ECLI:NL:RBNNE:2025:3890

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummer: LEE 23/4852 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 17 juli 2025 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats eiseres] , eiseres en de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, de heffingsambtenaar. Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 oktober 2023. 1.2. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres een aanslag leges van € 196.776,01 opgelegd voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning (hierna: de aanslag). Hiervan ziet € 196.293,86 op leges bouwactiviteit. 1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de leges bouwactiviteit verminderd naar € 188.227,06. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens eiseres deelgenomen haar (indirect) bestuurder [bestuurder eiseres] en namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger heffingsambtenaar] .

2. 2.1. Eiseres heeft op 18 februari 2022 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de nieuwbouw van 13 geschakelde woningen en 14 appartementen in de wijk [wijknaam] in [plaatsnaam] . Bij de aanvraag is aangegeven dat de geschatte bouwkosten € 3.200.000 exclusief btw bedragen. De vergunning is op [datum] verleend. 2.2. Op 13 december 2022 heeft de heffingsambtenaar een aanslag leges opgelegd aan eiseres voor het in behandeling nemen van de vergunningsaanvraag. Voor de leges bouwactiviteit is de heffingsambtenaar afgeweken van het door eiseres opgegeven bedrag aan bouwkosten en uitgegaan van een bedrag van € 5.133.3680. 2.3. Bij de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar voor de leges bouwactiviteit uitgegaan van een bedrag van € 4.918.252 aan bouwkosten.

3. De rechtbank beoordeelt of de leges voor de bouwactiviteit tot een juist bedrag in rekening zijn gebracht. Daarbij is in geschil of de heffingsambtenaar de bouwkosten niet te hoog heeft geraamd. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar voor de geschakelde woningen van het juiste woningtype is uitgegaan en of de post kostenverhogende elementen terecht en niet tot een te hoog bedrag in aanmerking is genomen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. De leges voor de uitweg- en kapactiviteit zijn niet in geschil. 4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de leges bouwactiviteit te hoog vastgesteld omdat hij de bouwkosten te hoog heeft geraamd. De rechtbank verlaagt de leges bouwactiviteit daarom naar een bedrag van € 164.739,54. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Juridisch kader 5.1. Op grond van artikel 229, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet kunnen gemeenten rechten heffen voor het genot van door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten. Onder deze rechten vallen ook de leges. Voor de heffing van leges voor het jaar 2022 heeft de raad van de gemeente Groningen op 10 november 2021 de Legesverordening 2022 vastgesteld. 5.2. In artikel 5, onder lid 1 van de Verordening wordt vermeld dat de leges worden geheven naar de maatstaven en tarieven opgenomen in de bij de verordening behorende tarieventabel. Op aanvragen voor een omgevingsvergunning is hoofdstuk 2.2 van de tarieventabel van toepassing. Daarnaast heeft de gemeente Groningen een ‘Beleidsregel voor het vaststellen van de leges omgevingsvergunning activiteit bouwen’ (de beleidsregel) gepubliceerd. In deze beleidsregel is het volgende, voor zover hier relevant, opgenomen: “Artikel 2 De hoogte van de leges voor een bouwvergunning wordt vastgesteld aan de hand van de bouwkosten. Artikel 3 De aanvrager van een bouwvergunning wordt gevraagd om een opgave van de bouwkosten. Deze opgave is het uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de leges. (…) Artikel 5 De bouwkosten zoals opgegeven door de aanvrager voor een bouwvergunning worden getoetst aan de normberekening. De normberekening komt tot stand aan de hand van kengetallen. De kengetallen zijn gebaseerd op het Bouwkostenkompas woning- en utiliteitsbouw. Artikel 6 (…) Wanneer de normberekening door de bouwkostendeskundige meer dan 10% afwijkt van het in de aanvraag opgegeven bouwkostenbedrag, kan de aanvrager/gemachtigde om meer informatie gevraagd worden. Indien de afwijking tussen normbedrag en aanvraag groter is dan 50%, hoeft er geen extra informatie te worden opgevraagd en kan het normbedrag als definitief worden aangehouden, tenzij het opgegeven bedrag verklaarbaar hoger is dan het normbedrag. (...) Een nadere onderbouwing kan altijd opgevraagd worden door de bouwkostentoetser. Eén van de volgende documenten kan dan aangeleverd worden: a. een raming voor alle werkzaamheden waarvoor vergunning is aangevraagd; b. een gunningbrief; of c. een getekende overeenkomst met begroting waaruit de bouwwerkzaamheden en de prijs blijken op basis van UAV 2012. (...) Artikel 8 (…) Wanneer er geen extra bouwkosteninformatie wordt aangeleverd, zal de normberekening aangehouden worden of geschiedt vaststelling door de bouwkostendeskundige.” 