ECLI:NL:RBOBR:2025:5852

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 11272450 \ CV EXPL 24-5940 Vonnis van 2 oktober 2025 in de zaak van WONINGBOUWVERENIGING BERGOPWAARTS, gevestigd en kantoorhoudend te Deurne, eisende partij, gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens, tegen [gedaagde] , wonend in [woonplaats] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. W. Suttorp. Partijen worden hierna Bergopwaarts en [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 15 augustus 2024 met producties genummerd 1 tot en met 12;- de conclusie van antwoord met producties genummerd 1 tot en met 6; - het bericht van [gedaagde] van 14 augustus 2025 met een productie genummerd 7. 1.2. Op 19 augustus 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Namens Bergopwaarts is de heer [A] verschenen, bijgestaan door mr. Schellekens voornoemd. [gedaagde] is ook verschenen, bijgestaan door mr. Suttorp voornoemd en vergezeld door haar partner. 1.3. De kantonrechter heeft aan het einde van de mondelinge behandeling medegedeeld dat vandaag een vonnis zal worden uitgesproken. 2De zaak in het kort [gedaagde] huurt een woning van Bergopwaarts. Op 2 april 2024 heeft de politie in de woning (handelshoeveelheden) softdrugs en contant geld aangetroffen. Volgens Bergopwaarts komt [gedaagde] verschillende verplichtingen op grond van de huurovereenkomst niet, althans niet voldoende, na. Bergopwaarts wil dat de huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt. Bergopwaarts krijgt in deze procedure gelijk.

Bergopwaarts is ontvankelijk in haar vorderingen: geen nietigheid van de dagvaarding 3.1. [gedaagde] wil dat Bergopwaarts niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen. Volgens haar is de dagvaarding namelijk nietig, omdat daarop de datum van betekening ontbreekt. Bergopwaarts brengt daar tegenin dat er geen reden is om de dagvaarding nietig te verklaren, omdat [gedaagde] niet is benadeeld en omdat sprake is van een vergissing van de deurwaarder waarbij de datumstempel op één van de drie originele, papieren exemplaren van de dagvaarding ontbreekt. 3.2. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter met partijen de drie exemplaren van de dagvaarding vergeleken, te weten: het exemplaar dat aan [gedaagde] is betekend, het exemplaar dat de rechtbank heeft ontvangen van Bergopwaarts en het exemplaar dat de gemachtigde van Bergopwaarts heeft (terug)ontvangen van de deurwaarder. Daarbij is het volgende gebleken. 3.3. Op de eerste pagina van alle drie de exemplaren heeft de deurwaarder (achter de tekst “[…] heb ik”) een stempel gezet met daarin de deurwaardersgegevens. Ook heeft de deurwaarder op alle drie de exemplaren (in de ruimte die is opengelaten voor de naam van degene aan wie het afschrift is gelaten) met pen ingevuld “dhr. [B] , haar zoon en huisgenoot”. Verder heeft de deurwaarder op de laatste pagina van alle drie de exemplaren met pen een opmerking genoteerd over de kosten van het exploot. Onderaan de laatste pagina staat steeds een handtekening (met pen) met daarbij een stempel met de naam van deurwaarder. 3.4. Op de eerste pagina van de dagvaarding die [gedaagde] heeft ontvangen is geen datum van betekening ingevuld. Op de beide andere exemplaren van de dagvaarding is een stempel met de tekst “vijftiende augustus” te zien. Een dergelijke stempel ontbreekt in de dagvaarding die [gedaagde] heeft ontvangen. 3.5. Dat de datum van betekening ontbreekt in de aan [gedaagde] betekende dagvaarding is een omissie van de deurwaarder. Toch leidt dit gebrek in de gegeven omstandigheden niet tot nietigheid van de dagvaarding. Bij dit oordeel heeft de kantonrechter de volgende aspecten meegewogen. De eerste roldatum was 29 augustus 2024. Niet betwist is dat de dagvaarding op donderdag 15 augustus 2024 aan [gedaagde] is betekend. Dat is meer dan een week – de op grond van de wet voorgeschreven dagvaardingstermijn – voor de eerste roldatum. De kantonrechter kan niet volgen dat [gedaagde] , zoals zij stelt, zonder de stempel met datum van betekening niet heeft kunnen controleren of de dagvaarding op juiste wijze is betekend. 3.6. Verder heeft [gedaagde] ruim voldoende tijd heeft gekregen voor het nemen van haar conclusie van antwoord. Ook heeft zij - gelet op de periode van ruim negen maanden die is verstreken tussen het nemen van de conclusie van het antwoord en de mondelinge behandeling - voldoende gelegenheid gehad voor bijvoorbeeld het overleggen van aanvullende producties en de inhoudelijke voorbereiding van de zaak. Niet gebleken is dat [gedaagde] in redelijkheid in haar belangen is geschaad. Wat voorafging 3.7. [gedaagde] huurt met ingang van 20 februari 2004 de woning met aanhorigheden staande en gelegen aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte van Bergopwaarts (hierna: de huurvoorwaarden) van toepassing. 