ECLI:NL:RBOBR:2025:1943

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: 11056821 \ CV EXPL 24-2155 Vonnis van 3 april 2025 in de zaak van STICHTING WOONVESTE, te Drunen, gemeente Heusden, eisende partij, hierna te noemen: Woonveste, advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, tegen [gedaagde] , te [land] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 11 april 2024 met 23 producties- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 24 mei 2024 met 6 bijlagen - de e-mail van [gedaagde] van 24 juni 2024 - de e-mail van de rechtbank van 28 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald - de akte van Woonveste van 21 februari 2025 met 9 producties - de mondelinge behandeling van 3 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De e-mail waarin de mondelinge behandeling is bepaald, is volgens het door de rechtbank gebruikte mailverzendsysteem echter wel door [gedaagde] ontvangen op het e-mailadres dat door hem steeds is gebruikt om met de rechtbank te communiceren. Ook de e-mail van 10 februari 2025, waarin de rechtbank heeft aangekondigd dat de zaak door een andere rechter zal worden behandeld, is door [gedaagde] ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank geprobeerd om [gedaagde] telefonisch te bereiken, maar [gedaagde] bleek op die manier niet bereikbaar. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze procedure over? 2.1. [gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres] in [plaats] . Woonveste verwijt [gedaagde] dat hij gedurende een langere periode niet in de woning heeft gewoond, maar dat hij in plaats daarvan de woning heeft onderverhuurd aan derden. Deze derden zouden ook overlast veroorzaken.

3.1. Woonveste vordert – steeds uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de ontstane huurachterstand (€ 1.605,95) en betaling van de huursom tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming (€ 795,19 per maand). Ook vordert Woonveste de betaling van een contractuele boete (€ 2.500,-) en inkomstenafdracht (€ 7.150,-). Tot slot vordert Woonveste de wettelijke rente over de verschillende geldvorderingen. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonveste. [gedaagde] erkent dat hij geen goede keuzes heeft gemaakt, maar zegt dat hij nu aan zichzelf en aan zijn toekomst werkt. Hij wil graag een tweede kans. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Samenvatting 4.1. De gevorderde ontbinding wordt toegewezen omdat is komen vast te staan dat [gedaagde] stelselmatig zijn woning heeft onderverhuurd terwijl hij zelf niet in Nederland woonde. De huur die nog verschuldigd is en de wettelijke rente over zowel deze huurachterstand als de eerdere, ten tijde van de dagvaarding bestaande huurachterstand worden toegewezen. De gevorderde contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen omdat de algemene voorwaarden die daaraan ten grondslag liggen, in onderling verband bezien oneerlijk zijn. Gevorderde ontbinding wordt toegewezen 4.2. Woonveste heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Deze vordering wordt beoordeeld aan de hand van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In dit artikel is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.3. In dit geval is sprake van een vordering tot ontbinding van een sociale huurovereenkomst. Het gevolg van ontbinding is dat de huurder in principe zijn woning kwijtraakt. Vanwege de ingrijpendheid van de gevolgen die dit voor de huurder kan hebben, ligt de lat voor ontbinding hoog. Dat neemt niet weg dat in deze zaken ook rekening moet worden gehouden met het belang van een woningcorporatie om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 4.4. Woonveste heeft in deze procedure onderbouwd gesteld dat: [gedaagde] al geruime tijd niet meer in het gehuurde woont; het gehuurde op verschillende momenten in 2023 in gebruik was door verschillende huishoudens, zonder dat [gedaagde] daartoe om toestemming had gevraagd bij Woonveste; Woonveste [gedaagde] in augustus 2023 heeft aangesproken op deze ingebruikgeving en heeft gesommeerd om hiermee te stoppen, maar dat [gedaagde] desondanks in oktober 2023 is overgegaan tot het onderverhuren van de woning aan een gezin tegen een bedrag van € 1.500,- per maand; verschillende onderhuurders verschillende vormen van overlast veroorzaakten, in het bijzonder geluidsoverlast en drugsoverlast; [gedaagde] op enig moment een huurachterstand heeft opgelopen van € 1.605,95. 