ECLI:NL:RBOBR:2024:4354

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/406155 / KG ZA 24-400 Vonnis in kort geding van 17 september 2024 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE EINDHOVEN, gevestigd te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. L.G.H. Wichern, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. P.J.A. van de Laar.

1.1. Het verloop blijkt uit: - de dagvaarding van 11 juli 2024 met producties 1 tot en met 16; - de brieven van 28 augustus 2024 en 2 september 2024 van mr. Van de Laar met producties 1 tot en met 4; - de mondelinge behandeling van 3 september 2024 om 13.30 uur; - de twee aanvullende producties van de zijde van de gemeente die tijdens de mondelinge behandeling – met goedvinden van [gedaagde] - zijn overgelegd; - de conclusie van antwoord tevens houdende pleitnota van mr. Van de Laar die namens [gedaagde] ter zitting is voorgedragen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. De gemeente is eigenaar van het voormalige wijkcentrum ‘ [A] ’ aan het adres [adres 1] te Eindhoven, kadastraal bekend [nummer 1] . Het perceel bestaat uit het hoofdgebouw van [A] aan de westzijde en een aanbouw aan de oostzijde. 2.2. [gedaagde] is eigenaar van de woning op het naastgelegen perceel aan het adres [adres 2] te Eindhoven, kadastraal bekend [nummer 2] , grenzend aan de zuidzijde van het perceel van de gemeente. 2.3. De percelen van de gemeente en [gedaagde] worden gescheiden door de buitenmuur van [A] . 2.4. Op enig moment heeft [gedaagde] op haar eigen perceel een schuur gebouwd. Deze schuur is gebouwd haaks op en tegen de buitenmuur van de aanbouw op het perceel van de gemeente. Deze buitenmuur van de aanbouw van de gemeente fungeert derhalve feitelijk als binnenmuur (zijwand) van de door [gedaagde] geplaatste schuur. De schuur van [gedaagde] is niet constructief verbonden met de muur van de gemeente; de aansluiting van het dak van de schuur op de muur van de gemeente is afgewerkt met loodslabben zodat hemelwater op deze aansluiting niet de schuur kan binnendringen. Hoewel partijen van mening verschillen over de vraag of dit deel van de muur van de gemeente vanwege de daartegenaan geplaatste schuur van [gedaagde] mandelig is geworden ( [gedaagde] meent – anders dan de gemeente – van wel) heeft de gemeente voor dit geschil tot uitgangspunt genomen dat dit wel zo is. 2.5. Op 28 maart 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven definitief besloten om [A] aan te wijzen als locatie voor ‘tijdelijk wonen’. Daarvoor is een verbouwing van het pand nodig en zal het pand worden verbouwd tot wooncomplex met negentien zelfstandige woonunits voor voormalig daklozen met lichte en matige problematiek. Het bouwplan van de gemeente voorziet er in dat de aanbouw aan de oostzijde van het perceel van de gemeente, grenzend aan het perceel van [gedaagde] – waaronder de mandelige muur – wordt gesloopt en geheel wordt vervangen door een uitbreiding van het oorspronkelijke gebouw tot een hoogte van negen meter en waardoor drie woonverdiepingen kunnen worden gerealiseerd. 2.6. De aan het perceel van [gedaagde] grenzende uitbreiding zal met houtbouw worden gerealiseerd en zal na de verbouwing één verdieping hoger worden dan in de huidige situatie. Om deze uitbreiding mogelijk te maken is het – vanuit constructief oogpunt – noodzakelijk dat de aanbouw van het pand aan de oostzijde, waarin begrepen de muur die de percelen van de gemeente en [gedaagde] scheidt – met inbegrip van het mandelige deel waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft geplaatst – wordt afgebroken en vervangen door een in hout uitgevoerde gevel. 2.7. Van voornoemde plannen heeft de gemeente de omwonenden, [gedaagde] , de naburen van [adres 3] en [adres 4] te Eindhoven op 3 april 2023 geïnformeerd. Er hebben daarna twee vervolggesprekken plaatsgevonden op 8 mei en 12 juli 2023. Daarbij heeft [gedaagde] zich laten bijstaan door de heer [B] , mevrouw [C] en de heer [D] . 2.8. Op 20 april en 25 mei 2023 hebben er twee bewonersbijeenkomsten plaatsgevonden en is er de gelegenheid geweest voor de buurtbewoners om hun zorgen en wensen over de voorgenomen verbouwing te uiten. 2.9. Bij brief van 20 juli 2023 heeft de gemeente [gedaagde] geïnformeerd over het voornemen om [A] te verbouwen tot een wooncomplex voor tijdelijke huisvesting van voormalig daklozen en de gevolgen van het bouwplan voor de directe woonomgeving van [gedaagde] . Daarin heeft de gemeente gemeld dat het thans bestaande dakterras op de aanbouw van [A] en die inkijk geeft op de tuin van [gedaagde] zal worden opgeheven en dat de nieuw op te richten – in hout uit te voeren - zijgevel geen uitzicht meer op de tuin van [gedaagde] zal bieden. De gemeente kondigt aan dat ter uitvoering van de plannen de huidige aanbouw van [A] – met inbegrip van de muur grenzend aan het perceel van [gedaagde] – eerst zal moeten worden gesloopt. Deze sloop omvat ook het deel van de muur waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft gebouwd. De gemeente kondigt aan dat zij voornemens is om de eigendom en het gebruik van (dit deel van) de buitenmuur van [A] volledig te scheiden door op het perceel van [gedaagde] een nieuwe, eigenstandige muur te realiseren die dan zal fungeren als zijwand voor de schuur van [gedaagde] . De gemeente biedt aan om de daarmee gemoeide werkzaamheden voor rekening van de gemeente uit te laten voeren. Tot slot kondigt de gemeente aan dat de te vervangen buitenmuur die de beide percelen scheidt wordt verhoogd tot een hoogte van negen meter; de gemeente biedt aan om in overleg met [gedaagde] een groenplan te laten opstellen. 2.10. Bij e-mailbericht van 19 september 2023 heeft [gedaagde] (via haar gevolmachtigden) de gemeente gevraagd wat de door de gemeente verlangde medewerking van [gedaagde] inhoudt en wat de gemeente daar tegenover stelt. Voorts heeft [gedaagde] de gemeente gevraagd om een waarborgsom te storten op een derdengeldrekening van € 50.000,00 als borg voor een correcte afhandeling door de gemeente van haar verplichtingen. Tot slot zou [gedaagde] graag zien dat het wooncomplex een verdieping minder hoog wordt en de bewoners in aantallen zullen worden gehalveerd. 2.11. Daarop heeft de gemeente in een e-mailbericht van 4 oktober 2023 gereageerd en de vragen van [gedaagde] beantwoord. De gemeente heeft [gedaagde] verzocht aan te geven wat zij nodig heeft om de medewerking te kunnen verlenen aan de verbouwing van [A] . 2.12. Nadat van de zijde van [gedaagde] bij e-mailbericht van 20 november 2023 is verzocht om een afschrift van de bouwtekeningen en het bestek, heeft de gemeente bij e-mailbericht van 7 december 2023 aangegeven dat de bouwtekeningen openbaar beschikbaar zullen komen op het moment dat de omgevingsvergunning voor de verbouwing wordt verleend. 2.13. Op [datum] 2024 is de bouwvergunning voor de verbouwing van [A] verleend. Daarvan heeft de gemeente [gedaagde] bij brief van 31 januari 2024 op de hoogte gebracht, daarbij verwijzend naar een bijgesloten bouwtekening. [gedaagde] is voor inzage in de volledige set bouwtekeningen bij de vergunning verwezen naar de gemeentelijke website. De gemeente heeft [gedaagde] wederom verzocht om in te stemmen met de voorgenomen werkzaamheden en bouwkundige aanpassingen. Daarbij heeft de gemeente een termijn gesteld, gelijk aan de bezwaartermijn voor de voor de verbouwing verleende omgevingsvergunning, tot [datum] 2024. 2.14. Omdat [gedaagde] via haar gemachtigden bij e-mailbericht van 25 februari 2024 heeft laten weten vooralsnog niet akkoord te gaan met de door de gemeente geboden oplossingen voor haar tuin en de beplantingen en vasthield aan de door haar voorgestelde voorwaarde van een waarborgsom op een derdengeldrekening, heeft de gemeente zich genoodzaakt gezien om een kort geding voor te bereiden en uiteindelijk ook aanhangig te maken. 2.15. In de periode april tot juli 2024 hebben partijen, beide bijgestaan door hun advocaten, nog getracht tot een minnelijke oplossing te komen maar zij zijn daarin niet geslaagd.

