ECLI:NL:RBOBR:2024:759

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 22/3034 uitspraak van de meervoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen [eiseres] ., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een bedrijfsobject aan de [adres] in ’ [vestigingsplaats] (het bedrijfsobject). 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2022. De waarde van het bedrijfsobject is vastgesteld op € 1.841.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend waarop de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gereageerd. 1.6. De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.

2. Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het bedrijfsobject. Op de begane grond bevindt zich een verkoopruimte van 3021 m² en op de eerste verdieping bevindt zich een kantoorruimte van 172 m². Het bedrijfsobject heeft het bouwjaar 2014 en is een groothandel in bouwmaterialen, gelegen op het bedrijventerrein de Rietvelden in de gemeente ’s-Hertogenbosch.

3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde (van € 2.644.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 6 juli 2023 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Eiseres bepleit een waarde van € 1.372.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij naar de huurprijs per m² van het in hetzelfde complex gelegen object [adres] . 3.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 3.3. De taxateur van de heffingsambtenaar is tot de door hem getaxeerde waarde gekomen door middel van de vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan het bedrijfsobject hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van het bedrijfsobject. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] te ’ [vestigingsplaats] , [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] . 3.4. De rechtbank stelt vast dat de bedrijfsactiviteiten in het bedrijfsobject niet dezelfde zijn als de bedrijfsactiviteiten in de vergelijkingsobjecten. In de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten: - bevindt zich een vestiging van de Praxis; - vindt opslag van goederen van de Intratuin plaats; en - is een bedrijfsruimte gelegen ten behoeve van opslag, distributie, showroom en kantoor ten behoeve van een groothandel in sportkleding en aanverwante artikelen. De rechtbank is niettemin van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objecten bruikbaar zijn als vergelijkingsobject, omdat voldoende met de onderlinge verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. De gemachtigde van eiseres heeft met het aanvullend beroepschrift van 9 november 2023 gereageerd op het taxatierapport en wat betreft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten volstaan met de algemene opmerking dat de vergelijkingsobjecten verspreid in ’s-Hertogenbosch en omstreken zijn gelegen. Dit is te algemeen geformuleerd en daarmee onvoldoende om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn. Pas op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres onder andere naar voren gebracht dat het vergelijkingsobject [adres] vanwege de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet bruikbaar als vergelijkingsobject is. Dit is zodanig laat aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen nader onderzoek kon (laten) doen naar de door eiseres opgeworpen bezwaren en hierdoor niet adequaat kon reageren op dit op de zitting ingenomen standpunt. De rechtbank betrekt hierbij dat zij het verweerschrift en het taxatierapport van de heffingsambtenaar op 7 augustus 2023 naar de gemachtigde van eiseres heeft doorgezonden waarbij zij in de gelegenheid is gesteld om binnen vier weken (nadere) standpunten in te nemen ten aanzien van die stukken. Niet valt in te zien waarom eiseres genoemd standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat dit op de zitting aangevoerde standpunt in strijd is met de goede procesorde wat tot gevolg heeft dat de rechtbank dit standpunt buiten beschouwing laat. 3.5. Blijkens het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, ligging, primair vloeroppervlak, onderdelen en bouwlagen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 3.6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. 3.6.1. Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. 3.6.2. Eiseres voert aan dat het vergelijkingsobject [adres] een bouwmarkt met een hoger afwerkings- en voorzieningenniveau dan het bedrijfsobject betreft. Dit vergelijkingsobject heeft de bestemming ‘detailhandel’, het bedrijfsobject heeft de bestemming ‘bedrijventerrein’. Gelet op de bestemming van het bedrijfsobject zou detailhandel niet mogen plaatsvinden. De gebruikte prijs per m² voor de primaire oppervlakte is op deze punten niet gecorrigeerd. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject zelf uit van een kapitalisatiefactor van 10,5 dan wel 9,5. Verder is de taxateur voor de correcties van de beleggingstransactie van een geschatte huurwaarde uitgegaan. Dit is niet juist omdat hierbij de specifieke voorwaarden van het bestaande huurcontract volledig worden genegeerd. Deze voorwaarden spelen immers een aanzienlijk rol bij het vaststellen van de overeengekomen koopprijs. De taxateur heeft hiermee op geen enkele wijze rekening gehouden. Voor de correctie van de ‘mutatieleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van zes maanden. Op basis van welke gegevens dit is gebaseerd is niet inzichtelijk gemaakt. De ervaring van eiseres bij [naam] B.V. is dat de doorlooptijd voor het afsluiten van een nieuw huurcontract op een bestaande locatie met de juiste bestemming minimaal één tot anderhalf jaar duurt. De gehanteerde correctie is dan ook te laag voor dit object. Voor de correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van één maand. Op basis van welke gegevens dit is gebaseerd, is ook niet inzichtelijk gemaakt. Dit is te laag. Indien wordt gekeken naar artikel 11.3 van het huurcontract van vergelijkingsobject [adres] , dan worden daar incentives gegeven van € 285.000. Dit is bijna negentien keer hoger dan de correctie die is gehanteerd in de analyse van de taxateur voor dit vergelijkingsobject. 3.6.3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat vergelijkingsobject [adres] een samenstel betreft van zeven kleinere units en één grote unit die door één eigenaar ( [naam] B.V.) zijn gekocht en door één gebruiker ( [naam] B.V.) worden gehuurd. De objecten zijn individueel ook makkelijker los te verhuren. Dit maakt het vergelijkingsobject couranter dan het bedrijfsobject. Bij de analyse is hier geen rekening mee gehouden. Verder heeft het vergelijkingsobject de bestemming ‘bedrijf’, het bedrijfsobject heeft de bestemming ‘bedrijventerrein’.

