ECLI:NL:RBOBR:2026:5032

Deze uitspraak gaat over de aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en het aanleggen van een uitweg, ten behoeve van het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw aan de Vechtstraat 8 in Oss. De regels in het bestemmingsplan t.a.v. bouw- en goothoogte zijn duidelijk. De niet bindende uitleg in de toelichting is daarom niet relevant. In het omgevings- en bestemmingsplan zijn geen parkeerregels opgenomen en wordt ook niet verwezen naar de parkeernota. Omdat het hier een binnenplanse afwijking betreft moet het college ingevolge artikel 22.281 van het omgevingsplan ook beoordelen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Die beoordeling is ten onrechte niet verricht ten aanzien van parkeren. Een hogere bebouwingshoogte sluit een hogere parkeerbehoefte niet uit. Vergunninghouder erkent voorts dat het voorgestelde type kratten voor hemelwaterafvoer niet geschikt is en dat de locatie van de kratten op de bouwtekening niet juist is weergegeven. In het bestreden besluit heeft het college de met stukken onderbouwde bezwaargronden van eiser op dit punt ten onrechte in het geheel niet besproken. De enkele mededeling ter zitting van de rechtbank dat handhavend zal worden opgetreden als de vergunningvoorschriften ten aanzien van de hemelwaterafvoer zullen worden overschreden is onvoldoende. Daarnaast zijn ten onrechte in het bestreden besluit niet direct al nieuwe voorschriften ten aanzien van het openbaar groen aan de vergunning verbonden. De enkele aankondiging in het bestreden besluit dat het college dat nog zal gaan doen is eveneens onvoldoende. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met de artikelen 3:2, 7:11 en 7:12 van de Awb. De bouwtechnische bezwaren hoefden gelet op de zogenoemde ‘knip’ tussen het ruimtelijk en het technische deel, niet te worden besproken. RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 25/3795 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Oss, het college (gemachtigde: [naam] ). Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [naam] uit [woonplaats] (vergunninghouder). Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over de aan vergunninghouder verleende omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en het aanleggen van een uitweg, ten behoeve van het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw aan de [adres] in [woonplaats] . 1.1. Eiser is het niet eens met het besluit van 3 december 2025 (bestreden besluit) om in bezwaar de verleende omgevingsvergunning in stand te laten. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het beroep. 1.2. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit niet in stand kan blijven. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Procesverloop 2. Vergunninghouder heeft op 14 maart 2025 een aanvraag om een omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van het bouwen van een bedrijfsverzamelgebouw en het realiseren van een uitweg. 2.1. Met het (primaire) besluit van 14 april 2025 heeft het college de gevraagde omgevingsvergunning verleend. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. 2.2. Het college heeft eisers bezwaar met het bestreden besluit van 3 december 2025 ongegrond verklaard. 2.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. 2.4. Het college heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 2.5. De rechtbank heeft het beroep op 26 maart 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van het college en vergunninghouder. Vergunninghouder is vergezeld door [naam] , bouwdeskundige. 2.6. Ter zitting heeft de rechtbank het onderzoek geschorst voor de duur van twee maanden. 2.7. Eiser heeft nadere beroepsgronden ingediend. 2.8. Vergunninghouder heeft op 11 juni 2026 een nadere reactie ingediend. 2.9. Op 24 juni 2026 heeft de nadere zitting van de rechtbank plaatsgevonden. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, de gemachtigde van het college en vergunninghouder. Vergunninghouder is vergezeld door [naam] , bouwdeskundige. Feiten en omstandigheden 3. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het beroep uit van de volgende relevante feiten en omstandigheden. 3.1. Vergunninghouder heeft, ten behoeve van het realiseren van een bedrijfsverzamelgebouw aan de [adres] in [woonplaats] (de locatie), op 14 maart 2025 een aanvraag ingediend voor een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen, en het aanleggen van een extra in-/uitrit (uitweg) die uitkomt op de [adres] . Daarbij heeft hij aangegeven dat ten behoeve van de bouw de bedrijfswoning zal worden gesloopt. 3.2. Het college heeft met het (primaire) besluit van 14 april 2025 de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor de volgende activiteiten: Bouwactiviteit (omgevingsplan), het zogenoemde ruimtelijke deel. Uitweg maken, hebben of veranderen of het gebruik daarvan veranderen. Daarbij heeft het college aan de vergunning een meldplicht, algemene voorschriften, en specifieke voorschriften betreffende de bodem, hemelwater en de uitweg verbonden. 