ECLI:NL:RBOBR:2022:1532

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel recht Zittingsplaats ’s-Hertogenbosch Zaaknummer: 9552624 EJ VERZ 21-509 Uitspraakdatum: 19 april 2022 Beschikking in de zaak van: [verzoekster] , wonend in [woonplaats] , verzoekende partij, gemachtigde: mr. B.F.M. Huijskens, tegen: de Vereniging van Eigenaars van het complex [adres] , [adres] en [adres], gevestigd in [vestigingsplaats] , verwerende partij, gemachtigde: mr. T.H. Hermans. Partijen zullen hierna “ [verzoekster] ” en “de VvE” worden genoemd. 1Waar gaat deze zaak over? Deze zaak gaat over de vraag of het besluit dat de algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE op 7 september 2021 heeft genomen, tot stand is gekomen in strijd met de daarvoor geldende wettelijke regels of statutaire bepalingen en/of met de redelijkheid en billijkheid en om die reden vernietigd moet worden. Het besluit van de ALV houdt in dat [verzoekster] de verbouwing van de berging die behoort bij haar woning met tuin aan de [adres] in [plaats] , ongedaan moet maken. Deze verbouwing is uitgevoerd, zonder dat daar vooraf toestemming voor was gevraagd aan de ALV, door degene die de woning met berging en tuin medio 2021 aan [verzoekster] in eigendom heeft overgedragen. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de ALV bij het nemen van het besluit omtrent de berging van [verzoekster] niet de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen en de gerechtvaardigde belangen van [verzoekster] onvoldoende bij haar besluitvorming heeft betrokken. De kantonrechter ziet hierin reden om het besluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. 2Het procesverloop 2.1. [verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend, dat op 22 november 2021 bij de griffie van de rechtbank is binnengekomen. Op 4 januari 2022 is een aanvulling op dit verzoekschrift ontvangen. Bij deze aanvulling zijn de producties 1 tot en met 8 gevoegd. Vervolgens heeft de VvE een verweerschrift opgesteld dat op 1 februari 2022 bij de griffie van de rechtbank is binnengekomen. Bij dit verweerschrift zijn twee producties gevoegd. Tenslotte zijn door [verzoekster] nog twee producties ingestuurd, die op 11 februari 2022 zijn ontvangen. 2.2. Op 18 februari 2022 heeft een mondelinge behandeling (zitting) plaatsgevonden via een skype verbinding. [verzoekster] heeft daaraan deelgenomen en is bijgestaan door haar gemachtigde. Namens de VvE hebben deelgenomen de heren [A] , VvE-voorzitter, [B] , bestuurslid VvE, [C] , lid van de technische commissie van de VvE en [D] , bewoner en VvE-lid. Verder hebben aan de zijde van de VvE deelgenomen de heer [E] , namens [naam] Vastgoed (beheerder) en de gemachtigde mr. Hermans. De gemachtigde van [verzoekster] heeft aan het begin van de zitting spreekaantekeningen voorgelezen. Deze spreekaantekening zijn als processtuk aan het dossier toegevoegd. Vervolgens hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunt waar nodig nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van alles dat tijdens de zitting is besproken. Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter de zaak aangehouden om partijen in staat te stellen overleg te plegen met de gemeente en vervolgens in onderling overleg hun conflict op te lossen. 2.3. Bij e-mailbericht van 6 april 2022 heeft de gemachtigde van [verzoekster] verzocht om een beschikking te wijzen. 3Waar zijn partijen het over eens 3.1. [verzoekster] is eigenaresse van een appartementsrecht, dat haar recht geeft op het uitsluitend gebruik van de benedenwoning met tuin en berging, gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] . Deze woning met toebehoren maakt deel uit van een appartementencomplex dat een monumentenstatus heeft. [verzoekster] is lid van de VvE, die is opgericht bij de notariële akte van Splitsing d.d. 25 februari 1980. 3.2. [verzoekster] heeft haar woning begin 2021 gekocht in de staat waarin deze zich nu nog bevindt. Op 1 juni 2021 is de woning met toebehoren aan haar in eigendom overgedragen. De vorige eigenaar heeft in het voorjaar van 2020 de bij de woning horende berging verbouwd. Bij deze verbouwing, die ongeveer vier maanden heeft geduurd, is de voorgevel over een breedte van 3 meter 0,5 meter naar voren geplaatst en is de berging ingericht als kantoorruimte. In de verkoopbrochure stond vermeld dat de woning was voorzien van een fraaie extra werk/atelierruime. 3.3. Voor de verbouwing van de berging heeft de vorige eigenaar van de woning geen toestemming gevraagd van de VvE. De VvE heeft de verbouwing pas opgemerkt nadat de woning met toebehoren aan [verzoekster] was geleverd. [verzoekster] heeft niet geweten dat voor de verbouwing geen toestemming was verleend. 