5.3. De kengetallen die in de beleidsregel worden genoemd zijn gepubliceerd in het besluit Kengetallen toetsing bouwkosten (het besluit). Uit het besluit volgt dat het kengetal voor het woningtype geschakelde woning ‘Seriematig 3 laags (plat dak)’ (hierna: woningtype seriematig) € 1.131 per m² bedraagt en voor woningtype geschakelde woning ‘Herenhuis (standaard)’ (hierna: woningtype herenhuis) € 1.370 per m². Tussen partijen is niet in geschil dat de bouwkosten terecht zijn berekend aan de hand van het besluit. Standpunten van partijen 6.1. Eiseres stelt – samengevat – dat ten onrechte is uitgegaan van het woningtype herenhuis. Volgens eiseres moet worden aangesloten bij het woningtype seriematig. Ook is volgens eiseres niet correct dat de heffingsambtenaar kosten heeft berekend voor extra voorzieningen. Op de zitting heeft eiseres aangegeven dat, vanwege praktische overwegingen en zonder de juistheid hiervan te erkennen, voor de woningbouw kan worden uitgegaan van de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten. Verder sluit eiseres zich aan bij de berekeningen van de heffingsambtenaar voor de bergingen. De bouwkosten zoals eiseres deze voorstaat kunnen cijfermatig als volgt worden weergegeven: Omschrijving aantal m² kengetal kosten woningbouw 1.771 € 1.131 € 2.003.001 berging geschakeld ongeïsoleerd 87 € 733 € 63.771 berging vrijstaand ongeïsoleerd 29 € 1.125 € 32.625 appartementen 1.688 € 1.239 € 2.091.432 berging geïsoleerd 112 € 905 € 101.360 totale bouwkosten € 4.292.189 6.2. De heffingsambtenaar voert – ook samengevat – aan dat terecht is uitgegaan van het woningtype herenhuis omdat de woningen aan de daarbij horende omschrijving voldoen. Volgens de heffingsambtenaar biedt artikel 8 van de beleidsregel ruimte voor het vaststellen van extra kosten.

10.1. Het beroep is gegrond omdat de leges bouwactiviteit te hoog zijn vastgesteld. De leges bouwactiviteit moeten worden vastgesteld op € 164.739,54. 10.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Op de zitting is afgestemd dat deze kosten bestaan uit de door eiseres gemaakte reiskosten voor de reis per auto van [woonplaats bestuurder eiseres] naar Groningen en terug en gemaakte verletkosten. De rechtbank kent voor de reiskosten een vergoeding toe van € 77,28 (276 kilometer maal een vergoeding van € 0,28 per kilometer). Voor de verletkosten heeft eiseres verzocht om vergoeding van € 530 (5 uur x € 106). De heffingsambtenaar heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank kent ook deze vergoeding toe. Hiermee bedragen de totale proceskosten die de heffingsambtenaar dient te vergoeden € 607,28.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de leges bouwactiviteit tot een bedrag van € 164.739,54; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 607,28 aan proceskosten aan eiseres. Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, voorzitter, en mr. M. Sanna en mr. O. Brands, leden, in aanwezigheid van mr. M.A. Veenstra, griffier. Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op: 17 juli 2025. griffier voorzitter Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De fotowijzer woningen is samengesteld door NVM, NRVT, VastgoedPro, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer. Het doel van deze fotowijzer is uniformering van begrippen en definities van woningen. 1.771 m2 x (€ 1.370 -/- € 1.131) = € 423.269. € 4.848.294 -/- € 423.269 -/- € 132.836 = € 4.292.189. € 20.775,30 + (€ 4.292.000 -/- € 455.000)/1.000 * € 37,52 = € 164.739,54.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummer: LEE 23/4852 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 17 juli 2025 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats eiseres] , eiseres en de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor, de heffingsambtenaar. Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 oktober 2023. 1.2. De heffingsambtenaar heeft aan eiseres een aanslag leges van € 196.776,01 opgelegd voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning (hierna: de aanslag). Hiervan ziet € 196.293,86 op leges bouwactiviteit. 1.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de leges bouwactiviteit verminderd naar € 188.227,06. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 23 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft namens eiseres deelgenomen haar (indirect) bestuurder [bestuurder eiseres] en namens de heffingsambtenaar [vertegenwoordiger heffingsambtenaar] .

