ECLI:NL:RBOBR:2025:5475

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/406583 / HA ZA 24-447 Vonnis van 3 september 2025 in de zaak van SPANJAARDWEG B.V., te Zwolle, eisende partij, hierna te noemen: Spanjaardweg, advocaat: mr. B.M.B. Gruppen, tegen MONOMA NEDERLAND B.V., te 's-Hertogenbosch, gedaagde partij, hierna te noemen: Monoma, advocaat: mr. M.W.R. Hoogstraten.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met productie 1-15- de conclusie van antwoord met productie 1-4- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de akte overlegging producties (16-20) tevens wijziging van eis van Spanjaardweg - de mondelinge behandeling van 2 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Spanjaardweg is sinds 2022 eigenaresse van het pand aan de [adres] te Zwolle (hierna: het pand). Het pand maakt deel uit van het ontwikkelgebied ' Centrumgebied Oosterenk ' te Zwolle . Spanjaardweg heeft plannen ontwikkeld om het pand te slopen en daarna nieuwbouw te plegen. 2.2. Monoma heeft op grond van een op 7 juli 2021 met de rechtsvoorganger van Spanjaardweg (Camelot Campus Spanjaardweg BV) gesloten overeenkomst het (leegstands)beheer van het pand op zich genomen en heeft in dat kader zogenoemde bruikleenovereenkomsten gesloten met bewoners. Op grond van de met Monoma overeengekomen beheerovereenkomst diende Spanjaardweg voor haar rekening en risico te zorgen voor de instandhouding van alle nutsvoorzieningen. In de beheerovereenkomst is verder geregeld dat Monoma per bewoner een tegemoetkoming van € 50,00 per maand zou betalen aan Spanjaardweg. 2.3. Op 14 augustus 2023 heeft Monoma de volgende brief gestuurd, die namens Spanjaardweg voor akkoord is ondertekend: Wij hebben in gezamenlijk overleg besloten dat de beheerovereenkomst van Monoma Nederland BV stop wordt gezet op 16-10-2023. Het pand zal op deze datum leeg worden opgeleverd aan [A] BV. Beide partijen hebben niets meer te vorderen van elkaar en zien af van enige aansprakelijkheid naar elkaar welke benoemd staan in de overeenkomst tussen Monoma Nederland BV en C.C. Spanjaardweg BV. Openstaande debet en credit posten bij beide partijen komen hiermee direct te vervallen en deze overeenkomst zal daarmee beëindigd worden per 16-10-2023. 2.4. Monoma heeft daarna alle overeenkomsten met de bewoners opgezegd. Negen bewoners weigerden het pand te verlaten, met als gevolg dat Monoma het pand op 16 oktober 2023 niet leeg kon opleveren. Monoma heeft de resterende bewoners daarna in kort geding gedagvaard. 2.5. Op 20 oktober 2023 heeft Spanjaardweg Monoma aansprakelijk gesteld omdat zij het pand niet vrij en ontruimd aan haar had opgeleverd. 2.6. Bij vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter in de rechtbank Zwolle van 13 november 2023 is de door Monoma ingestelde vordering tot ontruiming afgewezen. De tegenvorderingen van de bewoners tot – onder meer - het toegankelijk maken van de voordeur en de trappenhuizen van het pand en het herstel van de verwarming in het pand zijn daarbij wel toegewezen. 