4.5. Deze omstandigheden zijn door [gedaagde] niet weersproken en voor een deel erkend. Daarmee komen ze in deze procedure vast te staan. Elk van deze omstandigheden vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij geldt dat met name de niet-bewoning door [gedaagde] en de onderverhuur ernstige tekortkomingen zijn. Het is de taak van Woonveste als woningcorporatie om ervoor te zorgen dat schaarse sociale woonruimte beschikbaar komt en blijft voor de mensen die hiervoor in aanmerking komen. Sociale huisvesting is bestemd om door die doelgroep te worden bewoond en nadrukkelijk niet om winst op te maken. [gedaagde] heeft het gehuurde bovendien niet incidenteel of voor een korte periode in gebruik gegeven aan derden, maar met regelmaat en in ieder geval gedurende één periode tegen een forse betaling. 4.6. De gezamenlijke ernst van de tekortkomingen is van dien aard dat ze een ontbinding in beginsel rechtvaardigen. [gedaagde] heeft persoonlijke omstandigheden aangevoerd die zich tegen de gevorderde ontbinding verzetten. Daartoe heeft [gedaagde] gesteld dat het lange tijd slecht met hem is gegaan, dat hij verslaafd is geraakt aan lachgas en dat hij aan deze verslaving gezondheidsproblemen heeft overgehouden. [gedaagde] doet nu pogingen om zijn leven weer op de rit te krijgen en heeft hierbij de woning nodig, mede omdat hij een adres in Nederland nodig heeft. [gedaagde] wil graag een tweede kans. 4.7. De door [gedaagde] gestelde omstandigheden vormen geen aanleiding om de gevorderde ontbinding af te wijzen. [gedaagde] heeft weliswaar met stukken onderbouwd dat hij in de zomer van 2024 aanstalten heeft gemaakt met het geven van een nieuwe wending aan zijn leven, maar het is niet duidelijk welke stappen hij op het moment van de mondelinge behandeling daadwerkelijk richting beterschap heeft gezet. Bovendien is niet komen vast te staan dat hij afhankelijk is van het voortduren van de huur van specifiek deze woning. Die afhankelijkheid is niet vanzelfsprekend, gelet op de mogelijkheden die [gedaagde] kennelijk heeft gehad om elders in Nederland te verblijven. [gedaagde] heeft immers stukken in het geding gebracht die er blijk van geven dat hij in de loop van 2024 in Nederland verbleef. 4.8. De slotsom is dat de gezamenlijke tekortkomingen voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding wordt daarom toegewezen. Gevorderde huur wordt met rente toegewezen 4.9. Woonveste heeft betaling gevorderd van een huurachterstand van € 1.605,95 en doorbetaling van de huur van € 795,19 per maand, pro rata te berekenen, vermeerderd met wettelijke rente. 4.10. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonveste aangegeven dat de huurachterstand op dat moment € 1.108,09 bedroeg. De oorspronkelijke achterstand heeft [gedaagde] ingehaald, maar gedurende de procedure heeft [gedaagde] vervolgens weer een achterstand opgelopen. Het openstaande door [gedaagde] onweersproken bedrag van € 1.108,09 zal worden toegewezen. 4.11. Voor wat betreft de wettelijke rente geldt het volgende. Woonveste heeft met verwijzing naar artikel 4.4 van de huurovereenkomst gesteld dat de huur vóór de eerste van de maand dient te worden betaald en heeft per huurtermijn de wettelijke rente gevorderd met ingang van de vervaltermijn. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toewijzen met ingang van de vervaltermijnen zoals deze door Woonveste in het geding zijn gebracht tot aan de dag der algehele voldoening van de desbetreffende termijnen. 4.11.1. De wettelijke rente wordt toegewezen over zowel de vorderingen waar de oorspronkelijke huurachterstand betrekking op had als de vorderingen waar de latere huurachterstand betrekking op had. De datum van algehele voldoening is voor wat betreft de eerdere huurachterstand echter niet bekend. In de beslissing zal daarom per vordering worden bepaald dat de wettelijke rente wordt toegewezen tot aan de datum van algehele voldoening. Contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen Vordering 4.12. Woonveste heeft betaling gevorderd van een contractuele boete en een contractuele verplichting tot afdracht van de inkomsten van de verhuur. 4.13. Artikel 6.17 van de tussen partijen geldende Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte luidt: “Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden.

