ECLI:NL:RBOBR:2023:4666

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaak- en rolnummer C/01/323134 / HA ZA 17-462 Vonnis van 20 september 2023 in de zaak van [eiser 1] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , en[eiser 2] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , eisers, hierna ook te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , advocaat mr. P. Koeslag te Schijndel, tegen de stichting STICHTING WOONWIJZE, gevestigd te Vught, gedaagde, hierna te noemen: Woonwijze, advocaat mr. R.G. Gebel te ’s-Hertogenbosch.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 september 2019; - het deskundigenbericht van 16 februari 2022; - de conclusie na deskundigenbericht van eisers van 14 september 2022; - de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Woonwijze van 16 november 2022; - het B16 formulier van mr. Koeslag van 21 februari 2023, inhoudend dat: tussen eisers 1 t/m 10 en 12 t/m 25 enerzijds en Woonwijze anderzijds een minnelijke regeling is bereikt;

eiser 11 ( [eiser 1] , voormalig eigenaar van de woning [adres 1] ) en eiser 26 ( [eiser 2] , voormalig eigenaar van de woning [adres 2] ) de procedure voort-zetten en vonnis vragen; - het B16 formulier van mr. Gebel van 21 februari 2023, inhoudend dat Woonwijze akkoord is met hetgeen in voormeld B16 formulier van mr. Koeslag is gemeld. 1.1. Ten slotte is de procedure ten aanzien van eisers 1 t/m 10 en 12 t/m 25 doorgehaald en is vonnis bepaald in de zaak tussen eiser 11 ( [eiser 1] ) en eiser 26 ( [eiser 2] ) enerzijds en Woonwijze anderzijds. 1.1. Per brief van 20 maart 2023 heeft de griffier van deze rechtbank aan de advocaten van partijen meegedeeld dat: rechter mr. O.R.M. van Dam, die deze zaak op 27 februari 2018 op zitting heeft behandeld, deze zaak niet verder kan behandelen omdat zij met pensioen gaat; de behandeling van deze zaak wordt overgenomen door rechter mr. L.S. Frakes; de uitspraakdatum is gepland op 5 april 2023; partijen kunnen verzoeken om een nieuwe zitting door mr. Frakes; als niet binnen 14 dagen na ontvangst van de brief door partijen wordt gereageerd, ervan uitgegaan wordt dat er geen behoefte bestaat aan een nieuwe zitting in deze zaak. Op deze brief heeft de rechtbank geen reactie ontvangen. Daarom wordt er door de rechtbank van uitgegaan dat er geen behoefte bestaat aan een nieuwe zitting in deze zaak en zal in deze zaak nu vonnis worden gewezen. 1De verdere beoordeling De eiswijziging 1.1. Eisers hebben bij conclusie na deskundigenbericht hun eis gewijzigd. Zij vorderen nu, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair 1. voor recht te verklaren dat Woonwijze, na aanbieding van de woning conform de erfpacht- en M.G.E. voorwaarden dan wel omzetting van het erfpachtrecht in een eigendomsrecht, aan eisers een prijs dient te betalen die is gebaseerd op de prijs-ontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM, serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, zulks in afwijking van hetgeen daarover in de overeenkomst, meer specifiek de erfpacht- en M.G.E.-voorwaarden, is bepaald; 2. Woonwijze te veroordelen om aan iedere eiser die zijn woning reeds aan Woon-wijze heeft terugverkocht dan wel waarvan de erfpacht is omgezet in eigendom, te betalen het verschil van de door Woonwijze betaalde prijs en de prijs die gerekend had moeten worden indien de terugverkoopprijs was bepaald op basis van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM. serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ‘s-Hertogenbosch; subsidiair 3. voor zover het sub 2 gevorderde niet zou worden toegewezen, Woonwijze te veroordelen tot het vergoeden van de door eisers geleden schade, nader op te maken bij staat; meer subsidiair 4. voor zover het primair en/of subsidiair gevorderde niet of niet geheel zou worden toegewezen, de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel van eisers, althans op andere wijze te bepalen hoe Woonwijze eisers dient te compenseren; en in alle gevallen 5. voor recht te verklaren dat Woonwijze geen beroep toekomt op de verschuldigdheid van eisers van enige boete of (schade)vergoeding, indien deze haar grond vindt in een afwijking van de koop-aannemingsovereenkomst, waaronder de erfpacht-voorwaarden, die het gevolg is van toewijzing van enige vordering in deze procedure; 6. Woonwijze te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder die van het deskundigenbericht, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag van het in deze zaak te wijzen vonnis; 7. Woonwijze te veroordelen in de nakosten. 1.1. De rechtbank zal hierna uitgaan van de hiervoor weergegeven, bij conclusie na deskundigenbericht, gewijzigde eis. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen. Het van toepassing zijnde artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, hetgeen in deze zaak het geval is, de eisende partij bevoegd is om zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. Woonwijze (die bij antwoordconclusie na deskundigenbericht heeft aangegeven inmiddels ‘Woonstichting [naam 1] ’ te heten maar door de rechtbank hierna nog zal worden aangeduid met de naam ‘Woonwijze’) is op grond van artikel 130 Rv bevoegd om tegen de verandering of vermeerdering van eis bezwaar te maken op grond dat deze in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank kan op dezelfde grond ook ambtshalve een verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten. Woonwijze heeft tegen de verandering of vermeerdering van eis op zichzelf geen bezwaar gemaakt. Zij heeft alleen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis. Voorts zijn er geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat de verandering of vermeerdering van eis in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank ziet onder deze omstandigheden geen aanleiding om deze verandering of vermeerdering van eis hierna buiten beschouwing te laten. Het deskundigenbericht 1.1. Niet in geschil is dat, zoals ook al in het tussenvonnis van 1 augustus 2018 in rechtsoverweging 4.1 is overwogen, de uitgifteprijs van de woningen moest zijn gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer (vgl.