2.7. Op 21 november 2023 heeft Monoma de sleutels van het pand aan Spanjaardweg toegezonden met de mededeling dat zij haar ontruimingsverplichting niet kon nakomen. Spanjaardweg heeft Monoma daarna op 22 november 2023 opnieuw een sommatie en ingebrekestelling toegezonden, waarin zij Monoma aansprakelijk stelde voor alle schade en kosten, waaronder die voor de nutsvoorzieningen. 2.8. Monoma heeft daarna de sleutels van het pand weer opgehaald en heeft geprobeerd om met de (toen nog:) acht overgebleven bewoners in overleg te treden om hen te bewegen tot een vrijwillig vertrek, mogelijk tegen voldoening van een afkoopsom. Ook stelde zij hoger beroep in tegen voormeld kortgedingvonnis. 2.9. Op 19 februari 2024 heeft Monoma Spanjaardweg laten weten dat de advocaten van de bewoners niet reageerden, dat het hoger beroep tegen het kort geding was ingetrokken en dat Monoma definitief had besloten het pand weer aan Spanjaardweg ter beschikking te stellen. Op 21 maart 2024 heeft Monoma de sleutels van het pand weer bij Spanjaardweg ingeleverd. 2.10. De acht bewoners hadden Spanjaardweg en Monoma ondertussen in kort geding gedagvaard voor de voorzieningenrechter in Zwolle, met als inzet onder meer het werkend houden van de warmtevoorzieningen en een verbod tot afsluiting van overige nutsvoorzieningen. Spanjaardweg heeft daarbij in reconventie gevorderd de acht bewoners te veroordelen tot ontruiming van het pand. Bij vonnis in kort geding van 17 april 2024 heeft de voorzieningenrechter alle vorderingen over en weer afgewezen. Tijdens deze procedure was het pand niet afgesloten van de nutsvoorzieningen en Spanjaardweg heeft toegezegd dat zij de nutsvoorzieningen niet zal afsluiten zolang de bewoners nog in het pand verblijven. Mede daarom heeft de voorzieningenrechter vastgesteld dat er op dat moment geen spoedeisend belang bestaat voor het treffen van een voorziening voor de nutsvoorzieningen in het pand. Om die reden is de vordering die daarover is ingesteld afgewezen.i 2.11. Spanjaardweg heeft Monoma in de periode van 29 februari 2024 tot 24 april 2024 verschillende facturen gestuurd in verband met de energiekosten van het pand, tot een totaal van € 42.608,30. Monoma heeft die niet betaald. 2.12. Spanjaardweg heeft op 28 oktober 2024 de acht overgebleven bewoners gedagvaard voor de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle met een vordering tot ontruiming van het pand.. Vier bewoners hebben daarna een incidentele vordering ingesteld tot oproeping van Monoma in vrijwaring. Bij vonnis van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle van 19 maart 2025 is die vordering afgewezen. De vier andere bewoners hebben eveneens een incidentele vordering ingediend, strekkende tot onbevoegdverklaring. Ook die vordering is, bij afzonderlijk vonnis van 19 maart 2025, afgewezen. De vier eerstbedoelde bewoners hebben de rechtbank daarna verzocht om tussentijds hoger beroep toe te staan van de afwijzing van de incidentele vordering tot oproeping in vrijwaring. Dat heeft de rechtbank vervolgens toegestaan bij vonnis van 25 mei 2025. De bodemzaak was ten tijde van de mondelinge behandeling van de onderhavige zaak verwezen naar de parkeerrol van 1 oktober 2025.