3.3. Bij het verlenen van deze omgevingsvergunning - die ziet op de vraag of de bouwactiviteit op grond van het omgevingsplan is toegestaan - heeft het college expliciet vermeld dat eiser ook nog een sloopmelding en een melding voor de technische bouwactiviteit moet indienen. 3.4. Op 24 juni 2025 heeft vergunninghouder een sloopmelding ingediend. Deze is beoordeeld door de Omgevingsdienst Brabant Noord en door hen op 8 juli 2025 geaccepteerd. 3.5. In het besluit op bezwaar van 3 december 2025 (bestreden besluit) heeft het college het door eiser gemaakte bezwaar, in afwijking van het advies van de bezwaarschriftenadviescommissie, ongegrond verklaard. Daarbij heeft het college gewijzigde voorwaarden geformuleerd en aangekondigd deze in de voorschriften van de omgevingsvergunning te zullen gaan wijzigen. Beoordeling door de rechtbank Toetsingskader 4. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet (Ow) in werking getreden. Op grond van de artikelen 22.1 en 22.2, eerste lid, van de Ow in samenhang bezien met artikel 7.1 van het Invoeringsbesluit Omgevingswet bestaat vanaf 1 januari 2024 het omgevingsplan van de gemeente Oss uit een tijdelijk deel. Naast onder meer de in artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet genoemde besluiten, zoals geldende bestemmingsplannen, bestaat dit tijdelijk deel ook uit de omgevingsplanregels van rechtswege (de zogenoemde bruidsschat. 4.1. De (overige) wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak Bespreking beroepsgronden Inperking geschil (koopwoning) 5. Eiser wijst er op dat in de aanvraag voor de ruimtelijke bouwvergunning (met nummer W-24-1750) op pagina 5 staat vermeld dat het aantal koopwoningen na het verrichten van de werkzaamheden ‘1’ is. Eiser trekt hieruit de conclusie dat er kennelijk een koopwoning op het perceel komt. Op de bouwtekening staat echter geen koopwoning gepositioneerd. 5.1. De rechtbank overweegt dat ter zitting van de rechtbank van 26 maart 2026 duidelijk is geworden dat er geen koopwoning op de hier in geding zijnde locatie komt. Deze beroepsgrond van eiser behoeft dus geen verdere bespreking. Bouw- en goothoogte 6. Eiser voert kort gezegd aan dat zowel de bouw- als goothoogte van het te realiseren bedrijfsverzamelgebouw te hoog wordt. Ten aanzien van de goothoogte wijst eiser op de toelichting bij het bestemmingsplan. Uit de tekening in paragraaf 3.3.5 van de toelichting blijkt zijns inziens dat de maximaal toegestane goothoogte in dit geval 6 meter is. Hij trekt hieruit de conclusie dat bedrijfshallen met platte daken, gelet op die maximale goothoogte uit de toelichting, dus niet hoger dan 6 meter mogen zijn. Eiser beseft dat de bouwhoogte maximaal 9 meter mag bedragen. Eiser kan echter niet controleren of de stelling van het college dat zij met toepassing van artikel 18 van het bestemmingsplan een afwijking van maximaal 10% mogen toestaan, klopt. 6.1. Het college toetst aan het bestemmingsplan ‘ [naam] ’ met de bijbehorende plankaart. Die zijn duidelijk en het college hecht geen waarde aan de toelichting bij het bestemmingsplan. Het college gaat gelet daarop uit van een bouw- en goothoogte van 9 meter. 6.2. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat de op de plankaart aangegeven bestemming en de daarbij behorende regels bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of een bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. De niet bindende toelichting bij het bestemmingsplan wordt enkel geraadpleegd indien de bestemming en de bijbehorende voorschriften waaraan moet worden getoetst, op zichzelf noch in onderlinge samenhang duidelijk zijn. De toelichting heeft in dat geval slechts in zoverre betekenis dat deze over de bedoeling van de planwetgever meer inzicht kan geven. 6.3. Op de locatie was vóór 1 januari 2024 het bestemmingsplan ‘ [naam] ’ (het bestemmingsplan) in werking en van toepassing. Op grond van het bestemmingsplan rust op de locatie de bestemming “Bedrijf-2”. Dat bestemmingsplan maakt na de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Oss (omgevingsplan). Hierna wordt gemakshalve verwezen naar de artikelen in het bestemmingsplan. 6.4. In artikel 4 van het bestemmingsplan staan de regels voor de bestemming “Bedrijf-2”. Artikel 4.2.1 onder e van het bestemmingsplan vermeldt: “De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven.” De rechtbank stelt voorts vast dat op deze locatie op de kaart bij het bestemmingsplan een maximale bouwhoogte van 9 meter is aangegeven. Dit is voor iedere burger te controleren door het adres van de locatie in te typen op de website ‘Regels op de kaart’ , op ‘documenten bekijken’ te klikken en het geldende bestemmingsplan aan te klikken. In de herzieningen van voormeld bestemmingsplan en in het omgevingsplan van de gemeente Oss, zijn geen andere voorschriften gesteld ten aanzien van de locatie. 