ECLI:NL:RBOBR:2024:1732

vonnis in kort geding RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 10968657 Rolnummer: 24-1566 Vonnis van 12 april 2024 in de zaak van: Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: Woonbedrijf, gemachtigde: mr. B. Poort, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.C.J. Houben. 1Het verloop van het geding 1.1. Dit blijkt uit het volgende: a. de dagvaarding van 13 maart 2024 met producties 1 tot en met 46; b. de brief van de zijde van Woonbedrijf, waarbij producties 47 tot en met 52 (waaronder een USB-stick met audio-opnames) worden overgelegd; c. de brief van de zijde van [gedaagde] , waarbij producties 1 en 2 worden overgelegd; d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 22 maart 2024 heeft plaatsgevonden, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen die door beide gemachtigden zijn overgelegd en voorgedragen. Bij de mondelinge behandeling waren [A] (woonconsulent bij Woonbedrijf), mr. S.W.B.M.A. Thielens (ter vervanging van mr. Poort), [B] (moeder van [gedaagde] ) en mr. Houben aanwezig. 1.2. Tot slot is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. Vanaf 17 februari 2021 verhuurt Woonbedrijf aan [gedaagde] een woning, staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De eerste huurovereenkomst die tussen Woonbedrijf en [gedaagde] is gesloten, was een tijdelijke huurovereenkomst. Vanaf 1 maart 2023 huurt [gedaagde] op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huidige huurprijs bedraagt € 572,17 per maand en dient voor of op de eerste dag van iedere maand te worden voldaan. 2.2. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. In dat appartementencomplex worden meerdere appartementen door Woonbedrijf verhuurd. 2.3. In artikel 8.1. van de huurovereenkomst staat dat de Algemene Huurvoorwaarden van Woonbedrijf d.d. 1 november 2004 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing zijn. In de Algemene Huurvoorwaarden staat – voor zover van belang – het volgende bepaald: "(…)Bescherming woonklimaat Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)" 2.4. Bij e-mailbericht van 23 november 2023 is [gedaagde] op de hoogte gesteld van de door Woonbedrijf ontvangen overlastklachten en is door Woonbedrijf aangekondigd dat zij op 29 november 2023 op huisbezoek zal komen. Op 29 november 2023 heeft [gedaagde] aangegeven Woonbedrijf niet toe te laten tot het gehuurde. Op 5 december 2023 is opnieuw een huisbezoek gepland, waarna deze afspraak door [gedaagde] is afgezegd. 2.5. Woonbedrijf heeft in de brief van 6 december 2023 [gedaagde] gesommeerd om geen overlast te veroorzaken. Ook is hij in deze brief uitgenodigd voor een gesprek met Woonbedrijf op 12 december 2023. Dit gesprek heeft plaatsgevonden. Door Woonbedrijf is aan [gedaagde] meegedeeld dat [gedaagde] dient te stoppen met het veroorzaken van overlast. 2.6. Nadat het gesprek op 12 december 2023 had plaatsgevonden, ontvangt Woonbedrijf opnieuw meldingen van overlast die door [gedaagde] zou zijn veroorzaakt. 2.7. Op 3 januari 2024 is [gedaagde] door Woonbedrijf weer gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast. 2.8. Op 9 januari 2024 heeft Woonbedrijf een afspraak met [gedaagde] gepland. [gedaagde] is niet verschenen op de afspraak. Op 16 januari 2024 heeft Woonbedrijf opnieuw een brief verstuurd, waarin Woonbedrijf heeft aangekondigd dat zij op 24 januari 2024 op huisbezoek zal komen. 2.9. Op 24 januari 2024 heeft een huisbezoek plaatsgevonden, waarbij twee medewerkers van Woonbedrijf en twee medewerkers van de GGD in gesprek zijn gegaan met [gedaagde] . 2.10. Op 2 februari 2024 hebben Woonbedrijf en [gedaagde] een betalingsregeling getroffen, waarbij [gedaagde] – naast de lopende huur – iedere maand voor of op de eerste dag van de daaropvolgende maand een bedrag van € 71,52 respectievelijk € 71,54 aan Woonbedrijf dient te betalen om een ontstane huurachterstand in te lopen. 2.11. In een brief van 15 februari 2024 is door Woonbedrijf aan [gedaagde] gemeld dat er opnieuw overlastklachten zijn ontvangen en is [gedaagde] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van een maand. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd. 2.12. Bij brief van 20 maart 2024 is door de Geneesheer-Directeur van de Geestelijke Gezondheidzorg voor mensen in [woonplaats] en omgeving (hierna: GGzE) aan [gedaagde] meegedeeld dat de officier van justitie een verzoekschrift voor een zorgmachtiging aan het voorbereiden is.