3.1. Spanjaardweg vordert na wijziging van eis - samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Monoma te veroordelen: I. voor recht te verklaren dat Monoma gehouden is de kosten van nutsvoorzieningen te vergoeden ter zake van het pand [adres] te Zwolle vanaf 16 oktober 2023 tot de datum van ontruiming van het pand door de contractanten van Monoma, welke kosten tot 18 juni 2025 bedragen € 130.600,85 en met veroordeling van Monoma tot voldoening van dit bedrag, II. tot betaling van € 18.113,87, in verband met juridische kosten, althans subsidiair een zodanig aan buitengerechtelijke kosten tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid en incassokosten als de rechtbank juist acht III. tot betaling van een voorschot van € 50.000,00 in verband met verdere kosten van nutsvoorzieningen vanaf 18 juni 2025 tot de datum van ontruiming van de contractanten van Monoma, althans een zodanig bedrag als de rechtbank juist acht, IV. tot betaling van de kosten van het geding, inclusief de beslagkosten en nakosten. 3.2. Spanjaardweg maakt verder aanspraak op de wettelijke rente over de door haar gevorderde bedragen. 3.3. Monoma voert verweer. Monoma concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Spanjaardweg, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Spanjaardweg, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Spanjaardweg in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De eiswijziging 4.1. De rechtbank zal recht doen op de gewijzigde eis. Spanjaardweg heeft geen processueel bezwaar tegen de eiswijziging gemaakt en de rechtbank ziet ambtshalve ook geen reden om de eiswijziging niet toe te staan. De grondslag voor de vorderingen van Spanjaardweg 4.2. Spanjaardweg legt aan haar vorderingen ten grondslag dat Monoma toerekenbaar tekort is geschoten in de voor haar uit de brief van 14 augustus 2023 voortvloeiende verplichting om het pand leeg en ontruimd op te leveren. Monoma komt geen beroep op de door haar gestelde finale kwijting toe. 4.3. Monoma stelt dat dat partijen in de brief van 14 augustus 2023 (vgl. rov. 2.3) finale kwijting zijn overeengekomen, zodat alleen al om die reden de vorderingen van Spanjaardweg moeten worden afgewezen. Weliswaar staat daar ook in dat op 16 oktober 2023 het pand leeg moest zijn, maar dat is geen voorwaarde voor de finale kwijting die partijen overeen kwamen. Als dat wel als voorwaarde was bedoeld, dan had dat specifiek in de overeenkomst opgenomen moeten worden. Alles volgens Monoma. 4.4. De rechtbank volgt Monoma niet in dit verweer. Als partijen elkaar in de brief van 14 augustus 2023 al finale kwijting hebben verleend, dan geldt dit alleen voor de verplichtingen die voortvloeien uit de beheersovereenkomst. Monoma stelt zelf dat er in die overeenkomst niets staat over oplevering. Dat betekent dat Monoma met de genoemde brief een eigen, extra, verplichting op zich heeft genomen om het pand leeg op te leveren. Waar zij dat niet heeft gedaan, kan zij zich niet verschuilen achter de door haar gestelde finale kwijting: die zag daar immers niet op. 4.5. Op de mondelinge behandeling heeft (de aanwezige vertegenwoordiger van) Monoma zich op het standpunt gesteld dat met de brief van 14 augustus 2023 alleen werd gedoeld op het leeghalen van het kantoortje dat Monoma in het pand had en op het verwijderen van haar eigen spullen uit het pand. Dat heeft zij gedaan, en een verdergaande verplichting had zij niet, vindt Monoma. Ook dat verweer wordt verworpen. Niet alleen is het verweer laattijdig en zou het voor de hand hebben gelegen dat Monoma dat verweer meteen had gevoerd nadat zij door Spanjaardweg was aangesproken op het niet leeg opleveren van het pand, maar er bestaat ook geen enkele aanwijzing dat de inspanningen van Monoma hiertoe beperkt zouden zijn. In de bewuste brief wordt duidelijk gesproken over “het pand”, en niet over “het kantoortje”. In het algemeen is het zo dat bij de uitleg van een schriftelijke overeenkomst niet altijd kan worden volstaan met een louter taalkundige benadering. Het is dan echter wel aan degene die stelt dat partijen iets anders hebben afgesproken dan er op het eerste gezicht op papier staat, om die stelling nader toe te lichten. Monoma heeft dat hier niet voldoende gedaan. Bij dat oordeel heeft de rechtbank betrokken dat Spanjaardweg onweersproken heeft gesteld dat de achtergrond voor de brief van 14 augustus 2023 was dat zij van Monoma af wilde omdat die een forse betalingsachterstand had laten ontstaan in de bedragen