2. 2.1. Eiseres heeft op 18 februari 2022 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor de nieuwbouw van 13 geschakelde woningen en 14 appartementen in de wijk [wijknaam] in [plaatsnaam] . Bij de aanvraag is aangegeven dat de geschatte bouwkosten € 3.200.000 exclusief btw bedragen. De vergunning is op [datum] verleend. 2.2. Op 13 december 2022 heeft de heffingsambtenaar een aanslag leges opgelegd aan eiseres voor het in behandeling nemen van de vergunningsaanvraag. Voor de leges bouwactiviteit is de heffingsambtenaar afgeweken van het door eiseres opgegeven bedrag aan bouwkosten en uitgegaan van een bedrag van € 5.133.3680. 2.3. Bij de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar voor de leges bouwactiviteit uitgegaan van een bedrag van € 4.918.252 aan bouwkosten.

3. De rechtbank beoordeelt of de leges voor de bouwactiviteit tot een juist bedrag in rekening zijn gebracht. Daarbij is in geschil of de heffingsambtenaar de bouwkosten niet te hoog heeft geraamd. Meer specifiek beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar voor de geschakelde woningen van het juiste woningtype is uitgegaan en of de post kostenverhogende elementen terecht en niet tot een te hoog bedrag in aanmerking is genomen. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres. De leges voor de uitweg- en kapactiviteit zijn niet in geschil. 4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar de leges bouwactiviteit te hoog vastgesteld omdat hij de bouwkosten te hoog heeft geraamd. De rechtbank verlaagt de leges bouwactiviteit daarom naar een bedrag van € 164.739,54. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Juridisch kader 5.1. Op grond van artikel 229, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet kunnen gemeenten rechten heffen voor het genot van door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten. Onder deze rechten vallen ook de leges. Voor de heffing van leges voor het jaar 2022 heeft de raad van de gemeente Groningen op 10 november 2021 de Legesverordening 2022 vastgesteld. 5.2. In artikel 5, onder lid 1 van de Verordening wordt vermeld dat de leges worden geheven naar de maatstaven en tarieven opgenomen in de bij de verordening behorende tarieventabel. Op aanvragen voor een omgevingsvergunning is hoofdstuk 2.2 van de tarieventabel van toepassing. Daarnaast heeft de gemeente Groningen een ‘Beleidsregel voor het vaststellen van de leges omgevingsvergunning activiteit bouwen’ (de beleidsregel) gepubliceerd. In deze beleidsregel is het volgende, voor zover hier relevant, opgenomen: “Artikel 2 De hoogte van de leges voor een bouwvergunning wordt vastgesteld aan de hand van de bouwkosten. Artikel 3 De aanvrager van een bouwvergunning wordt gevraagd om een opgave van de bouwkosten. Deze opgave is het uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de leges. (…) Artikel 5 De bouwkosten zoals opgegeven door de aanvrager voor een bouwvergunning worden getoetst aan de normberekening. De normberekening komt tot stand aan de hand van kengetallen. De kengetallen zijn gebaseerd op het Bouwkostenkompas woning- en utiliteitsbouw. Artikel 6 (…) Wanneer de normberekening door de bouwkostendeskundige meer dan 10% afwijkt van het in de aanvraag opgegeven bouwkostenbedrag, kan de aanvrager/gemachtigde om meer informatie gevraagd worden. Indien de afwijking tussen normbedrag en aanvraag groter is dan 50%, hoeft er geen extra informatie te worden opgevraagd en kan het normbedrag als definitief worden aangehouden, tenzij het opgegeven bedrag verklaarbaar hoger is dan het normbedrag. (...) Een nadere onderbouwing kan altijd opgevraagd worden door de bouwkostentoetser. Eén van de volgende documenten kan dan aangeleverd worden: a. een raming voor alle werkzaamheden waarvoor vergunning is aangevraagd; b. een gunningbrief; of c. een getekende overeenkomst met begroting waaruit de bouwwerkzaamheden en de prijs blijken op basis van UAV 2012. (...) Artikel 8 (…) Wanneer er geen extra bouwkosteninformatie wordt aangeleverd, zal de normberekening aangehouden worden of geschiedt vaststelling door de bouwkostendeskundige.” 