ECLI:NL:RBOBR:2023:542

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummers: SHE 21/321 en SHE 22/3121 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 februari 2023 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen). en Als derde-partij neemt aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat. Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarden van een hotel in Rosmalen, gemeente ’s-Hertogenbosch voor de kalenderjaren 2019 en 2020. 1.2. De heffingsambtenaar heeft deze WOZ-waarden met de afzonderlijke beschikkingen van 29 februari 2020 voor [adres] te [plaats] vastgesteld op € 4.648.000 voor kalenderjaar 2019 en op € 4.694.000 voor kalenderjaar 2020. De waarden zijn vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2018 respectievelijk 1 januari 2019. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in afzonderlijke aanslagbiljetten van dezelfde datum. In deze aanslagbiljetten heeft de heffingsambtenaar voor de kalenderjaren 2019 en 2020 ook de aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) gebruiker opgelegd. 1.3. De heffingsambtenaar heeft met de in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 18 december 2020 (de bestreden uitspraak) de waarden voor beide kalenderjaren en de daarop gebaseerde aanslagen OZB gehandhaafd. 1.4. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep met betrekking het hotel voor kalenderjaar 2019 is geregistreerd onder zaaknummer SHE 21/321, en dat met betrekking tot kalenderjaar 2020 onder zaaknummer SHE 22/3121. 1.5. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.6. De rechtbank heeft partijen op 22 december 2020 met een aangetekende brief uitgenodigd voor de te houden zitting op 27 januari 2023 in deze zaken. 1.7. Zowel eiseres als de heffingsambtenaar hebben nadere stukken ingebracht. 1.8. De rechtbank heeft het beroep op 27 januari 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door zijn taxateur P.H.R.J. Roijmans.

2.1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak. Het eigendom van de onroerende zaak berustte tot 1 oktober 2015 bij [naam] BV. Op 1 oktober 2015 heeft de laatstgenoemde BV de onroerende zaak verkocht aan [naam] BV. Eiseres huurt het object van de eigenaar. 2.2. Het bedrijfsobject betreft een hotel uit 1987 met onder meer twee vergaderruimtes, een zaal (horecaruimte), hotelkamers, een restaurant, twee dagkeukens/pantry’s, drie opslag-/magazijnruimtes, twee sanitaire ruimtes, kantoorruimte, een balie/receptie, een technische installatieruimte en een fitnessruimte. Tot het object behoort een terras en een perceel grond.

Vooraf 3.De gemachtigde van eiseres heeft de rechtbank op zitting verzocht om afzonderlijke uitspraken te doen over de belastingjaren 2019 en 2020. De rechtbank ziet daarvoor geen aanleiding. Bij het instellen van het beroep is de gemachtigde van eiseres opgekomen tegen de uitspraken op bezwaar van 18 december 2020 die zijn verenigd in één geschrift. Deze uitspraken op bezwaar hadden betrekking op de WOZ-waarden van het hotel voor de belastingjaren 2019 en 2020. De griffie van de rechtbank heeft, zoals gebruikelijk is op grond van de registratievoorschriften van het door de rechtbank gebruikte administratiesysteem Berber, per afzonderlijk belastingjaar een zaaknummer aangelegd. Bij brief van 16 december 2022 heeft de griffie van de rechtbank de gemachtigde van eiseres daarom laten weten dat het beroep met betrekking tot belastingjaar 2019 bij de rechtbank is geregistreerd onder zaaknummer SHE 21/321 en dat voor belastingjaar 2020 onder zaaknummer SHE 22/3121. Ook is meegedeeld dat slechts eenmaal griffierecht is verschuldigd en dat verder voor beide zaaknummers zal worden gecorrespondeerd in het dossier met zaaknummer SHE 21/321, en dat dit dossier als hoofddossier zal worden gebruikt door de rechtbank. Uit de gedingstukken blijkt dat de gemachtigde van eiseres gelijkluidende gronden heeft aangevoerd ten aanzien van de waarden voor beide belastingjaren. Bij de behandeling van beide zaken op zitting is niet gebleken dat er specifieke beroepsgronden zijn die aanleiding geven dat de rechtbank afzonderlijk uitspraken doet per belastingjaar. De enkele opmerking van de gemachtigde op zitting dat eiseres van hem afzonderlijke uitspraken verlangt is niet gestaafd met verklaringen van vertegenwoordigers van eiseres die dat verduidelijken en is ook onvoldoende daarvoor. De rechtbank wijst het verzoek af. Nader stuk van de heffingsambtenaar van 17 januari 2023 4.1 De heffingsambtenaar heeft bij brief van 17 januari 2023 (ontvangen op 18 januari 2023) de rechtbank een reactie doen toekomen op de zogenaamde ‘pinpoint’-brief die de gemachtigde van eiseres op 30 december 2022 aan de rechtbank heeft gestuurd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres gesteld dat dit stuk, 15 bladzijden groot, te laat is ingebracht en daarom buiten beschouwing moet worden gelaten. 