ECLI:NL:RBOBR:2017:6039

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummers: SHE 17/1403, 17/1673, 17/1674, 17/1676, 17/1677, 17/1678, 17/1679, 17/1680, 17/1681, 17/1682, 17/1683, 17/1684, 17/1685, 17/1686. uitspraak van de meervoudige kamer van 17 november 2017 in de zaak tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven , verweerder (gemachtigde: mr. L.J. Boone). Procesverloop Bij beschikkingen van 31 januari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende, te [plaats] gelegen, onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2015, naar de toestand op 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld: - [object] € 2.780.000; - [object] (de rechtbank begrijpt: [object] ) € 1.044.000; - [object] leegstand € 3.057.000; - [object] € 225.000; - [object] € 210.000; - [object] € 722.000; - [object] € 506.000; - [object] leegstand € 2.754.000; - [object] € 490.000; - [object] € 334.000; - [object] Mirec (de rechtbank begrijpt: nr. [object]) € 1.199.000; - [object] € 702.000; - [object] € 813.000; - [object] leegstand € 582.000; - [object] € 2.365.000. In dit geschrift zijn tevens, onder meer, de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2016 bekendgemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 23 maart 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [object] leegstand verlaagd naar € 2.235.000 en de waarde van de onroerende zaak [object] leegstand verlaagd naar € 573.000. Verder heeft verweerder de WOZ-beschikking en bijbehorende aanslagen ten aanzien van onroerende zaak [object] vernietigd. Verweerder heeft de waarden van de overige onroerende zaken en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Omdat het gaat om verschillende WOZ-objecten, is het beroep geregistreerd onder verschillende zaaknummers, die zijn vermeld in de kop van deze uitspraak. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eiseres heeft op het verweerschrift gereageerd. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2017. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door N. Zomers (taxateur). Overwegingen 1. Eiseres is eigenaar van de onderhavige onroerende zaken. 2. Ter zitting hebben partijen bij wijze van compromis overeenstemming bereikt over de waarden van de objecten [object] , [object] , [object] , [object] , [object] leegstand en [object] op de waardepeildatum 1 januari 2015 voor het kalenderjaar 2016. Ten aanzien van de [object] zijn partijen een waarde van € 529.000 overeengekomen en voor de vijf objecten aan [object] een totaalwaarde van € 5.200.000. Ook zijn zij overeengekomen dat verweerder aan eiseres het griffierecht van € 333 zal vergoeden. Desgevraagd hebben partijen aangegeven dat zij van de rechtbank over voornoemde objecten geen uitspraak verlangen. De rechtbank zal derhalve geen oordeel geven over de door verweerder beschikte waarden van deze objecten. 3. In geschil zijn de waarden van de acht overige onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2015. 4. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden van de acht objecten aan de [object] , [object] en [object] heeft verweerder in beroep drie afzonderlijke taxatierapporten overgelegd van taxateur G.M.P. De Jonghe. Eiseres verwijst ter onderbouwing van de door haar bepleite (lagere) waarden naar de op 1 juni 2017 opgestelde taxatiekaart van taxateur K.A.G.M. Domen. 5. De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of Per 1 juli 2015 is een huurovereenkomst gesloten voor onbepaalde tijd met [naam huurder] . voor € 12.100 per maand. 14. In zijn verweerschrift stelt verweerder dat uit de eigen huurovereenkomst blijkt dat die huurovereenkomst betrekking had op een periode van drie maanden (1 juli 2015 tot en met 30 september 2015) en dat bij voortgezet gebruik een opzegtermijn van drie maanden zou gelden. Ook blijkt daaruit dat het uitgangspunt uiteindelijk maximaal 2.500 m2 bedraagt en dat er dan geen aanpassing zou gelden van de huurprijs. Geëxtrapoleerd en verhoudingsgewijs berekend naar het gehele object zou dit volgens verweerder uitkomen op een huurwaarde van € 42 per m², derhalve hoger dan de door verweerder gehanteerde huurwaarde van €38 per m². Verder stelt verweerder dat de taxateur van eiseres geen onderscheid maakt tussen het bedrijfsgedeelte en de kantoorruimte, noch wordt er rekening gehouden met de aanwezige parkeerplaatsen. Ook stelt verweerder dat deze huurder het object voorheen ook gehuurd heeft. Bovendien heeft eiseres het object, zo blijkt uit de bij het taxatierapport overgelegde tekst van het huuraanbod, op 1 juli 2015 op de openbare markt te huur aangeboden voor € 325.000 per jaar. Verder vindt verweerder de door eiseres gehanteerde referentiehuurgegevens niet bruikbaar. 