ECLI:NL:RBOBR:2025:7571

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/399200 / HA ZA 23-769 Vonnis van 22 oktober 2025 in de zaak van PRORAIL B.V., te Utrecht, eisende partij, hierna te noemen: ProRail, advocaat: mr. H.X. Botter, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] ,2. [gedaagde 2], te [plaats] ,3. [gedaagde 3], te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. A.J.H.W. Coppelmans.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: het vonnis van 21 februari 2024; de duplieknota van ProRail; het concept deskundigenrapport van 10 juni 2024; de reactie van [gedaagden] op het concept deskundigenrapport; de aanvullende reactie van [gedaagden] op het concept deskundigenrapport; de reactie van ProRail op het concept deskundigenrapport; het definitieve deskundigenrapport van 17 december 2024; de brief van [gedaagden] van 21 augustus 2025 m.b.t. de vergoeding van de kosten; het pleidooi van 2 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. De gemachtigden van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak tot nu toe 2.1. Bij vonnis van deze rechtbank van 21 februari 2024 is de door ProRail gevorderde onteigening uitgesproken van de volgende perceelsgedeelten: een gedeelte van 282 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding] , totaal groot 2.168 m2 (grondplannummer [nummer 1] ); een gedeelte van 1.886 m2 van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding] , totaal groot 2.168 m2 (grondplannummer [nummer 2] ). 2.2. Tevens is bij dat vonnis een voorschot op de schadeloosstelling bepaald van € 2.785.538,00 voor [gedaagden] en € 55.000,00 voor [A] B.V. (hierna: het Kindercentrum). 2.3. Het vonnis van onteigening is op 10 april 2024 ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (hierna: openbare registers). 2.4. Omdat de onteigening al vervroegd is uitgesproken, rest op dit moment de beslissing over de aan [gedaagden] als eigenaren en eventuele derden-belanghebbenden toe te kennen schadeloosstelling. 3De verdere beoordeling De conclusie van de deskundigen 3.1. In het definitieve rapport begroten de deskundigen de schadeloosstelling voor [gedaagden] als volgt: waarde onteigende: € 1.490.000,00 overige schade: € 1.627.220,00 totaal: € 3.117.220,00 rente en deskundigenkosten: PM 3.2. In het definitieve rapport begroten de deskundigen de schadeloosstelling voor het Kindercentrum als volgt: overige schade: € 202.450,00 totaal: € 202.450,00 rente en deskundigenkosten: PM 3.3. De deskundigen gaan ervan uit dat [gedaagden] geen BTW zijn verschuldigd over de door hen te ontvangen schadeloosstelling, omdat er sprake is van een onteigening/levering van een bebouwd perceel. Ook is het Kindercentrum volgens de deskundigen geen BTW over de aan haar toe te kennen schadeloosstelling verschuldigd. 3.4. De rechtbank zal hierna ingaan op de begroting van de schade door de deskundigen en de standpunten van partijen. Partijen hebben tijdens het pleidooi aangegeven dat zij zich verenigen met de adviezen in het definitieve deskundigenrapport, behalve ten aanzien van de onderwerpen die zij tijdens het pleidooi hebben genoemd. Werk waarvoor is onteigend 3.5. Het werk waarvoor is onteigend betreft een reconstructie van de bestaande spoorbaan Eindhoven-’s-Hertogenbosch binnen de gemeente Vught, onder meer door de aanleg van twee extra sporen, het gedeeltelijk verdiept aanleggen van de sporen, het opheffen en aanpassen van verschillende spoorwegovergangen en een aanpassing van het station Vught. Dit ‘project Vught’ is onderdeel van het Tracébesluit ‘Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Meteren-Boxtel’. Ter plaatse van het onteigende voorziet het Tracébesluit in de vervanging van de bestaande gelijkvloerse spoorwegovergang in de Wolfskamerweg/Laagstraat door een tunnel onder het spoor door. Op het perceelsgedeelte met grondplannummer [nummer 1] zal een deel van deze tunnel worden aangelegd. Op het perceelsgedeelte met grondplannummer [nummer 2] zal voor tenminste de duur van de uitvoering ter plaatse van het project Vught een werkterrein worden aangelegd. Geen vereenzelviging [gedaagden] en het Kindercentrum 3.6. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] en het Kindercentrum niet met elkaar moeten worden vereenzelvigd. Zoals de deskundigen hebben aangegeven is mevrouw [B] (de echtgenote van [gedaagde 1] en moeder van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ) via een holding vennootschap enig aandeelhouder van het Kindercentrum. Het Kindercentrum huurde het onteigende van [gedaagden] Afgezien van de familierelatie is de deskundigen niet gebleken van een zodanige verwevenheid tussen partijen dat vereenzelviging in de rede ligt. De deskundigen hebben daarom in het deskundigenrapport de schadeloosstelling voor [gedaagden] en het Kindercentrum afzonderlijk begroot. De rechtbank neemt dit advies van de deskundigen over. De aan [gedaagden] toekomende schadeloosstelling  De peildatum 3.7. De omvang van de schade wordt begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten op 10 april 2024. Deze datum wordt hierna aangeduid als de peildatum.  De waarde van het onteigende 3.8. ProRail en [gedaagden] hebben de door de deskundigen geschetste algemene uitgangspunten voor de bepaling van de waarde van het onteigende (paragraaf 12.2 sub 1 en 4) niet bestreden. De rechtbank oordeelt dat de deskundigen de juiste maatstaf hebben aangelegd en zij verenigt zich op dit punt met het deskundigenrapport. Dat betekent dat het Tracébesluit (en de in dit besluit aan het onteigende toegedachte verkeersbestemmingen) dienen te worden geëlimineerd en dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de gebruikswaarde. Het onteigende ontleende daarmee op de peildatum zijn hoogste waarde aan de mogelijkheid om het gebruik van het onteigende voor een kinderdagverblijf voort te zetten. 3.9. In het deskundigenrapport staat dat het mogelijk is om het gebruik van het onteigende voor een kinderdagverblijf krachtens overgangsrecht voort te zetten. Tijdens het pleidooi hebben [gedaagden] opgemerkt dat het onteigende zijn hoogste waarde ontleende aan de mogelijkheid om het gebruik van het onteigende voort te zetten als kinderdagverblijf, op grond van het bestemmingsplan en de ontheffing van de gemeenteraad van de gemeente Vught van 15 oktober 2009, en niet krachtens overgangsrecht. Naar aanleiding van deze opmerking hebben de deskundigen aangegeven dat dit inderdaad een omissie is in het deskundigenrapport. De rechtbank volgt hierin het standpunt van [gedaagden] in die zin dat het mogelijk is om op het onteigende een kinderdagverblijf voort te zetten op grond van de ontheffing die het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vught met toepassing van artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening op 23 november 2009 heeft verleend voor het gebruik van het perceel als kinderdagverblijf. 3.10. De deskundigen hebben bij het berekenen van de waarde van het onteigende de huurwaardekapitalisatiemethode gebruikt.

