ECLI:NL:RBNNE:2025:4654

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: C/17/198817 / HA ZA 25-45 Vonnis van 12 november 2025 in de zaak van [A Beheer] B.V. , te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [A Beheer] , advocaat: mr. M.J. Guit en mr. R.V. Ruimschotel, tegen HUURJESTALLING.NL B.V. , te Leeuwarden, gedaagde partij, hierna te noemen: Huurjestalling, advocaat: mr. R. Glas. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 7 mei 2025 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 oktober 2025. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De kern van het geschil 2.1. Partijen (en de met [A Beheer] gelieerde partij [A Bouw] B.V., hierna: [A Bouw] ) zijn langdurig en veelvuldig met elkaar in procedures verwikkeld over een gezamenlijk project, namelijk de bouw van (opslag)units. Over de kwaliteit van die bouw loopt nu een door de rechtbank gelast deskundigenonderzoek. Na gereedkoming van dat rapport hopen partijen door middel van een al lopend mediationtraject tot een totaaloplossing te komen. [A Beheer] heeft ten aanzien van het in geding zijnde deelgeschil - namelijk de eigendom van wegen en paden en een toegangshek - vonnis gevraagd ondanks een aanhoudingsverzoek van de zijde van Huurjestalling. De rechtbank zal nu een beslissing geven over dit deelgeschil. Partijen zijn gebaat bij duidelijkheid over de eigendom van de wegen en paden en het toegangshek. Deze moeten in eigendom worden overgedragen aan [A Beheer] . Dat zal hierna worden uitgelegd. 3 De vordering 3.1. [A Beheer] vordert dat de rechtbank, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. Huurjestalling veroordeelt om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van het Terrein (perceel [X] ), overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34, alsmede mee te werken aan de feitelijke oplevering van het Terrein, overeenkomstig de leveringsakte, Op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans, tot een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in geode justitie zal vermenen te behoren; 2. Primair: a. Voor recht verklaart dat het over te dragen Terrein (perceel [X] ) mede omvat het eigendom van het Toegangshek; b. Huurjestalling veroordeelt om [A Beheer] in de gelegenheid te stellen het feitelijk beheer over het Toegangshek uit te voeren en in dat kader aldus alle gegevens over te dragen waaronder begrepen de toegang tot het modem alsmede alle andere gegevens die [A Beheer] in staat stellen afstandsbedieningen uit te geven waarmee het Toegangshek kan worden bediend, Op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans tot een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren; Subsidiair: c. Huurjestalling beveelt om [A Beheer] in staat te stellen het beheer over het Toegangshek (zowel het huidige als eventueel andere in de toekomst geplaatste hekken op deze locatie) uit te voeren ten behoeve van alle eigenaren en (of) gebruikers van de door [A Bouw] gebouwde opslagunits, en wel door het plaatsen van een apart modem ten behoeve van [A Beheer] , welk modem uitsluitend door haar kan worden bediend en beheerd ten behoeve van alle gebruikers van de door [A Bouw] gebouwde units, Op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag dat Huurjestalling in gebreke blijft te voldoen aan het hiervoor gevorderde, met een maximum van € 500.000,00, althans een zodanige veroordeling en een zodanige dwangsom als de rechtbank in goede justitie zal vermenen te behoren; 3. Huurjestalling beve Huurjestalling heeft allereerst aangevoerd dat niet vaststaat dat de hiervoor geciteerde werkomschrijving de in artikel 3 van de aannemingsovereenkomst bedoelde technische omschrijving betreft. Huurjestalling heeft er daarbij op gewezen dat de werkomschrijving niet door partijen is ondertekend. Zoals Huurjestalling zelf ook heeft