3.1. Woonbedrijf vordert dat – uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis: Primair: I. [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans een termijn door de kantonrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte inclusief de bijbehorende berging staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [adres] en alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen; Subsidiair: II. [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans binnen een termijn door de kantonrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [postcode] ) [plaats] aan de [adres] , met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen, indien en zodra aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. [gedaagde] veroorzaakt gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis overlast jegens omwonenden. Onder overlast wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: geluidsoverlast, verbaal en/of fysiek geweld en op enige wijze verstoren van de openbare orde en veiligheid in en nabij het gehuurde; en/of b. [gedaagde] vertoont gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis ongewenst gedrag jegens medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf, zoals onder meer schelden, beledigen, intimideren of geweldpleging; en/of c. [gedaagde] binnen uiterlijk één week na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis niet alle hulpverlening die [gedaagde] kan worden aangeboden ter ondersteuning bij zijn problematiek accepteert, de stappen zet om de hulpverlening te verkrijgen en blijft accepteren totdat volgens de hulpverlenende instanties, in overleg met Woonbedrijf, de hulpverlening niet meer nodig is. Onder hulpverlening wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: contact met de huisarts voor het voorschrijven van medicatie en/of een doorverwijzing naar hulpverlenende instanties, waaronder GGzE, het ontvangen van zorg en woonbegeleiding door hulpverlenende instantie(s), waaronder GGzE en WIJeindhoven, waarbij de zorg ook kan bestaan uit een opname of behandeling en het innemen van voorgeschreven medicatie; In alle gevallen III. [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag van € 786,72 zijnde de huurachterstand tot en met maart 2024, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening; IV. [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Woonbedrijf te voldoen de per maand verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf april 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening; V. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag na het vonnis. 3.2. Woonbedrijf legt aan de door haar ingestelde vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (artikel 4), de Algemene Huurvoorwaarden (artikel 6.7.1) en de wet (artikel 7:213 BW). [gedaagde] veroorzaakt structurele en ernstige overlast aan omwonenden (waaronder geluidsoverlast). Omwonenden geven aan zich hierdoor onveilig te voelen. De overlastmeldingen ontvangt Woonbedrijf vanaf het najaar van 2023. Ondanks dat [gedaagde] herhaaldelijk op zijn gedrag is aangesproken, stopt de overlast niet. Ook weigert hij professionele hulpverlening te aanvaarden, waardoor de situatie niet verbetert. Verder worden de huurtermijnen niet of niet tijdig voldaan. Per maart 2024 bedraagt de huurachterstand € 786,72. Dit betekent dat [gedaagde] ook tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Weliswaar zijn Woonbedrijf en [gedaagde] een betalingsregeling overeengekomen, maar deze is – doordat [gedaagde] de regeling niet is nagekomen – komen te vervallen. Omdat de tekortkoming van [gedaagde] ernstig is, moet – vooruitlopend op een nog aanhangig te maken bodemprocedure – de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Er is geen geslaagd beroep mogelijk op de tenzij-bepaling. Gelet op dit alles moet met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden toegewezen. De gedragingen van [gedaagde] zijn dusdanig ernstig dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit betekent dat de door Woonbedrijf ingestelde vorderingen voldoende spoedeisend zijn.

Spoedeisendheid 4.1. Het spoedeisend belang van Woonbedrijf is door [gedaagde] niet bestreden. De kantonrechter vindt ook dat Woonbedrijf voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming. Gelet op de aard en ernst van de gestelde tekortkoming kan van Woonbedrijf niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Aard van de procedure 4.2. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat een ontruiming vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen heeft en in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten. Een vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens (gestelde) tekortkomingen kan in kort geding daarom slechts worden toegewezen indien in voldoende mate komt vast te staan dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op die grond zal toewijzen. Ontruiming 4.3. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 4.4. Woonbedrijf heeft twee tekortkomingen aan haar ontruimingsvordering ten grondslag gelegd, te weten (i) het niet-voldoen aan de huurbetalingsverplichting, en (ii) het veroorzaken van ernstige en structurele overlast. De kantonrechter zal hierna eerst toetsen of deze twee tekortkomingen aannemelijk zijn geworden en vervolgens of deze tekortkomingen afzonderlijk, of in onderlinge samenhang bezien, in een eventuele bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zou(den) rechtvaardigen. i. Het niet-voldoen aan de huurbetalingsverplichting 4.5. Vast staat dat [gedaagde] een bedrag van € 786,72 aan huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Dit betekent dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting om de huur tijdig en volledig te voldoen. Door de erkenning van de zijde van Woonbedrijf is komen vast te staan dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen. Gelet op de geringe aard (te weten; iets meer dan een maand huurachterstand) van deze tekortkoming en de omstandigheid dat de