ECLI:NL:RBNNE:2026:1735

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Groningen Zaaknummer: C/18/240502 / HA ZA 24-285 Vonnis van 13 mei 2026 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. A.A.M. Kroon-Jongbloed, tegen A-GARAGE B.V. , te Groningen , gedaagde partij, hierna te noemen: A-Garage, advocaat: mr. A.E. Koster. 1 De procedure 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 23 april 2025; - de door [eiser] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties; - de door A-Garage ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 september 2025, waaruit blijkt dat is beslist dat de door [eiser] ingediende toelichting bij zijn ten behoeve van de mondelinge behandeling ingediende producties buiten het procesdossier wordt gehouden; - de conclusie van repliek (met producties); - de conclusie van dupliek. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] en [commercieel directeur] zijn de kinderen van [vader] (hierna: vader) en [moeder] (hierna: moeder). 2.2. In 1947 heeft vader een automobiel- en garagebedrijf opgericht in de vorm van een eenmanszaak. In 1980 is de besloten vennootschap met de naam A-Garage opgericht. Van het geplaatste kapitaal stonden 6 prioriteitsaandelen en 28 gewone aandelen op naam van vader en één gewoon aandeel op naam van moeder. De eenmanszaak is in deze vennootschap ingebracht. 2.3. Vanaf 7 mei 1982 was [eiser] technisch directeur en [commercieel directeur] commercieel directeur van A-Garage. 2.4. Vader is op 26 oktober 1990 overleden. A-Garage is in 1991 voortgezet door [commercieel directeur] en [eiser] en is sindsdien gevestigd aan de [adres 1] (hierna: het perceel [adres 1] ). 2.5. In 2008 zijn [commercieel directeur] en [eiser] met elkaar gebrouilleerd geraakt. Op 3 november 2008 is [eiser] ontslagen als technisch directeur van A-Garage. Over de financiële afwikkeling van dit ontslag hebben partijen afspraken gemaakt, die zijn vastgelegd in een schriftelijke vaststellingsovereenkomst van 2 november 2009. Daarin is onder meer het volgende bepaald: ‘ Artikel 1 Partijen komen overeen dat [eiser] de navolgende vorderingen heeft op A-Garage: a. een vordering ter zake van netto loon ten bedrage van € 121.286,00 (zegge: honderdeenentwintingduizend tweehonderdzesentachtig euro), over welk bedrag de door A-Garage verschuldigde bedragen aan loonheffingen reeds zijn ingebonden en afgedragen; b. een vordering uit geldlening van € 45.000,00 (zegge: vijfenveertigduizend euro) met rente en kosten ad € 18.156,61 (zegge: achttienduizend honderdzesenvijftig euro en eenenzestig cent), ter verzekering waarvan een hypotheekrecht is gevestigd op de panden [adres 1] en [adres 2] ; c. een vordering ter betaling van de door [eiser] gemaakte advocaatkosten van € 32.500,00 (zegge: tweeëndertigduizend vijfhonderd euro), inclusief kantoorkosten en btw. Artikel 2 2.1 In verband met de in artikel 1 omschreven vorderingen van [eiser] op A-Garage komen zij de navolgende betaling overeen:  een bedrag van € 52.500.00 (zegge: tweeënvijftigduizend vijfhonderd euro), door A-Garage te betalen op de volgende wijze: I. een bedrag van € 25.000,00 (zegge; vijfentwintigduizend euro) binnen 7 dagen na ondertekening van deze overeenkomst op rekening van mr. J.A. Gimbrère, tegen diens declaratie; II. een bedrag van € 7.500,00 (zegge: zevenduizend vijfhonderd euro) binnen 6 weken na ondertekening van deze overeenkomst op rekening van mr. J.A. Gimbrère, tegen diens declaratie; III. een bedrag van € 20.000,00 (zegge: twintigduizend euro) binnen 6 weken na ondertekening van deze overeenkomst op rekening van [eiser] ; met dien verstande dat indien A-Garage het op de facturen van mr. J.A. Gimbrère vermelde bedrag aan btw niet of niet geheel als voorbelasting zal kunnen aftrekken A-Garage op [eiser] een vordering heeft van de helft van het niet-aftrekbare bedrag aan btw,  een bedrag va Dit perceel is op 31 januari 2018 verkocht aan [koper 1] (hierna: [koper 1] ) en [koper 2] (hierna: [koper 2] ) voor een bedrag van € 250.000,00. Omdat [eiser] conservatoir beslag had gelegd op het perceel [adres 2] was levering van dit perceel aan [koper 1] en [koper 2] niet mogelijk. A-Garage is daarom een kort geding gestart. Partijen hebben tijdens de behandeling van dat kort geding op 22 mei 2018 een minnelijke regeling getroffen. Onderdeel van die minnelijke regeling was de betaling van een vergoeding door A-Garage aan [eiser] als bedoeld in artikel 3.3. van de vaststellingsovereenkomst (de meerwaardeclausule). Deze vergoeding had betrekking op de verkoop van perceel [adres 2] en perceel [adres 1] . Dit laatste perceel was nog niet verkocht, maar verwacht werd dat de onderhandelingen die destijds liepen met [koper 2] en [koper 1] zouden leiden tot overeenstemming over de (ver)koop van dit perceel. In het opgemaakte proces-verbaal is onder meer te lezen: ‘Partijen komen ter beëindiging van dit kort geding het volgende overeen: 1. Het conservatoire beslag dat rust op het onroerend goed aan de [adres 2] zal worden opgeheven opdat de levering per 1 juni 2018 zal kunnen plaatsvinden. Op dat moment zal ook het hypotheekrecht uit 2005 worden doorgehaald, voor zover dat betrekking heeft op de [adres 2] . 