15. Een eigen huurcijfer is naar het oordeel van de rechtbank in beginsel te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op (moeilijk) vergelijkbare vergelijkingsobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat er geen sprake is van een marktconform huurcijfer. In dit geval is de rechtbank van oordeel dat het eigen huurcijfer minder goed bruikbaar is. Eiseres heeft niet betwist dat [naam huurder] . het pand ook al vóór 1 juli 2015 van eiseres huurde en dat zij ook per 1 januari 2017 met eiseres een nieuwe huurovereenkomst heeft afgesloten voor de duur van drie jaren. Verweerder heeft bovendien er terecht op gewezen dat in de op 1 juli 2015 afgesloten huurovereenkomst, onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’, in artikel 11.1 is opgenomen dat het uitgangspunt is dat de huurder uiteindelijk maximaal circa 2.500 m² bedrijfsruimte inclusief kantoor in gebruik neemt. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat het eigen huurcijfer niet ziet op het gehele object van 6.457 m², maar slechts op een klein deel daarvan en dat bovendien niet aannemelijk is geworden dat sprake is van een op de openbare markt tot stand gekomen (en dus marktconform) huurcijfer. 16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten de huurwaarde van € 38 aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de bruikbaarheid van deze referentieobjecten niet betwist en ook de rechtbank acht deze bruikbaar ter onderbouwing van de huurwaarde. De vergelijkingsobjecten betreffen immers, evenals [object] , gemengde panden (bedrijfs- en kantoorruimte) gelegen op hetzelfde industrieterrein in [plaats] . Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen in grootte, ligging, voorzieningen, doelmatigheid en uitstraling rekening is gehouden. 17. Gelet op het voorgaande kan eiseres dan ook niet gevolgd worden in de door haar voorgestane, enkel op het eigen huurcijfer gebaseerde, huurwaarde van € 20 per m². 18. De kapitalisatiefactor van 10,3 heeft verweerder onderbouwd met drie verkooptransacties, alle tot stand gekomen kort rond de waardepeildatum en, zo blijkt uit de overgelegde leveringsakten, in onverhuurde staat: - [object] , totale oppervlakte 342 m² met 4 parkeerplaatsen, transactiedatum 31 oktober 2014 voor € 215.000 (berekende kapitalisatiefactor: 11,5) - [object] , totale oppervlakte 935 m² met 6 parkeerplaatsen, transactiedatum 28 november 2014 voor € 550.000 (berekende kapitalisatiefactor: 12,1) - [object] , totale oppervlakte van 4.855 m² met 195 parkeerplaatsen, transactiedatum 18 december 2015 voor € 4.150.000 (berekende kapitalisatiefactor: 10,1). 19. Eiseres heeft de bruikbaarheid van het vergelijkingsobject [object] betwist, omdat [object] leegstand betreft een bedrijfsobject met een totale bruto vloeroppervlakte van 2.549 m² (bestaande uit 238 m² archiefruimte en 2.311 m² kantoor). Bij het object behoren 42 parkeerplaatsen. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [object] leegstand (€ 3.057.000) naar de (hogere) getaxeerde waarde (€ 3.245.463), zoals kan worden afgeleid uit het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. Eiseres bepleit een waarde van € 1.431.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. 25. [object] betreft een kantoorruimte van 167 m² op de begane grond van het kantorencomplex [object] . Tot dit object behoren 4 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 225.000 en in beroep getaxeerd op € 233.000. Eiseres bepleit een waarde van € 109.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. 26. [object] betreft een kantoorruimte op de begane grond van 153 m². Bij het object behoren vier parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam huurder] Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van [object] (€ 210.000) naar de (hogere) getaxeerde waarde (€ 217.628), zoals kan worden afgeleid uit het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. Eiseres bepleit een waarde van € 101.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. 27. [object] betreft een kantoorruimte van 537 m² op de eerste verdieping van het kantorencomplex [object] . Het object bevat een souterrain van 10 m². Tot dit object behoren verder 12 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 722.000 en in beroep getaxeerd op € 749.000. Eiseres bepleit een waarde van € 351.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. 28. [object] betreft een kantoorruimte van 374 m² op de vijfde verdieping van het kantorencomplex [object] . Tot dit object behoren 9 parkeerplaatsen. Het object is in gebruik bij [naam] . Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 506.000 en in beroep getaxeerd op € 524.000. Eiseres bepleit een waarde van € 245.000 en verwijst naar de door haar overgelegde taxatiekaart. 29. De objectkenmerken van de objecten zijn niet in geschil. In geschil zijn alleen de door verweerder gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. Verweerder is in het in beroep overgelegde taxatierapport voor alle objecten uitgegaan van een huurwaarde van € 119 per m², € 1.000 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 9,8. De huurwaarde is vermenigvuldigd met een differentiatiefactor van 100% voor de kantoorruimten en 50% voor de archiefruimte. 30. Eiseres is bij haar taxatie voor de objecten uitgegaan van een huurwaarde van € 100 per m², € 800 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 5,5. 