opgemerkt, constateert de rechtbank dat onderaan de aannemingsovereenkomst onder “Bijlage(n)” is verwezen naar een “werkomschrijving d.d. 21 juli 22”. Omdat de door [A Beheer] in het geding gebrachte werkomschrijving van 21 juli 2022 dateert en Huurjestalling niet heeft gesteld welk ander stuk volgens haar wél zou zijn bedoeld in de aannemingsovereenkomst, gaat de rechtbank er van uit dat de door [A Beheer] als productie 5 in het geding gebrachte werkomschrijving, de in artikel 3 van de aannemingsovereenkomst bedoelde “technische omschrijving” betreft. De enkele omstandigheid dat deze werkomschrijving niet separaat door partijen is ondertekend, brengt nog niet met zich dat daarover geen overeenstemming zou zijn ontstaan. Die overeenstemming ligt naar het oordeel van de rechtbank besloten in de ondertekening van de aannemingsovereenkomst zelf. De rechtbank zal er dus van uitgaan dat het hiervoor onder 4.3. geciteerde beding onder “Infrastructuur” door partijen is overeengekomen. Huurjestalling heeft op zichzelf niet (gemotiveerd) weersproken dat dit beding als een derdenbeding is aan te merken. Ook heeft zij niet weersproken dat dit derdenbeding door [A Beheer] is aanvaard. Eigendomsoverdracht of feitelijk ter beschikking stellen (bruikleen)? 4.5. Huurjestalling heeft voorts betoogd, dat met het hiervoor opgenomen citaat uit de werkomschrijving niet is bedoeld dat Huurjestalling de wegen en paden in eigendom aan [A Beheer] zou moeten overdragen. Volgens Huurjestalling is bedoeld dat zij [A Beheer] de feitelijke beschikking over de wegen en paden zou moeten geven/in bruikleen moet geven om het overeengekomen beheer te kunnen voeren. 4.6. Naar het oordeel van de rechtbank brengt een taalkundige uitleg van de passage in de werkomschrijving met zich dat Huurjestalling gehouden is de wegen en paden in eigendom over te dragen aan [A Beheer] . Dat met de term “zullen … worden overgedragen” slechts een “feitelijk ter beschikking stellen”/bruikleen zou zijn bedoeld, volgt daaruit niet. Zoals Huurjestalling in deze procedure heeft erkend, ziet artikel 9 van de aannemingsovereenkomst op de in de werkomschrijving bedoelde overdracht. In artikel 9 van de aannemingsovereenkomst is vermeld: 9 Samenhang overeenkomst van aanneming en koopovereenkomst Deze overeenkomst van aanneming vormt tezamen met de tussen opdrachtgever en [A Bouw] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gesloten koopovereenkomst grond een onlosmakelijk geheel. Uit de omstandigheid dat hierin uitdrukkelijk wordt gesproken van een “koopovereenkomst” volgt naar het oordeel van de rechtbank ook dat van een enkel feitelijk ter beschikking stellen/bruikleen geen sprake is. Overigens heeft [A Beheer] gesteld dat in artikel 9 per vergissing wordt gesproken over [A Bouw] in plaats van [A Beheer] . Hoewel Huurjestalling dit lijkt te betwisten (zie punt 7 van haar pleitnota), gaat ook zij uit van een overdracht (in welke zin dan ook) aan [A Beheer] en niet aan [A Bouw] . Ook in het hiervoor genoemde citaat in de werkomschrijving wordt gesproken van [A Beheer] en niet van [A Bouw] . De rechtbank houdt het er dan ook voor dat inderdaad sprake is van de door [A Beheer] gestelde vergissing. 4.7. Dat het destijds ook de bedoeling van partijen is geweest (ook van Huurjestalling) dat er een juridische eigendomsoverdracht zou plaatsvinden, volgt naar het oordeel bovendien uit het feit dat Huurjestalling [A Beheer] in de leveringsakten met haar kopers (Huurjestalling-kopers) heeft aangeduid als de “(toekomstig) eigenaar van het Terrein/toegangswegen”. In die leveringsakten is immers vermeld: […] HUUR INFRASTRUCTUUR Verkoper en Koper verklaren voorts dat op onder meer het Wanneer eigendomsoverdracht 4.11. Huurjestalling heeft allereerst aangevoerd dat in de werkomschrijving is vermeld dat de overdracht zal plaatsvinden “na