2. [commercieel directeur] zal zijn medewerking verlenen aan het vestigen van een eerste recht van hypotheek op het pand aan de [adres 3] , waarvoor hij uiterlijk woensdag 30 mei 2018 op het kantoor van [advocaat- en notariskantoor] een volmacht zal ondertekenen. 3. Het hypotheekrecht strekt tot zekerheid van betaling van de vordering zoals die wordt bedoeld onder artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst (de meerwaardeclausule). Die vordering wordt tot en met medio maart 2018 begroot op een bedrag van € 170.000,00. 4. De vordering uit hoofde van de meerwaardeclausule is verschuldigd op het moment van de levering van het onroerend goed aan de [adres 1] , vermeerderd met de indexering vanaf medio maart 2018. De betaling vindt plaats gelijktijdig aan de levering van dit onroerend goed.’ 2.8. [eiser] heeft daarop het conservatoir beslag opgeheven. Het perceel [adres 2] is op 4 juni 2018 aan [koper 1] en [koper 2] geleverd. 2.9. Vanwege de intentie van A-Garage om ook het perceel [adres 1] te verkopen aan [koper 2] en [koper 1] hebben partijen nadien afspraken gemaakt over de doorhaling van de conservatoire beslagen die [eiser] (ook) had gelegd op dit perceel. Vanwege dat beslag had A-Garage wederom een kort geding aangezegd. Op 24 september 2018 heeft mr. Tiddens, voormalig advocaat van A-Garage, een brief gestuurd aan mr. Kroon-Jongbloed. Daarin is onder meer te lezen: ‘Eerder al liet ik u weten dat met de verkoop een bedrag is gemoeid van € 1.250.000,-. Mijn cliënt stelt voor dat van deze koopsom een bedrag ad € 425.000,- ten goede komt aan uw cliënt waartegen hij zich dan dient te verplichten het op het pand rustende beslag op te heffen en aldus de levering mogelijk te maken. Rechten behoeft uw cliënt daarbij verder niet prijs te geven. Hij mag zijn vorderingen (volledig) handhaven terwijl ook de verdere beslagen gehandhaafd kunnen blijven. De lopende procedure kan “gewoon” voortgezet worden. Het bedrag ad € 425.000,- is als volgt opgebouwd: - € 70.000,- ter zake van de legitieme vordering, waarbij cliënt verwijst naar hetgeen de rechtbank hierover inmiddels heeft overwogen;. - € 185.000,- ter zake van de vordering nalatenschap vader. Het betreft het bedrag dat cliënt zelf heeft becijferd; - € 170.000,- uit hoofde van de meerwaardeclausule. Hierover bestaat tussen partijen overeenstemming.’ 2.10. Op 26 september 2018 is tussen A-Garage enerzijds en [koper 1] en [koper 2] anderzijds een koopovereenkomst tot stand gekomen, inhoudende dat A-Garage het perceel [adres 1] aan [koper 1] en [koper 2] zou verkopen tegen betaling van een bedrag door [koper 1] en [koper 2] van € 1.250.000,00. De levering stond gepland op 1 oktober 2018. 2 [commercieel directeur] kan niet duidelijk aangeven waarom een transactie op waarderingsdatum (juni 2020) ook nog niet is gepasseerd.’ 2.18. Bij brief van 19 december 2022 heeft mr. Veldman, de toenmalige advocaat van A-Garage, gereageerd op het verslag van voornoemd overleg. In die brief heeft hij onder meer geschreven: ‘Voor wat betreft het bedrijfspand heeft de rechtbank reeds beslist dat u deze in de waardebepaling van de aandelen dient mee te nemen tegen een waarde van € 1.250.000. Genoemde waarde is gebaseerd op de koopsom zoals deze is vastgelegd in de koopovereenkomst. […] Door u is tijdens de bespreking d.d. 13 oktober 2022 gevraagd waarom levering van het onroerend goed tot dusverre niet heeft plaatsgevonden. Uit de overeenkomst volgt dat levering dient plaats te vinden vrij van hypotheken en beslagen. Bijgaand zend ik u de kadastrale gegevens uit het hypotheekregister van het Kadaster (bijlage 2). Uit deze gegevens volgt dat er zowel op 4 juni 2023 als op 13 september 2018 conservatoir beslag is gelegd op het bedrijfspand namens [eiser] . […] Ondanks een daartoe strekkend verzoek is het beslag tot dusverre niet opgeheven c.q. doorgehaald. Het beslag zoals deze op 13 september 2018 is gelegd houdt verband met de onderhavige procedure betreffende de afwikkeling van de nalatenschap van vader. Vanwege deze beslagen heeft levering tot dusverre nog niet kunnen plaatsvinden.’ 