ECLI:NL:RBOBR:2025:1879

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 10607400 \ CV EXPL 23-4119 Vonnis van 27 maart 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: mr. M. van Lith, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. R. van der Donk.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 6 juli 2023 met 22 producties;- de conclusie van antwoord met 12 producties;- de e-mail d.d. 31 juli 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald; - de brief d.d. 15 oktober 2024 van [eiseres] met de aanvullende producties 23 en 24; - de mondelinge behandeling van 26 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van partijen spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. [eiseres] heeft een brief overgelegd en voorgedragen. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Met ingang van 15 september 2021 heeft [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [eiseres] tegen een huurprijs van € 1.600,- per maand. 2.2. In de schriftelijke huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen. “Artikel 2 Voorwaarden De overeenkomst is aangegaan voor een minimale periode van 24 maanden, ingaande op 15-09-2021 en derhalve doorlopende tot en met 15-09-2023. Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. […] Artikel 3 Huurprijs […] Bij aanvang van deze overeenkomst is huurder een waarborgsom verschuldigd ter grootte van één maand huur, inclusief servicekosten. Deze waarborgsom dient vooruit te worden voldaan. Over de waarborgsom is geen rente verschuldigd. Indien na beëindiging van de overeenkomst geen noodzaak bestaat tot inhouding van de waarborgsom, zal verhuurder binnen een maand na beëindiging tot terugbetaling van de waarborgsom overgaan.” 2.3. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eiseres] een waarborgsom van € 3.200,- aan [gedaagde] voldaan. 2.4. [eiseres] is werkzaam als uitvaartverzorger. Partijen hebben in 2021 en begin 2022 uitvoerig gecommuniceerd, gecorrespondeerd en onderhandeld over de realisatie van een op kosten van [eiseres] te bouwen afscheidslocatie op een gedeelte van een perceel gelegen achter het gehuurde. Onderdeel van deze handelingen was een te sluiten (tweede) huurovereenkomst met betrekking tot de grond en een door [eiseres] te vestigen huur afhankelijk recht van opstal. 2.5. In of omstreeks februari 2022 is bouwbedrijf [A] (hierna: [A] ) in opdracht van [eiseres] gestart met de bouwwerkzaamheden van de afscheidslocatie, een houten bouwwerk geplaatst op een aangebrachte betonnen fundering (hierna: het Bijgebouw). 2.6. Op 26 februari 2022 hebben partijen in het bijzijn van een notaris met elkaar gesproken om het recht van opstal en de (tweede) huurovereenkomst te formaliseren. Tijdens dat gesprek is gebleken dat partijen ieder een andere voorstelling van zaken hadden met betrekking tot de inhoud van de vast te leggen afspraken. Dit heeft ertoe geleid dat geen (tweede) huurovereenkomst met betrekking tot de grond tot stand is gekomen en ook geen recht van opstal is gevestigd. 2.7. Bij brief van 28 februari 2022 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven: “Hoi [gedaagde] , Je reactie op mijn laatste mail heeft mij uiteindelijk doen besluiten dat ik dit alles ga beëindigen. Enerzijds door de steeds veranderende afspraken (of de wederzijdse misverstanden daarover) wegen mijn zakelijke belangen en uitgangspunten inmiddels niet meer in alle redelijkheid op tegen de daardoor ontstane nadelen, beperkingen en consequenties, wat het voor mij onmogelijk maakt mijn bedrijfsvoering hier op een langdurige, gastvrije en succesvolle manier te kunnen gaan uitoefenen, zoals ik dit voor ogen had. Anderzijds is ook het vertrouwen in een positieve en duurzame samenwerking me in de schoenen gezakt, mede ook door de info die ik daarover ontving bij de notaris, en het gebeuren daar, afgelopen donderdag. Maar ook doordat nu weer blijkt, ondanks onze goeie bedoelingen, dat er elke keer weinig ruimte tot wederzijdse, gelijkwaardige communicatie mogelijk is, waardoor ik voorzie dat deze in de nabije toekomst belastende en cruciale gevolgen gaan hebben voor een prettige, gezonde onderlinge omgang (en samenwerking). Iets wat we beiden zeer belangrijk vinden en wat ik hiermee ook verder wil voorkomen, voor eenieders welzijn. Zoals je zelf ook al min of meer aangeeft: we denken te verschillend over tal van zaken en gaan daar ook te verschillend mee om. Zoals van begin af aan besproken, was het huren van de woning onlosmakelijk verbonden met deze zakelijke samenwerking. Ik zeg bij deze dan ook de huur vd woning op per 1-4-2022 en zal zorgdragen voor een voorspoedige en adequate oplevering vd woning, zodat jij deze zo spoedig mogelijk kan verhuren aan een andere huurder. Ik ben tevens met [A] in gesprek over het bijgebouw en de hierdoor ontstane situatie, met de intentie dat ook dit voor 1-4-2022 naar behoren geregeld kan worden. Hopende je hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.” 2.8. Op of omstreeks 1 maart 2022 heeft [A] het Bijgebouw verwijderd. De door [A] aangebrachte fundering is op het perceel achtergebleven. 2.9. De oplevering van het gehuurde heeft op 29 april 2022 plaatsgevonden. De huur voor de maand april 2022 heeft [eiseres] niet aan [gedaagde] voldaan. 2.10. Op de plek waar de fundering van het Bijgebouw is aangebracht, heeft [gedaagde] nu een bouwwerk geplaatst dat hij als bed en breakfast exploiteert.

