ECLI:NL:RBOBR:2023:3991

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummers: SHE 22/184 en SHE 22/1102 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 augustus 2023 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] (Limburg), eiseres (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar (gemachtigde: N.L. van Domselaar ). Als derde-partij neemt aan de zaak deel: de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid), de Staat. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de bovenwoning aan de [adres 1] en tegen de hoogte van WOZ-waarde van de winkel aan de [adres 2] voor het kalenderjaar 2021. 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 januari 2021 de WOZ-waarde van de bovenwoning vastgesteld op € 265.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en voor het kalenderjaar 2021. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de winkel met de beschikking van 31 januari 2021 vastgesteld op € 407.000. De WOZ-beschikkingen zijn opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 voor zowel de bovenwoning als de winkel opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van zowel de bovenwoning als de winkel gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Het beroep ten aanzien van de bovenwoning aan de [adres 1] is bij de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 22/184. Het beroep ten aanzien van de winkel aan de [adres 2] is bij de rechtbank geregistreerd met zaaknummer SHE 22/1102. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft de beroepen op 1 augustus 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [gemachtigde] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

2. Eiseres is eigenaar van de bovenwoning aan de [adres 1] en van de winkel aan de [adres 2] . De bovenwoning heeft het bouwjaar 1870, is in 1998 gerenoveerd en heeft een oppervlakte van 266 m2. De winkel heeft het bouwjaar 1870 en is in 1998 gerenoveerd. De winkel bestaat uit een winkel van 870 m2, een opslag van 170 m2, een kantine van 32 m2, een sanitaire ruimte van 12 m2, een entree van 19 m2 en een technische installatieruimte van 17 m2.

