ECLI:NL:RBNNE:2026:816

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: C/18/252285 / KG ZA 26-34 Vonnis in kort geding van 17 maart 2026 in de zaak van SMALLSTEPS B.V., mede handelend onder de naam Partou, te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Partou, advocaat: mr. V. Breedveld, tegen GEMEENTE SMALLINGERLAND , te Drachten, gedaagde partij, hierna te noemen: de gemeente, advocaat: mr. W. Nooteboom. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord met producties- de mondelinge behandeling van 3 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt- de pleitnota van Partou- de pleitnota van de gemeente. 2 De zaak in het kort 2.1. De gemeente is eigenaar van een gebouw, gelegen aan de Frisia 150-152 in Drachten. Een deel van het gebouw is in gebruik bij twee basisscholen en zal hierna worden aangeduid als ‘Gebouwdeel School’. Het andere deel van het gebouw, gelegen aan de Frisia 150a en b, werd door de gemeente verhuurd aan Partou. Partou exploiteerde daar een kinderopvang en een buitenschoolse opvang. Dit deel van het gebouw wordt hierna aangeduid als ‘Gebouwdeel Kinderopvang’. De gemeente heeft de huurovereenkomst met Partou opgezegd en wil het gehele gebouw op grond van artikel 103 van de Wet op het Primair Onderwijs (WPO) overdragen aan Stichting Adenium (hierna: Adenium), het bestuur van de basisscholen. Partou is het hier niet mee eens. Volgens haar moet het Gebouwdeel Kinderopvang via een openbare selectieprocedure worden verkocht gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde regels in de zogenoemde Didam-arresten . De voorzieningenrechter is van oordeel dat het Gebouwdeel Kinderopvang geen huisvestingsvoorziening is voor een school als bedoeld in artikel 92 WPO. Daarom kan en mag de gemeente dit gebouwdeel niet op grond van artikel 103 WPO aan Adenium overdragen. Het voornemen van de gemeente om dat wel te doen is in strijd met artikel 103 WPO, het motiveringsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De vorderingen van Partou worden daarom (in gewijzigde vorm) toegewezen. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe hij tot dit oordeel komt. 3 De feiten 3.1. In 2002 heeft de gemeente besloten om de huisvesting van de twee basisscholen De Bolder en Het Anker uit te breiden. De gemeente en de toenmalige besturen van deze scholen vonden het wenselijk om in het nieuwe gebouw ook ruimten voor kinderopvang en buitenschoolse opvang te realiseren. Overeenkomstig dit bouwplan is in 2006-2008 door de gemeente het bestaande gebouw uitgebreid. Onder meer is voor het bestaande gebouw een boogvormig gebouw gebouwd dat aan beide uiteinden aansluit op het bestaande gebouw. Dit boogvormige gebouw is het Gebouwdeel Kinderopvang. De gemeente heeft de gehele verbouwing gefinancierd met onderwijshuisvestingsgelden. 3.2. De gemeente en de schoolbesturen kwamen overeen dat de gemeente juridisch eigenaar bleef van het hele gebouw. Ook kwamen zij overeen dat de gemeente de verantwoordelijkheid voor de verhuur van het Gebouwdeel Kinderopvang op zich nam en dat zij het Gebouwdeel School in gebruik gaf aan de schoolbesturen op grond van artikel 103 lid 3 WPO. 3.3. Partou huurt sinds 19 jaar het Gebouwdeel Kinderopvang van de gemeente en exploiteert daar een kinderopvang en buitenschoolse opvang. 3.4. In 2019 zijn de schoolbesturen van de twee basisscholen De Bolder en Het Anker samengekomen in Adenium. 3.5. Op 1 februari 2021 hebben Partou en de gemeente met ingang van 1 januari 2021 een nieuwe huurovereenkomst gesloten ten aanzien van het Gebouwdeel Kinderopvang voor een periode van 5 jaar, getiteld ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. Op grond van die overeenkomst zou de huurperiode na het verstrijken van die vijf jaar met vijf jaar worden verlengd als de overeenkomst van te voren niet tijdig werd opgezegd door een van de partijen. 