ECLI:NL:RBOBR:2025:4822

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: 11367113 \ CV EXPL 24-5872 Vonnis van 19 juni 2025 in de zaak van [eiser] , H.O.D.N. [bedrijfsnaam eiser], wonende te [woonplaats] , eisende partij in verzet (oorspronkelijk gedaagde) in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M. van Lith, tegen DE RECHTSPERSOONLIJKHEID BEZITTENDE R.K. PAROCHIE HEILIGE WILLIBRORDUS, gevestigd en kantoorhoudende te Oss , gedaagde partij in verzet (oorspronkelijk eiseres) in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: de Parochie, gemachtigde: Van Ewijk Juridisch Advies.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de oorspronkelijke dagvaarding van 17 juni 2024 met producties 1 tot en met 15, - het verstekvonnis van de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch van 29 augustus 2024 (zaaknummer: 11175229 CV EXPL 24-3342), - de verzetdagvaarding van 9 oktober 2024 van [eiser] , tevens eis in reconventie, met producties A tot en met O; - de brief van 1 mei 2024 zijdens [eiser] met producties P tot en met T; - de akte wijziging en vermindering van eis van 8 mei 2025 zijdens de Parochie met productie 16, - de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Van Lith heeft namens [eiser] spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Mr. Van Ewijk heeft namens de Parochie een actueel overzicht van de huurachterstand overgelegd. 1.2. Ten slotte is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.1. [eiser] huurt sinds 1998 het winkelpand aan de [adres] te [plaats] . Deze huurovereenkomst is op 1 januari 2018 vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst met wijlen mevrouw [A] (de rechtsvoorganger van de Parochie). Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar en loopt tot en met 31 december 2027. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de ROZ ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’, versie 2012, (hierna: algemene bepalingen). 2.2. De huur bedraagt thans € 622,05 per maand en moet elke maand vooruit worden betaald voor de volgende maand. 2.3. Op enig moment is er een huurachterstand ontstaan. 2.4. Op 8 oktober 2021 stuurt de Parochie een brief aan [eiser] die, voor zover relevant, als volgt luidt: “Daarom hebben we besloten om de nog openstaande facturen van de huur in 2020 kwijt te schelden, betreft de maanden juni, november, en december 2021. We willen u er nogmaals op wijzen dat de achterstallige huur voor het jaar 2021 betaald moet worden.” 2.5. Op 22 oktober 2021 stuurt de gemachtigde van de Parochie een brief aan [eiser] die, voor zover relevant, als volgt luidt: "De Parochie is bereid met een schone lei te beginnen en uitgaande van stipte huurbetaling over de maand december 2021 en zo vervolgens alle daarop volgende maande gedurende het bestaan van de huurovereenkomst u de achterstallige huurtermijnen inclusief de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente zoals de bestond per 30 november 2021 voorwaardelijk kwijt te schelden in die zin dat de bedragen ( opnieuw) opeisbaar worden indien en voor zover u zich niet zou houden aan uw verplichting de huurtermijnen te voldoen ingaande 1 december 2021 . Zou er derhalve een nieuwe achterstand ontstaan, zo houdt de Parochie zich uitdrukkelijk het recht voor de per 1 december 2021 bestaande huurachterstand alsdan eveneens te incasseren." 2.6. In de daarop volgende periode heeft [eiser] de huur meerdere malen niet voldaan.