3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar het aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de bovenwoning en de winkel niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. 4. De beroepen zijn ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 5. Eiseres voert aan dat op grond van artikel 40 van de Wet WOZ de heffingsambtenaar de onderbouwing van de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor aan eiseres had moeten verstrekken toen zij daar in haar bezwaarschrift om vroeg. De heffingsambtenaar heeft dit niet gedaan. Dit heeft er volgens eiseres ten eerste toe geleid dat zij nu niet in staat was de onderbouwing van de waarde van de winkel te controleren. Daarnaast betekent dit volgens eiseres ook dat de bestreden uitspraak onvoldoende is gemotiveerd. 5.1. De rechtbank is van oordeel dat een eventueel motiveringsgebrek in de bestreden uitspraak in beroep kan worden hersteld en dat dit niet hoeft te betekenen dat de waarde te hoog is vastgesteld of dat daar enig gevolg aan moet worden verbonden. Dit volgt uit vaste rechtspraak. In beroep heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd waarin hij de gehanteerde kapitalisatiefactor meer uitgebreid onderbouwt. Hiermee heeft de heffingsambtenaar het eventuele gebrek hersteld. De rechtbank verbindt daar verder geen gevolgen aan. Eiseres heeft het verweerschrift en de waardematrix ontvangen en haar standpunten schriftelijk en tijdens de zitting verder kunnen toelichten. Dat zij is geschaad in haar processuele belangen, is de rechtbank mede daarom niet gebleken en de rechtbank ziet in deze beroepsgrond dan ook geen aanleiding een proceskostenvergoeding toe te kennen. 5.2. Over de schending van artikel 40 Wet WOZ of artikel 7:4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) overweegt de rechtbank het volgende. Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in twee uitspraken van 8 februari 2023 daarover het volgende overwogen: “4.13. Procedurele bepalingen als artikel 7:4 Awb en artikel 40 Wet WOZ zijn in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. 4.14. Indien, zoals in het onderhavige geval, belanghebbende in de bezwaarfase heeft verzocht om bepaalde informatie en deze is voorafgaande aan de hoorzitting door de heffingsambtenaar nog niet verstrekt, dan mag van belanghebbende worden verwacht dat hij voorafgaande of tijdens de hoorzitting nogmaals daarom verzoekt. Als een belanghebbende eerder wel, maar op de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. Het vervolgens in de beroepsfase wijzen op een schending van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ beschouwt het hof als een schending van een goede procesorde. Het laten passeren van de mogelijkheid in de bezwaarfase om informatie te vergaren, die nodig is om de bezwaarfase optimaal te laten verlopen, wordt dan kennelijk ondergeschikt gemaakt aan de veronderstelde mogelijkheid dat in de beroepsfase kan worden gewezen op een door de heffingsambtenaar gemaakte procedurele fout, die leidt tot een kostenvergoeding voor de bezwaarfase dan wel een proceskostenvergoeding in de beroepsfase.” 5.3. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak anders te oordelen, omdat in deze zaak eiseres evenmin tijdens de hoorzitting in de bezwaarfase heeft gewezen op een volgens haar gebrekkige gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar. De rechtbank laat de door eiseres aangevoerde grond buiten beschouwing wegens schending van de goede procesorde op basis van de hiervoor genoemde overwegingen. Het oordeel dat sprake is van een schending van de goede procesorde door eiseres, betekent dat niet wordt toegekomen aan de vraag of artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 Wet WOZ is geschonden en er in zoverre dus geen sprake is van een gebrek. WOZ-waarde van de winkel en de bovenwoning 6. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de bovenwoning en de winkel voor het kalenderjaar 2021. De waardepeildatum is voor beide objecten 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de bovenwoning (€ 265.000) een waardematrix overgelegd. In deze waardematrix is de waarde van de bovenwoning getaxeerd op € 265.000. De waardematrix is opgesteld op 25 mei 2022 door taxateur N.L. van Domselaar . De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de winkel (€ 407.000) ook een waardematrix overgelegd waarin de winkel is getaxeerd op € 408.747. Deze waardematrix is opgesteld op 25 mei 2022 door dezelfde taxateur, N.L.van Domselaar. 7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Daarbij behoort de rechtbank ook te betrekken wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. 8. Eiseres heeft de objectafbakening en de objectkenmerken van de winkel en de bovenwoning niet bestreden. De rechtbank gaat bij de beoordeling van de beroepen daarom uit van wat daarover is opgenomen in de waardematrices van de heffingsambtenaar. Waarde bovenwoning aan de [adres 1] voor kalenderjaar 2021 9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met de verkooptransactie van de bovenwoning en de winkel. Volgens eiseres zijn de bovenwoning en de winkel in 2020 gezamenlijk voor € 400.000 verkocht. Dit volgt volgens eiseres uit de titel en de preambule van de koopovereenkomst die eiseres heeft overgelegd. In de titel staat namelijk geschreven: “Koopovereenkomst [adres 1 en adres 2] ”. Daarnaast ziet de koopovereenkomst op één enkel kadastraal perceel waar zowel de winkel als de bovenwoning op gelegen zijn. De WOZ-waarde van beide objecten samen kan dan ook niet hoger zijn dan € 400.000. De waarde van de bovenwoning is volgens eiseres ongeveer een derde deel van deze totale verkoopprijs. 9.1. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat de bovenwoning en de winkel samen voor € 400.000 zijn verkocht. De heffingsambtenaar wijst op de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst. Hierin wordt omschreven dat het verkochte het “perceel met de daarop aanwezige opstallen en daarbij behorende bij- en aanhorigheden, zoals gelegen aan de [adres 2] , kadastraal bekend als (gemeente) Mill, [sectienummer] , ter grootte van 1.455 m2”, inhoudt. Een tweede indicatie dat de objecten niet samen zijn verkocht, is volgens de heffingsambtenaar de koopovereenkomst van 3 oktober 2011 waarbij de winkel en de bovenwoning samen door eiseres zijn gekocht voor € 1.625.000. Tot slot wijst de heffingsambtenaar op het feit dat enkele jaren geleden de winkel en de bovenwoning samen te koop zijn aangeboden voor € 800.000. Hieruit maakt de heffingsambtenaar op dat de verkoopprijs van € 400.000 uitsluitend kan zien op de winkel alleen. 9.2. De rechtbank overweegt dat de door eiseres overgelegde verkoopovereenkomst voor meerdere interpretaties vatbaar is. Gelet op de door partijen gegeven toelichtingen ter zitting, de eerdere koop voor € 1.625.000, en het feit dat de winkel en de bovenwoning te koop zijn aangeboden voor € 800.000, is het voor de rechtbank aannemelijk dat de verkoop van € 400.000 niet ziet op de winkel en de bovenwoning samen.