De rechtbank 1.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 15 november 2023 voor het nemen van een akte door: beide partijen over hetgeen is vermeld in rechtsoverwegingen 2.6.4 en 2.11; eisers over hetgeen is gevraagd in rechtsoverweging 2.10, waarna het schriftelijk debat in beginsel is geëindigd; 1.1. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaak- en rolnummer C/01/323134 / HA ZA 17-462 Vonnis van 20 september 2023 in de zaak van [eiser 1] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , en[eiser 2] , wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , eisers, hierna ook te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] , advocaat mr. P. Koeslag te Schijndel, tegen de stichting STICHTING WOONWIJZE, gevestigd te Vught, gedaagde, hierna te noemen: Woonwijze, advocaat mr. R.G. Gebel te ’s-Hertogenbosch.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 25 september 2019; - het deskundigenbericht van 16 februari 2022; - de conclusie na deskundigenbericht van eisers van 14 september 2022; - de antwoordconclusie na deskundigenbericht van Woonwijze van 16 november 2022; - het B16 formulier van mr. Koeslag van 21 februari 2023, inhoudend dat: tussen eisers 1 t/m 10 en 12 t/m 25 enerzijds en Woonwijze anderzijds een minnelijke regeling is bereikt;

eiser 11 ( [eiser 1] , voormalig eigenaar van de woning [adres 1] ) en eiser 26 ( [eiser 2] , voormalig eigenaar van de woning [adres 2] ) de procedure voort-zetten en vonnis vragen; - het B16 formulier van mr. Gebel van 21 februari 2023, inhoudend dat Woonwijze akkoord is met hetgeen in voormeld B16 formulier van mr. Koeslag is gemeld. 1.1. Ten slotte is de procedure ten aanzien van eisers 1 t/m 10 en 12 t/m 25 doorgehaald en is vonnis bepaald in de zaak tussen eiser 11 ( [eiser 1] ) en eiser 26 ( [eiser 2] ) enerzijds en Woonwijze anderzijds. 1.1. Per brief van 20 maart 2023 heeft de griffier van deze rechtbank aan de advocaten van partijen meegedeeld dat: rechter mr. O.R.M. van Dam, die deze zaak op 27 februari 2018 op zitting heeft behandeld, deze zaak niet verder kan behandelen omdat zij met pensioen gaat; de behandeling van deze zaak wordt overgenomen door rechter mr. L.S. Frakes; de uitspraakdatum is gepland op 5 april 2023; partijen kunnen verzoeken om een nieuwe zitting door mr. Frakes; als niet binnen 14 dagen na ontvangst van de brief door partijen wordt gereageerd, ervan uitgegaan wordt dat er geen behoefte bestaat aan een nieuwe zitting in deze zaak. Op deze brief heeft de rechtbank geen reactie ontvangen. Daarom wordt er door de rechtbank van uitgegaan dat er geen behoefte bestaat aan een nieuwe zitting in deze zaak en zal in deze zaak nu vonnis worden gewezen. 1De verdere beoordeling De eiswijziging 1.1. Eisers hebben bij conclusie na deskundigenbericht hun eis gewijzigd. Zij vorderen nu, kort gezegd, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair 1. voor recht te verklaren dat Woonwijze, na aanbieding van de woning conform de erfpacht- en M.G.E. voorwaarden dan wel omzetting van het erfpachtrecht in een eigendomsrecht, aan eisers een prijs dient te betalen die is gebaseerd op de prijs-ontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM, serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, zulks in afwijking van hetgeen daarover in de overeenkomst, meer specifiek de erfpacht- en M.G.E.-voorwaarden, is bepaald; 2. Woonwijze te veroordelen om aan iedere eiser die zijn woning reeds aan Woon-wijze heeft terugverkocht dan wel waarvan de erfpacht is omgezet in eigendom, te betalen het verschil van de door Woonwijze betaalde prijs en de prijs die gerekend had moeten worden indien de terugverkoopprijs was bepaald op basis van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM. serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ‘s-Hertogenbosch; subsidiair 3. voor zover het sub 2 gevorderde niet zou worden toegewezen, Woonwijze te veroordelen tot het vergoeden van de door eisers geleden schade, nader op te maken bij staat; meer subsidiair 4. voor zover het primair en/of subsidiair gevorderde niet of niet geheel zou worden toegewezen, de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel van eisers, althans op andere wijze te bepalen hoe Woonwijze eisers dient te compenseren; en in alle gevallen 5. voor recht te verklaren dat Woonwijze geen beroep toekomt op de verschuldigdheid van eisers van enige boete of (schade)vergoeding, indien deze haar grond vindt in een afwijking van de koop-aannemingsovereenkomst, waaronder de erfpacht-voorwaarden, die het gevolg is van toewijzing van enige vordering in deze procedure; 6. Woonwijze te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder die van het deskundigenbericht, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de vijftiende dag van het in deze zaak te wijzen vonnis; 7. Woonwijze te veroordelen in de nakosten. 1.1. De rechtbank zal hierna uitgaan van de hiervoor weergegeven, bij conclusie na deskundigenbericht, gewijzigde eis. Hierbij is het volgende in aanmerking genomen. Het van toepassing zijnde artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, hetgeen in deze zaak het geval is, de eisende partij bevoegd is om zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen. Woonwijze (die bij antwoordconclusie na deskundigenbericht heeft aangegeven inmiddels ‘Woonstichting [naam 1] ’ te heten maar door de rechtbank hierna nog zal worden aangeduid met de naam ‘Woonwijze’) is op grond van artikel 130 Rv bevoegd om tegen de verandering of vermeerdering van eis bezwaar te maken op grond dat deze in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank kan op dezelfde grond ook ambtshalve een verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten. Woonwijze heeft tegen de verandering of vermeerdering van eis op zichzelf geen bezwaar gemaakt. Zij heeft alleen inhoudelijk verweer gevoerd tegen de gewijzigde eis. Voorts zijn er geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat de verandering of vermeerdering van eis in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank ziet onder deze omstandigheden geen aanleiding om deze verandering of vermeerdering van eis hierna buiten beschouwing te laten. Het deskundigenbericht 1.1. Niet in geschil is dat, zoals ook al in het tussenvonnis van 1 augustus 2018 in rechtsoverweging 4.1 is overwogen, de uitgifteprijs van de woningen moest zijn gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer (vgl.

