ECLI:NL:RBOBR:2020:2154

RECHTBANK OOST-BRABANT Civiel Recht Zittingsplaats ‘ s-Hertogenbosch Zaaknummer: 8083683 CV EXPL 19-6839 Vonnis van 9 april 2020 in de zaak van: [eiseres] in haar hoedanigheid van executeur van de nalatenschap van wijlen [A] , overleden te [woonplaats 3] op [datum overlijden], wonende te [woonplaats 1] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. R.H.J.M. Silvertand, t e g e n [gedaagde] , wonende te [adres 3] , echter feitelijk verblijvende te [woonplaats 2] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard. Partijen worden hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ” genoemd.

in conventie en in reconventie: 1.1 Het procesverloop blijkt uit: het tussenvonnis van 19 december 2019 en de daarin genoemde processtukken; de op 28 februari 2020 ter griffie ontvangen conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende wijziging van eis, met bijlagen 16 tot en met 25; de akte houdende wijziging van eis van [eiseres] , welke akte tijdens de hierna te noemen mondelinge behandeling in de procedure is gebracht. 1.2 Op 11 maart 2020 zijn de vorderingen van [eiseres] en [gedaagde] gelijktijdig mondeling behandeld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen nadere informatie verstrekt en hun standpunten toegelicht. Verder hebben partijen vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht. 1.3 Vervolgens hebben partijen verzocht om vonnis te wijzen, waarvan de uitspraak is bepaald op vandaag.

in conventie en in reconventie: 2.1 Op [datum overlijden] is overleden [A] (hierna: [A] ). [A] heeft tot zijn erfgenamen benoemd: zijn (levens)partner [eiseres] (4/8 deel), zijn nicht [C] (1/8 deel) en zijn zus [D] (3/8 deel). In zijn testament heeft [A] [eiseres] benoemd tot executeur/afwikkelingsbewindvoerder. [eiseres] heeft die benoeming aanvaard. [eiseres] heeft vervolgens op 15 juli 2016 een volmacht gegeven aan [E] (hierna: [E] ) om - samengevat - haar te vertegenwoordigen bij de uitvoering van haar taak als afwikkelingsbewindvoerder en executeur van de nalatenschap van [A] . [E] treedt in deze procedure op namens [eiseres] . [E] is de zoon van de inmiddels overleden erfgenaam [D] . [A] was de oom van [E] . 2.2 De nalatenschap van [A] bevat een perceel grond waarvan [A] eigenaar was. Dit perceel is 71,40 aren (7.140 m2) groot en is gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 2] . In 1982 was dit perceel kadastraal bekend als gemeente [woonplaats 2] sectie [nummer 1] . In 2020 is dit perceel kadastraal bekend als [woonplaats 2] [nummer 2] . Dit perceel wordt hierna (ook) aangeduid als “het perceel”. 2.3 [gedaagde] is in de jaren 80 van de vorige eeuw een tuindersbedrijf gestart. Dit bedrijf, inclusief bedrijfswoning, is gelegen aan de [adres 2] in [woonplaats 2] . [gedaagde] heeft de grond om en nabij zijn bedrijfswoning in gebruik om sierplanten te kweken. Aansluitend aan die grond bevindt zich het perceel. Op enig moment is er onder het perceel een bewateringssysteem aangelegd. Dit systeem is aangesloten op het erf van [gedaagde] . 2.4 Tussen 1982 en 1988 hebben [A] en [gedaagde] meerdere (koop)overeenkomsten gesloten. Bij het aangaan van de hierna te noemen overeenkomsten was de heer [F] (hierna: [F] ) regelmatig betrokken. [F] trad op namens [A] . [F] is inmiddels overleden. Alle hierna te noemen overeenkomsten zijn ondertekend door [A] , [gedaagde] en [F] , behalve de in 2.5, 2.7, 2.17 en 2.18 genoemde overeenkomsten. De bij 2.5, 2.7 en 2.18 beschreven overeenkomsten zijn alleen ondertekend door [A] en [gedaagde] . De in 2.17 genoemde overeenkomst is niet ondertekend door [A] , maar slechts door [gedaagde] en [F] . De in 2.18 genoemde overeenkomst is volledig weergeven onder 2.23. 2.5 Op 15 september 1982 hebben [A] en [gedaagde] een (eerste) overeenkomst gesloten met betrekking tot het perceel. Die overeenkomst is getiteld: “KOOPAKTE”. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende vermeld: “(…) 1. De koopsom bedraagt ƒ 26.800,-- (zes en twintig duizend achthonderd gulden) (…) 3. De notariële akte van transport, welke naar aanleiding van deze koopakte zal worden opgemaakt, zal uiterlijk 1 mei 1983 worden verleden ten overstaan van notaris [naam notaris 1] te [woonplaats 4] (of diens plaats vervanger), hierna te noemen notaris. 