ECLI:NL:RBOBR:2024:725

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats Eindhoven Civiel Recht Zaaknummer : 10108414 Rolnummer : 22-5657 Uitspraak : 22 februari 2024 in de zaak van: [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, tevens verweerder met betrekking tot de tegenvordering, gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard, advocaat te Uden, t e g e n : 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagden, tevens eisers met een tegenvordering, gemachtigde: mr. P.J.A. van de Laar, advocaat te Eindhoven.

Deze blijkt uit de volgende stukken: - de dagvaarding, met producties; - het schriftelijk verweer, met producties, waarbij tevens een tegenvordering is ingesteld; - het tussenvonnis van 8 december 2022 waarin een mondelinge behandeling is gelast om de zaak met partijen te bespreken; - de brief van mr. Van de Laar d.d. 1 december 2023, met de producties 1 tot en met 3; - de akte wijziging van eis en het schriftelijk verweer tegen de tegenvordering, met producties, ingediend door mr. Van den Boogaard bij brief van 1 december 2023; - de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling op 15 december 2023, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van mr. Van den Boogaard. Partijen zullen verder worden aangeduid als " [eiser] " en " [gedaagden] " (enkelvoud).

2.1. Partijen hebben met ingang van 12 maart 2018 een schriftelijke huurovereenkomst woonruimte conform het ROZ-model 2017 gesloten met betrekking tot een gestoffeeerd appartement, inclusief privéparkeerplaats en berging, aan de [adres] in [plaats] . In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is bepaald, dat [eiser] een huurprijs dient te betalen van € 2.100,00, vermeerderd met een bedrag van € 200,00 aan "servicekosten (deel huurder)". Per 1 juli 2020 is in onderling overleg de huur verlaagd van (totaal) € 2.300,00 naar (totaal) € 1.900,00 per maand. 2.2. Artikel 5.2. van de schriftelijke huurovereenkomst luidt, voorzover hier van belang, als volgt: "Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft (…) wordt de huurprijs voor het eerst per 01-03-2019 en vervolgens jaarlijks aangepast oveereenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%." 2.3. Artikel 4.2. van de huurovereenkomst luidt als volgt: "De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald in overeenstemming met het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. NVT" 2.4. Artikel 6 van de huurovereenkomst luidt als volgt: "Leveringen en diensten De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: N.V.T." 2.5. Bij brief van 5 december 2021 heeft [gedaagden] een verhoging van de huurprijs met terugwerkende kracht per 1 maart 2021 aangezegd van € 1.700,00 kale huur naar € 1.799,28 kale huur (dus vermeerderd met servicekosten: € 1.999,28) per maand. Het betreft een verhoging conform artikel 5.2 van de huurovereenkomst.

m.b.t. de vorderingen van [eiser] 3.1. [eiser] stelt, samengevat, het volgende. Het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst is nietig omdat het een oneerlijk beding is; dat blijkt uit twee uitspraken van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:6176 en ECLI:NL:RBAMS:2023:6177). De nietigheid is ingeroepen bij brief van 1 december 2023. De huurverhogingen die vanaf 1 maart 2021 zijn doorgevoerd zijn daarom nietig. Over de periode van 1 maart 2021 tot 1 maart 2022 gaat het om € 167,28, over de periode van 1 maart 2022 tot 1 maart 2023 om € 846,00 en over de periode van 1 maart 2023 tot en met december 2023 om € 1.430,09. In totaal gaat het dus om een bedrag van € 2.443,37. Overigens kan, anders dan door [gedaagden] is gesteld in zijn brief van 5 december 2021, een huurverhoging niet met terugwerkende kracht worden doorgevoerd. Omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat er geen bijkomende leveringen en diensten zijn en er ook nooit een verantwoording is geweest van die leveringen en diensten, heeft hij aanspraak op terugbetaling van de onverschuldigd betaalde servicekosten. Over de periode vanaf aanvang huurovereenkomst tot en met december 2023 heeft hij onverschuldigd € 13.922,00 aan servicekosten betaald. Het overzicht van vermeende servicekosten, dat door [gedaagden] bij brief van 20 januari 2022 is overgelegd, bevat uitsluitend de kosten van de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE). Dat zijn kosten die ingevolge artikel 7:206 BW door de verhuurder moeten worden gedragen. Voor zover voor enkele posten anders zou gelden, is nooit overeengekomen dat hij servicekosten voor deze diensten moet betalen; in de huurovereenkomst staat immers dat er geen bijkomende leveringen en diensten zijn, terwijl alle contracten met betrekking tot nutsvoorzieningen op zijn naam staan. Om [gedaagden] tot betaling te bewegen heeft [eiser] buitengerechtelijke kosten moeten maken tot een bedrag van € 880,22. 