ECLI:NL:RBOBR:2022:4940

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 22/195 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 november 2022 in de zaak tussen [naam] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven (de heffingsambtenaar) (gemachtigde: mr. L.J. Boone). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van een winkel aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het winkelpand) per waardepeildatum 1 januari 2020. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 5.026.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruikersheffing opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van het winkelpand gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 4.195.000. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft daarbij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. Het rapport is opgesteld op 15 april 2022 door taxateur [naam] . In dit rapport is de waarde van het winkelpand getaxeerd op € 5.314.000 (afgerond). De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 1.5. De zaak is door een meervoudige kamer verwezen naar een enkelvoudige kamer. 1.6. De rechtbank heeft het beroep op 15 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en zijn taxateur [naam] .

2. Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het winkelpand uit 1930. Het winkelpand is gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] en heeft een totale verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van 950 m², verdeeld over de begane grond (660 m²), eerste verdieping (250 m²) en tweede verdieping (40 m²). Het winkelpand is eigendom van [naam] B.V.

3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van het winkelpand niet te hoog is. Het beroep van eiseres is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.1. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank beoordeelt of hij daarin is geslaagd. Bij die beoordeling is onder andere van belang wat eiseres tegen die waarde heeft aangevoerd. 3.2. In de bestreden uitspraak staat dat de WOZ-waarde van het winkelpand wordt beoordeeld naar de toestand op 1 januari 2021, omdat zich een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ zou hebben voorgedaan. Het gaat dan om de gevolgen van de coronacrisis (c.q. de in dat verband getroffen overheidsmaatregelen) als gevolg waarvan het winkelpand in 2020 deels gesloten is geweest. De rechtbank stelt evenwel vast dat eiseres in haar beroepschrift heeft aangegeven: “In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van het object [adres] naar waardepeildatum 01-01-2020.” Eiseres voert in beroep niet aan dat hier een andere toestandsdatum moet worden gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift (en de daarbij gevoegde taxatie) ook als uitgangspunt genomen dat als toestandsdatum de waarpeildatum 1 januari 2020 geldt. De rechtbank vindt dit standpunt van partijen juist, temeer omdat zij eerder heeft geoordeeld dat de gevolgen van de coronacrisis (c.q. de in dat verband getroffen overheidsmaatregelen) geen bijzondere omstandigheid is die aanleiding kan geven om waarde te bepalen naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit betekent dus dat in deze uitspraak de waarde van het winkelpand naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020 verkeert wordt beoordeeld. 3.3. De rechtbank ziet geen aanleiding de objectafbakening en de objectkenmerken van het winkelpand, zoals die zijn opgenomen in het taxatierapport, voor onjuist te houden. De rechtbank gaat bij de boordeling van het beroep daar dan ook vanuit. 3.4. In het taxatierapport van de heffingsambtenaar is voor de waardebepaling van het winkelpand de methode van huurwaardekapitalisatie (HWK-methode) gebruikt. Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van het winkelpand bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die de resultante is van de verkoopprijs van vergelijkbare object(en) gedeeld door de (objectieve) huurwaarde die volgt uit de gerealiseerde huurprijzen van een aantal vergelijkingsobjecten. De rechtbank acht deze methode bruikbaar ter bepaling van de waarde van het winkelpand, wat tussen partijen overigens ook niet in geschil is. 3.5. Eiseres vindt allereerst de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde te hoog. Zij voert aan dat de door de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak genoemde referentieobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] ) een lagere huurwaarde aantonen voor het winkelpand. Ook wijst eiseres erop dat de door haar genoemde referentieobjecten ( [adres] en [adres] ) een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het winkelpand voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarvoor is het volgende van belang. 