ECLI:NL:RBOBR:2024:811

vonnis

RECHTBANK OOST-BRABANT

Civiel Recht

Zittingsplaats 's-Hertogenbosch

zaaknummer / rolnummer: C/01/387024 / HA ZA 22-584

Vonnis van 14 februari 2024 in de zaak tussen:

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [eiser 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk: [eisers] ,

advocaat mr. D. Vellinga te Breda.

tegen

1 [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk: [gedaagden] ,

advocaat mr. M.F.J.M. van Rooy te Boxtel.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het vonnis (mondelinge behandeling) van 3 januari 2023 en de daarin vermelde stukken

het antwoord in reconventie

de mondelinge behandeling van 19 januari 2024, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden, met de spreekaantekeningen van de advocaten.

2.1. Partijen wonen op aangrenzende percelen in [plaats] . Zij zijn achterburen van elkaar.

2.2. De situatie ter plaatse betreft twee kadastrale percelen. [eisers] woont op één perceel. [gedaagden] woont op één perceel.

2.3. Beide percelen waren ooit, gedurende vele jaren, in handen van dezelfde personen: de familie [A] . De familie [A] heeft in 2013 één perceel (achter de tuin, of anders gezegd het achterste deel van de tuin) verkocht en geleverd aan [eisers] als bouwgrond. [eisers] heeft daar een huis gebouwd, waar [eisers] nu in woont. De familie [A] bleef enige tijd wonen in haar huis op het andere perceel, maar verkocht en leverde dit perceel later aan een derde, die het perceel later verkocht en leverde aan [gedaagden] , die er nu sinds enkele jaren woont.

2.4. De familie [A] heeft lang geleden, toen zij beide percelen in eigendom had, een ijzeren hek (1,8 m hoog, palen, rasterwerk) geplaatst in de buurt van de kadastrale grens tussen de beide percelen. Het hek ziet er ter plaatse uit als een erfafscheiding. Het hek staat niet op de kadastrale grens tussen de percelen. De ruimte tussen het hek en deze grens is ongeveer 25 m2, ten nadele van [eisers] en ten voordele van [gedaagden]

2.5. In de koopovereenkomsten en leveringsaktes staan belangrijke gegevens:

( a) een passage over de feitelijke situatie ter plaatse

 leveringsakte [eisers] : “perceel grond en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort” en de bepaling dat er de mogelijkheid is om een woonhuis op te richten

 leveringsakte [gedaagden] : “woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin”)

( b) een passage over de kadastrale inschrijving van de beide percelen

 beide leveringsaktes, direct na de passage over de hiervoor aangehaalde feitelijke omschrijving: “kadastraal bekend (…)”

 koopovereenkomst [eisers] : “een perceel grond, plaatselijk bekend te [plaats] , [kadastrale aanduiding 1] , groot 0 hectare 11 are 85 centiare”

 koopovereenkomst [gedaagden] : “plaatselijk bekend (inc. postcode): [adres 1] , [postcode 1] [gemeente] kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 2] groot 00 hectare, 19 are, 55 centiare (…)”

( c) In artikel 3 van de leveringsaktes staat: “Partijen kunnen geen rechten ontlenen aan een eventueel verschil tussen bovenvermelde perceelgrootte en de oppervlakte van het verkochte, zoals die uit de feitelijke en/of kadastrale begrenzingen blijkt”.

3.1. De vorderingen van [eisers] komen erop neer dat hij eigenaar is van de grond tot aan de kadastrale grens (verklaring voor recht) en het hek mag verplaatsen tot op deze grens (verklaring voor recht) en dat [gedaagden] werken en beplantingen uit deze ruimte moet verwijderen (veroordeling met dwangsom), met een vergoeding voor de kosten van de grensreconstructie en voor de proceskosten. [eisers] beroept zich op zijn eigendomsrecht (koopovereenkomst, leveringsakte).

3.2. [gedaagden] voert verweer. Hij vindt dat de koop/levering betrekking heeft op de feitelijke situatie. Grond enz. is volgens hem gekocht/geleverd conform deze situatie, die voorrang heeft boven de kadastrale grenzen. Hij heeft in correspondentie een beroep gedaan op verjaring, maar dat thema speelt geen rol in zijn verweer in dit geding.

3.3. [gedaagden] vordert in reconventie kort gezegd dat [eisers] meewerkt aan een grensreconstructie volgens zijn standpunt (het hek) en de helft van de kosten daarvan draagt. [gedaagden] verwijst naar zijn standpunten in conventie.

