ECLI:NL:RBOBR:2021:4428

vonnis RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats 's-Hertogenbosch zaaknummer / rolnummer: C/01/354363 / HA ZA 20-27 Vonnis van 21 juli 2021 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon PROVINCIE NOORD-BRABANT, zetelend te 's-Hertogenbosch, eiseres, advocaat mr. H.P. Wiersema te 's-Hertogenbosch, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde, advocaat mr. N.M.C.H. Crooijmans te Deurne. Partijen zullen hierna de provincie en [gedaagde] genoemd worden. 1Inleiding 1.1. In deze zaak gaat het om de hoogte van de schadeloosstelling die aan [gedaagde] toegekend moet worden vanwege de onteigening van twee perceelsgedeelten. De rechtbank komt in dit vonnis tot de conclusie dat aan [gedaagde] een schadeloosstelling van € 313.369,14 moet worden toegekend. De rechtbank heeft daarbij gebruik gemaakt van het advies van de door haar benoemde deskundigen. 1.2. In dit vonnis wordt eerst opgesomd hoe de procedure, na het vonnis van 12 februari 2020, verder is verlopen. Daarna volgt een bespreking van het rapport van de deskundigen met de eventuele opmerkingen van de provincie en [gedaagde] en de beoordeling hiervan door de rechtbank. Aan het einde van het vonnis staat in het kort de beslissing van de rechtbank. 2Hoe de procedure verder is verlopen 2.1. Het vonnis van 12 februari 2020 is hersteld bij vonnis van 25 maart 2020. 2.2. In genoemd vonnis heeft de rechtbank de gevorderde onteigening vervroegd uitgesproken. Het voorschot op de schadeloosstelling voor [gedaagde] is bepaald op € 208.350,00. Tevens is bepaald dat voor € 23.150,00 zekerheid dient te worden gesteld. 2.3. Het vonnis van onteigening is op 16 april 2020 ingeschreven in de openbare registers. 2.4. De deskundigen hebben op 20 augustus 2020 een concept rapport uitgebracht. 2.5. Namens [gedaagde] heeft mr. Crooijmans op 11 september 2020 op het concept rapport gereageerd. 2.6. Namens de provincie heeft mr. Wiersema op 25 september 2020 op het concept rapport gereageerd. 2.7. De deskundigen hebben op 3 december 2020 een definitief rapport uitgebracht. 2.8. De provincie heeft pleidooi gevraagd. 2.9. Op 24 maart 2021 is van mr. Crooijmans een nadere notitie van DLV Advies ontvangen. 2.10. Op 30 maart 2021 is de kostenopgave van de deskundigen ontvangen. 2.11. Op 6 april 2021 is het kostenoverzicht van mr. Crooijmans ontvangen. 2.12. De provincie en [gedaagde] hebben hun standpunten toegelicht tijdens het pleidooi van 15 april 2021. Hierbij hebben mr. Wiersema en mr. Crooijmans spreekaantekeningen overgelegd. 2.13. Aan het slot van het pleidooi heeft de rechtbank beslist dat de deskundigen een aangepaste kostenopgave mogen indienen en dat partijen daarop mogen reageren. Ten slotte is beslist dat na ontvangst van deze stukken schriftelijk uitspraak zal worden gedaan. 2.14. Op 19 april 2021 is de aangepaste kostenopgave van de deskundigen ontvangen. 2.15. Op 29 april 2021 heeft mr. Wiersema namens de provincie op de aangepaste kostenopgave gereageerd. 3De verdere beoordeling 3.1. In het rapport van 3 december 2020 begroten de deskundigen de schadeloosstelling voor [gedaagde] als volgt: - waarde onteigende € 99.938,- - waardevermindering overblijvende € 204.492,- - bijkomende schade € 4.780,- totaal € 300.210,- - rente en deskundigenkosten p.m. 3.2. De omvang van de schade is begroot per de datum waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, te weten 16 april 2020. Deze datum wordt hierna aangeduid als de peildatum. 3.3. Bij het begroten van de schadeloosstelling hebben de deskundigen rekening gehouden met diverse gegevens. De belangrijkste gegevens worden hieronder kort weergegeven. 3.4. Het onteigende betreft twee perceelsgedeelten, te weten: een gedeelte ter grootte van 1.598 m2 van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] [perceelnummer 1] (totale oppervlakte 24.420 m2) een gedeelte ter grootte van 5.677 m2 van het kadastrale perceel gemeente [gemeente] [perceelnummer 2] (totale oppervlakte 68.702 m2). Deze percelen liggen in het agrarisch gebied ten westen van de kern van [plaats] . Perceel [perceelnummer 1] Perceel [perceelnummer 2] Perceel [perceelnummer 1] Dit perceel is bijna rechthoekig van vorm. Het grenst aan de zuidzijde aan de [adres] , aan de noordzijde aan een watergang ( [watergang] ), aan de oostzijde aan natuurgrond en aan de westzijde aan een ander agrarisch (erf-)perceel. Het perceel betreft de huiskavel van [gedaagde] , met daarop een woning en diverse agrarische bedrijfsgebouwen (ligboxenstal, jongveestal, loods, berging en garage). Het onteigende gedeelte van dit perceel betreft een schuin afgesneden strook grond aan de noordzijde van het perceel, ingericht als weiland. Perceel [perceelnummer 2] Dit perceel ligt ten zuidwesten van perceel [perceelnummer 1] en aan de overzijde van de [adres] . Het perceel betreft een veldkavel en is eveneens bijna rechthoekig van vorm. Het grenst grotendeels aan overige agrarische percelen. Aan de oostzijde grenst het perceel aan een woonperceel. Het onteigende gedeelte van dit perceel betreft een strook grond door het westelijk deel van het perceel, waardoor het perceel in twee delen wordt gesplitst. Het perceel is ingericht als weiland. 3.5. Perceel [perceelnummer 1] is inmiddels overgegaan in de percelen [perceelnummer 3] (het onteigende gedeelte) en [perceelnummer 4] (het overblijvende gedeelte). Perceel [perceelnummer 2] is overgegaan in de percelen [perceelnummer 5] (het onteigende gedeelte) en [perceelnummer 6] en [perceelnummer 7] (de overblijvende gedeelten). 3.6. De percelen waren op de peildatum in gebruik bij het agrarisch melkveebedrijf dat [gedaagde] samen met zijn echtgenote exploiteert. Dit bedrijf is gevestigd aan de [adres] te [plaats] . Perceel [perceelnummer 1] vormt de huiskavel van het bedrijf. Het onteigende deel is het achterste deel van dit perceel. Het onteigende deel was op de peildatum in gebruik als grasland. Perceel [perceelnummer 2] is een veldkavel. Dit perceel was op de peildatum geheel in gebruik als grasland. 3.7. De onteigening heeft plaatsgevonden voor de aanleg van een nieuwe randweg aan de westzijde van de kern van [plaats] als onderdeel van de provinciale weg [provinciale weg] . Met de aanleg van de randweg wordt een verbetering van de doorstroming van het (doorgaande) verkeer op de [provinciale weg] beoogd en een verbetering van de verkeersveiligheid en de leefbaarheid in de kern van [plaats] . Op de onteigende perceelsgedeelten worden delen van de nieuwe randweg aangelegd. 3.8. De planologische grondslag voor het werk waarvoor onteigend wordt, wordt gevormd door het bestemmingsplan “Randweg [plaats] ” van de gemeente [gemeente] .