4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is dit nader stuk tardief ingebracht. De rechtbank erkent allereerst dat zij pas op 16 januari 2023 de pinpointbrief van eiseres aan de heffingsambtenaar heeft doorgestuurd en betreurt dat ook. Het gevolg is geweest dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar pas op 17 januari 2023 haar reactie op schrift heeft kunnen stellen, waardoor de gemachtigde van eiser deze reactie pas op of omstreeks 18 januari 2023 heeft ontvangen. Dat neemt echter niet weg dat de rechtbank geen acht zal slaan op dit stuk voor zover dit ziet op het uitvoerige standpunt dat de heffingsambtenaar heeft ingenomen met betrekking tot het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding. In beginsel zijn partijen vrij om gedurende de procedure hun standpunten aan te vullen. Die vrijheid wordt echter begrensd door de beginselen van de goede procesorde. De door de gemachtigde van de heffingsambtenaar in het nader stuk ingenomen stellingen ten aanzien van het verzoek om immateriële schadevergoeding zijn niet eerder door haar ingebracht, terwijl dat wel mogelijk was. De gemachtigde van de heffingsambtenaar was er namelijk mee bekend dat de redelijke termijn al eerder was overschreden. In een dergelijk geval is de rechtbank van oordeel dat bij afweging van het belang van de heffingsambtenaar bij een inhoudelijke beoordeling van zijn ingenomen stellingen tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, dat laatste belang zwaarder moet wegen. Dat klemt te meer, nu de gemachtigde van eiseres heeft verklaard op zitting dat hij amper dat gedeelte heeft kunnen lezen. Het is onwenselijk in deze late fase van de procedure het beroep alsnog aan te houden. De rechtbank laat dit standpunt daarom buiten beschouwing. 4.3. Het overige gedeelte van het nader stuk van 17 januari 2023 heeft betrekking op wat de gemachtigde van eiseres niet alleen in zijn pinpointbrief van 30 december 2022 maar ook eerder heeft aangevoerd. Het betreft grotendeels een herhaling van de reactie die de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift heeft opgenomen. Op zitting is niet gebleken dat de gemachtigde van eiseres daarop niet heeft kunnen reageren, en hij heeft dat, waar nodig, ook gedaan. WOZ-waarde 5. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarden van het hotel voor de kalenderjaren 2019 en 2020. 6. Eiseres heeft in haar pinpointbrief onder meer naar voren gebracht dat de crisis rond het coronavirus invloed moet hebben op de beschikte waarden voor beide kalenderjaren. Eiseres merkt daarbij op dat in haar visie de wereldwijde uitbraak van het coronavirus een bijzondere omstandigheid is als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ waardoor het bedrijfsobject een waardeverandering heeft ondergaan. Op de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019, noch op de toestandsdata 1 januari 2019 en 1 januari 2020, zo daar al sprake van zou moeten zijn, was sprake van een coronacrisis. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiermee als waardebepalende factor rekening te houden. Om die reden ziet de rechtbank evenmin reden zich uit te laten over de vraag of de coronapandemie als een bijzondere omstandigheid moet worden gezien in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ voor de belastingjaren in geschil. 7.1. Eiseres vindt, zoals op de zitting aangegeven, dat op de waarde van het hotel voor belastingjaren 2019 en 2020 een korting van 40% moet worden toegepast. Dat betekent dat eiseres een waarde van € 2.788.800 voorstaat voor belastingjaar 2019 en € 2.816.400 voor belastingjaar 2020. De heffingsambtenaar heeft, zoals blijkt uit het verweerschrift en de daarbij behorende bijlagen, de waarden van het hotel voor de belastingjaren 2019 en 2020 allereerst voor beide jaren onderbouwd op basis van de eigen verkoopprijs van het hotel. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar op basis van het verkoopcijfer en de eigen huurprijs de waarde voor beide belastingjaren berekend op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Tenslotte heeft de heffingsambtenaar de waarde van het hotel voor het belastingjaar 2020 ook bepaald aan de hand van het rekenmodel van bijlage 4 van de Taxatiewijzer Hotels, deel 25, voor het kalenderjaar 2020. 7.2. Voor zover de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft gesteld dat aan de taxaties van de heffingsambtenaar geen betekenis toekomt omdat taxateur Roijmans in dienst is bij de gemeente ‘s-Hertogenbosch, overweegt de rechtbank dat zij geen enkele reden heeft om te twijfelen aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van deze taxateur. De enkele omstandigheid dat een (her)taxatie van een onroerende zaak in beroep plaatsvindt door een taxateur die betaald wordt door de betreffende gemeente, betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat die taxatie in de procedure voor de belastingrechter niet als bewijs kan worden gebruikt. Dat taxateur Roijmans wordt betaald voor zijn diensten doet er namelijk niet aan af dat hij is opgenomen in het register van de NRVT en zich daarbij moet houden aan de waarborgen die gelden voor zijn beroepsgroep. De rechtbank ziet geen reden de taxaties van de heffingsambtenaar buiten aanmerking te laten. 8.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van het hotel niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld (bewijslast).

14. Op grond van voorgaande overwegingen heeft de heffingsambtenaar met de gecorrigeerde aankoopprijs van € 5.873.333 en op grond van de HWK-methode, gelet op de getaxeerde waarden van € 6.072.000 (belastingjaar 2019) en € 6.190.000 (belastingjaar 2020), voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarden voor beide belastingjaren (€ 4.648.000 voor kalenderjaar 2019 en op € 4.694.000 voor kalenderjaar 2020) zeker niet te hoog zijn. Bovendien heeft de heffingsambtenaar met zijn controle berekening voor belastingjaar 2020 en de daarmee bepaalde getaxeerde waarde van € 6.156.142 eveneens voldoende de waarde voor dat jaar aannemelijk gemaakt. Afzonderlijk en in samenhang bezien is daarmee de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast. 15. Eiseres heeft geen andere gronden aangevoerd die aanleiding geven de waarden van het hotel voor de belastingjaren 2019 en 2020 voor onjuist te houden. Eiseres heeft de door hem bepleite waarden helemaal niet met verifieerbare gegevens onderbouwd. De enkele verwijzing naar een korting van 40% op de waarde is volstrekt ontoereikend in dit geschil. De rechtbank wijst daarbij nogmaals op het forse verschil in de door verweerder vastgestelde WOZ-waarden en de getaxeerde waarden die door de taxateur zijn bepaald. Alle overige aangevoerde algemene gronden kunnen naar het oordeel van de rechtbank onbesproken blijven, aangezien eiseres niet heeft aangetoond dat die voor deze procedure relevantie hebben. Het verzoek om immateriële schadevergoeding 16.1. Eiseres heeft in haar beroepschrift verzocht om toekenning van een schadevergoeding die samenhangt met een eventuele overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van dit belastinggeschil. 16.2. De rechtbank stelt voorop dat de enkele omstandigheid dat de gemachtigde van eiser al met het instellen van het beroep een verzoek doet om immateriële schadevergoeding, terwijl op dat moment nog geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn niet maakt dat daarom het verzoek moet worden afgewezen. De rechtbank deelt de opvatting van de heffingsambtenaar dat het weinig zinvol is om zo vroeg in de procedure daarom te verzoeken. Dat neemt niet weg dat de gemachtigde dit doorgaans pleegt te herhalen en van hem niet meer wordt verlangd dan dat hij zich bij de rechter erover beklaagt dat redelijke termijn is overschreden. Hij kan dat schriftelijk doen, maar kan zelfs volstaan met een mondelinge mededeling aan de rechter uiterlijk op zitting. Het verzoek wordt daarom in behandeling genomen. 16.3. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat indien de vraag voorligt of op verzoek een vergoeding voor immateriële schade moet worden toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd, geen onderscheid wordt gemaakt tussen natuurlijke personen en rechtspersonen. De rechtbank wijst verder op het overzichtsarrest uit 2016 waarin de Hoge Raad in rechtsoverweging 3.9.1 overweegt dat “in belastingzaken, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, wordt verondersteld dat de belanghebbende immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie”. Dat betekent dat de heffingsambtenaar niet wordt gevolgd in zijn op zitting ingenomen standpunt, ondersteund met de aangehaalde uitspraak van rechtbank Noord-Holland, dat onderzocht moet worden of er daadwerkelijk in dit geval sprake is geweest van spanning en frustratie. Anders dan de heffingsambtenaar meent, hoeft een belanghebbende namelijk niet aannemelijk te maken dat hij schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. In het geval dat, volgens de heffingsambtenaar, sprake zou zijn van een situatie waar eiseres niet lijkt mee te werken aan een spoedige afronding van zijn procedure, en daarmee lijkt dat zij de spanning en frustratie over zichzelf heeft afgeroepen maakt dat het niet anders. Evenmin vormt de mate waarin ogenschijnlijk laakbare gedragingen van de belastingplichtige ten grondslag liggen aan het geschil aanleiding om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn af te wijzen. 16.4. De rechtbank overweegt dat voor eiseres, een besloten vennootschap, als uitgangspunt heeft te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. Dat de rechtbanken enige tijd gesloten zijn geweest vanwege de maatregelen die zijn genomen in 2020 vanwege de coronapandemie is geen omstandigheid die in algemene zin kan leiden tot een verlenging van de redelijke termijn, maar alleen als dat het geval is geweest met zaken die in de periode in de periode medio maart tot medio augustus 2020 aanhangig zijn gemaakt. In deze zaak is het beroepschrift van eiseres echter ontvangen 28 januari 2021. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om, zoals eiseres heeft betoogd op zitting, wegens de uitbraak van het coronavirus de redelijke termijn te verkorten. De rechtbank wijst in dit verband op rechtspraak van deze rechtbank en van het gerechtshof Den Haag. 16.5. Het bezwaarschrift van eiseres is op 27 februari 2020 ontvangen door de heffingsambtenaar, waarna op 18 december 2020 de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 8 februari 2023. Dit betekent dat de procedure ruim 35 maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met ruim 11 maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden. Voor zover de gemachtigde van de heffingsambtenaar gewezen heeft op perioden die in mindering moeten worden gebracht op de overschrijding van de redelijke termijn heeft de rechtbank niet kunnen vaststellen dat die periodes er zijn en dat daarmee de verlenging van de procedure zonder meer alleen aan de gemachtigde van eiseres te wijten is geweest. Voor matiging van het tarief van € 500, zoals de heffingsambtenaar heeft betoogd, is er in dit soort zaken geen plaats. De Hoge Raad hanteert bij de hoogte van het toe te kennen bedrag een forfaitaire benadering waarbij de mate waarin een belanghebbende daadwerkelijk spanning en frustratie heeft ondervonden niet van belang is. Ook niet als vaker over hetzelfde wordt geprocedeerd en er geringe kans op succes is. Dit betekent dat eiseres een vergoeding toekomt van € 1000. 16.6. De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van 11 maanden zowel aan de bezwaarfase als de beroepsfase moet worden toegerekend. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover die meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is (naar boven afgerond) met ruim drie maanden overschreden. Ofschoon de rechtbank er begrip voor heeft dat de heffingsambtenaar stelt dat niet te volgen is dat hij op grond van wettelijke bepalingen in de Wet WOZ langer mag doen over het doen van een uitspraak op bezwaar, en in het kader van de redelijke termijn uiterlijk zes maanden, ziet de rechtbank daarin geen aanleiding af te wijken van vaste rechtspraak van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft overwogen dat er geen uitzondering geldt voor gevallen waarin de heffingsambtenaar, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, eerste lid, Awb geldende termijn van zes weken. De termijnoverschrijding in de beroepsfase is ruim acht maanden. De rechtbank ziet geen aanleiding om voor beide zaaknummers afzonderlijk een schadevergoeding uit te spraken omdat de zaken in hoofdzaak betrekking hebben op hetzelfde onderwerp.

