ECLI:NL:RBNNE:2026:807

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 11299714 \ CV EXPL 24-5899 Vonnis van 27 januari 2026 in de zaak van STICHTING LEFIER , gevestigd te gemeente Midden-Groningen, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Lefier, gemachtigde: mr. D. Pranjic, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: Anker Rechtshulp. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding (inclusief producties);- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie (inclusief producties);- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie (inclusief productie); - de conclusie van dupliek in reconventie. 1.2. Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op heden. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurt met ingang van 3 april 1989 de woning aan [het gehuurde] (hierna: het gehuurde). De laatstelijk geldende huurprijs bedraagt € 430,00 per maand. 2.2. [gedaagde] heeft bij Lefier gemeld dat hij last heeft van wateroverlast en vochtproblemen in de berging van het gehuurde. 2.3. Op 30 januari 2024 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht om de huurprijs voor de woonruimte tijdelijk te verlagen vanwege verminderd huurgenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. 2.4. De huurcommissie heeft op 17 mei 2024 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten verrichten. Hiervan heeft de rapporteur een rapport opgemaakt. Daarin staat, voor zover van belang, het volgende: “(…) Categorie C Klacht Klacht van de huurder: Water- en stankoverlast in schuur. Tijdens het onderzoek geconstateerd: De kelder onder het flatgebouw, waarin de schuur of berging van de onderhavige woonruimte zich bevindt, is lek. De huurder ondervindt met name na langdurige of hevige regenval hinder van wateroverlast in de kelderruimte. Tijdens het onderzoek is de wateroverlast geconstateerd in wanden en op de vloer en vloerbedekking die door de huurder in de schuur is aangebracht. Als gevolg van de wateroverlast heerst er verder een muffe onfrisse maar bovenal penetrante schimmel-lucht in de ruimte. Dit waarschijnlijk als gevolg van natte weggezette spullen die zijn gaan schimmelen en/of rotten. In overeenstemming met het beleid van de huurcommissie kan voornoemde situatie gelieerd worden aan een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven: (CI1) De schuur, berging of garage is niet meer bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is door de technische staat waarin deze zich bevindt. (CV2) Ernstige schimmelvorming en/of vochtplekken als gevolg van doorslaand of optrekkend vocht in tot de woonruimte behorende overige ruimten. (CV4) Een tot de woonruimte behorende ruimte is door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is. (…)” 2.5. De voorzitter van de huurcommissie heeft in de uitspraak van 28 juni 2024 (onder zaaknummer 2400901) op het verzoek van [gedaagde] beslist. De voorzitter van de huurcommissie heeft samengevat geoordeeld dat sprake is van een gebrek in categorie C (nummers I1, V2 en V4) en bepaald dat de huurprijs in verband met dat gebrek vanaf 1 januari 2024 tijdelijk wordt verlaagd tot € 239,33 per maand. De huurprijs bedroeg destijds € 398,89 per maand, zodat sprake is van een vermindering met 40%. De uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is aan partijen verzonden op 28 juni 2024. 2.6. Op 11 februari 2025 heeft [bedrijf] in opdracht van [gedaagde] de berging van het gehuurde geïnspecteerd. In haar rapport concludeert [bedrijf] als volgt: “(…) Conclusie De inspectie van de berging heeft verschillende belangrijke problemen aan het licht gebracht, die verband houden met de lekkage. De vochtige vloer, vooral tijdens hevige regenval, duidt op een structureel probleem. Welke niet voortkomen Lefier concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling in conventie en in reconventie 4.1. Gelet op de nauwe samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie ziet de kantonrechter aanleiding deze gezamenlijk te bespreken. Partijen zijn niet langer gebonden aan de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie 4.2. Artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. In het arrest van 23 april 2021 heeft de Hoge Raad bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. Ook na een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie (zoals hier aan de orde) kunnen partijen ervoor kiezen zich rechtstreeks tot de kantonrechter te wenden binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW genoemde termijn van acht weken. Zij hoeven niet eerst de verzetprocedure bij de huurcommissie te doorlopen. 