ECLI:NL:RBOBR:2025:1525

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/400207 / HA ZA 24-14 Vonnis van 19 maart 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats] ,2. [eiser 2], te [plaats] ( [land] ),3. [eiser 3], te [plaats] ,4. [eiser 4], te [plaats] ,5. [eiser 5], te [plaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] (meervoud), advocaat: mr. N.A.J. van Heel, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] ,2. [gedaagde 2], na dagvaarden overleden, voorheen te [plaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] (meervoud), advocaat: mr. P. Koeslag. 1De kern van de zaak 1.1. Deze zaak gaat over de verkoop van een woning die niet is doorgegaan. De verkopers ( [eisers] ) vorderen betaling van een contractuele boete van € 68.750,- (10% van de koopsom). Volgens de kopers ( [gedaagden] ) zijn zij niet gehouden de boete te betalen, onder meer omdat volgens hen tijdig een financieringsvoorbehoud is ingeroepen. 1.2. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] gehouden zijn de boete te betalen. Hieronder licht de rechtbank toe hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, - een exploot (kennisgeving van conservatoir beslag van 20 december 2023), van [eisers] ,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie,- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, - de akte met producties 15 t/m 17, van [eisers] , - de akte overlegging producties, tevens wijziging van eis in reconventie, van [gedaagden] , - de akte met productie 32, van [gedaagden] ,- de mondelinge behandeling (zitting) van 4 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de zitting heeft de advocaat van [eisers] spreekaantekeningen voorgedragen. 2.2. Na afloop van de zitting is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.1. [eisers] zijn de erven van de overleden heer [erflater] . 3.2. Bij overeenkomst van 4 augustus 2023 hebben [eisers] de voormalige woning van [erflater] in [plaats] verkocht aan [gedaagden] voor € 687.500,-. In de overeenkomst zijn onder meer de volgende voorwaarden / bepalingen opgenomen: Levering: uiterlijk 6 oktober 2023, Een financieringsvoorbehoud dat als volgt is geformuleerd: Art. 15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 8 weken na ondertekening van de koopovereenkomst koper voor de financiering van de onroerende zaak een bedrag van € 550.000,- […] geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de thans geldende marktrente en hypotheekvorm. 3. Een beschrijving van de wijze van ontbinding (onder meer op basis van het financieringsvoorbehoud) die als volgt is geformuleerd: “[…] De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd . In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) over dient te leggen om te voIdoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: niet van toepassing ” (onderstreping rechtbank) 4. Een regeling op basis waarvan de overeenkomst kan worden ontbonden en aanspraak kan worden gemaakt op een boete van 10% van de koopsom, die als volgt is geformuleerd: “ Art. 11 1. Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal” 3.3. [eisers] hebben zich bij de verkoop laten bijstaan door een verkoopmakelaar, de heer [A] . 3.4. Op 25 september 2023 heeft zich het volgende voorgedaan: 1. [gedaagden] hebben aan [A] de volgende e-mail gestuurd: “Door onvoorziene omstandigheden laat de goedkeuring van de financiering langer op zich wachten dan gedacht. Is het mogelijk om het voorbehoud met 4 weken te verlengen en de daarmee ook de overdracht. De notaris is ook op de hoogte. Wanneer de goedkeuring er is laten wij het meteen weten zodat de overdracht mogelijk toch eerder kan.” 2. [A] heeft contact gehad met [eisers] (verkopers) over deze e-mail. 3. [gedaagden] hebben met [A] gebeld. 4. [A] heeft aan [gedaagden] de volgende e-mail gestuurd, met eronder een e-mail van [eisers] : Tekst van [A] : “Langs deze weg bevestig ik je verlenging van de ontbindende voorwaarden met 4 weken. Zie onderstaande mail van de verkoper;” E-mail van [eisers] : “Naar aanleiding van ons telefoongesprek hedenmiddag laat ik je hierbij weten dat ik akkoord ga met het verzoek van de kopers om de overdracht/het passeren van de akte bij de notaris met een termijn van max. 4 weken te verlengen.” 3.5. Per brief van 24 oktober 2023 hebben [gedaagden] laten weten dat de deadline van het financieringsvoorbehoud – dat in hun beleving liep t/m 26 oktober 2023 – niet gehaald zal worden. 3.6. Per brief van 26 oktober 2023 hebben [gedaagden] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en aangegeven de overeenkomst te ontbinden. Bij deze brief zat geen afwijzingsbrief van een bank. 3.7. Per brief van 26 oktober 2023 hebben [eisers] als volgt gereageerd: “Op 4 augustus 2023 heb ik met u een koopovereenkomst gesloten […]. Helaas is de termijn van de zgn. 