3.4. [eisers] voert in reconventie verweer langs de lijnen van zijn standpunten in conventie.

4.1. De rechtbank behandelt hieronder de belangrijke thema’s in de zaak.

Thema 1: eigendom van de strook

4.2. De rechtbank merkt op dat partijen uitvoerig zijn ingegaan op allerlei aspecten en theorieën rondom de koop en levering van grond.

4.3. De redenering van de rechtbank heeft de volgende stappen.

( a) De rechtbank vindt dat [gedaagden] tot op zekere hoogte een punt heeft – er is een spanningsveld tussen twee gedachten:

o “je koopt wat je ziet” (een gangbare gedachte bij de koop van huizen, die in veel situaties klopt en in zekere zin terugkomt in de feitelijke omschrijving in de koop- en leveringsaktes)

o kadastrale inschrijvingen hebben een nuttige functie (omdat mensen de inschrijvingen kunnen/moeten raadplegen).

De rechtbank meent dat deze beide gedachten in dit geval in dezelfde richting wijzen, omdat er geen feitelijke omschrijving van zodanig gewicht is dat deze omschrijving prevaleert boven de kadastrale verwijzing in de akte. De rechtbank werkt dit hieronder uit.

( b) Wat betreft deze kadastrale inschrijvingen wijst de rechtbank erop dat partijen het eens zijn: bij het kadaster zijn aktes in de openbare registers ingeschreven waaruit precies de afmetingen van de kadastrale percelen (en dus het verloop van de kadastrale erfgrens) kunnen worden afgeleid. Zoals het kadaster bij de grensreconstructie heeft gedaan. De rechtbank leest de ingeschreven leveringsaktes, zowel die waar partijen bij betrokken zijn als de voorafgaande aktes, met aandacht voor de tekst, de gehele inhoud en het gehele stelsel van de aktes. Het komt aan “op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak” (HR 8 december 2001, NJ 2001, 350). Iedereen kan de ingeschreven aktes lezen. Daarom is het kadaster belangrijk en vervult het kadaster een nuttige functie in het rechtsverkeer. Partijen konden de voorafgaande ingeschreven (koop- en leverings)aktes ook lezen vóórdat zij akkoord gingen met hun eigen (leverings)aktes. Partijen konden dus ook weten waar zij aan toe waren.

( c) De rechtbank houdt rekening met de volgende jurisprudentie, waaruit blijkt dat de kwestie van verschillen tussen feitelijke omschrijving en kadastrale grenzen de gemoederen al lang bezig houdt (Asser/Bartels & Van Mierlo & Ploeger 3-IV, 2021, nr. 500).

(i) HR 16 april 1926, ECLI:NL:HR:1926:72, NJ 1926, 657 m.nt. [naam 1]niet de adresaanduiding, maar de kadastrale aanduiding is de grens

(ii) HR 27 juni 1930, ECLI:NL:HR:1930:262, NJ 1930, 1317, m.nt. [naam 1]feitelijke omschrijving “bouwland” en “bos”; de sloot ertussen is de grens, niet de kadastrale grens

(iii) HR 8 november 1963, ECLI:NL:PHR:AC0564, NJ 1965, 4, m.nt. [naam 2][hof] bedoeling van partijen omvat ook de betwiste strook, ofschoon de koopakte verwees naar het kadastrale nummer (waar de strook buiten valt); het gaat om het perceel zoals het op de dag van verkoop daar lag

(iv) Hof Arnhem 20 maart 1973, ECLI:NL:GHARN:1973:AC5310, NJ 1974, 33werkplaats met ondergrond vormt één geheel met het huis en de feitelijke omschrijving in de akte (winkel-woonhuis met werkplaats, plus adres) zijn beslissend, niet de verwijzing naar kadastrale nummers en grootte in koopakte

(v) Hof Amsterdam 27 november 1975, WPNR 1975/5356, blz. 467ervaringsfeit dat partijen behoudens uitzonderingen bij de onderhandelingen niet plegen uit te gaan van kadastrale gegevens of grootte-omschrijving in aren en centiaren, maar met name de koper zich zal oriënteren op identiteit, uiterlijk aanzien en globale omvang van het aangebodene

(vi) HR 20 februari 1987, ECLI:NL:PHR:1987:AG5543, NJ 1987, 1002geen kadastrale rechercheplicht van koper die geen aanleiding had te vermoeden dat de landtong (die in gebruik was bij de rechtsvoorganger) niet behoorde tot het kadastrale perceel