De rechtbank 4.1. beveelt de deskundigen om in een aanvullend rapport in te gaan op wat hiervoor onder de rechtsoverweging 3.32. is overwogen, 4.2. bepaalt dat de deskundigen uiterlijk 3 december 2025 een aanvullend rapport aan de rechtbank en de partijen doen toekomen, 4.3. verwijst deze zaak naar de rolzitting van 7 januari 2026 om ProRail in staat te stellen bij conclusie te reageren op het aanvullend rapport, 4.4. bepaalt dat [gedaagden] een (antwoord) conclusie kunnen nemen op de rolzitting van 11 februari 2026 en daarbij tevens opgave kan doen van nadere kosten van bijstand, 4.5. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Bik, mr. I. Boekhorst en mr. J.A.W. Huijben en in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2025.

Volgens die methode wordt de marktwaarde van een onroerende zaak bepaald door de (netto)-markthuur van het object op jaarbasis vast te stellen (dat is de markthuurwaarde minus geschatte jaarlijkse exploitatiekosten) en deze netto-markthuur te kapitaliseren met het toepasselijke netto-aanvangsrendement (de NAR). Daar worden de transactiekosten (notaris en overdrachtsbelasting) vanaf getrokken en dan blijft de marktwaarde kosten koper (k.k.) van de onroerende zaak over. De deskundigen hebben vervolgens de markthuurwaarde bepaald op basis van een markt- en referentieonderzoek (bijlage 6 bij het definitieve deskundigenrapport). Rekening houdend met dit onderzoek en de prijsontwikkeling tot aan de peildatum, stellen de deskundigen de waarde (markwaarde k.k.) van het onteigende per peildatum vast op € 1.490.000,00. De berekening is als volgt (blad 12 van het definitieve deskundigenonderzoek): 3.11. De deskundigen hebben onder andere een correctie toegepast in de vorm van een ‘topslice’ van € 141.605,00. Zij hebben dit als volgt onderbouwd. Het Kindercentrum betaalde voor het onteigende ruim meer dan de markthuurwaarde per peildatum. De huurovereenkomst tussen [gedaagden] en het Kindercentrum kon per peildatum steeds met een opzegtermijn van één jaar worden opgezegd. [gedaagden] en de koper/nieuwe eigenaar, zouden daarom bij verkoop van het pand uitsluitend nog gedurende één jaar kunnen rekenen op de voor het Kindercentrum geldende huurprijs. Op basis van de bestaande huurovereenkomst is het dus in ieder geval mogelijk om gedurende de opzegtermijn van één jaar een hogere huuropbrengst te realiseren. Daarna zal de koper er rekening mee (moeten) houden dat de huurder (het Kindercentrum of een opvolgend huurder) uitsluitend nog bereid zal zijn om een marktconforme huurprijs voor het pand te betalen. Het verschil tussen de bruto jaarhuur die door het Kindercentrum was verschuldigd (€ 274.655,00) en de bruto markthuurwaarde per jaar (€ 133.050,00) dient daarom in de waarde van het pand te worden verdisconteerd, aldus de deskundigen. 3.12. [gedaagden] hebben geen bezwaren ingebracht tegen de door de deskundigen berekende waarde van het onteigende. ProRail heeft tijdens het pleidooi aangegeven dat de deskundigen onterecht rekening hebben gehouden met een topslice. Volgens ProRail is een topslice aan de orde als [gedaagden] het onteigende met de huurovereenkomst met het Kindercentrum zouden verkopen aan een derde. Dus in verhuurde staat. Dat zou niet logisch zijn, als wordt aangenomen dat [gedaagden] en het Kindercentrum vanwege de familieband een soort koppel zijn en dus altijd samen verplaatsen. De redenering van de deskundigen is volgens ProRail dat het onteigende alleen zou worden verkocht als het Kindercentrum al (samen met [gedaagden] ) was verplaatst en dus niet dat het Kindercentrum in het onteigende zou blijven. Van een topslice zou in dit geval dus geen sprake zijn. 3.13. De rechtbank ziet in wat ProRail aanvoert geen reden om af te wijken van het advies van de deskundigen op dit punt. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Gelet moet dus worden op de prijs die de onteigenaar als redelijk handelende koper bereid zou zijn te besteden en die de verkoper redelijkerwijs zou willen bedingen, voor, in dit geval, een pand in verhuurde staat. Daarbij moet worden geabstraheerd van de bijzondere verhouding tussen [gedaagden] en het Kindercentrum. 3.14. De rechtbank acht ook voor het overige het advies van de deskundigen ten aanzien van de waarde en de gronden waarop het berust juist. Dit betekent dat de waarde van het onteigende wordt vastgesteld op € 1.490.000,00.  Overige schade – reconstructie, omvang herinvestering en onrendabele top 3.15. De deskundigen hebben berekend dat met de aankoop van de vervangende locatie en bouw van een nieuw pand op die locatie een investering paste van in totaal € 4.123.000,00, inclusief BTW. 3.16. De deskundigen zijn bij de berekening van de bouwkosten van het vervangende pand terecht niet uitgegaan van de daadwerkelijke bouwkosten die [gedaagden] hebben betaald, maar van de bouwkosten berekend volgens het Bouwkostenkompas. De hoogte van de schade dient objectief te worden vastgesteld. Dat wil zeggen dat er moet worden gekeken naar wat een redelijk handelend ondernemer als kosten zou hebben gehad. De rechtbank gaat daarom uit van de door de deskundigen berekende totale bouwkosten van € 3.561.000,00, inclusief BTW. 3.17. Volgens ProRail zou er nog een dubbeltelling voor de keuken en het sanitair in dit bedrag zitten, omdat het Kindercentrum daar ook een vergoeding voor wordt toegekend.De deskundigen hebben tijdens het pleidooi echter toegelicht dat in de bouwkosten berekend volgens het Bouwkostenkompas een standaard bedrag is opgenomen voor keukens en sanitair, maar dat het Kindercentrum extra kosten hiervoor moet maken omdat het pand geschikt moet zijn om te worden gebruikt als een kinderdagverblijf en Buitenschoolse opvang (BSO). Daardoor zullen bijvoorbeeld wc’s en/of keukens niet standaard zijn. De rechtbank volgt daarin de deskundigen. 3.18. Als bij de totale bouwkosten van € 3.561.000,00, de aankoop van de grond voor € 562.000,00 wordt opgeteld, dan komt de totale investering voor het vervangende pand op € 4.123.000,00 inclusief BTW. 3.19. Een deel van die investering heeft volgens het rapport te gelden als onrendabele top, te weten voor zover deze investering de marktwaarde van het vervangende pand overstijgt. Aangezien de marktwaarde op € 2.235.000,00 is berekend, bedraagt de onrendabele top in beginsel € 1.888.000,00. 3.20. Daarop hebben de deskundigen echter gekapitaliseerde “extra huuropbrengsten” in mindering gebracht. Volgens de deskundigen was de huurprijs in de oude situatie veel hoger dan de markthuurprijs en is dat in de nieuwe situatie -de huurovereenkomst die [gedaagden] als verhuurder met het Kindercentrum als huurder heeft gesloten met betrekking tot het vervangende pand- eveneens het geval. De deskundigen menen dat in de bijzondere verhouding tussen deze partijen een substantieel deel van de onrendabele top feitelijk wordt gefinancierd uit die te hoge -niet marktconforme- huurprijs. Daarmee hebben [gedaagden] gedurende de te verwachten looptijd van de huurovereenkomst -die volgens de deskundigen in feite voor onbepaalde tijd doorloopt gelet op de bijzondere verhouding tussen deze partijen- zicht op een substantiële “extra” huuropbrengst die [gedaagden] , zoals die partijen kennelijk ook zelf hebben bedoeld, kunnen aanwenden voor de financiering van hun investering in het nieuwe pand. De deskundigen voegen daaraan toe dat, zoals ook voorheen bij de exploitatie van het oude pand, de facto een substantieel deel van de investering in het pand “samen” werd gefinancierd door in de huurprijs uit te gaan van een opslag op de marktwaarde als vergoeding voor die investeringen. Door daarmee rekening te houden bij de berekening van de onrendabele top blijven [gedaagden] en het Kindercentrum voor en na de onteigening in dezelfde feitelijke, juridische en financiële positie ten opzichte van elkaar, aldus de deskundigen. 3.21. De deskundigen hebben vervolgens die extra huuropbrengst berekend op € 111.950,00 per jaar. Gekapitaliseerd met een factor 10 is dat per de peildatum € 1.119.500,00.