'Ontbindende voorwaarden' inmiddels ruimschoots verstreken. Ook is mij nergens uit gebleken dat u een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie heeft gesteld voor een bedrag van € 68.750,00 […] of een waarborgsom ter hoogte van voornoemd bedrag heeft gestort in handen van de notaris via diens derdenrekening. Middels dit schrijven stel ik u hiervoor in gebreke. Ik geef u nog de gelegenheid om vóór 6 november a.s. aan uw verplichting te voldoen.” 3.8. Op 27 oktober 2023 hebben partijen contact gehad. [eisers] hebben aangegeven de ingebrekestelling (gestuurd de vorige dag) op te schorten. 3.9. Op 3 november 2023 is de (verlengde) termijn verstreken tijdens welke de woning had moeten zijn geleverd. Per brief van 3 november 2023 hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot het afnemen van de woning en erop gewezen dat “[b]ij gebreke waarvan en het verstrijken van laatste termijn van 8 dagen (na heden) zonder passering, u in verzuim komt te verkeren.” 3.10. Per brief van 13 november 2023 hebben [eisers] bericht dat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en dat zij aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom (€ 68.750,-). 3.11. [gedaagden] hebben de boete niet betaald. 3.12. [eisers] hebben conservatoir beslag gelegd op een woning van [gedaagden] en zijn deze procedure gestart. 3.13. [gedaagden] hebben een bedrag van € 89.375,- in depot geplaatst. Het conservatoir beslag is daarna opgeheven en [gedaagden] hebben hun woning verkocht.

in conventie 4.1. [eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 68.750,00, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. Volgens [gedaagden] moet het gevorderde worden afgewezen. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.4. [gedaagden] vorderen, na wijziging van eis, samengevat, te verklaren voor recht dat het depotbedrag van € 89.375,- aan hen moet worden uitgekeerd en [eisers] te veroordelen tot betaling van rente en kosten. 4.5. Volgens [eisers] moet het gevorderde worden afgewezen. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie Niet-ontvankelijkheid 5.1. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd zijn [eisers] ontvankelijk in hun vorderingen. Het is voldoende duidelijk dat [eisers] als erfgenamen en [B] als executeur van de nalatenschap optreden. De vorderingen houden verband met een vorderingsrecht (uit de koopovereenkomst) die in de nalatenschap valt van welke nalatenschap [B] als executeur optreedt. Waarheidsplicht 5.2. [gedaagden] hebben erop gewezen dat [eisers] een aantal relevante stukken niet hebben overgelegd bij de dagvaarding en hebben betoogd dat dit in strijd is met de waarheidsplicht (artikel 21 Rv). 5.3. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter geen reden om de vordering af te wijzen, hoewel het beter ware geweest als [eisers] meer stukken hadden overgelegd. 5.4. Weliswaar is de e-mailwisseling van 25 september 2023 tussen [gedaagden] en [A] relevant en hebben [eisers] deze niet overgelegd, maar het staat niet vast dat [eisers] deze ook hadden. Het is namelijk correspondentie tussen [gedaagden] en [A] , niet ook met [eisers] Het verwijt treft dan ook geen doel wat dit betreft. 5.5. Van de andere stukken (een brief van 26 oktober 2023 van [eisers] , correspondentie van 27 oktober 2023) staat het weliswaar vast dat [eisers] deze had, maar het waren bij [gedaagden] bekende stukken. De rechtbank ziet daarin een reden om aan het niet overleggen geen consequenties aan te verbinden. Verlenging voorbehoud 5.6. Partijen zijn met de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud overeengekomen dat uiterlijk 29 september 2023 (= 8 weken na ondertekening koopovereenkomst) moest worden ingeroepen, als kopers daarvan gebruik wilden maken. 5.7. Partijen zijn het niet eens over de vraag of deze termijn is verlengd met vier weken (dus t/m 26 oktober 2023). 5.8. Naar het oordeel van de rechtbank is de termijn verlengd met vier weken, op grond van het volgende. 5.9. [A] heeft per e-mail van 25 september 2023 [gedaagden] bericht dat [eisers] (verkopers) akkoord waren met verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud met de woorden: “Langs deze weg bevestig ik je verlenging van de ontbindende voorwaarden met 4 weken. Zie onderstaande mail van de verkoper;” 5.10. [eisers] hebben aangevoerd dat zij geen akkoord hadden gegeven aan [A] voor verlenging van de termijn en dus dat dit bericht van [A] geen juiste weergave was van de bedoeling van [eisers] , maar dat kan [eisers] niet baten. [gedaagden] mochten erop mochten vertrouwen dat hetgeen [A] verklaarde boodschappen waren van [eisers] [A] was immers als verkoopmakelaar ingeschakeld door [eisers] en ter zitting is verder toegelicht dat (in ieder geval tot 27 oktober 2023) alle communicatie tussen [gedaagden] (als kopers) en [eisers] (als verkopers) in beginsel liep via [A] en niet via (een van) [eisers] 5.11. De rechtbank is zodoende van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de termijn van het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verlengd t/m 26 oktober 2023. De inspannings- en documentatieplicht 5.12. [gedaagden] hebben per brief van 26 oktober 2023 (dus binnen de overeengekomen termijn) een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en daarmee de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. Volgens de overeenkomst moest dit “schriftelijk en goed gedocumenteerd” geschieden, waarbij “onder 'goed gedocumenteerd' [wordt, toevoeging rechtbank] verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling […] dient te worden overgelegd”. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] de brief van 26 oktober 2023 niet aan deze voorwaarde voldeed, onder meer omdat bij de brief geen afwijzing van een bankinstelling zat. Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of het niet voldoen aan deze voorwaarde betekent dat de overeenkomst is ontbonden of niet. 5.13. De rechtbank overweegt hierover als volgt. 5.14. De ratio van het vereiste van een goede documentatie (zoals het overleggen van een afwijzingsbrief van een bank) is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de ook geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, moet uit de bewijsstukken kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde. 5.15. Of is voldaan aan de documentatieplicht (en inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is aan de kopers (in dit geval [gedaagden] ), die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroepen, om aannemelijk te maken dat zij daar terecht en op goede gronden een beroep op hebben gedaan. 5.16. In het licht van dit beoordelingskader is de rechtbank van oordeel dat de door [gedaagden] ingeroepen ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven. Aan de documentatieplicht (de verplichting om een afwijzingsbrief over te leggen) is niet voldaan: [gedaagden] hebben geen afwijzingsbrief overgelegd bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Daardoor hebben [eisers] zich geen beeld kunnen vormen over de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud niet lichtvaardig was gedaan. Het is ook niet gebleken dat [gedaagden] aan de inspanningsverplichting (de verplichting om al het mogelijke te doen om financiering te verkrijgen) hadden voldaan op het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud (op 26 oktober 2023). [gedaagden] hebben niet gesteld dat zij al het mogelijke hadden gedaan om financiering te verkrijgen, noch hebben zij dat onderbouwd. Weliswaar blijkt uit de stukken dat [gedaagden] (via een financieel adviseur) in gesprek waren met een bank, maar daaruit volgt nog niet dat [gedaagden] al het mogelijke hadden gedaan om financiering te verkrijgen. Uit de stukken volgt dat de financieringsaanvraag op 26 oktober 2023 nog in behandeling was. 5.17. Zodoende is niet voldaan aan de voorwaarde(n) voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. 5.18. [gedaagden] hebben aangevoerd dat [eisers] niet om een afwijzingsbrief hebben gevraagd. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd, is de rechtbank van oordeel dat daaruit nog niet volgt dat partijen zijn overeengekomen dat een afwijzingsbrief niet nodig was. Voor zover [gedaagden] hebben willen betogen dat een beroep op het niet overleggen van een brief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval onaanvaardbaar is, geldt het volgende. Zoals hiervoor weergegeven is het niet gebleken dat [gedaagden] op het moment van het inroepen voldeden aan de inspanningsverplichting. Uit de stukken volgt dat de aanvraag nog in behandeling was. Dat [gedaagden] een afwijzingsbrief hadden kunnen overleggen als erom was gevraagd, is niet gebleken. Het niet overleggen van een afwijzingsbrief bij het inroepen van het voorbehoud was dus meer dan een (administratieve) omissie.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 68.750,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover, met ingang van 20 december 2023, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.665,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (r.o. 6.2.) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis, wat het bepaalde in r.o. 6.1. t/m 6.3. betreft, uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.6. wijst de vorderingen van [gedaagden] af, 6.7. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 614,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.8. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (r.o. 6.7.) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.9. verklaart dit vonnis, wat betreft het bepaalde in r.o. 6.7. en 6.8., uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/400207 / HA ZA 24-14 Vonnis van 19 maart 2025 in de zaak van 1 [eiser 1] , te [plaats] ,2. [eiser 2], te [plaats] ( [land] ),3. [eiser 3], te [plaats] ,4. [eiser 4], te [plaats] ,5. [eiser 5], te [plaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] (meervoud), advocaat: mr. N.A.J. van Heel, tegen 1 [gedaagde 1] , te [plaats] ,2. [gedaagde 2], na dagvaarden overleden, voorheen te [plaats] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] (meervoud), advocaat: mr. P. Koeslag. 