(vii) HR 2 december 1988, ECLI:NL:PHR:1988:AB8205, NJ 1989, 160[hof] voor de erfgrens is de bedoeling van partijen, zoals die uit de akte van overdracht blijkt, beslissend, ook voor zover de kadastrale omschrijving daarvan zou afwijken

(viii) HR 23 december 1988, ECLI:NL:PHR:1988:AD0568, NJ 1991, 166[hof] het gehele kadastrale perceel ten verkoop is aangeboden en de vraag aan de orde is en verkoper heeft onvoldoende concrete omstandigheden aangevoerd om tot tegenbewijs (dat een deel niet in de koop was inbegrepen) te worden toegelaten

(ix) HR 3 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8161, NJ 2001, 222met de ligging van de kadastrale grens is de eigendomsgrens nog niet gegeven

(x) HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7805, NTBR 2008, 33ECLI:NL:PHR:2004:AO7805, nr. 9[hof] feitelijke omschrijving in de transportakte (“een woonhuis met erf en tuin”) prevaleert boven de in de akte opgenomen kadastrale omschrijving, dus de gehele tuin is geleverd (beslissend is tot waar de tuin bij het woonhuis zich feitelijk uitstrekte)MvA II, Parl. Gesch. Invoering Boeken 3, 5 en 6, Kadasterwet, p. 124:

“Onder het nieuwe recht zal, zoals ook de commissie aannam, onverkort de regel van kracht blijven, dat voor de vragen op welke onroerende zaak de in te schrijven akte betrekking heeft en wat de begrenzing van het in de overdracht betrokken stuk grond is, beslissend is de in de akte tot uiting gebrachte bedoeling van partijen. Ook wordt geen verandering gebracht in het thans aanvaarde uitgangspunt dat, zo in de akte zowel een kadastrale aanduiding als een feitelijke omschrijving wordt opgenomen, in het algemeen de feitelijke omschrijving als weergave van de bedoeling van partijen, zal prevaleren.”

( d) De rechtbank leidt uit deze jurisprudentie de volgende regels af:- we volgen de kadastrale gegevens als er geen nadere feitelijke omschrijving van voldoende gewicht is

- we volgen echter de nadere feitelijke omschrijving als de nadere feitelijke omschrijving voldoende gewicht heeft (“huis en tuin met adresvermelding” volgens de Asser-serie, zie hiervoor, nr. 500, of een soortgelijke substantiële omschrijving).De reden voor deze keuzes betreft aannames over de werkelijke bedoeling van partijen, zoals af te leiden uit de aktes naar objectieve maatstaven (HR 8 december 2001, NJ 2001, 350, zie hierna).

Opvallend is dat in de jurisprudentie (bijna) alle zaken gaan over partijen die een relatie met elkaar hebben anders dan dat zij buren zijn. Zoals een koopovereenkomst en leveringshandeling. Deze zaak van [eisers] en [gedaagden] lijkt bijzonder, in die zin dat beide partijen “een generatie verder” zijn en allebei rechtsopvolger zijn van de familie die ooit beide percelen in eigendom had.

( e) De rechtbank merkt verder op dat de timing hier de doorslag geeft. Eerst is verkocht/geleverd aan [eisers] , daarna pas aan [gedaagden] Als het andersom was geweest, was de uitkomst ook andersom. Maar [eisers] kwam eerst en dat is bepalend voor de uitkomst hier. De rechtbank houdt bij de uitleg van de positie van [eisers] geen rekening met de documentatie over het perceel van [gedaagden] (koop- en leveringsakte), omdat die documentatie later tot stand kwam, tussen andere partijen en onder andere omstandigheden, en niet relevant is om vast te stellen wat wel en niet aan [eisers] is overgedragen.

Wat de positie van [eisers] betreft, wijst de rechtbank op het volgende. Nergens in de leveringsakte van [eisers] staat iets specifieks of ondubbelzinnigs over het hek of over de grond bij of tot aan het hek. Nergens staat dat aan [eisers] de grond “tot aan het hek” (of woorden van deze strekking) wordt geleverd. Bij [eisers] ging het destijds om “perceel grond” en de bepaling dat er de mogelijkheid is om een woonhuis op te richten.