4. Koper verbindt zich tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uiterlijk op [leeg veld, kantonrechter] bij de notaris een waarborgsom te storten, groot ƒ nihil. (…) 6. De koper zal het verkochte feitelijk aanvaarden op heden. Vanaf die dag af zijn alle baten en lasten voor rekening van koper en draagt deze het risico van het verkochte. (…) 8. De betaling van de koopsom of het restant daarvan alsmede de verrekening en lasten zullen geschieden bij het verlijden van de notariële akte van transport. (…) De lasten over de voorafgaande jaren en het lopende jaar zijn door verkoper voldaan of komen, indien nog niet voldaan, voor zijn rekening tot de dag van transport. (…) 13. Indien een der partijen, na bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende veertien dagen nalatig blijft in de nakoming van een of meer der uit deze overeenkomst voor haar voortvloeiende verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig storten van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een bankgarantie - zal deze overeenkomst ontbonden zijn, zonder dat de ontbinding in rechte behoeft te worden gevraagd, tenzij de benadeelde partij bij de ingebrekestelling heeft verklaard alsnog naleving van de overeenkomst te vorderen. In beide gevallen zal de nalatige partij ten bate der wederpartij een boete hebben verbeurd, gelijk aan 10% van de koopsom, onverminderd het recht van de wederpartij op vergoeding van kosten, schade en interessen uit hoofde van de niet-nakoming. (…) 21. Deze overeenkomst geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat koper uiterlijk op 20 april 1983 niet kan aantonen over voldoende financiële middelen te beschikken, ten blijke waarvan hij schriftelijke stukken zal moeten overleggen. (…)” 2.6 [gedaagde] heeft de onder 2.5 vermelde koopsom van ƒ 26.800,-- niet voldaan. Er is geen notariële akte van transport opgemaakt. 2.7 Op 11 april 1983 hebben [A] en [gedaagde] een (tweede) overeenkomst gesloten. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende vermeld: “(…) IN AANMERKING NEMENDE: dat bij koopakte d.d. 15 september 1982, geregistreerd te ’ [woonplaats 7] 17 september 1982 daarna, door ondergetekende sub 1 [ [A] , kantonrechter] is verkocht aan ondergetekende sub 2 [ [gedaagde] , kantonrechter] het in die akte omschreven onroerend goed, onder de bepalingen als in die akte nader omschreven; VERKLAREN OVEREEN TE KOMEN: In afwijking van het bepaalde sub 3 in gemelde akte zal de notariële akte van transport, welke naar aanleiding van gemelde koopakte zal worden opgemaakt uiterlijk op 1 april 1984 worden verleden ten overstaan van notaris [naam notaris 1] ter standplaats [woonplaats 4] of diens plaatsvervanger; De in gemelde koopakte sub 21 vermelde ontbindende voorwaarde komt te vervallen; De ondergetekende sub 2 zal binnen vijf weken na heden in handen van ondergetekende sub 1 storten een waarborgsom van duizend gulden (ƒ 1.000,--), over welke waarborgsom geen rente wordt vergoed, en welke waarborgsom in mindering zal strekken op de in gemelde koopakte gemelde koopsom. = zullende overigens alle bepalingen van voormelde koopakte onverminderd van kracht blijven. (…)” 2.8 [gedaagde] is de onder 2.7 genoemde betalingsverplichting, meer specifiek zoals vermeld onder punt 3., niet (geheel) nagekomen. 2.9 Op 23 maart 1984 zijn [A] en [gedaagde] een (derde) overeenkomst aangegaan. In deze overeenkomst staat, voor zover relevant, het volgende opgenomen: “(…) Heden d.d. 23-3-1984 is overeengekomen tussen [A] en [gedaagde] dat de akte van koop van de landbouwgrond gelegen a/d [adres 2] in [woonplaats 2] zal geschieden per 15 april 1985 en waarvan de rente van deze koopsom per 1 juni 1984 betaald zal worden aan [naam notaris 1] te [woonplaats 4] . De restant koopsom zal dus ook per 15 april 1985 betaald worden. De rente bedraagt 8% p/j. Aldus opgemaakt te [woonplaats 2] d.d. 23-3-1984 (…)” 2.10 [gedaagde] heeft op 15 april 1985, zoals hiervoor vermeld onder 2.9, niet aan zijn betalingsverplichting voldaan. 2.11 Op 29 mei 1985 hebben [A] en [gedaagde] een (vierde) overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is, net als de hiervoor onder 2.9 genoemde overeenkomst, handgeschreven en opgesteld op het briefpapier van “Handelskwekerij [gedaagde] vaste en tweejarige planten”. De door [eiseres] overgelegde kopie van de overeenkomst van 29 mei 1985 is slecht leesbaar.

