ECLI:NL:RBOBR:2019:6186

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht Zaaknummer: SHE 18/216 uitspraak van de meervoudige kamer van 28 oktober 2019 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser, (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant (BSOB), verweerder (gemachtigde: S. Ploegmakers-van der Pol).

Bij beschikking van 30 april 2017, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het agrarisch object of de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 761.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende zaak-belastingen (OZB)-eigenaar, naar een grondslag van € 761.000 en OZB-gebruiker, naar een grondslag van € 482.000, voor het kalenderjaar 2017 bekendgemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat bij de rechtbank in totaal 21 zaken van verschillende eisers aanhangig zijn gemaakt, met grotendeels dezelfde geschilpunten, waarvan de onderhavige zaak deel uitmaakt, is op 9 april 2018 een regiezitting gehouden. Namens eisers is in alle zaken verschenen M.O.E. Uyen, verbonden aan Previcus Vastgoed en kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door mr. A.G. Hendriks en G.D. Staal (taxateur). Het onderzoek is vervolgens ter zitting geschorst. Bij brief van 12 juni 2018 heeft de rechtbank de op de regiezitting gemaakte afspraken bevestigd en een overzicht van de op de regiezitting besproken zaken, alsmede het proces-verbaal van de regiezitting aan partijen verstrekt. Op verzoek van eisers heeft de rechtbank besloten de behandeling van de zaken uit te stellen totdat uitspraak is gedaan door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in een aantal zaken over het voorgaande belastingjaar, waarin vergelijkbare geschilpunten aan de orde zijn. Eisers hebben namelijk aangegeven dat voor hen de voortzetting van de behandeling van de zaken afhankelijk is van deze uitspraken van het gerechtshof. Eisers hebben op de regiezitting van 9 april 2018 te kennen gegeven dat geen beroep zal worden gedaan op schadevergoeding wegens schending van de redelijke termijn. Ook heeft de rechtbank in voormelde brief bevestigd dat in twee zaken (SHE 18/206 en SHE 18/381), waarin, zoals tijdens de regiezitting is geconstateerd, niet dezelfde geschilpunten als in de overige 19 zaken aan de orde zijn, de behandeling niet zal worden uitgesteld totdat het gerechtshof uitspraak heeft gedaan. Deze zaken behoren daarmee niet (meer) tot het cluster van – thans 19 – zaken dat, zoals op de regiezitting is afgesproken, (nagenoeg) gelijktijdig wordt behandeld. Bij brief van 18 oktober 2018 heeft de rechtbank eisers verzocht om aan de rechtbank mede te delen of zij, nu het gerechtshof ’s-Hertogenbosch inmiddels (op 21 september 2018) uitspraak heeft gedaan, de behandeling van de zaken wensen voort te zetten. Daarnaast heeft de rechtbank partijen verzocht om aan de rechtbank mede te delen op welke termijn verweerschriften en, desgewenst, taxatierapporten kunnen worden overgelegd. Bij fax van 19 oktober 2018 hebben eisers aan de rechtbank laten weten dat de uitspraken van het gerechtshof hen geen aanleiding geven de beroepen in te trekken. Ook hebben zij bij deze fax laten weten dat zij met verweerder in gesprek willen gaan om de mogelijkheden van een compromis te verkennen en zo lang geen stukken zullen indienen. Nadat partijen de rechtbank hebben laten weten dat zij geen compromis hebben gesloten, is de zittingsdatum voor de inhoudelijke behandeling in (telefonisch) overleg met partijen bepaald op 13 juni 2019. Bij brief van 6 december 2018 heeft de rechtbank deze datum schriftelijk bevestigd en daarbij tevens aan partijen medegedeeld dat zij nog bericht zullen krijgen over welke zaken op deze zitting zullen worden behandeld. Bij brief van 4 februari 2019 heeft de rechtbank partijen medegedeeld dat vooralsnog alle zaken van het cluster van 19 zaken, zoals genoemd in de bijlage bij deze brief, op de zitting van 13 juni 2019 zullen worden behandeld. Daarnaast heeft de rechtbank partijen in deze brief het volgende laten weten: “Op de regiezitting van 9 april 2018 is met u in hoofdlijnen het geschil dat u verdeeld houdt, verkend. In alle zaken betrof het geschilpunt hoofdzakelijk de waarderingsmethodiek bij de bepaling van de WOZ-waarde van varkenshouderijen voor het belastingjaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016). Dat zal ook het uitgangspunt zijn voor de inhoudelijke behandeling van de zaken op 13 juni 2019. Daarbij gaat de rechtbank ervan uit, zoals ook is verklaard door partijen op de regiezitting, dat de objectkenmerken in alle zaken niet meer in geschil zijn. De rechtbank deelt u hierbij mee dat zij op de zitting van 13 juni 2019 eerst de zogenaamde “zuivere” varkensbedrijven zal behandelen. Daarna zal zij, separaat, de resterende zaken van gemengde bedrijven (deels varkensbedrijf, deels een andere agrarische bedrijfsvoering) behandelen. Omdat sprake is van een groot aantal zaken, wat een