3.4. Op 7 september 2021 heeft een AVL plaatsgevonden. Op de agenda voor die vergadering stond als punt 13 “omgang monumentenstatus en visie Bestuur.” Een van de te bespreken onderwerpen bij dit agendapunt was ”vergunning & toestemming berging [adres] ”. De notulen van de ALV zijn [verzoekster] op 7 december 2021 verstrekt. Over het hiervoor genoemde onderwerp staat onder meer: “tijdens de vergadering wordt er uitvoerig gesproken over de verbouwing van de berging behorende bij appartement [huisnummer] . Omdat deze verbouwing niet vooraf was aangekondigd of bekend was bij het bestuur/beheerder, en/of was geaccordeerd was door de vergadering, is de splitsingsakte daar duidelijk over. Deze verbouwing is niet geoorloofd op de wijze waarop die nu is uitgevoerd. De verbouwing is pas bij het bestuur bekend geworden nadat het appartement was verkocht en zij de foto’s van het appartement en de berging zag. Inmiddels is er een nieuwe eigenaresse (Mw. [verzoekster] ) ingetrokken. Ondanks het feit dat enkele eigenaren het persoonlijk vervelend vinden voor mw. [verzoekster] , besluit de vergadering, met een meerderheid van stemmen, om eigenaresse van de ‘berging’ van [adres] , in te lichten dat de verbouwing niet geoorloofd is, en dat de buitenzijde van de berging in de originele staat dient te worden teruggebracht. Dit zal in eerste instantie middels een persoonlijk gesprek kenbaar worden gemaakt, waarna er een aangetekend schrijven zal worden verstuurd”. 3.5. [verzoekster] heeft zich op 5 september 2021 afgemeld voor de ALV en de beheerder volmacht verleend om blanco voor haar te stemmen. Ze heeft op deze volmacht vermeld: “aangezien ik nog niet woon in het appartement nr. [huisnummer] en ik onvoldoende op de hoogte ben van de zaken die momenteel spelen stem ik, in het geval er gestemd wordt, blanco”. 3.6. Op 23 oktober 2021 is [verzoekster] door twee bestuursleden van de VvE op de hoogte gesteld van het feit dat er voor wijziging van haar berging geen toestemming door de VvE is verleend en is haar een brief hierover aangekondigd. De brief van 27 oktober 2021 is vervolgens op 30 oktober 2021 door [verzoekster] ontvangen. 3.7. [verzoekster] kan zich met het door de ALV genomen besluit niet verenigen. 4Het verzoek van [verzoekster] 4.1 heeft de kantonrechter verzocht om het besluit, dat de ALV op 7 september 2021 heeft genomen, te vernietigen.

Ontvankelijkheid 6.1. In artikel 5:130, lid 2 BW staat dat een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. 6.2 In zijn arrest van 21 juni 2019 (ECLI:NL:HR: 2019:1022) heeft de Hoge Raad (HR) geoordeeld dat beantwoording van de vraag of en zo ja, vanaf welk moment, een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was van een in die vergadering genomen besluit van de vereniging van eigenaars heeft kunnen kennisnemen, afhangt van de omstandigheden van het geval. Geldt binnen een vereniging van eigenaars het gebruik besluiten onder haar leden bekend te maken, bijvoorbeeld door verspreiding van een besluitenlijst of notulen van een vergadering, dan is uitgangspunt dat een appartementseigenaar die niet ter vergadering aanwezig was van een daar genomen besluit redelijkerwijs heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop die bekendmaking heeft plaatsgevonden. De HR heeft in dit verband in aanmerking genomen dat uit de parlementaire toelichting op de voorloper van artikel 5:130 lid 2 BW blijkt dat voor het aanvangsmoment van de termijn van een maand rekening is gehouden met het belang van de eigenaars om zo spoedig mogelijk te weten of een besluit geldig is. 6.3. Vast staat dat [verzoekster] op 7 december 2021 de notulen van de ALV heeft ontvangen. Ook staat vast dat zij op 23 oktober 2021 door twee bestuursleden van de VvE mondeling in kennis is gesteld van het besluit dat de ALV op 7 september 2021 heeft genomen ten aanzien van haar berging. De kantonrechter tekent in dit verband aan dat ter zitting namens de VvE is bevestigd dat de eerder door [verzoekster] genoemde bezoekdatum (23 september 2021) niet juist is. 6.4. Vast staat verder dat het verzoekschrift van [verzoekster] op 22 november 2021 per fax bij de rechtbank is ingekomen. Het verzoekschrift is dus ingediend binnen een maand nadat [verzoekster] mondeling door de VvE op de hoogte is gebracht van het besluit. Er resteert enkel nog de door de VvE opgeworpen vraag of [verzoekster] zich had moeten inspannen om al voor 23 oktober 2021 helderheid te krijgen over het door de ALV genomen besluit over haar berging. De kantonrechter vindt dat dit niet het geval is en licht dit hieronder toe. 6.4.1. Tijdens de zitting heeft [verzoekster] onweersproken gesteld dat ze de ALV van 7 september 2021 niet heeft kunnen bijwonen omdat haar zoon, die rolstoelafhankelijk is, op die dag de sleutel zou krijgen van het appartement waarin hij begeleid zou gaan wonen. [verzoekster] is