ECLI:NL:RBNNE:2024:5329

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/145287 / HA ZA 23-130 Vonnis van 9 oktober 2024 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. L.C. van der Veer, tegen [gedaagde] , te [woonplaats 2] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. C.L. Wendt.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van [eiser] - de conclusie van antwoord van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 23 mei 2024 in het bijzijn van partijen en hun advocaten. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling zijn pleitaantekeningen overgelegd. Ook heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 1.4. Om organisatorische redenen kan de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling van 23 mei 2024 is gehouden, dit vonnis niet wijzen. Partijen zijn hierover bij brief van 30 augustus 2024 schriftelijk geïnformeerd, waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken ten overstaan van de rechter die de behandeling van de zaak overneemt. Van deze gelegenheid hebben zij geen gebruik gemaakt.

2.1. [eiser] is de zoon van [gedaagde] en wijlen [naam] (hierna: [naam] ). 2.2. Op 17 oktober 1991 heeft [naam] een pand met daarin een café en een woning met garage, verdere opstallen, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1] sectie I nummer [XXX] in eigendom gekregen (hierna: het pand). Hij betaalde hiervoor een bedrag van f. 179.941,-. [naam] heeft hiervoor een lening afgesloten van f. 100.000,- tegen 9% rente, met een lineaire aflossing en een looptijd van 30 jaar. 2.3. Per gelijke datum verhuurde [naam] het pand aan [eiser] . Hiertoe is bij notariële akte een huurovereenkomst gesloten. Ook werd diezelfde datum een onderhandse schuldbekentenis opgesteld, waaruit volgt dat [eiser] f. 40.000,- van [naam] leende tegen 9% rente per jaar. [eiser] is vervolgens in het pand gaan wonen en is café-restaurant de Falieberg gaan exploiteren. 2.4. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: “De comparanten verklaarden dat deze verhuur en huur is aangegaan voor de tijd van vijf jaar, met ingang van zeventien oktober negentienhonderd een en negentig en dus eindigende zestien oktober negentienhonderd zes en negentig met dien verstande dat deze huurovereenkomst wordt geacht te zijn verlengd met telkens een termijn van vijf jaar, tenzij opzegging heeft plaats gehad, met inachtneming van de minimaal door de wet voorgeschreven termijn en op de wet voorgeschreven wijze, en tegen een vaste tijdens de gehele huur periode niet voor wijziging vatbare huurprijs van veertienduizend vierhonderd gulden ( f. 1.400.400,00) exclusief omzetbelasting, per jaar, te voldoen in maandelijkse termijnen, groot eenduizend tweehonderd gulden (f. 1.200,00) […]” en: “De huurder heeft na afloop van de huurperiode, en te allen tijde gedurende de huurperiode, het recht om het gehuurde, inclusief alle door de verhuurder aangebrachte verbeteringen te kopen en in eigendom te verkrijgen voor een voor de huurder netto koopsom van tweehonderd vijf en dertigduizend gulden (f. 235.000,00), zodat alle kosten en verschuldigde belastingen (notariskosten, overdrachtsbelasting, omzetbelasting) voor rekening zijn van de huurder. Indien de huurder van dit kooprecht gebruik wil maken deelt hij dit middels een aangetekend schrijven aan de verhuurder mee. Binnen twee maanden na ontvangst van dit schrijven zal de akte van transport worden verleden voor een door de huurder aan te wijzen notaris. Bij niet-nakoming van één of meer volgens dit artikel op de verhuurder rustende verplichtingen zal door de verhuurder ten bate van de huurder, zonder dat enige ingebrekestelling of sommatie vereist is, een zonder rechterlijke tussenkomst, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van f. 25.000,00.” 2.5. Uit de huurovereenkomst volgt verder dat het onderhoud aan het pand voor rekening van [eiser] komt. 2.6. De huurovereenkomst is steeds stilzwijgend verlengd, dus zonder dat dit op schrift is gesteld. [eiser] betaalt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maandelijks het overeengekomen bedrag van (omgerekend) € 680,67 huur aan [naam] en -na diens overlijden op 26 augustus 2008- aan [gedaagde] , die in gemeenschap van goederen met [naam] was getrouwd. 2.7. Bij brief van 9 juni 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat zij de huurprijs wenst aan te passen. Bij brief van 23 juni 2023 heeft [eiser] hierop geantwoord dat hij het koopoptiebeding uit de huurovereenkomst inroept, op straffe van de overeengekomen boete. 2.8. Bij brief van 5 juli 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat zij bereid is mee te werken aan de verkoop van het pand aan [eiser] , maar dan tegen een nader te bepalen marktconforme verkoopprijs.