3.2. Op voormelde gronden heeft [eiser] -na wijziging van eis- de volgende vorderingen ingesteld: I. [gedaagden] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 13.922,00 aan onverschuldigd betaalde servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 januari 2022; II. [gedaagden] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 200,00 aan servicekosten voor de maanden januari 2024 tot de maand waarin vonnis wordt gewezen; III. [gedaagden] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 880,22 aan buitengerechtelijke kosten; IV. voor recht te verklaren dat de huur die verschuldigd is over de periode 1 maart 2021 tot heden € 1.700,00 bedraagt, dan wel een bedrag in goede justitie te bepalen; V. [gedaagden] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 2.443,37 aan onterechte huurverhoging; VI. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen; VII. het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.3. [gedaagden] voert, samengevat, het volgende verweer. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ-model 2017, hierna: Algemene Bepalingen). Bij het aangaan van de huurovereenkomst is mondeling overeengekomen, dat onder "servicekosten" in artikel 4.4 van de huurovereenkomst werden verstaan de (bijdrage in de) kosten van de VvE. Het gehuurde appartement inclusief parkeerplaats en berging maakt deel uit van een appartementencomplex met een VvE. Het gaat daarbij om de kosten van het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimtes, glasbewassing gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud groenvoorziening, lift, brandmeldinstallatie, automatisch hekwerk, gevelinstallatie, deuropener, verenigingskosten, beveiliging, afvalverwerking, water algemene ruimtes etc. Het is van algemene bekendheid dat er in een appartementencomplex jaarlijks dit soort servicekosten zijn en dat deze kosten hoofdelijk worden omgeslagen. [gedaagden] heeft overzichten van deze kosten aan [eiser] verstrekt; daaruit blijkt om welke kosten het gaat en tot welk bedrag die kosten zijn gemaakt. De verschuldigdheid van servicekosten volgt ook uit artikel 17 van de Algemene Bepalingen. Van een onverschuldigd betaald bedrag van € 13.922,00 is dan ook geen sprake. De rente en buitengerechtelijke kosten moeten eveneens worden afgewezen. Bij brief van 5 december 2021 heeft [gedaagden] de huur met terugwerkende kracht verhoogd, omdat hij deze verhoging abusievelijk niet eerder in rekening had gebracht. Het huurcontract staat niet aan een huurprijsverhoging met terugwerkende kracht in de weg. Per 1 mei 2021 geldt overigens een wettelijk maximum van 2,4%. Een indexatie vóór die datum is niet aan een maximum gebonden. Per 1 januari 2022 is de maximale verhoging vastgesteld op 3,3%. Vanaf 1 maart 2021 mocht daarom € 1.799,28 aan kale huur in rekening worden gebracht en per 1 maart 2022 een bedrag van € 1.858,66. Tot en met november 2022 heeft [eiser] een bedrag van € 2.088,16 te weinig betaald. Alle vorderingen van [eiser] moeten daarom worden afgewezen, inclusief de rente en de buitengerechtelijke kosten. m.b.t. de tegenvordering van [gedaagden] 3.4. [gedaagden] stelt, samengevat, het volgende. [eiser] heeft € 2.088,16 te weinig aan huur en servicekosten betaald. Op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst is hij daarom een boete verschuldigd van € 50,00 voor iedere dag dat hij niet tijdig heeft betaald. Bij brief van 5 april 2022 is [eiser] gesommeerd tot betaling en vanaf 14 april 2022 is hij in verzuim. Omdat [eiser] met (tijdige) betaling in gebreke is gebleven is een onbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd. 3.5. Op voormelde gronden heeft [gedaagden] , zakelijk weergegeven, de volgende tegenvorderingen ingesteld: A. ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het appartement, parkeerplaats en berging binnen drie dagen na betekening van het vonnis of binnen een termijn die redelijk wordt geacht; B. veroordeling van [eiser] om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 2.058,66, vermeerderd met de overeengekomen boete van € 50,00 per dag vanaf 14 april 2021 tot de datum dat [eiser] de volledige huursom met indexering en servicekosten voldoet; C. veroordeling van [eiser] in de proceskosten; D. het vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.6. [eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarbij hij hoofdzakelijk heeft verwezen naar de feiten en omstandigheden die hij aan zijn eigen vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Voor zover van belang zal zijn verweer hierna ter sprake komen.