forse tijdsinvestering vergt van zowel partijen als de rechtbank, wenst de rechtbank tijdig te beschikken over de verweerschriften en de daarbij behorende taxatierapporten en eventuele reacties daarop van Previcus namens eisers, ondersteund met taxaties. De rechtbank verzoekt daarom verweerder voor 1 april 2019 in ieder geval de taxaties gereed te hebben en aan de rechtbank toe te zenden. De rechtbank gaat ervan uit dat eisers daarmee voldoende tijd hebben van deze taxaties kennis te nemen en daarop tijdig te reageren. De rechtbank ontvangt de reacties van Previcus graag voor 1 mei 2019.” Verweerder heeft bij brieven van 29 maart 2019, door de rechtbank ontvangen op 1 april 2019, in alle 19 zaken taxatierapporten en nadien, bij brieven van 2 mei 2019, door de rechtbank ontvangen op 3 mei 2019, verweerschriften ingediend. Eisers hebben bij schrijven van 21, 22 en 23 mei 2019, door de rechtbank per fax ontvangen en nadien nog per post, in alle zaken een reactie op de taxatierapporten en verweerschriften van verweerder overgelegd. Daarnaast hebben eisers in voormeld schrijven een nadere onderbouwing van hun eigen standpunt, maar ook nieuwe beroepsgronden, die zich tegen de OZB-gebruiker richten, ingebracht. Bij brief van 28 mei 2019 heeft de rechtbank partijen medegedeeld dat, anders dan eerder door de rechtbank was medegedeeld, op de zitting van 13 juni 2019 slechts vier zaken van het cluster inhoudelijk behandeld zullen worden, te weten SHE 18/128, SHE 18/155, SHE 18/177 en SHE 18/202, en dat op deze zitting tevens zal worden besproken hoe en wanneer de overige 15 zaken van dit cluster zullen worden behandeld. De rechtbank heeft hiertoe om twee redenen (die door de griffier telefonisch aan partijen zijn medegedeeld) besloten: de rechtbank heeft de nadere stukken van eisers in alle zaken niet uiterlijk op 1 mei 2019, zoals overeenkomstig het in de brief van 18 oktober 2018 neergelegde tijdpad de bedoeling was, maar pas op 24 mei 2019 ontvangen, waarna deze stukken nog moesten worden doorgezonden aan verweerder. Mede gelet op de feestdagen (Hemelvaart, Pinksteren) bleef daardoor voor zowel de rechtbank als verweerder onvoldoende tijd over om de inhoudelijke behandeling van alle 19 zaken van het cluster goed voor te bereiden. Daarnaast speelde bij deze beslissing een rol dat eisers in de op 24 mei 2019 ontvangen nadere stukken het tot dan toe ingenomen standpunt – de waarde dient te worden vastgesteld overeenkomstig de alternatieve berekeningswijze, genoemd in bijlage 4 van de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ voor het belastingjaar 2017 – hebben uitgebreid met beroepsgronden gericht tegen de aan eisers, voor zover van belang, opgelegde aanslag OZB-gebruiker (in de nadere stukken aangeduid als subsidiair standpunt). Hierdoor rees ook de vraag of de op de zitting van 13 juni 2019 ingeruimde behandeltijd voldoende zou zijn om alle zaken van het cluster te behandelen.

Goede procesorde Ter zitting van 13 juni 2019, waarop vier zaken van het cluster van in totaal 19 zaken zijn behandeld en met partijen is gesproken over de inhoudelijke behandeling van de resterende 15 zaken van het cluster, heeft de gemachtigde van eisers verzocht om in de gelegenheid te worden gesteld een andere onderbouwing van de namens eisers bepleite waarde(n) in te dienen, erop neerkomend dat eisers alsnog een waarde-onderbouwing gebaseerd op de vergelijkingsmethode wensen in te brengen. Desgevraagd heeft de gemachtigde van eisers toegelicht dat hij nog steeds van mening is dat de waarde van de agrarische objecten op basis van de alternatieve berekeningsmethode genoemd in bijlage 4 van de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen 2017’ dient te worden vastgesteld, maar dat hij een andere onderbouwing, gebaseerd op een andere berekeningswijze, wenst in te brengen voor het geval de rechtbank hem hierin geen gelijk geeft. De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen. Daartoe is voor de rechtbank het volgende redengevend. Voorop staat dat partijen in beginsel in elke fase van de procedure ervoor kunnen kiezen hun standpunten met andere gegevens te onderbouwen. Daarbij dienen partijen echter de goede procesorde niet uit het oog te verliezen. De rechtbank acht het verzoek van eisers om alsnog een onderbouwing gebaseerd op een andere berekeningswijze te mogen overleggen, in dit geval in strijd met de goede procesorde. Niet uit het oog moet worden verloren dat het een cluster betreft van 19 zaken, en dat het verzoek van eisers ertoe strekt dat in bijna elke zaak alsnog een gedetailleerde taxatie zou worden ingebracht. Met partijen is op de regiezitting van 9 april 2018 uitgebreid verkend wat hen verdeeld houdt en in de schriftelijke correspondentie nadien – de rechtbank wijst op haar brieven van 12 juni 2018, 18 oktober 2018 en 4 februari 2019 – is de rechtbank telkens daarvan uitgegaan. Eisers hebben niet aangegeven dat zij het met de omschrijving