huurachterstand volledig is ingelopen, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een bodemrechter op grond van die tekortkoming tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. In de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om een ontruiming van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Die lat is bij lange na niet gehaald. ii. Het veroorzaken van structurele en ernstige overlast 4.6. Uitgangspunt is dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer mee dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Woonbedrijf eveneens vastgelegd in de Algemene Huurvoorwaarden, die op de huurrelatie tussen partijen van toepassing zijn (geciteerd bij 2.3.). Vooropgesteld wordt dat in aanvulling op artikel 6:265 BW voor overlastzaken in het bijzonder geldt dat de gestelde overlast alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden indien de overlast onaanvaardbaar is, dat wil zeggen dat sprake dient te zijn van ernstige en structurele overlast. De gestelde overlast moet bovendien niet alleen in de subjectieve beleving van betrokkenen bestaan, maar ook naar objectieve maatstaven vast te stellen zijn. In onderhavige zaak weegt verder mee dat het gehuurde onderdeel is van een appartementencomplex. Dit betekent dat de bewoners bepaalde geluiden van elkaar mee krijgen en dat deze geluiden - tot op zekere hoogte - door de andere bewoners moeten worden aanvaard. Een en ander wordt echter anders als de aard en omvang van de overlast de grenzen van het aanvaardbare overschrijdt. 4.7. Uitgaande van de stellingen en de stukken die in het geding zijn gebracht en van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de kantonrechter van oordeel dat er onvoldoende objectief toetsbare gegevens zijn overgelegd om te kunnen concluderen dat voldoende aannemelijk is geworden dat door [gedaagde] een zodanig ernstige en structurele overlast wordt veroorzaakt dat een ontruiming (vooruitlopend op een uitspraak van de bodemrechter daarover) gerechtvaardigd is. De kantonrechter stelt voorop dat Woonbedrijf haar stellingen heeft onderbouwd met overlastmeldingen die in een (beperkte) periode (namelijk van oktober 2023 tot en met maart 2024) door haar zijn ontvangen, terwijl de huurrelatie tussen Woonbedrijf en [gedaagde] al vanaf februari 2021 loopt en niet is gebleken dat [gedaagde] in die eerdere periode overlast veroorzaakte. Verder heeft de kantonrechter meegewogen dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van drie bewoners van drie appartementen, terwijl – blijkens de foto’s die de moeder van [gedaagde] van het appartementencomplex tijdens de mondelinge behandeling aan de kantonrechter heeft laten zien – zich in de directe omgeving van het gehuurde vijf appartementen bevinden. Ter zitting is door de moeder van [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat de buurman (wiens woonkamer en slaapkamer aan die van [gedaagde] grenzen) expliciet heeft aangegeven geen overlast van [gedaagde] te ervaren. Dat dit anders is, blijkt ook nergens uit. Gelet op deze wisselende signalen/ervaringen van de direct omwonenden had het op de weg van Woonbedrijf gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen. Dit had (onder meer) kunnen plaatsvinden door het inbrengen van een rapport van bevindingen van bijvoorbeeld de politie en/of de hulpverlening, die volgens Woonbedrijf betrokken zijn geweest bij de situatie van [gedaagde] , of door het (laten) verrichten van professionele geluidsmetingen, teneinde de door de overlastmelders ervaren geluidsoverlast te objectiveren. Door voorgaande na te laten, heeft Woonbedrijf zichzelf de mogelijkheid ontnomen de gestelde ernst van de overlast voldoende aannemelijk te maken. Op dit moment staat enkel vast dat de gestelde overlast de afgelopen maanden door een deel van de direct omwonenden regelmatig is ervaren. De door Woonbedrijf overgelegde audio-opnames (overgelegd als producties 47 en 52) die zij van een van de overlastmelders heeft ontvangen, vindt de kantonrechter ontoereikend om de ernst van de overlast te kunnen vaststellen. De kantonrechter hoort op deze audio-opnamen een duidelijke ruis en (meer op de achtergrond) lach- en stemgeluiden van (mogelijk) [gedaagde] . Uit de opnames kan de kantonrechter niet opmaken dat er sprake is van (leef)geluiden die het aanvaardbare structureel overschrijden.

wijst de vorderingen af; veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag zijn vastgesteld op € 949,00, te betalen binnen veertien dagen en – indien Woonbedrijf niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend – te vermeerderen met de kosten van betekening; verklaart dit vonnis, voor zover het de proceskostenveroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-Van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2024.

vonnis in kort geding RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats Eindhoven Zaaknummer: 10968657 Rolnummer: 24-1566 Vonnis van 12 april 2024 in de zaak van: Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, gevestigd te Eindhoven, eisende partij, hierna te noemen: Woonbedrijf, gemachtigde: mr. B. Poort, tegen: [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. M.C.J. Houben. 1Het verloop van het geding 1.1. Dit blijkt uit het volgende: a. de dagvaarding van 13 maart 2024 met producties 1 tot en met 46; b. de brief van de zijde van Woonbedrijf, waarbij producties 47 tot en met 52 (waaronder een USB-stick met audio-opnames) worden overgelegd; c. de brief van de zijde van [gedaagde] , waarbij producties 1 en 2 worden overgelegd; d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling die op 22 maart 2024 heeft plaatsgevonden, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen die door beide gemachtigden zijn overgelegd en voorgedragen. Bij de mondelinge behandeling waren [A] (woonconsulent bij Woonbedrijf), mr. S.W.B.M.A. Thielens (ter vervanging van mr. Poort), [B] (moeder van [gedaagde] ) en mr. Houben aanwezig. 1.2. Tot slot is een datum voor vonnis bepaald.