3.27. De rechtbank sluit daarom aan bij het advies van de deskundigen wat betreft de waarde van het onteigende per peildatum. Deze bedraagt: 1.598 m2 van perceel [perceelnummer 1] / € 12,50/m2 (€ 9 + toeslag huiskavel € 3,50) € 19.975 5.677 m2 van perceel [perceelnummer 8] a € 12,50/m2 (verwachtingswaarde) € 70.963 Totaal € 90.938 De waardevermindering van het overblijvende 3.28. De deskundigen adviseren de rechtbank rekening te houden met een waardevermindering van het overblijvende. Van het perceel [perceelnummer 1] (de huiskavel) is een oppervlakte van 1.598 m2 onteigend. Van dit perceel blijft een oppervlakte van 22.824 m2 over (het nieuwe perceel [perceelnummer 4] ). Van het perceel [perceelnummer 2] (de veldkavel) is een oppervlakte van 5.677 m2 onteigend. Hiervan blijven twee delen over. Het oostelijk deel heeft een oppervlakte van 54.754 m2 (het nieuwe perceel [perceelnummer 6] ) en het westelijk deel heeft een oppervlakte van 8.302 m2 (het nieuwe perceel [perceelnummer 7] ). Het oostelijke deel zal toegankelijk blijven vanaf de [adres] . Het westelijke deel komt aan de overzijde van de nieuwe provinciale weg te liggen. Vanaf de huiskavel is dit perceel alleen te bereiken door ongeveer 3 kilometer om te rijden. 3.29. Volgens de deskundigen is voor het bepalen van de waardevermindering van de overblijvende perceelsgedeelten van belang wat de gevolgen van de onteigening zijn voor de agrarische gebruiksmogelijkheden daarvan en de agrarische bedrijfsvoering van [gedaagde] . Deze gevolgen worden mede bepaald door de wijze waarop [gedaagde] zijn bedrijfsvoering aan de situatie na onteigening kan aanpassen. Daarvoor zijn de eventuele bijkomende aanbiedingen van de provincie van belang. Bijkomende aanbiedingen 3.30. De provincie heeft aan [gedaagde] bijkomende aanbiedingen gedaan. De deskundigen zijn er in hun concept-rapport van uit gegaan dat de provincie deze gestand zou doen en dat deze zouden kunnen bijdragen aan een beperking van de schade. In hun definitieve rapport hebben de deskundigen de bijkomende aanbiedingen (alsnog) buiten beschouwing gelaten omdat deze niet “tijdig” zijn gedaan en de aanbiedingen door [gedaagde] niet zijn aanvaard. Volgens de deskundigen wordt een bijkomend aanbod geacht tijdig te zijn gedaan indien dit is gedaan vóór inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers. De bijkomende aanbiedingen zijn gedaan in de notitie voor deskundigen van mr. Wiersema van 15 mei 2020. Dit is ná de inschrijving van het onteigeningsvonnis op 16 april 2020. 3.31. Volgens de provincie is het om twee redenen niet juist dat de deskundigen de bijkomende aanbiedingen niet in de schadeloosstelling betrekken. De door de deskundigen aangehaalde jurisprudentie (zie blad 20 van het definitieve rapport) heeft betrekking op aanbiedingen om een bepaald gebruik voort te zetten. De aanbiedingen in deze zaak zijn van een heel andere aard. Ten tweede zijn de aanbiedingen ook vóór de dagvaarding gedaan. 3.32. [gedaagde] deelt de conclusie van de deskundigen dat de bijkomende aanbiedingen niet betrokken kunnen worden bij de schadeloosstelling. Volgens hem zijn deze eerder niet zo duidelijk door de provincie gecommuniceerd dan in het aanbod van 15 mei 2020. 3.33. De rechtbank overweegt als volgt. Het is juist dat de door de deskundigen aangehaalde jurisprudentie betrekking heeft op aanbiedingen om een bepaald gebruik voort te zetten. In het arrest van de Hoge Raad van 27 oktober 2006 (ECLI:NL:HR:2006: AY8312) ging het om (verder) voortgezet gebruik dat door de onteigende is aanvaard. De Hoge Raad oordeelt dat dit een schadebeperkende omstandigheid kan zijn waarmee bij de vaststelling van de schadeloosstelling rekening moet worden gehouden, maar alleen in gevallen waarin dat voortgezet gebruik door de onteigenende partij is aangeboden op een tijdstip dat is gelegen vóór de datum van het vonnis houdende de vervroegde onteigening, of waarin sprake is van een tot schadebeperking strekkend aanbod tot (verder) voortgezet gebruik dat, hoewel gedaan na voornoemde datum, door de onteigende is aanvaard zodat tussen de betrokken partijen overeenstemming bestaat over het treffen van een schadebeperkende maatregel (HR 25 april 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB1747). Daarvan was geen sprake. Zoals de provincie tijdens het pleidooi heeft betoogd is de ratio gelegen in het voorkomen van onzekerheid. Mogelijk zijn uitzonderingen denkbaar. De rechtbank heeft in de literatuur en de jurisprudentie geen aanwijzingen gevonden dat de lijn van de Hoge Raad alleen geldt als er sprake is van voortgezet gebruik. Er zijn andere schadebeperkende maatregelen en ook daarvoor geldt dat onzekerheid aan de zijde van de onteigende moet worden voorkomen. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat het uitgangspunt is dat bijkomende aanbiedingen moeten worden gedaan vóór de inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare registers en dat de hoofdregel is dat bijkomende aanbiedingen van daarna niet meer in beschouwing kunnen worden genomen, tenzij de onteigende die heeft aanvaard. 3.34. In dit geval heeft de provincie in de dagvaarding geen bijkomende aanbiedingen gedaan. Vervolgens heeft mr. Wiersema in zijn notitie voor deskundigen van 15 april 2020 (onder ii.) een overzicht gegeven van de bijkomende aanbiedingen, waaruit blijkt dat het perceel [plaats] [perceelnummer 9] vanaf februari 2017 als ruilgrond is aangeboden en dat later (vanaf september 2018) naast dit perceel ook andere ruilpercelen zijn aangeboden. Verder is [gedaagde] aangeboden percelen te pachten, waaronder perceel [perceelnummer 10] . In deze notitie is naar het oordeel van de rechtbank echter geen concrete bijkomende aanbieding gedaan. Pas in de notitie van mr. Wiersema van 15 mei 2020 worden de bijkomende aanbiedingen concreet geformuleerd: “1.47. Deskundigen hebben gevraagd welke bijkomende aanbiedingen door de provincie gestand worden gedaan. Dat zijn de volgende: 1. De Provincie biedt het perceel [plaats] [perceelnummer 9] , groot 3.31.20 ha, aan als ruilgrond voor een bedrag van € 9,-/m2. 2. Een gedeelte van de huiskavel, groot ca. 0,86 ha (dan wel ca. 1,17 ha of wat minder, maar daarover moet tussen partijen een afspraak worden gemaakt in verband met onder andere verwijdering van de mestzak en de melkveestal), van naastgelegen boerderij ‘ [C] ’, wordt middels reguliere pacht aangeboden vanuit gemeente [gemeente] (zie onderstaande figuren 1 en 2). De Provincie is voornemens deze locatie aan de gemeente [gemeente] te verkopen mede met het oog op een vervolg van de eventuele aankoop van de boerderij van [gedaagde] door de gemeente [gemeente] in het geval [gedaagde] een regeling kan treffen voor wat betreft het eerste recht van koop van zijn familie.” Dit is na de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis en aldus niet tijdig. Dat betekent dat deze bijkomende aanbiedingen, die door [gedaagde] niet zijn aanvaard, niet meer in beschouwing kunnen worden genomen. Naar het oordeel van de rechtbank is er in dit geval ook geen aanleiding om een uitzondering op de hoofdregel te maken. Zoals ook door [gedaagde] naar voren is gebracht, worden in dit aanbod immers allerlei voorbehouden gemaakt, zodat er sprake is van voortdurende onzekerheid. Van een uitgekristalliseerd aanbod was dus ook geen sprake.

