ECLI:NL:RBNNE:2026:277

ECLI:NL:RBNNE:2026:277 text/xml public 2026-05-08T11:11:51 2026-02-03 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Nederland 2026-02-03 11754475 CV EXPL 25-3645 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Groningen Civiel recht; Burgerlijk procesrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:277 text/html public 2026-05-08T11:11:42 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNNE:2026:277 Rechtbank Noord-Nederland , 03-02-2026 / 11754475 CV EXPL 25-3645 Huurcommissiezaak. Schimmelvorming in badkamer van het gehuurde. Betekenis van rapportage van onderzoeker van de Huurcommissie. Huurprijsvermindering van 25% over korte periode. RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 11754475 \ CV EXPL 25-3645 Vonnis van 3 februari 2026 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. R. Binnendijk , werkzaam bij New World Legal VOF, tegen CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING PATRIMONIUM , gevestigd te Groningen, gedaagde, hierna te noemen: Patrimonium, gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding; - de conclusie van antwoord; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Patrimonium is eigenaar van de sociale huurwoning staande en gelegen op het adres [adres] (hierna te noemen: de woning). 2.2. Tussen Patrimonium als verhuurder en [eiser] als huurder is met ingang van 1 januari 2023 een huurovereenkomst met betrekking tot de hiervoor genoemde woning gesloten tegen een (bruto) huurprijs van € 520,33 per maand. 2.3. [eiser] heeft (in ieder geval) op 4 november 2024 bij Patrimonium gemeld dat hij hinder ondervindt van schimmelvorming in de badkamer van de woning. Deze klacht is op 8 november 2024 door een tweede klacht gevolgd. 2.4. Een medewerkster van Patrimonium, [medewerkster] , [functie] , heeft [eiser] bij e-mail van 4 november 2024 het volgende geschreven: "Zoals telefonisch besproken bent u niet verantwoordelijk voor de schimmelvorming in de badkamer, ook niet als u gaat verhuizen. Onze opzichter [naam] heeft een opdracht bij [schoonmaakbedrijf 1] uitgegeven om contact met u op te nemen om de badkamer schoon te maken. (…) Bijgevoegd treft u de lijst met uw meldingen." Op de lijst met meldingen van [eiser] staat bij de datum 2 augustus 2024 genoemd Beoordelen reparatieverzoek. DO inspectie op verzoek huurder extreme schimmelvorming badkamer. Verder staat op deze lijst bij de datum van 4 november 2024 genoemd Schimmelvorming badkamer schoonmaken. 2.5. Patrimonium heeft [schoonmaakbedrijf 2] (hierna: [schoonmaakbedrijf 2] ) na de melding van 4 november 2024 opdracht gegeven om de badkamer grondig te reinigen en met een antischimmelmiddel te behandelen. [schoonmaakbedrijf 2] heeft deze werkzaamheden op 13 november 2024 uitgevoerd. Tevens is toen ter verbetering van de ventilatie in de badkamer de badkamerdeur ingekort. 2.6. Patrimonium heeft [eiser] in november 2024 voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen. [eiser] heeft vervolgens niet op dit voorstel gereageerd. 2.7. [eiser] heeft bij verzoekschrift van 19 november 2024 bij de Huurcommissie een procedure tegen Patrimonium aanhangig gemaakt wegens gebreken aan het gehuurde. In deze procedure heeft [eiser] om een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs verzocht. 2.8. De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief aan Patrimonium van 22 november 2024 een huurprijsverlaging met ingang van 1 november 2023, restitutie van onverschuldigd betaalde huurpenningen met ingang van 1 november 2023 tot aan de structurele oplossing van de problematiek alsmede een schadevergoeding wegens gezondheidsklachten gevorderd. Verder is in deze brief aangekondigd dat indien Patrimonium met bovenstaande punten akkoord gaat [eiser] bereid is om zijn verzoek bij de Huurcommissie in te trekken. 2.9. Patrimonium heeft in reactie hierop bij brief aan [eiser] van 4 december 2024 medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met diens voorstel en dat zij de procedure bij de Huurcommissie wil afwachten. 2.10. De Huurcommissie heeft de Dienst van de Huurcommissie een onderzoek laten uitvoeren naar de gestelde gebreken aan het gehuurde. Dit onderzoek heeft op 20 januari 2025 plaatsgevonden. Van het onderzoek is een rapport opgesteld, dat op 6 februari 2025 naar [eiser] en Patrimonium is gestuurd. In dit rapport staat onder meer vermeld: "(…) Algemene conclusie Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte tot 1 december 2024 ernstige gebreken in de Categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs. BEVINDINGEN ONDERZOEKER De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten en/of tekortkomingen. Dit is in het dossier gevoegd. De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten en/of tekortkomingen ingebracht. Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurpriizen woonruimte: Categorie C Volgens de onderzoeker is er onder de categorie C sprake van de volgende (ernstige) gebreken: CNB3 en CV3. OMSCHRIJVING (ERNSTIGE) GEBREKEN In de woning zijn door de rapporteur de volgende (ernstige) gebreken vastgesteld. (…) Klacht Klacht van de huurder: - -Schimmel en vocht in de doucheruimte als gevolg van slechte ventilatie. (…) De verhuurder heeft n.a.v. de melding van de huurder vrijwel direct gehandeld door het inzetten van een schoonmaakactie in de beoogde doucheruimte. Deze actie zou volgens partijen in november 2024 zijn uitgevoerd. Volgens de huurder zouden de klachten echter vaker bij de verhuurder zijn gemeld, maar zou hier onvoldoende tot geen reactie op zijn gegeven. Aldus de huurder. De verhuurder daarentegen gaf hierop aan dat er wel degelijk getracht is om voor de huurder tot een passende oplossing te komen. De huurder zou volgens de verhuurder echter niet bereikbaar zijn, waardoor er geen afspraak tot inspectie en/of herstel kon worden gemaakt. De verhuurder heeft vrijwel direct na de eerste melding van de klacht van de huurder - begin augustus 2024 - de deur van de doucheruimte van een tweetal ventilatie- of beluchtingsroosters voorzien. De verhuurder heeft vrijwel direct na de laatste melding van de klacht van de huurder - begin november - de bestaande schimmel, zoals die door de huurder aan de verhuurder kenbaar is gemaakt - verwijdert. Verder is de doucheruimte geheel gereinigd (zie onderstaande afbeeldingen). (…) Tijdens het onderzoek zijn nog kleine - nauwelijks zichtbare - restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd (zie onderstaande afbeeldingen). Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde) schimmel zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Zoals eerder aangegeven is er in de ruimte sprake van een “natuurlijk” trekkend ventilatiesysteem via een zogenaamd “shuntsyteem”. Dit houdt in dat - via luchtdruk verschillen en/of temperatuurverschillen - trek in het ventilatiekanaal kan ontstaan. Als dit door omstandigheden niet of onvoldoende in gang wordt gezet en er geen mogelijkheid tot beluchting in de ruimte is, bestaat de mogelijkheid dat er langdurig een (te) hoge vochtigheid in de ruimte ontstaat. Dit zou onder de voornoemde omstandigheden kunnen leiden tot vochtproblemen zoals in dit geval ernstige schimmelvorming. De verhuurder heeft in november 2024 aan de huurder voorgesteld om een mechanische ventilatie in de doucheruimte aan te brengen. De huurder heeft dit voorstel tot opname/onderzoek van de huurcommissie geparkeerd. Tijdens het onderzoek is tussen partijen een afspraak gemaakt om de voorgestelde werkzaamheden uit te voeren. De verhuurder gaf tijdens het onderzoek aan de ventilatie op een zo kort mogelijke termijn te willen optimaliseren volgens de voorstellen.