3.8. [gedaagde] woont met haar partner en vier kinderen in het gehuurde. Twee van deze vier inwonende kinderen zijn minderjarig. Verder verblijft de minderjarige zoon van haar partner bij [gedaagde] in het gehuurde op één vaste doordeweekse dag, tijdens (school)vakanties en om de week in het weekend. 3.9. Op 2 april 2024 heeft de politie het gehuurde doorzocht. Daarbij zijn een behoorlijke (handels)hoeveelheid hennep en contant geld aangetroffen. Dit incident is de directe aanleiding voor deze procedure. De standpunten van partijen 3.10. Volgens Bergopwaarts heeft [gedaagde] zich met de aanwezigheid van de drugs in het gehuurde niet gedragen als een goed huurder en zich niet gehouden aan de verplichtingen die zij op grond van de huurovereenkomst heeft. Bergopwaarts stelt dat deze tekortkoming aan de kant van [gedaagde] een tekortkoming is die van voldoende gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst. 3.11. [gedaagde] betwist gemotiveerd dat zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Zij voert onder meer aan dat zij niet wist dat de aangetroffen drugs waren opgeslagen in de garage en dit ook niet kon of had moeten weten. Verder stelt zij dat van haar in de gegeven (familie)omstandigheden niet mag worden verwacht dat zij meer toezicht hield op het gehuurde. [gedaagde] vindt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval een te zware sanctie, zodat de vorderingen van Bergopwaarts om die reden moeten worden afgewezen. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder 3.12. Bij de beoordeling van de vorderingen van Bergopwaarts geldt het volgende als uitgangspunt. Een huurder is op grond van de wet verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit betekent onder meer dat de huurder goed voor de woning moet zorgen en zich weet te gedragen in de omgeving. Bergopwaarts heeft deze verplichting ook opgenomen en uitgewerkt in de artikelen 5.3 tot en met 5.8 van de huurvoorwaarden. Het niet voldoen aan de verplichting zich als een goed huurder te gedragen vormt een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze tekortkoming kan, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval en op vordering van de verhuurder, grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 3.13. In de garage bij de woning van [gedaagde] is onder meer een handelshoeveelheid hennep aangetroffen. Vast staat dat deze hoeveelheid drugs de maximumhoeveelheid voor eigen gebruik ruimschoots overschrijdt. Het maakt geen verschil of de drugs in de woning zelf of in de garage bij de woning zijn aangetroffen. De garage maakt namelijk ook onderdeel uit van het gehuurde en de plaats waar de drugs zijn aangetroffen doet niet af aan de ernst van de tekortkoming. De aanwezigheid van de aangetroffen drugs in het gehuurde levert een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. 3.14. [gedaagde] heeft aangevoerd dat het merendeel van de aangetroffen drugs niet van haar is en dat zij niet wist en kon weten en ook niet moest vermoeden dat een dergelijke hoeveelheid drugs was opgeslagen in het gehuurde. Verder wijst [gedaagde] erop dat het gaat om een eenmalige situatie en dat zij met succes maatregelen heeft genomen ter voorkoming van herhaling. Dit verweer slaagt niet. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden veranderen niets aan de tekortkoming: [gedaagde] heeft in strijd met de huurvoorwaarden een behoorlijke hoeveelheid drugs aanwezig gehad in het gehuurde. Daar komt bij dat deze omstandigheden de tekortkoming niet minder ernstig maken. Tekortkoming rechtvaardigt ontbinding 3.15. Beoordeeld moet worden of de tekortkoming, rekening houdend met alle omstandigheden van het geval, voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Gelet op alle relevante omstandigheden en na weging van de wederzijdse belangen is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.31. De kantonrechter onderkent het belang dat [gedaagde] heeft bij het behoud van het gehuurde. Bergopwaarts heeft, zoals hiervoor onder nummer 3.16 is overwogen, een zwaarwegend belang bij het waarborgen van een veilig woon- en leefklimaat voor omwonenden. Ook het belang van het signaal dat uitgaat van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, in geval van overtreding van de Opiumwet, moet niet worden ondermijnd. 3.32. Na alle omstandigheden te hebben afgewogen is de kantonrechter van oordeel dat de belangen van Bergopwaarts bij ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] bij behoud van het gehuurde. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] maken deze conclusie niet anders. 3.33. Dat wat partijen verder nog hebben aangevoerd kan niet leiden tot een ander oordeel en behoeft daarom geen (nadere) bespreking. 3.34. De slotsom is dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen als goed huurder en dat deze tekortkoming in de gegeven omstandigheden de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van dertig dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. Uitvoerbaar bij voorraad 3.35. Bergopwaarts heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidsstelling ten uitvoer kan worden gelegd. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als, kort gezegd, de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Bergopwaarts om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die zijn meegewogen zijn hiervoor onder nummers 3.16 tot en met 3.30 ook benoemd. 3.36. Bergopwaarts heeft er belang bij dat de woning binnen afzienbare tijd wordt ontruimd zodat zij deze woning kan verhuren aan een huurder die zich wel aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst houdt. Daarbij past niet dat [gedaagde] in de woning zou mogen blijven wonen totdat de uitspraak kracht van gewijsde heeft gekregen of totdat op een eventueel rechtsmiddel is beslist. Het is namelijk aan [gedaagde] zelf te wijten dat het tot een ontbinding van de huurovereenkomst komt. Dit betekent dat het voor haar nadelige gevolg van de (ontbinding en) ontruiming geen reden kan zijn om de veroordelingen in het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het belang van Bergopwaarts bij uitvoerbaarheid bij voorraad weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van de bestaande toestand. Daarom worden de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Proceskosten 3.37. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bergopwaarts worden tot vandaag vastgesteld op: - kosten van de dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 776,72

De kantonrechter 4.1. ontbindt de tussen Bergopwaarts en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ; 4.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen dertig (30) dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] in [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle goederen, tenzij deze zaken van Bergopwaarts zijn, en al de personen die aan de zijde van [gedaagde] in voormelde woning verblijven, onder afgifte van alle sleutels aan Bergopwaarts; 4.3. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Bergopwaarts tot vandaag vastgesteld op € 776,72, te vermeerderen met de eventuele explootkosten in geval van betekening van het vonnis; 4.4. verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Iding en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2025.

Het belang van Bergopwaarts bij ontbinding van de huurovereenkomst weegt in dit geval zwaarder dan de belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning. Daarom zal de kantonrechter de vorderingen van Bergopwaarts tot ontbinding en ontruiming toewijzen. De kantonrechter legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen. 3.16. De kantonrechter stelt voorop dat Bergopwaarts niet hoeft toe te staan dat in een van haar woningen (een handelshoeveelheid) drugs aanwezig is. Zij moet namelijk als woningcorporatie voor sociale huur waken voor onder meer de leefbaarheid en rustig en veilig woongenot in de wijken waarin haar woningen zijn gelegen en probeert de negatieve beïnvloeding van de leefbaarheid van de buurt zoveel te voorkomen. Het is verboden en strafbaar gesteld om hennep (een middel dat staat vermeld op lijst II bij de Opiumwet) aanwezig te hebben. De aanwezigheid van (een handelshoeveelheid) hennep kan (andere vormen van) criminaliteit aantrekken en de omgeving daarom in negatieve zin beïnvloeden. Van handel in verdovende middelen is bovendien algemeen bekend dat dit steeds meer gepaard gaat met andere, ook zwaardere, vormen van criminaliteit. Ook een ogenschijnlijk geringe bijdrage aan dit soort delicten werkt direct mee aan de ondermijning van de samenleving met alle gevaren van dien. Verder heeft Bergopwaarts een zwaarwegend belang bij haar taak om erop toe te zien dat haar woningen op deugdelijke wijze worden gebruikt en bij haar wens om op basis van een strikt beleid (zero tolerance) op te treden tegen de aanwezigheid van drugs in het gehuurde. Als de woning in dit geval zonder gevolgen bewoond blijft door [gedaagde] kan daarmee naar andere huurders het verkeerde signaal worden afgegeven, namelijk dat een dergelijke tekortkoming wordt getolereerd. 3.17. Tegenover deze belangen van Bergopwaarts staat het zwaarwegende belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van de woning waar zij met haar partner en vijf, deels minderjarige, (stief)kinderen woont. In het kader van de belangenafweging heeft [gedaagde] de volgende omstandigheden naar voren gebracht. - Gehuurde bestemd voor woonwagendoelgroep en ontbreken wetenschap 3.18. [gedaagde] wijst erop dat het gehuurde, net als drie andere nabij gelegen woningen, bestemd is voor de woonwagendoelgroep. Tijdens de mondelinge behandeling heeft zij toegelicht dat de andere woningen worden bewoond door respectievelijk haar oma, haar zus en haar broer (met hun gezinnen). [gedaagde] stelt dat vanwege de cultuur en de familiebanden op nauwe en intensieve wijze wordt samengeleefd. Zij heeft toegelicht dat het gebruikelijk is bij elkaar over de vloer te komen en toegang te geven tot elkaars ruimten. 