3.51. Uitgaande van de hierboven genoemde correctie bedraagt de waarde van het overblijvende na onteigening in totaal € 1.835.596,00. De waarde voor onteigening bedraagt € 2.143.525,00. Dit is een verschil van € 307.929,00. 3.52. De waarde van het onteigende bedraagt € 90.938,00, zodat de waardevermindering van het overblijvende € 216.991,00 bedraagt (€ 307.929,00 - € 90.938,00). De bijkomende schade 3.53. De rechtbank stelt vast dat de provincie en [gedaagde] geen opmerkingen hebben gemaakt over de andere posten die in het rapport van de deskundigen zijn opgenomen. De rechtbank neemt daarom ook de volgende posten mee bij het bepalen van de schadeloosstelling: Aankoopkosten vervangende grond € 1.500,00 Aanpassingskosten vervangende grond € 780,00 Extra accountantskosten € 2.500,00 € 4.780,00 totaal

3.54. De schadeloosstelling voor [gedaagde] wordt gezien het voorgaande vastgesteld op: waarde onteigende € 90.938,00 waardevermindering overblijvende € 216.991,00 bijkomende schade € 4.780,00 € 312.709,00 3.55. Tussen het bedrag van de aan [gedaagde] toe te kennen schadeloosstelling van € 312.709,00 en het toegekende voorschot van € 208.350,00 bestaat een verschil van € 104.359,00 dat de provincie nog dient te betalen. Dit bedrag moet worden vermeerderd met de rente over dit laatste bedrag over de periode tussen de datum van inschrijving van het vonnis van onteigening (16 april 2020) en de datum van dit vonnis (21 juli 2021). Het toe te passen percentage zal overeenkomstig het advies van de deskundigen worden vastgesteld op 0,5% (samengesteld per jaar). De rente over het bedrag van € 104.359,00 van 16 april 2020 tot 21 juli 2021 bedraagt € 660,14. 3.56. De aan [gedaagde] toe te kennen schadeloosstelling komt daarmee uiteindelijk op € 312.709,00 plus € 660,14 is € 313.369,14. Na aftrek van het voorschot (€ 208.350,00) is daarvan nog € 105.019,14 te voldoen. Dit laatste bedrag moet nog worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis tot de dag van voldoening. Kosten 3.57. De provincie zal worden veroordeeld in de kosten van het geding omdat de schadeloosstelling het bedrag van de bij dagvaarding aangeboden schadeloosstelling overtreft. De kosten van de rechtbankdeskundigen worden daaronder begrepen. De rechtbank zijn geen omstandigheden gebleken die zouden moeten leiden tot het toepassen van artikel 50 lid 3 Ow. van de benoemde deskundigen 3.58. De door de rechtbank benoemde deskundigen hebben in eerste instantie een kostenopgave van in totaal € 53.165,54 ingediend. Na het pleidooi is deze aangepast tot € 51.720,22. 3.59. De provincie heeft opgemerkt dat er in totaal meer dan 187 uur aan de zaak is besteed. De onderhavige zaak is niet complex, zodat dit fors voorkomt. Daarbij valt op dat de drie deskundigen ieder ongeveer evenveel uren hebben besteed. Daardoor is bij de provincie de indruk ontstaan dat er mogelijk sprake is van dubbel werk. Naar het oordeel van de rechtbank is dit echter niet gebleken, zodat er geen aanleiding bestaat op dit punt een correctie aan te brengen in de kosten van de deskundigen. Ook de hoogte van de kosten van de deskundigen komt de rechtbank niet bovenmatig voor. 3.60. De provincie heeft tijdens het pleidooi bezwaar gemaakt tegen de reiskosten van deskundige Van Heijst naar pleidooi en het uurtarief van mr. K. Weenink-Blankvoort. Deze posten zijn door de deskundigen aangepast na het pleidooi. De provincie heeft in haar reactie aangegeven dit te kunnen volgen, zodat de rechtbank hier niet nader op zal ingaan. 3.61. De provincie heeft ook bezwaar gemaakt tegen de post van 9 september 2020 “Overige werkzaamheden declareren inzake Van de Ven” € 108,33. Deze kosten hebben betrekking op een ander onteigeningsdossier en mogen daarom hier niet in aanmerking worden genomen. De rechtbank stelt vast dat deze post in het aangepaste kostenoverzicht is blijven staan. De deskundigen hebben niet toegelicht waarom deze post daar hoort. De rechtbank zal het bedrag daarom in mindering brengen. Dat betekent dat het honorarium van de deskundigen zal worden vastgesteld op in totaal € 42.487,01. In verband hiermee wordt ook de BTW aangepast. van [gedaagde] 3.62. Voorafgaand aan het pleidooi heeft [gedaagde] een kostenoverzicht overgelegd. De provincie heeft tegen een aantal posten bezwaar gemaakt. Deze posten en het bezwaar daartegen worden hieronder omschreven. 3.63. In het algemeen heeft de provincie opgemerkt dat bij de meeste kosten ook de btw in rekening wordt gebracht, terwijl [gedaagde] deze al verrekend zal hebben in zijn boekhouding. [gedaagde] wordt als ondernemer daarvoor ook schadeloos gesteld. [gedaagde] heeft deze stellingen van de provincie niet betwist. De rechtbank gaat er daarom van uit dat [gedaagde] de btw inderdaad heeft verrekend of dat alsnog kan doen. Voor zover aan de orde zal de rechtbank de btw-bedragen daarom buiten beschouwing laten. 3.64. Verder geldt in het algemeen dat kosten die betrekking hebben op het voorkeursrecht niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het moet gaan om kosten die gemaakt zijn in verband met de onteigening.  [D] ( [D] vastgoed) 3.65. Volgens de provincie zijn deze kosten kennelijk gemaakt in het kader van onderhandelingen met de gemeente. Het gaat om de periode maart-juni 2011. Daarin heeft de provincie geen gesprekken gevoerd met [gedaagde] . De provincie stelt ook dat de factuur (nog) niet is betaald. 3.66. [gedaagde] heeft tijdens het pleidooi uitleg gegeven over de factuur en de betalingsafspraken met [D] . In 2011 voerde [gedaagde] gesprekken met de gemeente, maar niet (tevens) met de provincie. Op de urenverantwoording staat uitsluitend de gemeente als aankopende partij en gesprekspartner vermeld. Daaruit blijkt ook dat de gesprekken met de gemeente zijn gestart vanwege de toekomstige aanleg van de randweg, maar niet is gebleken dat er op dat moment sprake was van een voornemen tot onteigening. Het verzoek aan de [E] is pas in januari 2019 gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank houden de werkzaamheden van [D] daarom geen verband met de onteigening. De kosten (€ 7.320,24 incl BTW) kunnen om die reden niet worden vergoed.  [F] 3.67. De provincie stelt dat ook [F] betrokken is geweest bij gesprekken tussen de gemeente, provincie en [gedaagde] over de aankoop van de hele boerderij. Een deel van deze rekeningen is niet betaald. 3.68. [gedaagde] heeft verklaard dat de kosten van [F] wel zijn betaald. De werkzaamheden van [F] zijn uitgevoerd in de periode dat de provincie in beeld was. 3.69. De rechtbank overweegt dat uit de verantwoordingsstaat bij deze factuur blijkt dat de provincie de gesprekspartner is geweest in de periode 2016-2018. Ook is er overleg geweest met de taxateur van de provincie. De rechtbank is daarom van oordeel dat deze kosten in het kader van de onteigening zijn gemaakt, zodat deze voor vergoeding in aanmerking komen. Wel zal, zoals hiervoor is overwogen, de btw buiten beschouwing worden gelaten. Dat betekent dat € 4.500,00 moet worden vergoed in plaats van € 5.445,00.  [B] (DLV Advies) 3.70. Volgens de provincie is een groot gedeelte van deze nota’s tot stand gekomen in de periode dat er overleg plaatsvond tussen de gemeente en [gedaagde] over de aankoop van de gehele boerderij. Deze verkoop is niet doorgegaan vanwege het voorkeursrecht van de familieleden van [gedaagde] , zodat de kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er zijn onnodige kosten gemaakt omdat [gedaagde] de provincie pas op 31 december 2019 over het voorkeursrecht heeft geïnformeerd. 3.71. Volgens [gedaagde] is er alles aan gedaan om tot overeenstemming te komen en deze onteigeningsprocedure te voorkomen. Daarbij is ook meegedacht over de inhoud van een overeenkomst en de voorwaarden die daaraan ten grondslag zouden liggen. Er zijn veel gesprekken gevoerd en voorbereidingshandelingen verricht.

De rechtbank 4.1. stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 313.369,14, 4.2. veroordeelt de provincie om aan [gedaagde] te betalen het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat en dus tot het betalen van een bedrag van € 105.019,14, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot aan de dag van voldoening, 4.3. wijst aan als nieuwsblad waarin door de griffier van deze rechtbank dit vonnis bij uittreksel zal worden geplaatst: “Het Brabants Dagblad”, editie Uden, Veghel e.o., 4.4. veroordeelt de provincie in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 34.810,00 ter zake rechtskundige bijstand en € 19.500,00 ter zake overige deskundige bijstand, 4.5. veroordeelt de provincie tevens in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen, vastgesteld op € 51.589,15, waarvan: € 42.487,01 voor salarissen, € 126,79 voor verschotten, € 8.948,90 voor omzetbelasting, € 26,45 voor onbelaste verschotten, 4.6. veroordeelt de provincie in het door [gedaagde] betaalde vast recht van € 304,00, 4.7. verklaart dit vonnis wat de veroordelingen tot betaling betreft, uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Bik, mr. H.T.J.F. Verhappen en mr. J. van der Ham en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2021.