De rechtbank 1.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 15 november 2023 voor het nemen van een akte door: beide partijen over hetgeen is vermeld in rechtsoverwegingen 2.6.4 en 2.11; eisers over hetgeen is gevraagd in rechtsoverweging 2.10, waarna het schriftelijk debat in beginsel is geëindigd; 1.1. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.

de dagvaarding die op bladzijde 3 inhoudt dat eisers in 2016 is gebleken dat de waarde van de woningen in het economische verkeer ten tijde van de aankoop onjuist was vastgesteld en de antwoord-conclusie na deskundigenbericht sub 4.1 waarin Woonwijze aanvoert dat zij de verplichting had om te handelen conform artikel 22 lid 2 van de voorwaarden, zijnde het door middel van een taxatie(s) laten bepalen van de waarde van de woningen in het economische verkeer). 1.1. Omdat eisers ter onderbouwing van hun bij dagvaarding ingestelde vorderingen hadden gesteld dat, kort gezegd, bij het bepalen van de door hen te betalen uitgifteprijs door Woonwijze een onjuiste waarde van de woningen was gehanteerd en daar destijds ook aanwijzingen voor leken te zijn en verder Woonwijze geen inzicht kon geven in welke uitgangspunten destijds waren gehanteerd bij deze in haar opdracht verrichte waarderingen van de woningen, is bij tussenvonnis van 27 februari 2019 een onderzoek bevolen door drie deskundigen naar de waarde van alle dan wel een aantal representatieve woningen in het complex [naam 2] naar de situatie van 2010 onder toepassing van diverse rekenmethodes, waarbij de deskundigen is verzocht: informatie te geven over welke (meet-)normen ten tijde van de uitgifte van de woningen in 2010 golden; aan te geven wat naar die normen de waarde van de (aangewezen) woningen naar de situatie in 2010 is, uitgaande van zowel de tekeningen als hoe de woningen gerealiseerd zijn; te verklaren naar welke waarderingsgrondslagen de prijzen van 2010 tot stand kunnen zijn gekomen, waarbij duidelijk dient te worden gemaakt of teruggerekend kan worden welke norm destijds gehanteerd is; aan te geven of volgens de normen die golden ten tijde van de uitgifte van de woningen een taxatie vereist was of niet en daarbij tevens aan te geven op grond van welk wet/regelgeving dit vereiste naar hun inzichten gold; aan te geven hoe de waardeontwikkeling is geweest van deze, althans soortgelijke, woningen in de periode 2010 t/m 2018. Nadien is deze laatste vraag aangevuld in die zin dat deze vervolgens zag op de periode 2010 t/m 2020. 1.1. De deskundigen hebben dit onderzoek uitgevoerd. Op de inhoud van het deskundigenbericht zal, voor zoveel nodig, hierna nader worden ingegaan. De rechtbank acht de bevindingen en de oordelen van de deskundigen in dit bericht overtuigend en verenigt zich daarmee. Zij heeft geen reden om aan deze bevindingen en oordelen te twijfelen. Er zijn geen deugdelijke argumenten aangevoerd om de deskundigen daarin niet te volgen. De vorderingen 1.1. De rechtbank is voorshands van oordeel dat de primair gevorderde verklaring voor recht grotendeels toewijsbaar is. Hieraan ligt de volgende voorlopige analyse van de rechtbank van het nu nog voorliggende geschil ten grondslag. 1.1.1. Niet in geschil is dat de uitgifteprijs van de woningen – in elk geval in de context van een aanbod tot terugverkoop – gebaseerd diende te zijn op de waarde van de woningen in het economische verkeer. Er is niet komen vast te staan dat de uitgifteprijs van de woningen van [eiser 1] en [eiser 2] niet op die waarde was gebaseerd. Hierbij is in aanmerking genomen dat het deskundigen-bericht op bladzijde 74 inhoudt: “Uit onze analyse en beoordeling komen geen inzichten waaruit wij concluderen dat de verkoopprijzen afwijken van de marktwaarden van de verschillende woningen ten tijde van de verkoop. De afwijkingen vallen binnen de door ons als tolerant geachte bandbreedte”. De rechtbank zal er daarom hierna van uitgaan dat de uitgifteprijs van de woningen van [eiser 1] en [eiser 2] gebaseerd was op de waarde daarvan in het economische verkeer. 