3.6. Medio 2024 heeft Adenium richting de gemeente de wens uitgesproken Op 22 januari 2026 heeft de gemeente in het Gemeenteblad de zogeheten Didam-bekendmaking gepubliceerd over het voornemen van de gemeente om het gehele gebouw in eigendom over te dragen aan Adenium (hierna: het voornemen). In dat voornemen staat – voor zover van belang – het volgende vermeld: De gemeente Smallingerland is voornemens om de locatie De Frisia 150-152 te Drachten, (…), waarop zich een schoolgebouw en -terrein bevindt, uit hoofde van artikel 103 van de Wet op het primair onderwijs, in eigendom over te dragen aan Stichting Adenium, het schoolbestuur van de (op deze locatie gevestigde) basisscholen De Bolder en Het Anker. Motivering De gemeente Smallingerland is van mening dat het schoolbestuur Stichting Adenium de enige serieuze gegadigde is om de voormelde bij de gemeente in eigendom zijnde onroerende zaken om niet, juridisch in eigendom te krijgen, aangezien: - artikel 103 lid 2 Wet op het primair onderwijs voorschrijft dat de gemeente de juridische eigendom van het schoolgebouw en -terrein om niet overdraagt aan het schoolbestuur. (…) - de gemeente met de schoolbesturen in Smallingerland, waaronder Stichting Adenium, in het 'Integraal Huisvestingsplan Smallingerland 2024 – 2039' heeft vastgelegd dat integrale kindcentra onder het juridische eigendom van het schoolbestuur vallen. Door deze overdracht wordt bij dit uitgangspunt aansluiting gevonden. - de gemeente met de schoolbesturen in Smallingerland, waaronder Stichting Adenium, in het 'Integraal Huisvestingsplan Smallingerland 2024 – 2039' afspraken heeft gemaakt over de meerwaarde van de combinatie van onderwijs, kinderopvang, zorg en vrije tijd waarbij het initiatief bij het schoolbestuur ligt. Door het overdragen van de juridische eigendom van voormelde onroerende zaken aan het schoolbestuur wordt er aangesloten bij het geldende beleid en wordt er uitvoering gegeven aan de onderschreven meerwaarde hiervan vastgelegd in het 'Integraal Huisvestingsplan Smallingerland 2024-2039'. 3.18. Op 19 februari 2026 heeft Partou bij deze rechtbank een verzoekschrift ingediend, met het verzoek om de periode waarin zij ontruimingsbescherming geniet te verlengen op grond van artikel 7:230a lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). 4 Het geschil 4.1. Partou vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair I. de gemeente zal verbieden om het Gebouwdeel Kinderopvang (het gehuurde), of enig deel daarvan, te verkopen, over te dragen, in eigendom over te dragen, te verhuren, in gebruik te geven of anderszins toe te delen aan Adenium, Kinderwoud of enige andere derde, anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het Didam-arrest; II. de gemeente zal verbieden uitvoering te geven aan enige reeds genomen of nog te nemen beslissing strekkende tot overdracht, verhuur, ingebruikgeving of feitelijke terbeschikkingstelling van het Gebouwdeel Kinderopvang aan Adenium, Kinderwoud of enige derde, waaronder begrepen het sluiten of uitvoeren van enige koop-,huur- of gebruiksovereenkomst. III. de gemeente zal verbieden uitvoering te geven aan de aan Partou gedane ontruimingsaanzegging per 1 januari 2026, zolang geen Didam-conforme selectieprocedure heeft plaatsgevonden. subsidiair , indien de voorzieningenrechter van oordeel is dat de gemeente in beginsel tot uitgifte mag overgaan: IV. de gemeente zal gebieden om, indien zij het Gebouwdeel Kinderopvang wenst uit te geven aan een nieuwe exploitant, een openbare, transparante en non-discriminatoire selectieprocedure te organiseren waarin Partou op gelijke voet kan meedingen. primair en subsidiair: V. de gemeente zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 10.000,00 per dag of gedeelte van een dag, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor elke overtreding van dit vonnis. VI. de gemeente zal veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het griffierecht, de (overige) verschotten en Zij hoefde dus geen mededingingsruimte te bieden, maar kon volstaan met het gemotiveerd bekend maken van haar voornemen tot overdracht aan Adenium. Van een schending van de Didam-regels is dan ook geen sprake, aldus de gemeente. 