ECLI:NL:RBOBR:2026:2011

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11410150 \ CV EXPL 24-8279 Vonnis van 2 april 2026 in de zaak van GEMEENTE EINDHOVEN , te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: “de gemeente”, gemachtigde: mr. J.W.M. Hagelaars, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: “ [gedaagde] ”, procederend in persoon. 1 Waar gaat deze zaak over? 1.1. De gemeente Eindhoven (hierna: de gemeente) is eigenaar van het Afwaterings-kanaal in Eindhoven, dat een uitloper is van het Beatrixkanaal. Aan weerszijden van het Afwateringskanaal ligt industrieterrein "De Hurk". Op het industrieterrein voorziet het (onherroepelijke) omgevingsplan in de mogelijkheid van de vestiging van zware industrie, dat wil zeggen bedrijven die vallen in categorie 5.2. Direct langs het Afwateringskanaal zijn bedrijven toegestaan in categorie 4.2., waarvoor een richtafstand geldt van normaliter 300 meter tot gevoelige bestemmingen zoals woningen en woonboten. 1.2. In het Afwateringskanaal liggen 10 woonboten op ligplaatsen die van de gemeente werden gehuurd. De gemeente wil De Hurk behouden als industrieterrein. Het is het enige industrieterrein in Eindhoven waar zware industrie is toegestaan. Om te voorkomen dat bedrijven op het industrieterrein met beperkingen te maken zouden krijgen en om een goed woon- en leefklimaat voor haar inwoners te borgen, heeft de gemeenteraad van Eindhoven een bestemmingsplan vastgesteld op grond waarvan de woonboten planologisch gezien niet meer zijn toegestaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft het beroep van de woonbootbewoners tegen dit bestemmingsplan ongegrond verklaard. 1.3. In de loop van de jaren zijn veel gesprekken gevoerd, maar de gemeente en de woonbootbewoners kwamen niet dichter bij elkaar. De woonbootbewoners willen hun ligplaatsen behouden, maar de gemeente wilde de ligplaatsen beëindigen. Daarnaast is ook gesproken over een financiële vergoeding bij het beëindigen van de huurovereenkomsten. De gemeente was - en is - bereid om de woonbootbewoners financieel tegemoet te komen, maar niet zo ver als de bewoners willen. Omdat partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, heeft de gemeenteraad kaders vastgesteld op grond waarvan de woonbootbewoners een vergoeding kunnen krijgen. Deze kaders van de gemeenteraad zijn tussen partijen bekend komen te staan als het 'Scenario 3+'. 1.4. De gemeente heeft op 14 december 2023 de huurovereenkomsten met de woonbootbewoners opgezegd per 1 juli 2024. Daarbij heeft de gemeente de ontruiming aangezegd per 1 juli 2028. Vanaf 1 januari 2024 mogen de woonbootbewoners hun ligplaats ‘om niet’ (gratis) blijven gebruiken en hebben zij voldoende tijd om alternatieve woonruimte of een alternatieve ligplaats te zoeken. In de opzeggingsbrief heeft de gemeente de woonbootbewoners Scenario 3+ als vergoeding aangeboden. 1.5. [gedaagde] is een van de huurders van een ligplaats met wie de gemeente geen overeenstemming heeft bereikt. [gedaagde] en de andere woonbootbewoners zijn het niet eens met het feit dat de gemeente hun huur wil beëindigen. 1.6. Om duidelijkheid te verkrijgen over de rechtmatigheid van haar huuropzegging en om tijdige ontruiming van de ligplaatsen zeker te stellen, start de gemeente deze procedure. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties (genummerd 1 t/m 8),- de conclusie van antwoord met producties (genummerd A t/m J),- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - het aanvullend verweer van [gedaagde] , ingekomen op 12 november 2025 met producties (genummerd 1 t/m 4), - de akte overlegging nadere productie (genummerd 9) aan de zijde van de gemeente, - de mondelinge behandeling van 22 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 2.