ECLI:NL:RBOBR:2024:1213

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer : 10842865 Rolnummer : 23-5829 Vonnis in kort geding van 22 maart 2024 in de zaak van: [eiser] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiser, gemachtigde: mr. M.M. van der Marel t e g e n : [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, gemachtigde: mr. E.E.M. Bakker, Partijen worden hierna genoemd “ [eiser] ” en “ [gedaagde] ”. 1Het verloop van het geding 1.1 De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: de dagvaarding met producties 1 t/m 11; de e-mail van mr. Bakker van 11 januari 2024 met opgave verhindering; de e-mail van mr. Van der Marel van 11 januari 2024; brief van 9 februari 2024 van mr. Van der Marel; het schriftelijke verweer van gedaagde met producties 1 t/m 20 en video producties 8 en 11; de akte wijziging eis; 1.2 Op 29 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling (zitting) van de zaak plaatsgevonden. Namens [eiser] was aanwezig de gemachtigde, mr. M.M. van de Marel. Ook [gedaagde] is verschenen en werd ter zitting bijgestaan door zijn gemachtigde, mr. E.E.M. Bakker. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. 1.3 De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.1 Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat [gedaagde] de woning gelegen aan de [adres] te [plaats] per 1 november 2023 [eiser] huurt. Partijen zijn een huurprijs van € 4.000,- per maand overeengekomen. Daarnaast dient [gedaagde] een bedrag van € 8.000,- als waarborgsom te voldoen. [gedaagde] stuurt per email van 26 oktober 2023 het volgende: ‘Geachte heren, In verband met het vervroegen van de sleuteloverdracht van 31-10 naar 28.10, hierbij de copy van de betaling Borg. De huur van November wordt as maandag overgemaakt. (zal daar ook copy van door sturen).’ De betaling van de eerste maand huur alsmede de waarborgsom diende [gedaagde] te voldoen vóór 27 oktober 2023. Dat is niet gebeurd. Op 28 oktober 2023 vindt de sleuteloverdracht plaats en wordt de woning opgeleverd, waarbij een opnamestaat is opgemaakt en als bijzonderheden is opgenomen: ‘extra schoonmaak ronde bouwstof + hekwerk plaatsen voorzijde ivm hond.’ Op 12 november 2023 stuurt [gedaagde] per email aan [eiser] : ‘Zou als besproken een aantal copy, in middels hebben wij ook de maandelijkse betalingen (vanaf <ING) in gevoerd en vastgelegd telkens de 30st van elke nieuwe maand. Dit ieder geval tot 31.12.2024 Wij hebben contact gehad naar aanleiding van bericht vrijdag 10 November van onze Bank met de volgende mededeling.: Het overgemaakte bedrag is retour hedenochtend vrijdag 10 November op onze rekening retour gekomen.’ En: ‘Ieder geval zoals besproken van de week gaat er as maandag betaling eruit vanuit de ING. Mocht er alsnog een betaling binnen komen vanuit CH dat wordt verrekend met nieuwe termijn. De betaling van Zurcher KantonalBank welke retour was gekomen is inmiddels nu overgemaakt naar de ING Bank, dit blijkt wel goed te gaan. En betekend dat dan vandaar uit rechtstreeks naar de Rabo-Bank - [eiser] zal gaan. ( zie opdracht/ betaling ING) Verder wil ik van de gelegenheid gebruikmaken zoals door U is aangegeven er een aantal zaken niet in order zijn en / of gerealiseerd:  Pand is niet schoon opgeleverd zoals afgesproken (zie aantal fotoos- inmiddels hebben wij het gedaan). (Keuken kastjes - zaagsel/ Trap naar beneden verwarmingsruimten vuil met zand/ verwarming ruimten vies/ spinne webben.( zie foto) Plint kookeiland valt spontaan naar beneden en is niet vastgezet. (zie foto) Rest van het huis is bezemschoon gemaakt blijkt. (niet alles grondig gedaan) Hek is nog niet geplaats voorzijde zodat er volledige omheining is (volgens afspraak) Bijkeuken enorme rioollucht/ Afvoer niet juist?(zijn vrijdag even komen kijken, maar is niet opgelost) Missen diverse afdekplaatjes stopcontacten (niet gemonteerd-zie foto) Blijkt nu geen internet kabel /Glasvezel in huis aanwezig te zijn/alleen telefoonkabel vaste telefoon.’ Op 14 november 2023 heeft [eiser] het gehuurde betreden en heeft een incident plaatsgevonden. [eiser] is strafrechtelijk veroordeeld voor huisvredebreuk en eenvoudige mishandeling van [gedaagde] . Op 28 december 2023 is de kelder van de woning ondergelopen met water en heeft de brandweer de ruimtes leeggepompt. Tot op heden heeft [gedaagde] de huurpenningen vanaf november 2023 en de borgsom niet betaald.