van het geschil in die correspondentie niet eens zijn, terwijl zij daartoe wel ruimschoots de gelegenheid hebben gehad. Ook hebben eisers niet gebruikgemaakt van de mogelijkheid om in de periode tussen de regiezitting van 9 april 2018 en de inhoudelijke zitting van 13 juni 2019, waarop vier zaken van het cluster van 19 zaken werden behandeld, desgewenst alsnog een onderbouwing van de door hen bepleite waarde(n), gebaseerd op een andere methode of berekeningswijze over te leggen. Van bijzondere omstandigheden die maken dat van eisers redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat zij eerder met dit verzoek dan wel met een andere onderbouwing zouden zijn gekomen, is de rechtbank niet gebleken. De enkele stelling dat verweerder in de op 1 april 2019 overgelegde taxatierapporten, ter verificatie van de gebruikte kengetallen, een aanvullende onderbouwing met regionale verkoopcijfers heeft overgelegd, kan niet worden aangemerkt als bijzondere omstandigheid. Immers, hiermee is verweerder niet van standpunt veranderd over de door hem voorgestane berekeningswijze. Bovendien heeft verweerder de taxatierapporten tijdig overgelegd, zodat eisers nog voldoende gelegenheid hadden om daarop te reageren. Onder genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de voortgang en de behandeling van de zaken, vanwege het algemene belang van een doelmatige procesgang en een goede procesorde, zwaarder weegt dan het belang van eisers om alsnog in staat te worden gesteld om een geheel andere onderbouwing in te brengen.

3. Tussen partijen is niet in geschil dat de hiervoor, onder het kopje ‘Feiten’, vermelde gebouwde en ongebouwde eigendommen een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ – en daarmee één onroerende zaak – vormen. De gebouwde en ongebouwde eigendommen zijn ook bij dezelfde belastingplichtige, te weten eiser, in gebruik. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, dat naar haar oordeel geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. 4. In geschil is de waarde van het agrarisch object op de waardepeildatum 1 januari 2016. Eiser heeft ter zitting toegelicht dat hij een waarde van € 614.000 bepleit. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde naar het taxatierapport van 9 oktober 2017 van taxateur M. Emons, aangevuld met de latere reactie van 23 mei 2019. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 761.000) naar de getaxeerde waarde (€ 789.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 25 maart 2019 is opgesteld door taxateur G.D. Staal, en gecontroleerd door taxateur S.A. van Eck. 5. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd. 6. Verweerder heeft het object in beroep opnieuw laten taxeren. Partijen verschillen, mede gelet op wat zij daarover hebben verklaard tijdens de regiezitting van 9 april 2018, niet van mening over de objectkenmerken. Eveneens zijn partijen het erover eens dat sprake is van een niet-woning, als ook welke onderdelen behoren tot de woondelen en de niet-woondelen. Daarbij gaan zij er ook van uit dat sprake is van een intensieve veehouderij voor varkens en dat het object in totaal 3.071 m² aan varkensstallen omvat. De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de objectonderdelen, zoals vermeld op de taxatiekaart die is opgenomen in het taxatierapport van verweerder. 7. Verweerder heeft in zijn taxatierapport voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikgemaakt van de landelijke Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ per waardepeildatum 1 januari 2016. Daarbij heeft verweerder gebruikgemaakt van het rekenmodel TIOX dat ten grondslag ligt aan de agrarische taxatiewijzers en waarbij aan de verschillende deelobjecten van het agrarisch object op basis van kengetallen, die zijn verkregen uit analyses van verkooptransacties, deelwaarden worden toegekend en deze deelwaarden vervolgens bij elkaar worden opgeteld. Verweerder heeft zich daarbij gebaseerd op de kengetallen van de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’. Daarnaast heeft verweerder, ter toetsing van de waardebepaling van alle objectkenmerken van het agrarische object, de gegevens overgelegd van zes regionale transactiecijfers van varkenshouderijen, te weten [adres] , [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] . De waarde van de grond heeft verweerder gebaseerd op de kengetallen voor ‘Westelijk Peelgebied’, zoals opgenomen in de Taxatiewijzer ‘Grond bij agrarische objecten’. 8. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de Taxatiewijzers ‘Grond bij agrarische objecten’ en ‘Agrarische gebouwen’ in beginsel als hulpmiddel worden gebruikt bij de waardering van dit agrarisch object. Dit wordt ook ondersteund door bestendige jurisprudentie. De rechtbank verwijst in dit verband naar de uitspraak van 23 juli 2013 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2013:3381) en de uitspraak van 12 april 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2016:2868). Taxatiewijzers zijn een op de uitgangspunten van de Wet WOZ gebaseerd taxatie‑ instrument, met behulp waarvan, door verzameling en analyse van marktgegevens van objecten, de waarde in het economische verkeer van - in dit geval agrarische - (deel)objecten kan worden bepaald. Taxatiewijzers bevatten algemene gegevens met betrekking tot de waardering van onroerende zaken, zijn gebaseerd op landelijke transactiecijfers en houden geen rekening met de specifieke kenmerken van de afzonderlijke onroerende zaken. De vermelding van een kengetal in taxatiewijzers kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke casus, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de bijzondere omstandigheden van de te waarderen onroerende zaak. 9. Eiser voert primair aan dat de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (hierna: Taxatiewijzer) voor het belastingjaar 2017 (waardepeildatum 1 januari 2016) in bijlage 4 onder ‘Varkenshouderij’ (pagina’s 177 tot en met 184) een alternatieve berekeningswijze voorschrijft, in de vorm van een taxatie-instructie, voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder bij zijn waardering ten onrechte deze alternatieve berekeningswijze niet heeft gevolgd. De alternatieve berekeningswijze houdt, kort gezegd, in dat de waarde van het varkensbedrijf (dus met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, andere opstallen inclusief mestkelders en ondergrond etc.) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per vierkante meter. 10. De rechtbank stelt voorop dat een Taxatiewijzer geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel is. Dat geldt ook voor de taxatie-instructie voor varkensbedrijven die deel uitmaakt van de Taxatiewijzer. Deze Taxatiewijzer, inclusief de taxatie-instructie is opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en een aantal taxatiebedrijven en strekt ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties, in het bijzonder gemeenten. Uiteraard kunnen partijen deze Taxatiewijzer dan wel de daarin opgenomen taxatie-instructie, aangevuld met hun eigen (aanvullende) onderbouwing, als bewijsmiddel in deze procedure inbrengen, maar of daaraan enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van dat bewijsmiddel voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak. De rechter moet, om te kunnen beoordelen welke waarde aan dat bewijs toekomt, inzicht hebben in de onderbouwende gegevens en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling rekening is gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben. Dit betekent, anders dan eiser meent, dat de Taxatiewijzer noch de taxatie-instructie bindend is, dan wel de voorkeur verdient, bij de bepaling van de waarde. Het staat partijen namelijk vrij, ter ondersteuning van de voorgestane waarde, een bewijsmiddel te kiezen. In dat geval zal de rechtbank, overeenkomstig het Oostflakkee-arrest van de Hoge Raad (HR);(ECLI:NL:HR:2005:AU4300), de door ieder van partijen aangedragen bewijsmiddelen beoordelen. 11. Verweerder heeft de waarde van het agrarische object getaxeerd op grond van de kengetallen van TIOX en op grond van de analyse van zes regionale referentieobjecten geverifieerd of die getaxeerde waarde niet te hoog is. Verweerder heeft aan de hand van deze analyse een overzicht overgelegd, waarin de m²-prijs van de varkensstallen die horen bij die referenties is geanalyseerd. Hieruit blijkt dat de m²-prijs van de varkensstallen van de regionale referentieobjecten, uitgaande van een soortgelijk bouwjaar als dat van de onroerende zaak, hoger is dan de door verweerder aan de hand van TIOX vastgestelde prijs per m² varkensstal. Naar het oordeel van de rechtbank is deze wijze van berekening van de waarde van het agrarisch object in beginsel aanvaardbaar.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Rijnbeek, voorzitter, en mr. C.F.E. van Olden-Smit en mr. G.H. de Heer-Schotman, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 28 oktober 2019. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.

De rechtbank neemt in aanmerking dat voor de door eiser voorgestelde alternatieve methode van berekenen uit de Taxatiewijzer (zie bijlage 4) 22 landelijke transacties zijn geanalyseerd, waarvan, om het beeld niet te vertroebelen, de laagste en hoogste twee transacties buiten beschouwing zijn gelaten, waardoor achttien transacties zijn overgebleven, waarvan negen transacties uit 2014 en negen transacties uit 2015. Gelet op het geringe verschil in aantal transacties, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank in beginsel meer waarde kunnen toekennen aan de ter verificatie van de gehanteerde kengetallen gemaakte eigen analyse van de zes regionale transacties uit 2015 en 2016 dan aan de waarde die volgt uit de alternatieve methode. Of deze regionale transacties bevestigen dat, zoals verweerder stelt, de waardebepaling op basis van TIOX voor het onderhavige agrarische object