5.3. De kengetallen die in de beleidsregel worden genoemd zijn gepubliceerd in het besluit Kengetallen toetsing bouwkosten (het besluit). Uit het besluit volgt dat het kengetal voor het woningtype geschakelde woning ‘Seriematig 3 laags (plat dak)’ (hierna: woningtype seriematig) € 1.131 per m² bedraagt en voor woningtype geschakelde woning ‘Herenhuis (standaard)’ (hierna: woningtype herenhuis) € 1.370 per m². Tussen partijen is niet in geschil dat de bouwkosten terecht zijn berekend aan de hand van het besluit. Standpunten van partijen 6.1. Eiseres stelt – samengevat – dat ten onrechte is uitgegaan van het woningtype herenhuis. Volgens eiseres moet worden aangesloten bij het woningtype seriematig. Ook is volgens eiseres niet correct dat de heffingsambtenaar kosten heeft berekend voor extra voorzieningen. Op de zitting heeft eiseres aangegeven dat, vanwege praktische overwegingen en zonder de juistheid hiervan te erkennen, voor de woningbouw kan worden uitgegaan van de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlakten. Verder sluit eiseres zich aan bij de berekeningen van de heffingsambtenaar voor de bergingen. De bouwkosten zoals eiseres deze voorstaat kunnen cijfermatig als volgt worden weergegeven: Omschrijving aantal m² kengetal kosten woningbouw 1.771 € 1.131 € 2.003.001 berging geschakeld ongeïsoleerd 87 € 733 € 63.771 berging vrijstaand ongeïsoleerd 29 € 1.125 € 32.625 appartementen 1.688 € 1.239 € 2.091.432 berging geïsoleerd 112 € 905 € 101.360 totale bouwkosten € 4.292.189 6.2. De heffingsambtenaar voert – ook samengevat – aan dat terecht is uitgegaan van het woningtype herenhuis omdat de woningen aan de daarbij horende omschrijving voldoen. Volgens de heffingsambtenaar biedt artikel 8 van de beleidsregel ruimte voor het vaststellen van extra kosten.

10.1. Het beroep is gegrond omdat de leges bouwactiviteit te hoog zijn vastgesteld. De leges bouwactiviteit moeten worden vastgesteld op € 164.739,54. 10.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. Op de zitting is afgestemd dat deze kosten bestaan uit de door eiseres gemaakte reiskosten voor de reis per auto van [woonplaats bestuurder eiseres] naar Groningen en terug en gemaakte verletkosten. De rechtbank kent voor de reiskosten een vergoeding toe van € 77,28 (276 kilometer maal een vergoeding van € 0,28 per kilometer). Voor de verletkosten heeft eiseres verzocht om vergoeding van € 530 (5 uur x € 106). De heffingsambtenaar heeft hiertegen geen bezwaar gemaakt. De rechtbank kent ook deze vergoeding toe. Hiermee bedragen de totale proceskosten die de heffingsambtenaar dient te vergoeden € 607,28.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de leges bouwactiviteit tot een bedrag van € 164.739,54; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365 aan eiseres moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 607,28 aan proceskosten aan eiseres. Deze uitspraak is gedaan door mr. F. Brekelmans, voorzitter, en mr. M. Sanna en mr. O. Brands, leden, in aanwezigheid van mr. M.A. Veenstra, griffier. Uitgesproken in het openbaar en bekendgemaakt op: 17 juli 2025. griffier voorzitter Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. De fotowijzer woningen is samengesteld door NVM, NRVT, VastgoedPro, VBO Makelaar, VNG en de Waarderingskamer. Het doel van deze fotowijzer is uniformering van begrippen en definities van woningen. 1.771 m2 x (€ 1.370 -/- € 1.131) = € 423.269. € 4.848.294 -/- € 423.269 -/- € 132.836 = € 4.292.189. € 20.775,30 + (€ 4.292.000 -/- € 455.000)/1.000 * € 37,52 = € 164.739,54.