ECLI:NL:RBNNE:2026:277 text/xml public 2026-05-08T11:11:51 2026-02-03 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Noord-Nederland 2026-02-03 11754475 CV EXPL 25-3645 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Groningen Civiel recht; Burgerlijk procesrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2026:277 text/html public 2026-05-08T11:11:42 2026-05-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBNNE:2026:277 Rechtbank Noord-Nederland , 03-02-2026 / 11754475 CV EXPL 25-3645 Huurcommissiezaak. Schimmelvorming in badkamer van het gehuurde. Betekenis van rapportage van onderzoeker van de Huurcommissie. Huurprijsvermindering van 25% over korte periode. RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: 11754475 \ CV EXPL 25-3645 Vonnis van 3 februari 2026 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. R. Binnendijk , werkzaam bij New World Legal VOF, tegen CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING PATRIMONIUM , gevestigd te Groningen, gedaagde, hierna te noemen: Patrimonium, gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding; - de conclusie van antwoord; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. Patrimonium is eigenaar van de sociale huurwoning staande en gelegen op het adres [adres] (hierna te noemen: de woning). 2.2. Tussen Patrimonium als verhuurder en [eiser] als huurder is met ingang van 1 januari 2023 een huurovereenkomst met betrekking tot de hiervoor genoemde woning gesloten tegen een (bruto) huurprijs van € 520,33 per maand. 2.3. [eiser] heeft (in ieder geval) op 4 november 2024 bij Patrimonium gemeld dat hij hinder ondervindt van schimmelvorming in de badkamer van de woning. Deze klacht is op 8 november 2024 door een tweede klacht gevolgd. 2.4. Een medewerkster van Patrimonium, [medewerkster] , [functie] , heeft [eiser] bij e-mail van 4 november 2024 het volgende geschreven: "Zoals telefonisch besproken bent u niet verantwoordelijk voor de schimmelvorming in de badkamer, ook niet als u gaat verhuizen. Onze opzichter [naam] heeft een opdracht bij [schoonmaakbedrijf 1] uitgegeven om contact met u op te nemen om de badkamer schoon te maken. (…) Bijgevoegd treft u de lijst met uw meldingen." Op de lijst met meldingen van [eiser] staat bij de datum 2 augustus 2024 genoemd Beoordelen reparatieverzoek. DO inspectie op verzoek huurder extreme schimmelvorming badkamer. Verder staat op deze lijst bij de datum van 4 november 2024 genoemd Schimmelvorming badkamer schoonmaken. 2.5. Patrimonium heeft [schoonmaakbedrijf 2] (hierna: [schoonmaakbedrijf 2] ) na de melding van 4 november 2024 opdracht gegeven om de badkamer grondig te reinigen en met een antischimmelmiddel te behandelen. [schoonmaakbedrijf 2] heeft deze werkzaamheden op 13 november 2024 uitgevoerd. Tevens is toen ter verbetering van de ventilatie in de badkamer de badkamerdeur ingekort. 2.6. Patrimonium heeft [eiser] in november 2024 voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen. [eiser] heeft vervolgens niet op dit voorstel gereageerd. 2.7. [eiser] heeft bij verzoekschrift van 19 november 2024 bij de Huurcommissie een procedure tegen Patrimonium aanhangig gemaakt wegens gebreken aan het gehuurde. In deze procedure heeft [eiser] om een (tijdelijke) verlaging van de huurprijs verzocht. 2.8. De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief aan Patrimonium van 22 november 2024 een huurprijsverlaging met ingang van 1 november 2023, restitutie van onverschuldigd betaalde huurpenningen met ingang van 1 november 2023 tot aan de structurele oplossing van de problematiek alsmede een schadevergoeding wegens gezondheidsklachten gevorderd. Verder is in deze brief aangekondigd dat indien Patrimonium met bovenstaande punten akkoord gaat [eiser] bereid is om zijn verzoek bij de Huurcommissie in te trekken. 2.9. Patrimonium heeft in reactie hierop bij brief aan [eiser] van 4 december 2024 medegedeeld dat zij niet akkoord gaat met diens voorstel en dat zij de procedure bij de Huurcommissie wil afwachten. 2.10. De Huurcommissie heeft de Dienst van de Huurcommissie een onderzoek laten uitvoeren naar de gestelde gebreken aan het gehuurde. Dit onderzoek heeft op 20 januari 2025 plaatsgevonden. Van het onderzoek is een rapport opgesteld, dat op 6 februari 2025 naar [eiser] en Patrimonium is gestuurd. In dit rapport staat onder meer vermeld: "(…) Algemene conclusie Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte tot 1 december 2024 ernstige gebreken in de Categorie C. Dit kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de geldende huurprijs. BEVINDINGEN ONDERZOEKER De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten en/of tekortkomingen. Dit is in het dossier gevoegd. De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten en/of tekortkomingen ingebracht. Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurpriizen woonruimte: Categorie C Volgens de onderzoeker is er onder de categorie C sprake van de volgende (ernstige) gebreken: CNB3 en CV3. OMSCHRIJVING (ERNSTIGE) GEBREKEN In de woning zijn door de rapporteur de volgende (ernstige) gebreken vastgesteld. (…) Klacht Klacht van de huurder: - -Schimmel en vocht in de doucheruimte als gevolg van slechte ventilatie. (…) De verhuurder heeft n.a.v. de melding van de huurder vrijwel direct gehandeld door het inzetten van een schoonmaakactie in de beoogde doucheruimte. Deze actie zou volgens partijen in november 2024 zijn uitgevoerd. Volgens de huurder zouden de klachten echter vaker bij de verhuurder zijn gemeld, maar zou hier onvoldoende tot geen reactie op zijn gegeven. Aldus de huurder. De verhuurder daarentegen gaf hierop aan dat er wel degelijk getracht is om voor de huurder tot een passende oplossing te komen. De huurder zou volgens de verhuurder echter niet bereikbaar zijn, waardoor er geen afspraak tot inspectie en/of herstel kon worden gemaakt. De verhuurder heeft vrijwel direct na de eerste melding van de klacht van de huurder - begin augustus 2024 - de deur van de doucheruimte van een tweetal ventilatie- of beluchtingsroosters voorzien. De verhuurder heeft vrijwel direct na de laatste melding van de klacht van de huurder - begin november - de bestaande schimmel, zoals die door de huurder aan de verhuurder kenbaar is gemaakt - verwijdert. Verder is de doucheruimte geheel gereinigd (zie onderstaande afbeeldingen). (…) Tijdens het onderzoek zijn nog kleine - nauwelijks zichtbare - restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd (zie onderstaande afbeeldingen). Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde) schimmel zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Zoals eerder aangegeven is er in de ruimte sprake van een “natuurlijk” trekkend ventilatiesysteem via een zogenaamd “shuntsyteem”. Dit houdt in dat - via luchtdruk verschillen en/of temperatuurverschillen - trek in het ventilatiekanaal kan ontstaan. Als dit door omstandigheden niet of onvoldoende in gang wordt gezet en er geen mogelijkheid tot beluchting in de ruimte is, bestaat de mogelijkheid dat er langdurig een (te) hoge vochtigheid in de ruimte ontstaat. Dit zou onder de voornoemde omstandigheden kunnen leiden tot vochtproblemen zoals in dit geval ernstige schimmelvorming. De verhuurder heeft in november 2024 aan de huurder voorgesteld om een mechanische ventilatie in de doucheruimte aan te brengen. De huurder heeft dit voorstel tot opname/onderzoek van de huurcommissie geparkeerd. Tijdens het onderzoek is tussen partijen een afspraak gemaakt om de voorgestelde werkzaamheden uit te voeren. De verhuurder gaf tijdens het onderzoek aan de ventilatie op een zo kort mogelijke termijn te willen optimaliseren volgens de voorstellen.