3.1. [eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: -primair: [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen 7 dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag ad € 95.274,72 als koopsom op de derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; -subsidiair: [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen 7 dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag ad € 106.638,35 als koopsom op de derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; -primair en subsidiair: met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde rechtskracht heeft en aan dezelfde vormvereisten voldoet als de akte van levering die [gedaagde] gehouden is te tekenen; -met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten. 3.2. [gedaagde] heeft de vordering betwist en voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.3. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Partijen zijn het erover eens dat sinds 1992 tussen hen een huurovereenkomst geldt, waarin destijds een koopoptiebeding is opgenomen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [eiser] op dit moment aanspraak kan maken op de koopoptie tegen de daarin vermelde prijs van f. 235.000,-, hetgeen omgerekend neer komt op € 106.638,35. 4.2. [eiser] heeft gesteld dat de aanschaf van het pand door [naam] in 1992 met de schuldbekentenis, de huurovereenkomst en het koopoptiebeding moet worden gezien als een financieringsconstructie van vader aan zoon, met de bedoeling dat [eiser] het pand uiteindelijk voor het afgesproken bedrag van (omgerekend) € 106.638,35 eigendom van [eiser] zou gaan worden. [eiser] had destijds zelf niet de middelen om het pand aan te schaffen, zodat zijn vader hem dit destijds heeft ‘voorgeschoten’. Een termijn voor de aflossing/betaling van de koopsom was daarbij niet relevant, omdat [eiser] in de tussentijd huur betaalde en hiermee de rentekosten van zijn vader werden gedekt. Ook is overeengekomen dat het onderhoud en de investeringen in het pand voor rekening van [eiser] komen. Dit is voor een huurder niet gebruikelijk, zodat ook hieruit volgens [eiser] de onderliggende intentie blijkt dat het pand zijn eigendom zou worden. 4.3. [gedaagde] heeft betwist dat het de bedoeling van partijen was om een financieringsconstructie op te zetten voor het verkrijgen van het pand door [eiser] . Volgens [gedaagde] was het slechts de bedoeling om een huurovereenkomst aan te gaan. Daarin is aanvankelijk een koopoptiebeding voor een bedrag van (omgerekend) € 106.638,35 opgenomen, maar het was niet de bedoeling van [naam] om dit koopoptiebeding tot in lengte van dagen te laten voortduren. Het koopoptiebeding gold alleen voor de oorspronkelijke duur van de huurovereenkomst van vijf jaar. [eiser] heeft binnen deze termijn geen gebruik gemaakt van de optie en partijen hebben hierna nooit meer over de koopoptie gesproken. De huurovereenkomst is steeds stilzwijgend verlengd. Pas in 2008, toen [naam] op sterven lag, heeft [eiser] kenbaar gemaakt dat hij het pand wilde kopen. [naam] heeft toen gezegd dat dit niet meer voor het destijds vastgestelde bedrag kon. [gedaagde] was hierbij niet aanwezig, maar heeft dit achteraf van [naam] begrepen. Uitleg koopoptiebeding 4.4. De rechtbank oordeelt als volgt. Een koopoptie als het onderhavige is een onvoorwaardelijk recht. Wanneer dit wordt uitgeoefend, komt een koopovereenkomst tot stand onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In het afspreken van een koopoptiebeding ligt dus een bindend aanbod (tot verkoop) besloten. Bij de beantwoording van de vraag of het bindend aanbod van de koopoptie uit 1992 op dit moment nog geldt, komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Voor de uitleg van het koopoptiebeding kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn. 4.5. De rechtbank oordeelt over de uitleg als volgt. In de tekst van de huurovereenkomst is de koopoptie zo geformuleerd dat [eiser] ‘na afloop van de huurperiode, en te allen tijde gedurende de huurperiode’ het pand zou kunnen overnemen voor een koopsom van f. 235.000,00. De huurovereenkomst vermeldt een termijn van vijf jaar, met de mogelijkheid om de overeenkomst telkens vijf jaar te verlengen. In de tekst van de overeenkomst is voor wat betreft het koopoptiebeding geen vervaltermijn vermeld. De huurovereenkomst is vastgelegd in een notariële akte. Daarbij mag in het algemeen worden aangenomen dat de notaris bij het opstellen van de tekst de wil en bedoelingen van partijen heeft geverifieerd. 4.6. Omtrent de bedoelingen van partijen bij de koopoptie staat niet ter discussie dat [eiser] in 1992 zelf niet in de gelegenheid was een pand te kopen en dat [naam] dit toen heeft gedaan met de bedoeling om zijn zoon te helpen. [eiser] is direct na de koop door [naam] in het pand gaan wonen, waar hij tot op heden een café/snackbar exploiteert. In de huurovereenkomst is bepaald dat [eiser] verantwoordelijk is voor de investeringen en het onderhoud van het pand. Gelet op deze afspraken en op het feit dat in de huurovereenkomst een koopoptiebeding is opgenomen met een concrete koopprijs, oordeelt de rechtbank dat het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kennelijk de bedoeling was dat [eiser] uiteindelijk het pand tegen die vastgestelde prijs zou overnemen. 4.7. Voor de vraag hoe de afspraken tussen partijen moeten worden uitgelegd en wat daarbij kennelijk de bedoeling is geweest, is ook van belang hoe partijen zich na het sluiten van de overeenkomst naar elkaar hebben gedragen en op welke wijze zij uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] het pand heeft onderhouden en dat hij hierin ook na ommekomst van de eerste vijf jaar heeft geïnvesteerd als ware het zijn eigen pand. De overeenkomst is gedurende bijna 32 jaar steeds stilzwijgend verlengd, waarbij de koopoptie door [eiser] niet is gelicht. [eiser] heeft gedurende bijna 32 jaar lang de overeengekomen huurprijs betaald, zonder dat deze tussentijds door [naam] of [gedaagde] is geïndexeerd of aangepast. Dit past naar het oordeel van de rechtbank niet bij een reguliere verhuur, maar wel bij een financieringsconstructie om een familielid te helpen. 