2.19. Op 3 februari 2023 heeft mr. Kroon-Jongbloed een brief gestuurd naar mr. Veldman, waarin onder meer is geschreven: ‘Zoals u weet hebben partijen d.d. 2 november 2009 een vaststellingsovereenkomst gesloten betreffende geschillen die zij over en weer met elkaar hadden aangaande A-Garage B.V. In artikel 3.3 en 3.4 van deze vaststellingsovereenkomst werd ten aanzien van de bedrijfspanden aan de [adres 2] en de [adres 1] te Groningen ten behoeve van cliënt, de volgende meerwaardeclausule overeengekomen: […] In de jaarrekening 2018 van A-Garage B.V. welke cliënt bij e-mail van 18 juli jl. ontving is opgenomen dat het bedrijfspand aan de [adres 2] in 2018 voor een bedrag ter hoogte van € 275.000,- is verkocht. Voorts volgt uit de koopovereenkomst d.d. 26 september 2018 dat het pand aan de [adres 1] verkocht werd voor een bedrag van € 1.250.000,-. Gezien de meerwaarde bij verkoop ter hoogte van resp. € 75.000,- en € 910.000,- heeft cliënt recht op een overeenkomstig artikel 3.4 van de vaststellingsovereenkomst door A-Garage B.V. aan hem te betalen bedrag ter hoogte van € 150.000,- welk bedrag wordt verhoogd met het jaarlijkse consumentenprijsindexcijfer vanaf 1 januari 2011 conform het bepaalde in artikel 3.4 jo. 3.1 van de vaststellingsovereenkomst. Immers in artikel 3.1 van de vaststellingsovereenkomst is opgenomen: […] Met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.1 vaststellingsovereenkomst maakt cliënt thans aanspraak op een bedrag van € 201.397,-. Voor de berekening van dit bedrag wordt verwezen naar onderstaande tabel. […] Uw cliënt wordt in zijn hoedanigheid van directeur van A-Garage B.V. dringend verzocht en zo nodig gesommeerd het bedrag ad € 201.397,- binnen 14 dagen na heden aan mijn cliënt te voldoen door overmaking op rekeningnummer [bankrekeningnummer] .’ 2.20. Op die brief heeft mr. Veldman bij brief van 6 februari 2023 (abusievelijk gedateerd 6 februari 2022) onder meer als volgt gereageerd: ‘Partijen hebben op 2 november 2009 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Op grond van het bepaalde in artikel 3.1 daarvan heeft uw cliënte in beginsel eerst per 1 november 2024 opeisbaar van cliënte te vorderen een bedrag ad € 55.000, zulks nog te vermeerderen met de indexatie over de periode 1 januari 2011 tot 1 november 2024. In artikel 3.3 van de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat uw cliënt, in het geval van vervreemding vóór 1 november 2024 door cliënte van de [adres 2] en/of het pand aan de [adres 1] voor een tegenprestatie die het bedrag van € 200.000 en € 340.000 overstijgt, aanspraak maakt op 37,5% van het meerdere. […] Op grond v Door het niet afnemen hebben wij jou ook in problemen gebracht, en omdat wij nog steeds bezig zijn (ook in overleg met de Gem. Groningen) met nieuwe plannen en een andere financiële relatie, is het nog wel de bedoeling om alsnog een koopcontract met jou te sluiten. Om deze reden kun jij de ontvangen bedragen (gelden) dan met ons verrekenen. Of jij betaald ons de bedragen terug met 4% rente zodra je het perceel aan een ander verkoopt. […] Als het aan ons ligt, zijn wij bereid, om jou een betere prijs te bieden als de nodige vergunningen vrij komen voor het gehele project. Wij blijven met jou in contact en zodra er situaties veranderen zullen wij dit direct met je doornemen. Wij verzoeken jou om ons nog wel de gelegenheid te geven voor de afronding van het totale project. Zoals je weet doen wij ons uiterste best om het geheel in goede banen te leiden. Wij houden je op de hoogte.’ 2.23. [commercieel directeur] is op 1 juni 2024 overleden. 2.24. Op 25 oktober 2024 heeft mr. Kroon-Jongebloed een e-mail gestuurd aan mr. Koster. In die brief is onder meer geschreven: ‘ Huidige stand van zaken Opgemerkt moge worden dat sinds de ondertekening van de koopovereenkomst op 26 september 2018 inmiddels ruim zes jaren zijn verstreken. Om welke reden levering aan de kopers nochtans niet heeft plaatsgevonden, is voor mijn cliënt volstrekt onduidelijk. Dat levering tot dusverre nog niet zou kunnen hebben plaatsgevonden wegens de door mijn cliënt gelegde conservatoire beslagen, staat niet aan de levering in de weg, nu ter zake afspraken zijn gemaakt met mr. Tiddens. De conservatoire beslagen worden, zodra de datum van levering bekend is, tijdig opgeven door mijn cliënt, teneinde levering aan de kopers mogelijk te maken. […] Nu, mede gelet op al het voorgaande, altijd is voorgehouden dat de levering nog wel zou gaan plaatsvinden, is de verwachting dat de leveringsakte ter zake de [adres 1] uiterlijk vóór 1 november 2024 gepasseerd zal worden. Ik verzoek u dan ook dringend om de kopers te verplichten, en zo nodig te sommeren, hun medewerking te verlenen aan het passeren van de notariële leveringsakte vóór 1 november 2024. Ter zake van die levering verneem ik graag zo spoedig mogelijk of het verlijden van de notariële leveringsakte, conform de koopovereenkomst, nog steeds geschiedt door [notariskantoor] , zodat de op de [adres 1] rustende conservatoire beslagen in het kader van de levering tijdig kunnen worden opgeheven door cliënt conform de ter zake met A-Garage gemaakte afspraken. Mocht levering evenwel niet vóór 1 november 2024 plaatsvinden, dan bestaat bij cliënt het vermoeden dat de levering bewust is uitgesteld ten einde hem te benadelen, gelet op het bepaalde in artikel 3.3 van de VSO. Blijft naast levering ook betaling van de vordering van cliënt op A-Garage ter hoogte van € 214.739,75 binnen één week na het verstrijken van voornoemde datum uit, dan zal ter zake een gerechtelijke procedure worden gestart. In dat licht verzoek ik u kenbaar te maken of u voor A-Garage B.V. in rechte optreedt, dan wel of de dagvaarding aan het adres van A-Garage B.V. aan de [adres 1] dient te worden betekend.’ 