ECLI:NL:RBOBR:2024:2816

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/393614 / HA ZA 23-357 Vonnis van 1 mei 2024 in de zaak van VAKANTIEPARK DE BRABANTSE KEMPEN B.V., te Lage Mierde, eisende partij in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: VBK, advocaat: mr. M.C.J. Freijters te Koekange, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Veldhoven. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: - de dagvaarding en de akte herstel verzuim - het antwoord / de eis in reconventie - het antwoord in reconventie - de mondelinge behandeling met zittingsaantekeningen en de spreekaantekeningen van mr. Van Campfort.

( a) [gedaagde] had twee percelen en daarop twee bungalows (nrs. [nummer 1] en [nummer 2] ) in het vakantiepark. Het vakantiepark is een terrein dat wordt geëxploiteerd door een organisatie (VBK) voor eigenaren van percelen/bungalows zoals [gedaagde] , met bepaalde voorzieningen en diensten. [gedaagde] heeft in 2022 bungalow nr. [nummer 2] verkocht en geleverd aan een derde. Hij heeft bungalow nr. [nummer 1] nog steeds. ( b) Het vakantiepark werd in/vanaf 2001 opgezet en beheerd door (entiteiten gelieerd aan) de familie [naam 1] . Een grondeigenaar/belegger (hierna: grondeigenaar) heeft het vakantiepark verkregen via de bank (parate executie) in 2018. VBK exploiteert het park met toestemming van de grondeigenaar. ( c) [gedaagde] heeft zijn eerste perceel/bungalow in het vakantiepark in 2001 verkregen via koop/levering door personen behorend tot de familie [naam 1] . In de leveringsakte staan gebruiksvoorschriften (hierna: de voorschriften). Tot deze voorschriften behoort een beheervergoeding van (in 2001) NLG 628,32 per jaar, te indexeren met een formule. Andere relevante vergoedingen staan niet in de voorschriften. In de voorschriften staat nog wel een aanbiedingsplicht (ook voorkeursrecht genoemd): (i) eigenaren moeten, bij een voornemen tot verkoop/vervreemding van het perceel en de bungalow, eerst het perceel en de bungalow aanbieden aan de exploitant(ii) als de eigenaar en exploitant geen overeenstemming bereiken over de waarde die de exploitant moet betalen om het perceel en de bungalow te kopen, benoemen de eigenaar en exploitant samen drie deskundigen (ieder één, deze twee samen de derde) die de waarde vaststellen (waarna de eigenaar deze waarde ontvangt tegen overdracht van het perceel en de bungalow)(iii) als de eigenaar deze voorschriften overtreedt (door zonder overleg aan een derde te verkopen), verbeurt de eigenaar aan de exploitant een boete gelijk aan “de vrije verkoopwaarde van de betreffende onroerende zaak”, die wordt bepaald door deskundigen. De boete zit hier volgens VBK in de bandbreedte € 25.000,00-€ 45.000,00. ( d) [gedaagde] heeft het perceel en de bungalow nr. [nummer 2] aangeboden aan VBK voor € 80.000,00. VBK wilde € 32.500,00 betalen. VBK verzocht [gedaagde] een deskundige te benoemen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. [gedaagde] heeft perceel/bungalow nr. [nummer 2] verkocht voor € 50.000,00. ( e) [gedaagde] heeft geruime tijd de beheervergoeding niet betaald. Hij heeft geweigerd de dagvergoedingen te betalen.

3.1. VBK vordert bij dagvaarding in conventie kort samengevat: veroordeling tot betaling van € 6.702,82 (€ 2.730,86 beheerkosten en € 3.971,96 dagvergoedingen), met rente veroordeling een deskundige te benoemen voor de bepaling van de waarde van nr. [nummer 2] , met een dwangsom veroordeling tot betaling van de boete (gelijk aan de waarde) na vaststelling van deze waarde met de kosten van het geding. VBK beroept zich op de voorschriften (beheerkosten, waardevaststelling en boete) en een cessie en een kwalitatief recht (artikel 6:251 BW). Zij erkent bij antwoord in reconventie dat de hoofdsom van de beheerkosten is voldaan (niet de wettelijke rente) en zij beroept zich wat betreft de dagvergoedingen op een precedent (afspraken met andere bewoners) en op de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij vindt dat de voorschriften niet zijn overgegaan op VBK en dat de dagvergoedingen niet zijn afgesproken. Hij bepleit afwijzing van de vorderingen. 3.2. [gedaagde] vordert in reconventie opheffing van het beslag. VBK is het daar niet mee eens. Partijen verwijzen naar de standpunten in conventie.