4.8. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat [naam] ten tijde van de overeenkomst en op zijn sterfbed zou hebben gezegd dat het koopoptiebeding wat hem betreft na vijf jaar niet meer voor het overeengekomen bedrag zou moeten gelden, maar dit is door [eiser] gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [gedaagde] omtrent de bedoeling van [naam] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Immers, zelfs indien achteraf wordt vastgesteld dat [naam] de koopoptie oorspronkelijk slechts voor vijf jaar zou hebben bedoeld, kan hieraan naar het oordeel van de rechtbank gelet op hetgeen zij hierboven heeft geoordeeld met betrekking tot de formulering van de tekst en de wijze waarop jarenlang door partijen aan de overeenkomst gevolg is gegeven, geen doorslaggevende betekenis (meer) worden toegekend. 4.9. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat de afspraken tussen partijen zo moeten worden uitgelegd dat [eiser] de koopoptie tot op heden onveranderd kan uitoefenen. Het bovenstaande betekent dat aan [eiser] in beginsel het recht toe komt om het pand te kopen tegen het overeengekomen bedrag van (omgerekend) € 106.638,35. [gedaagde] heeft hiertegen een aantal verweren ingebracht, die hierna besproken zullen worden. Vervolgens zal de rechtbank de overige vorderingen van [eiser] met betrekking tot de boete, de akte, de uitvoerbaar bij voorraadverklaring en de proceskosten beoordelen. Oneigenlijke dwaling, dwaling 4.10. [gedaagde] heeft zich tegen het uitoefenen van het koopoptiebeding door [eiser] verweerd met een beroep op oneigenlijke dwaling. Zij stelt daartoe dat [naam] nadrukkelijk niet heeft gewild dat het koopoptiebeding voor het overeengekomen bedrag na ommekomst van een bepaalde periode zou blijven gelden. Er is dan ook op dit punt geen sprake van wilsovereenstemming geweest, waardoor de overeenkomst nietig is en geacht wordt nooit tot stand te zijn gekomen. Subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van dwaling. [naam] zou bij het aangaan van de koopoptie in de onjuiste veronderstelling zou zijn geweest dat het beding binnen maximaal vijf jaar zou kunnen worden ingeroepen.

4.19. Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank de (subsidiaire) vordering van [eiser] toewijzen. Dit betekent dat zij [gedaagde] zal veroordelen tot medewerking aan de levering aan [eiser] van het pand binnen zeven dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag van € 106.638,35 als koopsom op een derdenrekening van de notaris is bijgeschreven. Indien [gedaagde] hier geen gehoor aan geeft, kan het onderhavige vonnis in de plaats komen van de akte van levering. Aan de overige inhoudelijke stellingen en verweren van partijen wordt daarmee niet meer toegekomen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.20. De rechtbank zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat het bovenstaande kan worden uitgevoerd, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. De rechtbank zou hiervan kunnen afwijken wanneer het belang van de veroordeelde partij om de bestaande situatie te houden zoals deze is totdat is op hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van de andere partij om het vonnis te kunnen uitvoeren. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan geen sprake. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom het vonnis praktisch niet meer omkeerbaar zou zijn wanneer in hoger beroep anders zou worden geoordeeld. Niet valt in te zien dat de koop na een hoger beroep niet kan worden teruggedraaid, of dat de koopprijs niet kan worden gecorrigeerd. Ook in de hoge leeftijd van [gedaagde] ziet de rechtbank zonder nadere toelichting -die ontbreekt- geen zwaarder wegend belang dan het belang van [eiser] om het vonnis te mogen uitvoeren. Het verzoek van [gedaagde] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt dus afgewezen. Proceskosten 4.21. Gelet op de familieverhouding tussen [eiser] en [gedaagde] zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

De rechtbank 5.1. veroordeelt [gedaagde] tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen zeven dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag van € 106.638,35 als koopsom op een derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; 5.2. bepaalt dat dit vonnis dezelfde rechtskracht heeft en aan dezelfde vormvereisten voldoet als de akte van levering die [gedaagde] gehouden is te tekenen; 5.3. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten draagt; 5.4. verklaart het onder 5.1 en 5.2 bepaalde van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024. HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572 Rechtbank Rotterdam 29 december 2022, ECLI: NL: RBROT:2022:11598

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/145287 / HA ZA 23-130 Vonnis van 9 oktober 2024 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats 1] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. L.C. van der Veer, tegen [gedaagde] , te [woonplaats 2] , gedaagde, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. C.L. Wendt.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van [eiser] - de conclusie van antwoord van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 23 mei 2024 in het bijzijn van partijen en hun advocaten. 1.2. Tijdens de mondelinge behandeling zijn pleitaantekeningen overgelegd. Ook heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald. 1.4. Om organisatorische redenen kan de rechter ten overstaan van wie de mondelinge behandeling van 23 mei 2024 is gehouden, dit vonnis niet wijzen. Partijen zijn hierover bij brief van 30 augustus 2024 schriftelijk geïnformeerd, waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om een nadere mondelinge behandeling te verzoeken ten overstaan van de rechter die de behandeling van de zaak overneemt. Van deze gelegenheid hebben zij geen gebruik gemaakt.