31. Wat betreft de huurwaarde heeft verweerder aansluiting gezocht bij de eigen (recente) huurcijfers van de objecten [object] (transactiehuur per 1 februari 2014 van € 60.000, geanalyseerde huurwaarde bedrijfsruimte: € 124 per m²) en [object] (transactiehuur per 1 maart 2015 van € 32.555, geanalyseerde huurwaarde: € 115 per m²). Het gemiddelde hiervan bedraagt, naar beneden afgerond, € 119 per m². 32. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de (eigen) huurcijfers van voormelde objecten in dit geval het best bruikbaar zijn om de huurwaarde van die objecten te bepalen. De rechtbank oordeelt dat de huurcijfers van deze referenties eveneens bruikbaar zijn bij het bepalen van de huurwaarden van de overige objecten in hetzelfde kantorengebouw. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat enkel ten aanzien van [object] van dit huurcijfer moet worden uitgegaan, maar niet onderbouwd waarom voor de overige objecten een andere huurwaarde zou moeten worden gehanteerd. Bovendien heeft de taxateur van eiseres blijkens de overgelegde taxatiekaart zelf ook voor alle objecten aan de [naam] dezelfde huurwaarde gehanteerd. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de huurwaarde v Nog afgezien van de vraag of deze referenties bruikbaar zijn, gelet op hetgeen verweerder daarover heeft opgemerkt, constateert de rechtbank dat eiseres geen inzicht gegeven in de wijze waarop uit de genoemde verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren van deze objecten zijn afgeleid. Reeds om die reden is de rechtbank van oordeel dat eiseres de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 onvoldoende heeft betwist en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 5,5 zou moeten worden gehanteerd. 37. De rechtbank concludeert op grond van het vorenstaande dat de door verweerder voor [object] leegstand, [object] , [object] , [object] en [object] te [plaats] per 1 januari 2015, voor kalenderjaar 2016 vastgestelde waarden van respectievelijk € 3.057.000, € 225.000, € 210.000, € 722.000 en € 506.000 en de daarop gebaseerde aanslagen OZB niet te hoog zijn vastgesteld. [object] leegstand en [object] 38. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat, anders dan in het beroepschrift is aangevoerd, de objectafbakening van [object] leegstand en Bogert 1 [naam huurder] niet in geschil is. De rechtbank heeft kunnen vaststellen dat [naam huurder] op de toestandspeildatum 1 januari 2016 een deel van het object [object] ter grootte van 645 m² huurde. De rechtbank is met partijen van oordeel dat verweerder van een juiste objectafbakening is uitgegaan. 39. [object] betreft een kantoorgebouw, uit 1988, met een totale bruto vloeroppervlakte van 2.924 m² en 50 parkeerplaatsen. Dit object bevat twee WOZ-objecten, een leegstaand deel (‘ [object] leegstand’) en een verhuurd deel van 645 m² (‘ [object] ’). Het object [object] leegstand heeft een totale bruto vloeroppervlakte van 2.279 m² (449 m² op de begane grond, 905 m² op de eerste verdieping en 925 m² op de tweede verdieping). Tot dit object behoren de 50 parkeerplaatsen. Verweerder heeft de waarde in bezwaar verlaagd naar € 2.235.000 en in beroep getaxeerd op € 2.634.000. Het object [object] bestaat uit 645 m² kantoorruimte op de begane grond. Verweerder heeft de waarde vastgesteld op € 490.000 en in beroep getaxeerd op € 606.000. Eiseres heeft in het beroepschrift een waarde van € 887.000 voor beide objecten tezamen voorgestaan. 40. Ter zitting heeft eiseres bevestigd dat de objectkenmerken van beide WOZ-objecten niet in geschil zijn. 41. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de waarde van beide objecten naar de (hogere) getaxeerde waarden, zoals opgenomen in het door hem in beroep overgelegde taxatierapport. In dat rapport is voor het gehele object uitgegaan van een huurwaarde van € 96 per m², € 1.000 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 9,8. 42. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwezen naar de door haar overgelegde taxatiekaart, waarin aan beide objecten ( [object] leegstand en Bogert 1 [naam huurder] ) een afzonderlijke waarde is toegekend. Bij deze taxatie is een huurwaarde van € 95 per m², € 800 per parkeerplaats en een kapitalisatiefactor van 5,5 gehanteerd. In het beroepschrift en ter zitting heeft eiseres echter een huurwaarde van € 55 per m² voorgestaan. 43. De huurwaarde van € 96 per m² heeft verweerder onderbouwd met vier huurtransacties, alle tot stand gekomen kort rond de waardepeildatum: - [object] , totale oppervlakte van 448 m² met 10 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 oktober 2014 voor € 54.154 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 93 per m²); - [object] (deelobject), totale oppervlakte van 336 m² met 6 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 mei 2015 voor € 39.900 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 95 per m²); - [object] (deelobject), totale oppervlakte van 168 m² met 3 parkeerplaatsen, verhuurd op 1 juli 2015 voor € 19.950 (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 101 per m²); - [object] , totale oppervlakte 375 m², verhuurd op 28 december 2015 voor € 37.500 per jaar (geanalyseerde primaire huurwaarde: € 100 per m²). 44. Eiseres voert aan dat voor het bepalen van de huurwaarde het eigen huurc