Deze algemene beschrijvingen van wat je ziet op het perceel leveren geen sterke aanwijzingen op in een andere richting dan de kadastrale gegevens. Sterker nog, deze beschrijvingen betekenen dat iemand kan bouwen (het ging om bouwgrond en dat is kenbaar uit de akte) en dat betekent doorgaans dat iemand kan slopen om te kunnen bouwen. Een gebouwd werk op het perceel, zoals het hek, heeft dus volgens verkeersopvattingen in deze context weinig betekenis. Het hek staat op het kadastrale perceel van [eisers] en dit betekent dat [eisers] volgens verkeersopvatting ook het hek geleverd heeft gekregen en dat [eisers] het hek mocht slopen als onderdeel van de bouw. Dat is in feite wat [eisers] hier betoogt: de kwestie van het hek kwam pas aan de orde toen hij bezig was met de definitieve inrichting van de tuin en dus het hek wilde verplaatsen. De rechtbank verwerpt in deze context het standpunt van [gedaagden] dat de vermelding “volgens verkeersopvatting” betekent dat de levering aan [eisers] ophoudt bij het hek en dat de betwiste strook dus niet aan [eisers] is geleverd.

f) De tussenconclusie is dat het volledige kadastrale perceel aan [eisers] is overgedragen, inclusief de strook voorbij het hek richting het huis van [gedaagden]

g) In het verlengde hiervan neemt de rechtbank in aanmerking dat het een ieder vrij staat een hek op eigen grond in de buurt van een erfgrens neer te zetten. Mensen kunnen daar allerlei redenen voor hebben. Een grondeigenaar geeft daarmee niet zonder meer rechten op en erkent niet zonder meer dat het hek het verloop van een erfgrens weergeeft. De buren mogen aan de plaatsing van zo’n hek in algemene zin geen rechten ontlenen. De familie [A] heeft het hek in dit geval te ver richting [eisers] neergezet (namelijk: voorbij de kadastrale erfgrens). De familie [A] heeft daarmee een situatie gecreëerd, alsof haar rechtsopvolger [eisers] zo’n hek op eigen grond – dichtbij de erfgrens maar niet op de erfgrens – zou hebben neergezet. Ook hier geldt: de buren ( [gedaagden] ) kunnen daaraan geen rechten ontlenen. Dat kan anders zijn onder bepaalde specifieke omstandigheden, bijvoorbeeld als bij [eisers] in de documentatie zou hebben gestaan dat de grond tot aan het hek wordt geleverd, of dat schetsmatig de ruimte tot aan hek in een bijlage zou zijn weergegeven. Maar zo is het hier volgens de informatie in het dossier niet gegaan.

( h) De laatste stap in de analyse is dat de familie [A] beschikkingsonbevoegd was wat betreft de strook toen de familie [A] het woonhuis met tuin en aanhorigheden ging leveren aan [gedaagden] De strook is dus niet overgedragen aan [gedaagden] De rechtbank merkt op dat de passage over de feitelijke situatie in de leveringsakte van [gedaagden] (“je koopt wat je ziet”; de benoeming van het huis met aanhorigheden, ondergrond en tuin) voldoende gewicht heeft om aan te nemen dat partijen de levering van de ruimte tot aan het hek bedoelden, maar aan deze overdracht staat de beschikkingsonbevoegdheid van de familie [A] in de weg. Het voorgaande betekent dat de betwiste strook wel is overgedragen aan [eisers] en daarom al niet is overgedragen aan [gedaagden]

( i) De rechtbank behandelt enkele standpunten van [gedaagden]

(i) De uitgebreide beschouwingen over een titel en een levering, zoals verwoord in het antwoord, zijn hiervoor, zo denkt de rechtbank, aan de orde gekomen. De levering is de leveringsakte bij de notaris. De titel is de koop. [gedaagden] denkt dat [eisers] in 2013 bij de koop nooit dacht dat hij grond kocht tot voorbij het hek. De rechtbank is het daar niet mee eens omdat de passage over de kadastrale gegevens en over bouwgrond ook een rol speelden bij de koop. In juridische zin mocht [eisers] in deze context naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs verwachten het kadastrale perceel te kopen, ook als hij feitelijk niet heeft stilgestaan bij het exacte verloop van de erfgrens.

(ii) [gedaagden] wijst op de vermoedens van artikel 5:36 BW (erfgrens in het midden van de feitelijke erfafscheiding), artikel 3:119 lid 1 (eigendom ligt bij bezitter) en artikel 7:17 lid 6 BW (vermelding van de oppervlakte is slechts een aanduiding). De rechtbank vindt dat deze vermoedens zijn ontzenuwd door de analyse hiervoor en in het bijzonder de passages in de leveringsakte van [eisers] over de kadastrale inschrijving in samenhang met de kadastrale stukken, de vermelding van bouwgrond en de grensreconstructie.