5.3. Partou heeft betwist dat het gebouw volledig als huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 103 WPO moet worden aangemerkt. Zij stelt dat dat alleen geldt voor het Gebouwdeel School en niet óók voor het Gebouwdeel Kinderopvang, zodat op de verkoop van het Gebouwdeel Kinderopvang de Didam-regels wel van toepassing zijn. De voorzieningenrechter volgt Partou in dit standpunt en overweegt daartoe als volgt. Juridisch kader 5.4. Bij de beoordeling van dit geschilpunt spelen de volgende rechtsregels een rol. 5.5. In hoofdstuk I, titel IV, afdeling 3 van de WPO zijn voorschriften neergelegd over voorzieningen in de huisvesting van scholen. Volgens artikel 92 lid 1 WPO wordt voor de toepassing van deze afdeling onder ‘voorzieningen in de huisvesting’ - voor zover hier van belang - het volgende begrepen: a. voor blijvend onderscheidenlijk voor tijdelijk gebruik bestemde voorzieningen, bestaande uit: 1° nieuwbouw, een bestaand gebouw of een gedeelte daarvan, verplaatsing van een bestaand gebouw of van een gedeelte daarvan, terreinen, alsmede eerste aanschaf van onderwijsleerpakketten en meubilair, 2° uitbreiding van de onder 1° bedoelde voorzieningen, en 3° medegebruik van een ruimte die geschikt is voor het onderwijs. Lid 2 van artikel 92 WPO bepaalt dat bij algemene maatregel van bestuur bruto vloeroppervlakten per gelijktijdig aanwezige leerling worden voorgeschreven die voorzieningen in de huisvesting ten minste dienen te bevatten. 5.6. Artikel 103 lid 2 WPO bepaalt dat, indien de gemeente een voorziening in de huisvesting van een niet door de gemeente in stand gehouden school tot stand heeft gebracht, het gebouw en terrein aan het bevoegd gezag in eigendom worden overgedragen, tenzij het college van burgemeester en wethouders en het bevoegd gezag anders overeenkomen. 5.7. Als deze eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden, kan de gemeente als het bevoegd gezag van de school heeft opgehouden ‘het gebouw of terrein of een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte daarvan’ als school te gebruiken, de eigendom daarvan weer terugkrijgen. Dit wordt het economisch claimrecht van de gemeente genoemd. In artikel 110, vierde lid in samenhang met het eerste en tweede lid van de WPO is bepaald onder welke voorwaarde de gemeente deze eigendom terugkrijgt. 5.8. In het eerste Didam-arrest heeft de Hoge Raad regels geformuleerd voor de situatie dat een overheidsinstelling van plan is om met een derde een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten strekkende tot de verkoop en levering van een aan de overheidsinstelling toebehorende onroerende zaak. Deze regels worden de Didam-regels genoemd en komen – voor zover hier relevant - op het volgende neer: 1. Indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de door de overheidsinstelling te verkopen onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn, dan moet de overheidsinstelling: a. mededingingsruimte bieden door, met inachtneming van de aan haar toekomende beleidsruimte, objectief, toetsbare en redelijke criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd, en b. een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. 2. De overheidsinstelling hoeft de onder 1a bedoelde mededingingsruimte niet te bieden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. De overheidsinstelling moet in deze situatie echter wel tijdig voorafgaand aan de verkoop: - zijn voornemen tot verkoop op zodanige wijze bekendmaken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, Volgens de gemeente volgt dit uit het feit dat de huisvestingsbepalingen in de WPO en dan met name artikel 110 WPO tot doel hebben om de positie van de gemeente als geldverstrekker voor de investeringskosten te beschermen. Die redenering van de gemeente gaat mank om de volgende redenen. 