4.16. Woonveste heeft aangevoerd dat de overeengekomen boete een preventieve en afschrikwekkende werking dient te hebben. Woonveste lijdt door illegale onderverhuur schade. Het is een feit van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderverhuur van woningen op grote schaal voorkomt. Dit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Woonveste bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar eigen doelstellingen. Daarnaast heeft Woonveste aangevoerd dat zij, wanneer zij ongeoorloofde onderverhuur ontdekt, met de boetebepaling een compensatie wenst te creëren voor het bewijsrisico dat op haar rust voor het aantonen van de duur van de onderverhuur en de daarmee genoten winst. 4.17. De kantonrechter heeft begrip voor de belangen die Woonveste met de bedingen beoogt te bereiken. Toch is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen in samenhang bezien oneerlijk zijn. Daarvoor is het volgende van belang. 4.18. In deze zaak is sprake van een boetebeding dat specifiek van toepassing is op gevallen van onderverhuur, dus ingebruikgeving tegen betaling. De bepaling onderscheidt echter niet verschillende typen van onderverhuur. Dat betekent dat ook gevallen van onderverhuur die niet of beperkt afbreuk doen aan de door Woonveste gestelde belangen – zoals gevallen van zeer incidentele, kortstondige en geen overlast veroorzakende vakantieverhuur of hospitaverhuur waarvoor geen toestemming is verleend – worden gesanctioneerd met een boete van € 2.500,- ineens. Dat is een bedrag dat voor de gemiddelde sociale huurder als hoog moet worden beschouwd. De overeengekomen € 50,- per dag is weliswaar in verhouding met de te verwachten commerciële onderverhuuropbrengst, maar overstijgt de huuropbrengst wanneer het gehuurde tegen kostprijs – de geldende huurprijs – wordt onderverhuurd. Daarnaast geldt dat de boete niet is gemaximeerd. Dat in deze zaak sprake is geweest van een commerciële huurprijs is niet van belang, aangezien het beding – en dus de oneerlijkheidstoets – ook op de niet-commerciële onderverhuur betrekking heeft. 4.19. De kantonrechter zal in het midden laten of deze bepaling op zichzelf bezien oneerlijk is of niet. De kantonrechter heeft immers ook rekening te houden met de overeengekomen afdrachtverplichting. Deze is naast de gefixeerde boete overeengekomen. De afdrachtverplichting wijkt in belangrijke mate af van het bepaalde in artikel 6:104 BW. Het wetsartikel is immers slechts van toepassing indien schade aannemelijk wordt gemaakt, een eis die het beding niet stelt. Het wetsartikel veronderstelt daarnaast een afdracht van de daadwerkelijk genoten winst en niet – zoals het beding bepaalt – een algehele inkomstenafdracht. 4.19.1. Ook geldt dat de rechter bij de toepassing van art. 6:104 BW vanwege het niet-punitieve karakter daarvan terughoudendheid in acht behoort te nemen. Deze terughoudendheid houdt in dat de rechter de schade in beginsel begroot op een door hem te bepalen gedeelte van de winst, indien aannemelijk is dat het door de schuldenaar behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat. Deze nuancering ontbreekt in de overeengekomen afdrachtverplichting. 4.19.2. De afdrachtverplichting ziet vanwege het voorgaande niet louter op het terugbrengen van de huurder in de toestand waarin hij zou hebben verkeerd zonder de onderverhuur. In de regel zal de huurder slechter af zijn dan hij zonder de onderverhuur zou zijn geweest, aangezien hij de door hem gemaakte kosten – de huurprijs – niet gecompenseerd zal zien. Dat betekent dat de overeengekomen inkomstenafdracht aanzienlijk nadeliger is voor de huurder dan de wettelijke regeling en geacht moet worden een punitief component te hebben bovenop de overeengekomen boete. 4.20. Dat huurders van sociale huurwoningen in voorkomende gevallen forse winsten maken op onderverhuur, komt in dit verband beperkt gewicht toe. De boete en afdrachtverplichting zijn immers ook van toepassing in de evenzeer voorkomende gevallen waarin deze winsten niet worden behaald. De boete en afdrachtverplichting maken dat ook in deze gevallen de onderverhuurder een aanzienlijke geldelijke sanctie te verduren krijgt. Deze geldelijke sanctie komt bovendien bovenop de gevolgen die de onderverhuur kan hebben voor het voortduren van de huurovereenkomst. 4.21. Dat Woonveste in dit type zaak doorgaans met een bewijsrisico wordt geconfronteerd, komt ook beperkt gewicht toe. De boete ineens ondervangt het bewijsrisico weliswaar, maar dat geldt niet voor de overige onderdelen van de boete- en afdrachtbedingen. Daarvoor geldt het bewijsrisico dat Woonveste lijdt, onverkort. 