ECLI:NL:RBOBR:2026:909

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11724284 \ CV EXPL 25-3960 Vonnis van 12 februari 2026 in de zaak van STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL , te Eindhoven, eiseres, hierna te noemen: Woonbedrijf, gemachtigde: mr. B. Poort, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] , gedaagde sub 1, hierna te noemen: [gedaagde 1] , gemachtigde: [naam gemachtigde] . 2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN, GELEGEN TE ( [postcode 1] ) [plaats] , AAN DE [adres 1] , te [plaats] , gedaagden sub 2, niet verschenen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 23 mei 2025 met producties 1 tot en met 19; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 13 van [gedaagde 1] ; - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald; - de akte rectificatie van [gedaagde 1] . 1.2. Op 9 december 2025 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Namens Woonbedrijf waren daarbij aanwezig mevrouw [A] (woonconsulent) en de heer [B] (specialist woonfraude) met de gemachtigde mr. Poort voornoemd. [gedaagde 1] is zonder zijn gemachtigde verschenen. Namens gedaagden sub 2 is niemand verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen besproken is. Aan de zijde van Woonbedrijf zijn spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde 1] huurt sinds 16 november 2020 een sociale huurwoning van Woonbedrijf aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: het gehuurde). 2.2. In de huurovereenkomst is onder andere het volgende bepaald: “ Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om als woonruimte te worden gebruikt door huurder en de leden van zijn huishouden. (…) Artikel 6 Huurder verklaart gedurende de huurovereenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde. Huurder verklaart dat hij zich laat inschrijven in het Bevolkingsregister van de gemeente waarin het gehuurde zich bevindt. Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal huurder aan verhuurder zijn nieuwe adres schriftelijk doorgeven.” 2.3. In de relevante Algemene Huurvoorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard, staat onder andere: “ Gebruik 6.2.1 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte gebruiken, voor hem en leden van zijn huishouden, en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…) Onderverhuur of in gebruik geven 6.6.1 Het is huurder uitdrukkelijk verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de beoogde onderhuurovereenkomst. Mondelinge toestemming wordt niet als toestemming beschouwd. Een door verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen. 6.6.2 Indien de huurder het gehuurde zonder de schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast op de huurder dat hij het onafgebroken hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 14 van deze voorwaarden. 6.6.3 Indien verhuurder reden heeft om aan te nemen dat er sprake is van gehele of gedeeltelijke ingebruikgeving of onderhuur, is huurder verplicht om mee te werken aan een daarop gericht onderzoek van verhuurder. Verhuurder en/of derden namens verhuurder zijn gerechtigd om in het kader van dit onde (…) 7 Gebruik van het/(de) onderpand(en) 7.1 Het onderpand i. U heeft het/(de) onderpand(en) aangekocht met het doel om deze te gaan verhuren. Het is niet toegestaan om zelf in het/(de) onderpand(en) te gaan wonen of dat familieleden, bestuurders, aandeelhouders of vennoten van de vennootschap of daaraan verbonden ondernemingen in het onderpand gaan wonen of in gebruik nemen. ii. Gebruik of verhuur van niet-woningen aan uw eigen of aan een aan u gerelateerde of door u gecontroleerde onderneming is alleen toegestaan na expliciete toestemming van NIBC.’ 3 Het geschil 3.1. Woonbedrijf vordert – samengevat – bij vonnis: PRIMAIR I. de tussen Woonbedrijf en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te ( [postcode 1] ) [plaats] , aan de [adres 1] te ontbinden; II. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 te veroordelen het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; SUBSIDIAIR III. de einddatum van de tussen Woonbedrijf en [gedaagde 1] gesloten huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde vast te stellen op 19 oktober 2025; IV. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 te veroordelen om binnen veertien dagen na de onder III genoemde einddatum en na betekening van het vonnis, het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen; ZOWEL PRIMAIR ALS SUBSIDIAIR V. indien gedaagde sub 2 een beroep doet en ook toekomt op artikel 7:269 BW, de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en gedaagde sub 2, welke huurovereenkomst, gesloten tussen [gedaagde 1] en gedaagde sub 2, op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW alsdan door Woonbedrijf van rechtswege wordt voortgezet, te beëindigen op grond van artikel 7:269 lid 2 sub a, b of c BW, althans die huurovereenkomst te ontbinden of geëindigd te verklaren op hetzelfde tijdstip als het tijdstip waarop de hoofdhuurovereenkomst tussen eiseres en [gedaagde 1] ingevolge het in deze procedure te wijzen vonnis eindigt; VI. [gedaagde 1] en gedaagde sub 2 hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag na het vonnis; VII. de toe te wijzen vorderingen onder I., II., V. en VI. uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.2. Woonbedrijf legt aan de primaire vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen uit de wet en de huurovereenkomst. [gedaagde 1] gedraagt zich niet als een goed huurder betaamt conform artikel 7:213 BW en 7:214 BW en handelt in strijd met de artikelen 2 en 6 van de huurovereenkomst en de artikelen 6.2.1, 6.6.1, 6.6.2 en 6.6.3 van de Algemene Huurvoorwaarden. Concreet verwijt Woonbedrijf [gedaagde 1] dat hij: niet zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde; het gehuurde onbeheerd heeft achtergelaten en geen toezicht in of op het gehuurde heeft gehouden; en zonder voorafgaande toestemming van Woonbedrijf het gehuurde heeft onderverhuurd, dan wel in gebruik heeft verstrekt, aan derden die niet tot het huishouden van [gedaagde 1] behoren. Subsidiair vordert Woonbedrijf beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik conform artikel 7:274 lid 1 sub c BW. Doordat [gedaagde 1] drie woningen in eigendom heeft, behoort hij niet (langer) tot de doelgroep van Woonbedrijf. 3.3. [gedaagde 1] voert verweer. [gedaagde 1] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, De kantonrechter is voorshands van oordeel dat met de onjuiste verwijzingen weliswaar artikel 21 Rv is geschonden, maar dat het passeren van alle verweren uit de conclusie van antwoord een te zware sanctie voor [gedaagde 1] zou zijn. Ontbinding Tekortkoming: geen hoofdverblijf 4.7. De eerste vraag die partijen verdeeld houdt, is of [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf heeft (gehad) in het gehuurde. 4.8. Het hoofdverblijf van een huurder is de plaats van waaruit het privéleven van de huurder zich in hoofdzaak afspeelt en waar hij niet vandaan gaat, dan met een bepaald doel en met het plan om, als dat doel is bereikt, er terug te komen. De beantwoording van de vraag of een huurder in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, vereist een integrale weging van alle relevante feiten en omstandigheden die zich na het aangaan van de huurovereenkomst hebben voorgedaan. 4.9. Het uitgangspunt volgens artikel 150 Rv is dat Woonbedrijf moet stellen en bij voldoende betwisting moet bewijzen dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad). Dit neemt niet weg dat van [gedaagde 1] als huurder mag worden gevraagd dat hij zijn betwisting voldoende onderbouwt. De gegevens dat hij wel zijn hoofdverblijf in de woning heeft (gehad) liggen namelijk allemaal in zijn domein. 4.10. Woonbedrijf heeft haar stelling dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad), maar dat hij in zijn koopwoning aan de [adres 2] woont, onderbouwd met de volgende stukken: - de melding van [E] van 24 oktober 2024 via de website van Woonbedrijf; - de notitie van [A] naar aanleiding van een huisbezoek aan het adres [adres 2] te [plaats] ; 4.11. [gedaagde 1] betwist dat hij niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft (gehad). Hij heeft het gehuurde steeds zelf als zijn hoofdverblijf gebruikt, het volledig ingericht, onderhouden en er zijn leven opgebouwd. [gedaagde 1] erkent dat hij drie koopwoningen bezit, maar die heeft hij verhuurd aan derden. Ter financiering van deze woningen zijn hypotheekaktes opgemaakt waaruit volgt dat het om zakelijke financiering gaat en het verboden is voor [gedaagde 1] in deze woningen woonachtig te zijn. [gedaagde 1] voert aan dat hij zich sinds 2018 beroepsmatig bezighoudt met het begeleiden en coachen van kwetsbare personen. Zo heeft hij aan mevrouw [I] (hierna: [I] ) vanaf 1 april 2022 de woning aan de [adres 2] verhuurd. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een verklaring van [I] in het geding gebracht, evenals de huurovereenkomst met [I] , een uittreksel Bevolkingsadministratie overgelegd van de gemeente [plaats] waaruit blijkt dat [I] op het adres de [adres 2] is ingeschreven, een aanslagbiljet afvalstoffenheffing van de gemeente [plaats] gericht aan [I] en bankafschriften van [I] waarop staat dat maandelijks een bedrag van € 750,00 wordt overgeschreven naar [gedaagde 1] terzake van huur. Uit de bankafschriften blijkt dat [I] reeds vóór het huisbezoek van 5 februari 2025 huur betaalde aan [gedaagde 1] . 