12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning van € 265.000 niet te hoog is. WOZ-waarde winkel aan de [adres 2] voor kalenderjaar 2021 13. In het door de heffingsambtenaar gebruikte taxatierapport is voor de waardering van de winkel de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de winkel bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die het resultaat is van de verkoopprijs van vergelijkbare objecten gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. Partijen zijn het er over eens dat de waarde van de het bedrijfsobject moet worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) HWK-methode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit. 14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ook bij de waardering van de winkel onterecht geen rekening heeft gehouden met de verkooptransactie € 400.000 van de bovenwoning en de winkel samen. De waarde van de winkel is volgens eiseres ongeveer twee derde deel van deze verkoopprijs. 14.1. Zoals de rechtbank onder punt 9.2. heeft overwogen, kan deze beroepsgrond van eiseres niet slagen. De heffingsambtenaar heeft namelijk aannemelijk gemaakt dat de verkooptransactie van € 400.000 ziet op alleen de winkel. 15. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van de winkel gebruik gemaakt van huurcijfers van twee vergelijkingsobjecten in Mill, te weten, [vergelijkingsobjecten] . Het betreft hier, naar het oordeel van de rechtbank, twee bruikbare vergelijkingsobjecten, namelijk twee winkels met een redelijk vergelijkbaar vloeroppervlak en een vergelijkbare ligging. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de winkel. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met onder andere de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de winkel en de vergelijkingsobjecten. Ook blijkt uit de waardematrix dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met incentives en het feit dat één van de vergelijkingsobjecten is verhuurd voor onbepaalde tijd. Dit heeft geresulteerd in een huurwaarde van € 57.570 per jaar voor de winkel. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met het bedrijfsobject en heeft de heffingsambtenaar de huurwaarde van het bedrijfsobject voldoende inzichtelijk gemaakt. Eiseres heeft de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde ook niet betwist. 16. De heffingsambtenaar heeft bij de berekening van de kapitalisatiefactor gebruik gemaakt van drie vergelijkingsobjecten, waaronder het verkoopcijfer van de winkel zelf van € 400.000. De heffingsambtenaar heeft gecontroleerd of dit verkoopcijfer de waarde van de winkel in het economische verkeer kan vertegenwoordigen door deze te vergelijken met de transacties van twee goed vergelijkbare vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft de bruikbaarheid van dit eigenverkoopcijfer ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor niet bestreden. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de winkel. Op basis van een marktanalyse van de verkoopcijfers van de winkel, [vergelijkingsobjecten] is vervolgens een kapitalisatiefactor bepaald. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [vergelijkingsobjecten] zijn verkocht in verhuurde staat en dat de heffingsambtenaar met die omstandigheid voldoende rekening heeft gehouden door deze transacties te corrigeren voor de verhuurde staat. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor met de gegevens in de waardematrix voldoende heeft onderbouwd. 16.1. Eiseres heeft de onderbouwing van de kapitalisatiefactor zoals die staat weergegeven in de waardematrix van de heffingsambtenaar niet bestreden. Eiseres heeft wel aangevoerd dat de heffingsambtenaar een te laag opslagrisico (7,59%) heeft gebruikt bij de berekening van kapitalisatiefactor met behulp van zogenaamde de bottom-up methode. 16.2. De rechtbank oordeelt dat aan een berekening van een kapitalisatiefactor via de bottom-up methode in deze zaak geen betekenis toekomt. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft voldoende vergelijkbare transacties aangedragen en de rechtbank heeft onder punt 16 geoordeeld dat de kapitalisatiefactor met deze transacties voldoende en inzichtelijk is onderbouwd. 17. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar met zijn waardematrix waarin de huurwaarde en kapitalisatiefactor van de winkel worden onderbouwd, de heffingsambtenaar zijn huurwaarde en kapitalisatiefactor voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de waardeonderbouwing van de heffingsambtenaar ook niet bestreden. Evenmin heeft eiseres gesteld dat de verkooptransactie van € 400.000 niet marktconform is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding te twijfelen aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de winkel. 18. Eiseres heeft geen andere gronden aangevoerd die aanleiding geven de waarde van de winkel voor het belastingjaar 2021 voor onjuist te houden. Eiseres heeft de door haar bepleite waarde van tweederde deel van € 400.000 gebaseerd op de stelling dat beide objecten voor € 400.000 zijn verkocht. Deze stelling is door de rechtbank verworpen. De door eiseres bepleite waarde brengt de rechtbank dan ook niet aan het twijfelen over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

19. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de bovenwoning van € 407.000 niet te hoog is. Immateriële schadevergoeding 20. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade in verband met – zo begrijpt de rechtbank – de overschrijding van de redelijke termijn. 20.1.

20.2. Het bezwaarschrift van eiseres is op 10 maart 2021 ontvangen door de heffingsambtenaar, waarna op 10 december 2021 de heffingsambtenaar uitspraak op het bezwaar heeft gedaan. De rechtbank doet vandaag uitspraak. Dit betekent dat de procedure twee jaar en vijf maanden heeft geduurd. De redelijke termijn is dus met vijf maanden overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar (naar boven afgerond) waarmee die termijn is overschreden. 20.3. Zoals door de Hoge Raad is overwogen dient in gevallen waarin de bezwaar- en de beroepsfase tezamen zo lang hebben geduurd dat de redelijke termijn is overschreden, de rechter met het oog op toekenning van een vergoeding voor immateriële schade vanwege dat tijdsverloop te beoordelen op welke wijze de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. Daardoor wordt immers bepaald in hoeverre de immateriële schade is toe te rekenen aan het bestuursorgaan respectievelijk de rechter. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan respectievelijk de Staat. Bij deze toerekening heeft als regel te gelden dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt. De beroepsfase heeft als regel onredelijk lang geduurd voor zover de behandelingsduur anderhalf jaar (achttien maanden) overschrijdt. 20.4. De bezwaarfase heeft geduurd van 10 maart 2021 tot 10 december 2021, dit is drie maanden langer dan de termijn van een half jaar. De overschrijding van vijf maanden is dus voor drie maanden toe te rekenen aan de heffingsambtenaar en voor twee maanden toe te rekenen aan de rechtbank. Gelet hierop zal de heffingsambtenaar worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 300 (3/5 deel van € 500) en zal de Staat worden veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding van € 200 (2/5 deel van € 500). 20.5. Er bestaat geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dit geval dus niet tot vergoeding van het griffierecht. 20.6. De rechtbank ziet wel aanleiding te bepalen dat eiseres een vergoeding voor haar proceskosten krijgt. Deze vergoeding bedraagt € 418,50. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en aan de zitting deelgenomen. Voor een vergoeding van de in bezwaar gemaakte proceskosten bestaat geen aanleiding, aangezien de uitspraak op bezwaar volledig in stand is gebleven. Omdat eiseres slechts een vergoeding voor haar proceskosten krijgt omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend, ziet de rechtbank aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). Ook ziet de rechtbank aanleiding om geen afzonderlijk punt toe te kennen voor de behandeling ter zitting van het verzoek om schadevergoeding. Omdat de overschrijding aan zowel de heffingsambtenaar als de rechtbank is toe te rekenen, zullen de heffingsambtenaar en de Staat deze vergoeding moeten betalen, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt (€ 209,25).

21. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Eiseres krijgt wel een vergoeding van haar proceskosten en een schadevergoeding. De heffingsambtenaar en de Staat moeten deze vergoedingen betalen.

De rechtbank: verklaart de beroepen ongegrond; wijst het verzoek om schadevergoeding toe; veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 300; veroordeelt de Staat tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 200; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan eiseres; veroordeelt de Staat tot betaling van € 209,25 aan proceskosten aan eiseres. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 augustus 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) Zie bijvoorbeeld: Hoge Raad 28 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5146 en Hoge Raad 4 mei 1994, nr. 29 481, ECLI:NL:HR:1994:ZC5668. ECLI:NL:GHSHE:2023:482 en ECLI:NL:GHSHE:2023:484. Zie bijvoorbeeld gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 14 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3200. Zie (onder meer) het arrest van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.