2.25. Op die brief heeft mr. Koster bij e-mail van 31 oktober 2024 onder meer als volgt gereageerd: ‘Zojuist heb ik u waarnemer telefonisch laten weten, dat ik binnen twee weken na heden op uw onderstaande e-mail zal terugkomen. Intussen staat ervoor 1 november a.s. geen notariële overdracht in de planning zo heb ik begrepen wat volgens mij ook al in de aktes van beide zijden aan de orde zijn gekomen.’ 2.26. De levering van het bedrijfspand aan de [adres 1] heeft (nog) niet plaatsgevonden. 2.27. De dochter van [commercieel directeur] , [dochter commercieel directeur] , is op dit moment bestuurder van A-Garage. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. A-Garage te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag ter hoogte van € 1.622,82 ter zake de gemaakte kosten in verband met de hypotheekakte d.d. 1 oktober 2018 Aangezien die twee voorwaarden betrekking hebben op de verkoop en levering van het perceel [adres 1] en dat perceel uiteindelijk niet is geleverd, is A-Garage volgens haar niets aan [eiser] verschuldigd. Bovendien is de vordering volgens A-Garage verjaard. A-Garage heeft bij conclusie van dupliek nog aangevoerd dat [eiser] de hoogte van het bedrag niet heeft onderbouwd en een eventuele vordering van [eiser] ter zake van deze kosten zou bestaan op [commercieel directeur] en niet op A-Garage, maar de rechtbank acht deze verweren tardief. A-Garage had deze verweren bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling kunnen aanvoeren. Dat heeft zij niet gedaan. Deze verweren laat de rechtbank daarom buiten beschouwing. 4.4. De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat uit voornoemde brieven van 24 september 2018 en 3 oktober 2018 volgt dat partijen zijn overeengekomen dat A-Garage – kort gezegd – de helft van de kosten voor de hypotheekakte zou voldoen. Het recht van hypotheek zou worden gevestigd (en is uiteindelijk ook gevestigd) op het pand aan de [adres 3] en strekte ter zekerheid van betaling van de vordering zoals bedoeld in het proces-verbaal van de mondelinge behadeling van 22 mei 2018 en artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst (de meerwaardeclausule).Deze vordering had onder meer betrekking op de meerwaarde ten aanzien van de verkoop van de [adres 1] (welke vordering hierna aan de orde komt) en maakt onderdeel uit van het in de e-mail van 3 oktober 2018 genoemde bedrag van € 425.000,00.De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat uit de tekst van de brieven niet volgt dat de voorwaarden cumulatief zijn, in die zin dat de kosten slechts verschuldigd zijn indien het perceel [adres 1] zou worden geleverd aan [koper 2] en [koper 1] . Het vestigen van het hypotheekrecht is ook niet afhankelijk gesteld van de levering van perceel [adres 1] . A-Garage onderbouwt verder ook niet dat de afspraak met inachtneming van de Haviltex-maatstaf anders moet worden begrepen. Bovendien heeft mr. Tiddens in zijn brief van 3 oktober 2018 ook overwogen dat A-Garage ermee akkoord gaat dat zij de helft van de kosten betaalt ‘al was het maar omdat dit al eerder is overeengekomen.’ Dat betekent dat [eiser] in beginsel een vordering op A-Garage heeft van € 1.622,82. 4.5. De rechtbank zal de vordering van [eiser] echter afwijzen, omdat het beroep van A-Garage op verjaring slaagt. Op grond van artikel 3:307 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verjaart een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis wordt op grond van artikel 3:317 lid 1 BW gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. 4.6. [eiser] stelt, zo begrijpt de rechtbank, dat de vordering op 3 oktober 2018 (toen de afspraak definitief is gemaakt) opeisbaar is geworden. Dat betekent dat de verjaringstermijn van vijf jaren op 4 oktober 2018 is aangevangen en de vordering op 4 oktober 2023 is verjaard, tenzij [eiser] tijdig een stuitingshandeling heeft verricht. [eiser] stelt dat hij bij brieven van 14 december 2018, 8 februari 2019, 4 april 2019, 24 april 2019, 3 juli 2019 en 31 augustus 2020 de verjaring van de rechtsvordering heeft gestuit. De rechtbank is met A-Garage van oordeel dat [eiser] in die brieven A-Garage niet heeft aangemaand om de vordering te voldoen en ook geen mededeling is gedaan waarin [eiser] zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt. De brieven hebben – zo begrijpt de rechtbank, [eiser] heeft dit niet nader toegelicht – betrekking op de levering van perceel [adres 1] en de procedure inzake de nalatenschap van vader. [eiser] heeft gelijk waar hij stelt dat bij de beoordeling of de mededeling aan de in lid 1 geste Partijen hebben in artikel 3.3 van de vaststellingsovereenkomst een meerwaardeclausule opgenomen inhoudende dat indien het perceel [adres 2] en/of het perceel [adres 1] door A-Garage vóór 1 november 2024 wordt respectievelijk worden vervreemd, in economische eigendom wordt/worden overgedragen of daarop zakelijke genotsrechten wordt/worden gevestigd tegen betaling van een bedrag van meer dan € 200.000,00 ( [adres 2] ) dan wel € 340.000,00 ( [adres 1] ), A-Garage aan [eiser] 37,5% van het meerdere moet voldoen (tot een maximum van € 150.000,00). 