niet tot een te hoge waarde leidt, zal de rechtbank hierna bespreken. De regionale verkoopcijfers 12. Eiser heeft de bruikbaarheid van de zes regionale transacties, die verweerder in het door hem overgelegde taxatierapport heeft opgenomen, betwist. Ten aanzien van het object [adres] stelt eiser dat dit buiten het verzorgingsgebied van de BSOB en buiten het concentratiegebied Zuid ligt. De ligging buiten het concentratiegebied maakt dat het object meer waard is, omdat buiten dat gebied de mestverwerkingsplicht veel lager is dan binnen dat gebied. Ten aanzien van [adres] stelt eiser dat dit geen varkensbedrijf meer is en bovendien met 1.117 m² een stuk kleiner is dan zijn object. [adres] is 14 maanden na de waardepeildatum verkocht, beschikt niet over een woning en van de koopsom maken ook legeskosten (voor de bouw van een woonboerderij) en onroerende zaken deel uit. Bovendien heeft verweerder de waarde van de luchtwassers ten onrechte niet meegenomen. [adres] is 11 maanden na de waardepeildatum verkocht, is met 2.317 m² eveneens een stuk kleiner en van de koopsom maken roerende zaken, levende have en voervoorraad deel uit. Ook stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat, gelet op de bouwaard van de stal uit 2009, de koper in dit bedrijf tot 2028 niet extra hoeft te investeren. Ten aanzien van het object [adres] stelt eiser dat van de koopsom nog roerende zaken en inventaris onderdeel uitmaken en voor de luchtwassers een bedrag van € 175.000 had moeten worden genomen in plaats van het bedrag van € 40.000 waar verweerder van uitgaat. Ook ten aanzien van [adres] stelt eiser dat van de koopsom nog roerende zaken en inventaris onderdeel uitmaken en dat verweerder voor de luchtwassers van een verkeerd bedrag is uitgegaan. Volgens eiser moet voor de luchtwassers een bedrag van € 150.000 worden genomen in plaats van het bedrag van € 43.000 waar verweerder van uitgaat. 13. De rechtbank stelt vast dat de door verweerder gehanteerde regionale referentieobjecten, met uitzondering van [adres] , zijn gelegen binnen het verzorgingsgebied van de BSOB. Als het object uit Roosendaal buiten beschouwing wordt gelaten, blijven er nog vijf transacties over. De rechtbank acht deze transacties voldoende bruikbaar, nu het eveneens gaat om varkensbedrijven, die met uitzondering van [adres] , binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft bij de analyse van de regionale transacties rekening gehouden met de grootte van het object, het bouwjaar en de aanwezigheid van een woning. Bovendien heeft verweerder, daar waar sprake is van een grotere inhoud of oppervlakte dan de TIOX-modelwaarde, gecorrigeerd voor grootte. 14. Eiser heeft weliswaar betwist dat [adres] een varkensbedrijf is en gesteld dat het enkel om hobbymatig gebruik gaat, maar namens verweerder is op de zitting bevestigd dat op de waardepeildatum sprake was van een varkensbedrijf met 281 varkens en erop gewezen dat in de koopakte voor de stallen een waarde van € 118.000 staat vermeld. De rechtbank ziet in de enkele blote stelling van eiser geen reden aan deze verklaring van verweerder te twijfelen. De rechtbank overweegt voorts dat [adres] weliswaar een klein bedrijf is, maar dat dit gegeven er op zichzelf niet toe leidt dat aan de bruikbaarheid van dit object in dit geval getwijfeld zou moeten worden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder [adres] niet één-op-één heeft gebruikt om de door hem voor het agrarisch object van eiser vastgestelde waarde te onderbouwen. Verweerder heeft ter zitting uiteengezet dat deze referentie vooral bevestigt dat de waarde van oudere stallen op basis van het TIOX-rekenmodel niet te hoog is. 15. Naar het oordeel van de rechtbank doet het gegeven dat [adres] , 14 maanden na de waardepeildatum is verkocht, niet af aan de bruikbaarheid van dat object. De rechtbank overweegt voorts dat uit de ter zitting van 13 juni 2019 door verweerder overgelegde interne analyse van deze verkoop blijkt dat van de geschoonde koopsom van € 645.000 geen legeskosten en onroerende zaken deel uitmaken. Verweerder heeft ter zitting erkend dat de waarde van twee luchtwassers ter waarde van € 66.000 abusievelijk niet is afgetrokken van de geschoonde koopsom. Maar daar staat volgens verweerder tegenover dat de waarde van de bouwgrond ten bedrage van € 65.000 abusievelijk wel is afgetrokken van de geschoonde koopsom. Nu eiser dit ter zitting niet heeft betwist, concludeert de rechtbank dat verweerder de geschoonde koopsom van dit object correct heeft berekend. 16. Ten aanzien van [adres] heeft verweerder ter zitting onbetwist betoogd dat bij de geschoonde koopsom ermee rekening is gehouden dat van de koopsom roerende zaken deel uitmaken, nu daarvoor een bedrag van € 15.000 op de koopsom in mindering is gebracht. Verweerder heeft betwist dat van de koopsom van dit object ook levende have en voervoorraad deel uitmaken. Om die reden past verweerder hiervoor geen aftrek toe. Nu eiser het bij deze blote stelling heeft gelaten en niet nader heeft gereageerd op deze toelichting van verweerder ter zitting, volgt de rechtbank verweerder hierin. Voorts constateert de rechtbank dat uit de geanalyseerde prijs per vierkante meter in het taxatierapport van verweerder bij dit object volgt dat verweerder wel rekening heeft gehouden met de kwalitatief goede staat van de stal uit 2009. 