3.1. [eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 15.815,73, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 14.620,- vanaf 17 juni 2023 en de proceskosten. 3.2. [eiseres] legt aan die vordering – samengevat – het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst is op 1 mei 2022 geëindigd en de oplevering van het gehuurde heeft op 29 april 2022 plaatsgevonden. [eiseres] heeft het gehuurde correct opgeleverd aan [gedaagde] , zodat zij recht heeft op terugbetaling van de waarborgsom. De huur voor de maand april 2022 is niet voldaan, zodat een bedrag van € 1.600,- mag worden ingehouden op de waarborgsom en [gedaagde] het overige gedeelte van € 1.600,- dient terug te betalen. Verder stelt [eiseres] dat zij een bedrag van € 12.250,- heeft betaald aan [A] voor het aanbrengen van de fundering. Ondanks herhaaldelijk verzoek daartoe heeft [gedaagde] geweigerd om zijn medewerking te verlenen aan het (laten) verwijderen van de fundering. [gedaagde] heeft zich de fundering zonder rechtsgrond toegeëigend als gevolg waarvan [eiseres] is verarmd en [gedaagde] is verrijkt. Er is sprake van een ongerechtvaardigde verrijking op grond waarvan [gedaagde] gehouden is de schade bestaande uit de kosten die [eiseres] heeft gemaakt voor aanbrengen van de fundering aan haar te vergoeden. Daarnaast maakt [eiseres] aanspraak op een schadevergoeding van respectievelijk € 750,- en € 20,- omdat [gedaagde] het bad van [eiseres] heeft beschadigd en een vaas heeft ontvreemd. Ook vordert [eiseres] vergoeding van € 1.115,45 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 80,11 aan wettelijke rente berekend vanaf 29 april 2023 tot en met 16 juni 2023. 3.3. [gedaagde] heeft – samengevat – het volgende verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering. [gedaagde] betwist dat overeenstemming bestaat over de einddatum van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is aangegaan voor een minimale duur van 24 maanden. De resterende waarborgsom dient te worden verrekend met de resterende huurtermijn(en) van tenminste één maand. [gedaagde] betwist dat sprake is van een ongerechtvaardigde verrijking en dat hij het bad van [eiseres] heeft beschadigd en een vaas heeft ontvreemd. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De vordering van [eiseres] wordt hieronder per onderdeel besproken. de waarborgsom 4.2. [eiseres] vordert terugbetaling van de resterende waarborgsom van € 1.600,-. [gedaagde] heeft deze vordering heeft erkend. Onder randnummer 58 van de conclusie van antwoord heeft [gedaagde] het volgende gesteld: “ [gedaagde] erkent dat hij heeft toegezegd de waarborgsom van € 1.600,00 aan [eiseres] te voldoen. [gedaagde] heeft ook opgemerkt dat hij deze som pas zal voldoen nadat de gehele kwestie is afgewikkeld. Zoals hierboven al opgemerkt, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat de waarborgsom kan worden verrekend met de vordering ten aanzien van de resterende maandbedragen aan huur.” In de brief van 28 maart 2023 (productie 22 bij de dagvaarding) heeft de gemachtigde van [gedaagde] het volgende aan de toenmalige gemachtigde van [eiseres] geschreven: “Cliënt neemt het standpunt in dat het bedrag van de borg zal wegvallen tegen de laatste niet betaalde maandelijkse huur (april 2022), waardoor uw cliënte een bedrag van ten hoogte € 1.600,-- zal ontvangen van cliënt en dit discussiepunt daarmee is afgesloten.” Aan het (subsidiaire) ter zitting gedane beroep op verrekening met gemaakte makelaarskosten en kosten voor leidingwerk en een nieuw bad wordt niet toegekomen omdat [gedaagde] de vordering heeft erkend en heeft toegezegd tot terugbetaling over te gaan. Bovendien heeft [eiseres] de verschuldigdheid van die kosten gemotiveerd betwist en heeft [gedaagde] nagelaten een nadere onderbouwing hiervan te geven. De vordering tot terugbetaling van de resterende waarborgsom van € 1.600,- zal daarom worden toegewezen. de schadevergoeding met betrekking tot de fundering 4.3. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt voor een bedrag van € 12.250,- omdat [gedaagde] geen medewerking aan haar, althans [A] heeft verleend om de fundering te (laten) verwijderen en de fundering vervolgens zelf heeft gebruikt voor de bouw van de bed en breakfast. 4.4. Artikel 6:212 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Voor toewijzing van een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking dient sprake te zijn van 1) een verrijking, 2) een verarming, 3) van causaal verband tussen de verrijking en de verarming en 4) de verrijking dient ongerechtvaardigd te zijn. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat aan deze vier voorwaarden is voldaan. In het bijzonder heeft hij aangevoerd dat er geen causaal verband bestaat tussen de gestelde verarming van [eiseres] en de gestelde verrijking van [gedaagde] omdat [eiseres] de kosten voor de fundering ook had gemaakt als de fundering wel zou zijn verwijderd. In dat geval had [eiseres] bovendien aanvullende kosten moeten maken voor het (laten) verwijderen van de fundering. Volgens [gedaagde] is hij daarnaast niet verrijkt omdat de fundering als zodanig niet bruikbaar was. De fundering was te dun en scheef aangebracht, waardoor hij hoge kosten heeft moeten maken om de fundering alsnog bruikbaar te maken. [gedaagde] verwijst in dit verband naar de verklaring van de door hem ingeschakelde aannemer dat het beter was geweest als de fundering er niet was geweest. Tot slot betwist [gedaagde] dat hij geen medewerking aan verwijdering heeft verleend. 4.5. Nog daargelaten of sprake is van een verarming van [eiseres] (en een verrijking van [gedaagde] ) is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van causaal verband tussen de gestelde verarming en gestelde verrijking als gevolg van het achterlaten c.q. niet verwijderen van de fundering. Desgevraagd heeft [eiseres] het bestaan van causaal verband ook niet kunnen uitleggen. De fundering was sowieso een vergeefse investering nadat [eiseres] de onderhandelingen met [gedaagde] heeft afgebroken. Voor zover de gemachtigde van [eiseres] ter zitting heeft betoogd dat het mogelijk zou zijn om de fundering te hergebruiken, heeft [eiseres] zelf verklaard dat de fundering niet kon worden hergebruikt en dat dat ook niet haar bedoeling is geweest. [eiseres] wilde de fundering naar eigen zeggen verwijderen zodat het perceel, een weide, opnieuw kon worden ingezaaid, zoals dat in de concept-afspraken was besproken. Tegen die achtergrond valt niet in te zien dat het achterlaten c.q. niet verwijderen van de fundering ertoe heeft geleid dat [gedaagde] is verrijkt ten koste van een verarming van [eiseres] . Van een ongerechtvaardigde verrijking kan om die reden geen sprake zijn. De gevorderde schadevergoeding zal daarom worden afgewezen. de schadevergoeding met betrekking tot het bad en de vaas 4.6. [eiseres] heeft gesteld dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en dat hij daarom schadeplichtig is. Daaraan ten grondslag legt zij haar stelling dat [gedaagde] het bad heeft beschadigd, waardoor een beoogde verkoop via Marktplaats.nl voor € 750,- niet heeft kunnen doorgaan. Ook stelt [eiseres] dat [gedaagde] een vaas heeft ontvreemd. [gedaagde] heeft dat betwist. [eiseres] heeft haar blote stellingen niet onderbouwd. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] het bad heeft beschadigd en de vaas heeft weggenomen. De gevorderde schadevergoeding van in totaal € 770,- zal dan ook worden afgewezen. de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente over de toewijsbare hoofdsom 4.7. De slotsom is dat een bedrag van € 1.600,- aan hoofdsom toewijsbaar is. 4.8. [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Niet van belang is of de buitengerechtelijke incassokosten al dan niet door de rechtsbijstandverzekering van [eiseres] worden gedragen. Het betreft immers vermogensschade aan de zijde van de schuldeiser, zij het dat deze door een verzekering is gedekt. Toegewezen wordt een bedrag van € 290,40 (inclusief btw) berekend over de toewijsbare hoofdsom conform het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten genoemde tarief. 4.9. De medegevorderde rente is als zodanig niet toewijsbaar omdat deze is berekend over een te hoog bedrag. Toegewezen wordt de wettelijke rente over de toewijsbare hoofdsom vanaf 29 april 2023, zijnde de datum dat [gedaagde] volgens [eiseres] met terugbetaling van de waarborg in verzuim is geraakt. de proceskosten 4.10. [eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld omdat het grootste gedeelte van haar vordering wordt afgewezen. [eiseres] zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 812,00 (2 punten × € 406,00) - nakosten € 135,00 Totaal € 947,00

De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.890,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.600,- met ingang van 29 april 2023, tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 947,00; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2025.