De bouwkosten zoals de heffingsambtenaar deze (inmiddels) voorstaat kunnen cijfermatig als volgt worden weergegeven: Omschrijving aantal m² kengetal kosten woningbouw 1.771 € 1.370 € 2.426.270 berging geschakeld ongeïsoleerd 87 € 733 € 63.771 berging vrijstaand ongeïsoleerd 29 € 1.125 € 32.625 appartementen 1.688 € 1.239 € 2.091.432 berging geïsoleerd 112 € 905 € 101.360 kostenverhogende elementen € 132.836 totale bouwkosten € 4.848.294 Omdat dit bedrag aan bouwkosten € 69.958 lager ligt dan waarvan is uitgegaan bij de uitspraak op bezwaar, moeten de leges bouwactiviteit worden verlaagd tot € 185.600,66 en is het beroep gegrond, aldus de heffingsambtenaar. Is de heffingsambtenaar van het juiste woningtype uitgegaan? 7.1. De rechtbank stelt voorop dat het aan de heffingsambtenaar is om te onderbouwen dat de woningen onder het juiste woningtype zijn ingedeeld voor het te hanteren kengetal. 7.2. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift de definitie van herenhuis (repeterend) uit de fotowijzer woningen opgenomen: “Een herenhuis is een relatief grote eengezinswoning die gesitueerd is binnen de bebouwde kom, met een nadrukkelijke architectonische uitstraling in het straatbeeld via een opvallende (gevel)presentatie. Oorspronkelijk betrof het een statig, hoog en tamelijk oud pand, maar tegenwoordig wordt hiermee ook de duurdere, kwalitatief beter uitgevoerde nieuwbouwwoning aangeduid.” Hierbij heeft de heffingsambtenaar twee foto’s ter verduidelijking gevoegd. Van de categorie ‘seriematig 3 laags (plat dak)’ is, aldus de heffingsambtenaar, sprake bij een schakeling van een aantal woningen in een door een bouwer geoptimaliseerd bouwconcept. Het moet hierbij gaan om een plat dak met bitumen afwerking. Ook is zowel simpele detaillering en metselwerk van de gevel, als een grote mate van repetitie een vereiste om te kunnen spreken van deze categorie. Volgens de heffingsambtenaar voldoen de woningen aan de definitie ‘herenhuis’ uit de fotowijzer woningen. Hierbij wijst hij verder op informatie over het bouwproject op de website, waar staat: “Voorzien van stadsbalkons en erkers geven de woningen een kwaliteitsimpuls aan de architectuur in de wijk en bieden ze veel woonruimte en comfort.” 7.3. Eiseres betwist dat de woningen kwalificeren als herenhuis. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat en waarom [wijknaam] , de wijk waar de woningen worden gebouwd, een wijk is voor betaalbare, goede en duurzame woningen. Eiseres heeft hierbij gewezen op het hoge percentage sociale huurwoningen in de wijk, de ondergemiddelde WOZ-waarde van woningen en het ondergemiddelde inkomen van bewoners van de wijk. [wijknaam] is geen wijk om mooie, chique herenhuizen te bouwen, aldus eiseres. De woningen hebben geen statige architectuur, grote oppervlakten, hoge plafonds, gevelornamenten, spekbanden of statige trapjes bij de voordeur, zoals je zou verwachten bij herenhuizen. Volgens eiseres betreft het gewone ééngezinswoningen die in serie zijn gebouwd. Eiseres heeft verder impressiefoto’s van de woningen laten zien en hierbij aangegeven dat het woningen zijn met een normaal oppervlakte van circa 100 tot 115 m², met een standaard indeling. Het zijn volgens eiseres mooie woningen, maar gelet op het ontbreken van de kenmerken van herenhuizen zijn de woningen te classificeren als seriematig en niet als herenhuis. 7.