ingang van 12 januari 2021 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [het adres] in [woonplaats] .
3.2. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst per 27 maart 2023 opgezegd.
3.3. [gedaagde] was voor het gehuurde maandelijks een bedrag van € 867,84 per maand verschuldigd.
3.4. Er is een betalingsachterstand ontstaan in de verschuldigde huurpenningen, welke berekend tot en met 27 maart 2023 een bedrag van € 6.064,59 (exclusief rente en kosten) beloopt.
4 Het geschil
4.1. GV vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt:
I. om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met al degene die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels daarvan aan GV af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van GV te stellen en te laten;
II. om aan GV te betalen:1) een bedrag van € 6.064,59 aan verschuldigde huurpenningen, berekend tot en met 27 maart 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling;
2) vanaf 27 maart 2023 tot het moment van ontruiming van het gehuurde een gebruiksvergoeding van € 867,84 per maand;
III. tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 724,28;
IV. in de proceskosten.
4.2. GV legt aan haar vordering de volgende stellingen ten grondslag.
De huurachterstand rechtvaardigt de bij dagvaarding gevorderde ontbinding en ontruiming. Omdat van [gedaagde] geen betaling viel te verkrijgen van het openstaande bedrag aan huurachterstand, heeft GV haar vordering ter incasso uit handen gegeven. De kosten daarvoor bedragen € 724,28 en komen voor rekening van [gedaagde] . Verder vordert GV de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van volledige betaling. Omdat [gedaagde] de huurovereenkomst per 27 maart 2023 heeft opgezegd, heeft GV bij brief van 6 maart 2023 haar eis gewijzigd, in die zin dat zij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingetrokken. In voormelde brief heeft GV de huurachterstand tot en met 27 maart 2023 gespecificeerd op een bedrag van € 6.064,59 (exclusief rente en kosten).
4.3. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering van GV. Hij erkent de in de dagvaarding vermelde huurachterstand, maar stelt dat hij zijn betalingsverplichting heeft opgeschort omdat sprake is van gebreken in/aan het gehuurde.
4.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5 De beoordeling
5.1. Ter beoordeling ligt voor of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huurachterstand en de nevenvorderingen.
5.2. De kantonrechter stelt voorop dat [gedaagde] de door GV gevorderde huurachterstand niet heeft weersproken. Daarmee staat de hoogte van de huurachterstand berekend tot en met 27 maart 2023 van € 6.064,59 (exclusief rente en kosten) vast.
5.3. [gedaagde] heeft als verweer verder aangevoerd dat hij de huurbetaling heeft opgeschort, omdat er diverse gebreken zijn aan het gehuurde. Hij verwijst naar de door hem overgelegde USB stick met afbeeldingen. [gedaagde] stelt onder meer dat er sprake is van stopcontacten die niet werken, van schimmelvorming en vochtplekken in de keuken en op de keukenkastjes, van onvoldoende ventilatie (doordat de ventilatiebehuizing vol zwarte roet zit, heeft deze onvoldoende capaciteit om de hele woning te ventileren) en van tocht langs de kozijnen en een parkeerkelder die bij harde regen onder water loopt. Verder werkt de centrale verwarming volgens [gedaagde] onvoldoende en zit de afwerkplaat c.q. plint onder het keukenblok niet vast. Ook is sprake van ongedierte. Als gevolg van deze gebreken stelt [gedaagde] diverse gezondheidsklachten te ervaren; [gedaagde] is ziek geworden en heeft hierdoor schade geleden.
5.4. Als reactie op de door [gedaagde] gestelde gebreken heeft GV het volgende aangevoerd:
GV betwist dat sprake is van gebreken, althans van gebreken die zij moet herstellen. Als er al sprake is van gebreken, dan rechtvaardigen deze nog geen opschorting van de huurbetaling.
[gedaagde] heeft nooit klachten geuit over schimmelvorming en vochtplekken in de keuken en op de keukenkastjes, een loszittende plint onder het keukenblok, water in de parkeerkelder en gebrekkige stopcontacten. Het ligt overigens op de weg van [gedaagde] als huurder om dergelijke gebreken zelf te verhelpen. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van ongedierte.
GV heeft op 4 maart 2022 een melding van [gedaagde] ontvangen over gebrekkige ventilatie en
problemen met de centrale verwarming, waarna zij direct werkzaamheden heeft laten verrichten aan de CV-ketel/de verwarming. Nadat de werkzaamheden in opdracht van GV zijn uitgevoerd, heeft GV geen klachten meer van [gedaagde] vernomen.
Uit de door [gedaagde] overlegde foto’s blijkt slechts van vieze c.q. stoffige ventilatieroosters. Volgens het Besluit kleine herstellingen dient de huurder zorg te dragen voor het schoonmaken daarvan. GV heeft - zonder daartoe gehouden te zijn - de ventilatiebox na het op basis van de vaststellingsovereenkomst uitgevoerde onderzoek laten reinigen.