17. Voor [adres] geldt naar het oordeel van de rechtbank dat niet gebleken is dat, zoals eiser heeft gesteld, van de geschoonde koopsom nog roerende zaken en inventaris onderdeel uitmaken. Verweerder heeft dit met een verwijzing naar de koopakte, waarin roerende zaken niet vermeld worden, betwist en gesteld dat áls er toch roerende zaken in de koopsom hebben gezeten, het dan om een klein bedrag moet gaan. Eiser heeft daar niets tegenover gesteld. Voorts constateert de rechtbank dat eiser zijn stelling dat de door verweerder gehanteerde correctie van 10% te laag is, enkel heeft onderbouwd met de algemene stelling dat een nieuwe luchtwasser € 175.000 kost en luchtwassers niet zo fors worden afgeschreven als verweerder doet. Verweerder heeft daar ter zitting tegenover gesteld dat een gebruikelijke afschrijving over een periode van 9 jaar tot een restwaarde van de luchtwasser van € 40.000 leidt en erop gewezen dat dit ook in de Taxatiewijzer het uitgangspunt is. De rechtbank is van oordeel dat wat eiser hier tegenover heeft gesteld onvoldoende aanleiding geeft om aan de juistheid van verweerders benadering te twijfelen. 18. Hetzelfde geldt naar het oordeel van de rechtbank voor wat eiser met betrekking tot het object [adres] heeft aangevoerd. Eiser heeft weliswaar gesteld dat verweerder geen rekening gehouden heeft met inventaris en roerende zaken, die volgens eiser onderdeel uitmaken van de koopsom, maar eiser heeft het bij deze enkele stelling gelaten. De rechtbank ziet geen aanleiding eiser hierin te volgen. Voorts heeft eiser betoogd dat de correctie van 5% die verweerder bij dit object in verband met de luchtwassers heeft gehanteerd, te laag is.

Volgens eiser moet voor de luchtwassers een bedrag van € 150.000 worden gecorrigeerd in plaats van het bedrag van € 43.000 waar verweerder van uitgaat, onder meer omdat in 2014 nog een nieuwe luchtwasser is geplaatst. Volgens eiser blijkt dit uit luchtfoto’s van het object. Eiser heeft ter zitting een luchtfoto getoond, maar wist desgevraagd niet wanneer de betreffende luchtfoto is genomen. Verweerder heeft het door eiser gestelde ter zitting betwist en aan de rechtbank een luchtfoto uit 2016 getoond, waarop geen nieuwe luchtwasser te zien is. Ook heeft verweerder erop gewezen dat het niet logisch is om aan te nemen dat vlak voor de verkoop van het object, waarbij sprake is van oude stallen met een waarde van € 77.000, nog een investering van € 150.000 in een nieuwe luchtwasser zou zijn gedaan. Gelet op deze argumenten van verweerder, ziet de rechtbank geen aanleiding te twijfelen aan de door verweerder toegepaste correctie. In dit verband merkt de rechtbank ook op dat van de geschoonde verkoopprijs van € 221.000 van dit object, alleen al € 146.000 aan de grondwaarde wordt toegeschreven. De waarde van de varkensstallen heeft verweerder geanalyseerd op € 21,57 tot € 25,18 per m². Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat wat eiser heeft gesteld onvoldoende aanknopingspunten biedt om te oordelen dat verweerders analyse van de waarde van dit object onjuist is. 19. De rechtbank oordeelt dat de geschoonde koopsommen van [adres] , [adres] , [adres] , [adres] en [adres] bruikbaar zijn om als verificatie van de op basis van TIOX door verweerder gehanteerde kengetallen dienst te doen. [adres] 20. De rechtbank overweegt dat uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat verweerder de verschillende onderdelen van het agrarische object conform de toepasselijke taxatiewijzers heeft getaxeerd. De rechtbank overweegt voorts dat de door verweerder ter verificatie van de gehanteerde kengetallen gebruikte regionale transacties bevestigen dat, zoals verweerder stelt, de waardebepaling op basis van TIOX in de onderhavige zaak niet tot een te hoge waarde leidt. In beginsel kan naar het oordeel van de rechtbank van de juistheid van deze taxatie worden uitgegaan, afhankelijk van wat eiser daartegen aanvoert. 21. Eiser heeft in de brief van 5 juli 2019 gesteld dat bij dit bedrijf sprake is van te weinig kraamhokken, waardoor het bedrijf niet met het volledige aantal zeugen geëxploiteerd kan worden. Er moet volgens eiser, gelet op het vergunde aantal van 1.272 vleesvarkens, minimaal 21% aan kraamhokken aanwezig zijn om alle kramende zeugen te kunnen huisvesten. Dit heeft een waardedrukkend effect. Bovendien stelt eiser dat sprake is van gedeeltelijk oudere stallen, waardoor de looplijnen niet optimaal zijn, wat eveneens waardedrukkend is. Dit klemt volgens eiser temeer, nu het een gesloten bedrijf betreft. Ook wijst eiser erop dat de varkensstallen nog niet voldoende emissiearm zijn, waardoor plaatsing van luchtwassers noodzakelijk is, wat grote investeringen vergt. Tot slot stelt eiser dat op 70 meter afstand van het bouwblok diverse burgerwoningen zijn gevestigd, wat eveneens waardedrukkend is in verband met een toekomstige uitbreiding van het bedrijf. 