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2026, gezamenlijk met alle andere procedures van de gemeente tegen de overige woonbootb (...) De raad heeft, samengevat weergegeven, onderzocht op welke wijze de gronden die door de woonboten worden gebruikt zouden kunnen worden bestemd en de raad heeft daarbij gekeken naar de vraag of ter plaatse van de woonboten een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Gelet op het "Onderzoek woon- en leefklimaat Woonschepen Afwateringskanaal Eindhoven" van adviesbureau [A] van 16 december 2020, dat in opdracht van de raad is uitgevoerd, kan ter plaatse van de woonboten geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. In dat onderzoek is niet alleen de feitelijke situatie van het woon- en leefklimaat voor de woonbootbewoners in beeld gebracht. Ook is onderzocht wat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat zijn van de planologische mogelijkheden voor bedrijven. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad terecht niet volstaan met uitsluitend een beoordeling van de feitelijke situatie, maar is ook beoordeeld wat de gevolgen voor het woon- en leefklimaat van de woonbootbewoners zijn bij benutting van de planologische mogelijkheden voor bedrijven. 3.4. Mede gelet op het onder 3.3. genoemde onderzoek heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de ligplaatsen voor de woonboten onder het algemeen overgangsrecht mogen brengen. De raad heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat het behoud van De Hurk als middelzwaar bedrijventerrein en met het oog daarop het behoud van de planologische ruimte die het plan voor bedrijven biedt, niet samen kunnen gaan met het garanderen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de woonboten. Het standpunt van [appellant sub 2] en anderen dat in de feitelijke situatie wel een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd, is, wat daar van zij, niet van doorslaggevend belang, omdat de raad bij de afweging of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is uitgegaan van de planologische mogelijkheden van het onherroepelijke bestemmingplan en dat gelet op de door de raad gegeven motivering ook mocht doen. De raad heeft zich ook op het standpunt kunnen stellen dat het positief bestemmen van de ligplaatsen ertoe zou leiden dat het karakter van een deel van het bedrijventerrein verschuift van middelzware tot zware bedrijvigheid naar lichte(re) bedrijvigheid. Dit zou raken aan de rechten die de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven ontlenen aan de in het bestemmingsplan "Bedrijventerrein De Hurk-Croy 2017" opgenomen bestemming ‘Bedrijventerrein -1’. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners. Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021, dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging van de woonsituatie te willen combineren met een (ruimhartige) uitkoopregeling voor de woonbootbewoners. Bij het besluit tot vaststelling van het reparatieplan heeft de raad in een separaat besluit neergelegd dat er een uitkoopregeling moet komen, in samenspraak met de bewoners. Anders dan [appellant sub 1] stelt, is de raad dus niet voorbijgegaan aan de financiële belangen van de woonbootbewoners, want naast dat is besloten om de ligplaatsen onder het algemeen overgangsrecht te brengen is er ook besloten om te komen tot een uitkoopregeling met de woonbootbewoners. Dat de verdere inhoud en uitvoering van de uitkoopregeling nog niet tot overeenstemming heeft geleid valt weliswaar te betreuren, maar raakt niet de rechtmatigheid van het vastgestelde reparatieplan. 3.5. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad aannemelijk gemaakt dat het gebruik van de ligplaatsen op termijn zal worden beëindigd.” 