4.22. Woonveste heeft verder ter onderbouwing van de eerlijkheid van de overeengekomen boete en inkomstenafdracht aangevoerd dat zij aanzienlijke kosten maakt om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan onderverhuur verbonden zijn. Voor zover Woonveste hiermee beoogt te zeggen dat zij behoefte heeft aan een afschrikwekkend beding, geldt het hierboven overwogene over de evenredigheid van de sanctie. Voor zover Woonveste betoogt dat zij een effectief middel nodig heeft om haar schade gecompenseerd te krijgen, geldt dat het schadevergoedingsrecht reeds verschillende mogelijkheden biedt om de met de bestrijding van onderverhuur gemoeide kosten (deels) vergoed te krijgen. Dat die mogelijkheden voor sociale verhuurders tekortschieten, is niet onderbouwd en is op voorhand ook niet aannemelijk. 4.23. Het gecombineerde effect van de boetebepaling en de overeengekomen inkomstenafdracht is, al met al, van dien aard dat ze het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoren. Dat betekent dat de bedingen oneerlijk zijn en worden vernietigd en dat de gevorderde contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen. Artikel 6:104 BW vindt ook geen toepassing 4.24. Als een beding oneerlijk is en daarom wordt vernietigd, dan kan het beding niet worden vervangen door regels van aanvullend recht. Dat volgt uit vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. 4.25. Artikel 6:104 BW biedt geen eigenstandige vordering tot winstafdracht, maar geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om schade te begroten aan de hand van de door een onrechtmatige gedraging of wanprestatie genoten winst of een gedeelte ervan. Bovendien heeft artikel 6:104 BW nadrukkelijk geen bestraffend karakter. Het is daarom de vraag of de oneerlijkheid van het inkomstenafdrachtbeding met zich brengt dat ook artikel 6:104 BW buiten toepassing dient te blijven. 4.26. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. De Richtlijn oneerlijke bedingen verlangt van de beoordelende rechter dat hij een afschrikwekkende sanctie verbindt aan de oneerlijkheid van een beding. Indien bepalingen van aanvullend recht in de plaats zouden kunnen treden van een oneerlijk beding, dan zou dat afbreuk doen aan die afschrikwekkende werking. De overeengekomen algehele inkomstenafdracht moet in dit geval geacht worden een gelijktijdige toepassing van artikel 6:104 BW uit te sluiten, aangezien het als oneerlijk beoordeelde beding en de wettelijke bepaling dezelfde materie bestrijken. In dit geval moet artikel 6:104 BW daarom worden beschouwd als een bepaling van aanvullend recht die buiten toepassing dient te worden gelaten.

De kantonrechter 5.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Woonveste met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Woonveste te betalen een bedrag van € 1.108,09; 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan Woonveste te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 november 2023 het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 december 2023 het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 januari 2024 het bedrag van € 795,19 met ingang van 1 februari 2024 het bedrag van € 795,19 met ingang van 1 maart 2024 het bedrag van € 837,83 met ingang van 1 september 2024 het bedrag van € 269,93 met ingang van 1 oktober 2024 steeds tot de dag der algehele voldoening, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 846,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2025. De kantonrechter houdt hier de woonplaats aan zoals deze is vermeld in de dagvaarding. Ten tijde van de mondelinge behandeling stond [gedaagde] volgens Woonveste nog geregistreerd op het adres [adres] te [plaats] . Hij woont hier echter niet meer. De rechtbank is niet bekend met een andere woon- of verblijfplaats van [gedaagde] . Dat volgt uit HvJEU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse & De Man Garabito/Jahani). Sinds deze uitspraak is HR 24 maart 2006, ECLI:NL:PHR:2006:AV1706 (Meurs/Newomij), waarin de Hoge Raad nog van het tegendeel uitging, achterhaald. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, rov. 3.7. Zie HR 17 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:874 (Veendam/Borgerspark) en de in die uitspraak in rov. 3.2.1 genoemde jurisprudentie. Zie o.a. HvJEU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia). Zie (weer) HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, rov. 3.6.