3.1. De gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: de gemeente machtigt om de muur, die de aanbouw op het perceel van de gemeente kadastraal bekend [nummer 1] en de schuur op het perceel van [gedaagde] kadastraal bekend [nummer 2] gemeen hebben, te slopen; [gedaagde] veroordeelt om de verbouwing van [A] en de bijbehorende aanbouw, inclusief de sloop van de bestaande scheidsmuur en de bouw van de nieuw muur, te gehengen en te gedogen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, met een maximumbedrag van € 200.000,00; [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten. 3.2. De gemeente legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft haar schuur zonder toestemming (en daarmee onrechtmatig) tegen de buitenmuur op het perceel van de gemeente aangebouwd waardoor dit deel van de buitenmuur als mandelig moet worden aangemerkt. Reeds op deze grond zou de gemeente kunnen vorderen dat [gedaagde] haar schuur verwijdert (althans voor zover deze de buitenmuur van de gemeente gebruikt als eigen buitenmuur), maar dat is niet wat de voorkeur heeft van de gemeente. De gemeente wil slechts de mandelige muur slopen, zodat zij deze kan vervangen door een meer draagkrachtige muur ter ondersteuning van het wooncomplex en zij is in dat kader bereid om op eigen kosten de schuur van [gedaagde] , daar waar deze grenst aan het perceel van de gemeente, te voorzien van een nieuwe, eigenstandige muur op het perceel van [gedaagde] . Daarnaast geldt dat [gedaagde] als deelgenoot in de eigendom van de mandelige muur zich jegens de gemeente dient te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Aangezien [gedaagde] eenzijdig de huidige mandelige toestand van de muur in het leven heeft geroepen, kan zij zich er niet in redelijkheid tegen verzetten dat de gemeente op haar beurt besluit om de ontstane, onrechtmatige situatie weer ongedaan te maken op de voorgestane wijze. [gedaagde] verzet zich ook tegen de door de gemeente voorgenomen sloop van het niet-mandelige deel van de buitenmuur van de aanbouw van [A] , aan de zuidzijde grenzend aan het perceel van [gedaagde] en de bouw van de nieuwe buitenmuur/gevel van het wooncomplex. Daar heeft de gemeente echter helemaal geen toestemming van [gedaagde] voor nodig. Voor zover de gemeente het perceel van [gedaagde] nodig heeft voor het verrichten van de sloop- en bouwwerkzaamheden is [gedaagde] gehouden dit gebruik van haar perceel te gedogen op grond van het ladderrecht. De gemeente meent tot slot dat zij in meer dan voldoende mate rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en dat de verbouwing en de daarmee samenhangende werkzaamheden niet zullen leiden tot hinder in een mate die onrechtmatig is jegens [gedaagde] . 3.3. [gedaagde] voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Het gaat in dit kort geding om de vraag of [gedaagde] gegronde redenen heeft om zich te verzetten tegen de door de gemeente voorgenomen bouwplannen, meer in het bijzonder tegen de sloop van het gedeelte van de muur die de aanbouw op het perceel van de gemeente en de schuur op het perceel van [gedaagde] gemeen hebben. Het spoedeisend belang 4.1.1. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorzieningen die haar in staat moeten stellen tot het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Er is gemotiveerd gesteld en door [gedaagde] niet weersproken dat de bestaande muur constructief niet geschikt is voor de nieuw op te richten – met één bouwlaag uitgebreide – aanbouw en dat er daarom een noodzaak bestaat om de bestaande buitenmuur te versterken. Los van het feit dat het niet aan [gedaagde] is om te bepalen op welke wijze dat moet of kan gebeuren, betreft de keuze van de gemeente om de muur te slopen ten behoeve van een nieuw op te richten – en in houtbouw uit te voeren – buitenmuur de uitoefening van een uit het eigendomsrecht van de gemeente voortvloeiende bevoegdheid. Suggesties van [gedaagde] ter zitting om de bestaande muur te handhaven en daar ten noorden een nieuwe muur tegenaan te zetten stuiten – daargelaten de daartegen door de gemeente ingebrachte bezwaren van technische aard – reeds hier op af. De omstandigheid dat de keuze van de gemeente ten koste gaat van de planten die [gedaagde] in de loop der tijd tegen de muur van de gemeente heeft laten op groeien doet daar niet aan af, nu het een eigen keuze van [gedaagde] is geweest om begroeiing te plaatsen tegen een niet aan haar in eigendom toebehorende muur. Aan het verweer van [gedaagde] dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen omdat de bestaande muur in de nieuwbouwplannen kan worden gehandhaafd wordt aldus voorbij gegaan. 4.1.2. Dat geldt ook voor het verweer dat [gedaagde] heeft gevoerd ten aanzien van de lopende bestuursrechtelijke procedures. Die thans lopende bestuursrechtelijke procedures raken de vorderingen die in dit kort geding voorliggen immers (vooralsnog) niet. De voor de bouwplannen benodigde vergunningen zijn afgegeven en de gemeente mag op basis van die vergunningen aan de slag. De omstandigheid dat bezwaar is aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de sloopwerkzaamheden en er voorts een beroepsprocedure aanhangig is tegen de omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden brengt niet met zich dat de gemeente deze vergunningen niet mag gebruiken, hangende de in de aanhangige procedures te nemen beslissingen. Desgevraagd verklaarde mr. Van de Laar dat indiening van een verzoek om voorlopige voorzieningen bij de bestuursrechter, gericht op schorsing van de afgegeven vergunningen, wordt overwogen maar zolang de vergunningen niet zijn geschorst geldt dat de gemeente daar gebruik van kan maken. Ook dit levert derhalve geen grond op om aan te nemen dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. 