4.11. Partijen zijn, zoals hiervoor in r.o. 4.1. is overwogen, het erover eens dat A-Garage op grond van dit artikel een bedrag van € 18.750,00 aan [eiser] moet voldoen ter zake van de vervreemding van het perceel [adres 2] . 4.12. Tussen A-Garage en [eiser] is in geschil of A-Garage aan [eiser] eveneens een bedrag verschuldigd is vanwege de verkoop van perceel [adres 1] . Op 26 september 2018 is tussen A-Garage enerzijds en [koper 2] en [koper 1] anderzijds een koopovereenkomst gesloten, inhoudende dat [koper 2] en [koper 1] het pand aan de [adres 1] zouden kopen tegen betaling van een bedrag van € 1.250.000,00. [eiser] stelt dat de vergoeding van A-Garage aan [eiser] op grond van artikel 3.3. van de vaststellingsovereenkomst daarom € 341.250,00 bedraagt. Aangezien in artikel 3.4. van dezelfde overeenkomst de totale vergoeding als bedoeld in artikel 3.3. (dus zowel ten aanzien van het perceel de [adres 2] als het perceel [adres 1] ) is gemaximeerd, vordert [eiser] een bedrag van € 214.739,75. A-Garage betwist dit bedrag aan [eiser] te moeten voldoen. Zij voert daartoe aan dat [koper 2] en [koper 1] bij brief van 16 maart 2021 hebben aangegeven de koopovereenkomst te willen beëindigen, waarmee A-Garage akkoord is gedaan. Om die reden is het perceel [adres 1] nooit geleverd en is geen sprake van ‘vervreemding’ als bedoeld in artikel 3.3. Volgens [eiser] is met ‘vervreemden’ niet de (ver)koop én levering bedoeld, maar slechts de (ver)koop. In zoverre verschillen partijen van mening over de uitleg van (dit deel van) het artikel. 4.13. De rechtbank stelt voorop dat de vraag wat partijen ten aanzien van verschuldigdheid van de meerwaarde zijn overeengekomen niet alleen kan worden beantwoord op grond van de zuivere taalkundige uitleg van artikel 3.3 van de vaststellingsovereenkomst, maar dat ook van belang is welke zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en wat zij van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan ook betekenis kan worden toegekend aan latere gedragingen van partijen. 4.14. De rechtbank is, met in achtneming van deze maatstaf, met A-Garage van oordeel dat onder ‘vervreemding’ moet worden begrepen dat de percelen worden overgedragen aan een derde. Aangezien voor overdracht op grond van artikel 3:84 BW van een (onroerende) zaak levering is vereist, behelst ‘vervreemden’ in de zin van artikel 3.3 van de vaststellingsovereenkomst de (ver)koop én levering van de percelen. Dit oordeel is onder meer gebaseerd op de constatering dat in artikel 3.6 van de vaststellingsovereenkomst – kort gezegd – is bepaald dat voor zover A-Garage een bedrag op grond van artikel 3.3 aan [eiser] verschuldigd is, [eiser] dat bedrag niet kan opeisen in het geval voor A-Garage uit de transactie onvoldoende liquiditeit resteert, vanwege uitoefening van de rechten door de eerste hypotheekhouder. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank bedoeld – en daar zijn partijen het ook over eens – dat van de koopsom die voor het perceel [adres 1] zou worden betaald eerst een (eventuele) vordering van de eerste hypotheekhouder moet worden voldaan en voor zover het restant van de verkoopopbrengst onvoldoende liquiditeit voor A-Garage oplevert, [eiser] zijn vordering niet kan opeisen. De betaling van de meerwaarde aan [eiser] is dus afhankelijk gesteld van de hoogte van de (liquide) verkoopopbrengst. Daaruit volgt al dat met ‘vervreemden’ de (ver)koop Die omstandigheden hebben allemaal betrekking op de stelling van [eiser] dat het nog steeds de intentie van A-Garage is dat [koper 2] en [koper 1] het juridische eigendom verkrijgen. [koper 2] en [koper 1] zouden het plan hebben om aan de [adres 1] een appartementencomplex te bouwen, waarvan het perceel [adres 1] onderdeel uitmaakt. De rechtbank overweegt dat voor zover dat het geval is, dat nog niet betekent dat [koper 2] en [koper 1] op dit moment economisch eigenaar zijn van perceel [adres 1] . Daarvoor is nodig dat, zoals hiervoor is overwogen, het economisch belang bij perceel [adres 1] aan [koper 2] en [koper 1] toekomt en het risico van waardeveranderingen en het tenietgaan van de zaak door [koper 2] en [koper 1] wordt gedragen. [eiser] heeft niet onderbouwd dat daarvan sprake is. 4.19. Nu perceel [adres 1] niet is vervreemd (als bedoeld in de vaststellingsovereenkomst) en