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: 11056821 \ CV EXPL 24-2155 Vonnis van 3 april 2025 in de zaak van STICHTING WOONVESTE, te Drunen, gemeente Heusden, eisende partij, hierna te noemen: Woonveste, advocaat: mr. J.B.L. van de Weteringe Buys-Kroon, tegen [gedaagde] , te [land] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 11 april 2024 met 23 producties- de conclusie van antwoord van [gedaagde] van 24 mei 2024 met 6 bijlagen - de e-mail van [gedaagde] van 24 juni 2024 - de e-mail van de rechtbank van 28 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald - de akte van Woonveste van 21 februari 2025 met 9 producties - de mondelinge behandeling van 3 maart 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. [gedaagde] is niet op de mondelinge behandeling verschenen. De e-mail waarin de mondelinge behandeling is bepaald, is volgens het door de rechtbank gebruikte mailverzendsysteem echter wel door [gedaagde] ontvangen op het e-mailadres dat door hem steeds is gebruikt om met de rechtbank te communiceren. Ook de e-mail van 10 februari 2025, waarin de rechtbank heeft aangekondigd dat de zaak door een andere rechter zal worden behandeld, is door [gedaagde] ontvangen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank geprobeerd om [gedaagde] telefonisch te bereiken, maar [gedaagde] bleek op die manier niet bereikbaar. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Waar gaat deze procedure over? 2.1. [gedaagde] huurt de woning aan het adres [adres] in [plaats] . Woonveste verwijt [gedaagde] dat hij gedurende een langere periode niet in de woning heeft gewoond, maar dat hij in plaats daarvan de woning heeft onderverhuurd aan derden. Deze derden zouden ook overlast veroorzaken.

3.1. Woonveste vordert – steeds uitvoerbaar bij voorraad te verklaren – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van de ontstane huurachterstand (€ 1.605,95) en betaling van de huursom tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming (€ 795,19 per maand). Ook vordert Woonveste de betaling van een contractuele boete (€ 2.500,-) en inkomstenafdracht (€ 7.150,-). Tot slot vordert Woonveste de wettelijke rente over de verschillende geldvorderingen. 3.2. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Woonveste. [gedaagde] erkent dat hij geen goede keuzes heeft gemaakt, maar zegt dat hij nu aan zichzelf en aan zijn toekomst werkt. Hij wil graag een tweede kans. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Samenvatting 4.1. De gevorderde ontbinding wordt toegewezen omdat is komen vast te staan dat [gedaagde] stelselmatig zijn woning heeft onderverhuurd terwijl hij zelf niet in Nederland woonde. De huur die nog verschuldigd is en de wettelijke rente over zowel deze huurachterstand als de eerdere, ten tijde van de dagvaarding bestaande huurachterstand worden toegewezen. De gevorderde contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen omdat de algemene voorwaarden die daaraan ten grondslag liggen, in onderling verband bezien oneerlijk zijn. Gevorderde ontbinding wordt toegewezen 4.2. Woonveste heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Deze vordering wordt beoordeeld aan de hand van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). In dit artikel is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 4.3. In dit geval is sprake van een vordering tot ontbinding van een sociale huurovereenkomst. Het gevolg van ontbinding is dat de huurder in principe zijn woning kwijtraakt. Vanwege de ingrijpendheid van de gevolgen die dit voor de huurder kan hebben, ligt de lat voor ontbinding hoog. Dat neemt niet weg dat in deze zaken ook rekening moet worden gehouden met het belang van een woningcorporatie om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 4.4. Woonveste heeft in deze procedure onderbouwd gesteld dat: [gedaagde] al geruime tijd niet meer in het gehuurde woont; het gehuurde op verschillende momenten in 2023 in gebruik was door verschillende huishoudens, zonder dat [gedaagde] daartoe om toestemming had gevraagd bij Woonveste; Woonveste [gedaagde] in augustus 2023 heeft aangesproken op deze ingebruikgeving en heeft gesommeerd om hiermee te stoppen, maar dat [gedaagde] desondanks in oktober 2023 is overgegaan tot het onderverhuren van de woning aan een gezin tegen een bedrag van € 1.500,- per maand; verschillende onderhuurders verschillende vormen van overlast veroorzaakten, in het bijzonder geluidsoverlast en drugsoverlast; [gedaagde] op enig moment een huurachterstand heeft opgelopen van € 1.605,95. 