17.1. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk in haar mening dat de WOZ-waarden voor de belastingjaren 2019 en 2020 lager moeten zijn. Wel wordt het verzoek van eiseres om immateriële schadevergoeding toegewezen. 17.2. De rechtbank ziet in de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wel reden te bepalen dat het griffierecht moet worden vergoed. 17.3. De rechtbank ziet aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres. Die kosten stelt de rechtbank voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). Ten aanzien van de wegingsfactor ziet de rechtbank, onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad, in de omstandigheid dat de proceskostenveroordeling enkel wordt uitgesproken omdat aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn, aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). Er bestaat geen recht op vergoeding van de proceskosten voor de bezwaarfase. 17.4. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan het bestuursorgaan als aan de rechtbank is toe te rekenen, zal de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten deels moeten plaatsvinden door het bestuursorgaan en deels door de Staat, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. De heffingsambtenaar en de Staat worden ieder veroordeeld in de helft van het griffierecht (€ 354 : 2 = € 177) en in de helft van de proceskosten (€ 837 : 2 = € 418,50).

De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om schadevergoeding toe; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 272,72; - veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 727,28; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht tot een bedrag van € 177 moet vergoeden; - bepaalt dat de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) het griffierecht tot een bedrag van € 177 moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiseres. - veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot betaling van € 418,50 aan proceskosten aan eiseres. Deze uitspraak is gedaan door mr. M. de Vries, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 9 februari 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Als een partij het niet eens is met deze uitspraak, kan die partij een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom de uitspraak niet juist is. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) Te vinden op: www.wozdatacenter.nl onder Taxatiewijzers, 2020, onder deel 25 – Hotels. Hoge Raad, 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad, 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23 januari 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:780, gerechtshof Den Haag, 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103 en rechtbank Oost-Brabant, 12 juli 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:3409. Hoge Raad, 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982 en Hoge Raad, 5 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3514 Zie Hoge Raad, 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5087 r.o. 3.3.5 en Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 r.o. 3.15. Zie noot 6, laatstgenoemde arrest. Zie het eerdergenoemde arrest van 19 februari 2016 van de HR. Rechtbank Noord-Holland, 8 december 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:10940 Hoge Raad, 21 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:636 en Hoge Raad, 19 februari 2016, r.o. 3.9.4 en 3.9.5. Hoge Raad, 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 r.o. 3.4.2. Rechtbank Oost-Brabant, 10 februari 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:393 en gerechtshof Den Haag, 9 juni 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1033. Hoge Raad, 20 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1461, r.o. 2.6.2. Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292. Hoge Raad, 30 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3173 en Hoge Raad, 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o. 3.4.2. Zie noot 9. Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2022:752, r.o. 3.10.2. Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 r.o. 3.11.1 en 3.11.2 en Hoge Raad, 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292. Hoge Raad, 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 Hoge Raad, 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660 en Hoge Raad, 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2129. Hoge Raad, 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252 r.o.3.14.1 en 3.14.2