Dat afgetrokken van genoemd bedrag van € 1.888.000,00, resteert een onrendabele top van € 768.500,00. 3.22. ProRail heeft aangevoerd dat [gedaagden] en het Kindercentrum niet worden vereenzelvigd en dat een redelijk handelend ondernemer niet een nieuw pand zou bouwen met een onrendabele top van € 768.500,00. Het zou dan te lang duren voordat deze onrendabele top zou worden terugverdiend en het rendement zou te laag zijn. Ook het Kindercentrum zou niet kiezen voor de bouw van een vervangend pand, omdat de te maken winst daartoe niet toereikend is. ProRail wijst in dit verband onder meer op het arrest van de Hoge Raad van 27 juni 2001, ECLI:NL:ZD3012. 3.23. Verder meent ProRail dat er bij de waardering van het nieuwe pand moet worden uitgegaan van aankoop door een eigenaar/gebruiker omdat die in de regel bereid is om meer te betalen dan een belegger. ProRail vindt dat de deskundigen niet consequent zijn door bij de onrendabele top uit te gaan van de koppeling [gedaagden] /het Kindercentrum en bij de waardering van het onteigende en het nieuwe pand die koppeling los te laten. 3.24. [gedaagden] hebben betoogd dat in de omstandigheden van dit geval aankoop van een vervangende locatie en bouw van een vervangend pand een logische keuze was en heeft geleid tot beperking van hun schade. Zij wijzen er verder op dat volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad een onrendabele top volledig vergoed moet worden en dat de deskundigen in feite een deel van de onrendabele top ten laste van [gedaagden] brengen, ten laste van hun rendement op de investering. Hierbij geldt volgens hen dat met de “extra huuropbrengst” feitelijk de investering en het bijbehorende verhuurdersinvesteringsrisico in de bouwkundige inrichting van het pand en de locatie vergoed wordt, zodat die zogenaamde extra huuropbrengst niet om niet wordt verkregen. Daar staat een prestatie tegenover. 3.25. Verder betogen [gedaagden] dat een kapitalisatiefactor 10 niet op zijn plaats is, omdat de “extra” huuropbrengst maar voor 5 jaar is gewaarborgd, omdat het Kindercentrum de huur tegen 31 december 2029 kan opzeggen. Zij wijzen er ook nog op dat de huurder op enig moment kan verzoeken om herziening van de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. Het standpunt van ProRail dat [gedaagden] en het Kindercentrum in de omstandigheden van dit geval, redelijk handelend, vanwege de forse onrendabele top niet zouden kiezen voor aankoop van vervangende grond en bouw van een vervangend pand achten [gedaagden] in de omstandigheden van dit geval in strijd met het door ProRail bij hen gewekte vertrouwen en met het zorgvuldigheids -en rechtszekerheidsbeginsel. 3.26. De rechtbank oordeelt als volgt. In het arrest van 21 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3351) heeft de Hoge Raad met betrekking tot de berekening en vergoeding van de onrendabele top, voor zover relevant, het volgende overwogen: “3.6.1 Een onteigende wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft (vgl. HR 16 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0220, NJ 1989/798). Een onteigende die als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen teneinde een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, lijdt schade die als onteigeningsschade behoort te worden vergoed indien hij daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag (vgl. HR 30 oktober 1957, NJ 1957/639 en HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL6267, NJ 2010/632). 3.6.2 Anders dan de rechtbank oordeelde, bestaat geen grond anders te oordelen ingeval de onteigende zaak en de vervangende zaak bedrijfsmatig gebruikt worden en aldus bijdragen aan het rendement (de winst) van de onderneming van de onteigende. Haar oordeel dat de stichtingskosten (de kosten van aanschaf en aanpassing) in dat geval moeten worden gezien als investering in een productiemiddel waarmee rendement wordt behaald en waarmee de stichtingskosten worden ‘terugverdiend’ (rov. 2.29 van het eerste tussenvonnis), is in strijd met art. 40 Ow, omdat zulks tot gevolg zou hebben dat de onteigende de hiervoor in 3.6.1 bedoelde onteigeningsschade ten laste van zijn eigen winst moet dragen. De kosten van aanpassing van het vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, moeten derhalve als vermogensschade ten gevolge van de onteigening worden vergoed door de onteigenaar. 3.6.3 Voorts brengt, anders dan de rechtbank oordeelde in rov. 2.35 van het tweede tussenvonnis, de omstandigheid dat de onteigende een gekapitaliseerde rentevergoeding als financieringsschade vergoed krijgt, niet mee dat hij in dezelfde economische positie wordt gebracht als vóór de onteigening. Een rentevergoeding herstelt immers niet de vermogenssituatie (vgl. het hiervoor in 3.6.1 vermelde arrest van 16 maart 1988). 3.6.4 Gelet op het bovenstaande zijn de onderdelen 1.1–1.1.3 gegrond. Ook bij onteigening van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken moet, voor beantwoording van de vraag of na aanschaf en aanpassing van een vervangend object sprake is van vermogensschade in de vorm van een onrendabele top, het vervangend object na aanpassing gewaardeerd worden tegen de waarde in het vrije commerciële verkeer (de marktwaarde).” 3.27. De rechtbank neemt dit arrest tot uitgangspunt bij de vaststelling van de onrendabele top, wat leidt tot de volgende overwegingen. 