6.5. De maximale bouwhoogte is dus 9 meter. In artikel 4 van de planregels van het bestemmingsplan is geen expliciete aparte maximale goothoogte bepaald. Er worden in de planregels geen beperkingen gesteld aan de goothoogte van gebouwen op de locatie. Het is daarmee toegelaten om gebouwen met een goothoogte gelijk aan de maximale bouwhoogte van 9 meter te bouwen. Zowel de maximale bouwhoogte als de maximale goothoogte is dus 9 meter. De tekst van de planregels in het bestemmingsplan is duidelijk zodat de toelichting op het bestemmingsplan (en dus ook de door eiser genoemde tekening in paragraaf 3.3.5 van de toelichting bij het bestemmingsplan) geen betekenis heeft. Een omgevingsplan en een bestemmingsplan beperken de mogelijkheden van een eigenaar van een locatie. Hij mag alleen bouwen voor zover het plan het niet verbiedt (tenzij het bevoegd gezag afwijkt van het plan). Daar mag hij dan ook op vertrouwen. Gelet op de rechtszekerheid en het legaliteitsbeginsel is er geen aanleiding om het bestemmingsplan ruimer uit te leggen. 6.6. De overschrijding van de bouwhoogte bedraagt slechts 5 centimeter. Dat is dus minder dan 10% (minder dan 90 centimeter) van de maximale toegestane bouwhoogte. Het college is bevoegd om toepassing te geven aan artikel 18, onder a van de planregels zolang wordt voldaan aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat zal de rechtbank hierna beoordelen. Parkeren 7. Eiser voert, samengevat, aan dat bij de aan vergunninghouder verstrekte omgevingsvergunning ten onrechte geen rekening is gehouden met de door het college opgestelde Nota parkeernormen [naam] (de parkeernota). De commissie heeft vastgesteld dat bij het berekenen van de benodigde parkeerplaatsen voor de locatie, uitgegaan wordt van de onjuiste bruto-vloeroppervlakte van 1.080 m² omdat de verdiepingsvloer niet is meegeteld. Gezien het werkelijke bruto-vloeroppervlak van 2.062 m² en de eisen in de parkeernota van 1,55 parkeerplaatsen per 100 m² zijn op grond van de parkeernota 32 parkeerplaatsen op eigen terrein benodigd, en daarvan wordt slechts minder dan de helft gerealiseerd. Dit leidt tot parkeren op de openbare weg en dus tot overlast in de fysieke leefomgeving. 7.1. Het college stelt zich in het bestreden besluit op het standpunt dat bij het verlenen van deze omgevingsvergunning niet kan worden getoetst aan de parkeernota, omdat daar geen geldige wettelijke basis voor is. In het omgevingsplan en het bestemmingsplan is geen parkeerregeling opgenomen en wordt ook niet verwezen naar de parkeernota. Ter zitting heeft het college zich op het standpunt gesteld dat, alhoewel zij vergunninghouder niet aan de parkeernota kan houden, haars inziens met de realisering van 14 parkeerplekken op eigen terrein door vergunninghouder, alsnog aan de parkeernota wordt voldaan. De vraag of in dit geval wordt voldaan aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ heeft het college enkel ten aanzien van de stedenbouwkundige afwijking verricht , niet ten aanzien van de parkeerbehoefte. 7.2. Vergunninghouder stelt zich op het standpunt dat onvoldoende duidelijk uit de parkeernota blijkt dat een extra verdiepingsvloer tot meer parkeerbehoefte zou leiden en dat er in het originele plan, met de 14 inpandige parkeerplekken en daarnaast de openbare plekken, ruim voldoende parkeergelegenheid is. Daarnaast is hij met het college in overleg over een kleine wijziging van de omgevingsvergunning waarbij minder units worden gerealiseerd dan oorspronkelijk aangevraagd en dus ook minder parkeerplaatsen nodig zijn. 7.3. De rechtbank stelt vast dat in het omgevings- en bestemmingsplan geen parkeerregels zijn opgenomen en daarin evenmin wordt verwezen naar de parkeernota. Er zijn ten aanzien van onderhavige locatie geen bindende parkeernormen in het omgevingsplan of in het bestemmingsplan opgenomen, zodat een bouwplan dat volledig binnen het omgevings- of bestemmingsplan zou passen hieraan niet kan worden getoetst. 7.4. Echter, bij dit bouwplan is sprake van een binnenplanse afwijking ten aanzien van de bouwhoogte. Naar het oordeel van de rechtbank zal het college ingevolge artikel 22.281 van het omgevingsplan ook moeten beoordelen of sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal). Het college heeft deze beoordeling naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte beperkt tot een stedenbouwkundige toets. Niet op voorhand valt uit te sluiten dat een hogere bebouwingshoogte leidt tot een intensiever gebruik van de locatie en een hogere parkeerbehoefte. Als met een hogere bouwhoogte een extra verdiepingsvloer wordt mogelijk gemaakt, wordt ook de bruto vloeroppervlakte groter en daarmee ook de parkeerbehoefte. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat het bestreden besluit ten aanzien van het parkeren onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en onvoldoende is gemotiveerd. 7.5. Het bestreden besluit kan daarom op dit punt geen stand houden. Het college zal opnieuw moeten beoordelen en motiveren of het de gevraagde omgevingsvergunning al dan niet kan en wil verlenen en moet daarbij ook de parkeerdruk betrekken. De rechtbank geeft aan dat het aanbeveling verdient om in het nieuw te nemen bestreden besluit en de omgevingsvergunning expliciet op te nemen welk minimaal aantal parkeerplaatsen dient te worden gerealiseerd en in stand gehouden, omdat het omgevingsplan hier nu geen bepalingen over bevat en het in stand houden van parkeerplaatsen anders niet kan worden afgedwongen. 8. De rechtbank zal hierna bezien of het nu voorliggende bestreden besluit wellicht ook om andere reden geen stand kan houden. Waterberging (kratten) 9. Eiser voert, kort gezegd, aan dat het college in het bestreden besluit ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan zijn bezwaren ten aanzien van de hemelwaterafvoer. Hij maakt zich grote zorgen over de plaatsing van en het type filtratiekratten, die volgens hem in strijd met vergunningsvoorschrift 1.4.2 veel te dicht bij zijn panden gepland zijn. Zijn perceel staat op ‘slappe grond’ nu zijn perceel voorheen een sloot of iets dergelijks was. Zijns inziens is mede daarom de kans op schade aan zijn fundering - met verzakking of zelfs instorting van zijn panden tot gevolg - groot, als de plaatsing van de kratten volgens de huidige bouwtekening wordt uitgevoerd. Rekentechnisch kunnen die kratten niet op de bouwtekening aangegeven plek komen te liggen. Ook om andere redenen zijn de aangegeven type kratten niet geschikt omdat deze niet geschikt zijn om vrachtverkeer overheen te laten rijden. 9.1. Het college heeft hier in het bestreden besluit geen standpunt over ingenomen. Ter zitting van de rechtbank heeft het college aangegeven dat toezichthouders zullen kijken hoe de omgevingsvergunning uitgevoerd wordt en dat het zal handhaven indien het betreffende vergunningsvoorschrift (of een ander voorschrift) wordt overtreden. 9.2. Vergunninghouder erkent dat het type kratten ‘Rainbox 3S’ niet geschikt is om vrachtverkeer overheen te laten rijden en dat dit dus kratten van een ander type moeten worden. Vergunninghouder geeft daarnaast aan dat de architect op de bij de vergunningaanvraag meegeleverde bouwtekening enkel heeft aangegeven waar de kratten ongeveer komen, daar wordt later nog nader naar gekeken. Er is voldoende oppervlakte op het eigen perceel van vergunninghouder om, met de kratten, voldoende afstand van de perceelsgrenzen te houden en dus om aan vergunningvoorschrift 1.4.2 te voldoen. 9.3. De rechtbank stelt vast dat eiser in zijn bezwaarschrift van 11 mei 2025 onder het kopje ‘bezwaar 5, hemelafwatering’ uitgebreid uiteen heeft gezet waarom de afvoer van het hemelwater zijns inziens niet (op die plaats) met de op de bouwtekening getekende kratten kan worden uitgevoerd. Daarbij heeft eiser zijn stelling gestaafd met technische documentatie van Dyka zelf. De rechtbank stelt voorts vast dat zowel de vergunningsvoorschriften als de bij de omgevingsvergunning behorende bouwtekening, onderdeel uitmaken van de verleende omgevingsvergunning. Nu de bij de vergunning behorende bouwtekening gemotiveerd is betwist en de mogelijkheid bestaat dat als gevolg daarvan een vergunningsvoorschrift mogelijk niet goed kan worden uitgevoerd, had het college niet aan eisers bezwaren voorbij mogen gaan in het bestreden besluit. Het bestreden besluit is (ook) om deze reden onzorgvuldig voorbereid en onvoldoende gemotiveerd, zodat het bestreden besluit ook om deze reden geen stand kan houden. 9.4. De enkele stelling ter zitting dat er gehandhaafd zal worden als het vergunningvoorschrift wordt overtreden is onvoldoende om dit zorgvuldigheids- en motiveringsgebrek te herstellen. Niet naleving van het voorschrift zou dan al hebben kunnen leiden tot schade aan de woning van eiser. De rechtbank draagt het college op, ook om eventuele (civiele) vervolgprocedures richting haarzelf op dit punt te voorkomen, in het nieuw te nemen besluit op bezwaar alsnog zorgvuldig en gemotiveerd aandacht te besteden aan eisers bezwaargronden op dit punt, en hier zonodig over in overleg te gaan met het waterschap. Uitweg 10. Eiser voert aan dat het college in het bestreden besluit onvoldoende heeft gemotiveerd waarom de vergunning voor de activiteit uitweg is verleend, nu tegelijkertijd in de omgevingsvergunning is aangegeven dat sprake is van een weigeringsgrond in de zin van artikel 2:12 van de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Oss (APV). Daarbij wijst hij op het advies van de commissie die dit heeft geconstateerd, en het college daarom had opgedragen alsnog duidelijk te motiveren waarom desalniettemin een vergunning voor de activiteit uitweg is verleend. 