2.1. [eiser] is de zoon van [gedaagde] en wijlen [naam] (hierna: [naam] ). 2.2. Op 17 oktober 1991 heeft [naam] een pand met daarin een café en een woning met garage, verdere opstallen, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats 1] sectie I nummer [XXX] in eigendom gekregen (hierna: het pand). Hij betaalde hiervoor een bedrag van f. 179.941,-. [naam] heeft hiervoor een lening afgesloten van f. 100.000,- tegen 9% rente, met een lineaire aflossing en een looptijd van 30 jaar. 2.3. Per gelijke datum verhuurde [naam] het pand aan [eiser] . Hiertoe is bij notariële akte een huurovereenkomst gesloten. Ook werd diezelfde datum een onderhandse schuldbekentenis opgesteld, waaruit volgt dat [eiser] f. 40.000,- van [naam] leende tegen 9% rente per jaar. [eiser] is vervolgens in het pand gaan wonen en is café-restaurant de Falieberg gaan exploiteren. 2.4. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald: “De comparanten verklaarden dat deze verhuur en huur is aangegaan voor de tijd van vijf jaar, met ingang van zeventien oktober negentienhonderd een en negentig en dus eindigende zestien oktober negentienhonderd zes en negentig met dien verstande dat deze huurovereenkomst wordt geacht te zijn verlengd met telkens een termijn van vijf jaar, tenzij opzegging heeft plaats gehad, met inachtneming van de minimaal door de wet voorgeschreven termijn en op de wet voorgeschreven wijze, en tegen een vaste tijdens de gehele huur periode niet voor wijziging vatbare huurprijs van veertienduizend vierhonderd gulden ( f. 1.400.400,00) exclusief omzetbelasting, per jaar, te voldoen in maandelijkse termijnen, groot eenduizend tweehonderd gulden (f. 1.200,00) […]” en: “De huurder heeft na afloop van de huurperiode, en te allen tijde gedurende de huurperiode, het recht om het gehuurde, inclusief alle door de verhuurder aangebrachte verbeteringen te kopen en in eigendom te verkrijgen voor een voor de huurder netto koopsom van tweehonderd vijf en dertigduizend gulden (f. 235.000,00), zodat alle kosten en verschuldigde belastingen (notariskosten, overdrachtsbelasting, omzetbelasting) voor rekening zijn van de huurder. Indien de huurder van dit kooprecht gebruik wil maken deelt hij dit middels een aangetekend schrijven aan de verhuurder mee. Binnen twee maanden na ontvangst van dit schrijven zal de akte van transport worden verleden voor een door de huurder aan te wijzen notaris. Bij niet-nakoming van één of meer volgens dit artikel op de verhuurder rustende verplichtingen zal door de verhuurder ten bate van de huurder, zonder dat enige ingebrekestelling of sommatie vereist is, een zonder rechterlijke tussenkomst, terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van f. 25.000,00.” 2.5. Uit de huurovereenkomst volgt verder dat het onderhoud aan het pand voor rekening van [eiser] komt. 2.6. De huurovereenkomst is steeds stilzwijgend verlengd, dus zonder dat dit op schrift is gesteld. [eiser] betaalt vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maandelijks het overeengekomen bedrag van (omgerekend) € 680,67 huur aan [naam] en -na diens overlijden op 26 augustus 2008- aan [gedaagde] , die in gemeenschap van goederen met [naam] was getrouwd. 2.7. Bij brief van 9 juni 2023 heeft [gedaagde] aan [eiser] bericht dat zij de huurprijs wenst aan te passen. Bij brief van 23 juni 2023 heeft [eiser] hierop geantwoord dat hij het koopoptiebeding uit de huurovereenkomst inroept, op straffe van de overeengekomen boete. 2.8. Bij brief van 5 juli 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagde] laten weten dat zij bereid is mee te werken aan de verkoop van het pand aan [eiser] , maar dan tegen een nader te bepalen marktconforme verkoopprijs.

3.1. [eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: -primair: [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen 7 dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag ad € 95.274,72 als koopsom op de derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; -subsidiair: [gedaagde] te veroordelen tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen 7 dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag ad € 106.638,35 als koopsom op de derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; -primair en subsidiair: met de bepaling dat het te wijzen vonnis dezelfde rechtskracht heeft en aan dezelfde vormvereisten voldoet als de akte van levering die [gedaagde] gehouden is te tekenen; -met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten. 3.2. [gedaagde] heeft de vordering betwist en voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. 3.3. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Partijen zijn het erover eens dat sinds 1992 tussen hen een huurovereenkomst geldt, waarin destijds een koopoptiebeding is opgenomen. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of [eiser] op dit moment aanspraak kan maken op de koopoptie tegen de daarin vermelde prijs van f. 235.000,-, hetgeen omgerekend neer komt op € 106.638,35. 4.2. [eiser] heeft gesteld dat de aanschaf van het pand door [naam] in 1992 met de schuldbekentenis, de huurovereenkomst en het koopoptiebeding moet worden gezien als een financieringsconstructie van vader aan zoon, met de bedoeling dat [eiser] het pand uiteindelijk voor het afgesproken bedrag van (omgerekend) € 106.638,35 eigendom van [eiser] zou gaan worden. [eiser] had destijds zelf niet de middelen om het pand aan te schaffen, zodat zijn vader hem dit destijds heeft ‘voorgeschoten’. Een termijn voor de aflossing/betaling van de koopsom was daarbij niet relevant, omdat [eiser] in de tussentijd huur betaalde en hiermee de rentekosten van zijn vader werden gedekt. Ook is overeengekomen dat het onderhoud en de investeringen in het pand voor rekening van [eiser] komen. Dit is voor een huurder niet gebruikelijk, zodat ook hieruit volgens [eiser] de onderliggende intentie blijkt dat het pand zijn eigendom zou worden. 