4.1.3. De omstandigheid dat er geen overeenstemming is bereikt met de bewoners van de panden aan de [adressen] staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin aan het spoedeisend belang van de gemeente bij een spoedige aanvang van de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden in de weg. Onweersproken is door de gemeente ter zitting gesteld en toegelicht, mede aan de hand van een ter zitting overgelegde tekening en foto van de situatie ter plaatse, dat zij alle voorgenomen werkzaamheden waarover het in dit kort geding gaat, vanaf en op haar eigen perceel zal uitvoeren en dat zij slechts een beperkt deel van de tuin van [gedaagde] nodig heeft ten behoeve van het plaatsen van een steiger tegen de – te handhaven en aan de woning van [gedaagde] grenzende – gevel van het hoofdgebouw aan de westzijde van het perceel van de gemeente. Het gebruik van de tuin ter plaatse van de te slopen en nieuw op te richten buitenmuur blijft beperkt tot een smalle strook direct grenzend aan het perceel van de gemeente. Deze strook is nodig voor het plaatsen van hekken c.q. schermen ten behoeve van de veiligheid in verband met de voorgenomen sloopwerkzaamheden. 4.1.4. Tenslotte heeft [gedaagde] in het kader van haar verweer dat de gemeente spoedeisend belang ontbeert bij de gevorderde voorzieningen gewezen op de verplichtingen van de gemeente uit de Flora- en Faunawet. [gedaagde] meent dat de gemeente in het kader van die wet eerst onderzoek zal moeten doen naar de in de tuin van [gedaagde] levende dieren- en plantensoorten alvorens een aanvang te maken met de voorgenomen werkzaamheden. Ook dit argument kan [gedaagde] niet baten nu dit hooguit een aspect betreft dat aan de orde kan komen in het kader van de door haar gevoerde en aangekondigde bestuursrechtelijke procedures tegen de verleende vergunningen. De voorzieningenrechter gaat er gemakshalve maar aan voorbij dat [gedaagde] ook helemaal niets heeft aangevoerd dat kan dienen als een serieuze aanwijzing dat er in haar tuin – in het kader van de Flora- en Faunawet beschermde – dier- en/of plantensoorten voorkomen. Eigendom van de muur 4.2. [gedaagde] is voorts van mening dat de muur die de gemeente wil gaan slopen haar eigendom is. De gemeente heeft echter voldoende geadstrueerd aan de overgelegde tekeningen dat de muur op haar perceel staat. Er bestaat op basis van de blote en in geen enkel opzicht aan de hand van akten, tekeningen of foto’s van de situatie ter plaatse geadstrueerde stellingen van [gedaagde] geen aanleiding om zelfs maar te vermoeden dat de muur die de gemeente voornemens is te slopen - in afwijking van de kadastrale grenzen – mogelijk op het perceel van [gedaagde] staat. Het had zonder meer op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling dat de muur op haar perceel is gebouwd nader met bedoelde stukken te onderbouwen, te meer nu [gedaagde] daar in het gehele met de gemeente doorlopen voortraject met geen woord over heeft gerept en de gemeente bij het formuleren van haar vorderingen en de ter onderbouwing daarvan ingebrachte stukken er ook niet bedacht op kon en hoefde te zijn dat [gedaagde] met betrekking tot de plaatsing van de aanbouw – die overigens in een rechte lijn (dus zonder een verspringing in de richting van het perceel van [gedaagde] ) doorloopt vanuit het hoofdgebouw aan de westzijde – verweer zou voeren. Bovendien miskent [gedaagde] dat, zelfs indien zou worden aangenomen dat de aanbouw op het perceel van gemeente grensoverschrijdend is gebouwd, de betreffende muur door horizontale natrekking eigendom is van de gemeente (artikel 5:20 lid 1 BW). 4.3. [gedaagde] heeft er daarnaast op gewezen dat de muur haar eigendom is, omdat zij de muur al vanaf 16 augustus 1993 in gebruik heeft en reeds bij aanvang van dit gebruik de muur al met beplantingen begroeid was. Naar de voorzieningenrechter begrijpt doet [gedaagde] hier een beroep op verjaring op grond van ononderbroken bezit gedurende meer dan 30 jaar. Daargelaten de verdere merites van dit beroep op verjaring kan het verweer [gedaagde] niet baten reeds om het simpele feit dat het enkele gebruik van de muur om daar planten tegen aan/op te laten groeien niet als een bezitsdaad kan worden aangemerkt waaruit de rechthebbende kon en heeft moeten begrijpen dat de gebruiker zichzelf als eigenaar beschouwt. 4.4. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat sprake is van een mandelige muur. De voorzieningenrechter stelt vast dat voor zover het gaat om het deel van de muur dat aan de zijde van [gedaagde] niet gebruikt wordt als scheidsmuur van een op haar perceel staand gebouw geen sprake is van mandeligheid.

De voorzieningenrechter 5.1. machtigt de gemeente om de muur die de aanbouw op het perceel van de gemeente kadastraal bekend [nummer 1] en de schuur op het perceel van [gedaagde] kadastraal bekend [nummer 2] gemeen hebben te slopen, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de verbouwing van [A] en de bijbehorende aanbouw, inclusief de sloop van de bestaande scheidsmuur en de bouw van de nieuw muur, te gehengen en te gedogen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.2. voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.109,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/406155 / KG ZA 24-400 Vonnis in kort geding van 17 september 2024 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE EINDHOVEN, gevestigd te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. L.G.H. Wichern, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. P.J.A. van de Laar.