10.1. Het college stelt in het bestreden besluit dat door de uitweg het openbaar groen niet op onaanvaardbare wijze wordt aangetast en de aanleg van deze tweede uitweg niet ten koste gaat van het openbaar groen, omdat aan de omgevingsvergunning voorwaarden zullen worden verbonden. Namelijk dat bij de aanleg van de uitweg aan het bestaande groen, inclusief de wortels, geen schade mag ontstaan en dat, als er (toch) groen verdwijnt door de aanleg van de uitweg, dit op een andere locatie binnen de gemeente moet worden gecompenseerd. Dit zal worden opgenomen in de omgevingsvergunning onder hoofdstuk 2, pagina 8 en 9. Ter zitting heeft het college nader toegelicht dat zij dus niet afwijkt van artikel 2:12, tweede lid, onder c van de APV, maar enkel voormelde voorwaarden aan de omgevingsvergunning zal verbinden. 10.2. Vergunninghouder stelt zich kort gezegd op het standpunt dat hij aan alle door het college gestelde voorwaarden voor een tweede uitweg heeft voldaan. 10.3. In artikel 7:11, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat, indien het bezwaar ontvankelijk is, op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaatsvindt. Ingevolge het tweede lid van dit artikel herroept het bestuursorgaan het bestreden besluit voorzover de heroverweging daartoe aanleiding geeft, en neemt het voorzover nodig in plaats daarvan een nieuw besluit. 10.4. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele aankondiging door het college dat de voorschriften nog zullen worden opgenomen in de omgevingsvergunning ontoereikend. Hiermee is onvoldoende geborgd dat het openbaar groen elders terugkomt. Het college diende in het bestreden besluit de nieuwe voorschriften te verbinden aan de omgevingsvergunning. Door dit niet te doen heeft het college onvoldoende zorgvuldig en in strijd met artikel 7:11 van de Awb gehandeld. Ook om die reden kan het bestreden besluit geen stand houden. Bouwtechnische bezwaren 11. Eiser voert aan dat het college in het bestreden besluit ten onrechte niet heeft gereageerd op eisers bezwaren over de vraag of het te bouwen pand aan de diverse NEN-voorschriften met betrekking tot brandveiligheid voldoet. Ook blijft in het bestreden besluit nog altijd onduidelijk blijft of het bedrijfsverzamelgebouw wel of niet onder gevolgklasse 1 als bedoeld in artikel 2.17 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) valt. Daarnaast wijst eiser ook op overige mogelijke bouwtechnische bezwaren. De aangevraagde omgevingsvergunning kon daarom niet worden verleend, aldus eiser. 11.1. Het college wijst er in het verweerschrift op dat deze bouwaanvraag alleen maar gaat over de ruimtelijke bouwactiviteit. De technische bouwactiviteit is niet aangevraagd en maakt dus ook geen onderdeel uit van de nu verleende omgevingsvergunning. De bezwaren van eiser vallen dus buiten het toetsingskader van de verleende omgevingsplanactiviteit. 11.2. De rechtbank overweegt dat de vraag of wordt voldaan aan bouwtechnische eisen in het Bbl, waaronder brandveiligheidseisen, voor onderhavige omgevingsvergunning nog niet relevant is. De Omgevingswet maakt bij het bouwen van een bouwwerk onderscheid tussen het ruimtelijk deel en het technische deel, de zogenoemde ‘knip’. Het ruimtelijk deel van de bouwactiviteit betreft de vraag of de bouwactiviteit op grond van het omgevingsplan kan worden toegestaan en alleen hiervoor heeft vergunninghouder van het college een omgevingsvergunning verkregen. 11.3. Het technische deel van de bouwactiviteit betreft de vraag of de aanvraag aan de regels voor de technische bouwkwaliteit uit het Bbl voldoet. Voor dit technische deel dient vergunninghouder nog apart een vergunning aan te vragen, waar het college hem bij het verlenen van deze omgevingsvergunning ook op heeft gewezen. De vraag of aan het Bbl wordt voldaan zal pas in het kader van die vergunningaanvraag worden beantwoord en kan in deze procedure dus niet aan de orde komen. 11.4. Het college was dus niet gehouden om bezwaren van eiser die niet zien op de huidige ruimtelijke bouwactiviteit, maar op de in de toekomst nog door vergunninghouder aan te vragen technische bouwactiviteit, nu al te bespreken. Om diezelfde reden komt de rechtbank er nu ook niet aan toe om die gronden in het kader van deze beroepszaak al te bespreken en die gronden kunnen dus niet (mede) tot vernietiging van het hier bestreden besluit leiden. Conclusie en gevolgen 12. Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit in strijd is met de artikelen 3:2, 7:11 en 7:12 van de Awb. Het bestreden besluit is om de hiervoor vermelde redenen onvoldoende zorgvuldig tot stand gekomen, onvoldoende gemotiveerd en onvoldoende het resultaat van een volledige heroverweging in bezwaar. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. 12.1. De rechtbank ziet geen reden om de rechtsgevolgen van het besluit in stand te laten of zelf een beslissing over deze omgevingsvergunning te nemen dan wel het college de gelegenheid te geven de gebreken in het bestreden besluit te herstellen. Dat is niet efficiënt omdat vergunninghouder heeft aangekondigd dat het bouwplan zal worden gewijzigd en dat daarvoor al een conceptaanvraag is ingediend. 12.2. De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb dat het college een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van hetgeen zij in deze uitspraak heeft overwogen. De rechtbank geeft het college hiervoor twaalf weken. 12.3. Omdat het beroep gegrond is moet het college het griffierecht aan eiser vergoeden. 12.4. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden. In deze zaak wordt eiser niet vertegenwoordigd door een professionele gemachtigde. - Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt het besluit van 3 december 2025; draagt het college op binnen twaalf weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op eisers bezwaarschrift met inachtneming van deze uitspraak; bepaalt dat het college het griffierecht van € 194,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.J.H.M. Verhoeven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.H. Snoeij, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving Algemene wet bestuursrecht (Awb) artikel 3:2 van de Awb Bij de voorbereiding van een besluit vergaart het bestuursorgaan de nodige kennis omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. artikel 7:11 van de Awb 1. Indien het bezwaar ontvankelijk is, vindt op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats. 2. Voor zover de heroverweging daartoe aanleiding geeft, herroept het bestuursorgaan het bestreden besluit en neemt het voor zover nodig in de plaats daarvan een nieuw besluit. artikel 7:12 van de Awb De beslissing op het bezwaar dient te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. Omgevingswet (Ow) Hoofdstuk 2. Taken en bevoegdheden van bestuursorganen Afdeling 2.2. Omgevingsplan, waterschapsverordening en omgevingsverordening artikel 2.7 van de Ow (verplicht opnemen en uitsluiten van decentrale regels) 1. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen gevallen worden aangewezen waarin regels over de fysieke leefomgeving alleen in het omgevingsplan, de waterschapsverordening of de omgevingsverordening mogen worden opgenomen. (…) Hoofdstuk 5. De omgevingsvergunning en het projectbesluit Afdeling 5.1. De omgevingsvergunning § 5.1.1. Verbodsbepalingen artikel 5.1 van de Ow (omgevingsvergunningplichtige activiteiten wet) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten: a. een omgevingsplanactiviteit, (…) tenzij het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. 2. Het is verboden zonder omgevingsvergunning de volgende activiteiten te verrichten: a. een bouwactiviteit, (…) voor zover het gaat om een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen geval. § 5.1.2. Reikwijdte aanvraag omgevingsvergunning en aanwijzing bevoegd gezag artikel 5.7 van de Ow (aanvraag los of gelijktijdig) 1. Een aanvraag om een omgevingsvergunning kan naar keuze van de aanvrager op een of meer activiteiten betrekking hebben. (…) § 5.1.3. De beoordeling van de aanvraag artikel 5.18 van de Ow (beoordelingsregels aanvraag artikel 5.1-activiteiten bij algemene maatregel van bestuur) 1. Bij algemene maatregel van bestuur worden regels gesteld over het verlenen of weigeren van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 5.1. (…) artikel 5.21 van de Ow (artikel 5.18 beoordelingsregels aanvraag omgevingsplan activiteit) 1.Voor een omgevingsplanactiviteit worden de regels, bedoeld in artikel 5.18, gesteld met het oog op de doelen van de wet. 2. De regels strekken er in ieder geval toe dat: a. de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van daarvoor in het omgevingsplan gestelde regels, b. de omgevingsvergunning ook kan worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, (…) Hoofdstuk 22. Overgangsrecht Afdeling 22.1. Overgangsfase § 22.1.1. Van omgevingsplan met tijdelijk deel tot omgevingsplan artikel 22.1 van de Ow (tijdelijk deel omgevingsplan) In deze afdeling wordt onder het tijdelijke deel van het omgevingsplan verstaan het deel van het omgevingsplan dat bestaat uit: a. de besluiten, bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet, § 22.1.2. De toepassing van in een verordening of het tijdelijke deel van het omgevingsplan opgenomen regels artikel 22.8 van de Ow (omgevingsvergunning gemeentelijke verordening) Voor zover op grond van een bepaling in een gemeentelijke verordening een vergunning of ontheffing is vereist voor een geval waarin regels over de fysieke leefomgeving op grond van artikel 2.7, eerste lid, alleen in het omgevingsplan mogen worden opgenomen, geldt een zodanige bepaling als een verbod om zonder omgevingsvergunning een activiteit te verrichten als bedoeld in artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Hoofdstuk 8. Omgevingsvergunningen Afdeling 8.1. Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit artikel 8.0 van het Bkl (toepassingsbereik en oogmerk) Deze afdeling is van toepassing op omgevingsplanactiviteiten die niet vergunningvrij zijn op grond van artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving en is opgenomen met het oog op de doelen van de wet. artikel 8.0a van het Bkl (beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit algemeen) 1. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een omgevingsplanactiviteit, wordt, als het gaat om een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten, de omgevingsvergunning verleend als de activiteit niet in strijd is met de regels die in het omgevingsplan zijn gesteld over het verlenen van de omgevingsvergunning. 2. Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, wordt de omgevingsvergunning alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Omgevingsplan van de gemeente Oss (omgevingsplan) Hoofdstuk 8 BESCHERMING VAN LEEFOMGEVING EN WAARDEN Titel 8.5 PARKEREN [Gereserveerd] (…) Hoofdstuk 22 BRUIDSSCHAT (…) Afdeling 22.2 ACTIVITEITEN MET BETREKKING TOT BOUWWERKEN, OPEN ERVEN EN TERREINEN (…) Paragraaf 22.2.7 Vergunningplichten met betrekking tot het bouwen, in stand houden en gebruiken van bouwwerken. Subparagraaf 22.2.7.2 Binnenplanse vergunningplicht voor omgevingsplanactiviteit bouwwerken. artikel 22.26 van het omgevingsplan (Binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken) Het is verboden zonder omgevingsvergunning een bouwactiviteit te verrichten en het te bouwen bouwwerk in stand te houden en te gebruiken. Afdeling 22.5 OVERIGE ACTIVITEITEN Paragraaf 22.5.1 Vergunningplichten en beoordelingsregels voor activiteiten in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet (…) Paragraaf 22.5.2 Aanvraagvereisten (…) Subparagraaf 22.5.2.4 Aanvraagvereisten omgevingsvergunningen vereist op grond van een andere gemeentelijke regeling dan dit omgevingsplan in samenhang met artikel 22.8 van de Omgevingswet artikel 22.280 van het omgevingsplan (Omgevingsplanactiviteit: omgevingsvergunning afwijking van regels van het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet) Voor zover voor een activiteit in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet, is bepaald dat bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van daarbij aangegeven regels, geldt deze bepaling als verbod om de activiteit zonder omgevingsvergunning te verrichten. artikel 22.281 van het omgevingsplan (Omgevingsplanactiviteit: nadere invulling beoordelingsregels omgevingsvergunning afwijking van regels van het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet algemeen) Voor zover de in het tijdelijke deel van dit omgevingsplan, bedoeld in artikel 22.1, eerste lid, onder a, van de Omgevingswet gestelde regels over het voor een activiteit als bedoeld in artikel 22.280 bij omgevingsvergunning afwijken van regels in dat tijdelijke deel de verplichting bevatten om als de activiteit niet in strijd is met die regels de omgevingsvergunning te verlenen, wordt deze verplichting gelezen als een bevoegdheid. artikel 22.297 van het omgevingsplan (Omgevingsplanactiviteit: uitweg) Bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het maken, hebben of veranderen van een uitweg of het gebruik daarvan worden de volgende gegevens en bescheiden verstrekt: de locatie van de uitweg aan het voor-, zij- of achtererf; de afmeting van de nieuwe uitweg of de te veranderen bestaande uitweg en de beoogde verandering daarvan; de te gebruiken materialen; en e aanwezigheid van obstakels die in de weg staan voor het aanleggen of het gebruik van de uitweg, zoals bomen, lantaarnpalen en nutsvoorzieningen. Bestemmingsplan [naam] (bestemmingsplan) hoofdstuk 1 Inleidende regels artikel 2 van het bestemmingsplan (Wijze van meten) Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: (…) 2.7 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. hoofdstuk 2 Bestemmingsregels artikel 4 van het bestemmingsplan (Bedrijf – 2) 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Bedrijf - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bedrijven, met dien verstande, dat: 1. uitsluitend bedrijven zijn toegestaan die voorkomen in de categorieën 1 tot en met 3 van de milieuzoneringslijst: 2. geluidzoneringsplichtige inrichtingen niet zijn toegestaan; 3. risicovolle inrichtingen niet zijn toegestaan; 4. vuurwerkbedrijven niet zijn toegestaan; 5. (…) detailhandel in ABC-goederen, grove