1De kern van de zaak 1.1. Deze zaak gaat over de verkoop van een woning die niet is doorgegaan. De verkopers ( [eisers] ) vorderen betaling van een contractuele boete van € 68.750,- (10% van de koopsom). Volgens de kopers ( [gedaagden] ) zijn zij niet gehouden de boete te betalen, onder meer omdat volgens hen tijdig een financieringsvoorbehoud is ingeroepen. 1.2. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] gehouden zijn de boete te betalen. Hieronder licht de rechtbank toe hoe zij tot haar oordeel is gekomen.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, - een exploot (kennisgeving van conservatoir beslag van 20 december 2023), van [eisers] ,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie,- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie, - de akte met producties 15 t/m 17, van [eisers] , - de akte overlegging producties, tevens wijziging van eis in reconventie, van [gedaagden] , - de akte met productie 32, van [gedaagden] ,- de mondelinge behandeling (zitting) van 4 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Tijdens de zitting heeft de advocaat van [eisers] spreekaantekeningen voorgedragen. 2.2. Na afloop van de zitting is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

3.1. [eisers] zijn de erven van de overleden heer [erflater] . 3.2. Bij overeenkomst van 4 augustus 2023 hebben [eisers] de voormalige woning van [erflater] in [plaats] verkocht aan [gedaagden] voor € 687.500,-. In de overeenkomst zijn onder meer de volgende voorwaarden / bepalingen opgenomen: Levering: uiterlijk 6 oktober 2023, Een financieringsvoorbehoud dat als volgt is geformuleerd: Art. 15.1 Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk: a. op 8 weken na ondertekening van de koopovereenkomst koper voor de financiering van de onroerende zaak een bedrag van € 550.000,- […] geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen de thans geldende marktrente en hypotheekvorm. 3. Een beschrijving van de wijze van ontbinding (onder meer op basis van het financieringsvoorbehoud) die als volgt is geformuleerd: “[…] De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd . In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) over dient te leggen om te voIdoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: niet van toepassing ” (onderstreping rechtbank) 4. Een regeling op basis waarvan de overeenkomst kan worden ontbonden en aanspraak kan worden gemaakt op een boete van 10% van de koopsom, die als volgt is geformuleerd: “ Art. 11 1. Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal” 3.3. [eisers] hebben zich bij de verkoop laten bijstaan door een verkoopmakelaar, de heer [A] . 3.4. Op 25 september 2023 heeft zich het volgende voorgedaan: 1. [gedaagden] hebben aan [A] de volgende e-mail gestuurd: “Door onvoorziene omstandigheden laat de goedkeuring van de financiering langer op zich wachten dan gedacht. Is het mogelijk om het voorbehoud met 4 weken te verlengen en de daarmee ook de overdracht. De notaris is ook op de hoogte. Wanneer de goedkeuring er is laten wij het meteen weten zodat de overdracht mogelijk toch eerder kan.” 2. [A] heeft contact gehad met [eisers] (verkopers) over deze e-mail. 3. [gedaagden] hebben met [A] gebeld. 4. [A] heeft aan [gedaagden] de volgende e-mail gestuurd, met eronder een e-mail van [eisers] : Tekst van [A] : “Langs deze weg bevestig ik je verlenging van de ontbindende voorwaarden met 4 weken. Zie onderstaande mail van de verkoper;” E-mail van [eisers] : “Naar aanleiding van ons telefoongesprek hedenmiddag laat ik je hierbij weten dat ik akkoord ga met het verzoek van de kopers om de overdracht/het passeren van de akte bij de notaris met een termijn van max. 4 weken te verlengen.” 3.5. Per brief van 24 oktober 2023 hebben [gedaagden] laten weten dat de deadline van het financieringsvoorbehoud – dat in hun beleving liep t/m 26 oktober 2023 – niet gehaald zal worden. 3.6. Per brief van 26 oktober 2023 hebben [gedaagden] een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud en aangegeven de overeenkomst te ontbinden. Bij deze brief zat geen afwijzingsbrief van een bank. 3.7. Per brief van 26 oktober 2023 hebben [eisers] als volgt gereageerd: “Op 4 augustus 2023 heb ik met u een koopovereenkomst gesloten […]. Helaas is de termijn van de zgn. 'Ontbindende voorwaarden' inmiddels ruimschoots verstreken. Ook is mij nergens uit gebleken dat u een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie heeft gesteld voor een bedrag van € 68.750,00 […] of een waarborgsom ter hoogte van voornoemd bedrag heeft gestort in handen van de notaris via diens derdenrekening. Middels dit schrijven stel ik u hiervoor in gebreke. Ik geef u nog de gelegenheid om vóór 6 november a.s. aan uw verplichting te voldoen.” 