22. De rechtbank stelt vast dat eiser deze algemeen geformuleerde stellingen pas laat in de procedure (1 week voor de zitting) heeft ingebracht en niet nader heeft onderbouwd en geconcretiseerd. Zo heeft eiser niet concreet aangegeven welk tekort aan kraamhokken er volgens hem is en desgevraagd heeft eiser op zitting evenmin kunnen aangeven welke waardedruk dit geeft. Reeds hierom gaat de rechtbank voorbij aan deze stelling. Verweerder heeft ter zitting opgemerkt dat in de kengetallen van TIOX rekening is gehouden met de ouderdom van de stallen, doordat voor oude stallen aanzienlijk lagere m²-prijzen worden gehanteerd dan voor nieuwe stallen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht en gemotiveerd opgemerkt dat het gegeven dat de stallen van dit object niet voldoende emissiearm zijn en dat de looplijn vanwege de verschillende bouwjaren van de stallen niet optimaal is, kan worden geacht verdisconteerd te zijn in de lagere m²-prijs voor de oudere stallen. De rechtbank stelt vast dat verweerder bij dit agrarische object ten aanzien van 1.541 m² oude stallen (uit 1979 en 1983) een lage m²-prijs van € 22,24 heeft gehanteerd. De rechtbank stelt bovendien vast dat verweerder bij de regionale verkoopcijfers van [adres] en [adres] rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van luchtwassers, waarvoor een (neerwaartse) correctie op de verkoopcijfers is toegepast en ook deze verkoopcijfers de kengetallen van TIOX verifiëren. Dat dit anders zou zijn bij een gesloten bedrijf, zoals eiser stelt, is door hem wel gesteld maar niet aannemelijk gemaakt. Dit had naar het oordeel van de rechtbank wel op eisers weg gelegen, temeer nu bij de analyse van TIOX geen onderscheid wordt gemaakt tussen gesloten bedrijven en andere bedrijven. De rechtbank gaat eveneens aan de stelling van eiser voorbij dat op 70 meter afstand van het object burgerwoningen zijn gevestigd, nu verweerder deze stelling op zitting heeft betwist onder overlegging van een tekening uit het kadaster. 23. Gelet op voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van het agrarische object niet te hoog is. 24. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 614.000 van het agrarische object gebaseerd op de hiervoor beschreven alternatieve berekeningswijze en de door hem gehanteerde eenheidsprijs die, gelet op de grootte van het bedrijf, de leeftijd en de bouwmaterialen van de varkensstallen en de eventuele aanwezigheid van een woning, is becijferd op € 200 per m². Deze eenheidsprijs heeft eiser vermenigvuldigd met de 3.071 m² varkensstallen. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde gewezen op het door hem ingebrachte taxatierapport van 9 oktober 2017, aangevuld met zijn nadere reactie van 23 mei 2019. In laatstgenoemd stuk heeft eiser onder andere uiteengezet dat hij bij de bepaling van de door hem gehanteerde eenheidsprijs per vierkante meter rekening heeft gehouden met de ouderdom van de aanwezige varkensstallen door middel van een zogenaamd gewogen bouwjaar dat is gebaseerd op de verschillende bouwjaren van de aanwezige varkensstallen die tot het agrarische object behoren. 25. De rechtbank overweegt ten aanzien van deze taxatie van eiser als volgt. In het geval van varkensbedrijven geeft de Taxatiewijzer ‘Agrarische gebouwen’ (pagina 183) aan dat bij varkensbedrijven, voor zover hier van belang, met een omvang aan varkensstallen van meer dan 1000 m² een optelsom van de waarden van alle deelobjecten in TIOX (woning, erf, mestkelders, stallen, bijgebouwen enz.) leidt tot een te hoge WOZ-waarde. In de Taxatiewijzer wordt dit verklaard door de aanname dat kopers van varkensbedrijven waarschijnlijk niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het varkensbedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Om die reden is er in de Taxatiewijzer voor gekozen bij varkensbedrijven met meer dan 1000 m² varkensstallen handmatig op de kengetallen te corrigeren aan de hand van een eenheidsprijs en het aantal m² varkensstal. Bij bedrijven tussen de 1.000 m² en de 2.000 m² dient de taxateur daarbij zelf nog een afweging te maken wat de optimale aanwending van het object is. De eenheidsprijs voor vleesvarkensstallen ligt volgens de Taxatiewijzer in een bandbreedte, waarbij het toenemend metrage van die stallen wordt afgezet tegen, in dat geval, de afnemende eenheidsprijs per m² binnen die bandbreedte. Bij een metrage van ca. 4.500 m² vlakt de laagste eenheidsprijs binnen de bandbreedte af en blijft verder gelijk. Voor een grootte van meer dan 7.000 m² ontbreken gegevens in de tabel op pagina 183 van de Taxatiewijzer. 26.