Daarbij behoort de heffingsambtenaar ook te betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 8.2. De rechtbank stelt allereerst vast dat eiseres in bezwaar en beroep diverse algemene gronden heeft aangevoerd met betrekking tot de waardebepaling van het hotel. Ook heeft hij een zogeheten pinpointbrief aan de rechtbank gestuurd. Daarbij merkt de rechtbank op dat de gemachtigde stelselmatig een aantal standaardgronden blijft herhalen in alle zaken die hij bij de rechtbank aanbrengt. De heffingsambtenaar heeft voor deze zaken op deze algemene gronden, voor zover al enige relevantie toekomt aan die gronden met betrekking tot dit bedrijfsobject, in het verweerschrift van 28 juli 2021 al uitvoerig gereageerd. De rechtbank acht het weinig zinvol dat de gemachtigde die gronden in deze procedure blijft herhalen, te meer nu de rechtbank er ambtshalve mee bekend is dat hij deze algemene gronden meestal op zitting laat vallen, dan wel niet meer naar voren brengt en zich uitsluitend richt op een aantal nader opgekomen punten. Dat is niet anders geweest op de zitting van 27 januari 2023. Van een professioneel gemachtigde zoals de gemachtigde van eiseres verwacht de rechtbank dat hij zich tijdig voorbereidt, en de wederpartij én de rechtbank voortaan tijdig informeert over gronden die niet meer relevant zijn voor het geschil. De rechtbank gaat er van uit dat alle algemene gronden zijn weerlegd door de heffingsambtenaar, en zonder enkele concrete tegenwerping van de gemachtigde van eiseres ziet de rechtbank geen reden die standpunten van de heffingsambtenaar voor onjuist te houden. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak alleen die gronden beoordeelt die de gemachtigde van eiseres op de zitting heeft benoemd. 8.3. De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening van het hotel, zoals die bestond bij het begin van beide belastingjaren in geschil, en de objectkenmerken van het hotel, zoals die zijn opgenomen in de stukken die door de heffingsambtenaar in deze procedure zijn overgelegd, voor onjuist te houden. Eiseres heeft geen gegevens aangevoerd die twijfel daarover oproepen. De rechtbank gaat daarom bij de boordeling van het beroep uit van het door de heffingsambtenaar afgebakende object en de daarover vermelde objectkenmerken. Onderbouwing van de WOZ-waarde voor de belastingjaren 2019 en 2020 9. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de waarde van het hotel voor beide belastingjaren heeft onderbouwd met de eigen aankoopprijs en op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode. De waarde voor het belastingjaar 2020 is bovendien nog onderbouwd aan de hand van het rekenmodel zoals dat voorkomt in de taxatiewijzer Hotels voor dat belastingjaar. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar met deze bewijsmiddelen de waarden van beide belastingjaren aannemelijk heeft gemaakt. Eigen aankoopprijs 10.1. De rechtbank stelt vast dat de onroerende zaak op 1 oktober 2015 door [naam] BV voor € 6.250.000 is verkocht aan een nieuwe eigenaar, te weten [naam] BV. De levering ervan, zoals ook blijkt uit de akte van levering, heeft op die datum plaatsgevonden. Eiseres heeft niet betwist dat deze transactie is geschied onder zakelijke voorwaarden tussen twee niet gelieerde partijen. 10.2. In een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, dient er in de regel van te worden uitgegaan dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum overeenkomt met de tussen partijen onder zakelijke voorwaarden betaalde prijs van de onroerende zaak. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopprijs niet die waarde weergeeft. Weliswaar betreft het in die zaak een woning, maar niet valt in te zien dat deze regel niet zou opgaan voor niet-woningen, in dit geval een hotel. Bij de vaststelling van de waarde dient wel rekening te worden gehouden met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, waaronder de verkrijgingsfictie. 10.3. In de jurisprudentie wordt doorgaans als vuistregel gehanteerd dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat aankoop van het object niet binnen één jaar voor of na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, maar ongeveer twee jaar en drie maanden voor de waardepeildatum wat betreft belasting jaar 2019 en drie jaar en drie maanden wat betreft belastingjaar 2020. 