Dit bestemmingsplan is op 25 juli 2018 onherroepelijk geworden. Op grond van dit bestemmingsplan hebben beide onteigende perceelsgedeelten de bestemming “Verkeer”. Daarvoor golden de bestemmingsplannen “Omgevingsplan Buitengebied 2016” en “Reparatievoorziening Buitengebied 2016”. Op grond van deze bestemmingsplannen had het onteigende meerdere bestemmingen, waaronder “Woonwerklandschap met buurtschappen” en “Agrarisch gebied-veehouderij”. Deze bestemmingsplannen en bestemmingen gelden nu nog voor de overblijvende gedeelten van beide percelen. Deze bestemmingen maken in hoofdzaak een agrarisch grondgebruik mogelijk, inclusief een hobbymatig agrarisch grondgebruik, beweiding door manegepaarden en in beperkte mate nevenfuncties (waaronder detailhandel en caravanstalling). Op het voorste deel van perceel [perceelnummer 1] is daarbij voorzien in ruime agrarische bouwmogelijkheden. 3.9. Met het oog op de mogelijke ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein ( [adres] ), in aansluiting op – en ter uitbreiding van – het bestaande bedrijventerrein ( [naam 1] ) is de gemeente [gemeente] met [gedaagde] in gesprek geweest over de aankoop van zijn hele bedrijf. De waarde van het onteigende 3.10. Volgens de deskundigen is er voldoende grond om de op de peildatum bestaande verkeersbestemming te elimineren. Dit betekent dat het onteigende op de peildatum in beginsel zijn waarde ontleende aan de mogelijkheid om op grond van het overgangsrecht het bestaande agrarisch gebruik voort te zetten (de zogenaamde “agrarische gebruikswaarde”). De rechtbank oordeelt dat de deskundigen op goede gronden tot het oordeel zijn gekomen dat de bestaande verkeersbestemming dient te worden geëlimineerd. Ook de rechtbank gaat daar dus van uit.  Agrarische gebruikswaarde 3.11. Voor het vaststellen van deze waarde hebben de deskundigen onderzoek gedaan naar transacties van agrarische gronden in de omgeving van [plaats] in de periodes januari 2018 tot en met december 2019 en januari tot en met juni 2020. Een overzicht daarvan is opgenomen in bijlage 4 van het rapport. Dit overzicht geeft volgens de deskundigen een beeld van de actuele agrarische grondmarkt in de omgeving van de gemeente [gemeente] op de peildatum. De wijze van het beoordelen van deze transacties is door de deskundigen nader uitgewerkt in het memo van deskundige [A] van 26 oktober 2020 (bijlage 4a bij het rapport). Aan de hand daarvan hebben de deskundigen de agrarische (gebruiks)waarde van losse percelen agrarische grond in de omgeving van [plaats] op de peildatum op € 9,-/m2 bepaald. Daarbij hebben de deskundigen rekening gehouden met de verschillen die ook bij de genoemde transacties bestaan in onder meer peildatum, oppervlakte en vorm.  Toeslag huiskavel (perceel [perceelnummer 1] ) 3.12. Het te onteigenen deel van perceel [perceelnummer 1] maakt deel uit van de huiskavel van [gedaagde] en ontleent daaraan een hogere waarde dan de waarde van een los perceel agrarische grond. De deskundigen stellen de agrarische (gebruiks)waarde van het onteigende deel van de huiskavel op de peildatum op (€ 9,- + € 3,50 =) € 12,50/m2. In dit geval is sprake van een heel kleine huiskavel die nagenoeg aansluit aan het bebouwde erfperceel c.q. het agrarisch bouwblok. Deze bijzondere omstandigheden rechtvaardigen volgens de deskundigen een hogere toeslag op de agrarische waarde dan bij een “gewone” agrarische huiskavel. De normale bandbreedte van de toeslag bedraagt € 0,75 tot € 1,50/m2. 3.13. De provincie en [gedaagde] hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit onderdeel van het advies van de deskundigen. De rechtbank acht dit onderdeel overtuigend gemotiveerd en houdt daarom rekening met een toeslag van € 3,50/m2 voor de huiskavel. 3.14. [gedaagde] heeft wel bezwaar gemaakt tegen de agrarische (gebruiks)waarde die als basis dient. De rechtbank zal deze waarde daarom als eerste bespreken.  Agrarische gebruikswaarde 3.15. Voor het onderzoek van de deskundigen verwijst de rechtbank naar r.o. 3.11. De deskundigen menen dat € 9,00/m2 een reële afspiegeling is van de referentietransacties, daarbij in aanmerking nemend dat een stijgende tendens op de peildatum nog niet duidelijk en consistent was. 3.16. Volgens [gedaagde] is een agrarische gebruikswaarde van € 9,00/m2 te laag. De deskundigen hebben dit bedrag volgens hem gebaseerd op onbruikbare transacties. Anderzijds hebben zij bruikbare transacties buiten beschouwing gelaten. [gedaagde] heeft daarom DLV Advies opdracht gegeven onderzoek te doen naar de agrarische gebruikswaarde. In het rapport van 24 maart 2021 heeft DVL Advies geconcludeerd dat deze op € 11,50/m2 moet worden vastgesteld. In de visie van [gedaagde] blijven van de genoemde referenties alleen over de nummers 12 en 13 van [A] en de nummers 5 en 7 van [B] (van DLV advies). Volgens [gedaagde] moet de agrarische waarde op grond daarvan worden aangepast naar € 11,81/m2. 3.17. De rechtbank overweegt als volgt. In het rapport stellen de deskundigen dat de door hen genoemde transacties niet allemaal één op één vergelijkbaar zijn met transacties inzake losse agrarische percelen of veldkavels. Blijkens bijlage 4a worden de daarin genoemde transacties met de nummers 1, 2, 4, 7, 8, 12 en 13 vergelijkbaar geacht en daarom geschikt om als referentie te dienen. Het gemiddelde van de grondprijzen die met deze transacties zijn gerealiseerd is € 8,95. Rekening houdend met de verschillen die ook bij deze transacties bestaan in onder meer de peildatum, oppervlakte en vorm stellen de deskundigen de agrarische waarde van losse percelen agrarische grond in de omgeving van [plaats] per de peildatum op € 9,00 per m2. In de visie van [gedaagde] kunnen slechts twee van deze transacties (nummers 12 en 13) in aanmerking worden genomen. Daarnaast dient te worden gekeken naar de referentie-objecten met de nummers 5 en 7 in het rapport van DLV Advies. Wat betreft de referenties met nummers 1, 7 en 8 geeft [gedaagde] slechts aan dat deze niet bruikbaar zijn vanwege de afstand tot zijn percelen. Deze bedraagt 4,6, 2,5 en 5,3 kilometer. De rechtbank volgt dit standpunt niet. Het is juist dat er in de omgeving van de percelen transacties zijn geweest op kortere afstand (soms slechts 450 meter), maar dit neemt niet weg dat ook percelen die verder weg liggen mede representatief kunnen zijn om de waarde te bepalen. De deskundigen hebben verder ook de percelen die dichterbij liggen, zoals die genoemd in de transacties met de nummers 2, 12 en 13 meegewogen in hun advies en kennelijk zoveel mogelijk rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingstransacties. Wat betreft de transactie met nummer 2 valt naar het oordeel van de rechtbank niet in te zien dat deze alleen vanwege de datum (februari 2018) buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Zoals aangegeven dienden de deskundigen zich een beeld te vormen van de grondprijzen die rond en voor de peildatum zijn gerealiseerd en daarbij hebben zij kennelijk betrokken de al dan niet stijgende tendens in de loop der tijd. Ten slotte ziet de rechtbank geen aanleiding om de transactie met nummer 4 buiten beschouwing te laten. [gedaagde] stelt dat deze transactie heeft plaatsgevonden in het kader van de wijziging van identiteiten, waarbij een partij voor beide rechtspersonen handelde. Uit de gegevens die met betrekking tot deze transactie bekend zijn blijkt dit echter niet. Daaruit blijkt evenmin dat voor het perceel een sterk afwijkend bedrag is betaald. Uit het memo blijkt een grondprijs voor dit perceel van € 85.714,00 terwijl het gemiddelde € 89.437,00 bedraagt.