4.3. [gedaagde] heeft betwist dat het de bedoeling van partijen was om een financieringsconstructie op te zetten voor het verkrijgen van het pand door [eiser] . Volgens [gedaagde] was het slechts de bedoeling om een huurovereenkomst aan te gaan. Daarin is aanvankelijk een koopoptiebeding voor een bedrag van (omgerekend) € 106.638,35 opgenomen, maar het was niet de bedoeling van [naam] om dit koopoptiebeding tot in lengte van dagen te laten voortduren. Het koopoptiebeding gold alleen voor de oorspronkelijke duur van de huurovereenkomst van vijf jaar. [eiser] heeft binnen deze termijn geen gebruik gemaakt van de optie en partijen hebben hierna nooit meer over de koopoptie gesproken. De huurovereenkomst is steeds stilzwijgend verlengd. Pas in 2008, toen [naam] op sterven lag, heeft [eiser] kenbaar gemaakt dat hij het pand wilde kopen. [naam] heeft toen gezegd dat dit niet meer voor het destijds vastgestelde bedrag kon. [gedaagde] was hierbij niet aanwezig, maar heeft dit achteraf van [naam] begrepen. Uitleg koopoptiebeding 4.4. De rechtbank oordeelt als volgt. Een koopoptie als het onderhavige is een onvoorwaardelijk recht. Wanneer dit wordt uitgeoefend, komt een koopovereenkomst tot stand onder de in de optie uitgedrukte voorwaarden. In het afspreken van een koopoptiebeding ligt dus een bindend aanbod (tot verkoop) besloten. Bij de beantwoording van de vraag of het bindend aanbod van de koopoptie uit 1992 op dit moment nog geldt, komt het niet alleen aan op een zuiver taalkundige uitleg van de tekst van de overeenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de gemaakte afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, in het licht van alle omstandigheden van het geval (de Haviltex-maatstaf). Voor de uitleg van het koopoptiebeding kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn. 4.5. De rechtbank oordeelt over de uitleg als volgt. In de tekst van de huurovereenkomst is de koopoptie zo geformuleerd dat [eiser] ‘na afloop van de huurperiode, en te allen tijde gedurende de huurperiode’ het pand zou kunnen overnemen voor een koopsom van f. 235.000,00. De huurovereenkomst vermeldt een termijn van vijf jaar, met de mogelijkheid om de overeenkomst telkens vijf jaar te verlengen. In de tekst van de overeenkomst is voor wat betreft het koopoptiebeding geen vervaltermijn vermeld. De huurovereenkomst is vastgelegd in een notariële akte. Daarbij mag in het algemeen worden aangenomen dat de notaris bij het opstellen van de tekst de wil en bedoelingen van partijen heeft geverifieerd. 4.6. Omtrent de bedoelingen van partijen bij de koopoptie staat niet ter discussie dat [eiser] in 1992 zelf niet in de gelegenheid was een pand te kopen en dat [naam] dit toen heeft gedaan met de bedoeling om zijn zoon te helpen. [eiser] is direct na de koop door [naam] in het pand gaan wonen, waar hij tot op heden een café/snackbar exploiteert. In de huurovereenkomst is bepaald dat [eiser] verantwoordelijk is voor de investeringen en het onderhoud van het pand. Gelet op deze afspraken en op het feit dat in de huurovereenkomst een koopoptiebeding is opgenomen met een concrete koopprijs, oordeelt de rechtbank dat het ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst kennelijk de bedoeling was dat [eiser] uiteindelijk het pand tegen die vastgestelde prijs zou overnemen. 4.7. Voor de vraag hoe de afspraken tussen partijen moeten worden uitgelegd en wat daarbij kennelijk de bedoeling is geweest, is ook van belang hoe partijen zich na het sluiten van de overeenkomst naar elkaar hebben gedragen en op welke wijze zij uitvoering hebben gegeven aan de overeenkomst. Tussen partijen staat niet ter discussie dat [eiser] het pand heeft onderhouden en dat hij hierin ook na ommekomst van de eerste vijf jaar heeft geïnvesteerd als ware het zijn eigen pand. De overeenkomst is gedurende bijna 32 jaar steeds stilzwijgend verlengd, waarbij de koopoptie door [eiser] niet is gelicht. [eiser] heeft gedurende bijna 32 jaar lang de overeengekomen huurprijs betaald, zonder dat deze tussentijds door [naam] of [gedaagde] is geïndexeerd of aangepast. Dit past naar het oordeel van de rechtbank niet bij een reguliere verhuur, maar wel bij een financieringsconstructie om een familielid te helpen. 4.8. [gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat [naam] ten tijde van de overeenkomst en op zijn sterfbed zou hebben gezegd dat het koopoptiebeding wat hem betreft na vijf jaar niet meer voor het overeengekomen bedrag zou moeten gelden, maar dit is door [eiser] gemotiveerd betwist. De rechtbank gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [gedaagde] omtrent de bedoeling van [naam] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Immers, zelfs indien achteraf wordt vastgesteld dat [naam] de koopoptie oorspronkelijk slechts voor vijf jaar zou hebben bedoeld, kan hieraan naar het oordeel van de rechtbank gelet op hetgeen zij hierboven heeft geoordeeld met betrekking tot de formulering van de tekst en de wijze waarop jarenlang door partijen aan de overeenkomst gevolg is gegeven, geen doorslaggevende betekenis (meer) worden toegekend. 4.9. De rechtbank is op grond van het bovenstaande van oordeel dat de afspraken tussen partijen zo moeten worden uitgelegd dat [eiser] de koopoptie tot op heden onveranderd kan uitoefenen. Het bovenstaande betekent dat aan [eiser] in beginsel het recht toe komt om het pand te kopen tegen het overeengekomen bedrag van (omgerekend) € 106.638,35. [gedaagde] heeft hiertegen een aantal verweren ingebracht, die hierna besproken zullen worden. Vervolgens zal de rechtbank de overige vorderingen van [eiser] met betrekking tot de boete, de akte, de uitvoerbaar bij voorraadverklaring en de proceskosten beoordelen. Oneigenlijke dwaling, dwaling 4.10. [gedaagde] heeft zich tegen het uitoefenen van het koopoptiebeding door [eiser] verweerd met een beroep op oneigenlijke dwaling. Zij stelt daartoe dat [naam] nadrukkelijk niet heeft gewild dat het koopoptiebeding voor het overeengekomen bedrag na ommekomst van een bepaalde periode zou blijven gelden. Er is dan ook op dit punt geen sprake van wilsovereenstemming geweest, waardoor de overeenkomst nietig is en geacht wordt nooit tot stand te zijn gekomen. Subsidiair stelt [gedaagde] dat sprake is van dwaling. [naam] zou bij het aangaan van de koopoptie in de onjuiste veronderstelling zou zijn geweest dat het beding binnen maximaal vijf jaar zou kunnen worden ingeroepen.