die zij had toegezegd aan Spanjaardweg te zullen vergoeden. Monoma is verder na de brief van 14 augustus 2023 overgegaan tot het opzeggen van de overeenkomsten met de bewoners en heeft daarna een kort geding gestart om tot ontruiming van het pand te komen. Niet valt in te zien waarom Monoma dat allemaal zou doen als haar verplichtingen daadwerkelijk beperkt waren geweest tot het leeghalen van haar kantoortje in het pand. Wanprestatie en verzuim 4.6. Waar Monoma met Spanjaardweg heeft afgesproken dat zij het pand op 16 oktober 2023 leeg zou opleveren en dat niet heeft gedaan (omdat er een aantal bewoners niet wilde vertrekken) levert dat een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) van Monoma op. Op grond van de wet (artikel 6:74 BW) is Monoma dan verplicht de schade die Spanjaardweg daardoor lijdt te vergoeden, mits er sprake is van causaal verband en verzuim. 4.7. Dat Monoma in verzuim is geraakt weerspreekt zij (terecht) niet. Causaal verband 4.8. Spanjaardweg stelt dat zij in oktober 2023 het pand leeg wilde hebben, zodat zij alle nutsvoorzieningen en meer in het bijzonder de levering van gas aan het pand kon staken, ter voorkoming van onnodige en oplopende kosten. Omdat het pand echter niet leeg opgeleverd werd en zich tot op heden bewoners in het pand bevinden, kunnen de nutsvoorzieningen niet worden afgesloten. Daarom is er sprake van causaal verband, aldus Spanjaardweg. Ook dat heeft Monoma niet weersproken. Daarmee staat het causaal verband vast. Welke soort schade claimt Spanjaardweg? 4.9. Zolang er bewoners in het pand zitten, stelt Spanjaardweg iedere maand schade te lijden, bestaande uit de kosten van levering, inclusief vastrecht van gas, water en elektriciteit. Verder heeft ze juridische kosten gemaakt die Monoma ook moet vergoeden, vindt Spanjaardweg: als Monoma immers het pand op 16 oktober 2023 leeg had opgeleverd, had Spanjaardweg geen juridische bijstand hoeven in te roepen. 4.10. Monoma stelt allereerst zich op het standpunt dat zolang niet is komen vast te staan dat tussen Spanjaardweg en de bewoners geen enkele rechtsverhouding bestaat, er hoe dan ook geen sprake kan zijn van schade. De rechtbank verwerpt dat verweer, omdat het miskent dat Monoma de verplichting op zich heeft genomen om het pand leeg op te leveren. Zolang dat niet is gebeurd, kan Spanjaardweg niet vrijelijk beschikken over het pand en lijdt zij in het licht van de beslissingen van de voorzieningenrechters (vgl. rov. 2.6 en 2.10) dat de energielevering aan (de bewoners in) het pand in stand moet blijven, hoe dan ook schade. Heeft Spanjaardweg een schadebeperkingsplicht geschonden? 4.11. Monoma stelt verder dat Spanjaardweg ervoor heeft gekozen om de schade op te laten lopen door geen incasso van de energiekosten op te starten. Zij wijst er daarbij op dat zij vanaf 16 oktober 2024 (bedoeld zal zijn: 2023) geen vergoedingen meer van de bewoners heeft geïncasseerd. Volgens Monoma had Spanjaardweg haar schade kunnen en moeten beperken door zelf deze vergoedingen bij de bewoners te incasseren, en is de schade die zij nu vordert onterecht en onredelijk. 4.12. Ook dit verweer wordt verworpen. De bewoners betaalden een vergoeding aan Monoma. De vraag hoe die juridisch gekwalificeerd (bruikleen of huur) moet worden, ligt in dit geschil niet voor en is bovendien niet relevant: het gaat in deze zaak immers alleen om de niet nagekomen verplichting van Monoma tegenover Spanjaardweg om het pand op 16 oktober 2023 leeg op te leveren. Monoma heeft toegelicht dat zij de automatische incasso van de bewoners heeft stopgezet en dat de bewoners de vergoeding daarna rechtstreeks naar haar hebben overgemaakt, maar dat zij die daarna weer heeft teruggestort naar de bewoners. Monoma voert aan dat zij heeft voorgesteld dat de bewoners hun vergoeding voortaan aan Spanjaardweg zouden overmaken, en dat Spanjaardweg dat aanbod had moeten accepteren. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst Monoma naar het aanbod dat zij aan Spanjaardweg heeft gedaan. Maar het aanbod van Monoma ging veel verder: zij stelde in haar e-mail van 19 februari 2024 (productie 6 bij dagvaarding) immers voor dat Spanjaardweg “een soort van in de plaats” zou treden voor haar. Een indeplaatsstelling heeft echter vergaande juridische consequenties en het is – geredeneerd vanuit Spanjaardweg - begrijpelijk dat er haar veel aan gelegen was (en is) te voorkomen dat er van een rechtstreekse relatie tussen haar en de bewoners zou kunnen worden gesproken.