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben de deskundigen de bijkomende aanbiedingen van de provincie terecht buiten beschouwing gelaten. Waardevermindering overblijvende 3.35. Voor de berekening van de waardevermindering van het overblijvende dient te worden onderzocht wat de werkelijke waarde van het geheel (het onteigende en het overblijvende samen) vóór de onteigening is, zodat deze vervolgens kan worden vergeleken met de som van de werkelijke waarde van het onteigende en de werkelijke waarde van het overblijvende na onteigening. Bij die waardebepaling gaat het in beginsel telkens om de prijs die tot stand zou zijn gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper. 3.36. De deskundigen hebben de waarde vóór de onteigening begroot op € 2.143.525,00. De rechtbank constateert dat partijen de waarde vóór de onteigening van de boerderij met ondergrond, de opstallen, verhardingen en het agrarisch bouwblok niet ter discussie hebben gesteld. De rechtbank heeft geen reden om aan de begroting van die waarde door de deskundigen te twijfelen, zodat -rekening houdend met wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen en beslist met betrekking tot de verwachtingswaarde, als totale waarde vóór de onteigening € 2.143.525,00 wordt vastgesteld. De waarde van het onteigende is vastgesteld op € 90.938,00. De waarde na onteigening hebben de deskundigen bepaald op € 1.848.096,00. Dat betekent volgens hen dat een waardevermindering resteert van € 204.492,00. De rechtbank zal hierna de hoofdpunten van de berekening bespreken. Waardedaling overblijvende deel huiskavel, jongveestal, ligboxenstal en agrarisch bouwblok 3.37. Volgens de deskundigen beschikt [gedaagde] in de situatie voor/zonder onteigening over een levensvatbaar veeteeltbedrijf met enerzijds een “ruime” NB-vergunning (in totaal 340 stuks vee) en stalcapaciteit, maar anderzijds een kleine huiskavel, een relatief klein grondareaal en een beperkte hoeveelheid fosfaatrechten. Hierdoor kan [gedaagde] slechts 85-90 melkkoeien en een beperkt aantal stuks jongvee houden. Er zijn geen mogelijkheden direct bij het bedrijf om uit te breiden. Dit komt onder meer door de ingesloten ligging van de huiskavel. Om de aanwezige stalcapaciteit beter te benutten zou [gedaagde] substantiële investeringen hebben moeten doen. De financiering daarvoor zou [gedaagde] naar verwachting alleen in een reeks van jaren hebben kunnen terugverdienen. [gedaagde] heeft de ambitie geuit om in zijn bedrijf “weidegang” toe te passen. Daarmee kan hij een hogere melkprijs realiseren. De deskundigen hebben vastgesteld dat [gedaagde] voor de onteigening nooit weidegang heeft toegepast. Zijn bedrijf is daar niet op ingericht en de huiskavel is veel te klein. In het verleden heeft [gedaagde] juist geïnvesteerd in het op stal houden van zijn melkvee in onder meer een grote ligboxenstal. Pas na het bekend worden van de plannen voor de nieuwe randweg heeft [gedaagde] een aantal percelen agrarische grond bijgekocht, en wel op ongeveer 3,3 km afstand van zijn huisperceel. De deskundigen achten het daarom niet aannemelijk dat [gedaagde] (de onteigening weggedacht) binnen afzienbare tijd zijn bedrijfsvoering “alsnog” geheel op weidegang zou hebben gebaseerd. De huiskavel is daarvoor te klein en de mogelijkheden om de huiskavel binnen afzienbare tijd uit te breiden zijn onzeker en het al geïnvesteerde kapitaal in een grote moderne ligboxenstal is te groot. De omstandigheid dat door de aankopen van de provincie en de aanleg van de randweg een verdere groei niet meer tot de mogelijkheden behoort, is meegenomen in de bepaling van de waardevermindering van het overblijvende. De deskundigen realiseren zich dat [gedaagde] door de veelheid aan overheidsplannen en -werken in een benarde positie verkeert. In deze procedure kan alleen de schade als gevolg van de onteigening aan de orde komen en niet de schade die [gedaagde] mogelijk later of nu al ondervindt van andere overheidsplannen, aldus de deskundigen. De deskundigen stellen de waardevermindering van de jongveestal en de ligboxenstal op 30% en de waardevermindering van het agrarisch bouwblok op 20%. 3.38. Volgens de provincie zijn deze percentages onbegrijpelijk zonder nadere motivering. Het melkveebedrijf van [gedaagde] is in de huidige markt incourant omdat het niet kan omschakelen naar weidegang. De provincie onderbouwt dit met een referentieanalyse in haar spreekaantekeningen. Om weidegangpremies te kunnen innen, dient [gedaagde] per 10 melkkoeien 1 ha huiskavel te hebben. In theorie kon [gedaagde] op zijn huiskavel 14 melkkoeien weiden. Na de onteigening zijn dat er 12. Dit betekent een verminderde gebruiksmogelijkheid van 1,1,%., te weten 2 koeien op een totaal van 181 stuks melkvee. Ook de deskundigen achten het niet aannemelijk dat [gedaagde] binnen afzienbare tijd zijn bedrijfsvoering ‘alsnog’ zou hebben gebaseerd op weidegang. De deskundigen constateren dat de huiskavel veel te klein is en dat [gedaagde] in het verleden juist heeft geïnvesteerd in het op stal houden van zijn melkvee. Enerzijds bevestigen de deskundigen dat het hebben van een huiskavel van marginaal belang is voor de bedrijfsvoering van [gedaagde] . Anderzijds begroten de deskundigen een waardedaling van ruim € 200.000,00, die zich voor een belangrijk deel manifesteert bij gebouwen die juist gebouwd zijn om vee het hele jaar op stal te houden. Deze standpunten staan haaks op elkaar, zijn niet onderbouwd en bovendien onlogisch, aldus de provincie. 3.39. [gedaagde] is van mening dat de waardevermindering van het overblijvende door de deskundigen te laag is vastgesteld. Ten eerste is zijn bedrijf in de toekomst niet langer levensvatbaar omdat weidegang in de toekomst onmogelijk is. Een redelijk denkend en handelend koper zal daarmee rekening houden. Daarbij komt dat een nieuwe eigenaar op deze locatie zich zal moeten melden bij FrieslandCampina en dat in het ledenaannamebeleid een vorm van weidegang verplicht is gesteld. Ten tweede geldt ook voor [gedaagde] dat weidegang een vereiste is om te kunnen voortbestaan. Het was dus niet de vraag of [gedaagde] weidegang zou toepassen, maar wanneer hij dat zou gaan doen. Als de onteigening wordt weggedacht zouden er concrete mogelijkheden ontstaan door omliggende percelen aan te kopen. De komst van de randweg maakt dat onmogelijk. Ten derde stelt [gedaagde] dat de waardevermindering niet is onderbouwd. Uit het rapport van de deskundigen blijkt niet op basis waarvan deze waardevermindering tot stand is gekomen. 3.40. De rechtbank overweegt als volgt. Door de onteigening wordt de huiskavel verkleind. De deskundigen zijn van mening dat dit invloed heeft op de waarde van het overblijvende, waaronder de hiervoor genoemde gebouwen. De rechtbank volgt de provincie en [gedaagde] niet in hun stellingen dat het bedrijf vanwege de onteigening onverkoopbaar is. Of, en zo ja, onder welke voorwaarden, een overeenkomst tot verkoop tot stand wordt gebracht is afhankelijk van vraag en aanbod. De enkele omstandigheid dat weidegang steeds belangrijker wordt, maakt nog niet dat het bedrijf van [gedaagde] op de peildatum onverkoopbaar was. Daarvoor is verder door partijen te weinig aangevoerd. De deskundigen zijn van mening dat het bedrijf van [gedaagde] , ook zonder de onteigening, niet bijzonder geschikt was voor de omschakeling naar weidegang en dat daartoe ook geen aanstalten was gemaakt. Dit heeft te maken met het bedrijf, de ligging daarvan en het beperkte areaal, met name het beperkte huisperceel. De rechtbank volgt de deskundigen hierin. [gedaagde] heeft dit ook niet betwist.