10.4. Dit betekent niet zonder meer dat in deze zaak geen sprake is van een bruikbaar eigen verkoopcijfer. Uit het genoemde arrest van de Hoge Raad is namelijk niet een ‘harde termijn’ van een jaar af te leiden. Ook indien de koop van een onroerende zaak heeft plaatsgevonden op een moment dat verder gelegen is van de waardepeildatum dan ‘kort voor of na’ die waardepeildatum, kan de eigen koopprijs nog steeds bruikbaar zijn als uitgangspunt voor de bepaling van de WOZ-waarde. Of dat het geval is hangt mede af van de beschikbaarheid van bijvoorbeeld huur- en verkooptransacties van goede vergelijkingsobjecten die dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen en in dit geval bijvoorbeeld middels de HWK-methode de waarde zouden kunnen onderbouwen. In deze zaken is sprake van een uniek object, namelijk een hotel waarvan bruikbare huur- en verkooptransactiecijfers van vergelijkingsobjecten niet beschikbaar zijn in het belastinggebied van de heffingsambtenaar. In een dergelijke situatie kan het eigen aankoopcijfer van het object dat verder is gelegen van de waardepeildatum, naar de omstandigheden van de zaak bezien, in beginsel een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde geven dan de onderbouwing van die waarde aan de hand van huur- en transactiecijfers van vergelijkingsobjecten die weliswaar dichter bij de waardepeildatum zijn gerealiseerd maar geheel niet vergelijkbaar zijn met dit bijzondere object, een hotel. Het eigen transactiecijfer behoeft immers, anders dan bij de huur en -verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, niet te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, oppervlakte, ligging, onderhoud, kwaliteit en andere voor de waarde relevante verschillen tussen het te waarderen bedrijfsobject en de gehanteerde vergelijkingsobjecten, en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op de waardepeildatum uit een eigen verkoopcijfer, tot een betrouwbaarder resultaat. Dit brengt mee dat de waarde van dit bedrijfsobject op beide waardepeildata in beginsel kan worden afgeleid uit de door eiseres betaalde prijs. Vereist is dat dan rekening wordt gehouden met de algemene waardeontwikkeling van de onroerende zaak in de periode tussen de aankoop en de waardepeildatum (hierna: de generieke waardeverandering). Ook dient rekening te worden gehouden met specifiek voor het hotel geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de onroerende zaak verrichte werkzaamheden (hierna: de specifieke waardeverandering). In dit geval is daaraan voldaan. 10.5. De rechtbank wijst erop dat het verkoopcijfer, te weten € 6.250.000 ruim 2 jaar dan wel ruim 3 jaar voor de waardepeildata 1 januari 2018 en 1 januari 2019 in geschil is gerealiseerd. In dat geval dient in de regel rekening te worden gehouden met de marktontwikkeling in de periode tussen de datum van de verkooptransactie en de waardepeildata. Verweerder heeft echter in zijn verweerschrift vermeld dat de verkooprijs niet is geïndexeerd omdat er bij de gemeente geen index voorhanden waarmee dit object geïndexeerd zou kunnen worden. Dat is op zich niet nadelig voor eiseres. Daar komt bij dat ook ten voordele van eiseres de koper naast de verkoopprijs de overdrachtsbelasting (ter hoogte van € 45.612) voor zijn rekening heeft genomen. Ook dient rekening te worden gehouden met de verhuurde staat waarin de onroerende zaak is verkocht.

Aannemelijk is dat in dit geval de gerealiseerde verkoopprijs is beïnvloed door de lopende huurovereenkomst. Bovendien heeft de heffingsambtenaar in kaart gebracht wat de kosten zijn voor de zogenaamde mutatieleegstand. Verweerder heeft deze correctie gemotiveerd becijferd op € 376.667. Daarmee staat de heffingsambtenaar een opgeschoonde, gecorrigeerde verkoopprijs van € 5.873.333 voor. Eiseres heeft wel in het algemeen gesteld dat zij de eigen aankoopprijs te ver van de waardepeildatum verwijderd vindt, maar heeft de toegepaste correctie en de onderbouwing ervan door de heffingsambtenaar op geen enkele wijze weersproken. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de invloed van de huurovereenkomst op de prijsvorming van de verkooptransactie en met de mutatieleegstand voldoende rekening heeft gehouden en dat ook inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank ziet geen aanleiding, nu eiseres die correctie niet heeft weersproken, die correctie voor onjuist te houden. Daar komt nog bij dat in het geval dat de heffingsambtenaar wel toepassing had gegeven aan een indexatie naar beide waardepeildata een nog hogere getaxeerde waarde in de rede had gelegen. Ook betrekt de rechtbank hierbij dat de gemachtigde van de heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat na de aankoop diverse veranderingen en verbouwingen hebben plaatsgevonden, zodat moet worden aangenomen dat ook daarom de gecorrigeerde verkooprijs van € 5.873.333 eerder te laag dan te hoog is getaxeerd. De heffingsambtenaar heeft aldus de waarde voor het belastingjaar 2019 en 2020 € 1.189.000 respectievelijk € 1.179.000 lager vastgesteld dan de gecorrigeerde verkoopprijs. 