4.3. De uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is verzonden op 28 juni 2024. De (oorspronkelijke) dagvaarding is op 23 augustus 2024 aan [gedaagde] betekend, zodat Lefier zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De vordering van Lefier als genoemd onder I is dan ook aldus toewijsbaar. Nu de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie is komen te vervallen, moet de kantonrechter de zaak in volle omvang beoordelen. De standpunten van partijen 4.4. Lefier kan zich niet vinden in de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. Volgens Lefier is er geen sprake van een gebrek en dient [gedaagde] de volledige huurprijs te betalen. Lefier meent dat (slechts) sprake is van incidentele wateroverlast in de berging van het gehuurde, die het gevolg is van een hoge grondwaterstand in combinatie met hevige regenval. Volgens Lefier mag [gedaagde] niet verwachten dat de berging onder alle (extreme) weersomstandigheden waterdicht is. Lefier betwist in dit verband dat de wateroverlast te wijten is aan een technisch en bouwkundig gebrek of een andere eigenschap van het gehuurde dat voor haar rekening komt. Mocht er toch sprake zijn van een gebrek, dan voert Lefier aan dat het huurgenot van [gedaagde] daardoor niet substantieel is verminderd en dat daarom geen recht op huurprijsvermindering bestaat. Tot slot vindt Lefier een huurverlaging van 40% onevenredig hoog. 4.5. [gedaagde] kan zich grotendeels vinden in de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. Volgens [gedaagde] heeft de voorzitter van de huurcommissie terecht geoordeeld dat sprake is van een gebrek in categorie C. Anders dan de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld, stelt [gedaagde] echter dat hij aanspraak kan maken op een huurverlaging van 60% in plaats van 40%. Ook meent [gedaagde] dat de huurverlaging eerder zou moeten ingaan, namelijk vanaf 25 februari 2020. Naast huurprijsvermindering vordert [gedaagde] ook herstel van de lekkages in de berging en vergoeding van de door hem gestelde gevolgschade. Het wettelijk kader van huurprijsvermindering 4.6. De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 BW is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Deze huurprijsver Nu Lefier voornoemde rapporten onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, zal de kantonrechter deze als uitgangspunt nemen bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een gebrek. 4.12. Uit deze rapporten, alsmede uit de door [gedaagde] overgelegde meldingen, blijkt voldoende dat sprake is van structurele en aanhoudende wateroverlast en vochtproblemen in de berging. [gedaagde] heeft hier voor het eerst op 25 februari 2020 en vervolgens vanaf 29 november 2023 herhaaldelijk bij Lefier over geklaagd. Het rapport van [bedrijf] toont aan dat zich kennelijk meerdere problemen in de berging voordoen. Deze problemen hangen deels samen met de technische staat van het gehuurde, namelijk de lekkage als gevolg van de onvolledige kozijnaansluiting en de gebrekkige vochtregulatie en ventilatie, en deels met grondwater, namelijk de vochtplek bij de scheidslijn met de buren. Hoewel [gedaagde] niet mag verwachten dat de berging volledig (grond)waterdicht is, mag hij wel verwachten dat de berging (geheel) bruikbaar is voor het doel waarvoor hij is bestemd en geen ernstige vochtplekken vertoont. Gebleken is dat dit niet het geval is. Als gevolg van de structurele en aanhoudende wateroverlast en vochtproblemen kan [gedaagde] (in ieder geval niet het gehele jaar) alle goederen in zijn berging opslaan, omdat deze door het vocht worden aangetast. Dit blijkt onder meer uit de foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd en het rapport van onderzoek, waarin staat dat de rapporteur een schimmellucht in de berging heeft geconstateerd, vermoedelijk als gevolg van spullen die zijn gaan schimmelen en/of rotten. Nu [gedaagde] als gevolg van de wateroverlast en vochtproblemen al geruime tijd niet ongehinderd gebruik kan maken van de berging voor de opslag van zijn spullen, is de berging niet meer (geheel) bruikbaar voor het beoogde doel. De kantonrechter komt dan ook, net als de voorzitter van de huurcommissie, tot de conclusie dat sprake is van een CV4 gebrek. 4.13. Uit de rapporten en foto’s volgt bovendien dat er zichtbare vochtplekken aanwezig zijn op de vloer en wanden van de berging. De kantonrechter schat de omvang daarvan op meer dan 1 m2. Dit betekent dat ook sprake is van een CV2 gebrek. 