ECLI:NL:RBOBR:2019:7585
vonnis
RECHTBANK OOST-BRABANT
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/352265 / KG ZA 19-683
Vonnis in kort geding van 23 december 2019
in de zaak van
1 [eisers 1 t/m 32]
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaten mr. M.A.R. Schuckink Kool en mr. E. Prins te 's-Gravenhage,
tegen
besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
CAMELOT BEHEER B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.W.R. Hoogstraten te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eisers 1 t/m 32] en Camelot genoemd worden.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 21 november 2019
de brief van mr. E. Prins van 28 november 2019 met 7 producties
de brief van mr. M.W.R. Hoogstraten van 29 november 2019 met 5 producties
de mondelinge behandeling op 2 december 2019, waar de volgende eisers zijn verschenen: [namen 10 eisers]
de pleitnota van [eisers 1 t/m 32]
de pleitnota van Camelot.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
2.1. Camelot houdt zich bezig met leegstandsbeheer. Novaform Vastgoedontwikkelaars B.V. (hierna: Novaform) is sinds 23 december 2016 eigenaar van het pand aan de [adres] (hierna: het pand). Novaform heeft met Camelot een overeenkomst gesloten, op grond waarvan Camelot dit pand voor Novaform beheert.
2.2. Camelot heeft met [eisers 1 t/m 32] met betrekking tot dit pand bruikleenovereenkomsten (hierna: de overeenkomsten) gesloten. Op grond van deze bruikleenovereenkomsten bewonen [eisers 1 t/m 32] woningen in het pand. [eisers 1 t/m 32] zijn aan Camelot ieder een maandelijkse bruikleenvergoeding verschuldigd.
2.3. De met [eisers 1 t/m 32] gesloten overeenkomsten vermelden in de aanhef dat het bruikleenovereenkomsten zijn. Voorts staat in de overeenkomsten het volgende vermeld:
“OVERWEGENDE:
Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;
Dat Bruikleengever - ter beperking van het risico van ingebruikname door derden zonder recht of titel - het pand om niet aan Bruiklener in bruikleen geeft, teneinde daar tijdelijk verblijf te houden;
Dat deze Bruikleenovereenkomst loopt voor (on)bepaalde tijd en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van 28 dagen;
Dat Bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst;
Dat Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is. Een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen - gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst - in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht;
(…)
KOMEN OVEREEN:
Bruikleengever geeft hierbij het pand en toebehoren ingevolge artikel 7A:1777 BW om niet in bruikleen aan Bruiklener om daarin tijdelijk verblijf te houden, met inachtneming van het navolgende.
(…)
KOSTEN:
Aan de Bruikleenovereenkomst zijn kosten verbonden, die met het gebruik van het pand samenhangen, zoals ondermeer maar niet uitsluitend de kosten die samenhangen met: controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie. Deze en overige kosten worden ex artikel 7A:1785 BW gedragen door de Bruiklener en betaalt conform het gestelde onder het hoofdstuk “VERPLICHTINGEN VAN DE BRUIKLENER” van deze overeenkomst (voor de gespecificeerde kosten zie bladzijde 12).
(…).
BEPERKTE DUUR:
Bruiklener is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst. Bruiklener realiseert zich dat uit de aard der zaak geen zekerheid kan worden verschaft over de duur van een af te sluiten Bruikleenovereenkomst en dat de Bruikleenovereenkomst voor een in tijd weliswaar onbekende, maar in ieder geval beperkte tijdsduur zal zijn, welke van rechtswege eindigt. Bruiklener dient uiterlijk op de laatste dag van de opzegtermijn het pand te hebben verlaten en ontruimd, onder afgifte van de sleutels aan Bruikleengever. Elk beroep van Bruiklener op huurbescherming is in strijd met de redelijkheid en billijkheid.”
2.4. Op 29 september 2019 is er in de keuken op verdieping 1 in het pand sprake geweest van een brand. De gemeente [woonplaats] heeft naar aanleiding daarvan aangekondigd een inspectie uit te zullen voeren op 8 oktober 2019.
2.5. Op 4 oktober 2019 is er een brand geweest in de kelder van het pand. Naar aanleiding van deze brand hebben burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] , door middel van toepassing van spoedeisende bestuursdwang het pand op 4 oktober 2019 direct gesloten en vergrendeld.
2.6. Camelot heeft vervolgens de overeenkomsten met [eisers 1 t/m 32] op 9 oktober 2019 met onmiddellijke ingang opgezegd en hen de feitelijke toegang tot de woningen ontzegd.
2.7. Camelot heeft de bewoners die daarvan gebruik wensten te maken noodopvang aangeboden. Voorts zijn de bewoners in de gelegenheid gesteld hun persoonlijke eigendommen uit hun voormalige woonruimte op te halen op een aantal daarvoor bepaalde vaste momenten.