3.5.1. Het staat de heffingsambtenaar vrij in de beroepsfase de vastgestelde waarde anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde van het winkelpand gebruikgemaakt van huurcijfers van drie vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] ). Alleen [adres] werd in de bestreden uitspraak genoemd. De ingangsdata van de eerste twee huurtransacties liggen rond de waardepeildatum. Die van [adres] is verder van die datum gelegen. Alle referentieobjecten liggen in de nabijheid van het winkelpand. De referentieobjecten zijn weliswaar (aanzienlijk) kleiner dan het onderhavige winkelpand, maar uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar volgt dat rekening is gehouden met de verschillen in vloeroppervlak tussen het winkelpand en de referentieobjecten. De huurwaarden van de referentieobjecten liggen (aanzienlijk) hoger dan de getaxeerde huurwaarde van het winkelpand. De eerste twee genoemde huurtransacties zijn bovendien ook neerwaarts gecorrigeerd voor de bij het aangaan van de huurtransactie gegeven huurkortingen. De heffingsambtenaar heeft ter ondersteuning in het taxatierapport de transactiegegevens en overige relevante gegevens van elke huurtransactie opgenomen en daarmee de huurwaarde voor het geheel, en per objectonderdeel, afgeleid uit die marktcijfers en zo nodig gecorrigeerd. Dit heeft erin geresulteerd dat voor het onderhavige winkelpand een huurwaarde van € 393.665 (€ 414,38 per m²) is gehanteerd. 3.5.2. Eiseres heeft de bruikbaarheid van referentieobject [adres] op de zitting in twijfel getrokken. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dit object te hebben gehanteerd in verband met het (in bezwaar bestaande) geschilpunt of de coronacrisis aanleiding was de waarde te verlagen en heeft met dit – middenin die crisis gerealiseerde – huurcijfer willen aantonen dat dit niet het geval is. De rechtbank overweegt dat eiseres reeds in haar beroepschrift op de genoemde grond de bruikbaarheid van dit referentieobject kon bestrijden, omdat het ook al als zodanig in de bestreden uitspraak werd gehanteerd. De gemachtigde van eiseres is er in (inmiddels vele) eerdere zaken al op gewezen om niet pas ter zitting nieuwe geschilpunten aan te dragen en ook in deze zaak heeft de rechtbank haar daar (per brief van 9 juni 2022) nog op gewezen. Van een goede reden waarom eiseres dit pas ter zitting aan de orde heeft gesteld is niet gebleken. De aangevoerde grond wordt daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten. Verder heeft eiseres erop gewezen dat uit de (aan haar op 9 juni 2022 toegezonden) taxatie van de heffingsambtenaar blijkt dat in het huurcontract van [adres] een huurkorting van 3 maanden is overeengekomen ingeval zich onvoorziene omstandigheden voordoen, dat zij contact heeft gehad met de huurder van [adres] en van hem heeft vernomen dat hij deze korting ook bij de verhuurder heeft gefactureerd in verband met de (als onvoorziene omstandigheid te beschouwen) coronacrisis. Eiseres vindt dat er daarmee sprake is van een ‘incentive’ waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft de aannemelijkheid van het verstrekken van de huurkorting gemotiveerd bestreden door aan te geven dat de huurovereenkomst middenin de coronacrisis is gesloten en dat die omstandigheid op dat moment dus niet meer onvoorzien was. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en merkt daarbij op dat de huurder weliswaar de huurkorting bij de verhuurder gefactureerd kan hebben, maar dat enkel daaruit nog niet blijkt dat de verhuurder die korting vervolgens ook (op grond van genoemde contractuele verplichting) heeft verleend. 3.5.3. De enkele verwijzing door eiseres naar de te huur staande panden [adres] en [adres] is onvoldoende om tot het oordeel te komen dat de huurwaarde te hoog is, reeds omdat de WOZ-waarde in beginsel moet worden onderbouwd met gerealiseerde transactiecijfers. De heffingsambtenaar heeft onbetwist gesteld dat deze referenties nog te huur staan. Overigens ligt de getaxeerde huurwaarde van het winkelpand ook lager dan de door eiseres genoemde vraaghuren, zoals in het taxatierapport van de heffingsambtenaar inzichtelijk is gemaakt.