3.19. [gedaagde] voert verder aan dat zij niet wist van de (handels)hoeveelheid drugs en dat zij daarvan in de gegeven omstandigheden ook geen wetenschap kon of had moeten hebben. De drugs zijn namelijk zonder toestemming en medeweten van [gedaagde] door een derde verstopt in haar garage, zo stelt [gedaagde] . [gedaagde] heeft daarover verklaard dat deze derde een bekende van de familie was en dat hij misbruik heeft gemaakt van de gewoonten en leefomstandigheden van de familie. Volgens [gedaagde] was er vanwege het gebrek aan drugsgerelateerde eerdere gebeurtenissen en attributen geen enkele indicatie dat een dergelijke hoeveelheid drugs in de (garage van de) woning zou zijn verstopt en dus ook geen aanleiding voor meer toezicht of controle. 3.20. Uit de stukken en dat wat partijen verder naar voren hebben gebracht blijkt dat [gedaagde] de garage openliet voor haar gezinsleden en de dichtbij wonende familieleden. Ook heeft zij verklaard dat zij haar partner toestemming heeft gegeven om maximaal de toegestane hoeveelheid hennep voor eigen gebruik in de garage te bewaren. 3.21. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk is voor dat wat zich in en om het gehuurde afspeelt en dat wat in het gehuurde aanwezig is. Met het voortdurend openlaten van de garage heeft [gedaagde] het risico genomen dat in die garage ongeoorloofde activiteiten (door derden) plaatsvonden. Juist de omstandigheid dat de garage veelal niet op slot was, had voor [gedaagde] aanleiding moeten zijn om de garage en de inhoud daarvan (extra) te controleren. In dit geval heeft [gedaagde] onvoldoende zicht heeft gehouden op wie en wat haar garage inging en wat daar gebeurde. De gevolgen daarvan moeten voor haar rekening komen. De kantonrechter volgt [gedaagde] dan ook niet in haar stelling dat zij geen wetenschap kon of had moeten hebben van de aanwezige drugs. Dat de garage juist vanwege de familiecultuur veelal niet op slot was, maakt het oordeel niet anders. - Geen herhaling, geen overlast 3.22. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat sprake is van een eenmalige situatie en dat zij in elk geval tot de datum van de zitting met succes maatregelen heeft genomen ter voorkoming van herhaling. Ook wijst zij erop dat van overlast geen sprake is (geweest). Volgens haar maken deze omstandigheden mede dat de belangenafweging in haar voordeel moet uitpakken. 3.23. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Bergopwaarts hoeft niet te wachten tot sprake is van overlast, gevaarzetting of een onveilige leefomgeving voor omwonenden, voordat zij kan overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat zich niet opnieuw een dergelijk drugsincident heeft voorgedaan, dat omwonenden positief hebben verklaard over [gedaagde] en haar gezin en dat geen sprake is (geweest) van overlast is niet genoeg voor een uitslag van de belangenafweging die voor [gedaagde] gunstig zou zijn. - Onevenredige gevolgen van einde huurovereenkomst 3.24. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de vergaande gevolgen daarvan disproportioneel is en om die reden moet worden afgewezen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde] verklaard dat zij is aangewezen op een sociale huurwoning. Volgens haar is dergelijke woonruimte niet binnen afzienbare tijd beschikbaar, gelet op de reden voor het eindigen van de huurovereenkomst, de grootte van het gezin en de krapte op de woningmarkt. [gedaagde] heeft dit standpunt niet onderbouwd. Zo is onduidelijk gebleven of, en zo ja op welke wijze, [gedaagde] in de tijd die is verstreken sinds het begin van deze procedure heeft gezocht naar alternatieve woonruimte en op welke belemmeringen zij daarbij is gestuit. 3.25. Ook benadrukt [gedaagde] dat niet van haar kan worden verwacht dat zij het gezin opsplitst om zo voor eenieder onderdak te regelen. [gedaagde] heeft verder toegelicht dat haar inwonende kinderen zijn geworteld in de omgeving en dat het voor ieder van hen om verschillende redenen zeer nadelig zou zijn als zij het gehuurde moeten verlaten. - Cultuur en familieomstandigheden 3.26. In het kader van de belangenafweging heeft ook [gedaagde] aangevoerd dat het voor haar en haar gezin belangrijk is om in familieverband te kunnen blijven wonen en de cultuur van woonwagenbewoners niet te verliezen. Volgens [gedaagde] leidt het beëindigen van de huur tot het doorbreken van sterke familiebanden vanuit de gemeenschap en daarmee tot het verlies van de cultuur. Daarnaast heeft zij erop gewezen dat haar minderjarige stiefzoon in geval van huurbeëindiging niet langer bij (de partner van) [gedaagde] kan verblijven. Als laatste heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat de twee jongste kinderen een stofwisselingsziekte hebben.