3.28. Anders dan ProRail heeft aangevoerd, hebben de deskundigen terecht de waarde van het vervangende pand berekend op basis van een veronderstelde koop van dit pand aan een belegger, bij verhuur tegen marktconforme huurvoorwaarden. Het gaat bij de waardering van dit pand immers om de waarde in het commerciële verkeer en daarbij moet worden geabstraheerd van de bijzondere verhouding tussen [gedaagden] en het Kindercentrum. Verder gaat de rechtbank af op de toelichting van de deskundigen dat bij de waardering het onderscheid tussen een (willekeurige) eigenaar/gebruiker – belegger niet goed te maken is en ook geen verschil in waardering geeft. 3.29. Op basis van het deskundigenrapport en de gronden waarop dit berust, waartegen geen nadere/andere bezwaren op dit punt zijn ingebracht, bedraagt de onrendabele top in beginsel € 1.888.000,00. Uit genoemde overwegingen van de Hoge Raad volgt dat de onrendabele top integraal moet worden vergoed en dat dit meer in het bijzonder meebrengt dat de onteigende die onrendabele top niet ten laste van zijn eigen (toekomstige) winst hoeft te dragen. De vraag rijst dan of de gekapitaliseerde aftrek die de deskundigen toepassen ter zake van de “extra” huuropbrengst hiermee al dan niet te verenigen is. 3.30. Bij de beantwoording van deze vraag stelt de rechtbank voorop dat [gedaagden] en het Kindercentrum weliswaar door de deskundigen terecht niet met elkaar zijn vereenzelvigd, maar dat dit niet betekent dat met de bijzondere verhouding tussen deze partijen geen rekening zou mogen worden gehouden.

Die bijzondere verhouding wordt er door gekenmerkt dat er een naaste familieband is tussen [gedaagden] (vader en twee zonen [gedaagden] ) en de indirect aandeelhouder van het Kindercentrum (moeder [gedaagden] ), dat die partijen als het ware gezamenlijk optrekken en dat deze partijen kennelijk in onderling overleg de huurprijs hebben bepaald voor het oude en nieuwe pand, welke huurprijs -zoals de deskundigen hebben becijferd- fors hoger ligt en lag dan de markthuurprijs. Wat betreft het oude pand is daarbij overigens van belang dat in de huurprijs niet alleen een vergoeding voor het gebruik van het pand en het buitenterrein was opgenomen, maar tevens een vergoeding voor de investering van [gedaagden] in de (bouwkundige) inrichting van het pand en terrein voor het kinderdagverblijf in 2009. Verder kwam het groot onderhoud van het pand (inclusief het buitenschilderwerk en herstel/vernieuwing van de installaties) voor rekening van [gedaagden] 3.31. De deskundigen hebben verondersteld, zo hebben zij nader toegelicht, dat in de oude situatie in de fors hogere huurprijs dan de marktprijs een investeringsbijdrage is verdisconteerd van de huurder het Kindercentrum in de investering van de verhuurder [gedaagden] , bestaande uit aankoop van het pand en verbouwing daarvan. De deskundigen hebben in de bijzondere verhouding tussen partijen -familiaal, financieel en wat betreft de exploitatie- deze lijn doorgetrokken naar de nieuwe situatie, ervan uitgaande dat deze partijen zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie moeten blijven. De rechtbank kan dit volgen en verenigt zich ook hiermee indien de commerciële markthuurprijs in 2009 tussen redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer -gegeven de afspraken die tussen [gedaagden] en het Kindercentrum zijn gemaakt over de omvang van de verplichtingen van [gedaagden] als verhuurder- geen of onvoldoende dekking gaf voor de investeringen die [gedaagden] hebben moeten doen en dus geen normaal, in het commerciële verkeer gangbaar, rendement voor een verhuurder van een kinderdagverblijf gaf. Naar de rechtbank begrijpt moet dan gemiddeld worden uitgegaan van een NAR van 7%. In die situatie kan worden verondersteld dat de afgesproken hogere huurprijs (deels) was bestemd om bij te dragen in de investering en kan die lijn in zoverre worden doorgetrokken. In dat geval doet zich (in zoverre) ook niet de situatie voor dat de onrendabele top wordt verrekend met toekomstige inkomsten als aan de orde in het genoemde arrest van de Hoge Raad. Het gaat dan immers om als het ware tussen genoemde partijen deels geoormerkte gelden ter gedeeltelijke dekking van de investeringen van [gedaagden] Maar als de oude situatie er zich alleen door kenmerkte dat de betrokken partijen ervoor hebben gekozen [gedaagden] met een hogere huurprijs te bevoordelen ten koste van het resultaat van het Kindercentrum, dan kan niet meer worden aangenomen dat deze partijen ervoor hebben gekozen in de huursom deels een investeringsbijdrage van het Kindercentrum te verdisconteren. En in dat geval zouden bij toerekening van de extra huurinkomsten aan de onrendabele top [gedaagden] ook niet meer in dezelfde financiële situatie verkeren als voor de onteigening, omdat dan -anders dan in de oude situatie- toekomstige inkomsten deels worden afgeroomd. 3.32. De rechtbank behoeft op dit punt een nadere toelichting/berekening van de deskundigen. De deskundigen dienen aan de hand van de in 2009 gedane investering en een toen gangbare huurprijs -gegeven de verplichtingen die verhuurder [gedaagden] op zich had genomen- en in beschouwing genomen een gebruikelijke NAR van (ongeveer) 7% na te gaan of in de huurprijs die in 2009 is afgesproken en die vervolgens jaarlijks werd geïndexeerd feitelijk een investeringsbijdrage ten behoeve van [gedaagden] was verdisconteerd. Daarvan dient ook zo mogelijk een berekening/onderbouwing te worden overgelegd, zodat ook duidelijk wordt hoe hoog die bijdrage dan was. 3.33. De rechtbank staat verder voor de vraag of een onrendabele top van € 1.888.000,00 dan wel een bedrag in de orde van grootte van het door de deskundigen begrote bedrag van € 768.500,00 hoe dan ook voor vergoeding in aanmerking komt, gegeven de forse hoogte daarvan, ook in verhouding tot de investering en de werkelijke waarde. Het gaat hierbij om de beantwoording van de vraag of het in de rede ligt dat de onteigende als redelijk handelend ondernemer tot reconstructie als in dit geval gebeurd zou besluiten, waarbij zakelijke overwegingen een rol spelen. In dat verband zal de verhouding tussen het bedrag dat nodig is voor realisering van de vervangende locatie en de winst welke daarbij kan worden verwacht niet buiten aanmerking kunnen blijven (HR 6 mei 1960, NJ 1960, 426; HR 27 juni 2011, ECLI:N:LHR2001:ZD3012 en Hof Den Haag 25 juli 2017: ECLI:NL:GHDHA:2017:2118). Naar het oordeel van de rechtbank spelen overigens niet alleen zakelijke overwegingen een rol bij de beoordeling, maar alle feiten en omstandigheden van het geval. 