De klacht kan naar de mening van de onderzoeker - in overeenstemming met het beleid van de huurcommissie - tot aan de datum van herstel (1 december 2024) gezien worden als een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven: ( CNb3) Op plafond en/of wanden van de badruimte is vrijwel constant vocht- en schimmelvorming aanwezig, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen. (CV3) Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. 2.11. Patrimonium heeft bij brief van 14 februari 2025 op het rapport gereageerd. In deze brief schrijft Patrimonium onder meer: "(…) De geconstateerde restanten schimmel is waarschijnlijk nieuwe schimmel In uw onderzoeksrapport staat op pagina 3: “Tijdens het onderzoek zijn nog kleine - nauwelijks zichtbare- restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd”. Op 13 november heeft de firma [schoonmaakbedrijf 2] een grondige schoonmaakbeurt uitgevoerd. Naar onze mening gaat het hier niet om restanten van schimmel. Maar om nieuwe schimmel, omdat de douche niet cq onvoldoende wordt drooggemaakt. Wij hebben de bewoner diverse malen gewezen op het belang van het droog en schoonmaken van de douche na het douchen, maar we hebben de indruk dat dit niet of onvoldoende is gebeurd. (…) U meldt een gebrek in categorie C (CNB3 en CV3) Aansluitend op voorgaande vermeldt het onderzoeksrapport: “Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde schimmel) zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder.” Ons is onduidelijk wat dan de gemeten luchtstroom is, wat onvoldoende zou zijn. Om de trek te bevorderen is de douchedeur ingekort. De schimmel komt waarschijnlijk door bewonersgedrag Zoals ook in onze brief van 22 januari al is vermeld, verhuren wij deze woning al sinds 1982. Bij de vorige bewoners is er nooit schimmel geconstateerd. Ook bij de aanvaarding van de woning in 2022 was de douche vrij van schimmel en gebreken. Naar onze mening is daarom niet de beperkte thermische schil van de woning de oorzaak, maar het bewonersgedrag. Het door u geconstateerde gebrek kan naar onze mening dan ook niet aan Patrimonium worden toegerekend. Wel gaan wij de huurder helpen nog beter te ventileren door het aanbrengen van een mechanische ventilatie. Hiervoor is op 18 november 2024 telefonisch contact gezocht en voicemail ingesproken om een afspraak te maken. Wegens geen gehoor is er op 25 november een terugbelkaartje in de brievenbus gedaan. Hierop is geen reactie geweest en op 11 december is nogmaals de voicemail ingesproken om een afspraak te maken met de installateur. De huurder heeft tijdens het onderzoek ook toegegeven (zie rapport, pag. 3) dat hij bewust niet heeft gereageerd, omdat hij dit voorstel tot opname/onderzoek van de huurcommissie heeft geparkeerd. (…)" 2.12. Op 31 maart 2025 heeft de Huurcommissie een (online) zitting gehouden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht. De uitspraak van de Huurcommissie is op 21 april 2025 aan partijen verzonden. In deze uitspraak heeft de Huurcommissie beslist dat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Hiertoe heeft de Huurcommissie onder meer overwogen: "(…) Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Onderhoud en gebreken De onderzoeker heeft tijdens het onderzoek in de woning alleen nog kleine - nauwelijks zichtbare - restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd. Op foto’s kon de onderzoeker wel zien hoe de doucheruimte eruit zag voor de schoonmaak. Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde) schimmel zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Reactie huurder op het rapport van onderzoek Huurder heeft schriftelijk niet inhoudelijk gereageerd op het onderzoeksrapport. Reactie verhuurder op het rapport van onderzoek De verhuurder stelt dat de geconstateerde lichte schimmel nieuwe schimmel is. Dit zou komen omdat de huurder de douche niet voldoende droogmaakt. Daarnaast vindt verhuurder het onduidelijk wat de gemeten luchtstroom is en waarom deze onvoldoende zou zijn. De verhuurder geeft aan dat de schimmel ontstaat door toedoen van de huurder. Oordeel commissie Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie geen ernstige gebreken. De commissie overweegt daarvoor het volgende. De Huurcommissie kan alleen een ernstig gebrek uitspreken waarvoor een huurverlaging geldt indien het ontstaan van het gebrek is gelegen in een bouwkundige of technische oorzaak. Dit houdt in het geval van vocht- en schimmelvorming in dat deze alleen een ernstig gebrek oplevert waar huurkorting tegenover staat, als deze het gevolg is van doorslaand/optrekkend vocht of een gebrek aan ventilatie. Zie hierover het Gebrekenboek van de Huurcommissie categorie C nummers 1 en V 1- 4. De huurder klaagt over schimmel in de badkamer. Uit de bewoording van de onderzoeker is niet onomstotelijk vast komen te staan dat er sprake is van een gebrek in de badkamer in de zin van het Gebrekenboek van de Huurcommissie. In de badkamer zou het natuurlijke ventilatiesysteem onder omstandigheden niet goed in gang worden gezet waardoor de luchtvochtigheid tijdelijk te hoog is en schimmel kan ontstaan. Verhuurder heeft echter uitvoerig gesteld en gemotiveerd waarom de schimmel door het gedrag van de huurder zou ontstaan. Huurder heeft daarnaast niet meegewerkt aan de geboden oplossing van de verhuurder, namelijk het plaatsen van mechanische ventilatie in de badkamer. Omdat niet is vast komen te staan dat de schimmel enkel en alleen is ontstaan door de minimale ventilatiemogelijkheden kan de Huurcommissie in dit geval geen ernstig gebrek uitspreken. (…) 2.13. [eiser] heeft de huurovereenkomst met Patrimonium opgezegd tegen 28 februari 2025. Nadien is hij weer bij zijn moeder gaan wonen. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. vaststelt dat sprake is van een gebrek in de woning (ernstige schimmelvorming); II. bepaalt dat [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering van 50% vanaf januari 2023 tot en met het einde van de huurovereenkomst dan wel het moment van feitelijk herstel; III. Patrimonium veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan 50% van de betaalde huur over de hiervoor genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; IV. Patrimonium in de proceskosten veroordeelt. 3.2. Patrimonium concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, alsook te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na het wijzen van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 4 Het standpunt van [eiser] 4.1. legt aan zijn vorderingen - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag. 4.2. De woning kende vanaf het moment dat [eiser] daar zijn intrek nam (1 januari 2023) een ernstig gebrek, in de vorm van schimmelvorming in de badkamer als gevolg van een gebrekkige ventilatie.

De klacht kan naar de mening van de onderzoeker - in overeenstemming met het beleid van de huurcommissie - tot aan de datum van herstel (1 december 2024) gezien worden als een gebrek. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de huurcommissie als volgt omschreven: ( CNb3) Op plafond en/of wanden van de badruimte is vrijwel constant vocht- en schimmelvorming aanwezig, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen. (CV3) Ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. 2.11. Patrimonium heeft bij brief van 14 februari 2025 op het rapport gereageerd. In deze brief schrijft Patrimonium onder meer: "(…) De geconstateerde restanten schimmel is waarschijnlijk nieuwe schimmel In uw onderzoeksrapport staat op pagina 3: “Tijdens het onderzoek zijn nog kleine - nauwelijks zichtbare- restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd”. Op 13 november heeft de firma [schoonmaakbedrijf 2] een grondige schoonmaakbeurt uitgevoerd. Naar onze mening gaat het hier niet om restanten van schimmel. Maar om nieuwe schimmel, omdat de douche niet cq onvoldoende wordt drooggemaakt. Wij hebben de bewoner diverse malen gewezen op het belang van het droog en schoonmaken van de douche na het douchen, maar we hebben de indruk dat dit niet of onvoldoende is gebeurd. (…) U meldt een gebrek in categorie C (CNB3 en CV3) Aansluitend op voorgaande vermeldt het onderzoeksrapport: “Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde schimmel) zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder.” Ons is onduidelijk wat dan de gemeten luchtstroom is, wat onvoldoende zou zijn. Om de trek te bevorderen is de douchedeur ingekort. De schimmel komt waarschijnlijk door bewonersgedrag Zoals ook in onze brief van 22 januari al is vermeld, verhuren wij deze woning al sinds 1982. Bij de vorige bewoners is er nooit schimmel geconstateerd. Ook bij de aanvaarding van de woning in 2022 was de douche vrij van schimmel en gebreken. Naar onze mening is daarom niet de beperkte thermische schil van de woning de oorzaak, maar het bewonersgedrag. Het door u geconstateerde gebrek kan naar onze mening dan ook niet aan Patrimonium worden toegerekend. Wel gaan wij de huurder helpen nog beter te ventileren door het aanbrengen van een mechanische ventilatie. Hiervoor is op 18 november 2024 telefonisch contact gezocht en voicemail ingesproken om een afspraak te maken. Wegens geen gehoor is er op 25 november een terugbelkaartje in de brievenbus gedaan. Hierop is geen reactie geweest en op 11 december is nogmaals de voicemail ingesproken om een afspraak te maken met de installateur. De huurder heeft tijdens het onderzoek ook toegegeven (zie rapport, pag. 3) dat hij bewust niet heeft gereageerd, omdat hij dit voorstel tot opname/onderzoek van de huurcommissie heeft geparkeerd. (…)" 2.12. Op 31 maart 2025 heeft de Huurcommissie een (online) zitting gehouden. Partijen hebben bij die gelegenheid hun standpunten toegelicht. De uitspraak van de Huurcommissie is op 21 april 2025 aan partijen verzonden. In deze uitspraak heeft de Huurcommissie beslist dat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. Hiertoe heeft de Huurcommissie onder meer overwogen: "(…) Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Onderhoud en gebreken De onderzoeker heeft tijdens het onderzoek in de woning alleen nog kleine - nauwelijks zichtbare - restanten van schimmel op de voegen