2.1. Vanaf 17 februari 2021 verhuurt Woonbedrijf aan [gedaagde] een woning, staande en gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De eerste huurovereenkomst die tussen Woonbedrijf en [gedaagde] is gesloten, was een tijdelijke huurovereenkomst. Vanaf 1 maart 2023 huurt [gedaagde] op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huidige huurprijs bedraagt € 572,17 per maand en dient voor of op de eerste dag van iedere maand te worden voldaan. 2.2. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. In dat appartementencomplex worden meerdere appartementen door Woonbedrijf verhuurd. 2.3. In artikel 8.1. van de huurovereenkomst staat dat de Algemene Huurvoorwaarden van Woonbedrijf d.d. 1 november 2004 (hierna: de Algemene Huurvoorwaarden) van toepassing zijn. In de Algemene Huurvoorwaarden staat – voor zover van belang – het volgende bepaald: "(…)Bescherming woonklimaat Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.(…)" 2.4. Bij e-mailbericht van 23 november 2023 is [gedaagde] op de hoogte gesteld van de door Woonbedrijf ontvangen overlastklachten en is door Woonbedrijf aangekondigd dat zij op 29 november 2023 op huisbezoek zal komen. Op 29 november 2023 heeft [gedaagde] aangegeven Woonbedrijf niet toe te laten tot het gehuurde. Op 5 december 2023 is opnieuw een huisbezoek gepland, waarna deze afspraak door [gedaagde] is afgezegd. 2.5. Woonbedrijf heeft in de brief van 6 december 2023 [gedaagde] gesommeerd om geen overlast te veroorzaken. Ook is hij in deze brief uitgenodigd voor een gesprek met Woonbedrijf op 12 december 2023. Dit gesprek heeft plaatsgevonden. Door Woonbedrijf is aan [gedaagde] meegedeeld dat [gedaagde] dient te stoppen met het veroorzaken van overlast. 2.6. Nadat het gesprek op 12 december 2023 had plaatsgevonden, ontvangt Woonbedrijf opnieuw meldingen van overlast die door [gedaagde] zou zijn veroorzaakt. 2.7. Op 3 januari 2024 is [gedaagde] door Woonbedrijf weer gesommeerd te stoppen met het veroorzaken van overlast. 2.8. Op 9 januari 2024 heeft Woonbedrijf een afspraak met [gedaagde] gepland. [gedaagde] is niet verschenen op de afspraak. Op 16 januari 2024 heeft Woonbedrijf opnieuw een brief verstuurd, waarin Woonbedrijf heeft aangekondigd dat zij op 24 januari 2024 op huisbezoek zal komen. 2.9. Op 24 januari 2024 heeft een huisbezoek plaatsgevonden, waarbij twee medewerkers van Woonbedrijf en twee medewerkers van de GGD in gesprek zijn gegaan met [gedaagde] . 2.10. Op 2 februari 2024 hebben Woonbedrijf en [gedaagde] een betalingsregeling getroffen, waarbij [gedaagde] – naast de lopende huur – iedere maand voor of op de eerste dag van de daaropvolgende maand een bedrag van € 71,52 respectievelijk € 71,54 aan Woonbedrijf dient te betalen om een ontstane huurachterstand in te lopen. 2.11. In een brief van 15 februari 2024 is door Woonbedrijf aan [gedaagde] gemeld dat er opnieuw overlastklachten zijn ontvangen en is [gedaagde] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst op te zeggen met een opzegtermijn van een maand. [gedaagde] heeft de huur niet opgezegd. 2.12. Bij brief van 20 maart 2024 is door de Geneesheer-Directeur van de Geestelijke Gezondheidzorg voor mensen in [woonplaats] en omgeving (hierna: GGzE) aan [gedaagde] meegedeeld dat de officier van justitie een verzoekschrift voor een zorgmachtiging aan het voorbereiden is.