ook het economisch eigendom daarvan niet is overgedragen, is A-Garage op grond van artikel 3.3. van de vaststellingsovereenkomst geen vergoeding aan [eiser] verschuldigd. De vraag of de beëindiging van de de koopovereenkomst een schijnhandeling betreft, zoals [eiser] stelt, kan onbeantwoord blijven. Voor zover dat het geval is, blijft de koopovereenkomst in stand. In dat geval is echter nog steeds geen sprake van levering, zodat ook dan op de voet van artikel 3.3 geen vergoeding verschuldigd is voor perceel [adres 1] . subsidiair: onrechtmatige daad 4.20. [eiser] stelt subsidiair dat A-Garage onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld, waardoor hij schade heeft geleden. Die schade begroot [eiser] op het bedrag dat hij op grond van artikel 3.3 en artikel 3.4. van de vaststellingsovereenkomst zou hebben verkregen indien het perceel [adres 1] aan [koper 2] en [koper 1] zou zijn geleverd. De rechtbank begrijpt dat [eiser] stelt dat het onrechtmatige handelen van A-Garage uit het volgende bestaat: A-Garage had afdoende rekening moeten houden met het belang van [eiser] bij levering van het perceel [adres 1] , gelet op de afspraak die partijen ten aanzien van de vergoeding op grond van de meerwaardeclausule hebben gemaakt (artikel 3.3. van de vaststellingsovereenkomst, het proces-verbaal van 22 mei 2018 en de e-mails van mr. Tiddens van 24 september 2018 en 3 oktober 2018). Dat heeft A-Garage niet, althans onvoldoende gedaan, nu zij – naar zij stelt – er onverplicht mee heeft ingestemd dat de met [koper 2] en [koper 1] gesloten koopovereenkomst zou komen te vervallen, althans [koper 2] en [koper 1] niet heeft aangesproken tot naleving van de verplichting om levering plaats te laten vinden; A-Garage, [koper 2] en [koper 1] zijn overeengekomen om de levering van het perceel [adres 1] uit te stellen tot ná 1 november 2024, met als doel dat A-Garage geen vergoeding aan [eiser] verschuldigd is ter zake van de verkoop van perceel [adres 1] . Volgens [eiser] heeft A-Garage hierdoor in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeert betaamt. A-Garage betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. moest A-Garage rekening houden met het belang van [eiser] ? 4.21. De rechtbank stelt bij de beoordeling van deze stellingen het volgende voorop. 4.22. Als uitgangspunt geldt dat een overeenkomst alleen de partijen bij die overeenkomst bindt, zodat derden daaraan in beginsel geen rechten kunnen ontlenen. Onder omstandigheden doen zich echter uitzonderingen voor op dit uitgangspunt. Zo geldt dat wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, het diegene niet onder alle omstandigheden vrij staat de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben. Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in d Dat A-Garage zich terdege bewust was van de belangen van [eiser] wordt bevestigd door de afspraken die partijen rond het sluiten van de koopovereenkomst over de vergoeding ter zake van de meerwaardeclausule hebben gemaakt. A-Garage is in mei 2018 een kort geding tegen [eiser] gestart omdat [eiser] beslag had gelegd op het perceel [adres 2] en A-Garage dit pand wilde (en moest) leveren aan [koper 2] en [koper 1] . Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 22 mei 2018 zijn partijen overeengekomen dat A-Garage een bedrag van € 170.000,00 aan [eiser] zou betalen ter zake van de meerwaardeclausule. Deze vergoeding had betrekking op de verkoop van het perceel [adres 2] en het perceel [adres 1] . Dat laatste perceel was destijds nog niet verkocht, maar verwacht werd dat die (ver)koop doorgang zou vinden. A-Garage wist destijds dus dat zij [eiser] een vergoeding van € 170.000,00 zou moeten betalen voor (onder meer) de verkoop van de [adres 1] bij levering van dat perceel. De afspraak is bij e-mails van mr. Tiddens van 24 september 2018 en 3 oktober 2018 bevestigd. 4.29. Naar oordeel van de rechtbank is eveneens afdoende komen vast te staan dat [eiser] er op mocht vertrouwen dat A-Garage zijn belang bij levering van het pand aan de [adres 1] zou betrekken bij haar handelen. De rechtbank leidt uit de overgelegde stukken en gang van zaken af dat in de weken voorafgaand aan en direct na 1 oktober 2018 uitgebreid contact heeft plaatsgehad tussen partijen. Daarbij gold tussen partijen – voor zover kenbaar – als vaststaand dat levering daadwerkelijk plaats zou hebben. Partijen bereikten vooruitlopend op die levering immers reeds overeenstemming over het concrete bedrag dat aan [eiser] toe zou komen, en de wijze waarop dat zou worden voldaan. Op geen enkele manier is gebleken dat zij daarbij rekening hielden met de mogelijkheid dat levering geen doorgang zou vinden. Na 1 oktober hield de raadsman van A-Garage de raadsman van [eiser] op de hoogte van ontwikkelingen rondom de datum van levering. Op 15 oktober 2018 schreef hij dat nog niet duidelijk was wanneer levering plaats zou hebben, maar ‘ zodra deze duidelijkheid is verkregen zal ik u dat laten weten’ , en op 20 november 2018: ‘ Zoals u bemerkt hebt, heeft de levering van de [adres 1] enige vertraging opgelopen. Dit vanwege omstandigheden die zijn gelegen aan de zijde van de kopers. Naar het zich laat aanzien zal de levering thans per (omstreeks) 1 januari as. plaatshebben ’. 