4.5. Deze omstandigheden zijn door [gedaagde] niet weersproken en voor een deel erkend. Daarmee komen ze in deze procedure vast te staan. Elk van deze omstandigheden vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarbij geldt dat met name de niet-bewoning door [gedaagde] en de onderverhuur ernstige tekortkomingen zijn. Het is de taak van Woonveste als woningcorporatie om ervoor te zorgen dat schaarse sociale woonruimte beschikbaar komt en blijft voor de mensen die hiervoor in aanmerking komen. Sociale huisvesting is bestemd om door die doelgroep te worden bewoond en nadrukkelijk niet om winst op te maken. [gedaagde] heeft het gehuurde bovendien niet incidenteel of voor een korte periode in gebruik gegeven aan derden, maar met regelmaat en in ieder geval gedurende één periode tegen een forse betaling. 4.6. De gezamenlijke ernst van de tekortkomingen is van dien aard dat ze een ontbinding in beginsel rechtvaardigen. [gedaagde] heeft persoonlijke omstandigheden aangevoerd die zich tegen de gevorderde ontbinding verzetten. Daartoe heeft [gedaagde] gesteld dat het lange tijd slecht met hem is gegaan, dat hij verslaafd is geraakt aan lachgas en dat hij aan deze verslaving gezondheidsproblemen heeft overgehouden. [gedaagde] doet nu pogingen om zijn leven weer op de rit te krijgen en heeft hierbij de woning nodig, mede omdat hij een adres in Nederland nodig heeft. [gedaagde] wil graag een tweede kans. 4.7. De door [gedaagde] gestelde omstandigheden vormen geen aanleiding om de gevorderde ontbinding af te wijzen. [gedaagde] heeft weliswaar met stukken onderbouwd dat hij in de zomer van 2024 aanstalten heeft gemaakt met het geven van een nieuwe wending aan zijn leven, maar het is niet duidelijk welke stappen hij op het moment van de mondelinge behandeling daadwerkelijk richting beterschap heeft gezet. Bovendien is niet komen vast te staan dat hij afhankelijk is van het voortduren van de huur van specifiek deze woning. Die afhankelijkheid is niet vanzelfsprekend, gelet op de mogelijkheden die [gedaagde] kennelijk heeft gehad om elders in Nederland te verblijven. [gedaagde] heeft immers stukken in het geding gebracht die er blijk van geven dat hij in de loop van 2024 in Nederland verbleef. 4.8. De slotsom is dat de gezamenlijke tekortkomingen voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding wordt daarom toegewezen. Gevorderde huur wordt met rente toegewezen 4.9. Woonveste heeft betaling gevorderd van een huurachterstand van € 1.605,95 en doorbetaling van de huur van € 795,19 per maand, pro rata te berekenen, vermeerderd met wettelijke rente. 4.10. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Woonveste aangegeven dat de huurachterstand op dat moment € 1.108,09 bedroeg. De oorspronkelijke achterstand heeft [gedaagde] ingehaald, maar gedurende de procedure heeft [gedaagde] vervolgens weer een achterstand opgelopen. Het openstaande door [gedaagde] onweersproken bedrag van € 1.108,09 zal worden toegewezen. 4.11. Voor wat betreft de wettelijke rente geldt het volgende. Woonveste heeft met verwijzing naar artikel 4.4 van de huurovereenkomst gesteld dat de huur vóór de eerste van de maand dient te worden betaald en heeft per huurtermijn de wettelijke rente gevorderd met ingang van de vervaltermijn. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toewijzen met ingang van de vervaltermijnen zoals deze door Woonveste in het geding zijn gebracht tot aan de dag der algehele voldoening van de desbetreffende termijnen. 4.11.1. De wettelijke rente wordt toegewezen over zowel de vorderingen waar de oorspronkelijke huurachterstand betrekking op had als de vorderingen waar de latere huurachterstand betrekking op had. De datum van algehele voldoening is voor wat betreft de eerdere huurachterstand echter niet bekend. In de beslissing zal daarom per vordering worden bepaald dat de wettelijke rente wordt toegewezen tot aan de datum van algehele voldoening. Contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen Vordering 4.12. Woonveste heeft betaling gevorderd van een contractuele boete en een contractuele verplichting tot afdracht van de inkomsten van de verhuur. 4.13. Artikel 6.17 van de tussen partijen geldende Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte luidt: “Het is huurder slechts met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, dan wel het gehuurde op internet of anderszins aan derden te huur of gebruik aan te bieden.

