ECLI:NL:RBNNE:2026:829

ECLI:NL:RBNNE:2026:829 text/xml public 2026-04-14T16:49:17 2026-03-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Nederland 2026-03-24 LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Leeuwarden Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:829 text/html public 2026-04-14T16:49:03 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNNE:2026:829 Rechtbank Noord-Nederland , 24-03-2026 / LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 WOZ, woning RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Leeuwarden Bestuursrecht zaaknummers: LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaken tussen [X] , uit [Z] , eiser en De heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar. LEE 23/1413 (2022) 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straatnaam + huisnummer] te [Z] (de woning) op 1 januari 2021 vastgesteld op € 361.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (ozb) van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2022 opgelegd. LEE 24/1224 (2023) 1.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2022 vastgesteld op € 419.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2023 opgelegd. LEE 24/3680 (2024) 1.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2023 vastgesteld op € 444.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2024 opgelegd. LEE 25/4083 (2025) 1.4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2024 vastgesteld op € 459.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2025 opgelegd. Alle zaaknummers 1.5. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. 1.6. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. 1.7. De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2025 op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig. De rechtbank heeft de zaken aangehouden om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen een inpandige opname van de woning (te laten) verrichten en een taxatierapport op te (laten) stellen. 1.8. Op 5 september 2025 heeft een taxateur van Thorbecke de woning inpandig opgenomen. 1.9. Op 3 maart 2026 heeft de heffingsambtenaar het op basis van de inpandige opname opgestelde taxatieverslag overgelegd, voorzien van een begeleidend schrijven met daarin een nadere zienswijze. Hierop heeft eiser gereageerd per brief van 5 maart 2026. 1.10. De rechtbank heeft de beroepen op 16 maart 2026 op een nadere zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. 3. De woning betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 192 m2 met bijgebouwen, gelegen op een perceel van 2.750 m2. Beoordeling door de rechtbank 4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 5. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in zijn begeleidend schrijven bij het taxatieverslag (zie 1.9.) heeft geschreven dat de WOZ-waarden in elk geval als volgt moet worden verlaagd: 2022 € 280.000 2023 € 339.000 2024 € 375.000 2025 € 388.000 Dit betekent dat de beroepen in zoverre gegrond zijn. 6. Eiser betoogt dat de door de heffingsambtenaar voorgestelde verlagingen niet afdoende zijn, omdat volgens hem dan nog steeds onvoldoende rekening is gehouden met de schade (o.a. scheurvorming en verzakking) aan de woning als gevolg van de bodemdaling door de gaswinningsactiviteiten. Totdat deze schade is afgewikkeld, bepleit eiser een waarde van € 202.000: de (verlaagde) waarde voor het jaar 2020. Verder vindt eiser dat de vergelijkingsmethode niet bruikbaar is om de waarde te bepalen, omdat de referentieobjecten geen schade hebben en zijn woning wel. 7. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende rekening gehouden met de staat van de woning, omdat in de matrices in het taxatieverslag (zie 1.9.) de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging zijn beoordeeld als matig (score: 2). 8. De rechtbank overweegt als volgt. Alle referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in het taxatierapport (zie 1.9.) zijn vrijstaande woningen, gelegen in het buitengebied, die qua type en uitstraling goed vergelijkbaar zijn. Weliswaar liggen sommige referentieobjecten verder af van de gaswinningslocatie dan de woning van eiser, maar andere referentieobjecten liggen er juist dichter bij, zoals de [referentiewoning 1] te [Z] . Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde referentieobjecten bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de woning. 9. Met betrekking tot de scheurvorming in de woning blijkt uit het taxatierapport dat in de woning sprake is van enige scheurvorming, die echter niet ongewoon is voor boerderijen als die van eiser, van het bouwjaar 1950. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet juist is. 10. De rechtbank kan verder volgen hoe gehanteerde eenheidsprijzen van de woning tot stand zijn gekomen. Uit de matrices valt af te leiden dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildata. De aldus berekende prijzen zijn vervolgens verminderd met (i) de grondwaarde en (ii) de waarde van de bijgebouwen, en daarna gedeeld door het woonoppervlakte, resulterend in een eenheidsprijs. Die prijs is vervolgens gecorrigeerd: alle KOUDV-factoren op gemiddeld (score: 3), resulterend in een gecorrigeerde eenheidsprijs. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor elk jaar het gemiddelde genomen van de gecorrigeerde eenheidsprijzen van de referentiewoningen, en dit bedrag gecorrigeerd in verband met het afnemend grensnut van de (grote) woning van eiser. Op de aldus tot stand gekomen eenheidsprijs van de woning heeft vervolgens een correctie plaatsgevonden in verband met de matige staat van de woning: in de matrices zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging beoordeeld als matig (score: 2). Concreet betekent dit dat op de eenheidsprijs van de woning een afslag heeft plaatsgevonden van in totaal 25% en op de grondwaarde een afslag van 10%. Voor bijvoorbeeld het jaar 2022 heeft dit geleid tot een correctie op de waarde van de woning van € 71.808. Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, waarvan eiser stelt dat deze geen schade hebben. De rechtbank betrekt hierbij dat eiser de door hem bepleite lagere waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een contra-expertise of offertes voor herstelwerkzaamheden. De enkele verwijzing naar het jaar 2020, waarvoor de waarde is verlaagd naar € 202.000 is daarvoor onvoldoende. 11. Uit wat eiser ter zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank af dat de pijn voor eiser met name zit in het feit dat volgens hem de schade aan de woning niet juist wordt afgewikkeld door de betrokken partijen en dat de WOZ-waarde daarom bevroren moet worden. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor eisers situatie en zijn zorg omtrent schade als gevolg van de gaswinning in de nabijheid van zijn woning, doet dit niet af aan het feit dat wettelijk is voorgeschreven hoe de WOZ-waarde van woningen moet worden bepaald, namelijk aan de hand van een (jaarlijkse) vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Voor de woning van eiser is dat niet anders. De conclusie van de rechtbank is dat de waarden zoals vermeld in rechtsoverweging 5 niet te hoog zijn. Conclusie en gevolgen 12. De beroepen zijn gegrond.

ECLI:NL:RBNNE:2026:829 text/xml public 2026-04-14T16:49:17 2026-03-17 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Nederland 2026-03-24 LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Leeuwarden Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:829 text/html public 2026-04-14T16:49:03 2026-04-14 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNNE:2026:829 Rechtbank Noord-Nederland , 24-03-2026 / LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 WOZ, woning RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Leeuwarden Bestuursrecht zaaknummers: LEE 23/1413, 24/1224, 24/3680 en 25/4083 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaken tussen [X] , uit [Z] , eiser en De heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiser tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar. LEE 23/1413 (2022) 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [straatnaam + huisnummer] te [Z] (de woning) op 1 januari 2021 vastgesteld op € 361.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (ozb) van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2022 opgelegd. LEE 24/1224 (2023) 1.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2022 vastgesteld op € 419.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2023 opgelegd. LEE 24/3680 (2024) 1.3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2023 vastgesteld op € 444.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2024 opgelegd. LEE 25/4083 (2025) 1.4. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 1 januari 2024 vastgesteld op € 459.000. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de ozb van de gemeente Noardeast-Fryslân voor het jaar 2025 opgelegd. Alle zaaknummers 1.5. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiser ongegrond verklaard. 1.6. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met verweerschriften. 1.7. De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2025 op zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig. De rechtbank heeft de zaken aangehouden om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen een inpandige opname van de woning (te laten) verrichten en een taxatierapport op te (laten) stellen. 1.8. Op 5 september 2025 heeft een taxateur van Thorbecke de woning inpandig opgenomen. 1.9. Op 3 maart 2026 heeft de heffingsambtenaar het op basis van de inpandige opname opgestelde taxatieverslag overgelegd, voorzien van een begeleidend schrijven met daarin een nadere zienswijze. Hierop heeft eiser gereageerd per brief van 5 maart 2026. 1.10. De rechtbank heeft de beroepen op 16 maart 2026 op een nadere zitting behandeld. Eiser was aanwezig. Namens de heffingsambtenaar waren [persoon 1] en [persoon 2] (taxateur) aanwezig. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. 3. De woning betreft een vrijstaande woning met een woonoppervlakte van 192 m2 met bijgebouwen, gelegen op een perceel van 2.750 m2. Beoordeling door de rechtbank 4. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 5. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar in zijn begeleidend schrijven bij het taxatieverslag (zie 1.9.) heeft geschreven dat de WOZ-waarden in elk geval als volgt moet worden verlaagd: 2022 € 280.000 2023 € 339.000 2024 € 375.000 2025 € 388.000 Dit betekent dat de beroepen in zoverre gegrond zijn. 6. Eiser betoogt dat de door de heffingsambtenaar voorgestelde verlagingen niet afdoende zijn, omdat volgens hem dan nog steeds onvoldoende rekening is gehouden met de schade (o.a. scheurvorming en verzakking) aan de woning als gevolg van de bodemdaling door de gaswinningsactiviteiten. Totdat deze schade is afgewikkeld, bepleit eiser een waarde van € 202.000: de (verlaagde) waarde voor het jaar 2020. Verder vindt eiser dat de vergelijkingsmethode niet bruikbaar is om de waarde te bepalen, omdat de referentieobjecten geen schade hebben en zijn woning wel. 7. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende rekening gehouden met de staat van de woning, omdat in de matrices in het taxatieverslag (zie 1.9.) de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging zijn beoordeeld als matig (score: 2). 8. De rechtbank overweegt als volgt. Alle referentieobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in het taxatierapport (zie 1.9.) zijn vrijstaande woningen, gelegen in het buitengebied, die qua type en uitstraling goed vergelijkbaar zijn. Weliswaar liggen sommige referentieobjecten verder af van de gaswinningslocatie dan de woning van eiser, maar andere referentieobjecten liggen er juist dichter bij, zoals de [referentiewoning 1] te [Z] . Alles overziend is de rechtbank van oordeel dat de gehanteerde referentieobjecten bruikbaar zijn voor de waardebepaling van de woning. 9. Met betrekking tot de scheurvorming in de woning blijkt uit het taxatierapport dat in de woning sprake is van enige scheurvorming, die echter niet ongewoon is voor boerderijen als die van eiser, van het bouwjaar 1950. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze conclusie niet juist is. 10. De rechtbank kan verder volgen hoe gehanteerde eenheidsprijzen van de woning tot stand zijn gekomen. Uit de matrices valt af te leiden dat de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd naar de waardepeildata. De aldus berekende prijzen zijn vervolgens verminderd met (i) de grondwaarde en (ii) de waarde van de bijgebouwen, en daarna gedeeld door het woonoppervlakte, resulterend in een eenheidsprijs. Die prijs is vervolgens gecorrigeerd: alle KOUDV-factoren op gemiddeld (score: 3), resulterend in een gecorrigeerde eenheidsprijs. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar voor elk jaar het gemiddelde genomen van de gecorrigeerde eenheidsprijzen van de referentiewoningen, en dit bedrag gecorrigeerd in verband met het afnemend grensnut van de (grote) woning van eiser. Op de aldus tot stand gekomen eenheidsprijs van de woning heeft vervolgens een correctie plaatsgevonden in verband met de matige staat van de woning: in de matrices zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen en de ligging beoordeeld als matig (score: 2). Concreet betekent dit dat op de eenheidsprijs van de woning een afslag heeft plaatsgevonden van in totaal 25% en op de grondwaarde een afslag van 10%. Voor bijvoorbeeld het jaar 2022 heeft dit geleid tot een correctie op de waarde van de woning van € 71.808. Hiermee heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en de referentieobjecten, waarvan eiser stelt dat deze geen schade hebben. De rechtbank betrekt hierbij dat eiser de door hem bepleite lagere waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een contra-expertise of offertes voor herstelwerkzaamheden. De enkele verwijzing naar het jaar 2020, waarvoor de waarde is verlaagd naar € 202.000 is daarvoor onvoldoende. 11. Uit wat eiser ter zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank af dat de pijn voor eiser met name zit in het feit dat volgens hem de schade aan de woning niet juist wordt afgewikkeld door de betrokken partijen en dat de WOZ-waarde daarom bevroren moet worden. Hoewel de rechtbank begrip heeft voor eisers situatie en zijn zorg omtrent schade als gevolg van de gaswinning in de nabijheid van zijn woning, doet dit niet af aan het feit dat wettelijk is voorgeschreven hoe de WOZ-waarde van woningen moet worden bepaald, namelijk aan de hand van een (jaarlijkse) vergelijking met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Voor de woning van eiser is dat niet anders. De conclusie van de rechtbank is dat de waarden zoals vermeld in rechtsoverweging 5 niet te hoog zijn. Conclusie en gevolgen 12. De beroepen zijn gegrond.