jarenlang nauw betrokken geweest bij het (ouderlijk) wooninitiatief waarbinnen de huisvestiging van haar zoon valt en ze is ook lid van de Commissie Zorg. Gelet hierop vindt de kantonrechter het aannemelijk dat [verzoekster] in de periode na de ALV iets anders aan haar hoofd had dan navraag te doen over de uitkomst van de ALV. 6.4.2. Hierbij komt dat [verzoekster] na kennisname van de vergaderstukken niet aanstonds een voor haar ingrijpend besluit hoefde te verwachten. Op de agenda van 7 september 2021 staat als punt 13 ‘Omgang Monumentenstatus en visie Bestuur’. Als één van de te bespreken (deel)onderwerpen bij dat agendapunt staat - zonder verdere toelichting - “vergunning & toestemming berging [adres] ”. Dat er onderliggende stukken of een voorstel over dit deelonderwerp waren, is niet gesteld en ook niet gebleken. 6.4.3. Verder heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de wetgever heeft beoogd het belang van de VvE en haar leden bij snelle duidelijkheid over de geldigheid van een genomen besluit te beschermen met de termijn die in artikel 5:130 lid 2 BW is opgenomen. De kantonrechter vindt dat waar (het bestuur van) de VvE en haar beheerder (die door [verzoekster] was gemachtigd om blanco te stemmen) geruime tijd nemen om [verzoekster] op de hoogte te stellen van een haar direct rakend besluit, zij [verzoekster] niet kunnen tegenwerpen dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om op de hoogte te raken van dat besluit. Dit geldt temeer nu (het bestuur van) de VvE niet de moeite heeft genomen om [verzoekster] - die pas sinds kort eigenaar was van de woning, daar nog niet woonde en zich helemaal niet bewust was van problemen rond de verbouwing van haar berging – voorafgaand aan de ALV op de hoogte te stellen van de problematiek. 6.5. Op basis van al het voorgaande verwerpt de kantonrechter het niet-ontvankelijkheidsverweer van de VvE. Vernietiging 6.6. [verzoekster] heeft het verzoek tot vernietiging van het genomen besluit in de eerste plaats gebaseerd op de stelling dat dit besluit in strijd is genomen met de wettelijke of statutaire bepalingen die gelden voor het tot stand komen van besluiten. [verzoekster] heeft echter niet gesteld welke bepalingen de VvE zou hebben geschonden en ze heeft deze primaire grondslag ook niet op enige andere wijze toegelicht. Deze primaire grondslag biedt dus onvoldoende basis voor vernietiging. 6.7. Als tweede grondslag heeft [verzoekster] aangevoerd dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist, onder verwijzing naar artikel 2:15 lid 1 sub b BW. De kantonrechter vindt dat deze grondslag wel voldoende basis biedt om het genomen besluit te vernietigen. Zij licht dit oordeel hieronder toe. 6.7.1. Uit artikel 2:8 BW volgt dat de bij een rechtspersoon (in dit geval de VvE) betrokken personen (in dit geval bestuur en leden) zich bij de uitoefening van hun rechten en verplichtingen steeds mede moeten laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de overige bij die rechtspersoon betrokken personen. Bij beoordeling hiervan moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. 6.7.2. In de brief van 27 oktober 2021, die namens de VvE door haar beheerder aan [verzoekster] is gestuurd, staat (voor zover relevant) het volgende: “Het blijkt dat de vorige eigenaar van het appartementsrecht (…) met als adres: [adres] , de bijbehorende berging zonder toestemming van de algemene ledenvergadering heeft verbouwd tot kantoorruimte. Dit is niet toegestaan, conform artikel 7 van de splitsingsakte. Daarom verzoek ik u namens de VvE om uw berging weer in de originele staat terug te brengen. Het bestuur is zich bewust van het feit dat u de aankoop van het appartement, inclusief de verbouwde berging te goeder trouw heeft gedaan. Daarom was deze beslissing ook erg moeilijk. Toch heeft de vergadering besloten om dit niet toe te staan, mede omdat het pand aan de [adres] een monumentaire status heeft, en er de mogelijkheid bestaat dat de reeds ontvangen subsidies moeten worden terugbetaald. Een tweede reden is dat deze verbouwing zonder toestemming een precedent schept (..) 6.7.3. In artikel 7 van de Splitsingsakte staat dat de eigenaars of gebruikers zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen in het gebouw mogen aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. 6.7.4. Tijdens de mondelinge behandeling is het de kantonrechter gebleken dat het feit dat er voorafgaand aan de verbouwing van de berging geen toestemming is gevraagd aan de ALV, doorslaggevend is geweest voor het besluit om de verbouwing ongedaan te laten maken. Vast staat dat dit besluit voor [verzoekster] ingrijpende gevolgen heeft. Het ongedaan maken van de door haar rechtsvoorganger aangebrachte wijzigingen brengt namelijk forse kosten met zich mee.