m.b.t. zowel de vorderingen van [eiser] als de tegenvorderingen van [gedaagden] Algemene Bepalingen van toepassing? 4.1. Volgens [gedaagden] zijn op de huurovereenkomst de Algemene Bepalingen van toepassing. [eiser] heeft die toepasselijkheid betwist tijdens de mondelinge behandeling, althans de vernietiging ervan ingeroepen omdat hij de Algemene Bepalingen niet zou hebben ontvangen. Aan die betwisting wordt voorbijgegaan. [eiser] heeft immers op pagina 8 van de huurovereenkomst (prod. 1 bij dagvaarding) zijn handtekening geplaatst voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de Algemene Bepalingen. voorts m.b.t. de vorderingen van [eiser] Geldigheid van art. 5.2 inzake huurprijsverhoging 4.2. [eiser] heeft aangevoerd dat het beding in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, dat bepaalt op welke wijze de huurprijs kan worden verhoogd, oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13 EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna te noemen: "de Richtlijn"). 4.3. Of de Richtlijn van toepassing is hangt af van de vraag of [gedaagden] als professionele verhuurder moet worden aangemerkt die bij het aangaan van de huurovereenkomst handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Die vraag wordt ontkennend beantwoord. 4.4. Artikel 2 van de Richtlijn omschrijft de begrippen "consument" en "verkoper" als volgt. Een consument is iedere natuurlijke persoon die (…) handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Een verkoper is iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die (…) handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit. 4.5. Het Europees Hof van Justitie (hierna: HvJ-EU) heeft in zijn uitspraak van 30 mei 2013 (ECLI:C:2013:341 Asbeek Brusse) geoordeeld dat een huurovereenkomst die is gesloten tussen een verhuurder die in het kader van een bedrijfs- of beroepsactiviteit handelt en een huurder die voor privédoeleinden handelt, onder het bereik van de Richtlijn valt. Een verhuurder kan dus vallen onder het begrip "verkoper" (in de Nederlandse taalversie). 4.6. Het HvJ-EU heeft in verschillende uitspraken uiteengezet op welke wijze moet worden beoordeeld of iemand consument is. Die rechtspraak kan ook worden gebruikt om te bepalen of iemand geen consument is en dus handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In zijn uitspraak van 4 oktober 2018 (ECLI:EU:C:2018:808, "Kamenova", in het bijzonder de overwegingen 30-41) heeft het HvJ-EU in dit verband, voor zover van belang, overwogen dat de Uniewetgever een bijzonder ruime opvatting van het begrip handelaar huldigt, namelijk elke natuurlijke persoon of rechtspersoon zodra deze een activiteit tegen betaling uitoefent en daarbij handelt in het kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit. Het begrip 'handelaar' moet daarbij worden bepaald in verhouding tot het tegengestelde begrip consument, dat verwijst naar elke niet bedrijfs- of beroepsmatig handelende particulier, die zich ten opzichte van een handelaar in een zwakkere positie bevindt, in die zin dat hij als de economisch zwakkere en juridisch minder ervaren contractspartij moet worden beschouwd. Of sprake is van een handelaar moet van geval tot geval worden beoordeeld. Hierbij kan, zonder dat deze criteria uitputtend of uitsluitend zijn, onder meer van belang zijn of sprake is van een winstoogmerk, van informatie waarover de consument niet noodzakelijk beschikt, en of de activiteit met een zekere regelmaat plaatsvindt (vgl. ook Hof Den Haag 3 oktober 2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:1842). 4.7. [gedaagden] heeft onweersproken gesteld, dat hij tot omstreeks 2013 een eigen koopwoning heeft bewoond op de plek waar nu het appartementencomplex is gebouwd. In verband met de bouw van dat complex is hij naar [plaats] verhuisd. Omdat hij wellicht in de toekomst nog eens terug zou willen naar [plaats] heeft hij één appartement in het nieuwe complex gekocht, niet uit beleggingsoogpunt maar vanwege de mogelijkheid eventueel terug te verhuizen naar [plaats] . Omdat hij zelf geen kennis heeft van de verhuur van vastgoed, heeft hij een verhuurmakelaar ( [A] ) ingeschakeld die het huurcontract heeft opgesteld en het contact met [eiser] heeft verzorgd. Hij heeft naast zijn woning in [plaats] slechts dit ene appartement in bezit en heeft dus niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld. Van enige ongelijkwaardigheid tussen hem en [eiser] is geen sprake. Een en ander is door [eiser] niet gemotiveerd weersproken. 