4.1. De rechtbank beoordeelt hieronder de vier thema’s in de zaak. Thema 1: rente over beheerkosten; dagvergoedingen 4.2. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] de hoofdsom van de beheerkosten heeft betaald, maar niet de rente. De rechtbank is van oordeel dat hij de wettelijke rente is verschuldigd. Hij heeft de vordering erkend door betaling en hij was volgens de rechtbank al geruime tijd in verzuim, omdat voor de vordering geldt: “jaarlijks bij vooruitbetaling te voldoen vóór vijftien januari” (voorschriften, artikel 6.b.). De rechtbank is van oordeel dat VBK deze bepaling redelijkerwijs heeft mogen opvatten als fatale termijn voor de betaling, waardoor het verzuim intreedt als [gedaagde] niet op tijd betaalt. De rechtbank houdt in het verlengde van de dagvaarding de vervaldata van de facturen (die later zijn dan 15 januari van het relevante jaar, zo neemt de rechtbank aan bij gebreke van een toelichting die in een andere richting wijst) aan als aanvangsdatum voor de rente. 4.3. Mr. Freijters heeft tijdens de mondelinge behandeling de vordering tot betaling van dagvergoedingen ingetrokken voor wat betreft nr. [nummer 2] en de jaren 2019, 2020 en 2021. De rechtbank behandelt deze vordering dus niet. 4.4. Wat betreft de overige dagvergoedingen (nr. [nummer 1] ) stelt de rechtbank vast dat er in de voorschriften geen bepaling te vinden is over – voor rekening van [gedaagde] komende – dagvergoedingen. Er staat zelfs volgens de rechtbank niets in over andere – voor rekening van [gedaagde] komende – vergoedingen dan de beheerkosten. Er staat wel een bepaling in over dagvergoedingen (artikel 8), maar deze dagvergoedingen komen volgens de tekst voor rekening van de huurder/gebruiker (dus niet [gedaagde] ). VBK heeft geen relevante feiten gesteld anders dan de tekst. De rechtbank ziet om deze redenen geen grondslag voor een vordering tot betaling van dagvergoedingen door [gedaagde] . Partijen kunnen daar nieuwe afspraken over maken en VBK kan wellicht haar toestemming (artikel 8, verhuur) onthouden totdat dergelijke afspraken zijn gemaakt, maar dat is niet aan de orde in deze zaak. De rechtbank verwerpt de standpunten van VBK dat andere bewoners op dit terrein afspraken hebben gemaakt en dat het redelijk is meer te betalen voor permanente bewoning (VBK vindt dat [gedaagde] er permanent woont, hij betwist dat). De rechtbank wijst erop dat afspraken met andere bewoners niets zeggen over de relatie met [gedaagde] en dat er in het dossier geen overtuigende analyse is gepresenteerd over de vraag waarom het redelijk is meer te betalen voor permanente bewoning, bijvoorbeeld aan de hand van artikel 6:248 lid 1 BW (aanvullende werking). De rechtbank wijst daarom de vordering tot betaling van dagvergoedingen af. Thema 2: gebondenheid aan de voorschriften 4.5. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] jegens VBK is gebonden aan de voorschriften, inclusief het voorschrift over de aanbiedplicht (het voorkeursrecht). De rechtbank volgt de volgende redenering. ( a) VBK heeft verteld dat zij exploitant is, dat een andere vennootschap de grond in eigendom heeft en dat zij exploiteert op basis van haar relatie met deze vennootschap. [gedaagde] vraagt zich af of de exploitant hier een relevante rol heeft (de voorschriften golden tussen eigenaren en de grondeigenaar familie [naam 1] ), maar de rechtbank ziet hier geen wezenlijk probleem. Exploitant VBK werkt op basis van een relatie met de grondeigenaar (onweersproken), dit is niet ongeoorloofd en er is geen goede reden om de situatie anders te behandelen dan wanneer de grondeigenaar rechtstreeks zelf zou exploiteren. ( b) VBK beschouwt, zoals ongetwijfeld alle eigenaren/exploitanten van vakantieparken in Nederland, alle voorschriften als één samenhangend geheel; eigenaren mogen volgens haar niet de krenten uit de pap halen en bepaalde voorschriften aanvaarden/naleven en andere niet. De rechtbank acht deze visie juist, omdat er anders chaos dreigt op het vakantiepark, met als gevolg risico’s voor de veiligheid en de gezondheid van iedereen die er woont, werkt, enz. (zie (c)(iv) hierna). De visie volgt uit de tekst van de voorschriften: alle betrokkenen zijn steeds gebonden aan het geheel, nu en in de toekomst, wat er ook gebeurt. Daarom is voor de eigenaren een verplichting opgenomen in de voorschriften om bij verkoop de verplichtingen als kettingbeding op te leggen aan de opvolger (artikel 16). ( c) De gebondenheid van [gedaagde] is volgens de rechtbank als volgt tot stand gekomen (waarbij de rechtbank enkele bruggen slaat op basis van de informatie en argumentatie in het dossier; zie het artikel van mr. Tjong Tjin Tai, 4.8 hierna). (i) De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2007, NJ 2008, 199, met noot van mr. Verstijlen, ECLI:NL:HR:2007:BA5796. De rechtbank leidt uit de noot af dat het hier gaat om een complexe materie en dat er in dit geval naar Nederlands recht, langs de weg van artikel 6:251 BW of op basis van andere regels, geen eenvoudige of goede oplossingen zijn (dat is anders als alles vooraf wordt dichtgetimmerd in afspraken met de eerste generatie eigenaren, maar dat gaat hier niet op omdat dit park al langer bestaat). Zo schrijft mr. Verstijlen dat de contractsovername (als het park al loopt en eigenaren er al wonen) een “moeizame weg” is (omdat iedereen moet instemmen), dat toestemming bij voorbaat kan worden bedongen en dat de zwarte lijst bij algemene voorwaarden een issue is, maar weer niet als het gaat om de overgang van een onderneming (zoals