4.15. De conclusie is dat Monoma de energie- en nutskosten als gevolg van de wanprestatie aan Spanjaardweg moet vergoeden. De omvang van de door Spanjaardweg gestelde kosten van € 130.600,85 over de periode 16 oktober 2023 tot 18 juni 2025 zijn door Monoma niet weersproken. Dit betekent dat de vordering onder I zal worden toegewezen. Juridische kosten 4.16. Spanjaardweg maakt aanspraak op vergoeding van € 18.311,87, stellend dat het gaat om vermogensschade bestaande uit advocaatkosten in verband met advisering over haar rechtspositie jegens Monoma en haar contractanten, sommaties en ingebrekestellingen en het voeren van een kort geding tot ontruiming. Volgens haar gaat het hiermee om redelijke kosten ter beperking van schade, ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en ter verkrijging van voldoening door Monoma buiten rechte (art. 6:96 BW). 4.17. Monoma heeft deze vordering betwist, onder meer door te stellen dat de kosten niet (direct) kunnen worden gelinkt aan haar handelen of nalaten, dat de kosten buitensporig zijn, zij zelf alle redelijke inspanningen heeft geleverd om de situatie op te lossen maar werd geconfronteerd met juridische obstakels die buiten haar controle lagen, en ten slotte dat advocaatkosten niet als schade kunnen worden gevorderd nu de wet daarin voorziet door middel van het systeem van een forfaitaire proceskostenveroordeling. 4.18. De rechtbank overweegt als volgt. Volgens Spanjaardweg gaat het om kosten in de zin van achtereenvolgens 6:96 lid 2 sub a, b en c BW. Spanjaardweg heeft zonder verdere toelichting gespecificeerde facturen in het geding gebracht. De rechtbank kan zonder die verdere toelichting niet vaststellen of, en in hoeverre, die facturen betrekking hebben op kosten in de zin van het genoemde sub a, b en c.. En dat is niet zonder belang, omdat bijvoorbeeld lid 2 onder b en c niet van toepassing is voor zover in het gegeven geval krachtens artikel 241 Rv. de regels betreffende de proceskosten van toepassing zijn. Omdat een verdere toelichting ontbreekt, kan de rechtbank tegenover het verweer van Monoma ook niet inschatten in hoeverre het hier gaat om redelijk gemaakte kosten. De rechtbank wijst de vordering van Spanjaardweg op dit punt daarom af. Voorschot 4.19. Spanjaardweg vordert een voorschot van € 50.000,= voor toekomstige energie- en nutskosten. Volgens Monoma is deze vordering speculatief, waarbij zij erop wijst dat Spanjaardweg niet heeft onderbouwd waarom zij deze vordering bij eisvermeerdering heeft verhoogd van € 30.000,= naar € 50.000,=. 4.20. De rechtbank stelt voorop dat het (deels) gaat om nog niet ingetreden schade. De rechtbank kan die echter na afweging van de goede en kwade kansen bij voorbaat begroten (vgl. artikel 6:105 BW). Spanjaardweg heeft in reactie op het verweer van Monoma toegelicht dat de energie- en nutskosten ongeveer € 70.000,= per jaar bedragen en dat de bewoners in de bodemzaak bij de rechtbank Overijssel (vgl. rov. 2.12) alle juridische mogelijkheden aangrijpen om de bodemzaak te vertragen teneinde zo lang mogelijk in het pand te blijven zitten. Het kan daarom volgens haar nog wel enige tijd duren voordat de bewoners vrijwillig of gedwongen het pand zullen verlaten. De rechtbank volgt Spanjaardweg in dat verweer, nu Monoma niets heeft