4.8. Tegen de achtergrond van bovenstaand juridisch kader kan niet geconcludeerd worden dat [gedaagden] in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelde. Daarvoor wordt doorslaggevend geacht dat gesteld noch gebleken is, dat [gedaagden] werkzaamheden verricht of activiteiten ontplooit op het gebied van de verhuur van of handel in onroerend goed. De verhuur van het appartement heeft te gelden als een incidentele, niet beroepsmatige, activiteit. Er is geen sprake van verhuur van meerdere woningen. De omstandigheid dat [gedaagden] zich bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft laten bijstaan door een professionele verhuurmakelaar maakt dat niet anders. 4.9. Het voorgaande betekent dat beide partijen moeten worden aangemerkt als consument. Dat betekent dat sprake is van een overeenkomst tussen twee consumenten waarop de Richtlijn niet van toepassing is. Het beroep van [eiser] op de Richtlijn en op de twee in randnummer 3.1 genoemde uitspraken van de Rechtbank Amsterdam faaalt dus. In die twee uitspraken ging het immers om een professionele verhuurder die handelde in de uitoefening van een bedrijf. Een toetsing van artikel 5.2 van de huurovereenkomst aan de Richtlijn is daarom niet aan de orde. 4.10. Artikel 5.2 van de huurovereenkomst is daarom in beginsel rechtsgeldig, met dien verstande dat bij geliberaliseerde huur, waarvan in dit geval sprake is, de toepassing ervan wordt beperkt door artikel 7:248 lid 3 BW. Deze bepaling luidt als volgt: "Leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 3 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging." Het is partijen niet toegestaan om bij overeenkomst van deze bepaling af te wijken (art. 7:265 BW). 4.11. In zijn brief van 7 januari 2022 met bijlagen (prod. 4 bij dagvaarding), waarnaar in randnummer 5 van de dagvaarding wordt verwezen, heeft de gemachtigde van [eiser] uitvoerig uiteengezet en toegelicht tot welke maximale huurprijsverhogingen de toepassing van artikel 7:248 lid 3 BW kan leiden. Deze uiteenzetting is door [gedaagden] niet anders betwist dan door zich te beroepen op de onbeperkte toepassing van artikel 5.2 uit de huurovereenkomst. Omdat aan die betwisting moet worden voorbijgegaan, wordt uitgegaan van de juistheid van de door [eiser] genoemde wettelijke verhogingen. Dat leidt ertoe, dat over de periode van 1 maart 2021 tot en met 28 februari 2022 de (kale) huurprijs is verhoogd van € 1.700,00 naar € 1.713,94 en over de periode van 1 maart 2022 tot en met 28 februari 2023 van € 1.713,94 naar € 1.770,50. Per 1 januari 2023 geldt voor geliberaliseerde huur een maximale verhoging van 4,1%, zodat vanaf 1 maart 2023 een kale huurprijs geldt van € 1.843,09. Met inachtneming van deze bedragen kan onderdeel IV.

De kantonrechter: met betrekking tot de vorderingen van [eiser] verklaart voor recht dat de huurprijs (exclusief servicekosten) die verschuldigd is over de periode van 1 maart 2021 tot en met 28 februari 2022 € 1.713,94 bedraagt, dat de huurprijs over de periode van 1 maart 2022 tot en met 28 februari 2023 € 1.770,50 bedraagt en dat de huurprijs over de periode van 1 maart 2023 tot en met 29 februari 2024 € 1.843,09 bedraagt; verdeelt de proceskosten over partijen in die zin, dat ieder van hen de eigen kosten draagt; wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd; met betrekking tot de tegenvorderingen van [gedaagden] wijst de vorderingen af. Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Roeterdink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 22 februari 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.