3.8. Op 27 oktober 2023 hebben partijen contact gehad. [eisers] hebben aangegeven de ingebrekestelling (gestuurd de vorige dag) op te schorten. 3.9. Op 3 november 2023 is de (verlengde) termijn verstreken tijdens welke de woning had moeten zijn geleverd. Per brief van 3 november 2023 hebben [eisers] [gedaagden] gesommeerd tot het afnemen van de woning en erop gewezen dat “[b]ij gebreke waarvan en het verstrijken van laatste termijn van 8 dagen (na heden) zonder passering, u in verzuim komt te verkeren.” 3.10. Per brief van 13 november 2023 hebben [eisers] bericht dat zij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en dat zij aanspraak maken op de boete van 10% van de koopsom (€ 68.750,-). 3.11. [gedaagden] hebben de boete niet betaald. 3.12. [eisers] hebben conservatoir beslag gelegd op een woning van [gedaagden] en zijn deze procedure gestart. 3.13. [gedaagden] hebben een bedrag van € 89.375,- in depot geplaatst. Het conservatoir beslag is daarna opgeheven en [gedaagden] hebben hun woning verkocht.

in conventie 4.1. [eisers] vorderen - samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van € 68.750,00, vermeerderd met rente en kosten. 4.2. Volgens [gedaagden] moet het gevorderde worden afgewezen. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.4. [gedaagden] vorderen, na wijziging van eis, samengevat, te verklaren voor recht dat het depotbedrag van € 89.375,- aan hen moet worden uitgekeerd en [eisers] te veroordelen tot betaling van rente en kosten. 4.5. Volgens [eisers] moet het gevorderde worden afgewezen. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie Niet-ontvankelijkheid 5.1. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd zijn [eisers] ontvankelijk in hun vorderingen. Het is voldoende duidelijk dat [eisers] als erfgenamen en [B] als executeur van de nalatenschap optreden. De vorderingen houden verband met een vorderingsrecht (uit de koopovereenkomst) die in de nalatenschap valt van welke nalatenschap [B] als executeur optreedt. Waarheidsplicht 5.2. [gedaagden] hebben erop gewezen dat [eisers] een aantal relevante stukken niet hebben overgelegd bij de dagvaarding en hebben betoogd dat dit in strijd is met de waarheidsplicht (artikel 21 Rv). 5.3. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter geen reden om de vordering af te wijzen, hoewel het beter ware geweest als [eisers] meer stukken hadden overgelegd. 5.4. Weliswaar is de e-mailwisseling van 25 september 2023 tussen [gedaagden] en [A] relevant en hebben [eisers] deze niet overgelegd, maar het staat niet vast dat [eisers] deze ook hadden. Het is namelijk correspondentie tussen [gedaagden] en [A] , niet ook met [eisers] Het verwijt treft dan ook geen doel wat dit betreft. 5.5. Van de andere stukken (een brief van 26 oktober 2023 van [eisers] , correspondentie van 27 oktober 2023) staat het weliswaar vast dat [eisers] deze had, maar het waren bij [gedaagden] bekende stukken. De rechtbank ziet daarin een reden om aan het niet overleggen geen consequenties aan te verbinden. Verlenging voorbehoud 5.6. Partijen zijn met de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud overeengekomen dat uiterlijk 29 september 2023 (= 8 weken na ondertekening koopovereenkomst) moest worden ingeroepen, als kopers daarvan gebruik wilden maken. 5.7. Partijen zijn het niet eens over de vraag of deze termijn is verlengd met vier weken (dus t/m 26 oktober 2023). 5.8. Naar het oordeel van de rechtbank is de termijn verlengd met vier weken, op grond van het volgende. 5.9. [A] heeft per e-mail van 25 september 2023 [gedaagden] bericht dat [eisers] (verkopers) akkoord waren met verlenging van de termijn van het financieringsvoorbehoud met de woorden: “Langs deze weg bevestig ik je verlenging van de ontbindende voorwaarden met 4 weken. Zie onderstaande mail van de verkoper;” 5.10. [eisers] hebben aangevoerd dat zij geen akkoord hadden gegeven aan [A] voor verlenging van de termijn en dus dat dit bericht van [A] geen juiste weergave was van de bedoeling van [eisers] , maar dat kan [eisers] niet baten. [gedaagden] mochten erop mochten vertrouwen dat hetgeen [A] verklaarde boodschappen waren van [eisers] [A] was immers als verkoopmakelaar ingeschakeld door [eisers] en ter zitting is verder toegelicht dat (in ieder geval tot 27 oktober 2023) alle communicatie tussen [gedaagden] (als kopers) en [eisers] (als verkopers) in beginsel liep via [A] en niet via (een van) [eisers] 5.11. De rechtbank is zodoende van oordeel dat partijen zijn overeengekomen dat de termijn van het inroepen van het financieringsvoorbehoud is verlengd t/m 26 oktober 2023. De inspannings- en documentatieplicht 5.12. [gedaagden] hebben per brief van 26 oktober 2023 (dus binnen de overeengekomen termijn) een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en daarmee de ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. Volgens de overeenkomst moest dit “schriftelijk en goed gedocumenteerd” geschieden, waarbij “onder 'goed gedocumenteerd' [wordt, toevoeging rechtbank] verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling […] dient te worden overgelegd”. Partijen zijn het erover eens dat [gedaagden] de brief van 26 oktober 2023 niet aan deze voorwaarde voldeed, onder meer omdat bij de brief geen afwijzing van een bankinstelling zat. Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of het niet voldoen aan deze voorwaarde betekent dat de overeenkomst is ontbonden of niet. 5.13. De rechtbank overweegt hierover als volgt. 5.14. De ratio van het vereiste van een goede documentatie (zoals het overleggen van een afwijzingsbrief van een bank) is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud en of dit beroep niet te lichtvaardig wordt gedaan. De eis om bewijsstukken over te leggen dient ertoe om de verkoper in de gelegenheid te stellen om op korte termijn te kunnen inschatten of de ontbindende voorwaarde daadwerkelijk in vervulling is gegaan. Mede in het licht van de ook geldende eis dat de koper al het mogelijke moet doen om financiering te verkrijgen, moet uit de bewijsstukken kunnen worden afgeleid of aan die inspanningsverplichting is voldaan. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de koper zijn ontbindingsmededeling goed heeft gedocumenteerd, in elkaars verlengde. 5.15. Of is voldaan aan de documentatieplicht (en inspanningsverplichting om financiering te krijgen) hangt af van de omstandigheden van het geval. Het is aan de kopers (in dit geval [gedaagden] ), die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroepen, om aannemelijk te maken dat zij daar terecht en op goede gronden een beroep op hebben gedaan. 5.16. In het licht van dit beoordelingskader is de rechtbank van oordeel dat de door [gedaagden] ingeroepen ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven. Aan de documentatieplicht (de verplichting om een afwijzingsbrief over te leggen) is niet voldaan: [gedaagden] hebben geen afwijzingsbrief overgelegd bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud. Daardoor hebben [eisers] zich geen beeld kunnen vormen over de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud niet lichtvaardig was gedaan. Het is ook niet gebleken dat [gedaagden] aan de inspanningsverplichting (de verplichting om al het mogelijke te doen om financiering te verkrijgen) hadden voldaan op het moment van het inroepen van het financieringsvoorbehoud (op 26 oktober 2023). [gedaagden] hebben niet gesteld dat zij al het mogelijke hadden gedaan om financiering te verkrijgen, noch hebben zij dat onderbouwd. Weliswaar blijkt uit de stukken dat [gedaagden] (via een financieel adviseur) in gesprek waren met een bank, maar daaruit volgt nog niet dat [gedaagden] al het mogelijke hadden gedaan om financiering te verkrijgen. Uit de stukken volgt dat de financieringsaanvraag op 26 oktober 2023 nog in behandeling was. 5.17. Zodoende is niet voldaan aan de voorwaarde(n) voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud. 5.18. [gedaagden] hebben aangevoerd dat [eisers] niet om een afwijzingsbrief hebben gevraagd. Anders dan [gedaagden] hebben betoogd, is de rechtbank van oordeel dat daaruit nog niet volgt dat partijen zijn overeengekomen dat een afwijzingsbrief niet nodig was. Voor zover [gedaagden] hebben willen betogen dat een beroep op het niet overleggen van een brief naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in dit geval onaanvaardbaar is, geldt het volgende. Zoals hiervoor weergegeven is het niet gebleken dat [gedaagden] op het moment van het inroepen voldeden aan de inspanningsverplichting. Uit de stukken volgt dat de aanvraag nog in behandeling was. Dat [gedaagden] een afwijzingsbrief hadden kunnen overleggen als erom was gevraagd, is niet gebleken. Het niet overleggen van een afwijzingsbrief bij het inroepen van het voorbehoud was dus meer dan een (administratieve) omissie.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 68.750,-, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover, met ingang van 20 december 2023, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 5.665,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (r.o. 6.2.) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis, wat het bepaalde in r.o. 6.1. t/m 6.3. betreft, uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.6. wijst de vorderingen van [gedaagden] af, 6.7. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 614,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, 6.8. veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten (r.o. 6.7.) als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.9. verklaart dit vonnis, wat betreft het bepaalde in r.o. 6.7. en 6.8., uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.C. Adang en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.