1.1. Het verloop blijkt uit: - de dagvaarding van 11 juli 2024 met producties 1 tot en met 16; - de brieven van 28 augustus 2024 en 2 september 2024 van mr. Van de Laar met producties 1 tot en met 4; - de mondelinge behandeling van 3 september 2024 om 13.30 uur; - de twee aanvullende producties van de zijde van de gemeente die tijdens de mondelinge behandeling – met goedvinden van [gedaagde] - zijn overgelegd; - de conclusie van antwoord tevens houdende pleitnota van mr. Van de Laar die namens [gedaagde] ter zitting is voorgedragen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. De gemeente is eigenaar van het voormalige wijkcentrum ‘ [A] ’ aan het adres [adres 1] te Eindhoven, kadastraal bekend [nummer 1] . Het perceel bestaat uit het hoofdgebouw van [A] aan de westzijde en een aanbouw aan de oostzijde. 2.2. [gedaagde] is eigenaar van de woning op het naastgelegen perceel aan het adres [adres 2] te Eindhoven, kadastraal bekend [nummer 2] , grenzend aan de zuidzijde van het perceel van de gemeente. 2.3. De percelen van de gemeente en [gedaagde] worden gescheiden door de buitenmuur van [A] . 2.4. Op enig moment heeft [gedaagde] op haar eigen perceel een schuur gebouwd. Deze schuur is gebouwd haaks op en tegen de buitenmuur van de aanbouw op het perceel van de gemeente. Deze buitenmuur van de aanbouw van de gemeente fungeert derhalve feitelijk als binnenmuur (zijwand) van de door [gedaagde] geplaatste schuur. De schuur van [gedaagde] is niet constructief verbonden met de muur van de gemeente; de aansluiting van het dak van de schuur op de muur van de gemeente is afgewerkt met loodslabben zodat hemelwater op deze aansluiting niet de schuur kan binnendringen. Hoewel partijen van mening verschillen over de vraag of dit deel van de muur van de gemeente vanwege de daartegenaan geplaatste schuur van [gedaagde] mandelig is geworden ( [gedaagde] meent – anders dan de gemeente – van wel) heeft de gemeente voor dit geschil tot uitgangspunt genomen dat dit wel zo is. 2.5. Op 28 maart 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Eindhoven definitief besloten om [A] aan te wijzen als locatie voor ‘tijdelijk wonen’. Daarvoor is een verbouwing van het pand nodig en zal het pand worden verbouwd tot wooncomplex met negentien zelfstandige woonunits voor voormalig daklozen met lichte en matige problematiek. Het bouwplan van de gemeente voorziet er in dat de aanbouw aan de oostzijde van het perceel van de gemeente, grenzend aan het perceel van [gedaagde] – waaronder de mandelige muur – wordt gesloopt en geheel wordt vervangen door een uitbreiding van het oorspronkelijke gebouw tot een hoogte van negen meter en waardoor drie woonverdiepingen kunnen worden gerealiseerd. 2.6. De aan het perceel van [gedaagde] grenzende uitbreiding zal met houtbouw worden gerealiseerd en zal na de verbouwing één verdieping hoger worden dan in de huidige situatie. Om deze uitbreiding mogelijk te maken is het – vanuit constructief oogpunt – noodzakelijk dat de aanbouw van het pand aan de oostzijde, waarin begrepen de muur die de percelen van de gemeente en [gedaagde] scheidt – met inbegrip van het mandelige deel waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft geplaatst – wordt afgebroken en vervangen door een in hout uitgevoerde gevel. 2.7. Van voornoemde plannen heeft de gemeente de omwonenden, [gedaagde] , de naburen van [adres 3] en [adres 4] te Eindhoven op 3 april 2023 geïnformeerd. Er hebben daarna twee vervolggesprekken plaatsgevonden op 8 mei en 12 juli 2023. Daarbij heeft [gedaagde] zich laten bijstaan door de heer [B] , mevrouw [C] en de heer [D] . 2.8. Op 20 april en 25 mei 2023 hebben er twee bewonersbijeenkomsten plaatsgevonden en is er de gelegenheid geweest voor de buurtbewoners om hun zorgen en wensen over de voorgenomen verbouwing te uiten. 2.9. Bij brief van 20 juli 2023 heeft de gemeente [gedaagde] geïnformeerd over het voornemen om [A] te verbouwen tot een wooncomplex voor tijdelijke huisvesting van voormalig daklozen en de gevolgen van het bouwplan voor de directe woonomgeving van [gedaagde] . Daarin heeft de gemeente gemeld dat het thans bestaande dakterras op de aanbouw van [A] en die inkijk geeft op de tuin van [gedaagde] zal worden opgeheven en dat de nieuw op te richten – in hout uit te voeren - zijgevel geen uitzicht meer op de tuin van [gedaagde] zal bieden. De gemeente kondigt aan dat ter uitvoering van de plannen de huidige aanbouw van [A] – met inbegrip van de muur grenzend aan het perceel van [gedaagde] – eerst zal moeten worden gesloopt. Deze sloop omvat ook het deel van de muur waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft gebouwd. De gemeente kondigt aan dat zij voornemens is om de eigendom en het gebruik van (dit deel van) de buitenmuur van [A] volledig te scheiden door op het perceel van [gedaagde] een nieuwe, eigenstandige muur te realiseren die dan zal fungeren als zijwand voor de schuur van [gedaagde] . De gemeente biedt aan om de daarmee gemoeide werkzaamheden voor rekening van de gemeente uit te laten voeren. Tot slot kondigt de gemeente aan dat de te vervangen buitenmuur die de beide percelen scheidt wordt verhoogd tot een hoogte van negen meter; de gemeente biedt aan om in overleg met [gedaagde] een groenplan te laten opstellen. 2.10. Bij e-mailbericht van 19 september 2023 heeft [gedaagde] (via haar gevolmachtigden) de gemeente gevraagd wat de door de gemeente verlangde medewerking van [gedaagde] inhoudt en wat de gemeente daar tegenover stelt. Voorts heeft [gedaagde] de gemeente gevraagd om een waarborgsom te storten op een derdengeldrekening van € 50.000,00 als borg voor een correcte afhandeling door de gemeente van haar verplichtingen. Tot slot zou [gedaagde] graag zien dat het wooncomplex een verdieping minder hoog wordt en de bewoners in aantallen zullen worden gehalveerd. 2.11. Daarop heeft de gemeente in een e-mailbericht van 4 oktober 2023 gereageerd en de vragen van [gedaagde] beantwoord. De gemeente heeft [gedaagde] verzocht aan te geven wat zij nodig heeft om de medewerking te kunnen verlenen aan de verbouwing van [A] . 2.12. Nadat van de zijde van [gedaagde] bij e-mailbericht van 20 november 2023 is verzocht om een afschrift van de bouwtekeningen en het bestek, heeft de gemeente bij e-mailbericht van 7 december 2023 aangegeven dat de bouwtekeningen openbaar beschikbaar zullen komen op het moment dat de omgevingsvergunning voor de verbouwing wordt verleend. 2.13. Op [datum] 2024 is de bouwvergunning voor de verbouwing van [A] verleend. Daarvan heeft de gemeente [gedaagde] bij brief van 31 januari 2024 op de hoogte gebracht, daarbij verwijzend naar een bijgesloten bouwtekening. [gedaagde] is voor inzage in de volledige set bouwtekeningen bij de vergunning verwezen naar de gemeentelijke website. De gemeente heeft [gedaagde] wederom verzocht om in te stemmen met de voorgenomen werkzaamheden en bouwkundige aanpassingen. Daarbij heeft de gemeente een termijn gesteld, gelijk aan de bezwaartermijn voor de voor de verbouwing verleende omgevingsvergunning, tot [datum] 2024. 2.14. Omdat [gedaagde] via haar gemachtigden bij e-mailbericht van 25 februari 2024 heeft laten weten vooralsnog niet akkoord te gaan met de door de gemeente geboden oplossingen voor haar tuin en de beplantingen en vasthield aan de door haar voorgestelde voorwaarde van een waarborgsom op een derdengeldrekening, heeft de gemeente zich genoodzaakt gezien om een kort geding voor te bereiden en uiteindelijk ook aanhangig te maken. 2.15. In de periode april tot juli 2024 hebben partijen, beide bijgestaan door hun advocaten, nog getracht tot een minnelijke oplossing te komen maar zij zijn daarin niet geslaagd.