De kantonrechter: 7.1. vernietigt het door de ALV van de VvE op 7 september 2021 genomen besluit ten aanzien van de berging van [verzoekster] , gelegen aan de [adres] in [plaats] , zoals dit is vermeld in de notulen van de ALV; 7.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, die aan de kant van [verzoekster] tot vandaag zijn begroot op € 583,-; 7.3. wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mr. B.C.W. Geurtsen-van Eeden, kantonrechter, en is op 19 april 2022 in het openbaar uitgesproken.

Dat zij deze kosten mogelijk (deels) zal kunnen verhalen op de voormalige eigenaar van de woning, maakt die gevolgen nauwelijks minder ingrijpend. 6.7.5. Ter zitting is namens de VvE verklaard dat er tijdens de ALV niet is gesproken over de situatie waarin door [verzoekster] alsnog toestemming zou worden gevraagd voor de gewraakte verbouwing. Gezien de ingrijpende gevolgen van het genomen besluit voor [verzoekster] , had dit wel in de rede gelegen. De ALV moet immers rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van [verzoekster] en de vraag rijst of dit in voldoende mate is gebeurd. 6.7.6. In het in punt 6.7.2. geciteerde besluit staat dat de VvE heeft meegewogen dat het complex een monumentale status heeft. [verzoekster] heeft aangevoerd dat zij bij de gemeente heeft nagevraagd of de (aan de achterzijde van het complex gelegen) bergingen ook onder die monumentale status vallen. Haar is van gemeentewege verteld dat dit niet het geval is. De VvE heeft dit niet weersproken. Sterker nog, de ALV heeft de besluitvorming over de monumentenstatus van het complex en haar visie daarop doorgeschoven naar een volgende ALV, zo blijkt uit de notulen van de vergadering van 7 september 2021. De ALV heeft hiertoe besloten omdat zij meer duidelijkheid wil hebben over de geldende regels en met de gemeente in gesprek wil over wat wel en niet mag ten aanzien van het appartementencomplex. De vraag rijst waarom er, gelet op al deze onduidelijkheid, wel alvast een besluit is genomen over het ongedaan maken van de verbouwing van de berging van [verzoekster] . Dit getuigt niet van een zorgvuldige besluitvorming. 6.7.7. Uit de brief van 27 oktober 2021 volgt verder dat de vrees heeft meegespeeld dat al uitgekeerde subsidies zouden moeten worden terugbetaald. Uit wat de VvE ter zitting hierover heeft verklaard, volgt dat ook op dit punt geen enkele navraag is gedaan bij de gemeente, die in 2012 een subsidie heeft verleend voor renovatie van het pand. Of er een risico is dat er subsidie moet worden terugbetaald als gevolg van de verbouwing van de berging van [verzoekster] , staat dus helemaal niet vast. Dat in het subsidiebesluit van destijds is vermeld dat elke wijziging consequenties kan hebben, ontslaat de VvE niet om in het kader van een zorgvuldige besluitvorming navraag te doen. Zeker als een besluit, dat is gebaseerd op een niet geverifieerde aanname, ingrijpende gevolgen heeft voor degene die aan dat besluit moet voldoen. 6.7.8. [verzoekster] heeft zich erover beklaagd dat het ter vernietiging voorgedragen besluit berust op willekeur. Zij heeft erop gewezen dat in de ALV van 7 september 2021 wel toestemming is verleend voor de plaatsing van een aantal dakkapellen. De VvE heeft betwist dat er sprake is van willekeur of een ongerechtvaardigd verschil in besluitvorming, omdat voor de dakkapellen toestemming is gevraagd voorafgaand aan plaatsing en bovendien is voor die plaatsing een omgevingsvergunning verleend. [verzoekster] heeft ten aanzien van dit laatste aspect gezegd dat uit door haar verkregen gemeentelijke informatie is gebleken dat voor de uitgevoerde verbouwing van de berging geen omgevingsvergunning nodig was. De VvE heeft deze informatie niet nagetrokken bij de gemeente en dus moet de kantonrechter van de juistheid van de stelling van [verzoekster] uitgaan. 