in conventie en in reconventie: Inleiding 4.1 Zowel bij de vorderingen van [eiseres] (in conventie) als bij de vorderingen van [gedaagde] (in reconventie) gaat het in de eerste plaats om de vraag wie eigenaar is van het perceel. 4.2 Het antwoord op deze vraag is bepalend voor de verdere beoordeling van de vorderingen van partijen. Dit wordt als volgt toegelicht. Als de eigendom van het perceel (inmiddels) rust bij [gedaagde] , dan kan de hieromtrent door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaring voor recht (3.4 onderdeel 1.) en de daarmee verband houdende registratie bij het kadaster (3.4 onderdeel 2.) worden toegewezen. Dit betekent automatisch dat de door [eiseres] in conventie ingestelde vorderingen tot primair ontbinding van de huurovereenkomst (3.1 onderdeel 1.), subsidiair ontbinding van de koopovereenkomst (3.1 onderdeel 3.) en de daarmee samenhangende nevenvorderingen (3.1 onderdelen 2., 3A., 4. en 5.) voor afwijzing gereed liggen. Indien [gedaagde] geen eigenaar is van het perceel, gaat de kantonrechter over tot behandeling van voornoemde vorderingen in conventie. Daarna zal de kantonrechter, afhankelijk van de uitkomst in conventie, de dan nog resterende vordering in reconventie tot terugbetaling van de koopsom (3.4 onderdeel 3.) beoordelen. Eigenaar van het perceel 4.3 De meest verstrekkende stelling van [gedaagde] is dat hij in 2002 eigenaar van het perceel is geworden door verjaring. Meer specifiek heeft [gedaagde] gesteld dat hij het perceel sinds 1982 tot op de dag van vandaag in gebruik heeft. Volgens [gedaagde] hebben nooit stuitingshandelingen plaatsgevonden. Ook het (eventueel) op 1 december 2006 gevoerde gesprek kan niet dienen als zodanig zoals [eiseres] lijkt te betogen. Dit geldt evenmin voor de betalingen na het sluiten van de laatste overeenkomst in 1988. De verjaring zou in dat laatste geval voltooid zijn in 2012, omdat de laatste betaling uit 1992 dateert, aldus [gedaagde] . 4.4 [eiseres] betwist dat [gedaagde] op enig moment eigenaar van het perceel is geworden door verjaring. In de kern komt haar verweer erop neer dat geen sprake is van het voor verjaring vereiste bezit. Volgens [eiseres] is [gedaagde] altijd houder geweest van het perceel voor [A] /zijn erfgenamen en geen houder voor zichzelf. 4.5 De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat het door [gedaagde] gedane beroep op verjaring niet slaagt. Dit wordt als volgt toegelicht. 4.6 Eigendomsverkrijging van grond kan plaatsvinden door verkrijgende verjaring (artikel 3:99 BW) of door bevrijdende verjaring (artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW). Dit kan alleen als aan de daarvoor geldende vereisten is voldaan. Een vereiste dat geldt bij beide vormen van verjaring is dat de gebruiker van de grond de bezitter moet zijn van de grond. Bezit is het houden van een goed voor jezelf. (artikel 3:107 BW), het houderschap alleen is niet voldoende. 4.7 [gedaagde] heeft het perceel in 1982 in gebruik genomen volgens artikel 6 van de toen gesloten koopovereenkomst. Hij is toen het perceel gaan houden voor een ander, namelijk voor de eigenaar [A] , in afwachting van de levering en betaling van de koopprijs. Uitgangspunt is dat de houder uit zichzelf geen verandering kan brengen in zijn houderschap en/of de grondslag daarvan. Ingevolge artikel 3:111 BW kan de houder niet zelf zijn positie wijzigen in het houden voor een ander in het houden voor zichzelf. Dat hier sprake is van een uitzondering op dit uitgangspunt is gesteld noch gebleken. Het “stilzitten” door [A] in de vorm het gedurende een periode niet meer aandringen op enige nakoming van een overeenkomst en van betalingsverplichtingen is in ieder geval niet voldoende om wijziging te brengen in het houderschap. 4.8 Hieruit volgt dat [gedaagde] niet als bezitter van het perceel kan worden aangemerkt, zodat het beroep van [gedaagde] op (voor zover dat specifiek is gedaan) verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring is gedaan, niet kan slagen. Dit brengt mee dat de hieromtrent door [gedaagde] in reconventie gevorderde verklaring voor recht (3.4 onderdeel 1.) wordt afgewezen. De daarmee verband houdende vordering tot registratie bij het kadaster (3.4 onderdeel 2.) deelt hetzelfde lot. 4.9 De kantonrechter is gelet op wat hiervoor is overwogen van oordeel dat [A] /zijn erfgenamen eigenaar is/zijn gebleven van het perceel. Dit betekent dat de kantonrechter toekomt aan een beoordeling van de vorderingen in conventie. Bij die beoordeling moet om te beginnen de volgende vraag worden beantwoord: hoe moet de (juridische) titel voor het gebruik van het perceel worden geduid? Huurovereenkomst en ontbinding daarvan 4.10 In conventie heeft [eiseres] zich primair op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst. In dit verband vordert [eiseres] ontbinding van de tussen (de nalatenschap van) [A] en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst. Verder heeft zij betaling van achterstallige huurpenningen gevorderd. Ook heeft zij ontruiming van het perceel gevorderd. In dit kader heeft [eiseres] samengevat aangevoerd dat er sprake is (geweest) van een huurconstructie tussen [A] en [gedaagde] . Volgens [eiseres] is sprake van huur van onroerend goed in de zin van artikel 7:230a BW. [A] heeft immers het perceel in gebruik verstrekt aan [gedaagde] en [gedaagde] heeft hiervoor op zijn beurt een tegenprestatie verricht, te weten het doen van betalingen in de periode van 1986 tot en met 1991 voor een totaalbedrag van ƒ 9.322,-- (ƒ 1.000,-- + ƒ 2.322,-- + ƒ 3.000,-- + ƒ 3.000,--). In aanvulling hierop heeft de gemachtigde van [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat de huurprijs de rente is die betaald moest worden in het kader van het koopcontract. Daarnaast blijkt uit het gespreksverslag van 1 december 2006 dat [gedaagde] heeft erkend dat er sprake is van een huurconstructie tussen partijen (bijlage15 bij de dagvaarding). Dit verslag is opgesteld door de zijde van [A] en daarin staat onder andere het volgende vermeld: “(…) De bedoeling van ons bezoek was in eerste instantie het oplossen van het vanaf 1986 tot op heden, december 2006, lopende huurcontract. Grootte van stuk tuindersgrond ca. 7000 m2. Zie bijgaande bescheiden voor overeenkomst en te betalen huurbedrag. Na een uitvoerige uitleg onzerzijds is het volgende overeengekomen: De heer [gedaagde] heeft in [woonplaats 2] of [woonplaats 8] een stuk grond liggen waarvoor een eventuele koper is, die hem hiervoor ca. € 85.000,= wil betalen. Dit bedrag zal dekkend zijn voor hetgeen overeengekomen is, dat de heer [gedaagde] moet betalen aan de heer [A] zijnde achterstallige huur/rente omtrent bedoelde grond. (…)” Hiermee heeft [gedaagde] erkend dat er sprake is van een huurconstructie tussen partijen, omdat de levering van de grond (zoals aan de orde bij een koopovereenkomst) nooit heeft plaatsgevonden en [gedaagde] gebruik is blijven maken van de grond, aldus [eiseres] . 4.11 [gedaagde] betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst. In de kern komt zijn verweer erop neer dat de voor huur vereiste tegenprestatie niet aanwezig is. Weliswaar wordt er in verschillende overeenkomsten gesproken over betaling van rente, maar rente is volgens [gedaagde] geen tegenprestatie voor het gebruik van het perceel. Bovendien is de rente in dit geval meestal achteraf vastgesteld. Ook dit betekent dat geen sprake kan zijn van huur. Verder heeft hij aangevoerd dat uit het gespreksverslag van 1 december 2006 geen erkenning blijkt dat er sprake zou zijn van een huurovereenkomst. In aanvulling hierop heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij geen herinnering heeft aan dat gesprek.

4.24 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter zowel de vorderingen in conventie van [eiseres] als de vorderingen in reconventie van [gedaagde] zal afwijzen. Slotopmerkingen 4.25 Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen nadere bespreking meer, omdat dit in het licht van al wat in dit vonnis is vastgesteld en overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden. 5De kosten in conventie en in reconventie: 5.1 Gelet op de uitkomst van deze zaak in conventie en in reconventie, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen hun eigen proceskosten dragen.

De kantonrechter: in conventie en in reconventie: 6.1 wijst de vorderingen af; 6.2 bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. M.H. Kobussen, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 9 april 2020.

Voor zover wel leesbaar is daarin vermeld: “(…) [onleesbaar, kantonrechter] per 29-5-1985 overeen gekomen om de akte van verkoop van het stuk grond gelegen a/d [adres 2] te laten passeren. Zie [onleesbaar, kantonrechter] 1986. Hiervoor betalen wij begin juli 1985 ƒ 1.740,-- aan rente. Betalen via Rabobank [woonplaats 5] . (…) P.s. Per juli zullen wij extra bijbetalen ƒ 960,-- zodat wij aan rente totaal 14% zullen betalen.” 2.12 Op 1 januari 1986 zijn [A] en [gedaagde] een (vijfde) overeenkomst aangegaan. Deze overeenkomst is getiteld: “Koopovereenkomst”. Daarin staat vermeld: “(…) Hierbij dragen wij de koop van de grond gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] over aan [gedaagde] wonende te ’ [woonplaats 7] , deze is gekocht van [A] wonende te [woonplaats 1] waarvoor [F] wonende te [woonplaats 5] mondelinge gevolmachtigde is, en door deze is goedgekeurd. Op deze grond is reeds ƒ 1.000,-- zegge duizend gulden aanbetaald aan [naam notaris 1] te [woonplaats 4] . De koopsom is ƒ 26.800,-- waarvan dus ƒ 1.000,-- is betaald. Over het resterende wordt 9% rente betaald tot 31 dec. 1986. Op die datum zal de akte van transport passeren. Bij het niet nakomen van deze overeenkomst is er een boete bepaald van ƒ 10.000,-- per mn. (…) Hierbij verklaren [F] en [gedaagde] dat alles is verrekend tot 1 januari 1986. (…)” 2.13 [A] en [gedaagde] hebben de onder 2.12 genoemde termijn (31 december 1986) niet afgewacht. Zij hebben op 10 januari 1986 een (zesde) overeenkomst gesloten, te weten: “Hiermede zijn wij per heden [10/1/1986, kantonrechter] overeengekomen dat de verkoop van de grond gelegen a/d [adres 2] te laten passeren in april 1986 en tevens de rentebetaling ad ƒ 1740,-- dan zal worden voldaan. Hiermede is dan alles afgewerkt te weten koopsom ƒ 25.800 + ƒ 1740,-- rente = ƒ 27.540,--. Zowel