3.1. De gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: de gemeente machtigt om de muur, die de aanbouw op het perceel van de gemeente kadastraal bekend [nummer 1] en de schuur op het perceel van [gedaagde] kadastraal bekend [nummer 2] gemeen hebben, te slopen; [gedaagde] veroordeelt om de verbouwing van [A] en de bijbehorende aanbouw, inclusief de sloop van de bestaande scheidsmuur en de bouw van de nieuw muur, te gehengen en te gedogen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00, met een maximumbedrag van € 200.000,00; [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten. 3.2. De gemeente legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft haar schuur zonder toestemming (en daarmee onrechtmatig) tegen de buitenmuur op het perceel van de gemeente aangebouwd waardoor dit deel van de buitenmuur als mandelig moet worden aangemerkt. Reeds op deze grond zou de gemeente kunnen vorderen dat [gedaagde] haar schuur verwijdert (althans voor zover deze de buitenmuur van de gemeente gebruikt als eigen buitenmuur), maar dat is niet wat de voorkeur heeft van de gemeente. De gemeente wil slechts de mandelige muur slopen, zodat zij deze kan vervangen door een meer draagkrachtige muur ter ondersteuning van het wooncomplex en zij is in dat kader bereid om op eigen kosten de schuur van [gedaagde] , daar waar deze grenst aan het perceel van de gemeente, te voorzien van een nieuwe, eigenstandige muur op het perceel van [gedaagde] . Daarnaast geldt dat [gedaagde] als deelgenoot in de eigendom van de mandelige muur zich jegens de gemeente dient te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Aangezien [gedaagde] eenzijdig de huidige mandelige toestand van de muur in het leven heeft geroepen, kan zij zich er niet in redelijkheid tegen verzetten dat de gemeente op haar beurt besluit om de ontstane, onrechtmatige situatie weer ongedaan te maken op de voorgestane wijze. [gedaagde] verzet zich ook tegen de door de gemeente voorgenomen sloop van het niet-mandelige deel van de buitenmuur van de aanbouw van [A] , aan de zuidzijde grenzend aan het perceel van [gedaagde] en de bouw van de nieuwe buitenmuur/gevel van het wooncomplex. Daar heeft de gemeente echter helemaal geen toestemming van [gedaagde] voor nodig. Voor zover de gemeente het perceel van [gedaagde] nodig heeft voor het verrichten van de sloop- en bouwwerkzaamheden is [gedaagde] gehouden dit gebruik van haar perceel te gedogen op grond van het ladderrecht. De gemeente meent tot slot dat zij in meer dan voldoende mate rekening houdt met de belangen van [gedaagde] en dat de verbouwing en de daarmee samenhangende werkzaamheden niet zullen leiden tot hinder in een mate die onrechtmatig is jegens [gedaagde] . 3.3. [gedaagde] voert verweer. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Het gaat in dit kort geding om de vraag of [gedaagde] gegronde redenen heeft om zich te verzetten tegen de door de gemeente voorgenomen bouwplannen, meer in het bijzonder tegen de sloop van het gedeelte van de muur die de aanbouw op het perceel van de gemeente en de schuur op het perceel van [gedaagde] gemeen hebben. Het spoedeisend belang 4.1.1. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de gemeente een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorzieningen die haar in staat moeten stellen tot het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Er is gemotiveerd gesteld en door [gedaagde] niet weersproken dat de bestaande muur constructief niet geschikt is voor de nieuw op te richten – met één bouwlaag uitgebreide – aanbouw en dat er daarom een noodzaak bestaat om de bestaande buitenmuur te versterken. Los van het feit dat het niet aan [gedaagde] is om te bepalen op welke wijze dat moet of kan gebeuren, betreft de keuze van de gemeente om de muur te slopen ten behoeve van een nieuw op te richten – en in houtbouw uit te voeren – buitenmuur de uitoefening van een uit het eigendomsrecht van de gemeente voortvloeiende bevoegdheid. Suggesties van [gedaagde] ter zitting om de bestaande muur te handhaven en daar ten noorden een nieuwe muur tegenaan te zetten stuiten – daargelaten de daartegen door de gemeente ingebrachte bezwaren van technische aard – reeds hier op af. De omstandigheid dat de keuze van de gemeente ten koste gaat van de planten die [gedaagde] in de loop der tijd tegen de muur van de gemeente heeft laten op groeien doet daar niet aan af, nu het een eigen keuze van [gedaagde] is geweest om begroeiing te plaatsen tegen een niet aan haar in eigendom toebehorende muur. Aan het verweer van [gedaagde] dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorzieningen omdat de bestaande muur in de nieuwbouwplannen kan worden gehandhaafd wordt aldus voorbij gegaan. 4.1.2. Dat geldt ook voor het verweer dat [gedaagde] heeft gevoerd ten aanzien van de lopende bestuursrechtelijke procedures. Die thans lopende bestuursrechtelijke procedures raken de vorderingen die in dit kort geding voorliggen immers (vooralsnog) niet. De voor de bouwplannen benodigde vergunningen zijn afgegeven en de gemeente mag op basis van die vergunningen aan de slag. De omstandigheid dat bezwaar is aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de sloopwerkzaamheden en er voorts een beroepsprocedure aanhangig is tegen de omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden brengt niet met zich dat de gemeente deze vergunningen niet mag gebruiken, hangende de in de aanhangige procedures te nemen beslissingen. Desgevraagd verklaarde mr. Van de Laar dat indiening van een verzoek om voorlopige voorzieningen bij de bestuursrechter, gericht op schorsing van de afgegeven vergunningen, wordt overwogen maar zolang de vergunningen niet zijn geschorst geldt dat de gemeente daar gebruik van kan maken. Ook dit levert derhalve geen grond op om aan te nemen dat de gemeente geen spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. 