3.34. Met betrekking tot de zakelijke overwegingen geldt allereerst dat [gedaagden] -net als in de situatie vóór onteigening- een veel hogere huur ontvangen dan de markthuur. De rechtbank verwijst naar het deskundigenrapport. Omdat alle inspanningen van zowel [gedaagden] als het Kindercentrum op reconstructie gericht waren en er voor deze partijen kennelijk geen aanleiding was de huur terug te laten zakken naar de markthuur, zoals ook uit de nieuwe huurovereenkomst blijkt, en verder die partijen kennelijk nog vele jaren met elkaar doorwilden mochten [gedaagden] in de nieuwe situatie weer rekenen op een ruim hogere huur dan de markthuur. Er is niet gebleken dat extra inspanningen van [gedaagden] als verhuurder -het zogenaamde ontzorgen- het zeer grote verschil tussen de door de deskundigen berekende markthuur van € 175,00 per m2 en de feitelijk overeengekomen huur van € 286,00 per m2 (in overwegende mate) kunnen verklaren. 3.35. Als wordt uitgegaan van de feitelijk afgesproken huurprijs in de nieuwe situatie van € 288.000,00 per jaar en de investering van € 4.123.000,00, dan is -rekening houdend met de exploitatiekosten die de deskundigen hebben berekend (pagina 12 van het deskundigenrapport)- de netto markthuur (€ 288.000,00- € 20.507,00) € 267.493,00. Dat is bijna 75% meer dan de door deskundigen berekende netto markthuur. Bij een NAR van 7% van de investering van € 4.123.000,00 past een netto markthuur € 288.610,00. Dat betekent dat de tussen [gedaagden] en het Kindercentrum afgesproken huur die netto huur redelijk benadert. In zoverre behoefden [gedaagden] , redelijk handelend, dus niet van reconstructie af te zien. Ook als rekening moet worden gehouden met extra kosten van de verhuurder [gedaagden] in verband met het zogenaamde ontzorgen van het Kindercentrum zal de feitelijk afgesproken huurprijs nog fors hoger zijn dan de markthuurprijs. 3.36. In dit geval staat verder vast dat beide partijen, dus ook ProRail, al ruim voor de peildatum zijn uitgegaan van reconstructie elders. ProRail heeft ook bemiddeld bij de gemeente Vught voor een vervangende locatie. Verder is door de deskundigen naar voren gebracht dat er geen markt was voor dit soort panden en dat er niet of nauwelijks aanbod was van bestaande mogelijk geschikte panden/locaties en dat het daarom voor de hand lag niet te wachten tot de peildatum maar al vroeg te onderzoeken waar mogelijkheden zouden kunnen liggen voor reconstructie. ProRail kon na de peildatum ook maar een relatief beperkte termijn gunnen voor het voortgezet gebruik, te weten tot (uiteindelijk) 1 maart 2025. Als tot de peildatum zou zijn gewacht om een vervangende locatie te zoeken, het bestemmingsplan zo nodig te doen wijzigen en een pand te bouwen dan zou onherroepelijk vrij langdurig stagnatieschade zijn ontstaan bij zowel [gedaagden] als het Kindercentrum.

Dat heeft er toe geleid dat reeds in 2021 de grond voor de vervangende locatie is aangekocht en dat ook al voor de peildatum is begonnen met de bouw, wat in de omstandigheden van dit geval geen onredelijk handelen was en feitelijk ook niet op bezwaren van ProRail stuitte. Dat maakte alles bij elkaar dat het voor [gedaagden] ook moeilijk was om terug te komen op het voornemen van reconstructie. 3.37. Niet in discussie is verder dat zowel [gedaagden] als het Kindercentrum -die nauw met elkaar verweven zijn- levensvatbare ondernemingen waren op de peildatum en dat in zoverre reconstructie elders in de rede lag. Beide ondernemingen waren winstgevend. [gedaagden] kregen volgens het deskundigenrapport een veel hogere huur dan de markthuur en het Kindercentrum maakte ondanks die hoge huur winst, zoals onder meer uit de spreekaantekeningen van mr. Botter van 2 september 2025 naar voren komt. De rechtbank constateert verder dat [gedaagden] uitgingen van een onrendabele top van € 1.502.000,00 en dat ProRail nooit heeft aangegeven dat [gedaagden] dan zouden moeten afzien van vervangende bouw. ProRail zelf ging op/rond de peildatum uit van een onrendabele top, zij het veel lager dan uiteindelijk is berekend door de deskundigen. ProRail begrootte de onrendabele top -berekening d.d. 19 december 2023- op € 393.448,00, waarbij zij uitgingen van een investering van € 3.934.480,00. Dat is een bedrag dat niet fors afwijkt van de uiteindelijk door de deskundigen berekende investering van € 4.123.000,00, mede in aanmerking genomen het tijdsverloop tot de peildatum. De conclusie moet dan zijn dat ProRail rekende met een veel hogere marktwaarde in de nieuwe situatie dan de deskundigen uiteindelijk hebben gedaan. 3.38. Nu hadden [gedaagden] kunnen uitwijken naar een andere belegging, bijvoorbeeld de verhuur van een kantoorpand, maar dat lag niet voor de hand omdat zakelijke overwegingen daartoe niet noopten, er een bijzondere verhouding was met het Kindercentrum en bij gebreke van een vervangende locatie voor het kinderdagverblijf, het Kindercentrum over mogelijk een reeks van jaren inkomensschade zou leiden. Voorts was van belang dat er in de gemeente Vught behoefte was aan de voorziening van een kinderdagverblijf en uit de toelichting van de deskundigen ter zitting volgt dat er op en rond de peildatum geen aanbod was van panden/locaties ten behoeve van de exploitatie van een kinderdagverblijf. 