vaak bij vakantieparken). De rechtbank neemt kennis van deze analyse, maar moet hier toch recht spreken en wel zodanig, dat recht wordt gedaan aan de mensen in de zaak en hun echte belangen in de echte wereld. Dat leidt tot de analyse hierna onder (ii) tot en met (iv). (ii) VBK/grondeigenaar heeft het vakantiepark gekocht via de bank (parate executie) (VBK handelt steeds namens de grondeigenaar (onweersproken)). De rechtbank vindt dat de voorschriften of soortgelijke afspraken/regels noodzakelijk zijn voor een goede gang van zaken in het vakantiepark. VBK wijst er volgens de rechtbank onweersproken en terecht op dat zij een zwaarwegend belang heeft bij controle op wie eigenaar wordt in het vakantiepark, omdat er in het verleden duistere en schimmige praktijken waren, die moeten worden voorkomen in het algemeen belang (van de eigenaren en de exploitant VBK). (iii) De rechtbank slaat in deze context acht op de handelwijze van [gedaagde] na aanvang van de exploitatie door VBK: [gedaagde] heeft bijvoorbeeld water, gas en elektriciteit afgenomen, vuilnis laten ophalen en het riool gebruikt. Dit zijn allemaal diensten van VBK/grondeigenaar. De rechtbank heeft dit tijdens de mondelinge behandeling benoemd en het is niet weersproken ( [gedaagde] meldt dat hij een eigen aansluiting voor gas en elektriciteit heeft, maar hij betwist niet dat de leidingen lopen via grond van VBK/grondeigenaar). De rechtbank vindt dat [gedaagde] , door diensten af te nemen van/via VBK, het recht van VBK heeft erkend voor het geheel, zodat hij is gebonden aan het geheel van de voorschriften. Zoals gezegd: de voorschriften hangen nauw met elkaar samen als één geheel. [gedaagde] kent (evenals alle andere eigenaren) de voorschriften en heeft deze fundamentele achterliggende gedachte redelijkerwijs moeten begrijpen en ook daadwerkelijk begrepen (onweersproken, zo stelt de rechtbank vast). VBK heeft dus door deze handelwijze van [gedaagde] redelijkerwijs mogen begrijpen dat hij de voorschriften als geheel wenste te accepteren. Dat levert nieuwe afspraken op tussen VBK en [gedaagde] langs de lijnen van de voorschriften. Een contractsovername of iets dergelijks is daarom niet langer nodig.

De rechtbank 5.1. verwijst de zaak naar de rol van 29 mei 2024 voor akte van [gedaagde] tot het hiervoor onder 4.13 omschreven doel, waarna antwoordakte van VBK, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/393614 / HA ZA 23-357 Vonnis van 1 mei 2024 in de zaak van VAKANTIEPARK DE BRABANTSE KEMPEN B.V., te Lage Mierde, eisende partij in conventie, verweerster in reconventie, hierna te noemen: VBK, advocaat: mr. M.C.J. Freijters te Koekange, tegen [gedaagde] , te [plaats] , gedaagde partij in conventie, eiser in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Veldhoven. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: - de dagvaarding en de akte herstel verzuim - het antwoord / de eis in reconventie - het antwoord in reconventie - de mondelinge behandeling met zittingsaantekeningen en de spreekaantekeningen van mr. Van Campfort.

( a) [gedaagde] had twee percelen en daarop twee bungalows (nrs. [nummer 1] en [nummer 2] ) in het vakantiepark. Het vakantiepark is een terrein dat wordt geëxploiteerd door een organisatie (VBK) voor eigenaren van percelen/bungalows zoals [gedaagde] , met bepaalde voorzieningen en diensten. [gedaagde] heeft in 2022 bungalow nr. [nummer 2] verkocht en geleverd aan een derde. Hij heeft bungalow nr. [nummer 1] nog steeds. ( b) Het vakantiepark werd in/vanaf 2001 opgezet en beheerd door (entiteiten gelieerd aan) de familie [naam 1] . Een grondeigenaar/belegger (hierna: grondeigenaar) heeft het vakantiepark verkregen via de bank (parate executie) in 2018. VBK exploiteert het park met toestemming van de grondeigenaar. ( c) [gedaagde] heeft zijn eerste perceel/bungalow in het vakantiepark in 2001 verkregen via koop/levering door personen behorend tot de familie [naam 1] . In de leveringsakte staan gebruiksvoorschriften (hierna: de voorschriften). Tot deze voorschriften behoort een beheervergoeding van (in 2001) NLG 628,32 per jaar, te indexeren met een formule. Andere relevante vergoedingen staan niet in de voorschriften. In de voorschriften staat nog wel een aanbiedingsplicht (ook voorkeursrecht genoemd): (i) eigenaren moeten, bij een voornemen tot verkoop/vervreemding van het perceel en de bungalow, eerst het perceel en de bungalow aanbieden aan de exploitant(ii) als de eigenaar en exploitant geen overeenstemming bereiken over de waarde die de exploitant moet betalen om het perceel en de bungalow te kopen, benoemen de eigenaar en exploitant samen drie deskundigen (ieder één, deze twee samen de derde) die de waarde vaststellen (waarna de eigenaar deze waarde ontvangt tegen overdracht van het perceel en de bungalow)(iii) als de eigenaar deze voorschriften overtreedt (door zonder overleg aan een derde te verkopen), verbeurt de eigenaar aan de exploitant een boete gelijk aan “de vrije verkoopwaarde van de betreffende onroerende zaak”, die wordt bepaald door deskundigen. De boete zit hier volgens VBK in de bandbreedte € 25.000,00-€ 45.000,00. ( d) [gedaagde] heeft het perceel en de bungalow nr. [nummer 2] aangeboden aan VBK voor € 80.000,00. VBK wilde € 32.500,00 betalen. VBK verzocht [gedaagde] een deskundige te benoemen. [gedaagde] heeft dat niet gedaan. [gedaagde] heeft perceel/bungalow nr. [nummer 2] verkocht voor € 50.000,00. ( e) [gedaagde] heeft geruime tijd de beheervergoeding niet betaald. Hij heeft geweigerd de dagvergoedingen te betalen.