5.5. De kantonrechter overweegt als volgt.
Op grond van artikel 7:217 Burgerlijk Wetboek (BW) komen kosten van kleine reparaties/herstellingen voor rekening van de huurder, tenzij deze nodig zijn geworden door tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken. Voor woonruimte is in artikel 7:240 BW een aparte regeling opgenomen, welke nader is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen.
5.6. Volgens de bijlage behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen onder j. komen het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen voor rekening van de huurder. Hetzelfde geldt, zoals ook GV terecht heeft betoogd, op grond van artikel 1 onder i. en m. voor het schoonhouden van ventilatie(systemen). Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert ook het vastzetten van de afwerkplaat c.q. plint als kleine herstelling en diende [gedaagde] dit ‘gebrek’ zelf te herstellen.
5.7. Verder heeft [gedaagde] in deze procedure niet weersproken dat de klachten met betrekking tot de ventilatie en de centrale verwarming door GV zijn verholpen en dat GV hierna geen klachten meer van [gedaagde] heeft ontvangen. Bij akte van 8 november 2022 heeft [gedaagde] laten weten dat GV de ventilatiebox inmiddels had laten reinigen en dat er eindelijk frisse lucht is in huis. De kantonrechter zal er op basis van het voorgaande vanuit gaan dat deze gebreken afdoende zijn hersteld.
Ten aanzien van de overige gestelde gebreken geldt dat deze door GV zijn betwist en door [gedaagde] niet, althans onvoldoende zijn onderbouwd. Dat er sprake zou zijn van overige gebreken (stopcontacten die niet werken/vochtplekken/schimmelvorming) volgt bovendien niet uit de door [gedaagde] overgelegde foto’s. Daarbij komt dat [gedaagde] ook niet heeft aangetoond dat hij daarover bij GV heeft geklaagd, hetgeen gezien het verweer van GV wel op zijn weg had gelegen. De kantonrechter zal aan die gestelde gebreken voorbijgaan.
5.8. Gelet op al het voorgaande kan het beroep van [gedaagde] op opschorting niet slagen. Dit betekent dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 6.064,59, zijde de huurachterstand berekend tot 27 maart 2023 (datum einde huurovereenkomst).
De gevorderde ontruiming is eveneens toewijsbaar, nu als onweersproken vaststaat dat [gedaagde] de huurovereenkomst per 27 maart 2023 heeft opgezegd. Dit betekent dat [gedaagde] , indien hij niet is overgegaan tot tijdige ontruiming, na voormelde datum zonder recht of titel in het gehuurde zou verblijven. Vanaf die datum is [gedaagde] dan eveneens een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huur verschuldigd.
5.9. De kantonrechter zal de gevorderde wettelijke rente toewijzen vanaf de datum dagtekening van dit vonnis (18 april 2023). GV heeft haar vordering ter zake de wettelijke rente niet, althans onvoldoende onderbouwd. In de brief van 6 maart 2023 is door haar gemachtigde slechts volstaan met een specificatie van de huurachterstand berekend tot 27 maart 2023, exclusief rente en kosten.
5.10. GV maakt aanspraak op een bedrag van € 724,28 aan vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft ter zake geen specifiek verweer gevoerd.
De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft GV voldoende onderbouwd dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. In de door GV verstuurde veertiendagenbrief van 22 juni 2022 heeft zij een bedrag van € 571,29 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten aangezegd. De kantonrechter zal daarom (slechts) laatstgenoemd bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten toewijzen.
5.11. [gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet aanleiding om drie punten aan salaris gemachtigde toe te kennen (1 punt voor de dagvaarding en 2 punten voor de mondelinge behandelingen op
7 oktober 2022 en 16 maart 2023). Zij overweegt in dat verband dat die tweede mondelinge behandeling op verzoek van [gedaagde] is gepland, terwijl hij daar niet is verschenen. GV heeft in verband daarmee echter wel kosten gemaakt.
De proceskosten worden aan de zijde van GV aldus begroot op:
- kosten dagvaarding € 127,43
- griffierecht € 514,00- salaris gemachtigde € 990,00 (3 punten × tarief € 330,00)
totaal € 1.631,34
6 De beslissing
6.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde met al degene die en al datgene dat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels daarvan aan GV af te geven en het gehuurde geheel ontruimd ter beschikking van GV te stellen en te laten;
6.2. veroordeelt [gedaagde] om aan GV te betalen:
1) een bedrag van € € 6.064,59 aan verschuldigde huurpenningen, berekend tot en met 27 maart 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 april 2023 tot aan de dag van volledige betaling;
2) vanaf 27 maart 2023 een gebruiksvergoeding van € 867,84 per maand;
6.3. veroordeelt [gedaagde] om aan GV te betalen de buitengerechtelijke incassokosten van € 571,29;
6.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van GV begroot op € 1.631,43;
6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A. Smit, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023. (TD)