van de vordering van [eiser] worden toegewezen, zoals hierna in de beslissing te vermelden. Omdat onderdeel V. berust op een onjuist uitgangspunt (nietigheid van het huurprijsverhogingsbeding op grond van de Richtlijn), zal dat onderdeel worden afgewezen. Servicekosten 4.12. Partijen hebben in artikel 4.4 van het huurcontract afgesproken dat [eiser] een bedrag van € 200,00 per maand aan servicekosten moet betalen. Hij heeft dat bedrag ook altijd betaald. Volgens artikel 4.2 en artikel 6 van het contract zou echter een vergoeding voor servicekosten "niet van toepassing" zijn. [eiser] stelt daarom, dat hij het bedrag van € 200,00 per maand onverschuldigd heeft betaald, terwijl het volgens [gedaagden] gaat om een vaste bijdrage in de kosten die hij ( [gedaagden] ) maandelijks aan de VvE moet betalen. 4.13. De stelling van [eiser] , dat hij het maandelijks door hem voldane bedrag van € 200,00 onverschuldigd heeft betaald, wordt verworpen. Tussen partijen staat vast, dat de woning met parkeerplaats en berging deel uitmaakt van een appartementencomplex met een VvE en dat [eiser] alle overeenkomsten met betrekking tot de nutsvoorzieningen op eigen naam heeft afgesloten. Het is dan ook alleszins aannemelijk dat partijen, zoals ook door [gedaagden] is gesteld, met het overeengekomen bedrag van € 200,00 hebben beoogd dat [eiser] tot dat bedrag zou bijdragen in de servicekosten cq. de kosten van de VvE. Dat impliceert echter niet bij voorbaat, dat dat bedrag van € 200,00 ook redelijk of maatgevend is. Bij de verschuldigdheid van servicekosten dient het te gaan om een redelijke vergoeding die in verhouding staat met de daadwerkelijke kosten van de vanwege de verhuurder verleende diensten. In de huurovereenkomst is enerzijds expliciet bepaald (art. 4.4) dat [eiser] € 200,00 per maand aan servicekosten ("deel huurder") moet betalen, terwijl anderzijds is bepaald dat er geen door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn (art. 6) en er ook geen systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening van toepassing is (art. 4.2). Kennelijk heeft de opsteller van de huurovereenkomst met deze -innerlijk tegenstrijdig lijkende- contractsbepalingen in samenhang met het feit dat het gehuurde deel uitmaakt van een appartementencomplex met een VvE, tot uitdrukking willen brengen dat [eiser] tot een vast bedrag van € 200,00 per maand moet bijdragen in de op zijn beurt door [gedaagden] aan de VvE te betalen bijdrage. Daarmee wordt echter geen recht gedaan aan de maatstaf die door de Hoge Raad is geformuleerd in zijn arrest van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808). De strekking van dit arrest is, dat uitsluitend het deel van de VvE-bijdrage dat betrekking heeft op de levering van zaken en diensten die verband houden met de bewoning van het gehuurde, door de verhuurder als servicekosten mag worden doorbelast aan de huurder (zie ook Gerechtshof 's-Hertogenbosch 12 juli 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:2348). Anders gezegd: voor de verschuldigdheid van bijkomende huurkosten is niet beslissend welk (vast) bedrag partijen daarvoor zijn overeengekomen, maar is de werkelijke waarde van hetgeen de huurder daarvoor wordt geboden maatgevend, zonder dat de verhuurder daarbij onredelijke voordelen mag genieten (zie ook de annotatie onder het arrest van de Hoge Raad in NJ 2020/290). 