gereed making van de bouwblokken A en B”. Volgens Huurjestalling is onduidelijk wat er met de bouwblokken A en B is bedoeld. De rechtbank overweegt dat niet tussen partijen in geschil is dat zij, behoudens in deze passage in de werkomschrijving, nooit hebben gesproken over de bouwblokken A en B maar alleen over de gebouwen 1, 2 en 3. Ook niet in geschil is dat de 49 door [A Bouw] gebouwde units de gebouwen 1 en 3 betreffen en dat gebouw 2 door Huurjestalling zelf zou worden gebouwd. Dit laatste is tot op heden niet gebeurd. Volgens [A Beheer] is met de bouwblokken A en B de twee door [A Bouw] gerealiseerde gebouwen 1 en 3 bedoeld. Volgens Huurjestalling zou het logischer zijn als hiermee de gebouwen 1 en 2 zijn bedoeld omdat voor de bouw van gebouw 2 toegang nodig is tot de wegen en paden. De rechtbank volgt Huurjestalling hierin niet. Veeleer ligt voor de hand dat bedoeld is dat [A Beheer] de wegen en paden in eigendom overgedragen zou krijgen na het gereedkomen van het door [A Bouw] in opdracht van Huurjestalling uitgevoerd werk (de gebouwen 1 en 3), waaronder ook de wegen en paden. De bedoeling was immers dat de units - na gereedkomen van het werk door [A Bouw] - aan diverse kopers opgeleverd zouden worden en dat deze kopers vanaf die oplevering een bijdrage aan [A Beheer] verschuldigd zouden worden voor het beheer (zie rechtsoverweging 4.7. onder “Huur infrastructuur”). De enkele omstandigheid dat Huurjestalling de wegen en paden ook nodig heeft voor de bouw van gebouw 2 is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Ook ná gereedkoming van gebouw 2 zal Huurjestalling of de nieuwe eigenaar van de in dat gebouw gevestigde units immers gebruik moeten maken van de wegen en paden om die units te kunnen bereiken. Partijen zijn dus een samenwerking aangegaan die impliceert dat zij (dan wel hun rechtsopvolgers) beide gebruik moeten kunnen (blijven) maken van de wegen en paden. Niet valt dus in te zien dat de eigendom van de wegen en paden bij Huurjestalling moet blijven liggen tijdens de bouw van gebouw 2. Omdat overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die tot een andere uitleg zou moeten leiden, gaat de rechtbank er vanuit dat met “na gereed making van de bouwblokken A en B” is bedoeld “na gereed making van de gebouwen 1 en 3” en komt de rechtbank niet toe aan bewijslevering. 4.12. Voor zover Huurjestalling heeft willen betogen dat er nog geen sprake is van een situatie waarin de gebouwen 1 en 3 gereed zijn vanwege de volgens Huurjestalling nog aanwezige gebreken waarover nu een deskundigenonderzoek loopt, zal de rechtbank Huurjestalling hierin niet volgen. Hoewel [A Beheer] zich op het standpunt stelt dat het werk al op 31 juli 2023 was opgeleverd, is niet langer tussen partijen in geschil dat er inmiddels een oplevering heeft plaatsgevonden en wel in april 2025. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat de gebouwen 1 en 3 op dit moment gereed zijn. 2. Welke wegen en paden 4.13. Huurjestalling heeft voorts aangevoerd dat niet duidelijk is welke wegen en paden moeten worden overgedragen omdat in de werkomschrijving enkel is vermeld: “de betreffende wegen en paden incl. grond”. Bij gebreke van een nadere omschrijving is de rechtbank met [A Beheer] van oordeel dat een taalkundige uitleg met zich brengt dat dit de door [A Bouw] aangelegde wegen en paden (inclusief grond) betreffen. Huurjestalling heeft niet weersproken dat dit samenvalt met het huidige (gehele) perceel, kadastraal bekend [plaats] , sectie [letter] nummer [X] (door haar aangeduid als het Terrein), zodat de rechtbank van de juistheid daarvan zal uitgaan. Indien er slechts gedoeld was op een deel van die wegen en paden dan had het naar het oordeel van de rechtbank voor de hand gelegen dat er een restrictie zou zijn aangebracht, wat niet is gebeurd. De en Het voorgaande