10.6. Eiseres heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, ook niet op zitting, op grond waarvan aannemelijk is dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per 1 januari 2018 dan wel 1 januari 2019 (aanmerkelijk) lager zou zijn dan de prijs die, na correctie als hiervoor is overwogen, is betaald. HWK-methode voor de belastingjaren 2019 en 2020 11. De heffingsambtenaar heeft daarnaast de waarde voor beide belastingjaren ook onderbouwd met behulp van de HWK-methode. Daarbij heeft de taxateur gebruik gemaakt van de eigen huurprijs die overeengekomen is tussen de toenmalige eigenaar en eiseres en die nadien is voortgezet. De rechtbank acht het aanvaardbaar dat de heffingsambtenaar, mede gelet op rechtsoverwegingen en de jurisprudentie die de heffingsambtenaar heeft aangehaald, gebruik heeft gemaakt van het eigen huurcijfer dat wat verder van de waardepeildata is gelegen. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift toegelicht dat de huurprijs is geïndexeerd naar beide waardepeildata. Dit heeft erin geresulteerd dat de huurwaarde voor belastingjaar 2019 is berekend op € 517.000 en voor belastingjaar 2020 op € 527.000. De kapitalisatiefactor is afgeleid uit het opgeschoonde gecorrigeerde aankoopcijfer. Dit betekent dat aldus voor belastingjaar 2019 een waarde van € 6.072.000 is getaxeerd en voor belastingjaar 2020 een waarde van € 6.190.000. Ook deze waarden zijn ruim boven de WOZ-waarden van het hotel voor beide belastingjaren gelegen. Eiseres heeft deze berekening van de getaxeerde waarden voor beide belastingjaren niet weersproken. Waarde op grond van Taxatiewijzer Hotels 12.1. De heffingsambtenaar heeft tenslotte taxateur Rooijmans een taxatie laten uitvoeren van de waarde van het hotel voor belastingjaar 2020 die is gebaseerd op de Taxatiewijzers Hotels (waardepeildatum 1 januari 2019). In deze taxatie heeft de taxateur een controleberekening uitgevoerd op basis van het inventarisatieformulier die de gemachtigde van eiseres zelf heeft ingebracht. De waarde is bepaald aan de hand van het rekenmodel van bijlage 4 van die Taxatiewijzer. De rechtbank acht het op de eigen omzet gebaseerde rekenmodel van de Taxatiewijzer Hotels geschikt voor de waardering van de onroerende zaak. Uit de controleberekening, zoals die is toegelicht in het verweerschrift, komt naar voren dat de waarde van het hotel voor belastingjaar 2020 getaxeerd wordt op € 6.156.142. De gemachtigde van eiseres heeft deze berekening niet concreet weersproken. Voor zover eiseres op zitting heeft gesteld dat de heffingsambtenaar bij het waarderen van hotels de “Hotelvastgoed”-gids van Bastiaan Driessen moet volgen, leidt dat niet tot een ander oordeel. Immers de gemachtigde van eiseres heeft verklaard dat Driessen ook deelneemt aan het opstellen van de taxatiewijzer Hotels, en als zodanig ook invloed heeft op de totstandkoming van die taxatiewijzer. Eiseres heeft ook geen concrete taxatie overgelegd waaruit zou kunnen volgen dat de controleberekening zoals taxateur Roijmans die heeft uitgevoerd als onjuist moet worden bestempeld. 12.2. Ofschoon taxateur Roijmans ook bereid is geweest om de taxatie op grond van de Taxatiewijzer Hotels voor belastingjaar 2019 uit te voeren, heeft eiseres het benodigde inventarisatieformulier exploitatie 2017 destijds niet verstrekt. De controleberekening was aldus niet mogelijk voor de taxateur van de heffingsambtenaar. Aangezien de gemachtigde zich, zoals ook blijkt uit de gedingsstukken, bijvoorbeeld de brief van 14 oktober 2019, zich heeft opgeworpen als degene die als enige binnen het Fletcher concern daarover met de heffingsambtenaar zal en mag communiceren, komt het niet verstrekken van die benodigde gegevens, en het niet kunnen uitvoeren van de controleberekening ter bepaling van de waarde op grond van de taxatiewijzer Hotels 2019 door de taxateur van de heffingsambtenaar daarmee voor rekening en risico van eiseres. Weliswaar heeft de heffingsambtenaar de controleberekening voor belastingjaar 2019 niet kunnen maken, maar dat neemt niet weg dat te verwachten is dat die getaxeerde waarde voor dat jaar in lijn zal hebben gelegen met die van belastingjaar 2020, en ook ruim boven de WOZ-waarde van € 4.648.000 van belastingjaar 2019 zou zijn uitgekomen. 13. Voor zover de gemachtigde op zitting nog heeft gewezen op mogelijke waardedrukkende omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding hier enige consequentie aan te verbinden, omdat eiseres op geen enkele wijze heeft onderbouwd dat daarvan bij dit hotel sprake is.