5.15. Als de gemeente een door haar gefinancierd gebouw op grond van artikel 103 WPO (voor niets) in eigendom heeft overgedragen aan het bevoegd gezag van een school, kan zij op grond van artikel 110 WPO de eigendom daarvan weer terugkrijgen als het bevoegd gezag heeft opgehouden het als school te gebruiken. Zoals de gemeente terecht aanvoert, is de achtergrond van dit economisch claimrecht het compenseren van de gemeente voor haar investeringen; door de overdracht op grond van artikel 110 WPO vloeit het geld dat de gemeente in het schoolgebouw heeft gestoken weer naar haar terug als het schoolgebouw niet langer voor onderwijs wordt gebruikt. 5.16. Als de gemeente de realisatie van een gebouw(deel) heeft gefinancierd dat niet kwalificeert als huisvestingsvoorziening voor een school in de zin van artikel 92 WPO kan zij dit gebouw(deel) niet op grond van artikel 103 WPO voor niets aan het bevoegd gezag in eigendom overdragen. Zij kan ter zake van dit gebouw dus ook niet een economisch claimrecht uitoefenen. De gemeente miskent in haar redenering dat de gemeente voor deze investeringen de bescherming die het economisch claimrecht haar biedt ook niet nodig heeft. Het betreft immers geen investeringen in een huisvestingsvoorziening die de gemeente op grond van artikel 103 WPO voor niets in eigendom moet overdragen aan het bevoegd gezag van een school. Zij verliest deze investeringen dus niet aan het bevoegd gezag van de school maar kan deze investeringen terugverdienen door verkoop of verhuur van het gebouw of terrein. Dat heeft zij in dit geval ook gedaan door verhuur van het Gebouwdeel Kinderopvang aan Partou. De stelling van de gemeente dat artikel 110 WPO tot doel heeft haar investeringen te beschermen, kan daarom haar conclusie dat de wijze van financiering bepalend is voor de kwalificatie als huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 92 WPO, niet dragen. Gebouwdeel school is een huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 92 WPO 5.17. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de twee basisscholen De Bolder en Het Anker zijn aan te merken als ‘niet door de gemeente in stand gehouden’ scholen en dat Adenium is aan te merken als het ‘bevoegd gezag’ van die scholen in de zin van artikel 103 lid 2 WPO. Dit is tussen partijen ook niet in geschil. Nu het Gebouwdeel School is bestemd voor het geven van onderwijs door de beide scholen, is dat gebouwdeel aan te merken als huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 92 lid 1 sub a WPO. Dit gebouwdeel kan de gemeente daarom op grond van artikel 103 lid 2 WPO om niet aan Adenium overdragen zonder de Didam-regels te hoeven toepassen. Gebouwdeel kinderopvang is geen huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 92 WPO 5.18. Dit geldt niet voor het Gebouwdeel Kinderopvang. Ook volgens de eigen stellingen van de gemeente is dit gebouwdeel nooit bestemd geweest voor het geven van onderwijs. De gemeente voert namelijk aan dat, toen de plannen voor de uitbreiding van de basisscholen De Bolder en Het Anker werden gemaakt, de toenmalige schoolbesturen en zij het wenselijk vonden om ook ruimten voor kinderopvang en buitenschoolse opvang te realiseren. Dit heeft geresulteerd in de bouw van het Gebouwdeel Kinderopvang, dat sinds de bouw aan een kinderopvangorganisatie wordt verhuurd. Dit gebouwdeel werd dus niet gebouwd om daarin onderwijs te verzorgen en heeft ook nooit die functie gehad. Uit de huurovereenkomst met Partou blijkt ook niet dat het gaat om de verhuur van een deel van een schoolgebouw. Het Gebouwdeel Kinderopvang is daarom naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen huisvestingsvoorziening in de zin van artikel 92 WPO, zodat artikel 103 WPO daarop niet van toepassing is. Dit betekent dat Het sluiten van de koopovereenkomst valt immers al onder het hiervoor besproken verbod en een nog te nemen beslissing tot verkoop heeft geen effect, omdat die beslissing op grond van dat verbod niet kan worden uitgevoerd. 