in conventie 3.1. De Parochie vordert - samengevat - na wijziging van eis, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Daarnaast vordert zij een bedrag van € 18.990,70 aan achterstallige huurpenningen en € 9.300,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met rente en kosten als vermeld in de dagvaarding. 3.2. De Parochie legt daaraan, verkort weergegeven, het volgende ten grondslag. [eiser] heeft een huurachterstand van 30 huurtermijnen laten ontstaan. Deze toerekenbare tekortkoming van [eiser] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. 3.3. [eiser] voert verweer. [eiser] betwist de hoogte van de huurachterstand. De Parochie heeft de openstaande huurtermijnen van 2020 en 2021 kwijtgescholden. De huurachterstand over de periode daarna die wel verschuldigd is, wil [eiser] afbetalen. Hij is het echter niet eens met gevorderde ontbinding en ontruiming en verzoekt de kantonrechter de vorderingen van de Parochie af te wijzen met veroordeling van de Parochie in de proceskosten. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.5. [eiser] vordert - samengevat - dat de Parochie gebreken aan het dak en de riolering van het gehuurde herstelt. 3.6. [eiser] legt daaraan ten grondslag dat het dak en de riolering gebrekkig zijn en de Parochie – ondanks toezeggingen daartoe – niet tot herstel over gaat. 3.7. De Parochie betwist dat er gebreken zijn aan het gehuurde. 3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie Is het verzet tijdig ingesteld? 4.1. Voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling van de zaak moet de kantonrechter onderzoeken of [eiser] tijdig verzet heeft ingesteld tegen het verstekvonnis van 29 augustus 2024. 4.2. Op grond van artikel 143 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moet het verzet worden gedaan binnen vier weken na – kortgezegd – (1) betekening van het vonnis aan de veroordeelde in persoon of (2) het plegen door de veroordeelde van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan hem bekend is. 4.3. Vaststaat dat het verstekvonnis op 12 september 2024 in persoon aan [eiser] is betekend. Gelet op het feit dat de verzetdagvaarding op 9 oktober 2024 is betekend, is de conclusie dat het verzet binnen de in artikel 143 lid 2 Rv bedoelde termijn en dus tijdig is ingesteld. De kantonrechter komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het geschil. De huurachterstand 4.4. Tijdens de mondelinge behandeling heeft De Parochie een actueel overzicht van de huurachterstand in het geding gebracht. De huurachterstand bedraagt volgens de Parochie ten tijde van de mondelinge behandeling € 18.165,70. [eiser] erkent dat er een huurachterstand is, maar betwist de hoogte van de achterstand. Volgens hem heeft de Parochie de huur van 2020 en 2021 kwijtgescholden, zodat hij die niet is verschuldigd. 4.5. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [eiser] naar de brief van 8 oktober 2021 waarin de Parochie schrijft dat zij heeft besloten de ‘nog openstaande facturen van de huur in 2020 kwijt te schelden, betreft de maanden juni, november en december 2021’. Dat achter de opsomming van de maanden het jaartal 2021 is opgenomen is volgens [eiser] een typefout. Dat had volgens hem ook 2020 moeten zijn. Volgens de Parochie is de eerste vermelding van 2020 juist een typefout en moet daar worden gelezen ‘nog openstaande facturen van de huur in 2021 kwijt te schelden’. 4.6. Nu partijen twisten over de vraag over hoe de in 4.5 geciteerde passage moet worden uitgelegd, dient de kantonrechter die te beoordelen aan de hand van de Haviltex-maatstaf. De kantonrechter stelt vast dat de lezing van de Parochie niet strookt met de inhoud van de brief van 8 oktober 2021: de huur over de maanden november en december 2021 was op dat moment nog niet opeisbaar gelet op de verzenddatum van de brief in combinatie met het feit dat de huur bij vooruitbetaling voor het begin van de betreffende maand voldaan moest worden. Dit betekent dat ten tijde van de brief van 8 oktober 2021 (nog) geen sprake kan zijn van ‘openstaande facturen’ over november en december, zodat de vermelde kwijtschelding daar redelijkerwijs niet op kan zien. Daarnaast schrijft de Parochie in diezelfde brief - direct na deze passage - dat [eiser] ‘de achterstallige huren van 2021’ wel nog moet betalen. Als de lezing van de Parochie zou worden gevolgd, zouden deze twee uitlatingen die in de brief direct op elkaar volgen haaks tegenover elkaar staan: eerst worden de openstaande huurtermijnen van 2021 kwijtgescholden en meteen daarna moeten de openstaande facturen van 2021 nog wel betaald worden. Deze uitleg kan niet standhouden. De kantonrechter volgt daarom de uitleg van de brief van [eiser] en gaat er daarom van uit dat bedoeld is dat de verschenen huurtermijnen over 2020 - en die per 8 oktober 2021 nog niet door [eiser] waren betaald - door de Parochie zijn kwijtgescholden. 