ECLI:NL:RBOBR:2026:2073

=== VOLLEDIG === ECLI:NL:RBOBR:2026:2073 text/xml public 2026-04-08T09:59:45 2026-03-31 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Oost-Brabant 2026-04-03 25/1920 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL 's-Hertogenbosch Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:2073 text/html public 2026-04-08T09:54:12 2026-04-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBOBR:2026:2073 Rechtbank Oost-Brabant , 03-04-2026 / 25/1920 WOZ. Waardering woning. Nader stuk van eiser (en de reactie daarop van de heffingsambtenaar) blijft buiten beschouwing, omdat dit is ingediend ruim na het verstrijken van de termijn waarbinnen partijen om een zitting kunnen verzoeken. Vergelijkingsmethode. Voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser zaait met zijn eigen taxatie geen twijfel, omdat die op essentiële onderdelen niet inzichtelijk is. Beroep ongegrond. RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 25/1920 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2026 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), en de heffingsambtenaar van de gemeente Heusden, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 15 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 421.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2024 en voor het kalenderjaar 2025. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2025 opgelegd. 1.2. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 30 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Op 9 september 2025 heeft de rechtbank eiser in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren en hiervoor een termijn van vier weken gegeven. In dit bericht staat onder andere: “Als de rechtbank binnen de genoemde termijn geen reactie van u ontvangt, gaat de rechtbank ervan uit dat u geen behoefte hebt om naar aanleiding van het verweerschrift een nader of gewijzigd standpunt in te nemen.” 1.5. De rechtbank heeft partijen op 26 februari 2026 laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of partijen het daarmee eens zijn. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om tot uiterlijk 12 maart 2026 te reageren. 1.5.1. Eiser heeft op 16 maart 2026 een (tweede) taxatierapport ingebracht en de heffingsambtenaar heeft op 17 maart 2026 daarop een reactie gegeven. 1.5.2. Omdat partijen niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Feiten 2. Eiser is (mede-)eigenaar van de woning, dit is een twee-onder-een-kapwoning uit 1962. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 95 m², een aanbouw van 19 m2, twee dakkapellen, een berging van 15 m², een carport van 9 m² en een overkapping van 26 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 246 m². Beoordeling door de rechtbank Procedurele beslissingen 3. De beschikking is (met de aanslag OZB) opgelegd aan [naam]. Daartegen kan (ook) beroep worden ingesteld – en daaraan voorafgaand bezwaar worden gemaakt – door degene van wie inkomens- of vermogensbestanddelen zijn begrepen in het voorwerp van de belasting waarop de belastingaanslag of de voor bezwaar vatbare beschikking betrekking heeft. Uit het dossier blijkt niet of eiser ook eigenaar is. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser dan ook gevraagd of eiser mede-eigenaar is en zo nee, waarom eiser belanghebbende is. Op 16 december 2025 heeft de gemachtigde van eiser een machtiging overgelegd mede ondertekend door [naam]. Op 13 februari 2026 heeft de gemachtigde laten weten dat eiser mede-eigenaar is van de woning. Eiser behoort daarom tot de kring van belanghebbende en kan bezwaar maken en beroep indienen. Zijn beroep is daarom ontvankelijk. 4. De rechtbank laat het in overweging 1.5.1. genoemde (tweede) taxatierapport van eiser buiten beschouwing, omdat het is ontvangen ruim na de aan eiser (met het in overweging 1.4. genoemde bericht) gestelde termijn om op het verweerschrift te reageren. Ook is dit taxatierapport ontvangen na de (in overweging 1.5. genoemde) gestelde termijn om aan te geven of het beroep op een zitting moet worden behandeld. De reactie van de heffingsambtenaar gaat alleen over het (tweede) taxatierapport en hoeft daarom ook niet behandeld te worden. De WOZ-waarde van de woning 5. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd. Alleen als de heffingsambtenaar niet aan de bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter de waarde zelf in goede justitie vaststellen. 5.2. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 421.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde waardematrix. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres] alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen geïndexeerd en gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 5.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning, de verminderde staat van onderhoud van de woning en het verminderde voorzieningenniveau van de woning. 5.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 5.3.2. De rechtbank overweegt dat eiser wel conclusies trekt ten aanzien van de toestand van de woning, maar dat hij geen feiten stelt (die deze conclusies kunnen dragen). De heffingsambtenaar laat weten dat in de door eiser ingevulde vragenlijst en foto’s geen gebreken of tekortkomingen naar voren komen die aanleiding geven om de woning op genoemde punten als bovengemiddeld of ondergemiddeld te zien. De woning is daarom voor zowel kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen gewaardeerd als gemiddeld (correctiefactor 3).