4.1.3. De omstandigheid dat er geen overeenstemming is bereikt met de bewoners van de panden aan de [adressen] staat naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin aan het spoedeisend belang van de gemeente bij een spoedige aanvang van de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden in de weg. Onweersproken is door de gemeente ter zitting gesteld en toegelicht, mede aan de hand van een ter zitting overgelegde tekening en foto van de situatie ter plaatse, dat zij alle voorgenomen werkzaamheden waarover het in dit kort geding gaat, vanaf en op haar eigen perceel zal uitvoeren en dat zij slechts een beperkt deel van de tuin van [gedaagde] nodig heeft ten behoeve van het plaatsen van een steiger tegen de – te handhaven en aan de woning van [gedaagde] grenzende – gevel van het hoofdgebouw aan de westzijde van het perceel van de gemeente. Het gebruik van de tuin ter plaatse van de te slopen en nieuw op te richten buitenmuur blijft beperkt tot een smalle strook direct grenzend aan het perceel van de gemeente. Deze strook is nodig voor het plaatsen van hekken c.q. schermen ten behoeve van de veiligheid in verband met de voorgenomen sloopwerkzaamheden. 4.1.4. Tenslotte heeft [gedaagde] in het kader van haar verweer dat de gemeente spoedeisend belang ontbeert bij de gevorderde voorzieningen gewezen op de verplichtingen van de gemeente uit de Flora- en Faunawet. [gedaagde] meent dat de gemeente in het kader van die wet eerst onderzoek zal moeten doen naar de in de tuin van [gedaagde] levende dieren- en plantensoorten alvorens een aanvang te maken met de voorgenomen werkzaamheden. Ook dit argument kan [gedaagde] niet baten nu dit hooguit een aspect betreft dat aan de orde kan komen in het kader van de door haar gevoerde en aangekondigde bestuursrechtelijke procedures tegen de verleende vergunningen. De voorzieningenrechter gaat er gemakshalve maar aan voorbij dat [gedaagde] ook helemaal niets heeft aangevoerd dat kan dienen als een serieuze aanwijzing dat er in haar tuin – in het kader van de Flora- en Faunawet beschermde – dier- en/of plantensoorten voorkomen. Eigendom van de muur 4.2. [gedaagde] is voorts van mening dat de muur die de gemeente wil gaan slopen haar eigendom is. De gemeente heeft echter voldoende geadstrueerd aan de overgelegde tekeningen dat de muur op haar perceel staat. Er bestaat op basis van de blote en in geen enkel opzicht aan de hand van akten, tekeningen of foto’s van de situatie ter plaatse geadstrueerde stellingen van [gedaagde] geen aanleiding om zelfs maar te vermoeden dat de muur die de gemeente voornemens is te slopen - in afwijking van de kadastrale grenzen – mogelijk op het perceel van [gedaagde] staat. Het had zonder meer op de weg van [gedaagde] gelegen om haar stelling dat de muur op haar perceel is gebouwd nader met bedoelde stukken te onderbouwen, te meer nu [gedaagde] daar in het gehele met de gemeente doorlopen voortraject met geen woord over heeft gerept en de gemeente bij het formuleren van haar vorderingen en de ter onderbouwing daarvan ingebrachte stukken er ook niet bedacht op kon en hoefde te zijn dat [gedaagde] met betrekking tot de plaatsing van de aanbouw – die overigens in een rechte lijn (dus zonder een verspringing in de richting van het perceel van [gedaagde] ) doorloopt vanuit het hoofdgebouw aan de westzijde – verweer zou voeren. Bovendien miskent [gedaagde] dat, zelfs indien zou worden aangenomen dat de aanbouw op het perceel van gemeente grensoverschrijdend is gebouwd, de betreffende muur door horizontale natrekking eigendom is van de gemeente (artikel 5:20 lid 1 BW). 4.3. [gedaagde] heeft er daarnaast op gewezen dat de muur haar eigendom is, omdat zij de muur al vanaf 16 augustus 1993 in gebruik heeft en reeds bij aanvang van dit gebruik de muur al met beplantingen begroeid was. Naar de voorzieningenrechter begrijpt doet [gedaagde] hier een beroep op verjaring op grond van ononderbroken bezit gedurende meer dan 30 jaar. Daargelaten de verdere merites van dit beroep op verjaring kan het verweer [gedaagde] niet baten reeds om het simpele feit dat het enkele gebruik van de muur om daar planten tegen aan/op te laten groeien niet als een bezitsdaad kan worden aangemerkt waaruit de rechthebbende kon en heeft moeten begrijpen dat de gebruiker zichzelf als eigenaar beschouwt. 4.4. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat sprake is van een mandelige muur. De voorzieningenrechter stelt vast dat voor zover het gaat om het deel van de muur dat aan de zijde van [gedaagde] niet gebruikt wordt als scheidsmuur van een op haar perceel staand gebouw geen sprake is van mandeligheid.

De voorzieningenrechter 5.1. machtigt de gemeente om de muur die de aanbouw op het perceel van de gemeente kadastraal bekend [nummer 1] en de schuur op het perceel van [gedaagde] kadastraal bekend [nummer 2] gemeen hebben te slopen, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om de verbouwing van [A] en de bijbehorende aanbouw, inclusief de sloop van de bestaande scheidsmuur en de bouw van de nieuw muur, te gehengen en te gedogen, 5.3. veroordeelt [gedaagde] om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de hoofdveroordeling onder 5.2. voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt, 5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.109,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. W. Schoorlemmer en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2024.