6.7.9. Voor zover een gebruikswijziging van de berging nog een rol heeft gespeeld bij de besluitvorming, wat overigens niet uit de notulen blijkt en ook niet uit wat er ter zitting is verklaard, geldt dat [verzoekster] heeft verklaard dat zij niet van plan is om de berging voor een ander doel te gebruiken dan als berging. Tijdig contact door de VvE met [verzoekster] had op dit punt wellicht al voor de ALV helderheid kunnen opleveren. 6.7.10. Als doorslaggevend verschil in de besluitvorming resteert dus dat in het geval van de dakkapellen vooraf de vereiste toestemming is verleend en in het geval van de verbouwing van de berging niet. De VvE heeft niet aannemelijk kunnen maken dat er argumenten van constructieve of architectonische aard zijn, die rechtvaardigen dat voor de ene bouwkundige wijziging wel en voor de andere geen toestemming verleend is. De architectonische wijziging die het gevolg is van de plaatsing van dakkapellen lijkt aanmerkelijk ingrijpender. Die dakkapellen zijn, in tegenstelling tot de berging, namelijk vanaf de openbare weg zichtbaar en bovendien maken die deel uit van het monumentale deel van het complex wat bij de berging niet het geval lijkt te zijn. 6.8. Het geheel overziende heeft de kantonrechter niet de overtuiging gekregen dat de ALV zich bij het besluit omtrent de berging van [verzoekster] mede heeft laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van [verzoekster] . Het door [verzoekster] niet meer ongedaan te maken feit dat er voorafgaand aan de verbouwing geen toestemming is verleend door de ALV, is doorslaggevend geweest. De ALV heeft zich niet of nauwelijks afgevraagd of toestemming wel verleend had kunnen worden als er wel vooraf toestemming zou zijn gevraagd, dan wel als er alsnog toestemming zou worden gevraagd. Aannames die een rol hebben gespeeld bij het genomen besluit zijn niet geverifieerd. De ALV was zich bewust van de grote mate van onduidelijkheid die er bestond over de geldende regels en desalniettemin heeft ze een besluit genomen met ingrijpende gevolgen voor [verzoekster] . Had de ALV zich laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van [verzoekster] , dan had zij zich eerst op de hoogte gesteld van de geldende regels. Zij had zicht behoren te hebben op de reikwijdte van de monumentale status van het complex en een visie moeten ontwikkelen over wat er binnen die status wel of niet toegestaan is. Uit agendapunt 13 volgt immers dat dit het kader is waarbinnen de ALV zou besluiten over de toestemming van de berging van [verzoekster] en de VvE heeft geen plausibele reden kunnen geven waarom die besluitvorming niet ook is aangehouden bij het besluit om de discussie en besluitvorming over agendapunt 13 door te schuiven. Het voorgaande mondt uit in de conclusie dat het voorliggende besluit is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. De kantonrechter zal dit besluit dus vernietigen. 6.9. De kantonrechter tekent bij het voorgaande aan dat deze vernietiging niet betekent dat de ALV nooit meer zal mogen besluiten dat [verzoekster] de berging in originele staat zal moeten brengen of anderszins zal moeten aanpassen. Een nieuw besluit zal wel met de vereiste zorgvuldigheid moeten worden genomen op basis van geverifieerde feiten en de ALV zal rekening dienen te houden met de gerechtvaardigde belangen van alle betrokkenen. 6.10. De VvE wordt in het ongelijk gesteld en daarom zal zij worden veroordeeld in de proceskosten. Deze zijn tot vandaag aan de zijde van [verzoekster] begroot op € 583,- (griffierecht: € 85,- en salaris gemachtigde: € 498,-). 6.11. Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, hoeft niet meer nader te worden besproken, omdat dit in het licht van al wat in deze beschikking is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.