1.1.1. Met betrekking tot de terugverkoopprijs van de woningen geldt dat in artikel 22 lid 1 van de voorwaarden is bepaald dat de waarde in het economisch verkeer bij de uitgifte in erfpacht en bij de terugverkoop aan Woonwijze wordt vastgesteld door een door Woonwijze te benoemen onafhankelijk deskundige die niet bij de uitgifte in erfpacht respectievelijk de terugverkoop is betrokken. De aldus benoemde deskundige zal volgens de voorwaarden bij de vaststelling van deze waarden uitgaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als door de onafhankelijk deskundige zijn gehanteerd bij de uitgifte in erfpacht. 1.1.1. De deskundigen hebben op vraag c (om te verklaren naar welke waarderings-grondslagen de prijzen van 2010 tot stand kunnen zijn gekomen, waarbij duidelijk dient te worden gemaakt of teruggerekend kan worden welke norm destijds gehanteerd is) aangegeven dat zij hebben geprobeerd om te achterhalen welke waarderingsgrondslagen gehanteerd zouden kunnen zijn bij de oorspronkelijke verkoop van de woningen in 2010 en dat in deze zaak er een discussie is over het al dan niet correct toegepast zijn van de m²’s. Indien, aldus de deskundigen, bij de uitgifte naar de m²-prijs gekeken wordt dan varieert deze behoorlijk. Niet alleen per woningtype, maar ook binnen dezelfde woningtypes. Het is volgens de deskundigen om deze reden duidelijk niet zo dat alleen gerekend is naar een prijs per m². Bij de uitgifte zullen volgens de deskundigen alle omstandigheden die van belang zijn voor de waardebepaling, waarvan de m² onderdeel uitmaken, zijn betrokken. Gezien de verschillen in uitgifteprijs en de verschillen binnen een woningtype is het volgens de deskundigen niet mogelijk om exact terug te rekenen welke normen destijds gehanteerd zijn. Volgens de deskundigen zijn de aantallen woningen per woningtype daarvoor te gering en de verschillen binnen een woningtype te groot. 1.1.1. Er is niet gesteld en/of gebleken dat de overeenkomsten van Woonwijze met [eiser 1] en/of [eiser 2] een regeling inhouden voor het geval dat zich hier voordoet, waarbij het, kort gezegd, bij de terugverkoop aan Woonwijze niet mogelijk is om exact terug te rekenen welke normen destijds, bij uitgifte, zijn gehanteerd door de door Woonwijze benoemde deskundige. Daarom dient er hierna van uitgegaan te worden dat deze overeenkomsten op dit punt een leemte bevatten. De leemte is er ook om een tweede reden: artikel 6:248 lid 2 en de uitwerking daarvan in artikel 7:904 BW ( [eiser 1] en [eiser 2] hebben zich voorshands voldoende kenbaar hierop beroepen, dagvaarding, 51-66). Artikel 7:904 BW is van toepassing op de beslissing door een derde of derden (één of meer taxaties) over de prijs bij terugverkoop. Uit dit artikel volgt dat de gebondenheid van [eiser 1] en [eiser 2] aan de beslissing over de prijs bij terugverkoop in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming ervan. De beslissing moet immers volgens de voorwaarden worden gebaseerd op dezelfde waarderingsgrondslagen bij terugverkoop als bij uitgifte, maar dit blijkt niet mogelijk te zijn omdat Woonwijze in haar administratie geen deugdelijke bescheiden heeft bewaard waaruit de waarderingsgrondslagen bij uitgifte kunnen worden afgeleid. De rechtbank begrijpt dat [eiser 1] en [eiser 2] deze beslissing op deze gronden – terecht – hebben willen vernietigen. Omdat Woonwijze in zoverre onder deze omstandigheden geen beroep kan doen op deze – vernietigbare – beslissing, is er een leemte. De rechtbank dient aan deze leemte invulling te geven en een beslissing te geven, gelet op de artikelen 6:248 lid 1 BW, inhoudend dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien, en 7:904 lid 2 BW.

