ECLI:NL:RBOBR:2025:4516

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/413818 / HA ZA 25-202 Vonnis in incident van 16 juli 2025 in de zaak van HET GROENE BOLLETJE B.V., te Eindhoven, eiseres in de hoofdzaak, verweerster in het incident, hierna te noemen: de koper (mannelijk, enkelvoud), advocaat: mr. R.G. van Moll, tegen VASTADIS 4 B.V., te Cuijk, gedaagde in de hoofdzaak, eiseres in het incident, hierna te noemen: de verkoper (mannelijk, enkelvoud), advocaat: mr. D. Bercx.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de akte herstel verzuim substantiëringsplicht van de koper - de conclusie in het incident van de verkoper - de conclusie van antwoord in het incident van de koper - de akte houdende uitlating productie van de verkoper. 1.2. Vervolgens is bepaald dat vonnis in het incident zal worden gewezen.

2.1. De koper heeft van de verkoper een appartement(srecht) gekocht (door partijen en hierna aangeduid als: de bedrijfsunit). De gemeente heeft aangegeven dat de bedrijfsunit niet in gebruik kan worden genomen en dat een bepaalde deur (aangeduid als overheaddeur) niet aan het Bouwbesluit voldoet. De koper heeft daarom diverse vorderingen tegen de verkoper ingesteld, op de grond dat de verkoper is tekortgeschoten en onrechtmatig heeft gehandeld. De koper vordert, onder meer, de verkoper te veroordelen te bewerkstelligen dat de bedrijfsunit wordt goedgekeurd door de gemeente, op straffe van het verbeuren van een dwangsom, althans de verkoper te veroordelen tot betaling van, kort gezegd, de kosten van het realiseren van voorzieningen (van € 6.698,95) zodat de bedrijfsunit wordt goedgekeurd. Ook vordert (deels subsidiair) de koper vergoeding van schade, onder meer € 6.921,20 in verband met (het gebrek aan) de overheaddeur en € 18.530,47 aan gevolgschade. 2.2. In het incident gaat het om de vraag of de gewone rechter bevoegd is van dit geschil kennis te nemen. 2.3. Volgens de verkoper is de gewone rechter niet bevoegd, omdat in de koopovereenkomst een arbitragebeding is opgenomen, waarin de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen als bevoegd wordt aangewezen. Dit beding luidt als volgt: “Alle geschillen, welke ook - waaronder begrepen die, welke slechts door één van de Partijen als zodanig worden beschouwd - die naar aanleiding van deze Overeenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen [de koper en de verkoper, wijziging rechtbank] mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen […], behoudens voor zover [de verkoper, wijziging rechtbank] het geschil wenst voor te leggen bij de gewone rechter.” 2.4. Als verweer heeft de koper het verweer gevoerd dat het arbitragebeding vernietigbaar is, omdat het onredelijk bezwarend is (artikel 6:233 sub a BW). 2.5. De rechtbank volgt de koper daarin niet. 2.6. De rechtbank stelt voorop dat de lat voor het vernietigen van een beding omdat het onredelijk bezwarend is / zou zijn, hoog ligt. Het is immers een beginsel van ons rechtssysteem dat hetgeen partijen hebben afgesproken in beginsel dient te gelden tussen die partijen. 2.7. Dat een arbitragebeding voorkomt op de zwarte lijst (artikel 6:236 BW), zoals de koper heeft aangevoerd, is onvoldoende om hiervan af te wijken. 2.8. Vaststaat dat de koper geen consument is – de koper is een hoveniersbedrijf. Voor een bedrijf gelden de zwarte lijst in beginsel niet, omdat de lijst geldt als de wederpartij van de gebruiker van het beding, kort gezegd, een consument is en hiervan geen sprake is. Weliswaar kan aan deze lijst reflexwerking toekomen (in de zin dat het feit dat een beding op een zwarte lijst staat kan meewegen in het oordeel of sprake is van een onredelijk bezwarend beding, ook al is de wederpartij van de gebruiker geen consument), maar dat is een uitzonderingssituatie en daarvoor zijn onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd. De koper heeft aangevoerd dat het kopen van een bedrijfsunit niet haar dagelijkse werkzaamheden betreft (dat zijn hovenierswerkzaamheden, naar de rechtbank begrijpt). Het gaat hier echter wel om een koop die is gesloten in het kader van de bedrijfsactiviteiten van het bedrijf, namelijk de koop van een ruimte / bedrijfsunit voor gebruik als bedrijfsadres en als opslag (al dan niet voor verhuur). Dat een dergelijke koop niet de dagelijkse werkzaamheden van de koper betreft betekent nog niet dat de positie van de koper in dit geval moet worden gelijkgesteld met de positie van een consument (die dus niet handelt in de uitoefening van bedrijf of beroep). 2.9. De koper heeft verder aangevoerd dat de verkoper op basis van het beding, anders dan hij, de mogelijkheid heeft om te kiezen voor de gewone rechter. De rechtbank overweegt hierover dat het weliswaar juist is dat dit ervoor zorgt dat de verkoper wat dit betreft een voordeel heeft ten opzichte van de koper, maar dat enkele feit is onvoldoende om het beding daarom te vernietigen. 2.10. De koper heeft daarnaast aangevoerd dat hem de mogelijkheid wordt ontnomen om een geschil dat vooral juridisch van aard is, voor te leggen aan de gewone rechter. Ook dat is geen reden om het arbitragebeding als onredelijk bezwarend te kwalificeren. De koper kan het geschil immers voorleggen aan de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen. Dat de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen niet in staat zou zijn om een dergelijk geschil op een deugdelijke wijze te beslechten en met voldoende waarborgen (ook voor de koper), is niet gesteld en niet gebleken. 2.11. De conclusie is dan ook dat het arbitragebeding geldt. Partijen zijn dit beding immers overeengekomen en dat het beding onredelijk bezwarend is, is niet gebleken. Volgens de verkoper valt het geschil onder het arbitragebeding en dat heeft de koper niet betwist en het tegendeel is evenmin gebleken. De rechtbank is dan ook niet bevoegd van het geschil kennis te nemen. 2.12. De koper is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de verkoper worden begroot op: - griffierecht € 2.995,00 - salaris advocaat € 614,00 (1 punt × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.787,00

De rechtbank in het incident 3.1. wijst de vordering tot onbevoegdverklaring toe, in de hoofdzaak 3.2. verklaart zich onbevoegd van het geschil kennis te nemen, in het incident en in de hoofdzaak 3.3. veroordeelt de koper in de proceskosten van € 3.787,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de koper niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 3.4. verklaart dit vonnis, wat de proceskostenveroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. C.S. Schollen-den Besten en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.