4.14. Anders dan de voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld, kan de kantonrechter echter niet vaststellen dat sprake is van een CI1 gebrek. Hoewel voldoende is gebleken dat de berging als gevolg van de wateroverlast en vochtproblemen al langere tijd perioden niet bruikbaar is (geweest), heeft de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat de berging het hele jaar door onbruikbaar is. Er is namelijk niet gesteld of gebleken dat er gedurende het gehele jaar water in de berging staat. [gedaagde] heeft recht op huurprijsvermindering 4.15. De kantonrechter oordeelt dat uit de hiervoor geschetste gang van zaken blijkt dat sprake is geweest van een zodanig voortdurend gebrek dat het huurgenot van [gedaagde] daaronder heeft geleden. Een tijdelijke huurverlaging is daarom op zijn plaats. In artikel 6 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) is bepaald dat als er zich een categorie C gebrek voordoet de huurprijs met maximaal 60% kan worden verlaagd. De kantonrechter ziet echter geen aanleiding om een huurprijsvermindering van 60% toe te passen. Alle omstandigheden in ogenschouw genomen, acht de kantonrechter een vermindering van de huurprijs tot 90% (dus 10% korting) redelijk. Daarbij weegt de kantonrechter mee dat de kelder geen verblijfsruimte is, dat er niet gedurende het hele jaar water in de berging staat en dat de berging wel kan worden gebruikt voor goederen die niet gevoelig zijn voor vocht. Ook weegt de kantonrechter mee dat Lefier onbetwist heeft gesteld dat de berging op grond van het woningwaarderingsstelsel slechts voor 9.6% meetelt voor de bepaling van de huurprijs. 4.16. Een huurprijsvermindering van 10% komt neer op een te betalen huurprijs van € 387,00 per maand (€ 430,00 – € 43,00). [gedaagde] vordert hu De door [gedaagde] gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, omdat [gedaagde] al aanspraak kan maken op tijdelijke huurprijsvermindering tot het herstel heeft plaatsgevonden. Daaruit volgt al een prikkel tot nakoming. De vordering tot materiële schadevergoeding wordt afgewezen 4.22. [gedaagde] vordert op de voet van artikel 7:208 BW ook een materiële schadevergoeding van Lefier van € 1.584,00, omdat diverse roerende zaken door de lekkage beschadigd zouden zijn geraakt. [gedaagde] stelt dat het gebrek in de berging na aanvang van de huurovereenkomst is ontstaan. Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder in dat geval tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade verplicht is wanneer het gebrek aan hem is toe te rekenen. Nog los van de vraag of het gebrek volledig aan Lefier kan worden toegerekend, oordeelt de kantonrechter dat [gedaagde] de door hem gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd. De grootste schadepost die [gedaagde] opvoert, is zijn elektrische fiets met bijbehorende accu (€ 1.159,00). [gedaagde] heeft echter niet onderbouwd dat de elektrische fiets en accu als gevolg van de wateroverlast en vochtproblemen daadwerkelijk schade hebben geleden. Dit had gelet op de gemotiveerde betwisting van Lefier wel op zijn weg gelegen. Het enkel overleggen van de aankoopfacturen van deze zaken is daartoe onvoldoende. Daar komt bij dat [gedaagde] de nieuwwaarde van de door hem opgevoerde roerende zaken vordert, terwijl in beginsel enkel de restwaarde voor een vergoeding in aanmerking komt. Dat de opgevoerde roerende zaken nog enige restwaarde hebben, is niet gesteld of gebleken. Ook om die reden is de vordering tot materiële schadevergoeding niet toewijsbaar. Proceskosten in conventie 4.23. Lefier is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op: - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 102,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) totaal € 510,00 in reconventie 4.24. Gezien de uitkomst in reconventie zijn partijen voor ongeveer een gelijk deel in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Om die reden zal de kantonrechter de proceskosten aldus compenseren dat iedere partij de eigen kosten draagt. 5 De beslissing De kantonrechter in conventie 5.1. te bepalen dat Lefier niet gebonden is aan wat is opgenomen in de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 28 juni 2024; 5.2. veroordeelt Lefier in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Lefier niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; in reconventie 5.3. Lefier te veroordelen om binnen zes weken na de datum van dit vonnis een herstelplan van de aannemer te presenteren dat strekt tot adequaat herstel van de lekkage in de berging van [gedaagde] en binnen die termijn opdracht te verstrekken om de werkzaamheden genoemd in het herstelplan uit te voeren binnen de door de aannemer genoemde redelijke termijn, waarbij geldt dat die termijn wordt verlengd met de extra tijd die Lefier nodig heeft om de medewerking van alle huurders te verkrijgen; 5.4. veroordeelt Lefier om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 645,00 vanwege huurprijsvermindering van de geldende huurprijs van € 430,00, berekend vanaf 30 juli 2023 tot en met oktober 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling, waarbij geldt dat [gedaagde] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering tot en met de maand waarin het gebrek aan de berging is hersteld; 5.5. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; in conventie en in reconventie 5.6. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. tot en met 5.4. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van de