brengt dus met zich dat Huurjestalling de in de concept-leveringsakte neergelegde erfdienstbaarheid niet hoeft te accepteren en dat deze dus geschrapt moet worden. Dit staat niet in de weg aan een toewijzing van de vordering van [A Beheer] die strekt tot een overdracht van perceel [X] . Weliswaar heeft Huurjestalling aangevoerd dat hieruit al blijkt dat partijen geen juridische eigendomsoverdracht van de wegen en paden hebben beoogd, maar ook in het geval dat slechts gedoeld zou zijn op een feitelijk ter beschikking stellen/bruikleen van de wegen en paden aan [A Beheer] , geldt dat eveneens sprake zou zijn geweest van een leemte in de overeenkomst. Ook dan had [A Beheer] immers gebruik moeten maken van een deel van perceel [Y] teneinde het beheer over de wegen en paden uit te kunnen voeren, wat ook in dat geval niet geregeld was. Partiële ontbinding/opschorting 4.17. Huurjestalling heeft voorts betoogd dat [A Bouw] ernstig toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van aanneming van werk. Hoewel [A Bouw] op grond van die overeenkomst verplicht was het werk in de tweede helft van maart 2023 (“ijs en wederdienende”) op te leveren, bestaan er zoveel problemen met het door [A Bouw] uitgevoerde werk dat dit volgens Huurjestalling - ook nadat [A Bouw] in gebreke was gesteld - nog steeds niet opleveringsgereed is. Maar ook indien het werk wél al op 31 juli 2023 opleveringsgereed was - zoals [A Bouw] stelt - was dit volgens Huurjestalling niet tijdig. Om die reden beroept Huurjestalling zich primair op partiële ontbinding van de overeenkomst van aanneming van werk en wel voor zover het betreft het ten processe bedoelde derdenbeding ten behoeve van [A Beheer] , zoals dat is neergelegd in de werkomschrijving. Subsidiair beroept Huurjestalling zich op haar opschortingsrecht. Gelet op de omstandigheid dat het door [A Bouw] uitgevoerde werk gebreken kent waarover op dit moment een deskundigenonderzoek loopt, stelt Huurjestalling zich op het standpunt dat zij bevoegd is om haar verplichting tot het leveren van de wegen en paden aan [A Beheer] op te schorten. 4.18. Hoewel tussen partijen in geschil is of het werk al dan niet al op 31 juli 2023 is opgeleverd/opleveringsgereed was, is niet langer in geschil dat er (in ieder geval) in april 2025 een oplevering van het werk tussen [A Bouw] en Huurjestalling heeft plaatsgevonden door overhandiging van de sleutels. Het daarbij door Huurjestalling gemaakte voorbehoud ten aanzien van een aantal gebreken waarover nu nog een deskundigenonderzoek loopt, kan weliswaar leiden tot een verplichting van [A Bouw] om tot herstel van (één of meer van) die punten over te gaan, maar doet geen afbreuk aan de oplevering van het werk als zodanig. Voor een door Huurjestalling beoogde partiële ontbinding voor wat betreft het derdenbeding, is naar het oordeel van de rechtbank, wat daar verder ook van zij, dan ook geen plaats. Ook het beroep op opschorting zal om dezelfde reden worden verworpen. Conclusie 4.19. Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, zal de vordering onder I in die zin worden toegewezen dat Huurjestalling wordt veroordeeld om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van perceel [X] , overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34 behoudens de daarin opgenomen erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel [Y] . Om executieproblemen te voorkomen zal de rechtbank Huurjestalling niet - zoals gevorderd - daarnaast veroordelen om mee te werken aan de feitelijke oplevering van perceel [X] , overeenkomstig die leveringsakte. Niet duidelijk is wat naast het ondertekenen van de leveringsakte daarnaast nog in het kader van die feitelijke oplevering van Huurjestalling wordt verlangd. De gevorderde oplegging van dwangsommen zal worden toegewezen, zoals in het dictum te bepalen. Vordering 