van het wandtegelwerk en het plafond geconstateerd. Op foto’s kon de onderzoeker wel zien hoe de doucheruimte eruit zag voor de schoonmaak. Naar de mening van de onderzoeker is de (tijdens het onderzoek niet geconstateerde) schimmel zeer waarschijnlijk het gevolg van een combinatie van oppervlakte condensatie door een (te) beperkte thermische schil van de woning en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Reactie huurder op het rapport van onderzoek Huurder heeft schriftelijk niet inhoudelijk gereageerd op het onderzoeksrapport. Reactie verhuurder op het rapport van onderzoek De verhuurder stelt dat de geconstateerde lichte schimmel nieuwe schimmel is. Dit zou komen omdat de huurder de douche niet voldoende droogmaakt. Daarnaast vindt verhuurder het onduidelijk wat de gemeten luchtstroom is en waarom deze onvoldoende zou zijn. De verhuurder geeft aan dat de schimmel ontstaat door toedoen van de huurder. Oordeel commissie Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie geen ernstige gebreken. De commissie overweegt daarvoor het volgende. De Huurcommissie kan alleen een ernstig gebrek uitspreken waarvoor een huurverlaging geldt indien het ontstaan van het gebrek is gelegen in een bouwkundige of technische oorzaak. Dit houdt in het geval van vocht- en schimmelvorming in dat deze alleen een ernstig gebrek oplevert waar huurkorting tegenover staat, als deze het gevolg is van doorslaand/optrekkend vocht of een gebrek aan ventilatie. Zie hierover het Gebrekenboek van de Huurcommissie categorie C nummers 1 en V 1- 4. De huurder klaagt over schimmel in de badkamer. Uit de bewoording van de onderzoeker is niet onomstotelijk vast komen te staan dat er sprake is van een gebrek in de badkamer in de zin van het Gebrekenboek van de Huurcommissie. In de badkamer zou het natuurlijke ventilatiesysteem onder omstandigheden niet goed in gang worden gezet waardoor de luchtvochtigheid tijdelijk te hoog is en schimmel kan ontstaan. Verhuurder heeft echter uitvoerig gesteld en gemotiveerd waarom de schimmel door het gedrag van de huurder zou ontstaan. Huurder heeft daarnaast niet meegewerkt aan de geboden oplossing van de verhuurder, namelijk het plaatsen van mechanische ventilatie in de badkamer. Omdat niet is vast komen te staan dat de schimmel enkel en alleen is ontstaan door de minimale ventilatiemogelijkheden kan de Huurcommissie in dit geval geen ernstig gebrek uitspreken. (…) 2.13. [eiser] heeft de huurovereenkomst met Patrimonium opgezegd tegen 28 februari 2025. Nadien is hij weer bij zijn moeder gaan wonen. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. vaststelt dat sprake is van een gebrek in de woning (ernstige schimmelvorming); II. bepaalt dat [eiser] recht heeft op huurprijsvermindering van 50% vanaf januari 2023 tot en met het einde van de huurovereenkomst dan wel het moment van feitelijk herstel; III. Patrimonium veroordeelt om aan [eiser] te betalen een bedrag gelijk aan 50% van de betaalde huur over de hiervoor genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; IV. Patrimonium in de proceskosten veroordeelt. 3.2. Patrimonium concludeert tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, alsook te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na het wijzen van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening. 4 Het standpunt van [eiser] 4.1. legt aan zijn vorderingen - samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag. 4.2. De woning kende vanaf het moment dat [eiser] daar zijn intrek nam (1 januari 2023) een ernstig gebrek, in de vorm van schimmelvorming in de badkamer als gevolg van een gebrekkige ventilatie.

Dit gebrek wordt bevestigd door het rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie. Ondanks herhaalde meldingen door [eiser] , die teruggaan tot 2023, heeft Patrimonium dit gebrek niet tijdig en adequaat verholpen. De schimmelvorming in de badkamer was niet aan enig handelen van [eiser] te wijten. Dit heeft Patrimonium in haar e-mail van 4 november 2024 ook aan [eiser] bevestigd. [eiser] is door het onderhavige gebrek ernstig in zijn woongenot aangetast en ondervond door de schimmelproblematiek bovendien gezondheidsklachten. In verband met dit gebrek heeft [eiser] ingevolge artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) recht op een huurprijsvermindering van 50% vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, althans tot aan het moment van herstel van het gebrek. In het verlengde hiervan heeft [eiser] recht op terugbetaling van 50% van de door hem over deze periode betaalde huur. Subsidiair beroept [eiser] zich op artikel 6:74 BW (aansprakelijkheid wegens wanprestatie). 4.3. [eiser] voert verder aan dat op Patrimonium als woningstichting, los van haar wettelijke verplichtingen jegens hem, ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid rust. In dit kader wijst [eiser] erop dat hij een slachtoffer van de kinderopvangtoeslagaffaire is. Hij is als gevolg daarvan uit huis geplaatst. Toen hij 18 jaar oud werd, was hij aangewezen op zelfstandige woonruimte. Zodoende heeft [eiser] deze woning gehuurd van Patrimonium, die van zijn achtergrond op de hoogte was. Het verblijf in de woning met schimmelproblematiek heeft, naast het optreden van gezondheidsklachten, zijn reeds bestaande psychische klachten - waaronder depressieve klachten - verergerd. Uiteindelijk zag [eiser] zich genoodzaakt om weer bij zijn moeder te gaan wonen. Deze situatie had voorkomen kunnen worden indien Patrimonium haar verantwoordelijkheid had genomen en hem had gecompenseerd in plaats van het ontkennen van de situatie en juridisch verweer te voeren, dit terwijl de leefomstandigheden in de woning evident onaanvaardbaar waren. 5 Het standpunt van Patrimonium 5.1. Patrimonium voert - samengevat weergegeven - het volgende verweer. 5.2. De schimmelvorming in de badkamer is niet een gevolg van de bouwkundige staat van het gehuurde, maar van het gedrag van [eiser] als huurder. [eiser] heeft de badkamer na gebruik structureel onvoldoende gereinigd en gedroogd, waardoor de schimmelvorming is ontstaan. Hieraan kan de door [eiser] aangehaalde mail van een medewerkster van Patrimonium van 4 november 2024 niet afdoen. Zij heeft voor haar beurt gesproken, zonder dat zij op de hoogte was van de feitelijke situatie in de woning. Pas later, na bezichtiging van het gehuurde, het uitvoeren van werkzaamheden en bestudering van het dossier kwam Patrimonium erachter dat de schimmelvorming het gevolg was van het gedrag van [eiser] . Tegen deze achtergrond is er volgens Patrimonium geen sprake (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde dat een huurprijsvermindering en terugbetaling van te veel betaalde huur rechtvaardigt. 5.3. Bovendien kan er slechts huurprijsvermindering worden gevorderd vanaf de datum dat het gestelde gebrek bij de verhuurder is gemeld. [eiser] heeft niet eerder dan op 4 november 2024 voor het eerst melding gemaakt van de schimmelproblematiek in de badkamer. Patrimonium heeft vervolgens binnen veertien dagen nadien actie hierop ondernomen, door [schoonmaakbedrijf 2] de badkamer te laten schoonmaken en een antischimmelbehandeling uit te laten voeren. Ook is de badkamerdeur ingekort om de ventilatie te verbeteren. Nadien heeft [eiser] geen nieuwe melding van schimmelvorming bij Patrimonium gedaan. Verder heeft Patrimonium voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen, maar [eiser] heeft de betreffende werkzaamheden tegengehouden. Patrimonium wijst er verder op dat de periode waarover huurprijsvermindering kan worden gevorderd op grond van artikel 7:257 BW, uitgaande van het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering bij dagvaarding van 10 juni 2025, volgens haar niet eerder dan op 15 december 2024 kan ingaan. 5.4. [eiser] heeft in geval van een gebrek aan het gehuurde slechts recht op een evenredige vermindering van de huurprijs, die in relatie staat tot de aard en omvang van het gebrek, het verminderde huurgenot en de periode waarin daarvan sprake was. In het onderhavige geval heeft Patrimonium meteen na de melding van de schimmelproblematiek in de badkamer door [eiser] op 4 november 2024 actie ondernomen door [schoonmaakbedrijf 2] in te schakelen. Een eventuele huurprijsverlaging kan derhalve slechts op deze (korte) periode betrekking hebben. Bovendien was de schimmelvorming beperkt tot de badkamer van het gehuurde. Een huurprijsvermindering van 50% is tegen deze achtergrond disproportioneel, aldus Patrimonium. 5.5. De gestelde gezondheidsproblemen als gevolg van de schimmelvorming in de badkamer heeft [eiser] niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de door hem genoemde psychische klachten en zijn stelling dat hij slachtoffer zou zijn van de kinderopvangtoeslagaffaire. Met betrekking tot laatstgenoemde omstandigheid wijst Patrimonium erop dat zij aan [eiser] een goed onderhouden woning ter beschikking heeft gesteld, maar dat het aan het gedrag van [eiser] zelf te wijten is geweest dat er schimmelvorming in de badkamer is opgetreden. Ook is er geen sprake geweest van een verzuim van Patrimonium om adequaat te reageren op een verzoek tot herstel. 6 De beoordeling Geen binding meer van partijen aan het oordeel van de Huurcommissie 6.1. Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. 6.2. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 21 april 2025. De dagvaarding is op 10 juni 2025 aan Patrimonium betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. Het wettelijk kader van huurprijsvermindering 6.3. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder van woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt mee dat alleen in geval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs. 6.4. Onder een 'gebrek' moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de woonruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woonruimte de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woonruimte als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie is nader gespecificeerd wanneer sprake is van een (ernstig) gebrek. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, zal de kantonrechter het Gebrekenboek niettemin als uitgangspunt nemen. 6.5.