De kosten van DLV Advies zijn daarom volgens [gedaagde] zeker redelijk. 3.72. Vaststaat dat de werkzaamheden van DLV enerzijds bestonden uit bijstand van [gedaagde] in de onderhandelingen met de gemeente en de provincie over het bereiken van overeenstemming over de verkoop van de gehele boerderij. Dit vond, naar de rechtbank begrijpt, niet alleen plaats in het kader van de (voorgenomen) onteigening door de provincie maar ook in het kader van een mogelijk nog door de gemeente te realiseren bedrijventerrein op onder meer (een deel van) de gronden van [gedaagde] . Er is ook overeenstemming bereikt, maar een geschil over een voorkeursrecht tussen [gedaagde] en een aantal familieleden heeft uiteindelijk in de weg gestaan aan realisering van die verkoop. Verder heeft DLV deskundige bijstand gegeven aan [gedaagde] met betrekking tot de aan hem toekomende schadeloosstelling in deze onteigeningsprocedure. De laatstgenoemde werkzaamheden komen voor vergoeding in aanmerking, aangezien de inschakeling van DLV voor deze werkzaamheden redelijk is. De provincie stelt dat de nota’s van DLV van 13 september 2018 t/m 31 december 2019 niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat [gedaagde] de provincie pas zeer laat heeft geïnformeerd over het voorkeursrecht en dat het aantal gesprekken tussen partijen beperkter zou zijn geweest indien [gedaagde] dat eerder had gedaan. Verder stelt de provincie dat inspanningen van DLV die (rechtstreeks) betrekking hebben op dat voorkeursrecht niet in voldoende verband staan met de onteigeningsprocedure. 3.73. De rechtbank begrijpt het standpunt van [gedaagde] dat hij juist in verband met het voorkeursrecht behoedzaam moest opereren, maar dat neemt niet weg dat [gedaagde] eerder dan hij feitelijk heeft gedaan de provincie had moeten berichten over het bestaan van het voorkeursrecht en het standpunt van de voorkeursgerechtigden. De rechtbank acht het aannemelijk dat de provincie het overleg met onder meer DLV dan beperkter zou hebben gehouden. Verder oordeelt de rechtbank met de provincie dat inspanningen van DLV die slechts betrekking hebben op dat voorkeursrecht en die geen verband houden met de onteigening zelf niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het gaat dan om een aantal werkzaamheden die bijvoorbeeld bij factuur van 4 oktober 2019 in rekening zijn gebracht. De rechtbank komt op basis van dit alles tot het oordeel -waarbij de rechtbank bij gebrek aan een duidelijk specificatie een inschatting heeft moeten maken- dat van de door DLV in rekening gebrachte bedragen een totaalbedrag van € 15.000,00 (exclusief BTW) voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank heeft daarbij mede in aanmerking genomen het moment waarop de werkzaamheden van DLV een aanvang hebben genomen, de stukken van DLV die in deze onteigeningsprocedure zijn opgesteld ten behoeve van de vaststelling van de schadeloosstelling en de omvang van de onteigening en het daarmee gemoeide belang.  Goorts en Coppens Advocaten 3.74. Volgens de provincie kan deze kostenopgave worden gevolgd, behalve wat betreft de advieskosten in verband met het voorkeursrecht. Het gaat om 14 declaraties in de periode 12 maart 2019 tot en met 4 december (genoemd in randnummer 54 van de spreekaantekeningen). De rechtbank merkt daarbij op dat er wat betreft de declaraties van 15 oktober 2019, 18 oktober 2019 en 18 november 2019 sprake lijkt te zijn van een type-fout, omdat deze data niet voorkomen in bijlage 4 bij het kostenoverzicht. Daarin staan wel declaraties van 25 oktober 2019, 28 oktober 2019 en 28 november 2019, zodat de rechtbank deze data hierna zal aanhouden. 3.75. [gedaagde] stelt dat ook deze kosten voor vergoeding in aanmerking omdat deze zijn gemaakt in het kader van het minnelijk overleg. 3.76. Van een aantal van de genoemde declaraties blijkt niet dat deze verband houden met het voorkeursrecht, zoals de declaratie van 12 maart 2019 waarbij vermeld staat :“bestudering stukken deskundige ivm overeenkomst minnelijke overeenstemming”. Dit geldt ook voor de declaraties van 9 april 2019, 11 april 2019, 15 mei 2019, 22 augustus 2019, 26 augustus 2019 en 28 november 2019. In de (korte) toelichting op andere declaraties wordt het voorkeursrecht wel genoemd, maar daaruit blijkt ook dat er een verband is met deze onteigeningsprocedure. Dit geldt voor de declaraties van 2 september 2019 “bestudering overeenkomst in relatie tot voorkeursrecht en bevindingen”, 22 oktober 2019 “overleg met cliënt over overeenkomst met de gemeente en provincie en voorkeursrecht – gevolgen voor onteigening”, 25 oktober 2019 “bestuderen acties procedure voorkeursrecht en kansen onteigening. Ik neem contact op met advocaat provincie” en 4 december 2019 “email over voorkeursrecht en gevolgen voor onteigening”. Slechts van twee declaraties kan worden vastgesteld dat deze vooral betrekking hebben op het voorkeursrecht en dat zijn die van 13 september 2019 (“bestudering brief advocaat familieleden in verband met voorkeursrecht en relatie tot onteigening. Gevolgen overeenkomst” van € 300,00) en 28 oktober 2019 (“bestudering voorkeursrecht” € 125,00). De rechtbank is daarom van oordeel dat deze twee declaraties niet voor vergoeding in aanmerking komen.. 3.77. Tussen partijen is niet in geschil dat de declaratie van 16 oktober 2020 niet kan worden vergoed omdat het daarbij gaat om een brief aan het waterschap. De rechtbank laat daarom ook deze declaratie van € 200,00 buiten beschouwing. 3.78. Dit betekent dat van de kosten van Goorts + Coppens in totaal € 34.810,00 (exclusief BTW) door de provincie dient te worden vergoed.  OOvB adviseurs en accountants 3.79. Volgens de provincie is het bedrag van € 13.138,25 (inclusief BTW) exorbitant hoog, gelet op het karakter van de onteigeningsprocedure en de omvang van dit specifieke project. Van de 33 facturen wordt in slechts één toelichting gerefereerd aan de provincie en in drie toelichtingen wordt gerefereerd aan de randweg. Uit de toelichting op deze drie facturen blijkt echter onvoldoende dat het gaat om werkzaamheden die te maken hebben met de onteigeningsprocedure. Daarmee voldoet de declaratie niet aan de dubbele redelijkheidstoets, aldus de provincie. 3.80. [gedaagde] wijst er op dat er werkzaamheden zijn verricht, zoals deze door de provincie zijn genoemd in de spreekaantekeningen. Die werkzaamheden zijn uitgevoerd vanwege de voorlopige schadeloosstelling en de toekomstige schadeloosstelling. De kosten zijn in het kader van de onteigening gemaakt. 3.81. De rechtbank overweegt als volgt. Uit het overzicht blijkt dat de factuur of een deel daarvan betrekking had op werkzaamheden ten behoeve van de randweg, maar daarmee is nog niet gegeven dat deze (ook) verband houden met de onteigening. [gedaagde] is immers in een eerder stadium in gesprek geweest met de gemeente over de overname van zijn hele bedrijf. Uit de toelichting van de facturen die betrekking hebben op de latere periode valt ook niet af te leiden dat deze zijn gemaakt in verband met de onteigening. De rechtbank is van oordeel dat de accountantskosten daarom buiten beschouwing moeten worden gelaten.  Kersten & Wilhelm (notaris) 3.82. Volgens de provincie zijn ook deze kosten gemaakt in het kader van het voorkeursrecht. Deze kosten zijn niet gerelateerd aan de onteigening en komen niet voor vergoeding in aanmerking. 3.83. [gedaagde] stelt dat de notaris de familieleden heeft aangeschreven die een beroep deden op het voorkeursrecht. Dit is gedaan om de onteigeningsprocedure te voorkomen. De declaratie moet daarom worden vergoed. 3.84. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de declaratie blijkt dat deze verband houdt met het voorkeursrecht.