bouwmaterialen, brand- en explosiegevaarlijke stoffen, landbouwwerktuigen, zonwering, vijvers, zwembaden en tuinhuisjes; detailhandel in keukens, badkamers, tegels en sanitair, met dien verstande dat het een nevenactiviteit dient te zijn bij bedrijfsactiviteiten in de vorm van productie en installatie en tevens dat het verkoopvloeroppervlak in de vorm van een showroom ten hoogste 250 m2 mag bedragen; detailhandel als nevenactiviteit bij verhuurbedrijven voor bouwgereedschappen en bouwbenodigdheden; (…) i. bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning', met dien verstande dat een beroep aan huis met een maximale oppervlakte van 25 m2 is toegestaan; (…) aan de hoofdfunctie ondergeschikte verkeers- en groenvoorzieningen, railverkeersvoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. 4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. De breedte van een bouwperceel dient tenminste 20 meter te bedragen. De oppervlakte van een bouwperceel dient tenminste 1.000 m2 te bedragen. De afstand van gebouwen tot één zijdelingse perceelgrens dient minimaal 3 m te bedragen. De bouwhoogte mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven. Kelders zijn toegestaan. 4.2.3 Bedrijfswoningen Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende regels: De bouwhoogte van bedrijfswoningen mag niet meer bedragen dan 10 m. De inhoud van een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 600 m3. Er is één bedrijfswoning toegestaan per aanduiding 'bedrijfswoning'. 4.2.5 Bebouwingspercentage Het bebouwingspercentage mag niet meer bedragen dan 70%. 4.3 Afwijken van de bouwregels Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 4.2.1 onder b indien dit ten behoeve van doelmatige bedrijfsvoering noodzakelijk is tot tenminste 10 meter. artikel 18 van het bestemmingsplan Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. de in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, afmetingen en percentages; (…) APV Oss 2025 (APV)  [ [Gezien artikel 22.8 j.o. 22.297 Ow moet voor het toetsingskader t.a.v. de uitweg nog steeds gekeken worden naar de gemeentelijke verordening, dus naar de Algemene Plaatselijke Verordening van de gemeente Oss 2025 (APV)]. Hoofdstuk 1 Algemene Bepalingen artikel 1:1 van de APV (Definities) In deze verordening wordt verstaan onder: (…)  parkeren: hetgeen daaronder wordt verstaan in artikel 1 van het Reglement verkeersregels en verkeerstekens 1990; (…)  weg: hetgeen daaronder wordt verstaan in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994. artikel 1:4 van de APV (Voorschriften en beperkingen) Aan een vergunning of ontheffing kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden. Deze voorschriften en beperkingen strekken slechts tot bescherming van het belang of de belangen in verband waarmee de vergunning of ontheffing is vereist. Degene aan wie een vergunning of ontheffing is verleend, is verplicht de daaraan verbonden voorschriften en beperkingen na te komen. Hoofdstuk 2 Openbare Orde (…) Afdeling 5 Bruikbaarheid en aanzien van de weg artikel 2:12 van de APV (Maken, veranderen van een uitweg) 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning van het bevoegd gezag een uitweg te maken naar de weg of verandering te brengen in een bestaande uitweg naar de weg. 2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1:8 wordt de vergunning slechts geweigerd: a. ter voorkoming van gevaar voor het verkeer op de weg; b. als de uitweg zonder noodzaak ten koste gaat van een openbare parkeerplaats; c. als door de uitweg het openbaar groen op onaanvaardbare wijze wordt aangetast; of d. als er sprake is van een uitweg van een perceel dat al door een andere uitweg wordt ontsloten, en de aanleg van deze tweede uitweg ten koste gaat van een openbare parkeerplaats of het openbaar groen. 3. Het verbod is niet van toepassing op beperkingengebiedactiviteiten met betrekking tot een weg of waterstaatswerk waarvoor regels zijn gesteld bij of krachtens de Omgevingswet, de provinciale omgevingsverordening of de waterschapsverordening. Beleidsregel: Nota parkeernormen [naam] 2.4 Gebiedsindeling (…) Op basis van de gemeentelijke ontwikkelambities zijn in de kern Oss drie stedelijke zones onderscheiden: binnenstad, centraal stedelijk woonmilieu en rest bebouwde kom. Berghem en Ravenstein zijn als aparte kernen onderscheiden. De gebiedsindeling is weergegeven in figuur 2.1 (Oss en Berghem) en 2.2 (Ravenstein). Voor een meer gedetailleerde kaart van figuur 2.1 wordt verwezen naar bijlage C. De gebiedsindeling van Oss is één op één vertaald naar de stedelijke zones van CROW: Binnenstad = centrum; Centraal stedelijk woonmilieu = schil centrum; Rest bebouwde kom = rest bebouwde kom. Voor de overige kernen is geen opdeling gehanteerd. Hier gelden de parkeerkencijfers voor rest bebouwde kom als basis voor de parkeernormen.