5. Het beroep is ongegrond.Eiseres krijgt eiseres geen gelijk in haar opvatting dat de WOZ-waarde lager moet zijn. Er is geen reden de heffingsambtenaar op te dragen eiseres het griffierecht terug te betalen dan wel de proceskosten te vergoeden.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 november 2022. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ). Rechtbank Oost-Brabant 1 juli 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2701 (overwegingen 6 tot en met 8). Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78 (overweging 4.9). Bijvoorbeeld: rechtbank Oost-Brabant 21 december 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:6599 en ECLI:NL:RBOBR:2021:6804, rechtbank Oost-Brabant 11 februari 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:421, ECLI:NL:RBOBR:2022:422 en ECLI:NL:RBOBR:2022:423, rechtbank Oost-Brabant 25 maart 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:1133 en rechtbank Oost-Brabant 10 juni 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2289. Zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25 maart 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2568 en gerechtshof 's-Hertogenbosch, 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674. Kamerstukken II 1993-94, 22885, nr. 22. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316 (overweging 2.3.3.). Rechtbank Oost-Brabant 27 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2155 (overweging 1). Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 januari 2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78 (overweging 4.10.).

De algemene verwijzing naar de door de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak gehanteerde referentieobjecten, dan wel de niet onderbouwde stelling dat geen rekening is gehouden met het afnemend grensnut, is evenmin voldoende om tot een ander oordeel te komen, omdat eiseres deze algemene stelling niet (cijfermatig) heeft onderbouwd. Eiseres heeft verder nagelaten haar stelling anderszins te onderbouwen. 3.6. Eiseres vindt ook om – diverse hierna te bespreken gronden – dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van het winkelpand van 13,5 voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Daarvoor is het volgende van belang. 3.6.1. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatierapport de onderbouwende gegevens van twee referentieobjecten, te weten [adres] en [adres] , aangedragen. De heffingsambtenaar heeft de gerealiseerde transactiecijfers van deze twee winkels gebruikt en heeft deze geanalyseerd. Deze panden stonden leeg op het moment van verkoop. Ook zijn de verkooptransacties geïndexeerd naar de waardepeildatum en is met de overige verschillen tussen de referentieobjecten en het winkelpand voldoende rekening gehouden. De marktanalyse heeft tot gevolg gehad dat voor [adres] een kapitalisatiefactor van 12,5 en voor [adres] een kapitalisatiefactor van 19,08. De voor het winkelpand gehanteerde kapitalisatiefactor van 13,5 ligt daar tussen. De in het beroepschrift ingenomen stelling van eiseres dat de kapitalisatiefactor onvoldoende inzichtelijk is en niet is onderbouwd, slaagt dan ook niet. 3.6.2. Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringsmethode “te ver” gaat, maar wat zij daarmee betoogt – afgezien van het feit dat zij het kennelijk op dit punt niet met de heffingsambtenaar eens is – is daarmee volslagen onduidelijk. Dat betoog slaagt daarom niet. Verder heeft eiseres op de zitting aangevoerd dat bij de ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor gehanteerde referenties ten onrechte van een getaxeerde huur is uitgegaan en niet van een daadwerkelijk gerealiseerde huur. Hiertegen heeft de heffingsambtenaar terecht ingebracht dat de ten tijde van de verkoop de referenties in onverhuurde staat waren – waarmee rekening is gehouden met de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde verkrijgingsficties – en dat dus geen sprake was daadwerkelijk gerealiseerde huur. Voor zover eiseres betoogt dat hoe dan ook alleen gebruik mag worden gemaakt van referenties waarbij wel sprake is van een daadwerkelijk gerealiseerde huur, is dat niet onderbouwd. 