Naar het oordeel van de rechtbank wordt met het hanteren van één uniforme eenheidsprijs per m² varkensstal, zoals bij de alternatieve berekeningsmethode wordt bepleit, miskend dat factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, leeftijd van de gebouwen, doelmatigheid, opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de (micro)ligging, volgens de Taxatiewijzer bepalend zijn voor de vraag waar in de bandbreedte het te taxeren object thuishoort. De taxateur dient daarbij telkens een afweging te maken op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen in de objectkenmerken tussen de varkensbedrijven. Naar het oordeel van de rechtbank is de in de Taxatiewijzer op pagina 183 weergegeven grafiek om de eenheidsprijs te bepalen, te grofmazig om recht te kunnen doen aan die verschillen. Het ontbreekt aan enig houvast voor de rechtbank, als ook voor partijen, op welke wijze concreet vorm dient te worden gegeven aan deze alternatieve methode. Dat klemt temeer, nu daarin wordt aangegeven dat de taxateur een afweging dient te maken waar het object thuishoort binnen de bandbreedte, maar volstrekt onduidelijk is op welke wijze de diverse daarbij van belang zijnde factoren dienen te worden vertaald naar een binnen deze bandbreedte te vinden eenheidsprijs. Met andere woorden; in de alternatieve berekeningsmethode wordt weliswaar aangegeven dat rekening moet worden gehouden met diverse factoren, maar worden geen aanwijzingen gegeven op welke wijze dit dient te geschieden. Aan eiser kan worden toegegeven dat door het hanteren van een gewogen bouwjaar de gehanteerde eenheidsprijs meer is toegespitst op de situatie van eiser. De door eiser ingebrachte nadere onderbouwing van zijn standpunt door middel van een zogenoemd gewogen bouwjaar, doet aan het voorgaande naar het oordeel van de rechtbank echter niet af, omdat ook daarvoor geldt dat niet inzichtelijk is op basis van welke criteria een dergelijke weging dient plaats te vinden en het bouwjaar slechts één van de factoren is die bepalend zijn voor de vraag waar in de bandbreedte het te taxeren object thuishoort. In de manier waarop de andere factoren een rol spelen in de bepaling van de eenheidsprijs wordt door eiser geen inzicht gegeven. De rechtbank concludeert dat de alternatieve methode een incompleet middel is om de waarde te bepalen. Met het enkele verwijzen naar deze alternatieve methode, aangevuld met een gewogen bouwjaar, heeft eiser de waarde niet aannemelijk gemaakt. OZB-gebruiker 27. Eiser heeft als subsidiair standpunt in zijn nadere reactie van 23 mei 2019 aangevoerd dat de grondslag voor de OZB-gebruiker lager moet worden vastgesteld, namelijk op € 473.426 in plaats van op € 482.000. Eiser baseert dit standpunt op het door verweerder overgelegde taxatierapport, waaruit volgens eiser volgt dat verweerder van mening is dat de waarde van de woondelen te laag is vastgesteld. Nu verweerder in zijn taxatie op een hogere waarde voor de woondelen uitkomt, dient volgens eiser die hogere waarde van de totale vastgestelde waarde te worden afgetrokken om tot de juiste grondslag van de OZB-gebruiker te komen. Eiser heeft in dit verband verwezen naar rechtspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Ofschoon de rechtbank bekend is met deze uitspraak (ECLI:NL:GHSHE:2018:3063), volgt de rechtbank eiser hierin niet en overweegt als volgt. 28. De door eiser voorgestane benadering doet geen recht aan de wijze waarop op grond van artikel 220e van de Gemeentewet de heffingsmaatstaf voor de OZB-gebruiker moet worden vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van het object bij de hertaxatie in beroep aanzienlijk hoger getaxeerd. Het taxatierapport is een bewijsmiddel dat in de onderhavige zaak voor verweerder dient ter ondersteuning van zijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft met de getaxeerde waarde niet beoogd de WOZ-waarde opnieuw (en hoger) vast te stellen. De getaxeerde nominale waarde die in het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport aan ‘woningdelen’ is toegekend, kan daarom niet los worden gezien van de totale getaxeerde waarde van het object, waarvan die getaxeerde nominale waarde van de woondelen deel uitmaakt. Gelet op het verweerschrift en de door verweerder ter zitting gegeven toelichting beoogt verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport evenmin het standpunt in te nemen dat de waarde van de woondelen ten opzichte van de overige deelwaarden hoger is geworden. Het is om die reden dat de rechtbank verweerder volgt dat, uitgaande van de getaxeerde waarde, de grondslag voor de OZB-gebruikersheffing dient te worden berekend aan de hand van de procentuele verdeling tussen de woondelen en niet-woondelen. Dat wordt eerst anders op het moment dat verweerder daadwerkelijk met de getaxeerde waarde een hogere WOZ-waarde zou willen vaststellen. Er is dan ook geen aanleiding te veronderstellen dat in de verhouding wonen / niet-wonen binnen de totale waarde van het agrarisch object volgens verweerder iets veranderd is. De rechtbank concludeert dat het subsidiaire standpunt van eiser geen doel treft en ziet daarom geen aanleiding te oordelen dat de OZB-gebruiker op een andere (lagere) grondslag dient te worden gebaseerd. 29. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.