de dagvaarding die op bladzijde 3 inhoudt dat eisers in 2016 is gebleken dat de waarde van de woningen in het economische verkeer ten tijde van de aankoop onjuist was vastgesteld en de antwoord-conclusie na deskundigenbericht sub 4.1 waarin Woonwijze aanvoert dat zij de verplichting had om te handelen conform artikel 22 lid 2 van de voorwaarden, zijnde het door middel van een taxatie(s) laten bepalen van de waarde van de woningen in het economische verkeer). 1.1. Omdat eisers ter onderbouwing van hun bij dagvaarding ingestelde vorderingen hadden gesteld dat, kort gezegd, bij het bepalen van de door hen te betalen uitgifteprijs door Woonwijze een onjuiste waarde van de woningen was gehanteerd en daar destijds ook aanwijzingen voor leken te zijn en verder Woonwijze geen inzicht kon geven in welke uitgangspunten destijds waren gehanteerd bij deze in haar opdracht verrichte waarderingen van de woningen, is bij tussenvonnis van 27 februari 2019 een onderzoek bevolen door drie deskundigen naar de waarde van alle dan wel een aantal representatieve woningen in het complex [naam 2] naar de situatie van 2010 onder toepassing van diverse rekenmethodes, waarbij de deskundigen is verzocht: informatie te geven over welke (meet-)normen ten tijde van de uitgifte van de woningen in 2010 golden; aan te geven wat naar die normen de waarde van de (aangewezen) woningen naar de situatie in 2010 is, uitgaande van zowel de tekeningen als hoe de woningen gerealiseerd zijn; te verklaren naar welke waarderingsgrondslagen de prijzen van 2010 tot stand kunnen zijn gekomen, waarbij duidelijk dient te worden gemaakt of teruggerekend kan worden welke norm destijds gehanteerd is; aan te geven of volgens de normen die golden ten tijde van de uitgifte van de woningen een taxatie vereist was of niet en daarbij tevens aan te geven op grond van welk wet/regelgeving dit vereiste naar hun inzichten gold; aan te geven hoe de waardeontwikkeling is geweest van deze, althans soortgelijke, woningen in de periode 2010 t/m 2018. Nadien is deze laatste vraag aangevuld in die zin dat deze vervolgens zag op de periode 2010 t/m 2020. 1.1. De deskundigen hebben dit onderzoek uitgevoerd. Op de inhoud van het deskundigenbericht zal, voor zoveel nodig, hierna nader worden ingegaan. De rechtbank acht de bevindingen en de oordelen van de deskundigen in dit bericht overtuigend en verenigt zich daarmee. Zij heeft geen reden om aan deze bevindingen en oordelen te twijfelen. Er zijn geen deugdelijke argumenten aangevoerd om de deskundigen daarin niet te volgen. De vorderingen 1.1. De rechtbank is voorshands van oordeel dat de primair gevorderde verklaring voor recht grotendeels toewijsbaar is. Hieraan ligt de volgende voorlopige analyse van de rechtbank van het nu nog voorliggende geschil ten grondslag. 1.1.1. Niet in geschil is dat de uitgifteprijs van de woningen – in elk geval in de context van een aanbod tot terugverkoop – gebaseerd diende te zijn op de waarde van de woningen in het economische verkeer. Er is niet komen vast te staan dat de uitgifteprijs van de woningen van [eiser 1] en [eiser 2] niet op die waarde was gebaseerd. Hierbij is in aanmerking genomen dat het deskundigen-bericht op bladzijde 74 inhoudt: “Uit onze analyse en beoordeling komen geen inzichten waaruit wij concluderen dat de verkoopprijzen afwijken van de marktwaarden van de verschillende woningen ten tijde van de verkoop. De afwijkingen vallen binnen de door ons als tolerant geachte bandbreedte”. De rechtbank zal er daarom hierna van uitgaan dat de uitgifteprijs van de woningen van [eiser 1] en [eiser 2] gebaseerd was op de waarde daarvan in het economische verkeer. 1.1.1. Met betrekking tot de terugverkoopprijs van de woningen geldt dat in artikel 22 lid 1 van de voorwaarden is bepaald dat de waarde in het economisch verkeer bij de uitgifte in erfpacht en bij de terugverkoop aan Woonwijze wordt vastgesteld door een door Woonwijze te benoemen onafhankelijk deskundige die niet bij de uitgifte in erfpacht respectievelijk de terugverkoop is betrokken. De aldus benoemde deskundige zal volgens de voorwaarden bij de vaststelling van deze waarden uitgaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als door de onafhankelijk deskundige zijn gehanteerd bij de uitgifte in erfpacht. 1.1.1. De deskundigen hebben op vraag c (om te verklaren naar welke waarderings-grondslagen de prijzen van 2010 tot stand kunnen zijn gekomen, waarbij duidelijk dient te worden gemaakt of teruggerekend kan worden welke norm destijds gehanteerd is) aangegeven dat zij hebben geprobeerd om te achterhalen welke waarderingsgrondslagen gehanteerd zouden kunnen zijn bij de oorspronkelijke verkoop van de woningen in 2010 en dat in deze zaak er een discussie is over het al dan niet correct toegepast zijn van de m²’s. Indien, aldus de deskundigen, bij de uitgifte naar de m²-prijs gekeken wordt dan varieert deze behoorlijk. Niet alleen per woningtype, maar ook binnen dezelfde woningtypes. Het is volgens de deskundigen om deze reden duidelijk niet zo dat alleen gerekend is naar een prijs per m². Bij de uitgifte zullen volgens de deskundigen alle omstandigheden die van belang zijn voor de waardebepaling, waarvan de m² onderdeel uitmaken, zijn betrokken. Gezien de verschillen in uitgifteprijs en de verschillen binnen een woningtype is het volgens de deskundigen niet mogelijk om exact terug te rekenen welke normen destijds gehanteerd zijn. Volgens de deskundigen zijn de aantallen woningen per woningtype daarvoor te gering en de verschillen binnen een woningtype te groot. 1.1.1. Er is niet gesteld en/of gebleken dat de overeenkomsten van Woonwijze met [eiser 1] en/of [eiser 2] een regeling inhouden voor het geval dat zich hier voordoet, waarbij het, kort gezegd, bij de terugverkoop aan Woonwijze niet mogelijk is om exact terug te rekenen welke normen destijds, bij uitgifte, zijn gehanteerd door de door Woonwijze benoemde deskundige. Daarom dient er hierna van uitgegaan te worden dat deze overeenkomsten op dit punt een leemte bevatten. De leemte is er ook om een tweede reden: artikel 6:248 lid 2 en de uitwerking daarvan in artikel 7:904 BW ( [eiser 1] en [eiser 2] hebben zich voorshands voldoende kenbaar hierop beroepen, dagvaarding, 51-66). Artikel 7:904 BW is van toepassing op de beslissing door een derde of derden (één of meer taxaties) over de prijs bij terugverkoop. Uit dit artikel volgt dat de gebondenheid van [eiser 1] en [eiser 2] aan de beslissing over de prijs bij terugverkoop in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming ervan. De beslissing moet immers volgens de voorwaarden worden gebaseerd op dezelfde waarderingsgrondslagen bij terugverkoop als bij uitgifte, maar dit blijkt niet mogelijk te zijn omdat Woonwijze in haar administratie geen deugdelijke bescheiden heeft bewaard waaruit de waarderingsgrondslagen bij uitgifte kunnen worden afgeleid. De rechtbank begrijpt dat [eiser 1] en [eiser 2] deze beslissing op deze gronden – terecht – hebben willen vernietigen. Omdat Woonwijze in zoverre onder deze omstandigheden geen beroep kan doen op deze – vernietigbare – beslissing, is er een leemte. De rechtbank dient aan deze leemte invulling te geven en een beslissing te geven, gelet op de artikelen 6:248 lid 1 BW, inhoudend dat een overeenkomst niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien, en 7:904 lid 2 BW.