3.1. VBK vordert bij dagvaarding in conventie kort samengevat: veroordeling tot betaling van € 6.702,82 (€ 2.730,86 beheerkosten en € 3.971,96 dagvergoedingen), met rente veroordeling een deskundige te benoemen voor de bepaling van de waarde van nr. [nummer 2] , met een dwangsom veroordeling tot betaling van de boete (gelijk aan de waarde) na vaststelling van deze waarde met de kosten van het geding. VBK beroept zich op de voorschriften (beheerkosten, waardevaststelling en boete) en een cessie en een kwalitatief recht (artikel 6:251 BW). Zij erkent bij antwoord in reconventie dat de hoofdsom van de beheerkosten is voldaan (niet de wettelijke rente) en zij beroept zich wat betreft de dagvergoedingen op een precedent (afspraken met andere bewoners) en op de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Hij vindt dat de voorschriften niet zijn overgegaan op VBK en dat de dagvergoedingen niet zijn afgesproken. Hij bepleit afwijzing van de vorderingen. 3.2. [gedaagde] vordert in reconventie opheffing van het beslag. VBK is het daar niet mee eens. Partijen verwijzen naar de standpunten in conventie.

4.1. De rechtbank beoordeelt hieronder de vier thema’s in de zaak. Thema 1: rente over beheerkosten; dagvergoedingen 4.2. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] de hoofdsom van de beheerkosten heeft betaald, maar niet de rente. De rechtbank is van oordeel dat hij de wettelijke rente is verschuldigd. Hij heeft de vordering erkend door betaling en hij was volgens de rechtbank al geruime tijd in verzuim, omdat voor de vordering geldt: “jaarlijks bij vooruitbetaling te voldoen vóór vijftien januari” (voorschriften, artikel 6.b.). De rechtbank is van oordeel dat VBK deze bepaling redelijkerwijs heeft mogen opvatten als fatale termijn voor de betaling, waardoor het verzuim intreedt als [gedaagde] niet op tijd betaalt. De rechtbank houdt in het verlengde van de dagvaarding de vervaldata van de facturen (die later zijn dan 15 januari van het relevante jaar, zo neemt de rechtbank aan bij gebreke van een toelichting die in een andere richting wijst) aan als aanvangsdatum voor de rente. 4.3. Mr. Freijters heeft tijdens de mondelinge behandeling de vordering tot betaling van dagvergoedingen ingetrokken voor wat betreft nr. [nummer 2] en de jaren 2019, 2020 en 2021. De rechtbank behandelt deze vordering dus niet. 4.4. Wat betreft de overige dagvergoedingen (nr. [nummer 1] ) stelt de rechtbank vast dat er in de voorschriften geen bepaling te vinden is over – voor rekening van [gedaagde] komende – dagvergoedingen. Er staat zelfs volgens de rechtbank niets in over andere – voor rekening van [gedaagde] komende – vergoedingen dan de beheerkosten. Er staat wel een bepaling in over dagvergoedingen (artikel 8), maar deze dagvergoedingen komen volgens de tekst voor rekening van de huurder/gebruiker (dus niet [gedaagde] ). VBK heeft geen relevante feiten gesteld anders dan de tekst. De rechtbank ziet om deze redenen geen grondslag voor een vordering tot betaling van dagvergoedingen door [gedaagde] . Partijen kunnen daar nieuwe afspraken over maken en VBK kan wellicht haar toestemming (artikel 8, verhuur) onthouden totdat dergelijke afspraken zijn gemaakt, maar dat is niet aan de orde in deze zaak. De rechtbank verwerpt de standpunten van VBK dat andere bewoners op dit terrein afspraken hebben gemaakt en dat het redelijk is meer te betalen voor permanente bewoning (VBK vindt dat [gedaagde] er permanent woont, hij betwist dat). De rechtbank wijst erop dat afspraken met andere bewoners niets zeggen over de relatie met [gedaagde] en dat er in het dossier geen overtuigende analyse is gepresenteerd over de vraag waarom het redelijk is meer te betalen voor permanente bewoning, bijvoorbeeld aan de hand van artikel 6:248 lid 1 BW (aanvullende werking). De rechtbank wijst daarom de vordering tot betaling van dagvergoedingen af. Thema 2: gebondenheid aan de voorschriften 4.5. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] jegens VBK is gebonden aan de voorschriften, inclusief het voorschrift over de aanbiedplicht (het voorkeursrecht). De rechtbank volgt de volgende redenering. ( a) VBK heeft verteld dat zij exploitant is, dat een andere vennootschap de grond in eigendom heeft en dat zij exploiteert op basis van haar relatie met deze vennootschap. [gedaagde] vraagt zich af of de exploitant hier een relevante rol heeft (de voorschriften golden tussen eigenaren en de grondeigenaar familie [naam 1] ), maar de rechtbank ziet hier geen wezenlijk probleem. Exploitant VBK werkt op basis van een relatie met de grondeigenaar (onweersproken), dit is niet ongeoorloofd en er is geen goede reden om de situatie anders te behandelen dan wanneer de grondeigenaar rechtstreeks zelf zou exploiteren. ( b) VBK beschouwt, zoals ongetwijfeld alle eigenaren/exploitanten van vakantieparken in Nederland, alle voorschriften als één samenhangend geheel; eigenaren mogen volgens haar niet de krenten uit de pap halen en bepaalde voorschriften aanvaarden/naleven en andere niet. De rechtbank acht deze visie juist, omdat er anders chaos dreigt op het vakantiepark, met als gevolg risico’s voor de veiligheid en de gezondheid van iedereen die er woont, werkt, enz. (zie (c)(iv) hierna). De visie volgt uit de tekst van de voorschriften: alle betrokkenen zijn steeds gebonden aan het geheel, nu en in de toekomst, wat er ook gebeurt. Daarom is voor de eigenaren een verplichting opgenomen in de voorschriften om bij verkoop de verplichtingen als kettingbeding op te leggen aan de opvolger (artikel 16). ( c) De gebondenheid van [gedaagde] is volgens de rechtbank als volgt tot stand gekomen (waarbij de rechtbank enkele bruggen slaat op basis van de informatie en argumentatie in het dossier; zie het artikel van mr. Tjong Tjin Tai, 4.8 hierna). (i) De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2007, NJ 2008, 199, met noot van mr. Verstijlen, ECLI:NL:HR:2007:BA5796. De rechtbank leidt uit de noot af dat het hier gaat om een complexe materie en dat er in dit geval naar Nederlands recht, langs de weg van artikel 6:251 BW of op basis van andere regels, geen eenvoudige of goede oplossingen zijn (dat is anders als alles vooraf wordt dichtgetimmerd in afspraken met de eerste generatie eigenaren, maar dat gaat hier niet op omdat dit park al langer bestaat). Zo schrijft mr. Verstijlen dat de contractsovername (als het park al loopt en eigenaren er al wonen) een “moeizame weg” is (omdat iedereen moet instemmen), dat toestemming bij voorbaat kan worden bedongen en dat de zwarte lijst bij algemene voorwaarden een issue is, maar weer niet als het gaat om de overgang van een onderneming (zoals vaak bij vakantieparken). De rechtbank neemt kennis van deze analyse, maar moet hier toch recht spreken en wel zodanig, dat recht wordt gedaan aan de mensen in de zaak en hun echte belangen in de echte wereld. Dat leidt tot de analyse hierna onder (ii) tot en met (iv). (ii) VBK/grondeigenaar heeft het vakantiepark gekocht via de bank (parate executie) (VBK handelt steeds namens de grondeigenaar (onweersproken)). De rechtbank vindt dat de voorschriften of soortgelijke afspraken/regels noodzakelijk zijn voor een goede gang van zaken in het vakantiepark. VBK wijst er volgens de rechtbank onweersproken en terecht op dat zij een zwaarwegend belang heeft bij controle op wie eigenaar wordt in het vakantiepark, omdat er in het verleden duistere en schimmige praktijken waren, die moeten worden voorkomen in het algemeen belang (van de eigenaren en de exploitant VBK). (iii) De rechtbank slaat in deze context acht op de handelwijze van [gedaagde] na aanvang van de exploitatie door VBK: [gedaagde] heeft bijvoorbeeld water, gas en elektriciteit afgenomen, vuilnis laten ophalen en het riool gebruikt. Dit zijn allemaal diensten van VBK/grondeigenaar. De rechtbank heeft dit tijdens de mondelinge behandeling benoemd en het is niet weersproken ( [gedaagde] meldt dat hij een eigen aansluiting voor gas en elektriciteit heeft, maar hij betwist niet dat de leidingen lopen via grond van VBK/grondeigenaar). De rechtbank vindt dat [gedaagde] , door diensten af te nemen van/via VBK, het recht van VBK heeft erkend voor het geheel, zodat hij is gebonden aan het geheel van de voorschriften. Zoals gezegd: de voorschriften hangen nauw met elkaar samen als één geheel. [gedaagde] kent (evenals alle andere eigenaren) de voorschriften en heeft deze fundamentele achterliggende gedachte redelijkerwijs moeten begrijpen en ook daadwerkelijk begrepen (onweersproken, zo stelt de rechtbank vast). VBK heeft dus door deze handelwijze van [gedaagde] redelijkerwijs mogen begrijpen dat hij de voorschriften als geheel wenste te accepteren. Dat levert nieuwe afspraken op tussen VBK en [gedaagde] langs de lijnen van de voorschriften. Een contractsovername of iets dergelijks is daarom niet langer nodig.

De rechtbank 5.1. verwijst de zaak naar de rol van 29 mei 2024 voor akte van [gedaagde] tot het hiervoor onder 4.13 omschreven doel, waarna antwoordakte van VBK, 5.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2024.