koopsom + rente zijn tot april 1986 uitgesteld. (…) In aanwezigheid van [F] met diens goedkeuring en als getuige. (…)” 2.14 Op 17 januari 1986 zijn [A] en [gedaagde] een (zevende) overeenkomst aangegaan. In deze overeenkomst is het volgende opgenomen: “De rente ad ƒ 1740,-- zoals afgesproken in de brief d.d. 10-1-86 zal voor 1 april 1986 voldaan worden. Bij het niet door kunnen gaan van de afspraak betreffende de overschrijving van de betreffende grond wordt deze afspraak verlengd naar 1 aug 1986 waarover dan 12% rente p/jaar betaald zal worden bij het passeren van de akte, alleen op voorwaarde dat de rente ad ƒ 1740,-- per 1 april 1986 betaald zal zijn. Indien de akte van koop niet door kan gaan in aug. zal de koop vervallen/ontbonden zonder gerechtelijke tussenkomst. (…)” 2.15 Op 24 december 1986 hebben [A] en [gedaagde] een (achtste) overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst is getiteld: “Koopovereenkomst”. Daarin staat het volgende: “Vlg. brief d.d. 1-1-1986 [zie 2.12, kantonrechter] betreffende de overdracht van de landbouwgrond gelegen te [woonplaats 2] a/d [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats 2] sectie [nummer 1] groot 71.40 aren zal de overdracht verlengd worden naar 1 april 1987. De koopsom was en is ƒ 26.800,-- waarvan ƒ 1.000,-- betaald zijn en de rente over 1986 bedraagt ƒ 2.322,-- dit is 9% per jaar. De rente vanaf 1 januari 1987 zal 10% bedragen over het resterende bedrag van de koopsom inclusief rente over ƒ 2.322,-- ondertekend door de gevolmachtigde inzake de verkoop [F] . Bij het niet nakomen is er een boete bepaald van ƒ 10.000,-- per man., anders komt alles te vervallen en de grond gaat terug. (…)” 2.16 Op 31 maart 1987 hebben [A] en [gedaagde] een (negende) overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst is het onderstaande vermeld: “(…) Hierbij verklaren [F] en [A] en [gedaagde] dat de rente ad ƒ 2.322,-- zijnde 9% van de koopsom van de grond gelegen a/d [adres 2] in [woonplaats 2] per bank betaald zal worden per 1/4/87 via de Rabobank Gemonde. De rente is van 1/1/86 t/m 1/1/87. De koopovereenkomst wordt hierbij verlengd tot 1/1/88 waarop de akte van verkoop zal plaatsvinden of indien mogelijk zoveel eerder. De rente moet uiterlijk 10-4-87 betaald zijn via de bank, zo niet komt de koopakte te vervallen de wordt de grond beschikbaar gesteld. (…)” 2.17 Achter de (handgeschreven) overeenkomst zoals hiervoor in 2.16 is weergegeven, is een los blad toegevoegd. Daarop is het volgende vermeld: “betreft koopovereenkomst zoals in brief d.d. 31-3-87 De rente betreffende deze koopovereenkomst over het jaar 1987 zal voor 15 mrt. 1988 betaald worden door de schuldenaar [ [gedaagde] , kantonrechter]. Goed gekeurd (…)” 2.18 Op 22 juli 1988 hebben [A] en [gedaagde] een (tiende) overeenkomst gesloten. Daarin staat onder meer dat de koopsom eerst is vastgesteld op ƒ 30.518,--. Vervolgens is vermeld dat de koopsom, na betalingen, op 1 januari 1989 bedraagt ƒ 27.518,--. Deze overeenkomst is hierna bij 2.23 volledig weergegeven. 2.19 [gedaagde] heeft in ieder geval een totaalbedrag van ƒ 7.000,-- aan [A] betaald (namelijk in 1986 ƒ 1.000,-- (zie 2.12), in 1989 totaal ƒ 3.000,-- (2 x ƒ 1.500,--) en op 23 mei 1990 ƒ 3.000,00 aan [A] (zie de hierna weergegeven overeenkomst bij 2.23). 2.20 Na het sluiten van de overeenkomst op 22 juli 1988 (zie 2.18) dan wel na het doen van de onder 2.19 genoemde betalingen (voor het laatst in 1990) hebben partijen tot eind 2006 dan wel eind 2019 (aanvang deze procedure) geen contact (meer) met elkaar gehad. 2.21 Tot op heden hebben de erven van [A] de lasten, zoals de waterschapsbelasting, met betrekking tot het perceel voldaan. 2.22 Tijdens de op 11 maart 2020 gehouden mondelinge behandeling heeft [E] namens de erven te kennen gegeven dat zij het perceel willen verkopen. 2.23 De hiervoor onder 2.18 genoemde overeenkomst ziet er als volgt uit: 3De vordering, de grondslag en het verweer in conventie: 3.1 [eiseres] vordert na twee wijzigingen van eis - kort gezegd - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: primair de huurovereenkomst tussen de nalatenschap van [A] en [gedaagde] te ontbinden per een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum; [gedaagde] te veroordelen om de achterstallige huurpenningen van € 7.636,05 (per 20 februari 2020), te vermeerderen met 10% rente over € 11.344,51 vanaf 1 oktober 2014, aan de nalatenschap van [A] te betalen, althans enig ander bedrag; subsidiair 3. voor zoveel nodig een eventuele koopovereenkomst tussen de nalatenschap van [A] en [gedaagde] te ontbinden; 3A. op voorwaarde dat de vordering onder 3. wordt toegewezen, vordert [eiseres] te bevelen dat [gedaagde] binnen zeven dagen het perceel terug zal leveren, bij gebreke waarvan de kantonrechter bepaalt dat haar uitspraak dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte leveringsakte, althans dat notaris [naam notaris 2] met de standplaats [woonplaats 6] door de kantonrechter wordt gemachtigd om al die rechtshandelingen en feitelijke handelingen te verrichten die hij nodig en noodzakelijk acht om het perceel aan [eiseres] , althans aan de nalatenschap, terug te leveren; 4.