4.30. De rechtbank kan aan dit geheel geen andere conclusie ontlenen dan dat A-Garage jegens [eiser] in de relevante periode structureel de indruk heeft gewekt dat levering daadwerkelijk plaats zou hebben, dat A-Garage zich bewust was van het belang dat [eiser] daarbij had, dat A-Garage zonder meer bereid was afspraken te maken over de omvang van zijn vordering en hem op de hoogte hield van relevante ontwikkelingen. Daaraan mocht [eiser] vertrouwen ontlenen dat A-Garage zijn belang bij daadwerkelijke levering zou betrekken bij haar handelen rondom de koopovereenkomst. 4.31. Dit geheel in ogenschouw nemende, en toetsend aan het onder ro. 4.22 en 4.23 geschetste kader, is de rechtbank van oordeel dat de belangen van [eiser] in ieder geval vanaf 1 oktober 2018 zo nauw verbonden waren met de tussen A-Garage en [koper 2] en [koper 1] gesloten koopovereenkomst, dat A-Garage gehouden was haar handelen rondom die overeenkomst mede door de belangen van [eiser] te laten bepalen. Dit betekent ook dat voor zover vast zou komen te staan dat A-Garage dit niet of onvoldoende heeft gedaan, dat een onrechtmatige daad jegens [eiser] oplevert. 4.32. Daaraan doet niet af de omstandigheid dat in de vaststellingsovereenkomst geen verplichting voor A-Garage was opgenomen om het perceel [adres 1] vóór 1 november 2024 te verkopen, en evenmin een inspanningsverplichting daartoe was opgenomen. Dat feit zegt naar oordeel van de rechtbank wellicht iets over de vraag in hoeverre de belangen van [eiser] betrokken moesten worden bi Dat betekent dat al vanaf 2 oktober 2018 het beslag in ieder geval niet meer aan levering in de weg stond, althans hoefde te staan. A-Garage heeft ook niet toegelicht waarom levering op 1 oktober 2018 voor de financier van [koper 2] en [koper 1] zó cruciaal was, dat levering letterlijk geen dag later kon plaatsvinden. 4.40. Daar komt bij dat de hele verdere gang van zaken rondom de brief van 16 maart 2021 zoals A-Garage die stelt ook overigens bijzonder moeilijk in te passen lijkt te zijn in de verdere feiten zoals die vaststaan. Zo is de brief van [koper 2] en [koper 1] van 16 maart 2021 pas in november 2023 met [eiser] gedeeld. [eiser] wijst er terecht op dat in geen van de brieven die (de advocaat van) A-Garage aan [eiser] heeft gestuurd tussen 16 maart 2021 (datum brief van [koper 2] en [koper 1] ) en 21 november 2023 (datum brief van A-Garage aan [eiser] waarin is aangegeven dat [koper 2] en [koper 1] zich hadden teruggetrokken) melding is gemaakt van het feit dat [koper 2] en [koper 1] geen financiering konden verkrijgen vanwege het door [eiser] gelegde beslag en daarom is besloten om de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. In de brief van mr. Veldman van 6 februari 2023 is aangegeven dat levering nog niet had plaatsgevonden vanwege het beslag dat nog rustte op het perceel, terwijl op dat moment de koopovereenkomst volgens de stellingen van A-Garage in deze procedure al lang en breed met wederzijds goedvinden was beëindigd en levering dus helemaal niet meer aan de orde zou zijn. Daarnaast is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat het opmerkelijk is dat A-Garage tijdens het deskundigenonderzoek in de verdelingsprocedure de informatie over de beëindiging van de koopovereenkomst in eerste instantie niet met de deskundige heeft gedeeld. [eiser] wijst op het verslag van de deskundigen van 13 oktober 2022, waaruit volgt dat de deskundigen vragen hebben gesteld aan A-Garage over de levering van het bedrijfspand en A-Garage op 13 oktober 2022 heeft geantwoord dat ‘het de bedoeling was om af te bouwen, maar zolang de verkoop niet is gerealiseerd de exploitatie doorging’ . Daarnaast is in dat verslag te lezen: ‘ In 2018 kon de koper niet afnemen vanwege een beslaglegging. Dhr. [commercieel directeur] kan niet duidelijk aangeven waarom een transactie op waarderingsdatum (juni 2020) ook nog niet is gepasseerd.’ Pas in reactie op het concept-deskundigenrapport van 21 november 2023 heeft A-Garage – zo staat tussen partijen vast – voor het eerst aangegeven dat de koopovereenkomst was beëindigd. A-Garage heeft tot 21 november 2023 steeds de indruk gewekt dat er zou worden geleverd en aan [eiser] de overeengekomen vergoeding van € 170.000,00 zou worden betaald. 