3.1. [eiser] vordert primair bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, I. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente [gemeente] met al degene die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] , met het verbod de woning na de ontruiming – zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming [eiser] – opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 voor ieder dag(deel) dat [gedaagde] zich niet aan een in deze te wijzen vonnis voldoet, dan wel per overtreding, evenwel met een maximum van in totaal € 100.000,00, althans een dwangsom en maximum in goede justitie te bepalen; II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de overeengekomen en thans achterstallige huurprijs alsmede de overeengekomen borgsom tot aan het tijdstip van de ontruiming; III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ad € 895,00, althans een bedrag in goede justitie te bepalen; Subsidiair vordert [eiser] , IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, medewerking te verlenen aan de uitvoering van alle noodzakelijke werkzaamheden in de gehuurde woning, om eventuele gebreken en/of lekkage op te sporen en te verhelpen, het onderhoud aan de woning uit te voeren, door werklieden ingeschakeld door [eiser] ingeschakelde derden, toegang te verlenen tot de woning en toe te staan dat de genoemde werkzaamheden in de woning worden uitgevoerd; V. [gedaagde] te veroordelen om de woning binnen 24 uur na betekening van dit vonnis tijdelijk, dat wil zeggen voor de duur van de werkzaamheden, welke duur in beginsel een periode betreft van maximaal één dag voor het opsporen van gebreken, één dag voor herstel van gebreken en maximaal één dag voor het controleren van de houdbaarheid van uitgevoerde werkzaamheden en voor zover dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de werkzaamheden, te ontruimen zodat de door [eiser] ingeschakelde werklieden deze werkzaamheden ongestoord kunnen uitvoeren; VI. [gedaagde] te veroordelen voorwaardelijk, voor het geval er binnen zes maanden na betekening van dit vonnis vanuit de woning opnieuw een lekkage ontstaat en [gedaagde] de toegang tot de woning ontzegt, de veroordeling onder sub IV en V te herhalen met een maximum van drie keer; VII. Het onder IV, V en VI op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijven om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 20.000,- althans een dwangsom en maximum in goede justitie te bepalen; VIII. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen de overeengekomen en thans achterstallige huurprijs alsmede de overeengekomen borgsom tot aan het tijdstip van de ontruiming; Ten aanzien van primair en subsidiair: IX. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten verbonden aan de kosten voor de advocaat daaronder begrepen en te bepalen dat deze kosten dienen te worden voldaan binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis bij gebreke waarvan [gedaagde] in verzuim geraakt en wettelijke rente verschuldigd is over deze kosten; X. [gedaagde] te veroordelen in de nakosten daarvoor en bevelschrift af te geven. 3.2. [eiser] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] is vanaf de aanvang van de huur stelselmatig in gebreke gebleven met betaling van de verschuldigde huurtermijnen en waarborgsom. De huurachterstand tot en met de maand maart 2024 bedraagt € 20.000,-, hetgeen een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Door de wanbetaling zag [eiser] zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven en buitengerechtelijke kosten te maken. De gemachtigde [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 6 december 2023 aangemaand. De gemaakte kosten van € 895,- (inclusief btw) komen voor rekening van [gedaagde] . 3.3. [gedaagde] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan. De vordering klopt. Het gehuurde heeft echter gebreken, er is namelijk onder meer sprake van vocht en schimmelvorming in het gehuurde. Dit is aan [eiser] gemeld, maar [eiser] heeft deze gebreken tot op heden niet verholpen. [eiser] heeft tijdens een handgemeen op 14 november 2023 in de gehuurde woning [gedaagde] mishandeld. [gedaagde] heeft daardoor fysieke en psychische schade opgelopen.