3.39. Als al deze omstandigheden in aanmerking worden genomen dan acht de rechtbank zowel een onrendabele top van € 1.888.000,00 als van € 768.500,00 weliswaar zeer fors maar -gegeven alle van belang zijnde omstandigheden- konden [gedaagden] als een redelijk handelend ondernemer ondanks de hoogte van de onrendabele top in dit geval besluiten tot reconstructie. 3.40. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor oordeelt de rechtbank dat de deskundigen terecht de factor 10 hebben gehanteerd. Weliswaar gold in de nieuwe situatie een huurovereenkomst van 5 jaar met daarna telkens een mogelijke verlenging van 1 jaar, maar feitelijk was sprake van verhuur voor onbepaalde tijd, zoals de deskundigen terecht naar voren hebben gebracht. [gedaagden] en het Kindercentrum zijn zowel zakelijk als familiaal sterk aan elkaar verbonden en er is geen uitzicht op beëindiging van de zakelijke huurrelatie, ook niet op termijn.  Overige schade – investeringsschade 3.41. De deskundigen hebben de totale investeringsschade voor [gedaagden] vastgesteld op € 839.020,00. De berekening is als volgt (blad 23 van het definitieve deskundigenonderzoek): 3.42. De deskundigen lichten deze berekening als volgt toe. Van het resterende deel van de totale investering na aftrek van de onrendabele top, zullen [gedaagden] een deel kunnen financieren met het kapitaal dat voor hen in verband met de onteigening vrijkomt. Dat is een bedrag van € 1.490.000,00. Het dan nog resterende deel van de investering zullen [gedaagden] ‘extern’ moeten financieren. Daarvoor wordt uitgegaan van een rente van 6% per peildatum. Daartegenover zullen [gedaagden] bij nieuwbouw een voordeel ten opzichte van hun onteigende pand kunnen realiseren in de vorm van een besparing op energie- en onderhoudslasten. Dit voordeel wordt begroot op 25% van de financieringslast van de meerinvestering. 3.43. ProRail heeft tijdens het pleidooi aangevoerd dat de door de deskundigen gekozen rente van 6% te hoog is, gelet op de waarde van het onderpand, de waarde van de realisatie, de grote cashflow en de rentestanden per peildatum. Een rente van maximaal 4,5% is volgens ProRail reëel, waarbij zij verwijst naar een schema van percentages van de Regiobank ((blad 5 van de spreekaantekeningen van mr. Botter): 3.44. De rechtbank volgt dit standpunt van ProRail niet. Uit het schema is niet af te leiden van welke datum de percentages zijn en waar de percentages precies betrekking op hebben. Zo blijkt niet wat er wordt bedoeld met ‘tariefgroep’, of het om leningen gaat en wat voor soort leningen, of ze betrekking hebben op een specifieke branche, en welke factoren een rol spelen. Ook wordt de stelling dat 6% te hoog is, gelet op de waarde van het onderpand, de waarde van de realisatie, de grote cashflow en de rentestanden per peildatum, er niet door onderbouwd. De deskundigen hebben daarentegen tijdens het pleidooi nog toegelicht dat zij bij de opstelling van het deskundigenrapport navraag hebben gedaan bij grotere banken. Het percentage is volgens de deskundigen gebaseerd op de inschatting van de investering in de desbetreffende branche. De rechtbank ziet met deze stand van zaken geen aanleiding om van een ander rentepercentage dan 6% uit te gaan en volgt daarom de deskundigen. Het antwoord op de vraag wat dit betekent voor de financieringslast van de meerinvestering per jaar is afhankelijk van de hoogte van de onrendabele top. De rechtbank houdt een beslissing op dit punt daarom aan. 3.45. Ten aanzien van de hoogte van de economische voordelen van de nieuwe locatie, volgt de rechtbank de deskundigen in hun advies om een bedrag van € 28.000,00 aan te houden. Hoewel een besparing als hier aan de orde naar het oordeel van de rechtbank niet specifiek afhankelijk is van de hoogte van de investering, komt de rechtbank dit bedrag, als nominaal bedrag, juist voor. ProRail heeft tijdens het pleidooi aangegeven dat zij in hun berekening rekening hebben gehouden met een bedrag van € 20.000,00. Dit bedrag ziet echter alleen op gas. De deskundigen hebben aangegeven dat dat niet het enige voordeel is, maar dat het bedrag van € 28.000,00 ziet op een besparing in (alle) energie- en onderhoudslasten. De deskundigen hebben aangegeven dat ook bij een nominale benadering een bedrag van € 28.000,00 als besparing kan worden aangehouden.  Overige schade – financieringskosten, aankoopkosten vervangende locatie en extra administratie- en accountantskosten 3.46. De deskundigen hebben de kosten voor [gedaagden] in verband met het verkrijgen van een financiering voor de meerinvestering begroot op in totaal € 7.000,00 (kosten hypotheekakte € 2.675,00 + taxatiekosten € 1.825,00 + advieskosten € 2.500,00). ProRail heeft hiertegen geen bezwaar ingebracht. [gedaagden] heeft tijdens het pleidooi aangevoerd dat de financieringskosten in het definitieve rapport gelijk zijn aan die in het conceptrapport, terwijl in het eindrapport de externe financiering op een hoger bedrag is gesteld dan berekend in het conceptrapport. De deskundigen hebben tijdens het pleidooi in reactie hierop aangegeven dat de kosten niet afhankelijk zijn van de omvang van het te financieren bedrag. Zo zal een notaris een vast bedrag rekenen voor een hypotheekakte, los van de hoogte van de hypotheek. Datzelfde geldt volgens de deskundigen voor de taxatie- en advieskosten.