In dat licht is het beroep van [eisers] op het niet overleggen van een afwijzingsbrief niet onaanvaardbaar. 5.19. [gedaagden] hebben aangevoerd dat zij hebben aangeboden de schade (die zij begrootten op € 12.500,-) te betalen, zodat [eisers] geen recht hebben op de boete omdat er geen schade is geleden. De rechtbank volgt [gedaagden] hierin niet. Het is niet noodzakelijk dat enige schade is geleden: het boetebeding legt immers tevoren al de rechtsgevolgen vast en is mede bedoeld om bewijsproblemen ten aanzien van de schade te omzeilen. Het verzuim 5.20. [gedaagden] hebben betoogd dat [eisers] geen recht hebben op betaling van de boete, omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 11 lid 1 koopovereenkomst (geciteerd in r.o. 3.2), waarin kortweg staat dat een beroep op ontbinding moet worden voorafgegaan door een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen. 5.21. De rechtbank ziet dit anders. [eisers] hebben met hun brief van 3 november 2023 (productie 6 dagvaarding) een ingebrekestelling gestuurd zoals bedoeld is in artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst. Het beroep op matiging 5.22. [gedaagden] hebben een beroep op matiging van het boetebeding (artikel 6:94 BW) gedaan en daartoe diverse omstandigheden aangevoerd (dat zij te goeder trouw hebben gehandeld, dat de ex-vrouw van [gedaagde 1] een ernstige ziekte heeft, dat [eisers] hebben aangegeven met empathie naar de positie van [gedaagden] te kijken, dat [gedaagden] hebben aangeboden alsnog de woning te kopen zonder voorbehoud en de schade te vergoeden en dat zij minder spaargeld hebben dan de boete). 5.23. De rechtbank ziet voor matiging geen aanleiding. Matiging is aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De woning moest tijdig worden afgenomen (en daarmee de koopprijs voldaan worden) en dat wisten [gedaagden] Een boete van 10% van de koopprijs is ook een gebruikelijk beding. Bovendien is het niet gebleken dat [gedaagden] – op het moment van het inroepen van het beding – hadden voldaan aan hun inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen en is van een (administratieve) omissie geen sprake. In het licht van deze omstandigheden wegen de door [gedaagden] weergegeven omstandigheden niet zodanig zwaar dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Tussenconclusie 5.24. De vordering om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 68.750,- is op grond van het voorgaande toewijsbaar. 5.25. De gevorderde rente hierover wordt toegewezen vanaf de dagvaarding (20 december 2023), omdat er voor een eerdere ingangsdatum te weinig is gesteld. Buitengerechtelijke kosten 5.26. [eisers] vorderen vergoeding van € 1.462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. 5.27. Deze vordering wordt afgewezen. [gedaagden] hebben gesteld dat [eisers] geen kosten hebben gemaakt, omdat zij tegen het maken van deze kosten verzekerd zijn. [eisers] hebben dat niet betwist en hebben niet onderbouwd dat zij wel kosten hebben gemaakt. Proceskosten 5.28. [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eisers] (inclusief nakosten en beslagkosten) betalen. 5.29. De beslagkosten worden begroot op € 1.842,- bestaande uit € 345,00 voor kosten deurwaardersexploten, € 314,00 voor griffierecht en € 1.183,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × tarief van € 1.183,00), 5.30. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 130,57 - griffierecht € 987,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - beslagkosten € 1.842,00 - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.665,57 5.31. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 5.32. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. Zij zijn gebaseerd op de aanname dat het gevorderde in conventie wordt afgewezen, maar zoals hiervoor is weergegeven, is dat niet het geval. [eisers] hebben belang bij het depot, omdat [gedaagden] een bedrag verschuldigd zijn. 5.33. [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eisers] betalen. Deze worden begroot op € 614,- bestaande uit het salaris advocaat (2,0 punten x tarief van € 614,- x 0,5). Een factor 0,5 is toegepast omdat de reconventie voortvloeit het verweer in conventie. 5.34. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In dat licht is het beroep van [eisers] op het niet overleggen van een afwijzingsbrief niet onaanvaardbaar. 5.19. [gedaagden] hebben aangevoerd dat zij hebben aangeboden de schade (die zij begrootten op € 12.500,-) te betalen, zodat [eisers] geen recht hebben op de boete omdat er geen schade is geleden. De rechtbank volgt [gedaagden] hierin niet. Het is niet noodzakelijk dat enige schade is geleden: het boetebeding legt immers tevoren al de rechtsgevolgen vast en is mede bedoeld om bewijsproblemen ten aanzien van de schade te omzeilen. Het verzuim 5.20. [gedaagden] hebben betoogd dat [eisers] geen recht hebben op betaling van de boete, omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 11 lid 1 koopovereenkomst (geciteerd in r.o. 3.2), waarin kortweg staat dat een beroep op ontbinding moet worden voorafgegaan door een ingebrekestelling met een termijn van acht dagen. 5.21. De rechtbank ziet dit anders. [eisers] hebben met hun brief van 3 november 2023 (productie 6 dagvaarding) een ingebrekestelling gestuurd zoals bedoeld is in artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst. Het beroep op matiging 5.22. [gedaagden] hebben een beroep op matiging van het boetebeding (artikel 6:94 BW) gedaan en daartoe diverse omstandigheden aangevoerd (dat zij te goeder trouw hebben gehandeld, dat de ex-vrouw van [gedaagde 1] een ernstige ziekte heeft, dat [eisers] hebben aangegeven met empathie naar de positie van [gedaagden] te kijken, dat [gedaagden] hebben aangeboden alsnog de woning te kopen zonder voorbehoud en de schade te vergoeden en dat zij minder spaargeld hebben dan de boete). 5.23. De rechtbank ziet voor matiging geen aanleiding. Matiging is aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De woning moest tijdig worden afgenomen (en daarmee de koopprijs voldaan worden) en dat wisten [gedaagden] Een boete van 10% van de koopprijs is ook een gebruikelijk beding. Bovendien is het niet gebleken dat [gedaagden] – op het moment van het inroepen van het beding – hadden voldaan aan hun inspanningsverplichting om de financiering rond te krijgen en is van een (administratieve) omissie geen sprake. In het licht van deze omstandigheden wegen de door [gedaagden] weergegeven omstandigheden niet zodanig zwaar dat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. Tussenconclusie 5.24. De vordering om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van € 68.750,- is op grond van het voorgaande toewijsbaar. 5.25. De gevorderde rente hierover wordt toegewezen vanaf de dagvaarding (20 december 2023), omdat er voor een eerdere ingangsdatum te weinig is gesteld. Buitengerechtelijke kosten 5.26. [eisers] vorderen vergoeding van € 1.462,50 aan buitengerechtelijke incassokosten. 5.27. Deze vordering wordt afgewezen. [gedaagden] hebben gesteld dat [eisers] geen kosten hebben gemaakt, omdat zij tegen het maken van deze kosten verzekerd zijn. [eisers] hebben dat niet betwist en hebben niet onderbouwd dat zij wel kosten hebben gemaakt. Proceskosten 5.28. [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eisers] (inclusief nakosten en beslagkosten) betalen. 5.29. De beslagkosten worden begroot op € 1.842,- bestaande uit € 345,00 voor kosten deurwaardersexploten, € 314,00 voor griffierecht en € 1.183,00 voor salaris advocaat (1,0 punt × tarief van € 1.183,00), 5.30. De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 130,57 - griffierecht € 987,00 - salaris advocaat € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - beslagkosten € 1.842,00 - nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.665,57 5.31. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. in reconventie 5.32. De vorderingen in reconventie worden afgewezen. Zij zijn gebaseerd op de aanname dat het gevorderde in conventie wordt afgewezen, maar zoals hiervoor is weergegeven, is dat niet het geval. [eisers] hebben belang bij het depot, omdat [gedaagden] een bedrag verschuldigd zijn. 5.33. [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eisers] betalen. Deze worden begroot op € 614,- bestaande uit het salaris advocaat (2,0 punten x tarief van € 614,- x 0,5). Een factor 0,5 is toegepast omdat de reconventie voortvloeit het verweer in conventie. 5.34. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.