4.7. De brief van de gemachtigde van de Parochie van 22 december 2021, waarop de Parochie heeft gewezen en waarin zij een voorwaardelijke kwijtschelding aanbiedt, maakt dat niet anders. Deze brief is namelijk later gestuurd dan de brief van 8 oktober 2021. In de brief van 8 oktober 2021 heeft de Parochie al onvoorwaardelijk de openstaande huur over 2020 al kwijtgescholden en daarmee haar aanspraak op betaling daarvan prijsgegeven. Zij kan daar niet achteraf, eenzijdig, alsnog een voorwaarde aan verbinden. De kantonrechter stelt daarom vast dat de Parochie de openstaande huren over 2020 heeft kwijtgescholden. 4.8. [eiser] mocht er, anders dan hij heeft betoogd, echter niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de Parochie ook de huur van 2021 (onvoorwaardelijk) heeft kwijtgescholden. Nergens blijkt uit dat de Parochie dat ondubbelzinnig aan [eiser] te kennen heeft gegeven. Sterker nog: zij heeft in de brief van 8 oktober 2021 expliciet vermeld dat [eiser] de huur van 2021 - anders dan de huur over 2020 - nog wel moest betalen. In de brief van 22 december 2021 verbindt de gemachtigde van de Parochie een voorwaarde aan de kwijtschelding van de achterstallige huurtermijnen inclusief de buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente zoals de bestond per 30 november 2021. De voorwaarde is dat er geen nieuwe huurachterstand ontstaat en anders worden ook de eerdere huurachterstanden geïncasseerd. Tussen partijen is niet in geschil dat er later wederom huurachterstanden zijn ontstaan, zodat [eiser] niet aan de gestelde voorwaarde voor de kwijtschelding heeft voldaan. Verder is het enkele feit dat de heer [B] , bestuurslid van de Parochie, op 14 juli 2023 via WhatsApp heeft gezegd dat hij begreep dat [eiser] twee maanden achterliep met de huur, onvoldoende om tot een gerechtvaardigd vertrouwen te komen bij [eiser] dat de Parochie ook de huur voor 2021 definitief heeft kwijtgescholden, temeer daar gelet op de achterstand juist niet aan de gestelde voorwaarde was voldaan. [eiser] is de openstaande huur uit 2021 dus aan de Parochie verschuldigd. 4.9. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de huurachterstand voor de jaren 2021 tot en met mei 2025 € 14.134,05 bedraagt, zijnde 23 maandhuren. Voor zover [eiser] al enig aan hem toekomend opschortingsrecht had ingeroepen vanwege de schade aan de winkelruit, zijn partijen het er over eens dat de Parochie de winkelruit op haar kosten inmiddels heeft laten vervangen. Daarna bestaat er dus geen grond voor opschorting meer (voor zover die ooit aanwezig is geweest). Dit betekent dat [eiser] het nog openstaande bedrag aan verschenen huur over 2021 tot en met mei 2025 aan de Parochie moet betalen. Betaling van het gevorderde bedrag aan huurachterstand zal daarom tot een bedrag van € 14.134,05 worden toegewezen. De ontbinding en ontruiming 4.10. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. 4.11. [eiser] beroept zich op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 BW, zodat de stelplicht en bewijslast op dit punt op hem rusten. Volgens hem is de ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op zijn persoonlijke omstandigheden, niet gerechtvaardigd. Hij exploiteert al ruim 26 jaar zijn onderneming in het gehuurde en heeft de afgelopen periode zowel privé als zakelijk een zware tijd achter de rug. De gemeente heeft zijn privé woning gesloten, zijn winkel is beschoten en hij heeft op het gebied van gezondheid ook de nodige tegenslagen te verwerken gehad. Hij is daarvan nog altijd herstellende, aldus [eiser] . 4.12. De kantonrechter is van oordeel dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is.