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt dat de woningen terecht als herenhuis zijn aangemerkt. Het is niet aannemelijk dat hier sprake is van relatief grote of duurdere woningen. Het enkele feit dat een architect is betrokken bij het ontwerp van de woningen – wat de gemeente volgens eiseres bij elk bouwproject vereist – maakt niet dat er sprake is nadrukkelijke architectonische uitstraling in het straatbeeld. Aan de hand van de (slechts) twee fotovoorbeelden van herenhuizen kan de rechtbank niet concluderen dat de woningen als herenhuis moeten worden gekwalificeerd. Ook heeft de heffingsambtenaar van het woningtype seriematig geen (voorbeeld)foto’s overgelegd, zodat de rechtbank geen vergelijking kan maken tussen beide woningtypen. Dit brengt mee dat, met eiseres, moet worden uitgegaan van het woningtype ‘seriematig 3 laags (plat dak)’ en de hiermee corresponderende m² -prijs van € 1.131 (zie 5.3.). Dit leidt tot een verlaging van de bouwkosten van € 423.269. Is de post kostenverhogende elementen terecht en niet tot een te hoog bedrag in aanmerking genomen? 8.1. De heffingsambtenaar heeft in de berekening van de bouwkosten een totaalbedrag van € 132.836 meegenomen voor kostenverhogende elementen. Volgens de heffingsambtenaar moeten onderdelen die de gepubliceerde kengetallen niet dekken in de raming worden toegevoegd, voor zover deze op de bouwtekening van eiseres zijn ingediend. Het betreft onder meer kosten voor gebogen wanden, sedum daken, balkons en glasbladen. De door de gemeente gehanteerde bouwkosten zijn door een bouwkostendeskundige beraamd, mede aan de hand van ervaringscijfers. 8.2. Eiseres is van mening dat de regelgeving geen ruimte biedt voor het opvoeren van extra bouwkosten door vaststelling door een bouwkostendeskundige in de situatie waarin de bouwkosten worden bepaald aan de hand van kengetallen. Het is of het één, of het ander, aldus eiseres. Daarnaast stelt eiseres dat deze kosten al zijn begrepen in de kengetallen. 8.3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk heeft gemaakt dat rekening moet worden gehouden met een bedrag aan kostenverhogende elementen. Zo heeft eiseres ter zitting onbetwist gesteld dat het verplicht is om bij een appartement een buitenruimte, zoals een balkon, te realiseren en dat dit daarom geen extra kosten betreft.

De bouwkosten zoals de heffingsambtenaar deze (inmiddels) voorstaat kunnen cijfermatig als volgt worden weergegeven: Omschrijving aantal m² kengetal kosten woningbouw 1.771 € 1.370 € 2.426.270 berging geschakeld ongeïsoleerd 87 € 733 € 63.771 berging vrijstaand ongeïsoleerd 29 € 1.125 € 32.625 appartementen 1.688 € 1.239 € 2.091.432 berging geïsoleerd 112 € 905 € 101.360 kostenverhogende elementen € 132.836 totale bouwkosten € 4.848.294 Omdat dit bedrag aan bouwkosten € 69.958 lager ligt dan waarvan is uitgegaan bij de uitspraak op bezwaar, moeten de leges bouwactiviteit worden verlaagd tot € 185.600,66 en is het beroep gegrond, aldus de heffingsambtenaar. Is de heffingsambtenaar van het juiste woningtype uitgegaan? 7.1. De rechtbank stelt voorop dat het aan de heffingsambtenaar is om te onderbouwen dat de woningen onder het juiste woningtype zijn ingedeeld voor het te hanteren kengetal. 7.2. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift de definitie van herenhuis (repeterend) uit de fotowijzer woningen opgenomen: “Een herenhuis is een relatief grote eengezinswoning die gesitueerd is binnen de bebouwde kom, met een nadrukkelijke architectonische uitstraling in het straatbeeld via een opvallende (gevel)presentatie. Oorspronkelijk betrof het een statig, hoog en tamelijk oud pand, maar tegenwoordig wordt hiermee ook de duurdere, kwalitatief beter uitgevoerde nieuwbouwwoning aangeduid.” Hierbij heeft de heffingsambtenaar twee foto’s ter verduidelijking gevoegd. Van de categorie ‘seriematig 3 laags (plat dak)’ is, aldus de heffingsambtenaar, sprake bij een schakeling van een aantal woningen in een door een bouwer geoptimaliseerd bouwconcept. Het moet hierbij gaan om een plat dak met bitumen afwerking. Ook is zowel simpele detaillering en metselwerk van de gevel, als een grote mate van repetitie een vereiste om te kunnen spreken van deze categorie. Volgens de heffingsambtenaar voldoen de woningen aan de definitie ‘herenhuis’ uit de fotowijzer woningen. Hierbij wijst hij verder op informatie over het bouwproject op de website, waar staat: “Voorzien van stadsbalkons en erkers geven de woningen een kwaliteitsimpuls aan de architectuur in de wijk en bieden ze veel woonruimte en comfort.” 