De rechtbank verzoekt [eiser 1] en [eiser 2] om zich bij akte uit te laten over de vraag of zij hun standpunten en vorderingen in de zin zoals omschreven onder 2.6.4 hebben bedoeld; Woonwijze mag bij akte daarover haar standpunt geven. 1.1.1. Het deskundigenbericht houdt op bladzijde 103 en volgende in dat de deskundigen van mening zijn dat er terugkijkend naar de vastgestelde uitgifteprijzen, de vastgestelde waarden bij terugverkoop in relatie tot de marktontwikkeling, verschillen zijn ontstaan in de overeengekomen rekenformule die tot nadelige effecten hebben geleid voor de eigenaren die een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten, waarmee zij een van het appartementsrecht afgeleid erfpachtrecht hebben gekocht (zoals [eiser 1] en [eiser 2] ). De oorzaak kan volgens de deskundigen gelegen zijn in de volgende omstandigheden: - Aan de prijsvaststelling bij uitgifte en taxaties bij verkoop zijn beide taxatiemarges verbonden; - De vaststelling van de woonoppervlakte bij uitgifte, taxeren en verkoop is niet eenduidig; - In de waarderingen zijn als onderdeel de afwerkingspakketten opgenomen. Taxateurs stellen de marktwaarde vast. Voor afwerkingspakketten bestaat geen marktwaarde en kunnen taxateurs slechts een benadering afgeven. 1.1.1. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het sluiten van hun overeenkomst met Woonwijze redelijkerwijs geen rekening hebben hoeven te houden met deze ontstane verschillen in de overeengekomen rekenformule. Hun overeenkomst met Woonwijze hield immers nu juist in dat bij de vaststelling van de terugverkoopprijs zou worden uitgegaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de uitgifte. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken die nopen tot een ander oordeel. Hierbij is in aanmerking genomen dat sprake is van een ingewikkeld (financieel) product van Woonwijze, zeker voor de beoogde doelgroep (mensen met een inkomen tot € 34.000,00 per jaar). Woonwijze heeft de kopers niet (voldoende) geïnformeerd over of gewaarschuwd voor de risico’s die zij liepen doordat de waarderingsgrondslagen bij uitgifte niet duidelijk waren en niet werden vastgelegd; deze risico’s komen erop neer dat een prijs bij terugverkoop volgens taxatie(s) meer kan afwijken van de prijs bij uitgifte, omdat de taxatie/prijs bij terugverkoop niet kan worden gebaseerd op dezelfde waarderings-grondslagen, die bij uitgifte waren bedoeld als waarborg voor een eerlijke en rechtvaardige afwikkeling en ook om houvast te bieden voor een zekere bandbreedte van mogelijke winsten of verliezen. Verder is hierbij in aanmerking genomen dat het naar het oordeel van de rechtbank in beginsel op de weg van Woonwijze had gelegen om er zorg voor te dragen dat de door haar te benoemen deskundige bij de vaststelling van de terugverkoopprijs (ook voor eisers controleerbaar) zou kunnen uitgaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de uitgifte. Bij deze uitgifte is de waarde (ook) vastgesteld door een door Woonwijze benoemde deskundige. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat hier op dit beginsel een uitzondering geldt. Woonwijze heeft hier geen zorg voor gedragen; bij de terugverkoop aan Woonwijze is het volgens het deskundigenbericht niet mogelijk om exact terug te rekenen welke normen destijds, bij uitgifte, zijn gehanteerd door de door Woonwijze benoemde deskundige. 1.1.1. De deskundigen hebben vastgesteld dat de ontstane verschillen in de overeengekomen rekenformule tot nadelige effecten hebben geleid voor [eiser 1] , voormalig eigenaar van de woning [adres 1] , en [eiser 2] , voormalig eigenaar van de woning [adres 2] . 1.1.1. Onder al voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat, nu de deskundigen (onder meer op bladzijde 85 van hun bericht) ook hebben aangegeven dat de waardeontwikkeling van “de onroerende zaak” wordt weergegeven door de prijsontwikkeling zoals door de NVM geregistreerd en vastgelegd in NVM regio 63 Den Bosch en omstreken, de primair door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde verklaring voor recht dat Woonwijze, na aanbieding van de woning conform de voorwaarden dan wel omzetting van het erfpachtrecht in een eigendomsrecht, aan hen een prijs dient te betalen die is gebaseerd op de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM, serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, toewijsbaar is. Daarmee wordt naar het oordeel van de rechtbank invulling gegeven aan de leemte in hun overeenkomsten met Woonwijze op een wijze die voortvloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). Daarmee geeft de rechtbank ook een passende beslissing op de voet van het bepaalde in artikel 7:904 lid 2 BW. Uitgaande van de uitgifteprijs, gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer, kan aan de hand van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM als hiervoor bedoeld, de terugverkoopprijs, eveneens gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer, worden bepaald. De rechtbank betrekt bij deze beoordeling dat een reëel alternatief voor deze indexcijfers, als referentiekader en maatstaf voor de waarde in het economische verkeer, niet is aangedragen. 