Dit gebrek wordt bevestigd door het rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie. Ondanks herhaalde meldingen door [eiser] , die teruggaan tot 2023, heeft Patrimonium dit gebrek niet tijdig en adequaat verholpen. De schimmelvorming in de badkamer was niet aan enig handelen van [eiser] te wijten. Dit heeft Patrimonium in haar e-mail van 4 november 2024 ook aan [eiser] bevestigd. [eiser] is door het onderhavige gebrek ernstig in zijn woongenot aangetast en ondervond door de schimmelproblematiek bovendien gezondheidsklachten. In verband met dit gebrek heeft [eiser] ingevolge artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) recht op een huurprijsvermindering van 50% vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot aan de einddatum van de huurovereenkomst, althans tot aan het moment van herstel van het gebrek. In het verlengde hiervan heeft [eiser] recht op terugbetaling van 50% van de door hem over deze periode betaalde huur. Subsidiair beroept [eiser] zich op artikel 6:74 BW (aansprakelijkheid wegens wanprestatie). 4.3. [eiser] voert verder aan dat op Patrimonium als woningstichting, los van haar wettelijke verplichtingen jegens hem, ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid rust. In dit kader wijst [eiser] erop dat hij een slachtoffer van de kinderopvangtoeslagaffaire is. Hij is als gevolg daarvan uit huis geplaatst. Toen hij 18 jaar oud werd, was hij aangewezen op zelfstandige woonruimte. Zodoende heeft [eiser] deze woning gehuurd van Patrimonium, die van zijn achtergrond op de hoogte was. Het verblijf in de woning met schimmelproblematiek heeft, naast het optreden van gezondheidsklachten, zijn reeds bestaande psychische klachten - waaronder depressieve klachten - verergerd. Uiteindelijk zag [eiser] zich genoodzaakt om weer bij zijn moeder te gaan wonen. Deze situatie had voorkomen kunnen worden indien Patrimonium haar verantwoordelijkheid had genomen en hem had gecompenseerd in plaats van het ontkennen van de situatie en juridisch verweer te voeren, dit terwijl de leefomstandigheden in de woning evident onaanvaardbaar waren. 5 Het standpunt van Patrimonium 5.1. Patrimonium voert - samengevat weergegeven - het volgende verweer. 5.2. De schimmelvorming in de badkamer is niet een gevolg van de bouwkundige staat van het gehuurde, maar van het gedrag van [eiser] als huurder. [eiser] heeft de badkamer na gebruik structureel onvoldoende gereinigd en gedroogd, waardoor de schimmelvorming is ontstaan. Hieraan kan de door [eiser] aangehaalde mail van een medewerkster van Patrimonium van 4 november 2024 niet afdoen. Zij heeft voor haar beurt gesproken, zonder dat zij op de hoogte was van de feitelijke situatie in de woning. Pas later, na bezichtiging van het gehuurde, het uitvoeren van werkzaamheden en bestudering van het dossier kwam Patrimonium erachter dat de schimmelvorming het gevolg was van het gedrag van [eiser] . Tegen deze achtergrond is er volgens Patrimonium geen sprake (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde dat een huurprijsvermindering en terugbetaling van te veel betaalde huur rechtvaardigt. 5.3. Bovendien kan er slechts huurprijsvermindering worden gevorderd vanaf de datum dat het gestelde gebrek bij de verhuurder is gemeld. [eiser] heeft niet eerder dan op 4 november 2024 voor het eerst melding gemaakt van de schimmelproblematiek in de badkamer. Patrimonium heeft vervolgens binnen veertien dagen nadien actie hierop ondernomen, door [schoonmaakbedrijf 2] de badkamer te laten schoonmaken en een antischimmelbehandeling uit te laten voeren. Ook is de badkamerdeur ingekort om de ventilatie te verbeteren. Nadien heeft [eiser] geen nieuwe melding van schimmelvorming bij Patrimonium gedaan. Verder heeft Patrimonium voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen, maar [eiser] heeft de betreffende werkzaamheden tegengehouden. Patrimonium wijst er verder op dat de periode waarover huurprijsvermindering kan worden gevorderd op grond van artikel 7:257 BW, uitgaande van het instellen van de vordering tot huurprijsvermindering bij dagvaarding van 10 juni 2025, volgens haar niet eerder dan op 15 december 2024 kan ingaan. 5.4. [eiser] heeft in geval van een gebrek aan het gehuurde slechts recht op een evenredige vermindering van de huurprijs, die in relatie staat tot de aard en omvang van het gebrek, het verminderde huurgenot en de periode waarin daarvan sprake was. In het onderhavige geval heeft Patrimonium meteen na de melding van de schimmelproblematiek in de badkamer door [eiser] op 4 november 2024 actie ondernomen door [schoonmaakbedrijf 2] in te schakelen. Een eventuele huurprijsverlaging kan derhalve slechts op deze (korte) periode betrekking hebben. Bovendien was de schimmelvorming beperkt tot de badkamer van het gehuurde. Een huurprijsvermindering van 50% is tegen deze achtergrond disproportioneel, aldus Patrimonium. 5.5. De gestelde gezondheidsproblemen als gevolg van de schimmelvorming in de badkamer heeft [eiser] niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de door hem genoemde psychische klachten en zijn stelling dat hij slachtoffer zou zijn van de kinderopvangtoeslagaffaire. Met betrekking tot laatstgenoemde omstandigheid wijst Patrimonium erop dat zij aan [eiser] een goed onderhouden woning ter beschikking heeft gesteld, maar dat het aan het gedrag van [eiser] zelf te wijten is geweest dat er schimmelvorming in de badkamer is opgetreden. Ook is er geen sprake geweest van een verzuim van Patrimonium om adequaat te reageren op een verzoek tot herstel. 6 De beoordeling Geen binding meer van partijen aan het oordeel van de Huurcommissie 6.1. Artikel 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is gevraagd. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 23 april 2021 bepaald dat wanneer een van partijen tijdig een vordering als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW instelt, partijen in het geheel niet meer gebonden zijn aan de uitspraak van de huurcommissie. 6.2. De uitspraak van de huurcommissie is verzonden op 21 april 2025. De dagvaarding is op 10 juni 2025 aan Patrimonium betekend, zodat [eiser] zich binnen genoemde termijn van acht weken tot de kantonrechter heeft gewend. De binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie is derhalve in zijn geheel komen te vervallen. De kantonrechter dient de zaak daarom in volle omvang te beoordelen. Het wettelijk kader van huurprijsvermindering 6.3. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder van woonruimte bij vermindering van huurgenot door een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Deze evenredigheidsmaatstaf brengt mee dat alleen in geval van een substantiële aantasting van het huurgenot plaats is voor een (daaraan evenredige) vermindering van de huurprijs. 6.4. Onder een 'gebrek' moet volgens artikel 7:204 lid 2 BW worden verstaan een staat of eigenschap van de woonruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woonruimte de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woonruimte als die waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. In het Gebrekenboek van de Huurcommissie is nader gespecificeerd wanneer sprake is van een (ernstig) gebrek. Hoewel de kantonrechter daaraan formeel niet gebonden is, zal de kantonrechter het Gebrekenboek niettemin als uitgangspunt nemen. 6.5.