2: het toegangshek De primaire Tussen partijen bestaan al lange tijd juridische conflicten. Hoewel Huurjestalling in deze procedure niet langer weerspreekt dat partijen zijn overeengekomen dat [A Beheer] het beheer van de wegen en paden zal voeren, heeft zij dat in eerdere procedures wél gedaan. De door [A Beheer] bedoelde bedingen zijn nodig in verband met dit door [A Beheer] uit te voeren beheer en met name om kopers van units en ook hun rechtsopvolgers hieraan te kunnen binden. Huurjestalling heeft ook erkend dat zij tot op heden bedingen met deze strekking in haar overeenkomsten met kopers van units heeft opgenomen en dat daarover dus kennelijk overeenstemming tussen partijen bestond. [A Beheer] heeft naar het oordeel van de rechtbank dan ook belang bij toewijzing van deze vordering en ter voorkoming van verdere problemen tussen partijen, acht de rechtbank het nodig om dit, op straffe van verbeurte van een in het dictum te vermelden dwangsom, vast te leggen. Vordering 4: betaling bijdrage voor beheer 4.27. Ten slotte vordert [A Beheer] een veroordeling van Huurjestalling om vanaf datum overdracht van perceel [X] per unit die nog (volledig of gedeeltelijk) in haar eigendom is, jaarlijks uiterlijk vóór 15 januari [A Beheer] en/of diens rechtsopvolger(s) een bedrag van € 225,00 btw vrij, aan bijdrage onderhoud/huur infrastructuur te voldoen, welke bijdrage telkens na vijf jaar per één januari wordt aangepast conform het beding “Huur infrastructuur” (zoals ingekopieërd in punt 23 van de dagvaarding). 4.28. Hoewel Huurjestalling heeft toegezegd de door [A Beheer] bedoelde bijdrage aan haar te betalen, ziet de rechtbank - om dezelfde reden als ten aanzien van de vordering onder 3 - aanleiding om de vordering toe te wijzen. Vordering 5: proceskosten 4.29. Huurjestalling is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [A Beheer] worden vastgesteld op: - kosten van de dagvaarding € 119,40 - griffierecht € 714,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.239,40 Ook de hierover gevorderde wettelijke rente acht de rechtbank toewijsbaar. Uitvoerbaarverklaring bij voorraad 4.30. Huurjestalling heeft de rechtbank verzocht een toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [A Beheer] perceel [X] bij toewijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad aan een derde in eigendom kan overdragen, zodat terug levering aan Huurjestalling niet meer mogelijk zal zijn indien zij in hoger beroep in het gelijk zou worden gesteld. De rechtbank stelt voorop dat uitgangspunt is dat een veroordeling hangende een hogere voorziening uitvoerbaar moet zijn. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit hetgeen Huurjestalling heeft aangevoerd niet dat het belang van Huurjestalling bij behoud van de bestaande situatie zwaarder weegt dan het belang van [A Beheer] bij een onmiddellijke tenuitvoerlegging van dit vonnis. Nog afgezien van de omstandigheid dat ook [A Beheer] diezelfde vrees zou kunnen hebben, is die vrees door Huurjestalling ook niet concreet gemaakt. Een overdracht door [A Beheer] ligt bovendien gelet op het door haar uit te voeren beheer van perceel [X] ook niet voor de hand. De rechtbank zal dit vonnis dus - zoals gevorderd - uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 5 De beslissing De rechtbank 5.1. veroordeelt Huurjestalling om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis - mits zij hiertoe minimaal 24 uren van te voren is uitgenodigd door de desbetreffende notaris - over te gaan tot levering van perceel [X] , overeenkomstig de (concept)leveringsakte, zoals overgelegd als productie 34 behoudens de daarin opgenomen erfdienstbaarheid ten aanzien van perceel [Y] , 5.2. veroordeelt Huurjestalling om aan [A Beheer] een dwangsom te betalen van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van € 200.000,00 is b