Anders dan [gedaagde] , ziet de rechtbank dus geen aanleiding om de referenties met nummers 1, 2, 4, 7 en 8 buiten beschouwing te laten. [gedaagde] is het met de deskundigen eens dat de referenties met nummers 12 en 13 in aanmerking dienen te worden genomen. [gedaagde] kan echter niet worden gevolgd in zijn visie dat uitsluitend moet worden gekeken naar de gemiddelde prijs volgens deze referenties en de referenties met nummers 5 en 7 van DLV Advies. Het valt de rechtbank op dat beide transacties 5 en 7 in 2020 na de peildatum hebben plaatsgevonden en dat voor een bovengemiddelde grondwaarde (€ 12,83/m2 respectievelijk € 12,50/m2), afgezet tegen de prijzen juist voor de peildatum. In de notitie van DLV Advies staat dat referentie met nummer 5 minder vergelijkbaar is omdat deze transactie in september 2020 en dus na de peildatum heeft plaatsgevonden. Naar de rechtbank begrijpt ging het hier om de aankoop door de aangrenzende buurman van het perceel. In die notitie staat ook dat referentie met nummer 7 niet geheel geschikt is omdat dit perceel is gekocht voor de aankoop van een zonneweide. Het perceel is dus voor een andere functie aangekocht dan een agrarische functie, terwijl de deskundigen de opdracht hebben gekregen de prijs van gewone agrarische grond te bepalen. De rechtbank is van oordeel dat deze transacties om gemelde reden niet maatgevend kunnen zijn voor de bepaling van de agrarische gebruikswaarde op de peildatum. Daargelaten de eventuele bezwaren tegen de referenties, lijken de prijzen die in 2020 zijn gerealiseerd wel hoger te zijn dan in de jaren daarvoor. De rechtbank wijst op de transacties met de nummers 12 en 13 van [A] . Ook de transactie met nummer 5 van DLV biedt daarvoor ondersteuning. De deskundigen hebben er tijdens het pleidooi op gewezen dat er op de peildatum geen sprake was van een duidelijke en consistente stijgende tendens in de grondprijzen en dat de transacties met nummers 12 en 13 wel zijn meegenomen, maar dat die niet bepalend zijn. Volgens de deskundigen kan niet zomaar worden voorbijgegaan aan transacties van eerdere datum met lagere grondprijzen. De rechtbank begrijpt hieruit dat de deskundigen met hun kennis van de markt oordelen dat de prijzen die juist voor de peildatum zijn gerealiseerd niet maatgevend zijn voor het prijsbeeld op de peildatum, in aanmerking genomen dat in de markt geen consistente lijn omhoog in de prijsvorming is geconstateerd. De rechtbank gaat op dat deskundig oordeel af. De rechtbank komt dan ook tot het oordeel dat de prijs van € 9,00 per m2 inzichtelijk, deugdelijk en overtuigend is gemotiveerd. De rechtbank ziet geen reden daarvan af te wijken. De rechtbank voegt hier nog aan toe dat de deskundigen kennelijk van oordeel zijn dat ook bij een beperkte hogere agrarische gebruikswaarde dan € 9,00 per m2 dit niet betekent dat de verwachtingswaarde hoger is dan € 12,50 per m2. Naar de rechtbank begrijpt zijn de deskundigen van oordeel dat die verwachtingswaarde -waarover hieronder meer- ook in dat geval niet hoger kan worden gesteld dan die € 12,50.  Verwachtingswaarde 3.18. Volgens de deskundigen ontlenen de percelen van [gedaagde] aan de mogelijkheid van uitbreiding van het bedrijventerrein een zekere verwachtingswaarde. Bij het onteigende deel van de huiskavel is deze verwachtingswaarde volgens de deskundigen echter niet afzonderlijk te verzilveren zonder afbreuk te doen aan de waarde van het overblijvende deel van het erfperceel en huiskavel (en de daarop aanwezige bebouwing). Als de onteigening wordt weggedacht zou deze verwachtingswaarde wel te verzilveren zijn geweest bij afzonderlijke verkoop van de veldkavel [perceelnummer 2] . Rekening houdend met deze verwachtingen stellen de deskundigen de waarde van deze veldkavel op € 12,50/m2. 3.19. Naar de rechtbank begrijpt hanteert [gedaagde] in navolging van DLV primair een verwachtingswaarde voor de onteigende percelen van € 209.156,25 (€ 28,75 per m2). Die is afgeleid uit de aanbieding van de gemeente [gemeente] en de provincie Noord-Brabant, als in het rapport van DLV van 19 maart 2021 weergegeven. De rechtbank oordeelt op dit punt dat de verwachtingswaarde van losse percelen grond niet zo maar kan worden afgeleid uit de voorgenomen aankoop van het hele bedrijf, waarbij ook allerlei bijkomende overwegingen een rol kunnen spelen. Er is verder ook geen enkele ondersteuning voor het standpunt dat de verwachtingswaarde in die orde van grootte zou moeten worden begroot. De rechtbank verwijst verder naar hetgeen hierna nog meer in het bijzonder over de verwachtingswaarde wordt overwogen en beslist. Verder deelt de rechtbank het oordeel van de deskundigen dat de verwachtingswaarde van het onteigende deel van het huiskavel niet afzonderlijk te verzilveren is zonder afbreuk te doen aan de waarde van het overblijvende deel van het erfperceel en huiskavel en de daarop aanwezige bebouwing, zodat het nog gaat om de veldkavel ( [perceelnummer 2] ). 3.20. Volgens de provincie zijn de stellingen van de deskundigen wat betreft de verwachtingswaarde van de veldkavel niet juist. Op de peildatum was er slechts sprake van een gemeentelijke visie met een onzekere mogelijke toekomstige ontwikkeling tot bedrijventerrein. Die visie heeft echter geen directe planologische status. Belangrijker nog is dat de visie het directe gevolg is van de komst van de randweg. De provincie verwijst hiervoor naar de website: [internetsite] . Als al sprake zou zijn van een warmere ligging van de veldkavel, dan wordt deze enkel en alleen veroorzaakt door de randweg. Zoals de deskundigen terecht in het rapport hebben opgemerkt, mag bij de vaststelling van de schadeloosstelling geen rekening worden gehouden met de eventuele positieve en negatieve invloeden van het werk waarvoor onteigend wordt. 3.21. [gedaagde] is van mening dat de deskundigen zich terecht op het standpunt stellen dat er een zekere verwachtingswaarde wordt ontleend aan de toekomstige ontwikkelingen. Voor de peildatum was meer dan concreet dat het bedrijventerrein ontwikkeld zou worden. Op 27 augustus 2019 heeft het college de raad geïnformeerd over de gesprekken met [gedaagde] in verband met de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Ook is de raad in kennis gesteld van de visie “ [naam 2] ” waarin het bedrijventerrein is opgenomen. De visie van de gemeente is niet gewijzigd. 3.22. De rechtbank overweegt als volgt. De deskundigen hebben in hun rapport rekening gehouden met een mogelijke toekomstige ontwikkeling van het gebied waarin het bedrijf van [gedaagde] ligt. De rechtbank verwijst daarvoor naar randnummer 8 “Planologie” van het rapport. Daarin staat dat de gemeenteraad op 3 oktober 2019 heeft ingestemd met de stedebouwkundige visie “ [naam 2] ” en dat tevens de “exploitatie Bedrijventerrein [adres] ” is vastgesteld. Deze zijn dus tot stand gekomen voor de peildatum. Hierin zijn plannen opgenomen voor de invulling/inrichting van het voornamelijk agrarische gebied dat ingesloten komt te liggen tussen de nieuwe randweg en de bestaande bebouwde kom van [plaats] . De plannen voorzien onder meer in de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein in aansluiting op en ter uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. Met het oog op de ontwikkeling van dit nieuwe bedrijventerrein is de gemeente geruime tijd in gesprek geweest met [gedaagde] over de aankoop van het hele bedrijf. In deze procedure dient de schadeloosstelling van [gedaagde] te worden bepaald die verband houdt met de onteigening van de perceelsgedeelten vanwege de aanleg van de randweg. De rechtbank oordeelt met de deskundigen dat niet aannemelijk is dat de (mogelijke) komst van het nieuwe bedrijventerrein een direct/uitsluitend gevolg is van de aanleg van de randweg.