4.19. Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank de (subsidiaire) vordering van [eiser] toewijzen. Dit betekent dat zij [gedaagde] zal veroordelen tot medewerking aan de levering aan [eiser] van het pand binnen zeven dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag van € 106.638,35 als koopsom op een derdenrekening van de notaris is bijgeschreven. Indien [gedaagde] hier geen gehoor aan geeft, kan het onderhavige vonnis in de plaats komen van de akte van levering. Aan de overige inhoudelijke stellingen en verweren van partijen wordt daarmee niet meer toegekomen. Uitvoerbaarheid bij voorraad 4.20. De rechtbank zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat het bovenstaande kan worden uitgevoerd, ook als daartegen hoger beroep is ingesteld. De rechtbank zou hiervan kunnen afwijken wanneer het belang van de veroordeelde partij om de bestaande situatie te houden zoals deze is totdat is op hoger beroep is beslist, zwaarder weegt dan het belang van de andere partij om het vonnis te kunnen uitvoeren. Naar het oordeel van de rechtbank is hiervan geen sprake. [gedaagde] heeft niet onderbouwd waarom het vonnis praktisch niet meer omkeerbaar zou zijn wanneer in hoger beroep anders zou worden geoordeeld. Niet valt in te zien dat de koop na een hoger beroep niet kan worden teruggedraaid, of dat de koopprijs niet kan worden gecorrigeerd. Ook in de hoge leeftijd van [gedaagde] ziet de rechtbank zonder nadere toelichting -die ontbreekt- geen zwaarder wegend belang dan het belang van [eiser] om het vonnis te mogen uitvoeren. Het verzoek van [gedaagde] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, wordt dus afgewezen. Proceskosten 4.21. Gelet op de familieverhouding tussen [eiser] en [gedaagde] zal de rechtbank de proceskosten compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

De rechtbank 5.1. veroordeelt [gedaagde] tot medewerking aan levering aan [eiser] van het pand, binnen zeven dagen nadat haar is medegedeeld dat een bedrag van € 106.638,35 als koopsom op een derdenrekening van de notaris is bijgeschreven; 5.2. bepaalt dat dit vonnis dezelfde rechtskracht heeft en aan dezelfde vormvereisten voldoet als de akte van levering die [gedaagde] gehouden is te tekenen; 5.3. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder de eigen kosten draagt; 5.4. verklaart het onder 5.1 en 5.2 bepaalde van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024. HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572 Rechtbank Rotterdam 29 december 2022, ECLI: NL: RBROT:2022:11598

Wanneer hij zou hebben geweten dat het koopoptiebeding na zoveel jaar voor die prijs kon worden ingeroepen, zou hij deze nooit zijn aangegaan zonder einddatum en/of zonder afspraken met betrekking tot de waardering en indexering. 4.11. De rechtbank verwerpt deze verweren. [eiser] heeft betwist dat het niet de bedoeling was van [naam] om het koopoptiebeding te laten gelden. De rechtbank heeft hierboven geoordeeld dat het koopoptiebeding onderdeel is blijven uitmaken van de huurovereenkomst. Indien, al dan niet met behulp van het bewijsaanbod van [gedaagde] , achteraf nog zou kunnen worden vastgesteld dat [naam] dit destijds niet gewild/ zich dit niet gerealiseerd heeft, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] hier desondanks gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Partijen zijn namelijk destijds bewust een koopoptiebeding overeengekomen in een huurovereenkomst met een (stilzwijgende) verlengingsmogelijkheid. Het betreft bovendien een notariële akte. De notaris had daarbij de plicht om partijen te informeren over de inhoud van de overeenkomst en te verifiëren of er sprake was van wilsovereenstemming. Zelfs als vast zou komen te staan dat [naam] gedwaald had over de mogelijke juridische gevolgen van zijn afspraken, geldt dat dit naar het oordeel van de rechtbank voor zijn eigen rekening en risico komt. Gift 4.12. [gedaagde] heeft -meer subsidiair- gesteld dat de koopoptie moet worden gezien als bovenmatige gift aan [eiser] , die op grond van artikel 1:88 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vernietigbaar is omdat de toestemming van [gedaagde] als echtgenote destijds ontbrak. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Voor de vraag of sprake is geweest van een bovenmatige gift waarvoor de toestemming van [gedaagde] vereist was, moet worden gekeken naar het moment van het sluiten van de overeenkomst. Gesteld noch gebleken dat de waarde van de koopoptie of de overeengekomen huurtermijnen in 1992 dusdanig onrealistisch waren dat sprake was van een bovenmatige gift. De opvatting van [gedaagde] dat, omdat het pand inmiddels in waarde is gestegen, de huurovereenkomst met koopoptie gaandeweg geruisloos is veranderd in een overeenkomst van schenking die nu met terugwerkende kracht zou kunnen worden vernietigd bij gebrek aan toestemming van [gedaagde] , vindt geen steun in het recht. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, rechtsverwerking 4.13. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat het inroepen van het koopoptiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat [eiser] zijn rechten heeft verwerkt doordat hij 32 jaar lang heeft gewacht met het lichten van de koopoptie, terwijl hij al die tijd een vaste lage huurprijs heeft betaald. [eiser] mocht er zonder nader gesprek of herijking van de prijs niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat bij een vermogensobject van substantiële waarde, na substantiële tijd nog uit zou worden gegaan van de prijs uit het koopoptiebeding, aldus [gedaagde] . Het lag namelijk niet in de rede dat de koopprijs tussentijds niet aangepast zou worden, of op zijn minst op realiteitsgehalte zou moeten worden gecontroleerd. Dat er niet over is gesproken, past volgens [gedaagde] bij het over en weer aangenomen hebben dat de koopoptie uitgewerkt was. [gedaagde] baseert zich hierbij tevens op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. 4.14. De rechtbank volgt dit verweer niet. Anders dan bij de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, is het uitgangspunt van de huurovereenkomst en het koopoptiebeding hier geweest dat [naam] zijn zoon heeft willen helpen bij het verkrijgen van een pand dat hij destijds zelf niet kon betalen. De rechtbank heeft hierboven geoordeeld dat en waarom [eiser] er ook na 32 jaar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het koopoptiebeding is blijven gelden. Het feit dat [eiser] dit recht niet eerder te gelde heeft gemaakt of aan de orde heeft gesteld, maakt dit niet anders. Indien een verhoging van de huurprijs of de optionele koopprijs gewenst was, lag het niet op de weg van [eiser] als huurder, maar van [naam] en [gedaagde] als verhuurder om dit ter sprake te brengen. Het feit dat zij dit gedurende bijna 32 jaar achterwege hebben gelaten, kan naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs niet aan [eiser] worden tegengeworpen. 4.15. [gedaagde] stelt daarnaast dat zij door het uitoefenen van het koopoptiebeding door [eiser] onredelijk wordt benadeeld, omdat dit voor haar ongunstig is en zij hierdoor haar kinderen niet gelijkelijk in haar nalatenschap zal kunnen laten meedelen. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Om te beginnen is er – zoals de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld – een rechtsgeldige koopoptie. Uitgangspunt daarvan is dat [eiser] die optie dus ook nu nog kan uitoefenen. In het algemeen is het uitoefenen van een recht niet snel onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het enkele feit dat [gedaagde] hierdoor wordt benadeeld is hiervoor niet voldoende. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat [eiser] heeft onderbouwd dat hij alle jaren dat hij van het koopoptiebeding geen gebruik heeft gemaakt, huur heeft betaald. Bij elkaar geteld komt het totale bedrag hiervan op het moment van de mondelinge behandeling neer op € 215.636,26. Daarnaast heeft [eiser] toegelicht dat hij heeft geïnvesteerd in het pand en dat hij het al die jaren zelf heeft onderhouden. Gelet hierop, heeft [gedaagde] haar standpunt dat zij en/of haar kinderen zodanig worden benadeeld dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is door het uitoefenen van de koopoptie, onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. Boete 4.16. [eiser] vordert, naast het uitoefenen van het koopoptiebeding, betaling van de contractuele boete omdat [gedaagde] niet vrijwillig binnen twee maanden na het inroepen van de koopoptie aan de overdracht van het pand heeft meegewerkt. 4.17. [gedaagde] heeft hiertegen (onder meer) ingebracht dat [eiser] op grond van artikel 6:92 BW geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld. Dat verweer slaagt. Aangezien partijen niet expliciet zijn overeengekomen dat de boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd, dient [eiser] als schuldeiser een keuze te maken tussen óf nakoming van de overeenkomst óf betaling van de contractuele boete. De rechtbank verwerpt de stelling van [eiser] dat het boetebeding zo moet worden gelezen dat de boete is gesteld op de vertraging van de nakoming van het koopoptiebeding en dus daarnaast kan worden gevorderd. Dit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de tekst van de overeenkomst of de overige stellingen van partijen. De boete is dus alleen verschuldigd wanneer [gedaagde] niet meewerkt aan het koopoptiebeding. [gedaagde] zal in deze procedure worden veroordeeld tot medewerking. De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete dan ook afwijzen. Akte 4.18. De rechtbank zal naar aanleiding van de vordering van [eiser] , die door [gedaagde] verder niet is betwist, bepalen dat het onderhavige vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde] . Dit op grond van de bevoegdheid die haar uit artikel 3:300 BW toekomt.