3.1. Woonbedrijf vordert dat – uitvoerbaar bij voorraad – bij vonnis: Primair: I. [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans een termijn door de kantonrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte inclusief de bijbehorende berging staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] aan de [adres] en alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen; Subsidiair: II. [gedaagde] wordt veroordeeld om binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans veertien dagen, althans binnen een termijn door de kantonrechter gezien alle feiten en omstandigheden in redelijkheid te bepalen, de zelfstandige woonruimte staande en gelegen te [postcode] ) [plaats] aan de [adres] , met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Woonbedrijf, te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Woonbedrijf te stellen, indien en zodra aan één of meer van de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. [gedaagde] veroorzaakt gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis overlast jegens omwonenden. Onder overlast wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: geluidsoverlast, verbaal en/of fysiek geweld en op enige wijze verstoren van de openbare orde en veiligheid in en nabij het gehuurde; en/of b. [gedaagde] vertoont gedurende een periode gerekend tussen één week tot twee jaar na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis ongewenst gedrag jegens medewerkers in dienst of in opdracht van Woonbedrijf, zoals onder meer schelden, beledigen, intimideren of geweldpleging; en/of c. [gedaagde] binnen uiterlijk één week na dagtekening van het in deze procedure te wijzen vonnis niet alle hulpverlening die [gedaagde] kan worden aangeboden ter ondersteuning bij zijn problematiek accepteert, de stappen zet om de hulpverlening te verkrijgen en blijft accepteren totdat volgens de hulpverlenende instanties, in overleg met Woonbedrijf, de hulpverlening niet meer nodig is. Onder hulpverlening wordt onder meer doch niet uitsluitend verstaan: contact met de huisarts voor het voorschrijven van medicatie en/of een doorverwijzing naar hulpverlenende instanties, waaronder GGzE, het ontvangen van zorg en woonbegeleiding door hulpverlenende instantie(s), waaronder GGzE en WIJeindhoven, waarbij de zorg ook kan bestaan uit een opname of behandeling en het innemen van voorgeschreven medicatie; In alle gevallen III. [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Woonbedrijf te voldoen een bedrag van € 786,72 zijnde de huurachterstand tot en met maart 2024, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening; IV. [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Woonbedrijf te voldoen de per maand verschuldigde huurpenningen, gerekend vanaf april 2024 tot aan het tijdstip van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, vanaf de datum waarop de betaling had moeten zijn verricht, te weten vanaf de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum der algehele voldoening; V. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover ingaande de vijftiende dag na het vonnis. 3.2. Woonbedrijf legt aan de door haar ingestelde vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst (artikel 4), de Algemene Huurvoorwaarden (artikel 6.7.1) en de wet (artikel 7:213 BW). [gedaagde] veroorzaakt structurele en ernstige overlast aan omwonenden (waaronder geluidsoverlast). Omwonenden geven aan zich hierdoor onveilig te voelen. De overlastmeldingen ontvangt Woonbedrijf vanaf het najaar van 2023. Ondanks dat [gedaagde] herhaaldelijk op zijn gedrag is aangesproken, stopt de overlast niet. Ook weigert hij professionele hulpverlening te aanvaarden, waardoor de situatie niet verbetert. Verder worden de huurtermijnen niet of niet tijdig voldaan. Per maart 2024 bedraagt de huurachterstand € 786,72. Dit betekent dat [gedaagde] ook tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting. Weliswaar zijn Woonbedrijf en [gedaagde] een betalingsregeling overeengekomen, maar deze is – doordat [gedaagde] de regeling niet is nagekomen – komen te vervallen. Omdat de tekortkoming van [gedaagde] ernstig is, moet – vooruitlopend op een nog aanhangig te maken bodemprocedure – de gevorderde ontruiming worden toegewezen. Er is geen geslaagd beroep mogelijk op de tenzij-bepaling. Gelet op dit alles moet met grote mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een (nog aanhangig te maken) bodemprocedure zal worden toegewezen. De gedragingen van [gedaagde] zijn dusdanig ernstig dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit betekent dat de door Woonbedrijf ingestelde vorderingen voldoende spoedeisend zijn.