4.12. [gedaagde 1] voert aan dat de melding van [E] onjuist is. [E] was een voormalig huurder van de [adres 2] te [plaats] . Tussen [gedaagde 1] en [E] is een conflict ontstaan. De melding van [E] aan Woonbedrijf vloeit daaruit voort en is niet waarheidsgetrouw. Ten bewijze daarvan heeft [gedaagde 1] bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat [E] herhaaldelijk bedragen van € 0,10 naar hem overmaakte met daarbij dreigende teksten zoals: ‘ Ik ga alle instanties inschakelen. Beloofd aan u. Hr. [gedaagde 1] . En ik ga heel ver. Succes’ , ‘ ik voel dat jij met je vieze handen aan mijn vrouw zijn paspoort hebt gezeten. Weet wat dit betekend… ’, en ‘ ik heb een rechtszaak opgestart’ . Ook heeft [gedaagde 1] correspondentie met de advocaat van [E] overgelegd waaruit blijkt dat er onder andere een discussie was met betrekking tot het overhandigen van achtergelaten spullen in de woning aan de [adres 2] door [E] en dat daarvoor de politie is ingeschakeld. 4.13. Vervolgens betwist [gedaagde 1] dat [D] tegenover de wo Woonbedrijf heeft zich – zakelijk weergegeven – op het standpunt gesteld dat zij op grond van de wet en haar statutaire doelstelling verplicht is om woningen te verhuren aan personen die niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Woonbedrijf is gehouden om haar sociale huurwoningen evenwichtig en rechtvaardig te verdelen. Bij het aangaan van de huurovereenkomst had [gedaagde 1] reeds twee koopwoningen in eigendom. Hij kon daarmee dus voorzien in zijn eigen huisvestingsbehoefte en behoorde op dat moment niet tot de doelgroep aan wie Woonbedrijf haar sociale huurwoningen dient te verhuren. Woonbedrijf is gerechtigd om de huurovereenkomst op te zeggen wegens dringend eigen gebruik, nu zij het gehuurde daarna kan verhuren aan een huurder die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. [gedaagde 1] heeft inmiddels drie koopwoningen en kan dus beschikken over andere passende woonruimte. Als deze drie koopwoningen alle zijn verhuurd kan [gedaagde 1] ten aanzien van één van de koopwoningen de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik. [gedaagde 1] heeft dus een beperkt belang bij behoud van de huurwoning, terwijl Woonbedrijf een groot belang heeft bij opzegging van de huurovereenkomst. Er is een grote schaarste aan sociale huurwoningen en de gemiddelde inschrijftijd om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning bedraagt in de gemeente [gemeente] 10 jaar. Nadat [gedaagde 1] het gehuurde heeft verlaten, kan Woonbedrijf het gehuurde verhuren aan iemand op de wachtlijst. 4.22. [gedaagde 1] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij niet in eén van de drie koopwoningen kan gaan wonen. Deze drie panden maken onderdeel uit van een vastgoedportefeuille en zijn alle drie verhuurd. In de hypotheekvoorwaarden staat ook als voorwaarde dat [gedaagde 1] de woning niet zelf mag bewonen, maar moet verhuren aan derden. [gedaagde 1] is zelfstandig ondernemer en verhuurt deze panden (deels) aan zijn cliënten. [gedaagde 1] bouwt als zzp-er geen pensioen op en deze panden zijn dus zijn pensioenvoorziening. 4.23. In artikel 7:274 lid 1 sub c BW staat dat de kantonrechter de vordering van verhuurder tot opzegging wegens dringend eigen gebruik alleen kan toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De rechter moet de belangen van de verhuurder en de huurder tegen elkaar afwegen. Verder moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. 4.24. Gelet op vaste rechtspraak moet eerst de vraag beantwoord worden of Woonbedrijf aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Als dat aannemelijk is, komt het aan op de vraag of [gedaagde 1] over andere passende woonruimte kan beschikken en vindt een belangenafweging plaats. De verhuurder zal daarvoor aannemelijk moeten maken dat haar belangen een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen. 4.25. De kantonrechter is met Woonbedrijf van oordeel dat in het onderhavige geval [gedaagde 1] niet (langer) behoort tot de bijzondere doelgroep die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning vanwege het feit dat hij drie koopwoningen bezit (waarvan één koopwoning zelfs niet belast is met een hypotheek) en dat Woonbedrijf de huurovereenkomst derhalve in beginsel kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Met ‘eigen gebruik’ is niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend (vgl. HR 20 september 1985, NJ 1986/261). [gedaagde 1] heeft ook geen verweer gevoerd tegen deze stelling van Woonbedrijf. 4.26. Vervolgens rijst de vraag of [gedaagde 1] passende vervangende woonruimte kan krijgen door te gaan wonen in één van de drie koopwoningen. De kantonrechter stelt vast dat de woning aan de [adres 2] door [gedaagde 1] is verhuurd aan [I] . [gedaagde 1] heeft zich op het standpunt