5.23. Het enige wat niet reeds onder het hiervoor genoemde verbod valt en wel verboden zou kunnen worden, is de uitvoering van (eventuele) reeds gesloten overeenkomsten die verband houden met het besluit van de gemeente tot overdracht van het Gebouwdeel Kinderopvang aan Adenium. De voorzieningenrechter zal daarom het verbod enkel toewijzen voor zover het gaat om de uitvoering van die overeenkomsten. Voor een ruimer verbod op reeds gesloten overeenkomsten bestaat geen aanleiding, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat die overeenkomsten zijn gesloten of voor het wijzen van dit vonnis zullen worden gesloten. De voorzieningenrechter zal aan dit verbod dezelfde beperking verbinden als aan het hiervoor besproken verbod. Verder overweegt de voorzieningenrechter dat de Hoge Raad in het Didam II-arrest specifiek voor overeenkomsten die verplichten tot levering van een onroerende zaak heeft bepaald dat, zolang levering aan een ander nog niet heeft plaatsgevonden, de gemeente kan worden verboden tot levering aan een ander over te gaan. Daarom zal de voorzieningenrechter aan dit verbod ook de beperking verbinden dat, waar het gaat om uitvoering van een overeenkomst strekkende tot levering, het verbod enkel geldt indien het Gebouwdeel Kinderopvang nog niet is geleverd. Het primair onder III gevorderde verbod is, in aangepaste vorm, toewijsbaar 5.24. Ten aanzien van het primair onder III gevorderde verbod om uitvoering te geven aan de aan Partou gedane ontruimingsaanzegging per 1 januari 2026, zolang geen Didam-conforme selectieprocedure heeft plaatsgevonden, overweegt de voorzieningenrechter als volgt. De gemeente heeft aangevoerd dat deze vordering niet kan worden toegewezen, omdat het gevorderde verbod onverenigbaar zou zijn met de wettelijke regeling over ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW. Zij voert hiertoe aan dat de wetgever in artikel 7:230a BW dwingendrechtelijk heeft geregeld wanneer en onder welke voorwaarden een huurder van een gebouwde onroerende zaak (niet zijnde woonruimte of 290-bedrijfsruimte) ontruimingsbescherming geniet en (dus), ondanks het eindigen van de huurovereenkomst, nog niet hoeft te ontruimen. Het gevorderde verbod komt volgens haar in feite neer op een (verlengde) ontruimingsbescherming, zonder dat de in artikel 7:230a BW genoemde voorwaarden en waarborgen in acht worden genomen. Ook zou met het verbod verlengde ontruimingsbescherming worden verleend voor een mogelijke veel langere periode en vanwege een reden op basis waarvan in een procedure ex artikel 7:230a BW geen ontruimingsbescherming kan worden verleend, aldus de gemeente. 5.25. Dit betoog houdt naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen stand. Zoals de gemeente terecht stelt, gaat het in deze zaak om een huurovereenkomst ten aanzien van een gebouwde onroerende zaak die niet als woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW kan worden aangemerkt (hierna: 230a-ruimte). Aan de gemeente kan worden toegegeven dat de wettelijke bescherming van een huurder van een 230a-ruimte vrij beperkt is. Voor de huur van woonruimte en 290-bedrijfsruimte geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst slechts kan beëindigen op limitatief in de wet opgesomde gronden. Bij de huur van 230a-ruimte geldt die beperking niet. Opzegging van een dergelijke huurovereenkomst door de verhuurder leidt in principe tot het eindigen van de huur, ook al is de huurder het met de opzegging niet eens. Wel geniet deze huurder op grond van artikel 7:230a BW een in tijd beperkte ontruimingsbescherming. 5.26. De positie van de gemeente verschilt echter in een belangrijk opzicht van die van een particuliere verhuurder, in die zin dat de gemeente is gebonden aan artikel 3:14 BW. Op grond daarvan mag de gemeente bevoegdheden die haar naar burgerlijk rech