4.20. De conclusie is dat het verzet van [eiser] gedeeltelijk gegrond zal worden verklaard. Het verstekvonnis kan daarom niet in stand blijven en zal worden vernietigd. Gelet op het voorgaande zal [eiser] worden veroordeeld om aan de Parochie een bedrag te betalen van in totaal € 23.154,16. Dat bedrag bestaat uit de huurachterstand van € 14.134,05, de contractuele boete van € 6.900,00 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.120,11. Proceskosten 4.21. [eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van de verstekprocedure en de verzetprocedure betalen. De proceskosten van de Parochie worden aan de hand van de toegewezen hoofdsom begroot op: - kosten van de dagvaarding € 112,99 - griffierecht € 1.409,00 - salaris gemachtigde € 1.086,00 (2 punten × € 543,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.742,99 in reconventie 4.22. Gelet op het feit dat de ontbinding van de huurovereenkomst in conventie wordt toegewezen, hoeft de vordering van [eiser] in reconventie niet meer besproken te worden. [eiser] heeft geen belang (meer) bij zijn vorderingen, nu de huurovereenkomst wordt ontbonden en hij het gehuurde moet ontruimen. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. 4.23. [eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten in reconventie te begroten met een correctiefactor 0.5, omdat de vordering in reconventie en het daartegen gevoerde verweer nauw samenhangen met de vordering in conventie. De proceskosten worden vastgesteld op € 271,50 (0,5 x 1 punt x € 543,00).

De kantonrechter in conventie 5.1. verklaart het verzet van [eiser] gedeeltelijk gegrond en vernietigt het op 28 mei 2024 tussen partijen gewezen verstekvonnis van de kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch met zaaknummer 11175229 CV EXPL 24-3342; en opnieuw rechtdoende: 5.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het pand aan de [adres] in [plaats] ; 5.3. veroordeelt [eiser] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [eiser] bevinden en het gehuurde ter beschikking van de Parochie te stellen; 5.4. veroordeelt [eiser] tot betaling aan de Parochie van € 23.154,16, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.020,11 vanaf 8 mei 2025 tot aan de datum der algehele voldoening; 5.5. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van de verstekprocedure en de verzetprocedure van € 2.742,99. in reconventie 5.6. wijst de vorderingen van [eiser] af, 5.7. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 271,50, in conventie en in reconventie 5.8. veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend, 5.9. verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Vieira en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025.

Daarbij is allereerst van belang dat [eiser] ten tijde van de mondelinge behandeling heeft erkend dat hij een huurachterstand van 23 maanden heeft. Op het moment van de mondelinge behandeling stond over 2025 alleen de huur van mei nog open. [eiser] geeft daarbij aan dat dit ‘met hangen en wurgen’ lukt. De Parochie heeft daarnaast onweergesproken gesteld dat de lopende huur te laat wordt betaald. [eiser] is ook – ondanks het tijdsverloop en de gedane toezeggingen om ook in te lopen op de achterstallige huur – niet ingelopen op de huurachterstand. Daarnaast weegt de kantonrechter mee dat, hoewel de kantonrechter begrip heeft voor de persoonlijke omstandigheden van [eiser] en de nog immer voortdurende impact hiervan op hem, de huurachterstand al voor de door [eiser] gestelde omstandigheden is ontstaan en de huurachterstand van dusdanige grootte is dat van de Parochie niet kan worden verwacht dat zij de huurrelatie voort moet laten bestaan. Dat hij privé door een lastige periode ging en gaat, neemt niet weg dat hij – zoals de Parochie terecht heeft aangevoerd - een automatische overschrijving had kunnen (laten) instellen door hemzelf of een van zijn werknemers. De winkel is immers, ook toen de gezondheidssituatie van [eiser] het niet toeliet dat hij zelf in de winkel was, wel open geweest. Dat betekent dat er ook omzet is gegenereerd en er huur betaald kon worden. Dat er een situatie is geweest die samenhangt met de beschieting van de winkel, zoals tijdens de mondelinge behandeling aan bod is gekomen, waardoor [eiser] een extra financiële tegenslag moest verwerken, kan echter niet worden tegengeworpen aan de Parochie. Van de Parochie hoeft niet verwacht te worden dat zij dit lijdelijk moet accepteren. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat de Parochie onweersproken heeft aangevoerd dat [eiser] steeds moeite heeft gehad met de betaling van de huurtermijnen vanaf het moment dat zijn tegenprestatie onder de huurovereenkomst is omgezet van het verlenen van hulp en verzorging van wijlen mevrouw [A] in een de betaling van een huurprijs. 4.13. De kantonrechter zal de vorderingen van de Parochie daarom toewijzen. Dat betekent dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en [eiser] het gehuurde moet ontruimen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter begrijpt de vordering van de Parochie tot het doorbetalen van de huur tot aan de ontruiming als zodanig dat de Parochie een vergoeding ter hoogte van de huur vanaf datum ontbinding tot de datum van ontruiming van het gehuurde heeft bedoeld. Deze vordering is ook toewijsbaar. De contractuele boete 4.14. In artikel 25.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een boetebeding opgenomen. Daarin staat dat als de huur niet op tijd wordt betaald, [eiser] een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 per maand aan de Parochie verschuldigd is. De Parochie stelt dat [eiser] in de periode van januari 2021 tot en met mei 2025 23 huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Dit wordt op zichzelf door [eiser] niet betwist (met uitzondering van het feit dat hij van mening is dat de huur van 2021 is kwijtgescholden, welk standpunt hiervoor al is verworpen). Er wordt daarom een bedrag van € 6.900,00 (23 x € 300,00) aan gevorderde contractuele boetes toegewezen. Nu de Parochie op de roldatum van 8 mei 2025 haar eis heeft vermeerderd met later verbeurde contractuele boetes, zal de kantonrechter de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijzen vanaf 8 mei 2025 tot de datum der voldoening. De wettelijke rente over de huurachterstand 4.15. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt afgewezen. De onder 4.14 besproken contractuele boete heeft het karakter van een (gefixeerde) schadevergoeding. Artikel 6:92 lid 2 BW, dat van regelend recht is, bepaalt dat de boete in de plaats treedt van een schadevergoeding op grond van de wet. Partijen kunnen afspreken dat boete en schadevergoeding naast elkaar verschuldigd zijn, maar de Parochie heeft niet gesteld dat dit het geval is. De Parochie kan daarom alleen aanspraak maken op de boete en niet op de rente over de huurachterstand. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen. De buitengerechtelijke incassokosten 4.16. De Parochie vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 30 van de toepasselijke algemene bepalingen. Gelet op het feit dat de sommaties aan [eiser] zijn uitgebracht om hem tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen, is [eiser] op grond van artikel 30 van de algemene bepalingen verplicht om de buitengerechtelijke kosten, vastgesteld op 15% van de verschuldigde hoofdsom, te voldoen. De hoofdsom bedraagt € 14.134,05 aan huurachterstand. Volgens [eiser] is er niet aangetoond dat de incassowerkzaamheden meer hebben bevat dan een (herhaalde) sommatie of het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van een dossier. 4.17. Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aangetoond dat de verrichte incassowerkzaamheden meer hebben omvat dan een herhaalde sommatie of doen van een schikkingsvoorstel. Uit de bij de oorspronkelijke dagvaarding aangehechte producties blijkt dat de gemachtigde van de Parochie vanaf 2021 veelvuldig (inhoudelijk) contact heeft gehad met [eiser] , dan wel zijn gemachtigde, om [eiser] tot betaling te bewegen. 4.18. Ook het beroep van [eiser] op artikel 6:92 lid 2 BW slaagt niet. De contractuele boete in combinatie met vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is niet in strijd met voornoemd artikel. De contractuele boete ziet op de vertragingsschade voor het niet ontvangen van een geldsom. De buitengerechtelijke incassokosten hebben betrekking op gemaakte kosten ter voldoening van een vordering buiten rechte en valt daarom niet binnen de reikwijdte van artikel 6:92 lid 2 BW in combinatie met het boetebeding. 4.19. Dit betekent dat een bedrag van € 2.120,11 (zijnde 15% van € 14.134,05) aan contractuele buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is. Ook hier geldt dat de Parochie haar eis heeft gewijzigd (op basis waarvan de hoogte van de buitengerechtelijke kosten wordt gebaseerd) op de roldatum van 8 mei 2025 maar de wettelijke rente nog altijd vordert vanaf datum dagvaarding. Dat zou inhouden dat [eiser] ook rente verschuldigd is over buitengerechtelijke incassokosten die pas na de oorspronkelijke dagvaarding verschuldigd zijn geworden. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toewijzen vanaf 8 mei 2025, tot de datum der voldoening.