De protesten van [gedaagde] in een later stadium maken deze conclusie niet anders; het akkoord, éénmaal gegeven, kan onder deze omstandigheden niet worden teruggedraaid. Dit is in de kern de dragende overweging voor de beslissing van de rechtbank op dit punt. (iv) De rechtbank verliest hier de werkelijkheid niet uit het oog. (a) Als de bank er niet op mag vertrouwen dat de relaties met eigenaren in het vakantiepark via parate executie soepel en rechtsgeldig kunnen worden voortgezet door een nieuwe grondeigenaar/exploitant zonder onrealistische manoeuvres zoals individuele aktes van contractsovername per eigenaar (voorgesteld onder 8 in de noot van mr. Verstijlen bij Hoge Raad 13 juli 2007, NJ 2008, 199, ECLI:NL:HR:2007:BA5796), is een vakantiepark in Nederland niet meer te financieren. Geen bank zal daartoe bereid zijn. Dan houdt het hele businessmodel op. Daar is geen goede reden voor (veel Nederlanders vinden recreatie op een vakantiepark fijn) en dus moet het recht hier flexibel zijn.(b) Als de eigenaren in de situatie in deze zaak niet soepel nieuwe afspraken langs de lijnen van de voorschriften kunnen/mogen maken met VBK, kunnen ernstige gevolgen zich voordoen. Iedereen kan op zijn strepen gaan staan. Eigenaren kunnen betaling weigeren en ongecontroleerd verhuren en verkopen. VBK kan diensten opschorten (water; riool; ophalen vuilnis; transport van gas en elektriciteit; onderhoud van wegen, leidingen en overige infrastructuur). Deze patstelling brengt de veiligheid en de gezondheid in gevaar. Er zou in zo’n geval ook geen eenvoudige oplossing zijn. Welke afspraken kan VBK met wie maken? Moet VBK individuele afspraken maken met iedere eigenaar? Proberen de eigenaren het lang vol te houden zodat de druk bij VBK toeneemt en de eigenaar een betere deal krijgt? In zo’n geval lijkt een kort geding onvermijdelijk, maar ordemaatregelen in kort geding lenen zich niet goed voor het maken van goed gestructureerde nieuwe afspraken in het belang van alle betrokkenen bij het park. Kortom, om al deze ongewenste gevolgen te voorkomen is het noodzakelijk dat het burgerlijk recht flexibel genoeg is om oplossingen te bieden die aansluiten bij de praktijk, de behoefte van partijen (en de bank en de vorige eigenaar, die in betalingsproblemen kwam en moest meewerken aan verkoop door de bank) en de veiligheid en gezondheid van alle betrokkenen bij het vakantiepark. 4.6. Deze analyse brengt volgens de rechtbank mee dat [gedaagde] gebonden is aan de voorschriften inclusief de aanbiedingsplicht, dat hij de procedure voor benoeming van deskundigen had moeten volgen en dat hij in beginsel de boete is verschuldigd omdat hij zijn perceel/bungalow in strijd van de voorschriften heeft overgedragen aan een derde. Thema 3: boete en matiging 4.7. De rechtbank slaat voorshands acht op enkele omstandigheden die tijdens de mondelinge behandeling duidelijk zijn geworden: De boete is hoog – volgens VBK gelijk aan de gehele waarde die [gedaagde] had kunnen/moeten ontvangen voor zijn huis: de “vrije verkoopwaarde van de betreffende onroerende zaak”. De impact van de boete is dus dat [gedaagde] (ongeveer) de gehele waarde van zijn eigendom (huis) kwijtraakt. VBK gaat uit van de bandbreedte € 25.000,00-€ 45.000,00 en [gedaagde] heeft daadwerkelijk verkocht voor € 50.000,00. VBK heeft geen bezwaren tegen de persoon van de koper, die nr. [nummer 2] heeft gekocht van [gedaagde] . Deze persoon voldoet aan de eisen van VBK en had, zo moet de rechtbank aannemen (onweersproken), ook het perceel en de bungalow van VBK kunnen kopen als [gedaagde] en VBK de procedure voor de deskundigen zouden hebben gevolgd en deze procedure zou hebben geleid tot een verkoop door [gedaagde] aan VBK. Een en ander betekent voorshands dat het belang (om te waken voor duistere/schimmige praktijken in het vakantiepark en om zorg te dragen voor eigenaren die op nette en correcte wijze gebruik maken van het vakantiepark en aan hun verplichtingen voldoen) hier veiliggesteld is. Andere wezenlijke belangen van VBK zijn hier niet naar voren gebracht. Voorshands dus: eind goed, al goed. 4.8. Het thema matiging van de boete is tijdens de mondelinge behandeling kort (op initiatief van de rechter) aan de orde gekomen; [gedaagde] heeft zich niet onmiskenbaar daarop beroepen, maar de informatie onder 4.7 hiervoor levert sterke aanwijzingen op dat hij dat wel zou willen doen. Zeker in een nieuwe fase van de procedure, waarin in weerwil van zijn standpunten is beslist dat hij is gebonden aan de voorschriften (zie hiervoor). Daartegenover staat dat VBK moet hebben begrepen waartegen zij zich heeft te verweren, evenals de rechtbank heeft begrepen waar [gedaagde] zich kennelijk op wil beroepen, omdat elke Nederlandse jurist, bij de onder 4.7 genoemde feiten in de context van een geschil tussen een consument en een bedrijf, direct aan de matiging van de boete of een soortgelijk leerstuk denkt. De observatie van de rechtbank voorshands is dat [gedaagde] het noodzakelijke eiland heeft aangelegd, zodat het de rechtbank vrij staat een paar bruggen te slaan: “Het gaat hier dus niet om feiten zonder meer, maar om concrete feiten die zijn voorbewerkt doordat zij worden verbonden aan een specifiek rechtsgevolg, of om meer juridisch-abstract geformuleerde feiten. Het gaat om feitelijk-juridische stellingen die onontbeerlijk zijn om het gevorderde te kunnen toewijzen. Deze essentiële stellingen mag de rechter niet aanvullen. De rechter mag zogezegd slechts de bruggen slaan tussen de eilanden die partijen zelf moeten aanleggen.” Mr. drs. T.F.E. Tjong Tjin Tai, TCR 2002, nr. 2, De rechterlijke vrijheid en de feitelijke grondslag, blz. 32 en noot 38, met verwijzing naar A-G Bakels, conclusie nr. 2.50 bij HR 19 april 1999, NJ 2000, 219, ECLI:NL:PHR:1999:AN6199. 