De kantonrechter gaat bij haar beoordeling voorbij aan de subsidiair genoemde grondslag van de vorderingen van [eiser] - aansprakelijkheid wegens wanprestatie op grond van artikel 6:74 BW - nu [eiser] in zijn processtukken geen specifieke stellingen heeft betrokken over toerekenbaar tekortschieten door Patrimonium in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan Patrimonium schadeplichtig jegens [eiser] zou zijn, naast het door hem gedane beroep op huurprijsvermindering op grond van de hiervoor genoemde gebrekenregeling. Er was sprake van een gebrek in het gehuurde 6.6. De kantonrechter overweegt dat de enkele aanwezigheid van schimmelvorming in de badkamer nog niet betekent dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Schimmelvorming kan immers bijvoorbeeld ook door huurdersgedrag ontstaan. Wanneer de schimmelvorming echter een gevolg is van de bouwkundige staat van het gehuurde valt deze - zo is tussen partijen ook niet in geschil - wél onder de gebrekenregeling. Volgens het Gebrekenboek (categorie C, nummer Nb3) is sprake van een ernstig gebrek als in de badruimte op plafond en/of wanden sprake is van de aanwezigheid van vrijwel constante vocht- en schimmelvorming, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen. Volgens het Gebrekenboek, (categorie C, nummer CV3) is er eveneens sprake van een ernstig gebrek bij ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. Daarbij staat als opmerking genoemd dat de vocht en schimmel het gevolg dienen te zijn van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte. 6.7. In geschil tussen partijen is de vraag wat de oorzaak is (geweest) van de schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde. De kantonrechter neemt bij de beantwoording van deze vraag als uitgangspunt het door [eiser] overgelegde rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie, nu deze een onafhankelijke deskundige is die ter plaatse een onderzoek naar de oorzaak van de schimmelvorming heeft uitgevoerd. 6.8. De kantonrechter leidt uit de rapportage van de onderzoeker af dat de schimmelvorming in de badkamer naar zijn oordeel een gevolg is geweest van de bouwkundige staat van het gehuurde, in die zin dat de schimmelvorming het gevolg is van oppervlaktecondensatie door een (te) beperkte thermische schil van het gehuurde en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Deze conclusie neemt de kantonrechter als uitgangspunt. Het ligt vervolgens op de weg van Patrimonium om hiertegenover feiten en omstandigheden aan te voeren die deze conclusie van de onderzoeker kunnen ontkrachten. 6.9. In dat kader heeft Patrimonium aangevoerd dat de schimmelvorming het gevolg is van het gedrag van [eiser] als huurder, bestaande uit het structureel onvoldoende drogen en reinigen van de badkamer na het gebruik hiervan. Patrimonium heeft deze stelling naar het oordeel van de kantonrechter echter - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting hiervan door [eiser] - onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zij heeft ook geen rapportage van een (eigen) deskundige in het geding gebracht die deze stelling nader onderbouwt. 6.10. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de schimmelproblematiek een gevolg is geweest van de bouwkundige staat van de badkamer, bestaande uit een (te) beperkte thermische schil van het gehuurde en tekortschietende ventilatiemogelijkheden. De kantonrechter vindt voor dit oordeel ook bevestiging in de omstandigheden dat (i) Patrimonium - zo blijkt uit het rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie - omstreeks begin augustus 2024 de deur van de doucheruimte heeft voorzien van een tweetal ventilatie- of beluchtingsroosters, (ii) [schoonmaakbedrijf 2] de douchedeur heeft ingekort om de ventilatie in de badkamer te verbeteren en (iii) Patrimonium [eiser] in november 2024 heeft voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen. Kennelijk zag Patrimonium zelf ook aanleiding om de ventilatie in de badkamer te verbeteren. 6.11. De door Patrimonium genoemde omstandigheden dat zij bij inspectie van het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst heeft geconcludeerd dat het afvoerputje van de badkamer niet was gereinigd en volledig verstopt was met haren en zeepresten, waardoor meerdere overstromingen hebben plaatsgevonden leidende tot wateroverlast in en schade aan het gehuurde, doen naar het oordeel van de kantonrechter niet af aan het oordeel dat de schimmelproblematiek een gevolg is van de bouwkundige staat van de badkamer. Die omstandigheden kunnen immers naast elkaar bestaan. Datzelfde geldt voor de door Patrimonium genoemde omstandigheden dat eerdere huurders van de woning nimmer over schimmelproblematiek hebben geklaagd en dat de badkamer in 2023 bij aanvaarding van de woning door [eiser] schimmelvrij was. Dit tast de vaststelling van de onderzoeker niet aan. 6.12. Nu ervan uit wordt gegaan dat de schimmelvorming in de badkamer een gevolg was van de bouwkundige staat van de woonruimte, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde. [eiser] heeft recht op huurprijsvermindering 6.13. Omdat er sprake is (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde, kan [eiser] een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen. Vanaf wanneer bestaat er recht op huurprijsvermindering? 6.14. Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van de door [eiser] overgelegde lijst van meldingen van gebreken, die afkomstig is van Patrimonium, worden aangenomen dat [eiser] voor het eerst op 2 augustus 2024 bij Patrimonium melding heeft gemaakt van schimmelvorming in de badkamer. Bij deze melding wordt immers uitdrukkelijk verwezen naar schimmelproblematiek in de badkamer. Deze datum wordt overigens ook genoemd in het rapport van de deskundige van de huurcommissie. De kantonrechter verwerpt daarom het verweer van Patrimonium dat pas voor het eerst op 4 november 2024 door [eiser] bij haar melding is gemaakt van schimmelvorming in de badkamer. Verder overweegt de kantonrechter dat [eiser] op zijn beurt zijn stelling dat hij al in 2023 bij Patrimonium melding zou hebben gemaakt van de schimmelvorming in de badkamer onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. [eiser] heeft geen stukken overgelegd waaruit een dergelijke melding uit 2023 volgt. De door [eiser] bij dagvaarding overgelegde foto's van de schimmelvorming in de badkamer voorafgaand aan de schoonmaakwerkzaamheden onderbouwen naar het oordeel van de kantonrechter ook niet dat [eiser] al in 2023 melding heeft gemaakt van de schimmelproblematiek in de badkamer. 6.15. Ervan uitgaande dat [eiser] voor het eerst op 2 augustus 2024 bij Patrimonium melding heeft gemaakt van schimmelvorming in de badkamer, kan hij een vermindering van de huurprijs vorderen te rekenen vanaf de eerste dag van de maand die hierop volgt, zijnde 1 september 2024 (zie artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en paragraaf 3.3.5. van het Gebrekenboek). De kantonrechter gaat ervan uit dat het gebrek in november 2024 is verholpen, na de door [schoonmaakbedrijf 2] uitgevoerde werkzaamheden, nu niet gebleken is dat [eiser] nadien nog bij Patrimonium over (resterende) schimmelvorming in de badkamer heeft geklaagd. Ook de onderzoeker van de Huurcommissie is in zijn rapport ervan uitgegaan dat het gebrek toen (voldoende) was hersteld. 6.16. Patrimonium heeft - onder verwijzing naar artikel 7:257 lid 3 BW - in haar conclusie van dupliek betoogd dat een eventuele huurprijsvermindering niet eerder dan per 15 december 2024 kan ingaan, zes maanden voordat de dagvaarding in deze zaak werd uitgebracht. De kantonrechter volgt Patrimonium daarin niet. Daartoe overweegt zij het volgende. 6.17.