De rechtbank verenigt zich op dit punt met het advies van de deskundigen. Er zal daarom als schade een bedrag van € 7.000,00 worden toegewezen. 3.47. De deskundigen hebben verder de aankoopkosten voor de vervangende locatie begroot op een bedrag van € 5.700,00. ProRail heeft hiertegen geen bezwaar ingebracht. [gedaagden] heeft tijdens het pleidooi opgemerkt dat dit bedrag niet is toegelicht, waarna vervolgens de deskundigen hebben aangegeven dat ze zijn uitgegaan van normbedragen. De rechtbank acht dit advies van de deskundigen juist. Er zal daarom als schade een bedrag van € 5.700,00 worden toegewezen. 3.48. De deskundigen hebben daarnaast extra administratie- en accountantskosten opgenomen voor een bedrag van € 7.500,00, onder meer voor de administratieve verwerking van de schadeloosstelling. Daarover is geen discussie en de rechtbank neemt het advies van de deskundigen over. Er zal daarom als schade een bedrag van € 7.500,00 worden toegewezen.  Geen BTW over schadeloosstelling 3.49. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] geen BTW zijn verschuldigd over de door hen te ontvangen schadeloosstelling. ProRail hoeft dus geen BTW aan [gedaagden] te vergoeden. Dat is anders ten aanzien van de kosten van de partij-deskundige en de advocaat van [gedaagden]  Voorlopige conclusie schadeloosstelling [gedaagden] 3.50. De rechtbank stelt de totale schadeloosstelling voor [gedaagden] voorlopig vast op: waarde onteigende: € 1.490.000,00 onrendabele top: nog nader te bepalen investeringsschade: nog nader te bepalen financieringskosten: € 7.000,00 aankoopkosten vervangende locatie: € 5.700,00 extra administratie- en accountantskosten: € 7.500,00 totaal: nog nader te bepalen Schadeloosstelling het Kindercentrum 3.51. Met de deskundigen is de rechtbank van oordeel dat het Kindercentrum als huurder van het onteigende recht heeft op een volledige vergoeding van alle schade die voor haar rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het onteigende. 3.52. Het Kindercentrum is in deze procedure niet tussengekomen. Dit betekent dat zij niet rechtstreeks tegen ProRail een aanspraak op schadevergoeding kan maken. Voor zover het Kindercentrum schade leidt als gevolg van de onteigening, dient de vergoeding daarvan aan [gedaagden] te worden uitbetaald. [gedaagden] dienen vervolgens dit bedrag aan het Kindercentrum door te betalen.  Inrichtingskosten nieuw kinderdagverblijf, verhuiskosten, kosten installatie ICT, naambord, communicatie verhuizing, extra accountantskosten en kosten opening nieuw kinderdagverblijf 3.53. De deskundigen hebben de kosten van inrichting voor het specifieke gebruik van het pand ten behoeve van een kinderdagverblijf begroot op € 213.500,00 (keukeninrichting € 20.000,00 + sanitair € 12.000,00 + stoffering € 180.000,00 + ICT-voorzieningen (bekabeling) € 1.500,00). Daarvan hebben de deskundigen een bedrag afgetrokken ‘nieuw voor oud’ van 30% (€ 64.050,00). Het totaal te vergoeden bedrag komt dan op € 149.450,00. Daarover is geen discussie en de rechtbank neemt het advies van de deskundigen op dit punt over. Er zal daarom als schade een bedrag van € 149.450,00 worden toegewezen. 3.54. De deskundigen hebben verder de verhuiskosten van de inventaris begroot op € 25.000,00, de kosten voor installatie van de benodigde ICT-voorzieningen op € 11.000,00, de kosten voor een naambord op het pand op € 2.500,00, de kosten van communicatie over de verhuizing op € 1.500,00, de extra accountantskosten op € 3.000,00 en de kosten in verband met festiviteiten rond de opening van het nieuwe kinderdagverblijf op € 10.000,00. Over deze posten is geen discussie en de rechtbank neemt ook op deze punten het advies van de deskundigen over.  Geen BTW over schadeloosstelling 3.55. Ook ten aanzien van het Kindercentrum is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat zij geen BTW is verschuldigd over de door haar te ontvangen schadeloosstelling. ProRail hoeft dus geen BTW aan het Kindercentrum te vergoeden.  Conclusie schadeloosstelling het Kindercentrum 3.56. De rechtbank stelt de totale schadeloosstelling voor het Kindercentrum vast op: inrichtingskosten nieuw kinderdagverblijf: € 149.450,00 verhuiskosten: € 25.000,00 kosten installatie ICT: € 11.000,00 naambord: € 2.500,00 communicatie verhuizing: € 1.500,00 extra accountantskosten: € 3.000,00 kosten opening nieuw kinderdagverblijf: € 10.000,00 totaal: € 202.450,00 Kosten 3.57. ProRail zal worden veroordeeld in de kosten van het geding, omdat volgens artikel 50 lid 1 Ow (in beginsel) de kosten van het proces ten laste komen van de onteigenende partij. De rechtbank zijn geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot het toepassen van artikel 50 lid 3 Ow. Bij de boordeling stelt de rechtbank voorop dat volgens artikel 50 lid 4 Ow en de daarop gebaseerde rechtspraak, getoetst dient te worden of het redelijk is dat de kosten van juridische en andere deskundige bijstand zijn gemaakt en of de omvang van de kosten (de hoogte van de declaraties) redelijk is (de zogenaamde ‘dubbele redelijkheidstoets’). Daarbij spelen ook het belang van de zaak, zoals dit tot uitdrukking komt in de samenstelling en de hoogte van de toegekende schadeloosstelling, en de mate, waarin een zaak juridisch of anderszins gezien ingewikkeld is, een rol. 3.58. Gelet op het niet bestreden en juiste oordeel van de deskundigen dat [gedaagden] de door hen verschuldigde BTW over de kosten van rechtsbijstand en kosten van andere deskundige bijstand niet zullen kunnen verrekenen, komt de BTW voor vergoeding in aanmerking.  Kosten rechtbankdeskundigen 3.59. De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben met ProRail afspraken gemaakt over de vergoeding van hun kosten in die zin dat ProRail rechtstreeks de kosten aan de deskundigen vergoedt. De rechtbank hoeft hier daarom niets over te beslissen.  Kosten van rechtsbijstand 3.60. Voorafgaand aan het pleidooi hebben [gedaagden] een kostenoverzicht met een aantal bijlagen overgelegd. Uit de stukken blijkt dat [gedaagden] in verband met kosten van rechtskundige bijstand verzoeken een bedrag van in totaal € 118.916,46 inclusief BTW toe te kennen. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten (alle bedragen inclusief BTW): kosten van rechtsbijstand voor deze onteigeningsprocedure: € 43.535,11 kosten van deels nog uit te voeren werkzaamheden voor deze onteigeningsprocedure begroot op: € 5.626,50 kosten van rechtsbijstand voor de aankoop en begeleiding van vervangende locaties: € 69.754,85 3.61. ProRail heeft geen verweer gevoerd tegen de (nog te maken) kosten van rechtsbijstand voor deze onteigeningsprocedure. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk was om rechtskundige bijstand in te schakelen en dat de omvang van de kosten van rechtskundige bijstand redelijk is.