Het juridisch kader in kort geding. 4.1. Voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is slechts dan plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling - bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staat. Huurachterstand 4.2. [eiser] heeft op zitting toegelicht dat vanaf aanvang huur tot op heden geen huur is betaald, zodat de huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling € 20.000,- bedroeg. Ook de overeengekomen waarborgsom ten bedrage van € 8.000,- is niet betaald. [gedaagde] erkent dat sprake is van een huurachterstand en heeft de hoogte van het door [eiser] gestelde bedrag niet betwist. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat hij de overeenkomen waarborgsom ten bedrage van € 8.000,- niet heeft betaald. De verschuldigdheid van voornoemde bedragen staat daarmee in beginsel vast. Onder die omstandigheid hoeven aan het spoedeisend belang geen zware eisen te worden gesteld. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van een restitutierisico. Opschorting 4.3. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat hij de huur niet betaalt omdat sprake is van gebreken (onder meer vocht en schimmelvorming) in het gehuurde. De kantonrechter begrijpt dit verweer als een beroep op opschorting. Op grond van artikel 6:262 BW in samenhang met art. 7:205 BW is een huurder namelijk in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten, als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel moet de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort, dit ontneemt de verhuurder namelijk de mogelijkheid de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of maatregelen te nemen ter voorkoming van verdere schade. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld (ECLI:NL:HR:1997:ZC2389). 4.4. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangevoerd dat op 28 december 2023, respectievelijk op 9 februari 2024 wateroverlast in de kelder is geweest, terwijl [gedaagde] al van aanvang af (28 oktober 2023) geen huur heeft betaald. Tijdens hoogwater is wateroverlast in de kelder ontstaan doordat de in de kelder van het gehuurde aanwezige dompelpomp merkwaardig genoeg niet heeft gewerkt. Nadat [gedaagde] water in de kelder heeft gemeld heeft [eiser] per ommegaande onder meer een elektricien opdracht gegeven een en ander te inspecteren en zo nodig te herstellen. De elektricien heeft vastgesteld dat de dompelpomp gewoon functioneerde: stekker in stopcontact en hij deed het. [gedaagde] stelt schade aan zijn inboedel te hebben geleden door de wateroverlast in de kelder, maar de door [gedaagde] overgelegde foto’s bewijzen dat niet. Daarop zijn slechts enkele lege dozen te zien. Een deugdelijke onderbouwing en specificatie van de gestelde schade ontbreekt. [eiser] heeft direct nadat hij ervan op de hoogte raakte dat sprake was van vocht en schimmelvorming meermaals geprobeerd in contact te komen met [gedaagde] . Dit is hem niet gelukt. Door [eiser] ingeschakelde (werknemers van) derden zijn tevergeefs bij [gedaagde] langsgegaan, de deur werd niet open gedaan. [gedaagde] heeft deze omstandigheden niet betwist. [gedaagde] voert aan dat hij niet heeft meegewerkt, omdat [eiser] zelf, althans door [eiser] gestuurde bekenden zich bij de woning ophielden enkel om hem in de gaten te houden. 4.5. De kantonrechter is van oordeel dat het niet aan [eiser] is te wijten dat de wateroverlast in de kelder, respectievelijk de directe gevolgen daarvan tot op heden niet volledig zijn verholpen, nu de aanpak daarvan door [gedaagde] zelf wordt belemmerd, althans wordt bemoeilijkt. De wateroverlast in de kelder heeft kunnen ontstaan doordat de dompelpomp niet was ingeschakeld. Een adequate bestrijding van vocht en schimmel daarna was niet goed mogelijk door de weinig coöperatieve houding van [gedaagde] . Voor zover [gedaagde] daarvoor verwijst naar het incident van 14 november 2023 levert dat een onvoldoende grond op om de gebrekkige medewerking van [gedaagde] te rechtvaardigen, nu [gedaagde] ook door [eiser] ingeschakelde derden geen, althans onvoldoende toegang heeft verleend tot de woning. Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter niet gerechtvaardigd om een deel van de huur, laat staan de gehele huurbetalingsverplichting vanaf 28 oktober 2023 geheel op te schorten en de waarborgsom niet te voldoen. De gevorderde huurachterstand van € 20.000,- berekend tot en met de maand maart 2024, alsook de waarborgsom van € 8.000,- zijn dan ook toewijsbaar. Verrekening 4.6. [gedaagde] heeft een beroep op verrekening gedaan. Op grond van artikel 6:136 BW kan een vordering ondanks een beroep op verrekening worden toegewezen indien de gegrondheid van het verrekeningsverweer niet ‘op eenvoudige wijze’ is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Die situatie doet zich hier voor. [eiser] betwist de tegenvordering van [gedaagde] gemotiveerd. Hij heeft aangevoerd dat 1) in de algemene bepalingen de bevoegdheid om de huurprijs te verrekenen met een vordering is uitgesloten, 2) dat geen sprake is van ‘wederkerig schuldenaarschap’ en 3) de vordering waarop de verrekening betrekking zou hebben en waarmee verrekend zou kunnen worden, is niet onderbouwd en niet gespecificeerd waardoor dat niet eenvoudig is vast te stellen en zich niet leent voor beoordeling in kort geding. 4.7. [gedaagde] voert aan dat het gehuurde van aanvang af kampte met ernstige gebreken. [gedaagde] stelt door het verlies aan woongenot schade te hebben geleden. [gedaagde] voert tevens aan dat het beding in de algemene voorwaarden waarop [eiser] zich beroept, waarbij verrekening is uitgesloten, onredelijke bezwarend in de zin van artikel 6:236c BW is. Voorts betoogt [gedaagde] dat voor de toerekening van handelingen van de directeur aan de rechtspersoon is vereist is dat diens gedragingen in maatschappelijk verkeer aantonen als gedragingen van de rechtspersoon. [eiser] heeft op ongeoorloofde wijze huurpenningen trachten te innen. Er is één directeur en één aandeelhouder en [gedaagde] heeft steeds maar met één persoon contact gehad terzake van de huur van de woning. In alle gevallen gaat het om [A] . De rechtspersoon heeft zich steeds door [A] laten vertegenwoordigen. [gedaagde] beroept zich op het leerstuk van ‘vereenzelviging’; [A] en [eiser] zijn als één te beschouwen. Artikel 7:204 BW 4.8. [gedaagde] stelt dat het gehuurde van aanvang af kampte met ernstige gebreken. De staat van oplevering die namens [gedaagde] is ondertekend, biedt daarvoor echter geen aanknopingspunten.

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: 5.1 veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de woning aan de [adres] te ( [postcode] [plaats] , gemeente [gemeente] met al degene die zich daarin bevinden en al datgene wat zich daarin bevindt te verlaten en te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels van [eiser] , met het verbod de woning na de ontruiming – zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming [eiser] - opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- voor ieder dag(deel) dat [gedaagde] hieraan niet voldoet, met een maximum van in totaal € 100.000,-; 5.2 veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 28.000,-; 5.3 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.189,99, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na aanschrijving tot aan de dag van volledige betaling; 5.4 veroordeelt [gedaagde] te betalen een bedrag van € 895,- (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke kosten: 5.5 wijst af het meer of anders gevorderde: 5.6 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A.M. van den Berk en in het openbaar uitgesproken op 22 maart2024.