4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, voorzitter, en mr. A.F. Vink en mr. M. Cune, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 maart 2024. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914. ECLI:NL:HR:2014:982.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 22/3034 uitspraak van de meervoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen [eiseres] ., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een bedrijfsobject aan de [adres] in ’ [vestigingsplaats] (het bedrijfsobject). 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het bedrijfsobject met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld en die geldt voor het kalenderjaar 2022. De waarde van het bedrijfsobject is vastgesteld op € 1.841.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor het kalenderjaar 2022 bekend gemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiseres heeft een aanvullend beroepschrift ingediend waarop de heffingsambtenaar schriftelijk heeft gereageerd. 1.6. De rechtbank heeft het beroep op 22 november 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans.

2. Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het bedrijfsobject. Op de begane grond bevindt zich een verkoopruimte van 3021 m² en op de eerste verdieping bevindt zich een kantoorruimte van 172 m². Het bedrijfsobject heeft het bouwjaar 2014 en is een groothandel in bouwmaterialen, gelegen op het bedrijventerrein de Rietvelden in de gemeente ’s-Hertogenbosch.

3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het bedrijfsobject per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde (van € 2.644.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 6 juli 2023 is opgesteld door taxateur ing. P.H.R.J. Roijmans. Eiseres bepleit een waarde van € 1.372.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst zij naar de huurprijs per m² van het in hetzelfde complex gelegen object [adres] . 3.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar dit met succes heeft gedaan, hangt ook af van wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 3.3. De taxateur van de heffingsambtenaar is tot de door hem getaxeerde waarde gekomen door middel van de vergelijkingsmethode. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan het bedrijfsobject hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van het bedrijfsobject. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met het bedrijfsobject, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] te ’ [vestigingsplaats] , [adres] te [vestigingsplaats] en [adres] te [vestigingsplaats] . 3.4. De rechtbank stelt vast dat de bedrijfsactiviteiten in het bedrijfsobject niet dezelfde zijn als de bedrijfsactiviteiten in de vergelijkingsobjecten. In de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten: - bevindt zich een vestiging van de Praxis; - vindt opslag van goederen van de Intratuin plaats; en - is een bedrijfsruimte gelegen ten behoeve van opslag, distributie, showroom en kantoor ten behoeve van een groothandel in sportkleding en aanverwante artikelen. De rechtbank is niettemin van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objecten bruikbaar zijn als vergelijkingsobject, omdat voldoende met de onderlinge verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden. De gemachtigde van eiseres heeft met het aanvullend beroepschrift van 9 november 2023 gereageerd op het taxatierapport en wat betreft de bruikbaarheid van de vergelijkingsobjecten volstaan met de algemene opmerking dat de vergelijkingsobjecten verspreid in ’s-Hertogenbosch en omstreken zijn gelegen. Dit is te algemeen geformuleerd en daarmee onvoldoende om te oordelen dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn. Pas op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres onder andere naar voren gebracht dat het vergelijkingsobject [adres] vanwege de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet bruikbaar als vergelijkingsobject is. Dit is zodanig laat aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen nader onderzoek kon (laten) doen naar de door eiseres opgeworpen bezwaren en hierdoor niet adequaat kon reageren op dit op de zitting ingenomen standpunt. De rechtbank betrekt hierbij dat zij het verweerschrift en het taxatierapport van de heffingsambtenaar op 7 augustus 2023 naar de gemachtigde van eiseres heeft doorgezonden waarbij zij in de gelegenheid is gesteld om binnen vier weken (nadere) standpunten in te nemen ten aanzien van die stukken. Niet valt in te zien waarom eiseres genoemd standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Dit leidt de rechtbank tot het oordeel dat dit op de zitting aangevoerde standpunt in strijd is met de goede procesorde wat tot gevolg heeft dat de rechtbank dit standpunt buiten beschouwing laat. 3.5. Blijkens het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, ligging, primair vloeroppervlak, onderdelen en bouwlagen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 3.6. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. 3.6.1. Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur. 3.6.2. Eiseres voert aan dat het vergelijkingsobject [adres] een bouwmarkt met een hoger afwerkings- en voorzieningenniveau dan het bedrijfsobject betreft. Dit vergelijkingsobject heeft de bestemming ‘detailhandel’, het bedrijfsobject heeft de bestemming ‘bedrijventerrein’. Gelet op de bestemming van het bedrijfsobject zou detailhandel niet mogen plaatsvinden. De gebruikte prijs per m² voor de primaire oppervlakte is op deze punten niet gecorrigeerd. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject zelf uit van een kapitalisatiefactor van 10,5 dan wel 9,5. Verder is de taxateur voor de correcties van de beleggingstransactie van een geschatte huurwaarde uitgegaan. Dit is niet juist omdat hierbij de specifieke voorwaarden van het bestaande huurcontract volledig worden genegeerd. Deze voorwaarden spelen immers een aanzienlijk rol bij het vaststellen van de overeengekomen koopprijs. De taxateur heeft hiermee op geen enkele wijze rekening gehouden. Voor de correctie van de ‘mutatieleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van zes maanden. Op basis van welke gegevens dit is gebaseerd is niet inzichtelijk gemaakt. De ervaring van eiseres bij [naam] B.V. is dat de doorlooptijd voor het afsluiten van een nieuw huurcontract op een bestaande locatie met de juiste bestemming minimaal één tot anderhalf jaar duurt. De gehanteerde correctie is dan ook te laag voor dit object. Voor de correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van één maand. Op basis van welke gegevens dit is gebaseerd, is ook niet inzichtelijk gemaakt. Dit is te laag. Indien wordt gekeken naar artikel 11.3 van het huurcontract van vergelijkingsobject [adres] , dan worden daar incentives gegeven van € 285.000. Dit is bijna negentien keer hoger dan de correctie die is gehanteerd in de analyse van de taxateur voor dit vergelijkingsobject. 3.6.3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat vergelijkingsobject [adres] een samenstel betreft van zeven kleinere units en één grote unit die door één eigenaar ( [naam] B.V.) zijn gekocht en door één gebruiker ( [naam] B.V.) worden gehuurd. De objecten zijn individueel ook makkelijker los te verhuren. Dit maakt het vergelijkingsobject couranter dan het bedrijfsobject. Bij de analyse is hier geen rekening mee gehouden. Verder heeft het vergelijkingsobject de bestemming ‘bedrijf’, het bedrijfsobject heeft de bestemming ‘bedrijventerrein’.

4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Woestenburg, voorzitter, en mr. A.F. Vink en mr. M. Cune, leden, in aanwezigheid van mr. I.M.C. van Og, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 1 maart 2024. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914. ECLI:NL:HR:2014:982.