Het gedeelte van de muur waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft geplaatst is, zo geldt in dit kort geding als uitgangspunt, wel mandelig op voet van artikel 5:62 lid 2 BW, nu dit gedeelte van de muur de scheidsmuur vormt tussen twee, aan verschillende eigenaren toebehorende gebouwen. Gegeven het feit dat [gedaagde] – naar onweersproken is gesteld – eenzijdig en zonder toestemming van de gemeente haar schuur tegen die muur heeft geplaatst en dit deel van de muur aldus mandelig heeft gemaakt heeft ze onrechtmatig – want in strijd met het eigendomsrecht van de gemeente - gehandeld. De gemeente heeft het recht om zich tegen deze onrechtmatige gedraging van [gedaagde] , waardoor zij inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van de gemeente, te verzetten. De gemeente heeft toegelicht dat zij – bij wege van redres – niet van [gedaagde] verlangt dat zij de schuur verwijdert, maar wel dat zij er aan meewerkt (althans gedoogt) dat het mandelige deel van de muur wordt gesloopt. De gemeente heeft aangeboden om op het perceel van [gedaagde] een eigenstandige scheidingsmuur op te trekken ten behoeve van de schuur van [gedaagde] die los staat van de – gelijktijdig – op te richten scheidingsmuur op het perceel van de gemeente ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw. Deze op het perceel van [gedaagde] te plaatsen zelfstandige scheidingsmuur voorkomt dat een deel van de nieuw op te richten scheidingsmuur van de gemeente opnieuw mandelig wordt doordat [gedaagde] deze wederom gebruikt als scheidingsmuur voor haar schuur. De gemeente heeft aangeboden om de kosten van deze eigen scheidingsmuur op het perceel van [gedaagde] voor haar rekening te nemen. Aldus wordt – op kosten van de gemeente – alsnog een correcte bouwkundige en juridische toestand gecreëerd zoals [gedaagde] die indertijd, bij de bouw van de schuur, tot stand had moeten brengen. De gemeente wijst er daarnaast terecht op dat [gedaagde] zich ook als deelgenoot in de eigendom van de mandelige muur jegens de gemeente dient te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en dat uit die eisen in de onderhavige zaak voortvloeit dat van haar – mede gezien haar aandeel in het onrechtmatige ontstaan van de mandeligheid – gevergd kan worden dat zij meewerkt aan de door de gemeente voorgestane oplossing om aan deze onrechtmatige toestand een einde te maken. Eventuele (onvermijdelijke) hinder die [gedaagde] van de voorgestelde ingreep rondom haar schuur ondervindt zal zij in redelijkheid hebben te dulden. Hinder 4.5. Ten aanzien van het standpunt van [gedaagde] aangaande onrechtmatige hinder geldt voorts nog het volgende. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en het staat de eigenaar vrij om van zijn eigendomsrecht gebruik te maken zoals hem goeddunkt zonder dat hij op de belangen van zijn buurman hoeft te letten, tenzij uitoefening van de eigenaarsbevoegdheid misbruik van recht als bedoeld in artikel 3:13 BW oplevert of hinder veroorzaakt in de zin van artikel 5:37 BW. Het laatstgenoemde artikel bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. [gedaagde] heeft gesteld dat de gemeente misbruik van haar eigendomsrecht maakt, omdat de overlast van de verbouwing onrechtmatige hinder zal opleveren. Vooropgesteld wordt dat de uitvoering van de door de gemeente voorgenomen werkzaamheden onvermijdelijk – afgezet tegen de situatie waarin deze werkzaamheden achterwege blijven - met enige hinder gepaard zullen gaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet iedere vorm of mate van overlast reeds op voorhand als onrechtmatige hinder kan worden bestempeld. De gemeente is gehouden op grond van het burenrecht rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar buren bij het uitvoeren van de werkzaamheden en zal deze – binnen de grenzen van het redelijke en mogelijke – zodanig moeten inrichten en uitvoeren dat overlast voor de omgeving tot een absoluut minimum wordt beperkt. De gemeente heeft toegezegd en ter zitting toegelicht dat zij haar uiterste best zal doen om overlast voor de buurbewoners (waaronder [gedaagde] ) bij de uitvoering van de verbouwing tot een minimum te beperken. Voorshands bestaat geen aanleiding om te veronderstellen dat de gemeente in dit opzicht niet aan deze krachtens het burenrecht op haar rustende verplichting zal voldoen. Dat er desondanks – alle redelijkerwijs te vergen inspanningen ten spijt – bij tijden wellicht overlast c.q. hinder zal worden ervaren bij het uitvoeren van de werkzaamheden zal [gedaagde] (en met haar ook de rest van de buurt) zich moeten laten welgevallen. Mocht [gedaagde] menen dat de gemeente haar plicht om overlast voor de buurt tot een minimum te beperken niet of onvoldoende naleeft dan staat haar de mogelijkheid ten dienste te dier zake in kort geding een voorziening uit te lokken. De voorzieningenrechter is evenwel van oordeel dat de bij [gedaagde] kennelijk bestaande vrees voor onrechtmatige hinder onvoldoende grond oplevert om reeds op voorhand geen medewerking te verlenen aan de voorgenomen werkzaamheden. Ladderrecht 4.6. Ook het verweer van [gedaagde] ten aanzien van het beroep van de gemeente op het zogenoemde ladderrecht faalt. Volgens [gedaagde] kan de gemeente geen beroep doen op het ladderrecht van artikel 5:56 BW, omdat het niet gaat om kortstondig gebruik van het perceel van [gedaagde] . Blijkens de toelichting van de gemeente en de ter zitting overgelegde tekening is het gebruik van het perceel van [gedaagde] niet kortstondig maar wel tijdelijk en doet de gemeente er alles aan om dit tijdelijk gebruik tot een minimum te beperken. De stelling van [gedaagde] dat krachtens het ladderrecht alleen kortstondig gebruik van het buurerf kan worden verlangd vindt geen steun in het recht. De opbouw en het afbreken van de bouwsteiger en het slopen van de muur zal een tijdsbestek van twee à drie weken in beslag nemen. De bouwsteiger op het perceel van [gedaagde] tegen de bestaande – te handhaven - zijgevel van het hoofdgebouw zal daar wel voor langere tijd (de gemeente schatte dit ter zitting op een periode van circa 6 maanden) blijven staan. De gemeente heeft evenwel toegelicht dat de steiger daar geplaatst wordt vanuit veiligheidsoogpunt maar dat er tijdens de duur van de werkzaamheden amper op of vanaf de steiger wordt gewerkt zodat de last van de steiger voor [gedaagde] beperkt blijft tot het (tijdelijke) ruimtebeslag op haar tuin en de werkzaamheden die nodig zijn voor het op- en weer afbreken van de steiger. Nu [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de door de gemeente gestelde noodzaak voor het plaatsen van de steiger en de schermen ter plaatse van het te slopen en herbouwen deel van de scheidsmuur moet het verzet van [gedaagde] tegen het voorgenomen gebruik van haar perceel ten behoeve van de voorgenomen werkzaamheden door de gemeente worden gepasseerd. Dat betekent dat ook de vordering van de gemeente, ertoe strekkende dat [gedaagde] wordt veroordeeld om die werkzaamheden te gehengen en te gedogen (ook indien daarvoor gebruik moet worden gemaakt van het perceel van [gedaagde] zoals hiervoor besproken), kan worden toegewezen. 4.7. Tot slot kan ook het verweer van [gedaagde] ten aanzien van mogelijke schade aan haar opstallen c.q. planten er niet toe leiden dat van haar geen medewerking als eigenaar van het naburige erf kan worden gevergd. De gemeente is op grond van de wet (artikel 5:56 BW) aansprakelijk indien en voor zover [gedaagde] als gevolg van het tijdelijk gebruik van haar perceel door de gemeente schade lijdt aan haar opstallen of haar beplantingen in de tuin.