4.9. In deze context geeft de rechtbank partijen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten. Wil [gedaagde] zich beroepen op matiging en hoe moet dat beroep volgens hem worden ingevuld? Eerst mag [gedaagde] zich uitlaten, dan mag VBK daarop reageren. 4.10. De rechtbank geeft partijen in overweging aan de hand van de analyse hiervoor nog eens te bezien of een minnelijke regeling haalbaar is. Het principiële punt is immers in het voordeel van VBK (en het functioneren van het park ten behoeve van alle betrokkenen) opgehelderd, terwijl de concrete consequenties van de overtreding van de voorschriften erg meevallen. Thema 4: kwalitatief recht, cessie, deskundige, beslag 4.11. De rechtbank beoordeelt het thema kwalitatief recht (artikel 6:251 BW) en het thema cessie niet, omdat dat in het licht van de analyse hiervoor niet nodig is voor de beslissing in de zaak. Immers, VBK mag zich op de voorschriften beroepen. Dat is wat zij beoogde met haar argumenten over een kwalitatief recht en een cessie. De rechtbank wijst erop dat de analyse van de Hoge Raad in het arrest van 13 juli 2007 (NJ 2008, 199, met de hiervoor genoemde noot van mr. Verstijlen, ECLI:NL:HR:2007:BA5796, ro. 5.7-5.8) niet wijst in de richting van een succesvol beroep op een kwalitatief recht in de zaak van VBK en [gedaagde] . Immers: ook hier is er een scheiding tussen eigendom en exploitatie (zoals heel vaak het geval is, zo werd duidelijk tijdens de mondelinge behandeling). De Hoge Raad heeft overwogen: 5.7 Het middel keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 7 en 8 dat het recht op voldoening van de jaarlijkse parkbijdrage door de kaveleigenaren een kwalitatief recht is dat bij de overdracht van de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen van rechtswege is overgegaan op Zeebad Breskens (en vervolgens op Vakantiepark).

De protesten van [gedaagde] in een later stadium maken deze conclusie niet anders; het akkoord, éénmaal gegeven, kan onder deze omstandigheden niet worden teruggedraaid. Dit is in de kern de dragende overweging voor de beslissing van de rechtbank op dit punt. (iv) De rechtbank verliest hier de werkelijkheid niet uit het oog. (a) Als de bank er niet op mag vertrouwen dat de relaties met eigenaren in het vakantiepark via parate executie soepel en rechtsgeldig kunnen worden voortgezet door een nieuwe grondeigenaar/exploitant zonder onrealistische manoeuvres zoals individuele aktes van contractsovername per eigenaar (voorgesteld onder 8 in de noot van mr. Verstijlen bij Hoge Raad 13 juli 2007, NJ 2008, 199, ECLI:NL:HR:2007:BA5796), is een vakantiepark in Nederland niet meer te financieren. Geen bank zal daartoe bereid zijn. Dan houdt het hele businessmodel op. Daar is geen goede reden voor (veel Nederlanders vinden recreatie op een vakantiepark fijn) en dus moet het recht hier flexibel zijn.(b) Als de eigenaren in de situatie in deze zaak niet soepel nieuwe afspraken langs de lijnen van de voorschriften kunnen/mogen maken met VBK, kunnen ernstige gevolgen zich voordoen. Iedereen kan op zijn strepen gaan staan. Eigenaren kunnen betaling weigeren en ongecontroleerd verhuren en verkopen. VBK kan diensten opschorten (water; riool; ophalen vuilnis; transport van gas en elektriciteit; onderhoud van wegen, leidingen en overige infrastructuur). Deze patstelling brengt de veiligheid en de gezondheid in gevaar. Er zou in zo’n geval ook geen eenvoudige oplossing zijn. Welke afspraken kan VBK met wie maken? Moet VBK individuele afspraken maken met iedere eigenaar? Proberen de eigenaren het lang vol te houden zodat de druk bij VBK toeneemt en de eigenaar een betere deal krijgt? In zo’n geval lijkt een kort geding onvermijdelijk, maar ordemaatregelen in kort geding lenen zich niet goed voor het maken van goed gestructureerde nieuwe afspraken in het belang van alle betrokkenen bij het park. Kortom, om al deze ongewenste gevolgen te voorkomen is het noodzakelijk dat het burgerlijk recht flexibel genoeg is om oplossingen te bieden die aansluiten bij de praktijk, de behoefte van partijen (en de bank en de vorige eigenaar, die in betalingsproblemen kwam en moest meewerken aan verkoop door de bank) en de veiligheid en gezondheid van alle betrokkenen bij het vakantiepark. 