Spoedeisendheid 4.1. Het spoedeisend belang van Woonbedrijf is door [gedaagde] niet bestreden. De kantonrechter vindt ook dat Woonbedrijf voldoende spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming. Gelet op de aard en ernst van de gestelde tekortkoming kan van Woonbedrijf niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Aard van de procedure 4.2. De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat een ontruiming vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen heeft en in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten. Een vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens (gestelde) tekortkomingen kan in kort geding daarom slechts worden toegewezen indien in voldoende mate komt vast te staan dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op die grond zal toewijzen. Ontruiming 4.3. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. 4.4. Woonbedrijf heeft twee tekortkomingen aan haar ontruimingsvordering ten grondslag gelegd, te weten (i) het niet-voldoen aan de huurbetalingsverplichting, en (ii) het veroorzaken van ernstige en structurele overlast. De kantonrechter zal hierna eerst toetsen of deze twee tekortkomingen aannemelijk zijn geworden en vervolgens of deze tekortkomingen afzonderlijk, of in onderlinge samenhang bezien, in een eventuele bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst zou(den) rechtvaardigen. i. Het niet-voldoen aan de huurbetalingsverplichting 4.5. Vast staat dat [gedaagde] een bedrag van € 786,72 aan huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Dit betekent dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting om de huur tijdig en volledig te voldoen. Door de erkenning van de zijde van Woonbedrijf is komen vast te staan dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen. Gelet op de geringe aard (te weten; iets meer dan een maand huurachterstand) van deze tekortkoming en de omstandigheid dat de huurachterstand volledig is ingelopen, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat een bodemrechter op grond van die tekortkoming tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal komen. In de rechtspraak wordt doorgaans aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om een ontruiming van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Die lat is bij lange na niet gehaald. ii. Het veroorzaken van structurele en ernstige overlast 4.6. Uitgangspunt is dat een huurder zich ingevolge artikel 7:213 BW als goed huurder dient te gedragen. Deze verplichting brengt onder meer mee dat de huurder zich moet onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Deze verplichting is door Woonbedrijf eveneens vastgelegd in de Algemene Huurvoorwaarden, die op de huurrelatie tussen partijen van toepassing zijn (geciteerd bij 2.3.). Vooropgesteld wordt dat in aanvulling op artikel 6:265 BW voor overlastzaken in het bijzonder geldt dat de gestelde overlast alleen tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden indien de overlast onaanvaardbaar is, dat wil zeggen dat sprake dient te zijn van ernstige en structurele overlast. De gestelde overlast moet bovendien niet alleen in de subjectieve beleving van betrokkenen bestaan, maar ook naar objectieve maatstaven vast te stellen zijn. In onderhavige zaak weegt verder mee dat het gehuurde onderdeel is van een appartementencomplex. Dit betekent dat de bewoners bepaalde geluiden van elkaar mee krijgen en dat deze geluiden - tot op zekere hoogte - door de andere bewoners moeten worden aanvaard. Een en ander wordt echter anders als de aard en omvang van de overlast de grenzen van het aanvaardbare overschrijdt. 4.7. Uitgaande van de stellingen en de stukken die in het geding zijn gebracht en van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, is de kantonrechter van oordeel dat er onvoldoende objectief toetsbare gegevens zijn overgelegd om te kunnen concluderen dat voldoende aannemelijk is geworden dat door [gedaagde] een zodanig ernstige en structurele overlast wordt veroorzaakt dat een ontruiming (vooruitlopend op een uitspraak van de bodemrechter daarover) gerechtvaardigd is. De kantonrechter stelt voorop dat Woonbedrijf haar stellingen heeft onderbouwd met overlastmeldingen die in een (beperkte) periode (namelijk van oktober 2023 tot en met maart 2024) door haar zijn ontvangen, terwijl de huurrelatie tussen Woonbedrijf en [gedaagde] al vanaf februari 2021 loopt en niet is gebleken dat [gedaagde] in die eerdere periode overlast veroorzaakte. Verder heeft de kantonrechter meegewogen dat de overlastmeldingen afkomstig zijn van drie bewoners van drie appartementen, terwijl – blijkens de foto’s die de moeder van [gedaagde] van het appartementencomplex tijdens de mondelinge behandeling aan de kantonrechter heeft laten zien – zich in de directe omgeving van het gehuurde vijf appartementen bevinden. Ter zitting is door de moeder van [gedaagde] onweersproken aangevoerd dat de buurman (wiens woonkamer en slaapkamer aan die van [gedaagde] grenzen) expliciet heeft aangegeven geen overlast van [gedaagde] te ervaren. Dat dit anders is, blijkt ook nergens uit. Gelet op deze wisselende signalen/ervaringen van de direct omwonenden had het op de weg van Woonbedrijf gelegen om haar stellingen nader te onderbouwen. Dit had (onder meer) kunnen plaatsvinden door het inbrengen van een rapport van bevindingen van bijvoorbeeld de politie en/of de hulpverlening, die volgens Woonbedrijf betrokken zijn geweest bij de situatie van [gedaagde] , of door het (laten) verrichten van professionele geluidsmetingen, teneinde de door de overlastmelders ervaren geluidsoverlast te objectiveren. Door voorgaande na te laten, heeft Woonbedrijf zichzelf de mogelijkheid ontnomen de gestelde ernst van de overlast voldoende aannemelijk te maken. Op dit moment staat enkel vast dat de gestelde overlast de afgelopen maanden door een deel van de direct omwonenden regelmatig is ervaren. De door Woonbedrijf overgelegde audio-opnames (overgelegd als producties 47 en 52) die zij van een van de overlastmelders heeft ontvangen, vindt de kantonrechter ontoereikend om de ernst van de overlast te kunnen vaststellen. De kantonrechter hoort op deze audio-opnamen een duidelijke ruis en (meer op de achtergrond) lach- en stemgeluiden van (mogelijk) [gedaagde] . Uit de opnames kan de kantonrechter niet opmaken dat er sprake is van (leef)geluiden die het aanvaardbare structureel overschrijden.