3 Het geschil
3.1. [eisers 1 t/m 32] vorderen samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Camelot te veroordelen tot
primair:
de verplichting tot wederingebruikgeving van de woningen van [eisers 1 t/m 32] aan de [adres] per 2 december 2019, dan wel een andere in redelijkheid vast te stellen termijn,
een voorschot op de gemaakte kosten voor verschaffing van noodonderdak aan [eisers 1 t/m 32] en noodopslag van hun goederen over deze periode ten bedrag van
€ 1.500,00 per persoon in de kosten voor opslag en (het vinden van) geschikte woonruimte over de periode van ontruiming van de woningen tot aan 2 december 2019,
subsidiair:
3. betaling aan eisers van een voorschot op in een bodemprocedure vast te stellen schadevergoeding van € 3.000,00 per persoon,
alsmede,
zowel primair als subsidiair:
4. de verplichting [eisers 1 t/m 32] zo nodig alsnog de gelegenheid te bieden voor het op ordentelijke wijze afhalen van hun persoonlijke goederen, met vaststelling van een redelijke termijn waarbinnen dit kan geschieden en een variëteit aan tijdvakken waarin dit kan plaatsvinden, te stellen op twee weken, althans een in redelijkheid daartoe vastgestelde termijn, met - voor zover mogelijk binnen het kader van het door de gemeente genomen besluit tot sluiting van het pand - zo onbeperkt mogelijke toegang voor [eisers 1 t/m 32] tot hun woningen voor dit doel,
5. met veroordeling van Camelot in de kosten van deze procedure.
3.2. Camelot voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4 De beoordeling
4.1. [eisers 1 t/m 32] vorderen primair een veroordeling van Camelot tot het weder in gebruik geven van de woningen van [eisers 1 t/m 32] in het pand aan de [adres] . Deze vordering kan niet worden toegewezen. Daarvoor is het volgende van belang.
4.2. Camelot heeft ter zitting gemotiveerd gesteld dat het de gemeente is geweest die heeft besloten om, vanwege de brandonveiligheid van het pand, tot sluiting van het pand over te gaan. Het is eveneens aan de gemeente om het pand opnieuw te keuren en (weer) toestemming te verlenen voor bewoning van het pand door meer dan vier bewoners, hetgeen door [eisers 1 t/m 32] niet is betwist. In zoverre heeft Camelot niet zelf in de hand of de bewoners daadwerkelijk kunnen terugkeren in het betreffende pand.
4.3. [eisers 1 t/m 32] hebben in dit verband gewezen op het besluit van 4 oktober 2019 van burgemeester en wethouders van de gemeente [woonplaats] , waarin wordt gemeld dat door het treffen van de vereiste brandveiligheidsmaatregelen, bewoning van het pand weer mogelijk is. Vast staat echter dat dit besluit is gericht aan de eigenaar van het pand, Novaform. Ook is in de brief uitdrukkelijk vermeld dat voordat het pand opnieuw in gebruik mag worden genomen toestemming dient te worden verkregen van zowel Bouw- en woningtoezicht als de Veiligheidsregio [plaatsen] . Camelot heeft ter zitting aangevoerd dat Novaform niet zonder meer open staat voor het weer in gebruik geven van het pand. Camelot is afhankelijk van de wens van haar opdrachtgeefster of deze het pand nog in het kader van leegstandbeheer ter beschikking wil stellen voor bewoning.
4.4. Nu, gelet op het voorgaande, voldoende aannemelijk is dat het niet (alleen) in de macht ligt van Camelot om de woningen in het pand weer in gebruik te geven voor tijdelijke bewoning, dient de vordering van [eisers 1 t/m 32] reeds hierop te stranden. In het midden kan dan blijven de vraag of ter zake van voormelde woningen al dan niet sprake is van een huurovereenkomst tussen Camelot enerzijds en [eisers 1 t/m 32] anderzijds.
4.5. [eisers 1 t/m 32] hebben verder betaling gevorderd van (primair) een voorschot op de door hen gemaakte kosten voor verschaffing van noodonderdak en noodopslag van hun goederen over deze periode ten bedrag van € 1.500,00 per persoon en (subsidiair) op een in een bodemprocedure vast te stellen schadevergoeding van € 3.000,00 per persoon. Ook deze vorderingen moeten worden afgewezen.
4.6. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.7. Aan voormelde vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding is hier niet voldaan. [eisers 1 t/m 32] hebben nagelaten het bestaan en de omvang van de door hen gestelde geleden schade op enige wijze te onderbouwen. Zo ontbreken specificaties van de door hen gestelde gemaakte opslagkosten, van kosten voor het verschaffen van noodonderdak en noodopslag. Onduidelijk is waar de gestelde bedragen op zijn gebaseerd en enige berekening ontbreekt. De vordering dient hierop reeds te stranden.
4.8. De onder 4 gevorderde veroordeling om [eisers 1 t/m 32] alsnog de gelegenheid te bieden voor het op ordentelijke wijze afhalen van hun persoonlijke goederen, met vaststelling van een redelijke termijn waarbinnen dit kan geschieden en een variëteit aan tijdvakken waarin dit kan plaatsvinden zal eveneens worden afgewezen. Camelot heeft ter zitting verklaard dat het zonder meer mogelijk is om - na overleg - persoonlijke spullen op een daartoe afgesproken tijd en plaats op te halen. [eisers 1 t/m 32] kunnen daartoe contact opnemen met Camelot. Niet aannemelijk is gemaakt dat Camelot zich niet aan deze toezegging ter zitting zal houden, zodat deze vordering, bij gebrek aan belang, zal worden afgewezen.
4.9. [eisers 1 t/m 32] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Camelot worden begroot op:
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat 980,00
Totaal € 1.619,00
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers 1 t/m 32] in de proceskosten, aan de zijde van Camelot tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2019.