Het vergelijkingsobject is als opslag beter bruikbaar dan het bedrijfsobject. Verder heeft het vergelijkingsobject de beschikking over acht overheaddeuren. Daarnaast heeft dit object op het dak een groot aantal zonnepanelen liggen. Hoe hier rekening mee is gehouden is niet inzichtelijk gemaakt. De verkoop van het vergelijkingsobject is niet voor eigen gebruik zoals aangegeven door de heffingsambtenaar. Volgens het huurcontract wordt de locatie verhuurd door [naam] B.V. aan [naam] B.V. Deze entiteiten zijn aan elkaar gelieerd, zodat de koper vanaf de eerste dag huurinkomsten heeft kunnen genereren. Het risico voor de koper is mede hierdoor aanzienlijk lager dan voor kopers van andere beleggingstransacties. Welke invloed dit heeft gehad is niet inzichtelijk gemaakt voor de taxatie van het bedrijfsobject. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject uit van een kapitalisatiefactor van 10,0 dan wel 10,1. Tot slot brengt eiseres naar voren dat de taxateur ervan uit gaat dat de verkoop van het vergelijkingsobject geen beleggingstransactie is en hierdoor geen correctie heeft uitgevoerd op het aankoopbedrag. 3.6.4. Eiseres voert aan dat het vergelijkingsobject [adres] is verkocht door [naam] B.V. aan [naam] B.V. [naam] B.V. is een familiebeleggingsonderneming onder leiding van [naam] en [naam] . Of er sprake is van een relatie tussen [naam] B.V. en [naam] is niet duidelijk. Het vergelijkingsobject betreft een logistiek object met acht overheaddeuren en op het dak liggen zonnepanelen die ter beschikking staan van de huurder. Het vergelijkingsobject is energiezuiniger gezien de zonnecellen op het dak. Het is niet inzichtelijk hoe hiermee rekening is gehouden. In het huurcontract van 1 februari 2021 staat bij artikel 10 dat er ook een vergoeding voor de zonnepanelen in rekening wordt gebracht van € 17.000 per jaar. De zonnepanelen maken ook onderdeel uit van de transactie op 1 juli 2022. Er is met deze vergoeding geen rekening gehouden. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject uit van een kapitalisatiefactor van 17,6 dan wel 16,1. Deze kapitalisatiefactoren zijn aanzienlijk hoger dan kapitalisatiefactoren van de andere vergelijkingsobjecten en de gehanteerde kapitalisatiefactor in het taxatieverslag van het bedrijfsobject. Dit duidt erop dat er voor dit vergelijkingsobject gunstiger marktomstandigheden zijn dan voor de andere vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt welke omstandigheden dat zijn en of daarmee rekening is gehouden. Voor de correctie van de ‘mutatieleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van zes maanden en voor de correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van één maand. Op welke gegevens dit is gebaseerd is niet inzichtelijk gemaakt. Dit is volgens eiseres te laag. In artikel 11.32 van het huurcontract van het vergelijkingsobject wordt een incentive gegeven van € 285.000, dit is bijna negentien keer hoger dan de correctie die is gehanteerd in de analyse. Verder is er volgens eiseres geen verklaring gegeven waarom het vergelijkingsobject in verhouding een aanzienlijk hogere prijs per m² heeft dan de andere referentieobjecten. 3.6.5. In reactie op deze gronden heeft de taxateur aangegeven dat van een hoger afwerkings- en voorzieningenniveau van vergelijkingsobject [adres] niet is gebleken. Dit vergelijkingsobject is gebouwd in 1993 en het bedrijfsobject is gebouwd in 2014. Op basis hiervan zou eerder een verhogende correctie op zijn plaats zijn. Een correctie op basis van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen is niet toegepast omdat het gemiddelde van bouwjaren van de vergelijksobjecten uitkomt op 2010. In het vergelijkingsobject is een bouwmarkt gevestigd (Praxis). In het bedrijfsobject is een Bouwmaat gevestigd, waar verkoop van bouwmaterialen aan bedrijven plaatsvindt. Toegang en verkoop geschiedt middels een pasje, om een pasje aan te vragen is een inschrijving bij de Kamer van Koophandel nodig. De overige twee vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben dezelfde bestemming als het bedrijfsobject, namelijk bedrijvigheid en groothandel. Die twee vergelijkingsobjecten laten hogere prijzen zien dan vergelijkingsobject [adres] , waaruit blijkt dat de bestemming als bouwmarkt niet waardeverhogend is. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van het bedrijfsobject, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. Het vergelijkingsobject was verhuurd ten tijde van de verkoop. De taxateur heeft geen inzage kunnen krijgen in de onderliggende huurovereenkomst. Praxis is vanaf 1 januari 2011 contractant. De wettelijke huurperiode van twee maal vijf jaar is verlopen waardoor er vanuit is gegaan dat de huurovereenkomst, zoals de wet voorschrijft, telkens met één jaar wordt verlengd. In dit geval is er geen sprake van een verschil meer/minderhuur (door eiseres 'kraag' of 'gat' genoemd). Voor het bepalen van de correcties mutatieleegstand (incentives, verhuurcourtage, marketingkosten en leegstand) is uitgegaan van genormaliseerde gegevens die zijn gebaseerd op de markthuurwaarde. Eiseres geeft aan dat een leegstandsperiode van zes maanden niet redelijk zou zijn. De door eiseres genoemde referentie [adres] is vrij gekomen per 16 augustus 2023 en de nieuwe huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2024. Dit is minder dan de toegepaste ‘mutatieleegstand’ van zes maanden. Voor courante objecten zoals het bedrijfsobject is een ‘incentive aanvangsleegstand’ van één maand gebruikelijk. 3.6.6. Verder heeft de taxateur aangegeven dat vergelijkingsobject [adres] als één object is verkocht. Voor de verkoper was dit kennelijk de meest geschikte wijze, anders had de verkoper dit object als zeven kleinere units verkocht. Dat dit vergelijkingsobject couranter zou zijn is niet juist. Het bedrijfsobject heeft dezelfde bestemming (bedrijvigheid en groothandel), het vergelijkingsobject is voorbereid voor zes overheaddeuren maar dit vergelijkingsobject heeft geen eigen buitenterrein c.q. parkeerterrein wat dit vergelijkingsobject minder courant maakt voor een groothandel. De zonnepanelen waren niet aanwezig ten tijde van verkoop op 1 september 2020. Dit blijkt uit het transactierapport waar geen melding wordt gemaakt van zonnepanelen. Dit blijkt ook uit de leveringsakte. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van onderhavig object, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. Het vergelijkingsobject is vrij van huur aangekocht, waardoor er geen sprake is van een beleggingsobject. 3.6.7. Tot slot heeft de taxateur ten aanzien van vergelijkingsobject [adres] aangegeven dat van een zakelijke relatie tussen [naam] B.V. en [naam] B.V. niet is gebleken. Er is sprake van een zakelijke transactie. Indien en voor zover de zonnepanelen in de koopsom van € 3.200.000 zijn inbegrepen zoals eiseres heeft gesteld, dan komt de prijs per m² uit op € 621,14. De gemiddelde prijs per m² van de drie vergelijkingsobjecten komt dan uit op € 534,59, wat resulteert in een getaxeerde waarde van € 2.534.000 voor het bedrijfsobject, terwijl de WOZ-waarde € 1.841.000 is. Met de huuropbrengst van de zonnepanelen is in deze berekening rekening gehouden. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van het bedrijfsobject, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. De gehanteerde correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ en ‘mutatieleegstand’ zijn gebaseerd op genormaliseerde gegevens. Indien rekening zou worden gehouden met de incentive die voor het pand [adres] is verstrekt, zoals eiseres bepleit, dan daalt de waarde met € 269.917 naar € 2.348.992,40. De prijs per m² is dan € 557,12. Het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten komt dan uit op € 502,25 per m² primair, wat resulteert in een getaxeerde waarde van € 2.431.000 voor het bedrijfsobject, terwijl de WOZ-waarde € 1.841.000 is. De reden dat dit vergelijkingsobject relatief veel primaire oppervlakte heeft komt doordat er 665 m² kantoor aanwezig is.

Het vergelijkingsobject is als opslag beter bruikbaar dan het bedrijfsobject. Verder heeft het vergelijkingsobject de beschikking over acht overheaddeuren. Daarnaast heeft dit object op het dak een groot aantal zonnepanelen liggen. Hoe hier rekening mee is gehouden is niet inzichtelijk gemaakt. De verkoop van het vergelijkingsobject is niet voor eigen gebruik zoals aangegeven door de heffingsambtenaar. Volgens het huurcontract wordt de locatie verhuurd door [naam] B.V. aan [naam] B.V. Deze entiteiten zijn aan elkaar gelieerd, zodat de koper vanaf de eerste dag huurinkomsten heeft kunnen genereren. Het risico voor de koper is mede hierdoor aanzienlijk lager dan voor kopers van andere beleggingstransacties. Welke invloed dit heeft gehad is niet inzichtelijk gemaakt voor de taxatie van het bedrijfsobject. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject uit van een kapitalisatiefactor van 10,0 dan wel 10,1. Tot slot brengt eiseres naar voren dat de taxateur ervan uit gaat dat de verkoop van het vergelijkingsobject geen beleggingstransactie is en hierdoor geen correctie heeft uitgevoerd op het aankoopbedrag. 