ProRail moet daarom op dit punt een bedrag van € 49.161,61 inclusief BTW vergoeden. 3.62. ProRail heeft tijdens het pleidooi wel bezwaar gemaakt tegen de kosten van rechtsbijstand voor de aankoop en begeleiding van vervangende locaties. Er worden volgens haar ook allerlei kosten opgevoerd die zijn gemaakt in andere procedures dan de onteigeningsprocedure, namelijk de Wro-procedure, het Wob-verzoek en de gerechtelijke procedures tegen de gemeente Vught. Deze kosten komen volgens ProRail krachtens artikel 50 Ow niet voor vergoeding in aanmerking, ook niet als deze procedures pas aan de orde zijn gekomen door de op handen zijnde onteigeningsprocedure. Daarnaast was de civiele procedure tegen de gemeente Vught een ‘redelijke kansloze’ procedure, waardoor ProRail ook om die reden die kosten niet wenst te dragen. Ook is het totale bedrag van € 47.000,00 voor die procedure volgens ProRail onevenredig hoog. 3.63. De rechtbank overweegt als volgt. De kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, zijn kosten die de onteigende zonder de onteigening niet zou hebben gemaakt. Niet van belang is of die kosten tijdens de onteigeningsprocedure of daaraan voorafgaand zijn gemaakt. Ook zogenoemde ‘pre-processuele kosten’ komen voor vergoeding in aanmerking. Aan de vergoeding van de kosten wordt geen andere eis gesteld, dan dat zij naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs zijn gemaakt. 3.64. De rechtbank is van oordeel dat de kosten die zijn gemaakt voor juridische werkzaamheden die zien op het kunnen verwerven van een vervangende locatie aan de [adres] in Vught (de HvB school) niet voor vergoeding in aanmerking komen. De gemeente Vught zou vanaf 2016 met [gedaagden] in gesprek zijn geweest over het verwerven van deze locatie, maar de gemeente zou zich in 2018 hebben teruggetrokken uit dit overleg. Volgens [gedaagden] was er sprake van schending van precontractuele verhoudingen. Om de gemeente terug aan de onderhandelingstafel te krijgen hebben [gedaagden] een procedure gevoerd bij de rechtbank en daarna in hoger beroep bij het gerechtshof. De kosten die daarvoor zijn gemaakt, zijn naar het oordeel van de rechtbank niet veroorzaakt door het verlies van het onteigende, maar door inspanningen om met behulp van rechtskundige bijstand en procedures alsnog aanspraak te kunnen maken op een misgelopen vervangende locatie. Die kosten komen voor rekening en risico van [gedaagden] Dat geldt ook voor de gevraagde vergoeding voor de proceskostenveroordelingen van het vonnis van 24 februari 2021 en het arrest van 16 augustus 2022. 3.65. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat de kosten die zijn gemaakt voor de procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan dat voorziet in een kinderdagverblijf op de locatie Bestevaer ook niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het gaat om kosten voor advies om al dan niet deel te nemen als derde-belanghebbende in de procedure en het doorsturen van een zogenaamde verweerbrief van de Raad van State. Dit zijn geen kosten die [gedaagden] moesten maken in verband met de onteigening en staan in te verwijderd verband met de onteigening. 3.66. De overige kosten van rechtsbijstand voor de aankoop en begeleiding van vervangende locaties van in totaal € 7.718,21 inclusief BTW zijn naar het oordeel van de rechtbank wel redelijk. Het gaat dan om kosten van procesbijstand in combinatie met onderhandelingen over verwerving locatie Bestevaer (waaronder Wob-verzoeken) van € 5.674,54 inclusief BTW en kosten van de administratieve fase van de onteigening van € 2.043,67 inclusief BTW. 3.67. De rechtbank stelt de kosten van rechtskundige bijstand vast op in totaal € 56.879,82 inclusief BTW.  Kosten van andere deskundige bijstand 3.68. Uit de stukken blijkt dat [gedaagden] in verband met kosten van andere deskundige bijstand verzoeken een bedrag van in totaal € 106.008,93 inclusief BTW toe te kennen. Het gaat dan om kosten die [gedaagden] (en het Kindercentrum) hebben gemaakt voor het inschakelen van de heer [C] (hierna: [C] ) voor het aankopen van een vervangende locatie en ter begeleiding van de onteigening en de schadeloosstelling. Voornoemd bedrag bestaat uit de volgende posten (alle bedragen inclusief BTW): onteigeningskosten: € 64.105,12; aankoopkosten vervangende huisvesting: € 41.903,81. 3.69. ProRail heeft tijdens het pleidooi ook tegen deze kosten als bezwaar aangevoerd dat allerlei kosten worden opgevoerd die zijn gemaakt in andere procedures dan de onteigeningsprocedure en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komen. Daarnaast heeft [C] volgens ProRail onevenredig veel in rekening gebracht. De twee taxateurs van de door de rechtbank benoemde deskundigen hebben namelijk veel minder in rekening gebracht. Ook is het door [C] in rekening gebrachte bedrag voor ‘aankoopkosten vervangende huisvesting’ volgens ProRail te hoog. De vervangende locatie had een waarde van ongeveer € 461.000,00 en een regulier courtagepercentage van een aankoopmakelaar ligt volgens ProRail tussen de 1% en 2% van die waarde, dus maximaal € 9.220,00. ProRail geeft aan dat [gedaagden] bovendien in de zoektocht werd bijgestaan door een advocaat. Tot slot geeft ProRail nog aan dat de kosten die [C] heeft gemaakt voor bouwkundig, technisch en juridische aspecten ten aanzien van de alternatieve locatie niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat er bij de bouwkosten al rekening is gehouden met 11% voor honoraria, planontwikkeling en begeleiding. 3.70. De rechtbank is van oordeel dat het redelijk was om de bijstand van andere (niet rechtskundige) deskundige in te schakelen voor de onteigeningsprocedure. Waar het dan nog om gaat is of de omvang van de kosten van de bijstand redelijk is. Dat is deels niet het geval. Met ProRail acht de rechtbank de onteigeningskosten vrij fors, mede gelet op het belang van de zaak en de omvang van de problematiek. Deze kosten worden daarom beperkt tot € 45.000,00. 3.71. Met betrekking tot de aankoopkosten van vervangende huisvesting, is de rechtbank van oordeel dat het redelijk was om ook hiervoor een deskundige in te schakelen, omdat [gedaagden] mocht kiezen voor reconstructie. Ook in dit geval is de omvang van de kosten echter niet redelijk. Het bedrag is fors en ProRail merkt terecht op dat in de bouwkosten al rekening is gehouden met een vergoeding voor begeleiding. Deze kosten worden daarom beperkt tot € 20.000,00. 3.72. De rechtbank stelt de kosten van andere deskundige bijstand vast op in totaal € 65.000,00 inclusief BTW.  Kosten van het Kindercentrum 3.73. [gedaagden] hebben aangegeven dat de kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand deels bij [gedaagden] en deels bij het Kindercentrum in rekening zijn gebracht. Zoals hiervoor is overwogen kan het Kindercentrum niet rechtstreeks tegen ProRail aanspraak maken op schadevergoeding. Daarom dienen, voor zover een deel van de kosten van de rechtsbijstand en andere deskundige bijstand kosten zijn gemaakt ten behoeve van het Kindercentrum, [gedaagden] dat deel aan het Kindercentrum door te betalen. Vervolg 3.74. Hiervoor onder rechtsoverweging 3.32. is overwogen dat de rechtbank een nadere toelichting/berekening behoeft van de deskundigen. De rechtbank zal daarom de deskundigen bevelen om in een aanvullend rapport in te gaan op wat in deze rechtsoverweging is overwogen. De deskundigen dienen uiterlijk 3 december 2025 een aanvullend rapport aan de rechtbank en de partijen te doen toekomen. ProRail krijgt vervolgens een termijn van vijf weken voor een conclusie na aanvullend rapport.