7.3. Eiseres betwist dat de woningen kwalificeren als herenhuis. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat en waarom [wijknaam] , de wijk waar de woningen worden gebouwd, een wijk is voor betaalbare, goede en duurzame woningen. Eiseres heeft hierbij gewezen op het hoge percentage sociale huurwoningen in de wijk, de ondergemiddelde WOZ-waarde van woningen en het ondergemiddelde inkomen van bewoners van de wijk. [wijknaam] is geen wijk om mooie, chique herenhuizen te bouwen, aldus eiseres. De woningen hebben geen statige architectuur, grote oppervlakten, hoge plafonds, gevelornamenten, spekbanden of statige trapjes bij de voordeur, zoals je zou verwachten bij herenhuizen. Volgens eiseres betreft het gewone ééngezinswoningen die in serie zijn gebouwd. Eiseres heeft verder impressiefoto’s van de woningen laten zien en hierbij aangegeven dat het woningen zijn met een normaal oppervlakte van circa 100 tot 115 m², met een standaard indeling. Het zijn volgens eiseres mooie woningen, maar gelet op het ontbreken van de kenmerken van herenhuizen zijn de woningen te classificeren als seriematig en niet als herenhuis. 7.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk gemaakt dat de woningen terecht als herenhuis zijn aangemerkt. Het is niet aannemelijk dat hier sprake is van relatief grote of duurdere woningen. Het enkele feit dat een architect is betrokken bij het ontwerp van de woningen – wat de gemeente volgens eiseres bij elk bouwproject vereist – maakt niet dat er sprake is nadrukkelijke architectonische uitstraling in het straatbeeld. Aan de hand van de (slechts) twee fotovoorbeelden van herenhuizen kan de rechtbank niet concluderen dat de woningen als herenhuis moeten worden gekwalificeerd. Ook heeft de heffingsambtenaar van het woningtype seriematig geen (voorbeeld)foto’s overgelegd, zodat de rechtbank geen vergelijking kan maken tussen beide woningtypen. Dit brengt mee dat, met eiseres, moet worden uitgegaan van het woningtype ‘seriematig 3 laags (plat dak)’ en de hiermee corresponderende m² -prijs van € 1.131 (zie 5.3.). Dit leidt tot een verlaging van de bouwkosten van € 423.269. Is de post kostenverhogende elementen terecht en niet tot een te hoog bedrag in aanmerking genomen? 8.1. De heffingsambtenaar heeft in de berekening van de bouwkosten een totaalbedrag van € 132.836 meegenomen voor kostenverhogende elementen. Volgens de heffingsambtenaar moeten onderdelen die de gepubliceerde kengetallen niet dekken in de raming worden toegevoegd, voor zover deze op de bouwtekening van eiseres zijn ingediend. Het betreft onder meer kosten voor gebogen wanden, sedum daken, balkons en glasbladen. De door de gemeente gehanteerde bouwkosten zijn door een bouwkostendeskundige beraamd, mede aan de hand van ervaringscijfers. 8.2. Eiseres is van mening dat de regelgeving geen ruimte biedt voor het opvoeren van extra bouwkosten door vaststelling door een bouwkostendeskundige in de situatie waarin de bouwkosten worden bepaald aan de hand van kengetallen. Het is of het één, of het ander, aldus eiseres. Daarnaast stelt eiseres dat deze kosten al zijn begrepen in de kengetallen. 8.3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van de gemotiveerde betwisting door eiseres, niet aannemelijk heeft gemaakt dat rekening moet worden gehouden met een bedrag aan kostenverhogende elementen. Zo heeft eiseres ter zitting onbetwist gesteld dat het verplicht is om bij een appartement een buitenruimte, zoals een balkon, te realiseren en dat dit daarom geen extra kosten betreft.