gesteld waaruit volgt dat het te verwachten is dat de bewoners op korte termijn het pand zullen verlaten. Al die tijd lopen de hier bedoelde en door Spanjaardweg gevorderde lasten – ontstaan doordat Monoma het pand niet leeg heeft opgeleverd – gewoon door. Daar staat tegenover dat Spanjaardweg op de mondelinge behandeling te kennen heeft gegeven voortvarend te willen procederen door onder meer de bodemzaak vervroegd op de rol te willen krijgen. Alles afwegend, zal de rechtbank een voorschot op de verdere schade toekennen van € 30.000,=. 4.21. De gevorderde wettelijke rente is niet afzonderlijk weersproken en wordt toegewezen vanaf de datum waarop de akte eisvermeerdering is genomen, zijnde 2 juli 2025. Beslagkosten 4.22. Spanjaardweg maakt aanspraak op vergoeding van beslagkosten. Volgens Monoma zijn de gelegde beslagen disproportioneel; het is algemeen bekend dat zij een financieel zeer gegoede partij is. Zij wijst er verder op dat zij uit heeft coulance aangeboden een bedrag van € 20.000,= te voldoen. Het leggen van beslag was onnodig en de daarmee gepaard gaande kosten had Spanjaardweg zich kunnen en moeten besparen, vindt Monoma. 4.23. Gezien de uitkomst van deze procedure, is deze vordering gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 1.209,72 voor kosten deurwaardersexploten, € 688,00 voor griffierecht en € 1.214,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × € 1.214,00), totaal € 3.111,72. 4.24. Monoma is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Spanjaardweg worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 139,42 - griffierecht € 6.173,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 8.918,42 4.25. De gevorderde wettelijke rente over de proces- en beslagkosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat Monoma gehouden is de kosten van nutsvoorzieningen te vergoeden ter zake van het pand [adres] te Zwolle vanaf 16 oktober 2023, de dag waarop Monoma het pand leeg en ontruimd ter vrije beschikking van Spanjaardweg had dienen te stellen, tot de datum van ontruiming van het pand door de contractanten van Monoma, welke kosten tot 18 juni 2025 bedragen € 130.600,85, 5.2. veroordeelt Monoma om aan Spanjaardweg te betalen een bedrag van € 130.600,85, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de respectieve vervaldata van de onderliggende facturen, telkens tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt Monoma om aan Spanjaardweg te betalen een voorschot van € 30.000,00 met betrekking tot de nutsvoorzieningen ter zake van het pand [adres] te Zwolle vanaf 18 juni 2025 tot de datum van ontruiming door de contractanten van Monoma, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 2 juli 2025 tot de dag van volledige betaling. 5.4. veroordeelt Monoma in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 3.111,72, 5.5. veroordeelt Monoma in de proceskosten van € 8.918,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Monoma niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. veroordeelt Monoma tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de beslag- en proceskosten met ingang van de veertiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Zandman en in het openbaar uitgesproken op 3 september 2025. Randnummer 20 van haar conclusie van antwoord