3.6.4. Eiseres voert aan dat het vergelijkingsobject [adres] is verkocht door [naam] B.V. aan [naam] B.V. [naam] B.V. is een familiebeleggingsonderneming onder leiding van [naam] en [naam] . Of er sprake is van een relatie tussen [naam] B.V. en [naam] is niet duidelijk. Het vergelijkingsobject betreft een logistiek object met acht overheaddeuren en op het dak liggen zonnepanelen die ter beschikking staan van de huurder. Het vergelijkingsobject is energiezuiniger gezien de zonnecellen op het dak. Het is niet inzichtelijk hoe hiermee rekening is gehouden. In het huurcontract van 1 februari 2021 staat bij artikel 10 dat er ook een vergoeding voor de zonnepanelen in rekening wordt gebracht van € 17.000 per jaar. De zonnepanelen maken ook onderdeel uit van de transactie op 1 juli 2022. Er is met deze vergoeding geen rekening gehouden. Eiseres gaat voor dit vergelijkingsobject uit van een kapitalisatiefactor van 17,6 dan wel 16,1. Deze kapitalisatiefactoren zijn aanzienlijk hoger dan kapitalisatiefactoren van de andere vergelijkingsobjecten en de gehanteerde kapitalisatiefactor in het taxatieverslag van het bedrijfsobject. Dit duidt erop dat er voor dit vergelijkingsobject gunstiger marktomstandigheden zijn dan voor de andere vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt welke omstandigheden dat zijn en of daarmee rekening is gehouden. Voor de correctie van de ‘mutatieleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van zes maanden en voor de correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ hanteert de taxateur een correctie van één maand. Op welke gegevens dit is gebaseerd is niet inzichtelijk gemaakt. Dit is volgens eiseres te laag. In artikel 11.32 van het huurcontract van het vergelijkingsobject wordt een incentive gegeven van € 285.000, dit is bijna negentien keer hoger dan de correctie die is gehanteerd in de analyse. Verder is er volgens eiseres geen verklaring gegeven waarom het vergelijkingsobject in verhouding een aanzienlijk hogere prijs per m² heeft dan de andere referentieobjecten. 3.6.5. In reactie op deze gronden heeft de taxateur aangegeven dat van een hoger afwerkings- en voorzieningenniveau van vergelijkingsobject [adres] niet is gebleken. Dit vergelijkingsobject is gebouwd in 1993 en het bedrijfsobject is gebouwd in 2014. Op basis hiervan zou eerder een verhogende correctie op zijn plaats zijn. Een correctie op basis van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen is niet toegepast omdat het gemiddelde van bouwjaren van de vergelijksobjecten uitkomt op 2010. In het vergelijkingsobject is een bouwmarkt gevestigd (Praxis). In het bedrijfsobject is een Bouwmaat gevestigd, waar verkoop van bouwmaterialen aan bedrijven plaatsvindt. Toegang en verkoop geschiedt middels een pasje, om een pasje aan te vragen is een inschrijving bij de Kamer van Koophandel nodig. De overige twee vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben dezelfde bestemming als het bedrijfsobject, namelijk bedrijvigheid en groothandel. Die twee vergelijkingsobjecten laten hogere prijzen zien dan vergelijkingsobject [adres] , waaruit blijkt dat de bestemming als bouwmarkt niet waardeverhogend is. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van het bedrijfsobject, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. Het vergelijkingsobject was verhuurd ten tijde van de verkoop. De taxateur heeft geen inzage kunnen krijgen in de onderliggende huurovereenkomst. Praxis is vanaf 1 januari 2011 contractant. De wettelijke huurperiode van twee maal vijf jaar is verlopen waardoor er vanuit is gegaan dat de huurovereenkomst, zoals de wet voorschrijft, telkens met één jaar wordt verlengd. In dit geval is er geen sprake van een verschil meer/minderhuur (door eiseres 'kraag' of 'gat' genoemd). Voor het bepalen van de correcties mutatieleegstand (incentives, verhuurcourtage, marketingkosten en leegstand) is uitgegaan van genormaliseerde gegevens die zijn gebaseerd op de markthuurwaarde. Eiseres geeft aan dat een leegstandsperiode van zes maanden niet redelijk zou zijn. De door eiseres genoemde referentie [adres] is vrij gekomen per 16 augustus 2023 en de nieuwe huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2024. Dit is minder dan de toegepaste ‘mutatieleegstand’ van zes maanden. Voor courante objecten zoals het bedrijfsobject is een ‘incentive aanvangsleegstand’ van één maand gebruikelijk. 3.6.6. Verder heeft de taxateur aangegeven dat vergelijkingsobject [adres] als één object is verkocht. Voor de verkoper was dit kennelijk de meest geschikte wijze, anders had de verkoper dit object als zeven kleinere units verkocht. Dat dit vergelijkingsobject couranter zou zijn is niet juist. Het bedrijfsobject heeft dezelfde bestemming (bedrijvigheid en groothandel), het vergelijkingsobject is voorbereid voor zes overheaddeuren maar dit vergelijkingsobject heeft geen eigen buitenterrein c.q. parkeerterrein wat dit vergelijkingsobject minder courant maakt voor een groothandel. De zonnepanelen waren niet aanwezig ten tijde van verkoop op 1 september 2020. Dit blijkt uit het transactierapport waar geen melding wordt gemaakt van zonnepanelen. Dit blijkt ook uit de leveringsakte. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van onderhavig object, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. Het vergelijkingsobject is vrij van huur aangekocht, waardoor er geen sprake is van een beleggingsobject. 3.6.7. Tot slot heeft de taxateur ten aanzien van vergelijkingsobject [adres] aangegeven dat van een zakelijke relatie tussen [naam] B.V. en [naam] B.V. niet is gebleken. Er is sprake van een zakelijke transactie. Indien en voor zover de zonnepanelen in de koopsom van € 3.200.000 zijn inbegrepen zoals eiseres heeft gesteld, dan komt de prijs per m² uit op € 621,14. De gemiddelde prijs per m² van de drie vergelijkingsobjecten komt dan uit op € 534,59, wat resulteert in een getaxeerde waarde van € 2.534.000 voor het bedrijfsobject, terwijl de WOZ-waarde € 1.841.000 is. Met de huuropbrengst van de zonnepanelen is in deze berekening rekening gehouden. De door eiseres berekende kapitalisatiefactoren zeggen niets over de eindwaarde van het bedrijfsobject, de berekeningen zijn derhalve niet relevant. De gehanteerde correctie ‘incentives aanvangsleegstand’ en ‘mutatieleegstand’ zijn gebaseerd op genormaliseerde gegevens. Indien rekening zou worden gehouden met de incentive die voor het pand [adres] is verstrekt, zoals eiseres bepleit, dan daalt de waarde met € 269.917 naar € 2.348.992,40. De prijs per m² is dan € 557,12. Het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten komt dan uit op € 502,25 per m² primair, wat resulteert in een getaxeerde waarde van € 2.431.000 voor het bedrijfsobject, terwijl de WOZ-waarde € 1.841.000 is. De reden dat dit vergelijkingsobject relatief veel primaire oppervlakte heeft komt doordat er 665 m² kantoor aanwezig is.

3.6.8. Namens eiseres is op de zitting ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] de grond dat voor de correcties van de beleggingstransactie ten onrechte van een geschatte huurwaarde is uitgegaan, toegelicht. Eiseres onderkent dat de heffingsambtenaar niet middels een informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen de beschikking zou kunnen krijgen over de onderliggende huurovereenkomst, omdat deze niet is gesloten door de belastingplichtige zelf. Eiseres vindt wel dat de heffingsambtenaar meer middelen heeft om de huurgegevens boven water te krijgen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft niet toegelicht welke middelen dat zouden kunnen zijn. De heffingsambtenaar heeft voor de berekening van de correcties mutatieleegstand de huurwaarde van het vergelijkingsobject vastgesteld aan de hand van de gemiddelde huurprijs van een drietal huurreferenties. De heffingsambtenaar heeft daarmee op inzichtelijke wijze aannemelijk gemaakt wat de huurwaarde van het vergelijkingsobject is. 3.6.9. Verder is namens eiseres op de zitting het standpunt ingenomen dat de verkoop van het vergelijkingsobject [adres] wel een beleggingstransactie is, omdat, kort samengevat, het pand op de dag van de levering direct aan een andere partij is verhuurd. Dit betoog slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Tussen partijen is niet in geschil dat het pand op het moment van verkoop onverhuurd was en leeg stond. Daarom kan niet worden gezegd dat de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten als bedoeld in onder andere het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, in welk geval voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij de verkoopprijs. De rechtbank kan daarom volgen dat de taxateur bij dit pand geen correcties op de koopsom heeft toegepast. 3.6.10. Mede in het licht van wat hiervoor onder 3.6.1. is weergegeven ziet de rechtbank voldoende aanleiding om de heffingsambtenaar te volgen in de door hem gehanteerde correcties in verband met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Ondanks deze correcties is het bedrijfsobject op een aanzienlijk hogere waarde getaxeerd dan de beschikte WOZ-waarde. De gehanteerde correcties – voor zover die door eiseres zijn bestreden – zijn door de heffingsambtenaar begrijpelijk en inzichtelijk toegelicht. Die toelichting vindt ook in voldoende mate steun in de gegevens in het dossier. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat eiseres veel van haar standpunten niet of slechts met algemeenheden heeft onderbouwd. Dergelijke standpunten hoeven in beginsel alleen weersproken te worden om niet te kunnen overtuigen. 