4.16. Woonveste heeft aangevoerd dat de overeengekomen boete een preventieve en afschrikwekkende werking dient te hebben. Woonveste lijdt door illegale onderverhuur schade. Het is een feit van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderverhuur van woningen op grote schaal voorkomt. Dit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Woonveste bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar eigen doelstellingen. Daarnaast heeft Woonveste aangevoerd dat zij, wanneer zij ongeoorloofde onderverhuur ontdekt, met de boetebepaling een compensatie wenst te creëren voor het bewijsrisico dat op haar rust voor het aantonen van de duur van de onderverhuur en de daarmee genoten winst. 4.17. De kantonrechter heeft begrip voor de belangen die Woonveste met de bedingen beoogt te bereiken. Toch is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen in samenhang bezien oneerlijk zijn. Daarvoor is het volgende van belang. 4.18. In deze zaak is sprake van een boetebeding dat specifiek van toepassing is op gevallen van onderverhuur, dus ingebruikgeving tegen betaling. De bepaling onderscheidt echter niet verschillende typen van onderverhuur. Dat betekent dat ook gevallen van onderverhuur die niet of beperkt afbreuk doen aan de door Woonveste gestelde belangen – zoals gevallen van zeer incidentele, kortstondige en geen overlast veroorzakende vakantieverhuur of hospitaverhuur waarvoor geen toestemming is verleend – worden gesanctioneerd met een boete van € 2.500,- ineens. Dat is een bedrag dat voor de gemiddelde sociale huurder als hoog moet worden beschouwd. De overeengekomen € 50,- per dag is weliswaar in verhouding met de te verwachten commerciële onderverhuuropbrengst, maar overstijgt de huuropbrengst wanneer het gehuurde tegen kostprijs – de geldende huurprijs – wordt onderverhuurd. Daarnaast geldt dat de boete niet is gemaximeerd. Dat in deze zaak sprake is geweest van een commerciële huurprijs is niet van belang, aangezien het beding – en dus de oneerlijkheidstoets – ook op de niet-commerciële onderverhuur betrekking heeft. 4.19. De kantonrechter zal in het midden laten of deze bepaling op zichzelf bezien oneerlijk is of niet. De kantonrechter heeft immers ook rekening te houden met de overeengekomen afdrachtverplichting. Deze is naast de gefixeerde boete overeengekomen. De afdrachtverplichting wijkt in belangrijke mate af van het bepaalde in artikel 6:104 BW. Het wetsartikel is immers slechts van toepassing indien schade aannemelijk wordt gemaakt, een eis die het beding niet stelt. Het wetsartikel veronderstelt daarnaast een afdracht van de daadwerkelijk genoten winst en niet – zoals het beding bepaalt – een algehele inkomstenafdracht. 4.19.1. Ook geldt dat de rechter bij de toepassing van art. 6:104 BW vanwege het niet-punitieve karakter daarvan terughoudendheid in acht behoort te nemen. Deze terughoudendheid houdt in dat de rechter de schade in beginsel begroot op een door hem te bepalen gedeelte van de winst, indien aannemelijk is dat het door de schuldenaar behaalde financiële voordeel de vermoedelijke omvang van de schade aanmerkelijk te boven gaat. Deze nuancering ontbreekt in de overeengekomen afdrachtverplichting. 4.19.2. De afdrachtverplichting ziet vanwege het voorgaande niet louter op het terugbrengen van de huurder in de toestand waarin hij zou hebben verkeerd zonder de onderverhuur. In de regel zal de huurder slechter af zijn dan hij zonder de onderverhuur zou zijn geweest, aangezien hij de door hem gemaakte kosten – de huurprijs – niet gecompenseerd zal zien. Dat betekent dat de overeengekomen inkomstenafdracht aanzienlijk nadeliger is voor de huurder dan de wettelijke regeling en geacht moet worden een punitief component te hebben bovenop de overeengekomen boete. 4.20. Dat huurders van sociale huurwoningen in voorkomende gevallen forse winsten maken op onderverhuur, komt in dit verband beperkt gewicht toe. De boete en afdrachtverplichting zijn immers ook van toepassing in de evenzeer voorkomende gevallen waarin deze winsten niet worden behaald. De boete en afdrachtverplichting maken dat ook in deze gevallen de onderverhuurder een aanzienlijke geldelijke sanctie te verduren krijgt. Deze geldelijke sanctie komt bovendien bovenop de gevolgen die de onderverhuur kan hebben voor het voortduren van de huurovereenkomst. 4.21. Dat Woonveste in dit type zaak doorgaans met een bewijsrisico wordt geconfronteerd, komt ook beperkt gewicht toe. De boete ineens ondervangt het bewijsrisico weliswaar, maar dat geldt niet voor de overige onderdelen van de boete- en afdrachtbedingen. Daarvoor geldt het bewijsrisico dat Woonveste lijdt, onverkort. 