3.6. De eerste contacten tussen de gemeente en de woonbootbewoners over het beëindigen van de ligplaatsen stammen uit 2012, toen het eerste voorontwerp van een bestemmingsplan op grond waarvan de ligplaatsen zouden moeten verdwijnen ter inspraak werd gepublicee In de 53 jaar dat hij er woont is er geen voorbeeld bekend waar een bedrijf in zijn (maximale) mogelijkheden is belemmerd of gehinderd. Het woon-en leefklimaat is voor de woonbootbewoners geen probleem, wel zou er een verbetering kunnen komen door technische creaties om het woonmilieu te verbeteren wat is algemene zin niet best is in Eindhoven. Er is geen enkele poging ondernomen om problemen die er min of meer zijn op te lossen met hulpmiddelen Met de aangetekende brief van 14 december 2023, waarin de huur van de ligplaats door de gemeente is opgezegd, maakt de gemeente misbruik van haar machtspositie, aldus [gedaagde] . Voor de gemeente is er geen spoedeisend belang of zwaarwegend belang, want de gemeente wil alleen de kade terugbrengen in de oorspronkelijke toestand, grasveld. Voor [gedaagde] daarentegen is zijn belang, woonruimte in een overspannen woonmarkt met een zoektijd van 8 jaar, groot. Hij heeft broze gezondheid, heeft hart- en longproblemen en kanker waar begin februari 2025 bestralingen voor werden uitgevoerd. Daarbij komt dat de oude woonboot (monument) van [gedaagde] zonder ligplaats weinig waard is. Hierdoor zullen zijn woonkosten en medische kosten niet meer betaalbaar zijn, wanneer hij gedwongen wordt om na 53 jaar elders een leefplaats te vinden en te betrekken. Er is ook geen sprake van behoorlijk bestuur. Er zou een mogelijke ligplaats elders gevonden zijn, waarop vervolgens niets meer van de gemeente is vernomen. Verder is het Scenario 3+ compensatievoorstel zonder overleg door de gemeenteraad vastgesteld, terwijl dit in samenspraak gemaakt zou worden. [gedaagde] voert verder aan dat de Wet huurbescherming ligplaats van toepassing is. Daarmee is ook de ligplaats van zijn woonboot woonruimte geworden en is volgens hem huur-bescherming van kracht op de combinatie woonboot (object ) en de ligplaats. Deze wet is bij aanname gebaseerd op onderzoek naar de waarde van een ligplaats, ongeveer € 200.000,--. [gedaagde] verwijst daarbij naar het rapport van bureau [B] , genaamd “Vaste grond onder de voeten” van 10 april 2022, wat een analyse geeft van de rechtspositie van de ligplaatsen van de woonboten in De Hurk. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling 5.1. [gedaagde] heeft aan het begin van de mondelinge behandeling aan de kantonrechter de vraag voorgelegd of dit wel een civiele zaak is. Hij is namelijk van mening dat dit niet het geval is. De kantonrechter stelt daarom voorop dat zij bevoegd is om van deze vordering kennis te nemen. De bevoegdheid van de burgerlijke rechter is geregeld in artikel 112 Grondwet. Kort gezegd is de civiele rechter bevoegd in "geschillen die [...] uit burgerlijke rechtsbetrekkingen zijn ontstaan". Er bestaat in dit geval ook geen aanleiding om de gemeente niet-ontvankelijk in haar vordering te verklaren. Het oordeel van de bestuursrechter kan wel invloed hebben op het inhoudelijke oordeel van de burgerlijke rechter . Huurbeëindiging rechtsgeldig? 5.2. De vraag die allereerst voorligt is of de gemeente in de gegeven omstandigheden tot huurbeëindiging van de ligplaats van [gedaagde] kon komen. 5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] sinds 1 maart 1992 een ligplaats van de gemeente huurt op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, met een opzegtermijn van zes maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats. Wettelijk toetsingskader 5.4. [gedaagde] kan geen beroep doen op de wetsbepalingen die huurders van woonruimte of huurders van bedrijfsruimte beschermen, omdat die wetsbepalingen niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten die zijn aangegaan vóór 1 juli 2022 waarbij een ligplaats voor een woonboot wordt gehuurd. Of de huuropzegging wel of niet aangetekend is verstuurd, doet daarom niet ter zake, want de (dwingendrechtelijke) Het klopt dat [gedaagde] geen andere ligplaats is aangeboden, maar die is in de gemeente Eindhoven (vooralsnog?) niet