wijst de vorderingen af; veroordeelt Woonbedrijf in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde] tot vandaag zijn vastgesteld op € 949,00, te betalen binnen veertien dagen en – indien Woonbedrijf niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend – te vermeerderen met de kosten van betekening; verklaart dit vonnis, voor zover het de proceskostenveroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B.C.W. Geurtsen-Van Eeden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2024.

Daarbij heeft de kantonrechter ook meegewogen dat aan de zijde van [gedaagde] onweersproken is gesteld dat deze audio-opnames niet in de nachtelijke uren zijn opgenomen. 4.8. Samengevat vindt de kantonrechter dus dat de gestelde ernstige en structurele overlast onvoldoende aannemelijk is geworden om een ontruiming vooruitlopend op een beslissing over ontbinding in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Dit betekent dat de (voorwaardelijke en onvoorwaardelijke) gevorderde ontruiming wordt afgewezen. In de stelling van Woonbedrijf dat [gedaagde] intimiderend gedrag heeft vertoond tegen een paar van haar medewerkers tijdens het huisbezoek op 24 januari 2024 vindt de kantonrechter onvoldoende aanleiding om tot een andere conclusie te komen. De kantonrechter heeft hierbij van doorslaggevend belang geacht dat de intimidatie enkel is toegelicht met de mededeling dat [gedaagde] de medewerkers indringend heeft aangekeken en (in verbale zin) boos heeft gereageerd toen de gemaakte geluidsopnames tijdens het bezoek werden afgespeeld. Gelet op de setting waarin het huisbezoek plaatsvond - [gedaagde] (die alleen was) werd geconfronteerd met twee medewerkers van Woonbedrijf en twee medewerkers van de GGZ - is niet (geheel) onbegrijpelijk dat [gedaagde] geagiteerd heeft gereageerd op de verwijten die hem werden gemaakt. 4.9. Bij de beslissing tot afwijzing van de gevorderde ontruiming heeft de kantonrechter ook nog betrokken de aanwijzingen die er zijn om te verwachten dat de situatie binnen afzienbare tijd zal verbeteren. Daartoe is allereerst van belang dat zicht bestaat op een gedwongen hulpverleningstraject voor [gedaagde] . Uit de brief van de GGzE (zie 2.12.) volgt dat de officier van justitie een verzoekschrift voor een zorgmachtiging aan het voorbereiden is. Voor zover Woonbedrijf gelijk heeft in haar stelling dat [gedaagde] een zorgmijder is, zijn de eerste stappen gezet om [gedaagde] te voorzien van verplichte zorg. Daarnaast is aan de zijde van [gedaagde] aangevoerd dat [gedaagde] vanwege fysieke problemen de afgelopen maanden moeilijk in slaap kon komen, waardoor de buren hem – in de nachtelijke uren – zouden (hebben kunnen) horen. [gedaagde] heeft ter behandeling van deze fysieke problemen aan het einde van de maand maart 2024 een afspraak in het ziekenhuis en de verwachting en hoop is dat de oorzaak van het medische probleem kan worden aangepakt. Dat de woonsituatie voor de drie direct omwonende buren die hebben geklaagd met inschakeling van hulpverlening en een medische behandeling van [gedaagde] zal verbeteren, is naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende realistische verwachting in aanmerking genomen dat er in de periode van ruim anderhalf jaar voorafgaand aan oktober 2023 geen klachten zijn geuit over overlast van [gedaagde] . Voor de periode die rest tot het moment dat hulpverlening en medische behandeling effect kunnen sorteren, staat voor Woonbedrijf en/of de omwonenden de mogelijkheid open om een (nadrukkelijker) beroep te doen op de moeder van [gedaagde] om het gestelde overlastgevende gedrag van [gedaagde] bij te sturen. De moeder van [gedaagde] heeft zich voorafgaand aan de mondelinge behandeling al tot de betrokken omwonenden gewend met het verzoek om contact met haar op te nemen als zij overlast ervaren en ook ter zitting heeft zij aangegeven bereid en in staat te zijn om het gedrag van haar zoon zo nodig bij te sturen. 4.10. De slotsom is dat naast de omstandigheid dat op dit moment (nog) onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt of intimiderend gedrag vertoont, er een zodanig concreet zicht op verbetering van de ervaren situatie bestaat, dat niet valt te verwachten dat een rechter, oordelend in een bodemprocedure en uitgaande van dezelfde omstandigheden, tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal besluiten. Huurachterstand 4.11. Omdat door Woonbedrijf is erkend dat de huurachterstand van € 786,72 inmiddels is betaald, wordt de vordering die strekt tot betaling van dat bedrag afgewezen. Huurtermijnen 4.12. De vordering die strekt tot betaling van de nog niet opeisbare huurtermijnen vanaf april 2024 tot aan de dag van ontruiming zal reeds worden afgewezen omdat de door Woonbedrijf gevorderde ontruiming wordt afgewezen. Proceskosten 4.13. Omdat Woonbedrijf grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden tot vandaag vastgesteld op: - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 949,00