4.41. Geconfronteerd met al deze vragen en kennelijke ongerijmdheden heeft A-Garage geen afdoende verklaring kunnen geven. A-Garage heeft nog wel geopperd dat een verslechterde gezondheid van [commercieel directeur] in de jaren waar het hier over gaat mogelijk een rol heeft gespeeld. Die zou dan in algemene zin moeten verklaren, zo begrijpt de rechtbank, dat soms tegenstrijdige of onjuiste mededelingen zijn gedaan, en dat relevante stukken niet of pas jaren later zijn gedeeld. Maar ook dit is weinig concreet gemaakt, en ziet bovendien met name op de gang van zaken rondom de verdelingsprocedure. Niet is toegelicht op welke wijze deze gezondheidsproblemen hebben bijgedragen aan het besluit van A-Garage om in te stemmen met het voorstel om de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. Vervolgens heeft A-Garage erop gewezen dat haar huidige bestuurder zelf niet betrokken is geweest, en het om die reden ook voor haar moeilijk is om nu te achterhalen hoe zaken zijn gelopen. De rechtbank acht dit echter een omstandigheid die voor rekening en risico van A-Garage komt, en die niet afdoet aan haar verplichting om haar verweer waar nodig toe te lichten en te onderbouwen. 4.42. Daar komt vervolgens in de tweede plaats nog bij dat zelfs al zou de stelling Andere feiten of omstandigheden waaruit zou moeten (of kunnen volgen) dat A-Garage bij haar handelen de belangen van [eiser] heeft betrokken zijn gesteld noch gebleken. 4.49. De slotsom dient daarmee te zijn dat, wanneer A-Garage wordt gevolgd in haar eigen stelling dat zij met [koper 2] en [koper 1] is overeenkomen de koopovereenkomst te ‘beëindigen’, vaststaat dat deze keuze voor [eiser] tot substantieel nadeel heeft geleid. Omstandigheden waaruit volgt dat A-Garage, het belang van [eiser] in afdoende mate meewegend, daartoe desalniettemin kon of moest overgaan zijn niet komen vast te staan. Sterker nog, dat A-Garage het belang van [eiser] op enige wijze heeft meegewogen bij haar handelen is op geen enkele manier gebleken. 4.50. Daarmee is de conclusie dat A-Garage door in te stemmen met beëindiging van de koopovereenkomst haar gedrag onvoldoende heeft laten bepalen door het (bij haar bekende) belang van [eiser] bij naleving van de koopovereenkomst. Daarmee heeft zij onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld en dient zij de schade die [eiser] daardoor lijdt te vergoeden. De vraag of A-Garage, [koper 2] en [koper 1] zijn overeengekomen om de levering van het perceel [adres 1] uit te stellen tot ná 1 november 2024 met als doel dat A-Garage geen vergoeding aan [eiser] verschuldigd is ter zake van de verkoop van perceel [adres 1] (r.o. 4.20 onder 2) kan daarbij onbeantwoord blijven. begroting van schade 4.51. Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of [eiser] ten gevolge van dit onrechtmatig handelen schade heeft geleden. Deze schade moet worden vastgesteld door een vergelijking te maken tussen de huidige situatie en de hypothetische situatie waarin de onrechtmatige gedraging niet zou hebben plaatsgevonden. [eiser] stelt dat hij in dat laatste geval aanspraak zou kunnen maken op een bedrag van € 214.739,75 , zoals bepaald in artikel 3.3. en artikel 3.4. van de vaststellingsovereenkomst. Dat wordt door A-Garage niet betwist. Nu op grond van artikel 3.1. van de vaststellingsovereenkomst al een bedrag van € 78.737,91 verschuldigd is – zo staat tussen partijen vast – en dit bedrag op grond van artikel 3.2. in mindering sterkt op de vergoeding als bedoeld in artikel 3.3. van de vaststellingsovereenkomst, is de rechtbank met [eiser] van oordeel dat zijn schade € 136.001,84 bedraagt. De rechtbank wijst de subsidiaire vordering onder III dan ook toe. De wettelijke rente is ook toewijsbaar (vordering IV). Verweer tegen uitvoerbaar bij voorraad, proceskosten 4.52. A-Garage heeft bij conclusie van antwoord verzocht om dit vonnis voor wat betreft de (eventuele) veroordelingen niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, dan wel te bepalen dat A-Garage de geldsommen pas over zes maanden aan [eiser] moet voldoen. Daartoe voert zij aan dat [eiser] vrij snel na het overlijden van [commercieel directeur] deze procedure is gestart en destijds nog geen nieuwe bestuurder was aangesteld. 4.53. De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling omtrent het al dan niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van een vonnis de belangen van partijen moeten worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden, bijvoorbeeld in verband met de spoedeisendheid van het voldoen aan de veroordeling, het belang van degene die de veroordeling verkreeg, zwaarder weegt dan dat van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. De kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel dient daarbij in de regel buiten beschouwing te blijven. 4.54. De rechtbank zal voorbij gaan aan het verzoek van A-Garage. Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de dochter van [commercieel directeur] inmiddels A-Garage bestuurt. De rechtbank ziet niet in welk belang A-Garage heeft bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen, anders dan het behoud van de bestaande toestand tot op een rechtsmiddel is beslis