voorhanden. Het klopt ook dat [gedaagde] zonder ligplaats, waar zijn woonboot ligt, geen plek heeft om te wonen. De kantonrechter ziet dat woonbelang, maar dit is geen belang dat door de wet wordt beschermd, zoals hiervoor in rechtsoverweging 5.4. is overwogen. [gedaagde] heeft ook terecht aangevoerd dat hij een financieel belang heeft. Zijn woonboot (monument) wordt minder waard als de huur eindigt en hij geen andere ligplaats kan vinden. Zijn woonkosten zullen ook (aanzienlijk) stijgen wanneer hij na 53 jaar elders een leefplaats moet vinden en betrekken. Daarbij moet echter niet uit het oog verloren worden dat [gedaagde] de ligplaats huurt en dus geen eigenaar is van de ligplaats. Hij heeft dus geen recht gekregen op vergoeding van de waarde van de ligplaats. Ook was het [gedaagde] vanaf het begin van de huurrelatie duidelijk dat hij geen huurbescherming had, althans dat had hij moeten zijn, want in de huurovereenkomst is bepaald dat wanneer de gemeente besluit tot beëindiging van de huurovereenkomst, [gedaagde] geen recht heeft op schadevergoeding of het ter beschikking stellen van een andere ligplaats. Het risico dat zijn woonboot minder waard wordt als de huur eindigt en hij geen andere ligplaats kan vinden, heeft dus altijd bestaan en komt voor rekening en risico van [gedaagde] . Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid hoeft de gemeente niet meer aan te bieden dan Scenario 3+. Daarmee is voldoende aan de belangen van [gedaagde] tegemoetgekomen. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.7. [gedaagde] is van mening dat de gemeente met de vordering zoals zij die nu aan de kantonrechter voorlegt, handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, omdat het Scenario 3+ compensatievoorstel zonder overleg door de gemeenteraad is vastgesteld, terwijl dit in samenspraak gemaakt zou worden. De kantonrechter oordeelt dat de gemeente niet handelt in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarbij overweegt hij het volgende. 5.7.1. Zoals hiervoor reeds overwogen, was de huuropzegging van de ligplaats van [gedaagde] toegestaan. Op grond van wet- of regelgeving hoeft de opzegging ook niet gepaard te gaan met het aanbieden van een uitkoopregeling. De gemeente heeft, voordat zij het Scenario 3+ voorstel voor de woonbootbewoners heeft vastgesteld, met de woonbootbewoners gecorrespondeerd en overleg gevoerd over de hoogte van een vergoeding. Dat heeft niet tot overeenstemming geleid, omdat de verschillen te groot waren. De gemeente heeft Scenario 3+ tot uitgangspunt genomen, terwijl de woonbootbewoners Scenario 4 willen. Hierdoor is het overleg in een impasse geraakt en heeft de gemeenteraad uiteindelijk de knoop doorgehakt en Scenario 3+ als uitkoopregeling aangeboden. Dat mag, want “in samenspraak” betekent “in overleg”. Om uit de impasse te komen is de gemeente vervolgens overgegaan tot huuropzegging. 5.7.2. De kantonrechter is - gelet op het hierna door de Afdeling gemelde Commissie advies van 30 maart 2021 - echter wel van oordeel dat de gemeente in strijd zou handelen met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur als zij de woonbootbewoners géén uitkoopregeling aanbiedt. Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de Afdeling hierover namelijk het volgende overwogen: “3.1. (…) Volgens de raad is de totstandkoming van een uitkoopregeling geen vereiste om de ligplaatsen voor woonboten onder het algemeen overgangsrecht te brengen, maar onderdeel van het proces om tot beëindiging van de bewoning van de woonboten te komen . (…) 3.4. (…) (…) De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat de raad bij de vaststelling van het plan onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de woonbootbewoners. Daartoe overweegt de Afdeling dat de raad in het Commissie advies van 30 maart 2021 , dat deel uitmaakt van de bijlagen van de plantoelichting, heeft aangegeven de beëindiging v