Ook heeft hij toen verklaard dat het niet zijn handtekening is die onder het (door de zijde van [A] opgemaakte) gespreksverslag staat. 4.12 Bij de beoordeling of sprake is van een huurovereenkomst is op de eerste plaats het volgende van belang. Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij (de verhuurder) zich verbindt aan de andere partij (de huurder) een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken, en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Er zijn dus twee essentiële kenmerken die een overeenkomst tot een huurovereenkomst maken, namelijk: 1) het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en 2) het verrichten van een tegenpresentatie door de huurder. Het eerste kenmerk houdt kort gezegd in dat de verhuurder het genot en het gebruik van de zaak aan de huurder moet verschaffen. Het tweede kenmerk houdt samengevat in dat er iets tegenover het gebruik van de zaak moet staan. De huurder moet een voldoende bepaalbare tegenprestatie leveren. Of daarvan sprake is, hangt af van de omstandigheden van het geval. Voor de kwalificatie van een overeenkomst is van belang wat partijen hebben afgesproken en niet zo zeer of partijen die afspraken al of niet zelf kwalificeren als huurovereenkomst. (zie Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034). 4.13 De kantonrechter overweegt als volgt. Partijen hebben in 1982 in de koopovereenkomst afgesproken dat [gedaagde] het perceel mag gaan gebruiken in afwachting van de levering van de grond na betaling van de koopovereenkomst. Toen de betaling en de levering uit bleven, zijn telkens afspraken gemaakt over de betaling van rente. Rente over de nog openstaande koopsom. Er is niet gesproken over een bedrag als tegenprestatie voor het gebruik van het perceel. Die rente en de hoogte daarvan werd iedere keer achteraf afgesproken. In het gespreksverslag van 2006 valt de term “huurovereenkomst” voor het eerst. Wat er ook zij van dat gesprek(sverslag), daaruit volgt niet dat de afspraken tussen partijen gekwalificeerd kunnen worden als huurovereenkomst. Dat is ook in dit geval niet aan de orde, mede omdat in de overige tekst van het verslag wordt gesproken over koop. 4.14 Op grond van wat hiervoor is overwogen en daarbij alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, komt de kantonrechter tot het oordeel dat [A] een koopovereenkomst heeft willen aangaan en dat [gedaagde] dat ook heeft moeten begrijpen en niet erop heeft mogen vertrouwen dat [A] heeft beoogd met hem een huurovereenkomst te sluiten. Voor [A] geldt het omgekeerde, namelijk dat hij niet heeft hoeven begrijpen dat [gedaagde] niet voor hem wilde optreden als huurder, maar een ‘echte’ koopovereenkomst met hem wilde sluiten. Van een huurovereenkomst zoals [eiseres] heeft gesteld, is dan ook geen sprake. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen (3.1 onderdeel 1.). Als de hoofdvordering niet slaagt, houdt dit vanzelfsprekend ook afwijzing van de nevenvorderingen (3.1 onderdelen 2. en 5.) in. Koopovereenkomst en ontbinding daarvan 4.15 In conventie heeft [eiseres] zich subsidiair op het standpunt gesteld dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet daarop vordert zij, voor zover nodig, ontbinding van die overeenkomst. [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. 4.16 De kantonrechter overweegt als volgt. Dat er op enig moment tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen (maar waarvan vervolgens levering is uitgebleven), staat, gelet op het voorgaande, niet meer ter discussie. Hierna zal worden uitgegaan van de laatste tussen [A] en [gedaagde] gesloten overeenkomst, namelijk de koopovereenkomst die is aangegaan op 22 juli 1988 (zie rechtsoverweging 2.18 en 2.23). Wel staat ter discussie of de koopovereenkomst moet worden ontbonden en/of ontruiming van het perceel in dit geval is gerechtvaardigd. 4.17 Vast staat dat [gedaagde] niet de volledige koopsom, zoals beschreven in de koopovereenkomst van 22 juli 1988, aan (de nalatenschap van) [A] heeft voldaan. Vast staat verder dat [gedaagde] het perceel is blijven gebruiken ten behoeve van zijn tuindersbedrijf. Doordat [gedaagde] niet de gehele kooprijs heeft voldaan, is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de koopovereenkomst. De vraag is of deze tekortkoming de ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW geeft een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht, beoordeeld in het licht van alle omstandigheden van het geval, geeft recht op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). 