(iii) [gedaagden] wijst op artikel 3 van de aktes (“Partijen kunnen geen rechten ontlenen aan een eventueel verschil tussen bovenvermelde perceelgrootte en de oppervlakte van het verkochte, zoals die uit de feitelijke en/of kadastrale begrenzingen blijkt”). De rechtbank ziet hier geen grond voor een ander oordeel, omdat deze passage gaat over de omvang van het perceel (m2, vergelijking perceelgrootte en oppervlakte), niet het verloop van de erfgrens, en omdat [gedaagden] niet heeft uitgelegd dat en waarom dit zou meebrengen dat de kadastrale begrenzingen in de hiervoor geschetste context onbelangrijk zijn.

(iv) De rechtbank is het met [gedaagden] eens wat betreft de werken en beplantingen op de strook. De rechtbank wijst deze vordering van [eisers] af. De rechtbank ziet geen grondslag voor deze vordering. [eisers] heeft bijvoorbeeld, zo stelt de rechtbank vast, niet uitgelegd dat en waarom [gedaagden] onrechtmatig handelt door werken en beplantingen in stand te houden op de strook. Een toelichting van [eisers] was wel nodig omdat [gedaagden] volhoudt dat hij helemaal niets heeft gedaan op de strook en dat hij de al lang bestaande situatie heeft laten voortbestaan.

4.4. De conclusie op dit onderdeel is dat [eisers] de eigendom van de strook heeft. De rechtbank verklaart dat voor recht. Dit betekent verder dat [eisers] het hek mag verplaatsen (dat wordt ook voor recht verklaard). De rechtbank wijst de vordering over de verplaatsing van werken en beplantingen af.

4.5. Het is bij deze stand van zaken niet nodig nog het standpunt van [eisers] (dat [gedaagden] heeft betwist) te beoordelen dat [gedaagden] het eens was met verplaatsing van het hek.

Thema 2: kosten grensreconstructie

4.6. De rechtbank beslist dat partijen de kosten van de grensreconstructie gezamenlijk moeten dragen (50/50) en veroordeelt [gedaagden] daarom tot vergoeding van de helft van deze kosten. De reden voor deze beslissing is dat partijen een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben om de grens tussen hun percelen te bepalen en dus gezamenlijk de kosten moeten dragen van het onderzoek dat daarvoor vereist is. De rechtbank wijst deze vordering voor het overige af.

Slot

4.7. De rechtbank heeft de belangrijke thema’s hiervoor behandeld en daarover beslist. De conclusie is dat de rechtbank de vorderingen van [eisers] toewijst als na te melden, voor het overige afwijst, en de vorderingen van [gedaagden] afwijst. [gedaagden] krijgt grotendeels ongelijk en wordt veroordeeld in de proceskosten (dagvaarding 1, mondelinge behandeling 1, reconventie 1 (2 x ½)) (een passage over de nakosten spreekt vanzelf en is niet nodig).

De rechtbank

5.1. verklaart voor recht dat de juridische erfgrens tussen de percelen [adres 2] te

( [postcode 2] ) [gemeente] ( [eisers] ) en [adres 1] te ( [postcode 1] ) [gemeente]

( [gedaagden] ), kadastraal bekend gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 1]

( [eisers] ) en gemeente [gemeente] , [kadastrale aanduiding 2] ( [gedaagden] ) gelijk is aan de kadastrale grens tussen deze beide percelen zoals deze blijkt uit de

leveringsakte en het veldwerk van het Kadaster d.d. 1 april 2021 van de grensreconstructie en dat [eisers] derhalve eigenaar is van de onder randnummer 23 van de dagvaarding vermelde en aangeduide strook grond;

5.2. verklaart voor recht dat [eisers] bevoegd is het rasterhekwerk te verplaatsen tot op de onder 5.1 genoemde kadastrale grens;

5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk € 242,50 aan [eisers] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2022 tot de dag van volledige betaling;

5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisers] begroot op € 129,82 voor exploot dagvaarding, € 1.301,00 voor griffierecht en € 1.794,00 voor salaris advocaat (tarief II, 3 punten), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5. wijst af het meer of anders gevorderde in conventie en in reconventie;

5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2024.