Daarbij heeft de kantonrechter ook meegewogen dat aan de zijde van [gedaagde] onweersproken is gesteld dat deze audio-opnames niet in de nachtelijke uren zijn opgenomen. 4.8. Samengevat vindt de kantonrechter dus dat de gestelde ernstige en structurele overlast onvoldoende aannemelijk is geworden om een ontruiming vooruitlopend op een beslissing over ontbinding in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Dit betekent dat de (voorwaardelijke en onvoorwaardelijke) gevorderde ontruiming wordt afgewezen. In de stelling van Woonbedrijf dat [gedaagde] intimiderend gedrag heeft vertoond tegen een paar van haar medewerkers tijdens het huisbezoek op 24 januari 2024 vindt de kantonrechter onvoldoende aanleiding om tot een andere conclusie te komen. De kantonrechter heeft hierbij van doorslaggevend belang geacht dat de intimidatie enkel is toegelicht met de mededeling dat [gedaagde] de medewerkers indringend heeft aangekeken en (in verbale zin) boos heeft gereageerd toen de gemaakte geluidsopnames tijdens het bezoek werden afgespeeld. Gelet op de setting waarin het huisbezoek plaatsvond - [gedaagde] (die alleen was) werd geconfronteerd met twee medewerkers van Woonbedrijf en twee medewerkers van de GGZ - is niet (geheel) onbegrijpelijk dat [gedaagde] geagiteerd heeft gereageerd op de verwijten die hem werden gemaakt. 4.9. Bij de beslissing tot afwijzing van de gevorderde ontruiming heeft de kantonrechter ook nog betrokken de aanwijzingen die er zijn om te verwachten dat de situatie binnen afzienbare tijd zal verbeteren. Daartoe is allereerst van belang dat zicht bestaat op een gedwongen hulpverleningstraject voor [gedaagde] . Uit de brief van de GGzE (zie 2.12.) volgt dat de officier van justitie een verzoekschrift voor een zorgmachtiging aan het voorbereiden is. Voor zover Woonbedrijf gelijk heeft in haar stelling dat [gedaagde] een zorgmijder is, zijn de eerste stappen gezet om [gedaagde] te voorzien van verplichte zorg. Daarnaast is aan de zijde van [gedaagde] aangevoerd dat [gedaagde] vanwege fysieke problemen de afgelopen maanden moeilijk in slaap kon komen, waardoor de buren hem – in de nachtelijke uren – zouden (hebben kunnen) horen. [gedaagde] heeft ter behandeling van deze fysieke problemen aan het einde van de maand maart 2024 een afspraak in het ziekenhuis en de verwachting en hoop is dat de oorzaak van het medische probleem kan worden aangepakt. Dat de woonsituatie voor de drie direct omwonende buren die hebben geklaagd met inschakeling van hulpverlening en een medische behandeling van [gedaagde] zal verbeteren, is naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende realistische verwachting in aanmerking genomen dat er in de periode van ruim anderhalf jaar voorafgaand aan oktober 2023 geen klachten zijn geuit over overlast van [gedaagde] . Voor de periode die rest tot het moment dat hulpverlening en medische behandeling effect kunnen sorteren, staat voor Woonbedrijf en/of de omwonenden de mogelijkheid open om een (nadrukkelijker) beroep te doen op de moeder van [gedaagde] om het gestelde overlastgevende gedrag van [gedaagde] bij te sturen. De moeder van [gedaagde] heeft zich voorafgaand aan de mondelinge behandeling al tot de betrokken omwonenden gewend met het verzoek om contact met haar op te nemen als zij overlast ervaren en ook ter zitting heeft zij aangegeven bereid en in staat te zijn om het gedrag van haar zoon zo nodig bij te sturen. 4.10. De slotsom is dat naast de omstandigheid dat op dit moment (nog) onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat [gedaagde] ernstige en structurele overlast veroorzaakt of intimiderend gedrag vertoont, er een zodanig concreet zicht op verbetering van de ervaren situatie bestaat, dat niet valt te verwachten dat een rechter, oordelend in een bodemprocedure en uitgaande van dezelfde omstandigheden, tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal besluiten. Huurachterstand 4.11. Omdat door Woonbedrijf is erkend dat de huurachterstand van € 786,72 inmiddels is betaald, wordt de vordering die strekt tot betaling van dat bedrag afgewezen. Huurtermijnen 4.12. De vordering die strekt tot betaling van de nog niet opeisbare huurtermijnen vanaf april 2024 tot aan de dag van ontruiming zal reeds worden afgewezen omdat de door Woonbedrijf gevorderde ontruiming wordt afgewezen. Proceskosten 4.13. Omdat Woonbedrijf grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [gedaagde] worden tot vandaag vastgesteld op: - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 949,00