4.14. Daar komt bij, dat artikel 7:259 lid 2 BW dwingend voorschrijft dat de verhuurder jaarlijks een gespecificeerd overzicht van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en van de servicekosten aan de huurder dient te verstrekken. Dat de wet geen effectieve sanctie kent op het niet (tijdig) verstrekken van een dergelijk overzicht, doet aan de op de verhuurder rustende verplichting niet af. 4.15. In deze zaak heeft [gedaagden] pas bij conclusie van antwoord en bij brief van 1 december 2023 overzichten en jaarrekeningen van de VvE in het geding gebracht. Volgens de door [gedaagden] opgestelde overzichten (prod. 2 t/m 4 CvA) en productie 2 bij brief van 1 december 2023 bedroegen de VvE-bijdragen voor appartement en parkeerplaats (gezamenlijk) over de jaren 2019 tot en met 2022 respectievelijk € 228,80, € 235,09, € 192,64 en € 282,00. Het gaat daarbij om de volgende kostenposten: bankkosten, glasverzekering, verenigingskosten, schoonmaak en glasbewassing gemeenschappelijke ruimten, groenvoorziening, lift*, brandmeldinstallatie* (huurder 50%), automatisch hekwerk*, gevelinstallatie, hydrofoor, deuropener, overige contracten*, automatische deur*, ADSL-verbinding, dagelijks onderhoud / huismeester (70% voor huurder), beveiliging: open- en sluitrondes / alarmopvolging, afvalverwerking, elektra en water algemene ruimte, administratiekosten, kosten particulier beheer, gebruikersvergoeding screens (NB: * = betreft service-/onderhoudsabonnement). 4.16. [eiser] heeft aangevoerd dat enkele van de hierboven genoemde posten niet kunnen worden doorberekend (kosten dagelijks onderhoud, lift, glasbewassing, gevelinstallatie, deuropener, rente en bankkosten, hydrofoor), maar hij heeft niet concreet gemaakt met welke bedragen de door [gedaagden] overgelegde overzichten dan zouden moeten worden gecorrigeerd en tot welke consequenties dat zou leiden ten aanzien van de door hem ingestelde vordering. Op dit punt heeft [eiser] onvoldoende voldaan aan zijn stelplicht. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij nog bezwaar gemaakt tegen de afrekening over 2022. Blijkens de jaarrekening van de VvE is van het bestede bedrag van € 23.552,36 een bedrag van € 6.180,00 gereserveerd. Dat bedrag kan dus niet als uitgave worden aangemerkt, zodat slechts tot een bedrag van € 17.372,36 is besteed. Verdeeld over 16 appartementen komt dat neer op € 1.085,77 per jaar, terwijl [eiser] per jaar € 2.400,00 aan servicekosten betaalt. Aldus [eiser] . Deze redenering is echter in zoverre onjuist, dat uit de door [gedaagden] overgelegde overzichten en jaarrekeningen (bijv. prod. 4 bij brief van 1 december 2023) blijkt, dat de 16 appartementen niet allemaal even groot zijn en een verschillend vloeroppervlak hebben en om die reden niet in dezelfde mate bijdragen aan de totale VvE-kosten. [eiser] gaat dus uit van een onjuiste verdeelsleutel. 4.17. De slotsom van dit alles is, dat het standpunt van [eiser] met betrekking tot de verschuldigdheid van servicekosten deels ongegrond en deels onvoldoende onderbouwd is. De onderdelen I. en II. van de vordering zullen daarom worden afgewezen. 4.18. De gevorderde buitengerechtelijke kosten (onderdeel III. van de vordering) worden eveneens afgewezen, omdat in de dagvaarding niet is uitgelegd over welk bedrag het gevorderde bedrag van € 880,22 (inclusief of exclusief btw?) is berekend. m.b.t. de tegenvordering van [gedaagden]: 4.19. [gedaagden] vordert een bedrag van € 2.058,66 ter zake achterstallige huur. Deze vordering moet worden afgewezen, omdat [gedaagden] uitgaat van onjuiste huurbedragen, namelijk hogere huurbedragen dan volgens de wet (art. 7:248 lid 3 BW) toelaatbaar zijn. Verwezen wordt naar de huurprijzen die hierboven in randnummer 4.11. zijn genoemd. Gelet op de maximaal toelaatbare huurprijzen en het relatief geringe bedrag aan beweerdelijke huurachterstand, is onvoldoende gebleken dat [eiser] enig huurbedrag niet op tijd heeft betaald. Van verschuldigdheid van boete kan daarom geen sprake zijn, nog daargelaen dat die boete dan zou moeten voortvloeien uit artikel 11.2 van de huurovereenkomst en niet, zoals [gedaagden] stelt, uit artikel 11.1. Een en ander leidt ertoe, dat onderdeel B.