3.6.3. De heffingsambtenaar heeft ook nog een berekening van de kapitalisatiefactor overgelegd volgens de zogenaamde bottom-up methode. Een bottom-up-berekening komt pas aan de orde als voldoende marktgegevens ter bepaling van de kapitalisatiefactor ontbreken, dan wel als die marktgegevens verworpen moeten worden. Dit omdat transactiecijfers naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing vormen van de WOZ-waarde. Aangezien voldoende marktgegevens beschikbaar zijn en die niet worden verworpen, is de beoordeling van de berekening van de kapitalisatiefactor volgens de bottom-up methode niet meer aan de orde. Dat betekent ook dat de beroepsgronden van eiseres tegen die berekening – waarin zij stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een door haar gesteld hoop opslag- en leegstandsrisico – niet meer besproken hoeven te worden. Van het opslag- en leegstandsrisico moet in beginsel worden aangenomen dat dit voldoende is meegenomen in de verkoopcijfers van de gebruikte referentieobjecten die beide in de directe nabijheid van de het bedrijfsobject van eiseres zijn gelegen. Eiseres heeft niets concreets naar voren gebracht waarom de betreffende marktgegevens in dit opzicht tekort zouden schieten. 3.7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het winkelpand niet te hoog is. Eiseres heeft niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk gemaakt hoe zij tot de door haar bepleite waarde is gekomen, zodat zij met wat is aangevoerd geen twijfel heeft gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor het winkelpand per waardepeildatum 1 januari 2020 vastgestelde waarde van € 5.026.000 niet te hoog is. 4. Eiseres heeft op de zitting gezegd dat zij in de bezwaarfase aan de heffingsambtenaar om informatie heeft gevraagd en dat de heffingsambtenaar die ten onrechte niet (tijdig) heeft verstrekt. Zij wijst op haar bezwaarschrift (van 6 april 2021) waarin – voor zover relevant – staat: “Voor een niet-woning verzoek ik u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en locatie-aanduiding c.q. kwalificatie van het onderhavige object en de onderbouwende huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde te verstrekken, alsmede de onderbouwing van de kapitalisatiefactor en inzichtelijk te geven welke correctie in verband met de Covid-19 pandemie is gehanteerd en deze correctie te onderbouwen.” In het aanvullend bezwaarschrift (van 13 september 2021) is dit verzoek herhaald waarbij tevens is verzocht de bedoelde gegevens tijdig voor de hoorzitting “te verstrekken”. In beide stukken is gewezen op artikel 40 van de Wet WOZ en artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De heffingsambtenaar heeft op de zitting gezegd dat hij niet adequaat op het informatieverzoek heeft gereageerd. 4.1. Voor zover eiseres klaagt over een schending van artikel 40 van de Wet WOZ, overweegt de rechtbank dat in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ staat: “De (…) [heffingsambtenaar] verstrekt uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.” Met deze (bij amendement gewijzigde) wettekst “wordt beoogd te bereiken dat degene te wiens aanzien een beschikking is genomen desgevraagd het taxatierapport in fotokopie toegestuurd krijgt.” In artikel 6, derde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling) staat dat als model van het taxatieverslag van niet-woningen, waarvan de waarde is bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, wordt vastgesteld het formulier dat in overeenstemming is met het in bijlage 6 opgenomen model. Uit het bezwaarschrift van eiseres blijkt niet dat zij om dit taxatieverslag heeft verzocht. De daarin omschreven ‘taxatiekaart’ gaat immers van een heel andere opzet uit dan het hiervoor genoemde model. Omdat eiseres dus niet om het in artikel 6, derde lid, van de Uitvoeringsregeling bedoelde taxatieverslag heeft verzocht, was de heffingsambtenaar ook niet verplicht dat te verstrekken. De beroepsgrond van eiseres slaagt in zoverre niet. 4.2. Voor zover eiseres klaagt over een schending van artikel 7:4 van de Awb overweegt de rechtbank als volgt. 4.2.1. Het centrale begrip in artikel 7:4 van de Awb is “de op de zaak betrekking hebbende stukken”. In de context van een waardebepaling op grond van de Wet WOZ, dat geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces, betekent dit dat de heffingsambtenaar (ook) inzage moet geven in de bij dat proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames. Op deze manier kan eiseres die aspecten controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten. 4.2.2. Er is niet gebleken dat de heffingsambtenaar bij de waardering van het winkelpand KOUDV-scores heeft gebruikt en evenmin dat hij een correctie in verband met de Covid-19 pandemie heeft toegepast. Deze gegevens – zo ze al bestaan – vallen daarom niet onder de onder 4.2.1. bedoelde gegevens.