1.1.1. Voor zover de gevorderde verklaring voor recht meer inhoudt (zoals “zulks in afwijking van hetgeen daarover in de overeenkomst, meer specifiek, de voorwaarden, is bepaald”), zal dit worden afgewezen. Hierbij is in aanmerking genomen dat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van een leemte in de overeenkomst en niet van een regeling daarin waarvan wordt afgeweken. 1.1. De rechtbank is verder voorshands van oordeel dat ook de primair gevorderde veroordeling van Woonwijze om aan iedere eiser die zijn woning reeds aan Woonwijze heeft terugverkocht dan wel waarvan de erfpacht is omgezet in eigendom, te betalen het verschil van de door Woonwijze betaalde prijs en de prijs die gerekend had moeten worden indien de terugverkoopprijs was bepaald op basis van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM. serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, toewijsbaar is. Voor de motivering van dit oordeel wordt verwezen naar het in dit vonnis onder 2.6 en volgende al overwogene. 1.1. De rechtbank komt, gelet op al het eerder overwogene, niet toe aan de beoordeling en beslissing van het subsidiair en het meer subsidiair gevorderde. 1.1. De rechtbank is voorshands van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht dat Woonwijze geen beroep toekomt op de verschuldigdheid van eisers van enige boete of (schade)vergoeding, indien deze haar grond vindt in een afwijking van de koop-aannemingsovereenkomst, waaronder de erfpachtvoorwaarden, die het gevolg is van toewijzing van enige vordering in deze procedure, moet worden afgewezen. Zoals hiervoor al is overwogen, is naar het voorlopige oordeel van de rechtbank sprake van een leemte in de overeenkomst en niet van een regeling daarin waarvan wordt afgeweken. Wel volgt uit de voorlopige beoordeling (zie hiervoor) dat Woonwijze in dit geval geen aanspraak kan maken op boetes of (schade)vergoeding. 1.1. De rechtbank is vooralsnog voornemens om Woonwijze als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de kosten van het deskundigenbericht. De kosten van het deskundigenbericht zijn hoog, zoals partijen hebben opgemerkt, maar de materie is ook vaag en onzeker, waardoor veel onderzoek nodig was.

De rechtbank verzoekt [eiser 1] en [eiser 2] om zich bij akte uit te laten over de vraag of zij hun standpunten en vorderingen in de zin zoals omschreven onder 2.6.4 hebben bedoeld; Woonwijze mag bij akte daarover haar standpunt geven. 1.1.1. Het deskundigenbericht houdt op bladzijde 103 en volgende in dat de deskundigen van mening zijn dat er terugkijkend naar de vastgestelde uitgifteprijzen, de vastgestelde waarden bij terugverkoop in relatie tot de marktontwikkeling, verschillen zijn ontstaan in de overeengekomen rekenformule die tot nadelige effecten hebben geleid voor de eigenaren die een koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten, waarmee zij een van het appartementsrecht afgeleid erfpachtrecht hebben gekocht (zoals [eiser 1] en [eiser 2] ). De oorzaak kan volgens de deskundigen gelegen zijn in de volgende omstandigheden: - Aan de prijsvaststelling bij uitgifte en taxaties bij verkoop zijn beide taxatiemarges verbonden; - De vaststelling van de woonoppervlakte bij uitgifte, taxeren en verkoop is niet eenduidig; - In de waarderingen zijn als onderdeel de afwerkingspakketten opgenomen. Taxateurs stellen de marktwaarde vast. Voor afwerkingspakketten bestaat geen marktwaarde en kunnen taxateurs slechts een benadering afgeven. 1.1.1. De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] bij het sluiten van hun overeenkomst met Woonwijze redelijkerwijs geen rekening hebben hoeven te houden met deze ontstane verschillen in de overeengekomen rekenformule. Hun overeenkomst met Woonwijze hield immers nu juist in dat bij de vaststelling van de terugverkoopprijs zou worden uitgegaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de uitgifte. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken die nopen tot een ander oordeel. Hierbij is in aanmerking genomen dat sprake is van een ingewikkeld (financieel) product van Woonwijze, zeker voor de beoogde doelgroep (mensen met een inkomen tot € 34.000,00 per jaar). Woonwijze heeft de kopers niet (voldoende) geïnformeerd over of gewaarschuwd voor de risico’s die zij liepen doordat de waarderingsgrondslagen bij uitgifte niet duidelijk waren en niet werden vastgelegd; deze risico’s komen erop neer dat een prijs bij terugverkoop volgens taxatie(s) meer kan afwijken van de prijs bij uitgifte, omdat de taxatie/prijs bij terugverkoop niet kan worden gebaseerd op dezelfde waarderings-grondslagen, die bij uitgifte waren bedoeld als waarborg voor een eerlijke en rechtvaardige afwikkeling en