3.7. Eiseres voert ten slotte aan dat het pand [adres] zeer goed vergelijkbaar is met het bedrijfsobject. De panden zijn vergelijkbaar qua ligging, bouwwijze, onderhoud en gebruiksmogelijkheden. [adres] C is op 16 augustus 2019 verhuurd voor € 81.222, dit geeft per jaar een huur van € 44 per m². Wat eiseres aanvoert, leidt bij de rechtbank niet tot twijfel over de beschikte WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft er met juistheid op gewezen dat de huurovereenkomst van [adres] er in voorzag dat de huurprijs vanaf 15 augustus 2023 werd verhoogd naar € 90.000 en daar bovenop werd geïndexeerd vanaf 16 augustus 2019. Ook heeft de heffingsambtenaar er met juistheid op gewezen dat het pand intussen wordt verhuurd voor € 75 per m². Uit het voorgaande volgt dat de huur van € 44 per m² niet maatgevend kan zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde van het bedrijfsobject, te meer omdat het slechts één pand betreft. 3.8. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 1.841.000 voor het bedrijfsobject niet te hoog is. Eiseres heeft met de door haar bepleite waarde en wat zij (verder) ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

3.6.8. Namens eiseres is op de zitting ten aanzien van het vergelijkingsobject [adres] de grond dat voor de correcties van de beleggingstransactie ten onrechte van een geschatte huurwaarde is uitgegaan, toegelicht. Eiseres onderkent dat de heffingsambtenaar niet middels een informatiebeschikking als bedoeld in artikel 52a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen de beschikking zou kunnen krijgen over de onderliggende huurovereenkomst, omdat deze niet is gesloten door de belastingplichtige zelf. Eiseres vindt wel dat de heffingsambtenaar meer middelen heeft om de huurgegevens boven water te krijgen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Eiseres heeft niet toegelicht welke middelen dat zouden kunnen zijn. De heffingsambtenaar heeft voor de berekening van de correcties mutatieleegstand de huurwaarde van het vergelijkingsobject vastgesteld aan de hand van de gemiddelde huurprijs van een drietal huurreferenties. De heffingsambtenaar heeft daarmee op inzichtelijke wijze aannemelijk gemaakt wat de huurwaarde van het vergelijkingsobject is. 3.6.9. Verder is namens eiseres op de zitting het standpunt ingenomen dat de verkoop van het vergelijkingsobject [adres] wel een beleggingstransactie is, omdat, kort samengevat, het pand op de dag van de levering direct aan een andere partij is verhuurd. Dit betoog slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Tussen partijen is niet in geschil dat het pand op het moment van verkoop onverhuurd was en leeg stond. Daarom kan niet worden gezegd dat de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten als bedoeld in onder andere het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014, in welk geval voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij de verkoopprijs. De rechtbank kan daarom volgen dat de taxateur bij dit pand geen correcties op de koopsom heeft toegepast. 3.6.10. Mede in het licht van wat hiervoor onder 3.6.1. is weergegeven ziet de rechtbank voldoende aanleiding om de heffingsambtenaar te volgen in de door hem gehanteerde correcties in verband met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Ondanks deze correcties is het bedrijfsobject op een aanzienlijk hogere waarde getaxeerd dan de beschikte WOZ-waarde. De gehanteerde correcties – voor zover die door eiseres zijn bestreden – zijn door de heffingsambtenaar begrijpelijk en inzichtelijk toegelicht. Die toelichting vindt ook in voldoende mate steun in de gegevens in het dossier. De rechtbank vindt dan ook dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het bedrijfsobject en de vergelijkingsobjecten. Daar komt bij dat eiseres veel van haar standpunten niet of slechts met algemeenheden heeft onderbouwd. Dergelijke standpunten hoeven in beginsel alleen weersproken te worden om niet te kunnen overtuigen. 3.7. Eiseres voert ten slotte aan dat het pand [adres] zeer goed vergelijkbaar is met het bedrijfsobject. De panden zijn vergelijkbaar qua ligging, bouwwijze, onderhoud en gebruiksmogelijkheden. [adres] C is op 16 augustus 2019 verhuurd voor € 81.222, dit geeft per jaar een huur van € 44 per m². Wat eiseres aanvoert, leidt bij de rechtbank niet tot twijfel over de beschikte WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft er met juistheid op gewezen dat de huurovereenkomst van [adres] er in voorzag dat de huurprijs vanaf 15 augustus 2023 werd verhoogd naar € 90.000 en daar bovenop werd geïndexeerd vanaf 16 augustus 2019. Ook heeft de heffingsambtenaar er met juistheid op gewezen dat het pand intussen wordt verhuurd voor € 75 per m². Uit het voorgaande volgt dat de huur van € 44 per m² niet maatgevend kan zijn voor het bepalen van de WOZ-waarde van het bedrijfsobject, te meer omdat het slechts één pand betreft. 3.8. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 1.841.000 voor het bedrijfsobject niet te hoog is. Eiseres heeft met de door haar bepleite waarde en wat zij (verder) ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.