De kantonrechter gaat bij haar beoordeling voorbij aan de subsidiair genoemde grondslag van de vorderingen van [eiser] - aansprakelijkheid wegens wanprestatie op grond van artikel 6:74 BW - nu [eiser] in zijn processtukken geen specifieke stellingen heeft betrokken over toerekenbaar tekortschieten door Patrimonium in de nakoming van de huurovereenkomst op grond waarvan Patrimonium schadeplichtig jegens [eiser] zou zijn, naast het door hem gedane beroep op huurprijsvermindering op grond van de hiervoor genoemde gebrekenregeling. Er was sprake van een gebrek in het gehuurde 6.6. De kantonrechter overweegt dat de enkele aanwezigheid van schimmelvorming in de badkamer nog niet betekent dat sprake was van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Schimmelvorming kan immers bijvoorbeeld ook door huurdersgedrag ontstaan. Wanneer de schimmelvorming echter een gevolg is van de bouwkundige staat van het gehuurde valt deze - zo is tussen partijen ook niet in geschil - wél onder de gebrekenregeling. Volgens het Gebrekenboek (categorie C, nummer Nb3) is sprake van een ernstig gebrek als in de badruimte op plafond en/of wanden sprake is van de aanwezigheid van vrijwel constante vocht- en schimmelvorming, veroorzaakt door condensatie van waterdamp als gevolg van onvoldoende ventilatiemogelijkheden of onvoldoende thermische kwaliteit van de constructiedelen. Volgens het Gebrekenboek, (categorie C, nummer CV3) is er eveneens sprake van een ernstig gebrek bij ernstige schimmel- en/of vochtoverlast door condensatie van waterdamp op het plafond, wanden en/of andere delen van een tot de woonruimte behorende verblijfsruimte. Daarbij staat als opmerking genoemd dat de vocht en schimmel het gevolg dienen te zijn van een technische tekortkoming van de constructie of het uitvoeringsniveau van de woonruimte. 6.7. In geschil tussen partijen is de vraag wat de oorzaak is (geweest) van de schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde. De kantonrechter neemt bij de beantwoording van deze vraag als uitgangspunt het door [eiser] overgelegde rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie, nu deze een onafhankelijke deskundige is die ter plaatse een onderzoek naar de oorzaak van de schimmelvorming heeft uitgevoerd. 6.8. De kantonrechter leidt uit de rapportage van de onderzoeker af dat de schimmelvorming in de badkamer naar zijn oordeel een gevolg is geweest van de bouwkundige staat van het gehuurde, in die zin dat de schimmelvorming het gevolg is van oppervlaktecondensatie door een (te) beperkte thermische schil van het gehuurde en minimale ventilatiemogelijkheden voor de huurder. Deze conclusie neemt de kantonrechter als uitgangspunt. Het ligt vervolgens op de weg van Patrimonium om hiertegenover feiten en omstandigheden aan te voeren die deze conclusie van de onderzoeker kunnen ontkrachten. 6.9. In dat kader heeft Patrimonium aangevoerd dat de schimmelvorming het gevolg is van het gedrag van [eiser] als huurder, bestaande uit het structureel onvoldoende drogen en reinigen van de badkamer na het gebruik hiervan. Patrimonium heeft deze stelling naar het oordeel van de kantonrechter echter - mede in het licht van de uitdrukkelijke betwisting hiervan door [eiser] - onvoldoende feitelijk onderbouwd. Zij heeft ook geen rapportage van een (eigen) deskundige in het geding gebracht die deze stelling nader onderbouwt. 6.10. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de schimmelproblematiek een gevolg is geweest van de bouwkundige staat van de badkamer, bestaande uit een (te) beperkte thermische schil van het gehuurde en tekortschietende ventilatiemogelijkheden. De kantonrechter vindt voor dit oordeel ook bevestiging in de omstandigheden dat (i) Patrimonium - zo blijkt uit het rapport van de onderzoeker van de Huurcommissie - omstreeks begin augustus 2024 de deur van de doucheruimte heeft voorzien van een tweetal ventilatie- of beluchtingsroosters, (ii) [schoonmaakbedrijf 2] de douchedeur heeft ingekort om de ventilatie in de badkamer te verbeteren en (iii) Patrimonium [eiser] in november 2024 heeft voorgesteld om mechanische ventilatie in de badkamer aan te brengen. Kennelijk zag Patrimonium zelf ook aanleiding om de ventilatie in de badkamer te verbeteren. 6.11. De door Patrimonium genoemde omstandigheden dat zij bij inspectie van het gehuurde na het einde van de huurovereenkomst heeft geconcludeerd dat het afvoerputje van de badkamer niet was gereinigd en volledig verstopt was met haren en zeepresten, waardoor meerdere overstromingen hebben plaatsgevonden leidende tot wateroverlast in en schade aan het gehuurde, doen naar het oordeel van de kantonrechter niet af aan het oordeel dat de schimmelproblematiek een gevolg is van de bouwkundige staat van de badkamer. Die omstandigheden kunnen immers naast elkaar bestaan. Datzelfde geldt voor de door Patrimonium genoemde omstandigheden dat eerdere huurders van de woning nimmer over schimmelproblematiek hebben geklaagd en dat de badkamer in 2023 bij aanvaarding van de woning door [eiser] schimmelvrij was. Dit tast de vaststelling van de onderzoeker niet aan. 6.12. Nu ervan uit wordt gegaan dat de schimmelvorming in de badkamer een gevolg was van de bouwkundige staat van de woonruimte, is naar het oordeel van de kantonrechter sprake (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde. [eiser] heeft recht op huurprijsvermindering 6.13. Omdat er sprake is (geweest) van een ernstig gebrek aan het gehuurde, kan [eiser] een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de eerste dag van de maand volgend op de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was, tot die waarop het gebrek is verholpen. Vanaf wanneer bestaat er recht op huurprijsvermindering? 6.14. Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van de door [eiser] overgelegde lijst van meldingen van gebreken, die afkomstig is van Patrimonium, worden aangenomen dat [eiser] voor het eerst op 2 augustus 2024 bij Patrimonium melding heeft gemaakt van schimmelvorming in de badkamer. Bij deze melding wordt immers uitdrukkelijk verwezen naar schimmelproblematiek in de badkamer. Deze datum wordt overigens ook genoemd in het rapport van de deskundige van de huurcommissie. De kantonrechter verwerpt daarom het verweer van Patrimonium dat pas voor het eerst op 4 november 2024 door [eiser] bij haar melding is gemaakt van schimmelvorming in de badkamer. Verder overweegt de kantonrechter dat [eiser] op zijn beurt zijn stelling dat hij al in 2023 bij Patrimonium melding zou hebben gemaakt van de schimmelvorming in de badkamer onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. [eiser] heeft geen stukken overgelegd waaruit een dergelijke melding uit 2023 volgt. De door [eiser] bij dagvaarding overgelegde foto's van de schimmelvorming in de badkamer voorafgaand aan de schoonmaakwerkzaamheden onderbouwen naar het oordeel van de kantonrechter ook niet dat [eiser] al in 2023 melding heeft gemaakt van de schimmelproblematiek in de badkamer. 6.15. Ervan uitgaande dat [eiser] voor het eerst op 2 augustus 2024 bij Patrimonium melding heeft gemaakt van schimmelvorming in de badkamer, kan hij een vermindering van de huurprijs vorderen te rekenen vanaf de eerste dag van de maand die hierop volgt, zijnde 1 september 2024 (zie artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en paragraaf 3.3.5. van het Gebrekenboek). De kantonrechter gaat ervan uit dat het gebrek in november 2024 is verholpen, na de door [schoonmaakbedrijf 2] uitgevoerde werkzaamheden, nu niet gebleken is dat [eiser] nadien nog bij Patrimonium over (resterende) schimmelvorming in de badkamer heeft geklaagd. Ook de onderzoeker van de Huurcommissie is in zijn rapport ervan uitgegaan dat het gebrek toen (voldoende) was hersteld. 6.16. Patrimonium heeft - onder verwijzing naar artikel 7:257 lid 3 BW - in haar conclusie van dupliek betoogd dat een eventuele huurprijsvermindering niet eerder dan per 15 december 2024 kan ingaan, zes maanden voordat de dagvaarding in deze zaak werd uitgebracht. De kantonrechter volgt Patrimonium daarin niet. Daartoe overweegt zij het volgende. 6.17.

Uit artikel 7:257 lid 1 en 2 BW vloeit voort dat wanneer een huurder aanspraak wil maken op een huurprijsvermindering omdat er sprake is van een gebrek hij binnen zes maanden nadat hij de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek een daartoe strekkende vordering dient in te stellen bij de rechter, dan wel een verzoek tot huurprijsvermindering moet indienen bij de Huurcommissie. Verder volgt uit artikel 7:257 lid 3 BW dat na het verstrijken van de hiervoor bedoelde termijn van zes maanden, voor wat het verleden betreft, geen huurprijsvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het indienen van een vordering bij de kantonrechter of het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie. 6.18 In dit geval heeft [eiser] binnen zes maanden na het melden van het gebrek op 2 augustus 2024 een verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie ingediend, namelijk op 19 november 2024. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de vervaltermijn van het derde lid niet van toepassing is, ook niet nu de procedure bij de huurcommissie is gevolgd door de onderhavige procedure bij de kantonrechter. De omvang van de huurprijsvermindering 6.19. In artikel 6 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw) is bepaald wat de mate van huurprijsvermindering is in geval van gebreken. Daarin is onder meer bepaald dat als er zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie C van dit besluit, de overeengekomen huurprijs maximaal met 40% kan worden verlaagd (en dus niet met het door [eiser] genoemde percentage van 50%). In bijlage II, categorie C onder b bij Bhw is bepaald dat sprake is van een ernstig gebrek ten aanzien van de woonruimte wanneer sprake is van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de bad- of doucheruimte waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat en wanneer sprake is van ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Die situatie is hier aan de orde. 6.20. Het enkele feit dat hier sprake is van een categorie C gebrek, betekent echter niet dat de huurprijs met 40% moet worden verminderd. Op grond van artikel 6 lid 1 Bhw kan in een dergelijk geval de huurprijs namelijk maximaal met 40% worden verminderd. Voor de vraag welk percentage huurprijsvermindering hier op zijn plaats is, moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van hinder die [eiser] van het gebrek ondervindt of heeft ondervonden. 6.21. De kantonrechter overweegt dat niet is gebleken dat Patrimonium na de eerste melding van de schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde, op 2 augustus 2024, dadelijk actie heeft ondernomen om de schimmelproblematiek in de badkamer te verhelpen. Dat heeft zij pas na de melding van 4 november 2024 gedaan. Aldus is Patrimonium een aantal maanden in gebreke gebleven om de schimmelproblematiek aan te pakken. Voorts acht de kantonrechter van belang dat de schimmelproblematiek zich heeft beperkt tot één ruimte in de woning, de badkamer. De stelling van [eiser] dat hij gezondheidsklachten zou hebben opgelopen door de schimmelproblematiek in de badkamer is door hem - mede in het licht van de betwisting hiervan door Patrimonium - niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een doktersverklaring, zodat de kantonrechter aan deze stelling voorbij zal gaan. Datzelfde geldt voor de door [eiser] genoemde verergering van zijn psychische klachten door de schimmelproblematiek. Ook die stelling heeft hij niet nader onderbouwd. 6.22. De hiervoor genoemde omstandigheden in aanmerking nemend, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% op zijn plaats over de periode vanaf 1 september 2024 tot en met 30 november 2024, zijnde het einde van de maand waarin het gebrek is hersteld (zie paragraaf 3.3.9 van het Gebrekenboek). De vordering tot het uitspreken van een verklaring voor recht dat er recht bestaat op huurprijsvermindering is dan ook in zoverre toewijsbaar. In het verlengde hiervan kan ook de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur over de hiervoor genoemde periode worden toegewezen, uitgaande van het vastgestelde percentage van 25%, te vermeerderen met de niet betwiste gevorderde wettelijke rente over dit bedrag. Bijzondere positie [eiser] 6.23. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat de door [eiser] genoemde omstandigheid dat hij een slachtoffer is van de kinderopvangtoeslagaffaire, een omstandigheid betreft waar Patrimonium buiten staat, ook indien in aanmerking wordt genomen dat Patrimonium een verhuurder van sociale woningen is. Hierin kan derhalve geen grond worden gevonden voor (een verdergaande) compensatie van [eiser] voor het vastgestelde gebrek aan het gehuurde. In verband met het gebrek aan het gehuurde heeft [eiser] bovendien een met voldoende waarborgen omklede procedure bij zowel de Huurcommissie als de kantonrechter kunnen volgen. Proceskosten 6.24. Omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 6.25. Het vonnis zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, behoudens de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht. Een verklaring voor recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 7 De beslissing De kantonrechter: 7.1. verklaart voor recht dat in de woning sprake is geweest van een ernstig gebrek, in de vorm van schimmelvorming in de badkamer; 7.2. bepaalt dat [eiser] recht heeft op een huurprijsvermindering van 25% over de periode van 1 september tot en met 30 november 2024; 7.3. veroordeelt Patrimonium tot (terug)betaling aan [eiser] van een bedrag gelijk aan 25% van de betaalde huur over de onder 7.2. genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 juni 2025, zijnde de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 7.4. verklaart het vonnis voor wat betreft de beslissingen genoemd onder 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad; 7.5. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 7.6. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026. 520/MP De kantonrechter gaat hierbij uit van de gewijzigde eis ten opzichte van de dagvaarding zoals die in de conclusie van repliek is opgenomen. De kantonrechter begrijpt de vordering sub I. als een vordering tot het uitspreken van een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek in de woning. ECLI:NL:HR:2021:657 Zie HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1815.