ook om houvast te bieden voor een zekere bandbreedte van mogelijke winsten of verliezen. Verder is hierbij in aanmerking genomen dat het naar het oordeel van de rechtbank in beginsel op de weg van Woonwijze had gelegen om er zorg voor te dragen dat de door haar te benoemen deskundige bij de vaststelling van de terugverkoopprijs (ook voor eisers controleerbaar) zou kunnen uitgaan van dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de uitgifte. Bij deze uitgifte is de waarde (ook) vastgesteld door een door Woonwijze benoemde deskundige. Er zijn geen omstandigheden gesteld en/of gebleken waaruit volgt dat hier op dit beginsel een uitzondering geldt. Woonwijze heeft hier geen zorg voor gedragen; bij de terugverkoop aan Woonwijze is het volgens het deskundigenbericht niet mogelijk om exact terug te rekenen welke normen destijds, bij uitgifte, zijn gehanteerd door de door Woonwijze benoemde deskundige. 1.1.1. De deskundigen hebben vastgesteld dat de ontstane verschillen in de overeengekomen rekenformule tot nadelige effecten hebben geleid voor [eiser 1] , voormalig eigenaar van de woning [adres 1] , en [eiser 2] , voormalig eigenaar van de woning [adres 2] . 1.1.1. Onder al voormelde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat, nu de deskundigen (onder meer op bladzijde 85 van hun bericht) ook hebben aangegeven dat de waardeontwikkeling van “de onroerende zaak” wordt weergegeven door de prijsontwikkeling zoals door de NVM geregistreerd en vastgelegd in NVM regio 63 Den Bosch en omstreken, de primair door [eiser 1] en [eiser 2] gevorderde verklaring voor recht dat Woonwijze, na aanbieding van de woning conform de voorwaarden dan wel omzetting van het erfpachtrecht in een eigendomsrecht, aan hen een prijs dient te betalen die is gebaseerd op de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM, serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, toewijsbaar is. Daarmee wordt naar het oordeel van de rechtbank invulling gegeven aan de leemte in hun overeenkomsten met Woonwijze op een wijze die voortvloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW). Daarmee geeft de rechtbank ook een passende beslissing op de voet van het bepaalde in artikel 7:904 lid 2 BW. Uitgaande van de uitgifteprijs, gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer, kan aan de hand van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM als hiervoor bedoeld, de terugverkoopprijs, eveneens gebaseerd op de waarde van de woningen in het economische verkeer, worden bepaald. De rechtbank betrekt bij deze beoordeling dat een reëel alternatief voor deze indexcijfers, als referentiekader en maatstaf voor de waarde in het economische verkeer, niet is aangedragen. 1.1.1. Voor zover de gevorderde verklaring voor recht meer inhoudt (zoals “zulks in afwijking van hetgeen daarover in de overeenkomst, meer specifiek, de voorwaarden, is bepaald”), zal dit worden afgewezen. Hierbij is in aanmerking genomen dat naar het oordeel van de rechtbank sprake is van een leemte in de overeenkomst en niet van een regeling daarin waarvan wordt afgeweken. 1.1. De rechtbank is verder voorshands van oordeel dat ook de primair gevorderde veroordeling van Woonwijze om aan iedere eiser die zijn woning reeds aan Woonwijze heeft terugverkocht dan wel waarvan de erfpacht is omgezet in eigendom, te betalen het verschil van de door Woonwijze betaalde prijs en de prijs die gerekend had moeten worden indien de terugverkoopprijs was bepaald op basis van de prijsontwikkeling conform de indexcijfers van de NVM. serie ‘bestaande bouw’ (voortschrijdend kwartaal), regio ’s-Hertogenbosch, toewijsbaar is. Voor de motivering van dit oordeel wordt verwezen naar het in dit vonnis onder 2.6 en volgende al overwogene. 1.1. De rechtbank komt, gelet op al het eerder overwogene, niet toe aan de beoordeling en beslissing van het subsidiair en het meer subsidiair gevorderde. 1.1. De rechtbank is voorshands van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht dat Woonwijze geen beroep toekomt op de verschuldigdheid van eisers van enige boete of (schade)vergoeding, indien deze haar grond vindt in een afwijking van de koop-aannemingsovereenkomst, waaronder de erfpachtvoorwaarden, die het gevolg is van toewijzing van enige vordering in deze procedure, moet worden afgewezen. Zoals hiervoor al is overwogen, is naar het voorlopige oordeel van de rechtbank sprake van een leemte in de overeenkomst en niet van een regeling daarin waarvan wordt afgeweken. Wel volgt uit de voorlopige beoordeling (zie hiervoor) dat Woonwijze in dit geval geen aanspraak kan maken op boetes of (schade)vergoeding. 1.1. De rechtbank is vooralsnog voornemens om Woonwijze als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief de kosten van het deskundigenbericht. De kosten van het deskundigenbericht zijn hoog, zoals partijen hebben opgemerkt, maar de materie is ook vaag en onzeker, waardoor veel onderzoek nodig was.