4.6. Deze analyse brengt volgens de rechtbank mee dat [gedaagde] gebonden is aan de voorschriften inclusief de aanbiedingsplicht, dat hij de procedure voor benoeming van deskundigen had moeten volgen en dat hij in beginsel de boete is verschuldigd omdat hij zijn perceel/bungalow in strijd van de voorschriften heeft overgedragen aan een derde. Thema 3: boete en matiging 4.7. De rechtbank slaat voorshands acht op enkele omstandigheden die tijdens de mondelinge behandeling duidelijk zijn geworden: De boete is hoog – volgens VBK gelijk aan de gehele waarde die [gedaagde] had kunnen/moeten ontvangen voor zijn huis: de “vrije verkoopwaarde van de betreffende onroerende zaak”. De impact van de boete is dus dat [gedaagde] (ongeveer) de gehele waarde van zijn eigendom (huis) kwijtraakt. VBK gaat uit van de bandbreedte € 25.000,00-€ 45.000,00 en [gedaagde] heeft daadwerkelijk verkocht voor € 50.000,00. VBK heeft geen bezwaren tegen de persoon van de koper, die nr. [nummer 2] heeft gekocht van [gedaagde] . Deze persoon voldoet aan de eisen van VBK en had, zo moet de rechtbank aannemen (onweersproken), ook het perceel en de bungalow van VBK kunnen kopen als [gedaagde] en VBK de procedure voor de deskundigen zouden hebben gevolgd en deze procedure zou hebben geleid tot een verkoop door [gedaagde] aan VBK. Een en ander betekent voorshands dat het belang (om te waken voor duistere/schimmige praktijken in het vakantiepark en om zorg te dragen voor eigenaren die op nette en correcte wijze gebruik maken van het vakantiepark en aan hun verplichtingen voldoen) hier veiliggesteld is. Andere wezenlijke belangen van VBK zijn hier niet naar voren gebracht. Voorshands dus: eind goed, al goed. 4.8. Het thema matiging van de boete is tijdens de mondelinge behandeling kort (op initiatief van de rechter) aan de orde gekomen; [gedaagde] heeft zich niet onmiskenbaar daarop beroepen, maar de informatie onder 4.7 hiervoor levert sterke aanwijzingen op dat hij dat wel zou willen doen. Zeker in een nieuwe fase van de procedure, waarin in weerwil van zijn standpunten is beslist dat hij is gebonden aan de voorschriften (zie hiervoor). Daartegenover staat dat VBK moet hebben begrepen waartegen zij zich heeft te verweren, evenals de rechtbank heeft begrepen waar [gedaagde] zich kennelijk op wil beroepen, omdat elke Nederlandse jurist, bij de onder 4.7 genoemde feiten in de context van een geschil tussen een consument en een bedrijf, direct aan de matiging van de boete of een soortgelijk leerstuk denkt. De observatie van de rechtbank voorshands is dat [gedaagde] het noodzakelijke eiland heeft aangelegd, zodat het de rechtbank vrij staat een paar bruggen te slaan: “Het gaat hier dus niet om feiten zonder meer, maar om concrete feiten die zijn voorbewerkt doordat zij worden verbonden aan een specifiek rechtsgevolg, of om meer juridisch-abstract geformuleerde feiten. Het gaat om feitelijk-juridische stellingen die onontbeerlijk zijn om het gevorderde te kunnen toewijzen. Deze essentiële stellingen mag de rechter niet aanvullen. De rechter mag zogezegd slechts de bruggen slaan tussen de eilanden die partijen zelf moeten aanleggen.” Mr. drs. T.F.E. Tjong Tjin Tai, TCR 2002, nr. 2, De rechterlijke vrijheid en de feitelijke grondslag, blz. 32 en noot 38, met verwijzing naar A-G Bakels, conclusie nr. 2.50 bij HR 19 april 1999, NJ 2000, 219, ECLI:NL:PHR:1999:AN6199. 4.9. In deze context geeft de rechtbank partijen de gelegenheid om zich bij akte uit te laten. Wil [gedaagde] zich beroepen op matiging en hoe moet dat beroep volgens hem worden ingevuld? Eerst mag [gedaagde] zich uitlaten, dan mag VBK daarop reageren. 4.10. De rechtbank geeft partijen in overweging aan de hand van de analyse hiervoor nog eens te bezien of een minnelijke regeling haalbaar is. Het principiële punt is immers in het voordeel van VBK (en het functioneren van het park ten behoeve van alle betrokkenen) opgehelderd, terwijl de concrete consequenties van de overtreding van de voorschriften erg meevallen. Thema 4: kwalitatief recht, cessie, deskundige, beslag 4.11. De rechtbank beoordeelt het thema kwalitatief recht (artikel 6:251 BW) en het thema cessie niet, omdat dat in het licht van de analyse hiervoor niet nodig is voor de beslissing in de zaak. Immers, VBK mag zich op de voorschriften beroepen. Dat is wat zij beoogde met haar argumenten over een kwalitatief recht en een cessie. De rechtbank wijst erop dat de analyse van de Hoge Raad in het arrest van 13 juli 2007 (NJ 2008, 199, met de hiervoor genoemde noot van mr. Verstijlen, ECLI:NL:HR:2007:BA5796, ro. 5.7-5.8) niet wijst in de richting van een succesvol beroep op een kwalitatief recht in de zaak van VBK en [gedaagde] . Immers: ook hier is er een scheiding tussen eigendom en exploitatie (zoals heel vaak het geval is, zo werd duidelijk tijdens de mondelinge behandeling). De Hoge Raad heeft overwogen: 5.7 Het middel keert zich tegen het oordeel van het hof in rov. 7 en 8 dat het recht op voldoening van de jaarlijkse parkbijdrage door de kaveleigenaren een kwalitatief recht is dat bij de overdracht van de eigendom van de gemeenschappelijke voorzieningen van rechtswege is overgegaan op Zeebad Breskens (en vervolgens op Vakantiepark).