4.22. Woonveste heeft verder ter onderbouwing van de eerlijkheid van de overeengekomen boete en inkomstenafdracht aangevoerd dat zij aanzienlijke kosten maakt om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan onderverhuur verbonden zijn. Voor zover Woonveste hiermee beoogt te zeggen dat zij behoefte heeft aan een afschrikwekkend beding, geldt het hierboven overwogene over de evenredigheid van de sanctie. Voor zover Woonveste betoogt dat zij een effectief middel nodig heeft om haar schade gecompenseerd te krijgen, geldt dat het schadevergoedingsrecht reeds verschillende mogelijkheden biedt om de met de bestrijding van onderverhuur gemoeide kosten (deels) vergoed te krijgen. Dat die mogelijkheden voor sociale verhuurders tekortschieten, is niet onderbouwd en is op voorhand ook niet aannemelijk. 4.23. Het gecombineerde effect van de boetebepaling en de overeengekomen inkomstenafdracht is, al met al, van dien aard dat ze het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoren. Dat betekent dat de bedingen oneerlijk zijn en worden vernietigd en dat de gevorderde contractuele boete en inkomstenafdracht worden afgewezen. Artikel 6:104 BW vindt ook geen toepassing 4.24. Als een beding oneerlijk is en daarom wordt vernietigd, dan kan het beding niet worden vervangen door regels van aanvullend recht. Dat volgt uit vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie. 4.25. Artikel 6:104 BW biedt geen eigenstandige vordering tot winstafdracht, maar geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om schade te begroten aan de hand van de door een onrechtmatige gedraging of wanprestatie genoten winst of een gedeelte ervan. Bovendien heeft artikel 6:104 BW nadrukkelijk geen bestraffend karakter. Het is daarom de vraag of de oneerlijkheid van het inkomstenafdrachtbeding met zich brengt dat ook artikel 6:104 BW buiten toepassing dient te blijven. 4.26. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. De Richtlijn oneerlijke bedingen verlangt van de beoordelende rechter dat hij een afschrikwekkende sanctie verbindt aan de oneerlijkheid van een beding. Indien bepalingen van aanvullend recht in de plaats zouden kunnen treden van een oneerlijk beding, dan zou dat afbreuk doen aan die afschrikwekkende werking. De overeengekomen algehele inkomstenafdracht moet in dit geval geacht worden een gelijktijdige toepassing van artikel 6:104 BW uit te sluiten, aangezien het als oneerlijk beoordeelde beding en de wettelijke bepaling dezelfde materie bestrijken. In dit geval moet artikel 6:104 BW daarom worden beschouwd als een bepaling van aanvullend recht die buiten toepassing dient te worden gelaten.

De kantonrechter 5.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en Woonveste met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats] ; 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan Woonveste te betalen een bedrag van € 1.108,09; 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan Woonveste te betalen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over: het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 november 2023 het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 december 2023 het bedrag van € 5,19 met ingang van 1 januari 2024 het bedrag van € 795,19 met ingang van 1 februari 2024 het bedrag van € 795,19 met ingang van 1 maart 2024 het bedrag van € 837,83 met ingang van 1 september 2024 het bedrag van € 269,93 met ingang van 1 oktober 2024 steeds tot de dag der algehele voldoening, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 846,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. O.Y. Ifzaren en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2025. De kantonrechter houdt hier de woonplaats aan zoals deze is vermeld in de dagvaarding. Ten tijde van de mondelinge behandeling stond [gedaagde] volgens Woonveste nog geregistreerd op het adres [adres] te [plaats] . Hij woont hier echter niet meer. De rechtbank is niet bekend met een andere woon- of verblijfplaats van [gedaagde] . Dat volgt uit HvJEU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 (Asbeek Brusse & De Man Garabito/Jahani). Sinds deze uitspraak is HR 24 maart 2006, ECLI:NL:PHR:2006:AV1706 (Meurs/Newomij), waarin de Hoge Raad nog van het tegendeel uitging, achterhaald. HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, rov. 3.7. Zie HR 17 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:874 (Veendam/Borgerspark) en de in die uitspraak in rov. 3.2.1 genoemde jurisprudentie. Zie o.a. HvJEU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia). Zie (weer) HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893, rov. 3.6.