Wel stelt hij dat er, om de omschakeling te kunnen maken, uitbreiding moest komen van zijn huiskavel en dat dit nu niet meer mogelijk is. De rechtbank overweegt allereerst dat [gedaagde] in de periode voor de onteigening niet kenbaar heeft geïnvesteerd in weidegang. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] concrete plannen heeft gemaakt om (op termijn) weidegang toe te kunnen gaan passen. Evenmin is gebleken dat hij daarvoor voorbereidingen heeft getroffen. In 2012 is een ligboxenstal aangelegd. Dit is een forse investering geweest. Daaruit kan geen voornemen tot het toepassen van weidegang worden afgeleid, maar eerder het tegendeel. Gezien deze omstandigheden kan niet worden aangenomen dat [gedaagde] , de onteigening weggedacht, tot weidegang zou zijn overgegaan. Dat neemt echter niet weg dat de vraag voorligt of bij verkoop op de peildatum deze onderdelen van het onteigende door de onteigening in waarde waren verminderd door het ontbreken van mogelijkheden om in de toekomst nog (gedeeltelijke) weidegang toe te passen, althans door vermindering van die mogelijkheden. De provincie betoogt dat deze gebouwen juist zijn gebouwd om vee het hele jaar op stal te houden en dat niet valt in te zien dat een verkleining van de huiskavel tot een waardevermindering van deze gebouwen/het agrarisch bouwblok leidt. De provincie acht het onnavolgbaar om een verlies van 1.596 m2 huiskavel bij een bedrijf dat volledig is uitgerust en ingericht om het vee jaarrond op stal te houden te vertalen in een waardedaling van circa € 165.000,00 voor bedrijfsgebouwen en ondergrond. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat de onteigening weggedacht er mogelijkheden zouden zijn geweest om omliggende percelen te kopen en aldus weidegang mogelijk te maken, welke weidegang in de nabije toekomst vereist is om te kunnen blijven voortbestaan. Die mogelijkheid is door de onteigening afgesneden en daar zal een redelijk handelend koper sterk rekening mee houden, zo stelt [gedaagde] . 3.39. Naar de rechtbank uit de toelichting bij de berekening van de waardevermindering van het overblijvende begrijpt, hebben de deskundigen oog gehad voor (on)mogelijkheden om ter plaatse nog (gedeeltelijke) weidegang te kunnen realiseren. Zij stellen zich kennelijk op het standpunt dat door de onteigening vergroting van de huiskavel deels wordt verhinderd en dat vergroting van de huiskavel ook deels wordt verhinderd/bemoeilijkt door andere ontwikkelingen die niet met de onteigening zelf van doen hebben. Onderkend wordt dus dat (gedeeltelijke) weidegang op termijn noodzakelijk is om het melkveebedrijf te kunnen blijven uitoefenen. Maar met de deskundigen acht de rechtbank het op basis van de voorliggende gegevens niet aannemelijk dat enkel door de onteigening weidegang wordt verhinderd. De onteigening leidt weliswaar tot een beperking van de mogelijkheid om het huiskavel te vergroten, maar niet aannemelijk is geworden dat de voor weidegang noodzakelijke zeer aanzienlijke vergroting van de huiskavel zonder onteigening wel had kunnen worden gerealiseerd. De rechtbank verwijst naar het deskundigenrapport waarin is opgenomen dat er ook zonder/voorafgaand aan de onteigening geen concrete mogelijkheden waren om het bedrijf van [gedaagde] uit te breiden door middel van aankoop van aangrenzende gronden. De kansen daarop waren volgens de deskundigen ter plaatse reeds zeer klein onder invloed van de plannen van de gemeente voor uitbreiding van het bedrijventerrein (met een dito opwaartse druk op de grondprijzen) en de concurrentie van nog tenminste twee andere in hetzelfde gebied gevestigde agrarische bedrijven. De rechtbank volgt dan ook niet het standpunt van [gedaagde] dat enkel door de onteigening de mogelijkheid van weidegang werd en wordt verhinderd. 3.41. Met betrekking tot het standpunt van de provincie geldt meer in het bijzonder dat de deskundigen naar voren hebben gebracht dat door de onteigening de toch al kleine huiskavel van [gedaagde] nog kleiner wordt en dat dit een negatief effect heeft op de waarde van het bijbehorende overblijvende agrarisch bouwblok en de daarop aanwezige bedrijfsgebouwen. Verder houden de deskundigen er rekening mee dat dat er uitgaande van de oude situatie -dus zonder onteigening- nog enige uitbreidingsmogelijkheid was en dit wellicht de enige mogelijkheid tot (gedeeltelijke) weidegang gaf. Door de onteigening werd dus de mogelijkheid tot vergroting van de huiskavel deels verhinderd en aldus de toch al geringe mogelijkheid om de huiskavel te vergroten verder ingeperkt. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat dit een weerslag zal hebben op de waarde van de bedrijfsgebouwen en het overblijvende agrarische bouwblok. Daarvoor is niet noodzakelijkerwijs bepalend dat (gedeeltelijke) weidegang ook zonder onteigening niet eenvoudig te realiseren zou zijn. 3.42. Partijen hebben de deskundigen gevraagd beter inzichtelijk te maken hoe de waardebepaling is begroot. Met de deskundigen oordeelt de rechtbank dat enkel het gevolg van de verkleining van de huiskavel niet uit referentietransacties is af te leiden en dat het dus neerkomt op een schatting. Dat hebben zij gedaan door de onderliggende waardes te specificeren. De deskundigen geven aan dat de inschatting van de 20 tot 30% waardedaling niet verder kan worden gemotiveerd en de rechtbank neemt daarmee genoegen, bij gebreke van duidelijke handvaten hoe dat zou kunnen. Waardedaling woning 3.43. De waarde van de bedrijfswoning wordt volgens de deskundigen aangetast vanwege de onteigening en de aanleg van de nieuwe randweg. Er zal onder meer rekening moeten worden gehouden met een hogere geluidbelasting. De deskundigen schatten de waardevermindering op 5%. Bij een waarde vóór onteigening van € 400.000,- is dat € 20.000,-. 3.44. Volgens de provincie is het uitgangspunt van de deskundigen onjuist. Door de komst van de randweg daalt de verkeersdruk op de [adres] . De woning van [gedaagde] is een agrarische bedrijfswoning en deze wordt het laatste huis aan een doodlopende weg, zodat er sprake is van een vergroting van privacy. De provincie wijst op het arrest van de Hoge Raad van 25 september 2015 (ECLI:NL:HR:2015:2805) waarin een verlies aan privacy werd gecompenseerd met een voordeel, namelijk een mooiere landschappelijke ligging. Ook in de zaak van [gedaagde] moeten twee aspecten tegen elkaar worden afgewogen. In het rapport van de deskundigen ontbreekt deze afweging. 3.45. De rechtbank stelt vast dat de deskundigen in het rapport hebben vermeld dat de verkeersdruk op de [adres] nagenoeg nihil zal worden. Dit is een voordeel. In het rapport is ook vermeld dat daartegenover sprake zal zijn van een hogere verkeersintensiteit (dag en nacht) met veel hogere snelheden op de nieuwe randweg, op relatief korte afstand zowel ten noorden als ten oosten van de woning. Dit is een nadeel. Tijdens het pleidooi hebben de deskundigen toegelicht dat er wel degelijk een saldering van de voor- en nadelen heeft plaatsgevonden en dat de uitkomst daarvan in het rapport is weergegeven. De rechtbank acht de uiteenzetting van de deskundigen deugdelijk en overtuigend gemotiveerd. De rechtbank ziet daarom geen reden af te wijken van de door de deskundigen geadviseerde waardedaling van de woning. 3.46. De provincie heeft in haar spreekaantekeningen wel de waardedaling van het overblijvende deel van het huiskavel genoemd, maar zij gaat daar verder niet op in. Uit het rapport van de deskundigen blijkt dat de waardedaling van de huiskavel uitsluitend is gebaseerd op de verminderde omvang daarvan. De deskundigen hebben voor de waardebepaling namelijk een bedrag van € 12,50/m2 als grondslag gebruikt, zowel voor als na de onteigening.