4.18 Op basis van artikel 6:265 lid 2 BW bestaat de bevoegdheid tot ontbinding pas wanneer de schuldenaar in verzuim is. Dat geldt niet wanneer nakoming door de schuldenaar ( [gedaagde] ) blijvend of tijdelijk onmogelijk is. Een schuldenaar verkeert op grond van artikel 6:81 BW in verzuim als de verbintenis opeisbaar is en er niet (deugdelijk) gepresteerd wordt binnen de redelijke termijn die is gesteld in de ingebrekestelling (artikel 6:82 BW, zie uitzonderingen artikel 6:83 BW). Het begrip ‘verzuim’ betreft dus de periode van toerekenbare vertraging die (in principe) aanvangt na verloop van de bij ingebrekestelling gestelde termijn. De ingebrekestelling moet een redelijke termijn bevatten, zodat de wederpartij alsnog kan nakomen (artikel 6:82 BW). Indien sprake is van één van de in artikel 6:83 BW genoemde situaties kan verzuim echter ook intreden zonder ingebrekestelling. Zo is op grond van artikel 6:83 aanhef en sub c BW geen ingebrekestelling vereist wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat een zodanige mededeling impliceert dat de schuldenaar de gevolgen van zijn houding willens en wetens voor zijn rekening neemt. 4.19 [eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling primair gesteld dat sprake is van een situatie zoals bedoeld in artikel 6:83 sub c BW. Desgevraagd heeft zij toegelicht dat zij in het verleden al tien keer heeft gevraagd om na te komen en dat dit nog steeds niet is gebeurd. Subsidiair heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat er wel degelijk is gevraagd om na te komen, want anders was het gesprek in 2006 niet nodig geweest. [gedaagde] heeft in dit kader onder meer aangevoerd dat geen sprake is van een ingebrekestelling, en dat nakoming niet onmogelijk is. 4.20 De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar primaire en subsidiaire standpunt. Dit wordt als volgt toegelicht. Niet gebleken is dat [gedaagde] op enig moment, meer specifiek na het aangaan van de (laatste) overeenkomst op 22 juli 1988, aan (de nalatenschap van) [A] heeft meegedeeld dat hij niet meer kon of wilde nakomen (dat wil zeggen betaling van de restant koopsom), althans [eiseres] heeft het beroep op dit artikel onvoldoende met concrete feiten onderbouwd. Partijen hebben jarenlang met elkaar steeds nieuwe afspraken gemaakt met als einddoel eigendomsoverdracht van het perceel. Uit de stukken is niet gebleken dat dit doel op enig moment is gewijzigd, in die zin dat [gedaagde] niet meer kon of wilde nakomen. Vanaf 1982 tot 1989 hebben partijen diverse termijnen voor nakoming afgesproken, maar deze termijnen zijn door beide partijen meerdere keren vervangen door nieuwe termijnen en na het verstrijken van deze (nieuwe) termijnen zijn partijen met elkaar blijven onderhandelen.

te verklaren voor recht dat het perceel aan de nalatenschap van [A] , althans aan zijn erfgenaam [E] , toebehoort, en dat de kadastrale gegevens met betrekking tot het perceel zoals in deze procedure door [eiseres] is overgelegd juist en volledig zijn en dat [gedaagde] geen recht geldend kan maken ten aanzien van het perceel; zowel primair, subsidiair als meer subsidiair 5. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een redelijke andere termijn, het perceel met alle daarop aanwezige personen en zaken, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen, en ter vrije beschikking van [eiseres] te, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke is, met een maximum van € 75.000,00, alsmede machtiging van [eiseres] om zo nodig de ontruiming op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie; 6. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2 Aan het gevorderde legt [eiseres] ten grondslag dat de nalatenschap van [A] het perceel bevat waarvan [A] eigenaar was, zodat dit nu in eigendom toebehoort aan (onder andere) zijn erfgenaam [E] . In dit kader heeft [eiseres] - samengevat - het volgende aangevoerd. Primair stelt [eiseres] dat de eigendom van het perceel aan haar toebehoort, omdat tussen [A] en [gedaagde] sprake is (geweest) van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [A] heeft namelijk het perceel in gebruik verstrekt aan [gedaagde] en [gedaagde] heeft op zijn beurt daarvoor een tegenprestatie verricht, namelijk de betaling van een geldsom van in totaal ƒ 9.322,--. Dat sprake is van huur, blijkt (mede) uit het verslag dat is opgemaakt naar aanleiding van het op 1 december 2006 gehouden gesprek tussen [A] , [gedaagde] en de heer [naam] . In dit verband heeft [eiseres] onder meer een beroep gedaan op artikel 3:111 BW en het arrest van de Hoge Raad van 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1763. Verder vordert [eiseres] betaling van achterstallige huurpenningen van € 7.636,05 (berekend tot en met 20 februari 2020, zie voor de berekening bijlage 21 en 23 bij conclusie van antwoord in reconventie). Ook vordert zij betaling van rente, te weten 10% per jaar vanaf 1 oktober 2014 over de koopsom van € 11.344,51 tot en met heden als huurachterstand (bijlage 25 bij conclusie van antwoord in reconventie). Het onbetaald laten van de huurpenningen vanaf 1991 maakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan ontbinding van die overeenkomst is gerechtvaardigd, aldus [eiseres] . Als de kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een koopovereenkomst, vordert [eiseres] subsidiair om de koopovereenkomst voor zoveel nodig te ontbinden. Ook heeft zij gevorderd dat bij een veroordelend vonnis de uitspraak van de kantonrechter dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte leveringsakte. [eiseres] heeft zich in dit kader op het standpunt gesteld dat [gedaagde] altijd houder is geweest en dat een houder nooit bezitter kan worden (artikel 3:111 BW). Indien er toch sprake is van bezit, dan is dit bezit niet onafgebroken geweest, althans dan was het in elk geval te kwader trouw. Indien er wel sprake is van bezit, dit bovendien onafgebroken is geweest en de verjaring is voltooid, dan vordert [eiseres] meer subsidiair schadevergoeding in de vorm van natura op grond van onrechtmatig handelen door [gedaagde] . In dit kader doet [eiseres] een beroep op het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309. Zij vordert zowel primair, subsidiair als meer subsidiair ontruiming van het perceel, op straffe van een dwangsom. Tot slot heeft [eiseres] aangevoerd dat [gedaagde] het perceel vanaf 1982 als containerveld/opslag heeft gebruikt en dat [E] het perceel zo snel mogelijk aan (een derde) wil verkopen. 3.3 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Daartoe heeft hij - kort gezegd - het volgende verweer gevoerd. [gedaagde] betwist dat sprake is van een huurovereenkomst, omdat onder andere de daarvoor vereiste tegenprestatie niet aanwezig is. Rente is geen tegenprestatie voor het gebruik van het perceel. Bovendien werd die rente/‘huur’ achteraf vastgesteld. Dit maakt overigens dat toewijzing van enig bedrag aan achterstallige ‘huur’ in strijd is met de redelijkheid. In dit verband heeft [gedaagde] verder aangevoerd dat hij geen herinnering heeft aan het gesprek van 1 december 2006 en dat hij zich niet herkend in het naar aanleiding daarvan opgemaakte verslag. Voor zover er ooit sprake zou zijn geweest van een huurovereenkomst, doet [gedaagde] een beroep op rechtsverwerking. Daarnaast heeft hij aangevoerd dat [eiseres] de vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen niet heeft onderbouwd. Met betrekking tot de gevorderde ontruiming van het perceel, verwijst [gedaagde] naar wat hij hierna in reconventie zal aanvoeren (en dan met name ten aanzien van de verjaring). Ook heeft [gedaagde] gesteld dat hij het perceel in gebruik heeft als onderdeel van zijn tuindersbedrijf. Zo is onder het perceel een bewateringssysteem aangelegd. Vervolgens heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat, voor zover er sprake is van een koopovereenkomst, [eiseres] nooit heeft verzocht de koopovereenkomst na te komen. Er is geen sprake van een ingebrekestelling, zodat nakoming uit die hoofde niet onmogelijk is, aldus [gedaagde] . Overigens is de nakoming van de koopovereenkomst wel onmogelijk gelet op wat hierna door [gedaagde] in reconventie wordt betoogd. in reconventie: 3.4 [gedaagde] vordert - samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: voor recht te verklaren dat [gedaagde] eigenaar is geworden van het perceel; [eiseres] te bevelen mee te werken aan registratie van het perceel bij het kadaster, op straffe van een boete van € 500,00 voor iedere dag dat zij hiertoe in gebreke blijft; voor zover de hiervoor in conventie weergegeven vordering onder 3.1 onderdeel 3. en/of onderdeel 4. wordt toegewezen, vordert [gedaagde] [eiseres] te veroordelen tot betaling uit de boedel van [A] van € 4.419,82 aan [gedaagde] ; [eiseres] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.5 Aan het gevorderde legt [gedaagde] - kort gezegd - ten grondslag dat hij in 2002 eigenaar van het perceel is geworden door verjaring. Het perceel is immers sinds 1982 bij [gedaagde] in gebruik, zonder nadere rechtsgrond. Hij had weliswaar een koopovereenkomst gesloten met [A] (of [F] ), maar deze overeenkomst bevat geen titel voor het gebruik van de grond. Volgens [gedaagde] is er dus sprake van gebruik zonder recht of titel. Ook uit de opvolgende overeenkomst(en) blijkt niet dat er sprake is van een titel. [eiseres] lijkt de opvolgende koopovereenkomsten als stuitingshandelingen te beschouwen, maar dit is volgens [gedaagde] onjuist. Voor zover de opvolgende koopovereenkomst(en) wel als stuitingshandelingen kunnen worden beschouwd, begint de verjaringstermijn te lopen op 22 juli 1988, de dag waarop [A] en [gedaagde] de laatste overeenkomst hebben gesloten. Ook het op 1 december 2006 gevoerde gesprek kan niet dienen als stuitingshandeling zoals [eiseres] lijkt te betogen. Dit geldt evenmin voor de betalingen na het sluiten van de laatste overeenkomst. Vervolgens heeft hij aangevoerd dat [F] (in plaats van [A] ) zich tegenover [gedaagde] presenteerde als eigenaar van het perceel. Verder kan het door [eiseres] gedane beroep op onrechtmatige daad niet slagen omdat het niet nader is onderbouwd.