Het gedeelte van de muur waar [gedaagde] haar schuur tegenaan heeft geplaatst is, zo geldt in dit kort geding als uitgangspunt, wel mandelig op voet van artikel 5:62 lid 2 BW, nu dit gedeelte van de muur de scheidsmuur vormt tussen twee, aan verschillende eigenaren toebehorende gebouwen. Gegeven het feit dat [gedaagde] – naar onweersproken is gesteld – eenzijdig en zonder toestemming van de gemeente haar schuur tegen die muur heeft geplaatst en dit deel van de muur aldus mandelig heeft gemaakt heeft ze onrechtmatig – want in strijd met het eigendomsrecht van de gemeente - gehandeld. De gemeente heeft het recht om zich tegen deze onrechtmatige gedraging van [gedaagde] , waardoor zij inbreuk heeft gemaakt op het eigendomsrecht van de gemeente, te verzetten. De gemeente heeft toegelicht dat zij – bij wege van redres – niet van [gedaagde] verlangt dat zij de schuur verwijdert, maar wel dat zij er aan meewerkt (althans gedoogt) dat het mandelige deel van de muur wordt gesloopt. De gemeente heeft aangeboden om op het perceel van [gedaagde] een eigenstandige scheidingsmuur op te trekken ten behoeve van de schuur van [gedaagde] die los staat van de – gelijktijdig – op te richten scheidingsmuur op het perceel van de gemeente ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw. Deze op het perceel van [gedaagde] te plaatsen zelfstandige scheidingsmuur voorkomt dat een deel van de nieuw op te richten scheidingsmuur van de gemeente opnieuw mandelig wordt doordat [gedaagde] deze wederom gebruikt als scheidingsmuur voor haar schuur. De gemeente heeft aangeboden om de kosten van deze eigen scheidingsmuur op het perceel van [gedaagde] voor haar rekening te nemen. Aldus wordt – op kosten van de gemeente – alsnog een correcte bouwkundige en juridische toestand gecreëerd zoals [gedaagde] die indertijd, bij de bouw van de schuur, tot stand had moeten brengen. De gemeente wijst er daarnaast terecht op dat [gedaagde] zich ook als deelgenoot in de eigendom van de mandelige muur jegens de gemeente dient te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en dat uit die eisen in de onderhavige zaak voortvloeit dat van haar – mede gezien haar aandeel in het onrechtmatige ontstaan van de mandeligheid – gevergd kan worden dat zij meewerkt aan de door de gemeente voorgestane oplossing om aan deze onrechtmatige toestand een einde te maken. Eventuele (onvermijdelijke) hinder die [gedaagde] van de voorgestelde ingreep rondom haar schuur ondervindt zal zij in redelijkheid hebben te dulden. Hinder 4.5. Ten aanzien van het standpunt van [gedaagde] aangaande onrechtmatige hinder geldt voorts nog het volgende. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben en het staat de eigenaar vrij om van zijn eigendomsrecht gebruik te maken zoals hem goeddunkt zonder dat hij op de belangen van zijn buurman hoeft te letten, tenzij uitoefening van de eigenaarsbevoegdheid misbruik van recht als bedoeld in artikel 3:13 BW oplevert of hinder veroorzaakt in de zin van artikel 5:37 BW. Het laatstgenoemde artikel bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. [gedaagde] heeft gesteld dat de gemeente misbruik van haar eigendomsrecht maakt, omdat de overlast van de verbouwing onrechtmatige hinder zal opleveren. Vooropgesteld wordt dat de uitvoering van de door de gemeente voorgenomen werkzaamheden onvermijdelijk – afgezet tegen de situatie waarin deze werkzaamheden achterwege blijven - met enige hinder gepaard zullen gaan. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet iedere vorm of mate van overlast reeds op voorhand als onrechtmatige hinder kan worden bestempeld. De gemeente is gehouden op grond van het burenrecht rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar buren bij het uitvoeren van de werkzaamheden en zal deze – binnen de grenzen van het redelijke en mogelijke – zodanig moeten inrichten en uitvoeren dat overlast voor de omgeving tot een absoluut minimum wordt beperkt. De gemeente heeft toegezegd en ter zitting toegelicht dat zij haar uiterste best zal doen om overlast voor de buurbewoners (waaronder [gedaagde] ) bij de uitvoering van de verbouwing tot een minimum te beperken. Voorshands bestaat geen aanleiding om te veronderstellen dat de gemeente in dit opzicht niet aan deze krachtens het burenrecht op haar rustende verplichting zal voldoen. Dat er desondanks – alle redelijkerwijs te vergen inspanningen ten spijt – bij tijden wellicht overlast c.q. hinder zal worden ervaren bij het uitvoeren van de werkzaamheden zal [gedaagde] (en met haar ook de rest van de buurt) zich moeten laten welgevallen. Mocht [gedaagde] menen dat de gemeente haar plicht om overlast voor de buurt tot een minimum te beperken niet of onvoldoende naleeft dan staat haar de mogelijkheid ten dienste te dier zake in kort geding een voorziening uit te lokken. De voorzieningenrechter is evenwel van oordeel dat de bij [gedaagde] kennelijk bestaande vrees voor onrechtmatige hinder onvoldoende grond oplevert om reeds op voorhand geen medewerking te verlenen aan de voorgenomen werkzaamheden. Ladderrecht 4.6. Ook het verweer van [gedaagde] ten aanzien van het beroep van de gemeente op het zogenoemde ladderrecht faalt. Volgens [gedaagde] kan de gemeente geen beroep doen op het ladderrecht van artikel 5:56 BW, omdat het niet gaat om kortstondig gebruik van het perceel van [gedaagde] . Blijkens de toelichting van de gemeente en de ter zitting overgelegde tekening is het gebruik van het perceel van [gedaagde] niet kortstondig maar wel tijdelijk en doet de gemeente er alles aan om dit tijdelijk gebruik tot een minimum te beperken. De stelling van [gedaagde] dat krachtens het ladderrecht alleen kortstondig gebruik van het buurerf kan worden verlangd vindt geen steun in het recht. De opbouw en het afbreken van de bouwsteiger en het slopen van de muur zal een tijdsbestek van twee à drie weken in beslag nemen. De bouwsteiger op het perceel van [gedaagde] tegen de bestaande – te handhaven - zijgevel van het hoofdgebouw zal daar wel voor langere tijd (de gemeente schatte dit ter zitting op een periode van circa 6 maanden) blijven staan. De gemeente heeft evenwel toegelicht dat de steiger daar geplaatst wordt vanuit veiligheidsoogpunt maar dat er tijdens de duur van de werkzaamheden amper op of vanaf de steiger wordt gewerkt zodat de last van de steiger voor [gedaagde] beperkt blijft tot het (tijdelijke) ruimtebeslag op haar tuin en de werkzaamheden die nodig zijn voor het op- en weer afbreken van de steiger. Nu [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd tegen de door de gemeente gestelde noodzaak voor het plaatsen van de steiger en de schermen ter plaatse van het te slopen en herbouwen deel van de scheidsmuur moet het verzet van [gedaagde] tegen het voorgenomen gebruik van haar perceel ten behoeve van de voorgenomen werkzaamheden door de gemeente worden gepasseerd. Dat betekent dat ook de vordering van de gemeente, ertoe strekkende dat [gedaagde] wordt veroordeeld om die werkzaamheden te gehengen en te gedogen (ook indien daarvoor gebruik moet worden gemaakt van het perceel van [gedaagde] zoals hiervoor besproken), kan worden toegewezen. 4.7. Tot slot kan ook het verweer van [gedaagde] ten aanzien van mogelijke schade aan haar opstallen c.q. planten er niet toe leiden dat van haar geen medewerking als eigenaar van het naburige erf kan worden gevergd. De gemeente is op grond van de wet (artikel 5:56 BW) aansprakelijk indien en voor zover [gedaagde] als gevolg van het tijdelijk gebruik van haar perceel door de gemeente schade lijdt aan haar opstallen of haar beplantingen in de tuin.