Uit artikel 7:257 lid 1 en 2 BW vloeit voort dat wanneer een huurder aanspraak wil maken op een huurprijsvermindering omdat er sprake is van een gebrek hij binnen zes maanden nadat hij de verhuurder heeft geïnformeerd over het gebrek een daartoe strekkende vordering dient in te stellen bij de rechter, dan wel een verzoek tot huurprijsvermindering moet indienen bij de Huurcommissie. Verder volgt uit artikel 7:257 lid 3 BW dat na het verstrijken van de hiervoor bedoelde termijn van zes maanden, voor wat het verleden betreft, geen huurprijsvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het indienen van een vordering bij de kantonrechter of het indienen van een verzoek bij de Huurcommissie. 6.18 In dit geval heeft [eiser] binnen zes maanden na het melden van het gebrek op 2 augustus 2024 een verzoek tot huurprijsvermindering bij de Huurcommissie ingediend, namelijk op 19 november 2024. Dit brengt naar het oordeel van de kantonrechter mee dat de vervaltermijn van het derde lid niet van toepassing is, ook niet nu de procedure bij de huurcommissie is gevolgd door de onderhavige procedure bij de kantonrechter. De omvang van de huurprijsvermindering 6.19. In artikel 6 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: Bhw) is bepaald wat de mate van huurprijsvermindering is in geval van gebreken. Daarin is onder meer bepaald dat als er zich een omstandigheid voordoet als bedoeld in bijlage II, onder 1, categorie C van dit besluit, de overeengekomen huurprijs maximaal met 40% kan worden verlaagd (en dus niet met het door [eiser] genoemde percentage van 50%). In bijlage II, categorie C onder b bij Bhw is bepaald dat sprake is van een ernstig gebrek ten aanzien van de woonruimte wanneer sprake is van onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de bad- of doucheruimte waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat en wanneer sprake is van ernstige vocht- of schimmelplekken als gevolg van optrekkend of doorslaand vocht. Die situatie is hier aan de orde. 6.20. Het enkele feit dat hier sprake is van een categorie C gebrek, betekent echter niet dat de huurprijs met 40% moet worden verminderd. Op grond van artikel 6 lid 1 Bhw kan in een dergelijk geval de huurprijs namelijk maximaal met 40% worden verminderd. Voor de vraag welk percentage huurprijsvermindering hier op zijn plaats is, moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van hinder die [eiser] van het gebrek ondervindt of heeft ondervonden. 6.21. De kantonrechter overweegt dat niet is gebleken dat Patrimonium na de eerste melding van de schimmelvorming in de badkamer van het gehuurde, op 2 augustus 2024, dadelijk actie heeft ondernomen om de schimmelproblematiek in de badkamer te verhelpen. Dat heeft zij pas na de melding van 4 november 2024 gedaan. Aldus is Patrimonium een aantal maanden in gebreke gebleven om de schimmelproblematiek aan te pakken. Voorts acht de kantonrechter van belang dat de schimmelproblematiek zich heeft beperkt tot één ruimte in de woning, de badkamer. De stelling van [eiser] dat hij gezondheidsklachten zou hebben opgelopen door de schimmelproblematiek in de badkamer is door hem - mede in het licht van de betwisting hiervan door Patrimonium - niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een doktersverklaring, zodat de kantonrechter aan deze stelling voorbij zal gaan. Datzelfde geldt voor de door [eiser] genoemde verergering van zijn psychische klachten door de schimmelproblematiek. Ook die stelling heeft hij niet nader onderbouwd. 6.22. De hiervoor genoemde omstandigheden in aanmerking nemend, acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% op zijn plaats over de periode vanaf 1 september 2024 tot en met 30 november 2024, zijnde het einde van de maand waarin het gebrek is hersteld (zie paragraaf 3.3.9 van het Gebrekenboek). De vordering tot het uitspreken van een verklaring voor recht dat er recht bestaat op huurprijsvermindering is dan ook in zoverre toewijsbaar. In het verlengde hiervan kan ook de vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur over de hiervoor genoemde periode worden toegewezen, uitgaande van het vastgestelde percentage van 25%, te vermeerderen met de niet betwiste gevorderde wettelijke rente over dit bedrag. Bijzondere positie [eiser] 6.23. Ten slotte overweegt de kantonrechter dat de door [eiser] genoemde omstandigheid dat hij een slachtoffer is van de kinderopvangtoeslagaffaire, een omstandigheid betreft waar Patrimonium buiten staat, ook indien in aanmerking wordt genomen dat Patrimonium een verhuurder van sociale woningen is. Hierin kan derhalve geen grond worden gevonden voor (een verdergaande) compensatie van [eiser] voor het vastgestelde gebrek aan het gehuurde. In verband met het gebrek aan het gehuurde heeft [eiser] bovendien een met voldoende waarborgen omklede procedure bij zowel de Huurcommissie als de kantonrechter kunnen volgen. Proceskosten 6.24. Omdat partijen over en weer deels in het (on)gelijk worden gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 6.25. Het vonnis zal, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, behoudens de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht. Een verklaring voor recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging en kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. 7 De beslissing De kantonrechter: 7.1. verklaart voor recht dat in de woning sprake is geweest van een ernstig gebrek, in de vorm van schimmelvorming in de badkamer; 7.2. bepaalt dat [eiser] recht heeft op een huurprijsvermindering van 25% over de periode van 1 september tot en met 30 november 2024; 7.3. veroordeelt Patrimonium tot (terug)betaling aan [eiser] van een bedrag gelijk aan 25% van de betaalde huur over de onder 7.2. genoemde periode, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 juni 2025, zijnde de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 7.4. verklaart het vonnis voor wat betreft de beslissingen genoemd onder 7.2. en 7.3. uitvoerbaar bij voorraad; 7.5. compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; 7.6. wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Boerlage-van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2026. 520/MP De kantonrechter gaat hierbij uit van de gewijzigde eis ten opzichte van de dagvaarding zoals die in de conclusie van repliek is opgenomen. De kantonrechter begrijpt de vordering sub I. als een vordering tot het uitspreken van een verklaring voor recht dat sprake is van een gebrek in de woning. ECLI:NL:HR:2021:657 Zie HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1815.