Daarin wordt enkel melding gemaakt van bouwstof en een hek ten behoeve van een hond. Daargelaten dat volgens [eiser] het bouwstof is opgeruimd en het hek er staat, leveren de desbetreffende punten geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Van aangetast woongenot vanaf aanvang huur is geen sprake, laat staan dat [gedaagde] als gevolg daarvan schade heeft geleden. 4.9. [gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat de mishandeling op 14 november 2023 een ernstige aantasting van zijn woongenot oplevert doordat hij zich niet meer veilig voelt in de door hem gehuurde woning. Daarnaast heeft hij door de mishandeling grote schade geleden. Dat [gedaagde] zich sedert 14 november 2023 niet meer veilig voelt in de woning levert geen gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In zoverre is van een aangetast woongenot geen sprake. Uit artikel 6:127 BW volgt dat een schuldenaar de bevoegdheid tot verrekening heeft wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld tegenover dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. De bevoegdheid tot verrekening bestaat niet ten aanzien van een vordering en een schuld die in van elkaar gescheiden vermogens vallen. Uitgangspunt in het vennootschapsrecht is dat een rechtspersoon voor de toepassing van het vermogensrecht een apart rechtssubject is dat in beginsel dezelfde rechten en verplichtingen heeft als een natuurlijke persoon. Met andere woorden een rechtspersoon heeft een eigen identiteit (artikel 2:5 BW). Thans gaat het om de vraag of aan het onderscheid tussen de natuurlijke persoon [A] en de rechtspersoon [eiser] B.V. moet worden voorbijgegaan door [A] te vereenzelvigen met [eiser] B.V. Het leerstuk van de vereenzelviging is met name ontwikkeld om in concernrelaties misbruik van identiteitsverschil te voorkomen (vgl. Hoge Raad 13 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7480 en meer recent Hoge Raad 7 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2285). Naar het oordeel van de kantonrechter kan vereenzelviging dan ook slechts onder zeer bijzondere omstandigheden worden aangenomen. [gedaagde] heeft onvoldoende feiten gesteld om van zodanig bijzondere omstandigheden te kunnen spreken. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] zijn eventuele schade veroorzaakt door de mishandeling niet met de vordering [eiser] kan verrekenen. 4.10. De vordering van [gedaagde] komt op grond van art. 6:136 BW in deze procedure dus niet voor verrekening in aanmerking. De vordering tot betaling van de huurachterstand alsook de niet betaalde waarborgsom ligt daarmee voor toewijzing gereed. Ontruiming gehuurde 4.11. [eiser] vordert ook ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] . Voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding dient met redelijke mate van zekerheid te worden vastgesteld dat een bodemrechter zal oordelen dat een vordering [eiser] tot ontbinding van de huurovereenkomst zal slagen. Vast staat dat er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand. Eind februari 2024 bedroeg de achterstand 4 maanden, inmiddels is de maand maart 2024 ook opeisbaar geworden. [eiser] kan niet verlangd worden dat zij een dergelijke, nog altijd oplopende achterstand nog langer accepteert. Voor zover [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij geen vervangende woonruimte kan vinden, heeft hij dat in geheel niet onderbouwd. Tegenover de gemotiveerde betwisting [eiser] had dat wel op zijn weg gelegen, zodat aan dit onderdeel van het betoog van [gedaagde] wordt voorbijgegaan. De kantonrechter acht, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet aannemelijk dat [gedaagde] vanwege zijn fysieke klachten niet in staat is om de woning te ontruimen en te verhuizen. Derhalve faalt het betoog ook op dit punt. 4.12. De slotsom is dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wordt hierdoor de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. 4.13. Dit betekent dat voorshands met redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. De tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] rechtvaardigen, dat door middel van een ontruiming wordt vooruitgelopen op de uitkomst van die procedure. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Uit al hetgeen hiervoor is overwogen leidt de belangenafweging ertoe dat [gedaagde] de woning moet verlaten nu zijn belangen in dit geval niet zwaarder wegen dan die [eiser] . In zijn oordeelsvorming heeft de kantonrechter meer in het bijzonder betrokken dat [gedaagde] van aanvang af geen huur heeft betaald, [gedaagde] , uitgaande van het hogere huursegment waarin de thans gehuurde woning valt, vrij eenvoudig en op korte termijn alternatieve woonruimte kan vinden en betrekken en [gedaagde] bovendien beschikt over een woning in [land] op welk adres hij ook is ingeschreven en dus kennelijk zijn hoofdverblijfplaats heeft. 4.14. [eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De hoogte van het gevorderde bedrag is in overeenstemming met de tarieven die zijn weergegeven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en worden geacht redelijk te zijn. De vordering is daarom toewijsbaar. 4.15. [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde [eiser] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 112,99 - griffierecht € 128,00 - salaris gemachtigde € 814,00 - nakosten € 135,00 Totaal € 1.189,99 4.7 De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.