Wanneer hij zou hebben geweten dat het koopoptiebeding na zoveel jaar voor die prijs kon worden ingeroepen, zou hij deze nooit zijn aangegaan zonder einddatum en/of zonder afspraken met betrekking tot de waardering en indexering. 4.11. De rechtbank verwerpt deze verweren. [eiser] heeft betwist dat het niet de bedoeling was van [naam] om het koopoptiebeding te laten gelden. De rechtbank heeft hierboven geoordeeld dat het koopoptiebeding onderdeel is blijven uitmaken van de huurovereenkomst. Indien, al dan niet met behulp van het bewijsaanbod van [gedaagde] , achteraf nog zou kunnen worden vastgesteld dat [naam] dit destijds niet gewild/ zich dit niet gerealiseerd heeft, is de rechtbank van oordeel dat [eiser] hier desondanks gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Partijen zijn namelijk destijds bewust een koopoptiebeding overeengekomen in een huurovereenkomst met een (stilzwijgende) verlengingsmogelijkheid. Het betreft bovendien een notariële akte. De notaris had daarbij de plicht om partijen te informeren over de inhoud van de overeenkomst en te verifiëren of er sprake was van wilsovereenstemming. Zelfs als vast zou komen te staan dat [naam] gedwaald had over de mogelijke juridische gevolgen van zijn afspraken, geldt dat dit naar het oordeel van de rechtbank voor zijn eigen rekening en risico komt. Gift 4.12. [gedaagde] heeft -meer subsidiair- gesteld dat de koopoptie moet worden gezien als bovenmatige gift aan [eiser] , die op grond van artikel 1:88 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vernietigbaar is omdat de toestemming van [gedaagde] als echtgenote destijds ontbrak. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Voor de vraag of sprake is geweest van een bovenmatige gift waarvoor de toestemming van [gedaagde] vereist was, moet worden gekeken naar het moment van het sluiten van de overeenkomst. Gesteld noch gebleken dat de waarde van de koopoptie of de overeengekomen huurtermijnen in 1992 dusdanig onrealistisch waren dat sprake was van een bovenmatige gift. De opvatting van [gedaagde] dat, omdat het pand inmiddels in waarde is gestegen, de huurovereenkomst met koopoptie gaandeweg geruisloos is veranderd in een overeenkomst van schenking die nu met terugwerkende kracht zou kunnen worden vernietigd bij gebrek aan toestemming van [gedaagde] , vindt geen steun in het recht. Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, rechtsverwerking 4.13. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat het inroepen van het koopoptiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat [eiser] zijn rechten heeft verwerkt doordat hij 32 jaar lang heeft gewacht met het lichten van de koopoptie, terwijl hij al die tijd een vaste lage huurprijs heeft betaald. [eiser] mocht er zonder nader gesprek of herijking van de prijs niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat bij een vermogensobject van substantiële waarde, na substantiële tijd nog uit zou worden gegaan van de prijs uit het koopoptiebeding, aldus [gedaagde] . Het lag namelijk niet in de rede dat de koopprijs tussentijds niet aangepast zou worden, of op zijn minst op realiteitsgehalte zou moeten worden gecontroleerd. Dat er niet over is gesproken, past volgens [gedaagde] bij het over en weer aangenomen hebben dat de koopoptie uitgewerkt was. [gedaagde] baseert zich hierbij tevens op een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. 4.14. De rechtbank volgt dit verweer niet. Anders dan bij de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, is het uitgangspunt van de huurovereenkomst en het koopoptiebeding hier geweest dat [naam] zijn zoon heeft willen helpen bij het verkrijgen van een pand dat hij destijds zelf niet kon betalen. De rechtbank heeft hierboven geoordeeld dat en waarom [eiser] er ook na 32 jaar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat het koopoptiebeding is blijven gelden. Het feit dat [eiser] dit recht niet eerder te gelde heeft gemaakt of aan de orde heeft gesteld, maakt dit niet anders. Indien een verhoging van de huurprijs of de optionele koopprijs gewenst was, lag het niet op de weg van [eiser] als huurder, maar van [naam] en [gedaagde] als verhuurder om dit ter sprake te brengen. Het feit dat zij dit gedurende bijna 32 jaar achterwege hebben gelaten, kan naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs niet aan [eiser] worden tegengeworpen. 4.15. [gedaagde] stelt daarnaast dat zij door het uitoefenen van het koopoptiebeding door [eiser] onredelijk wordt benadeeld, omdat dit voor haar ongunstig is en zij hierdoor haar kinderen niet gelijkelijk in haar nalatenschap zal kunnen laten meedelen. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. Om te beginnen is er – zoals de rechtbank hiervoor heeft geoordeeld – een rechtsgeldige koopoptie. Uitgangspunt daarvan is dat [eiser] die optie dus ook nu nog kan uitoefenen. In het algemeen is het uitoefenen van een recht niet snel onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het enkele feit dat [gedaagde] hierdoor wordt benadeeld is hiervoor niet voldoende. Daarbij overweegt de rechtbank nog dat [eiser] heeft onderbouwd dat hij alle jaren dat hij van het koopoptiebeding geen gebruik heeft gemaakt, huur heeft betaald. Bij elkaar geteld komt het totale bedrag hiervan op het moment van de mondelinge behandeling neer op € 215.636,26. Daarnaast heeft [eiser] toegelicht dat hij heeft geïnvesteerd in het pand en dat hij het al die jaren zelf heeft onderhouden. Gelet hierop, heeft [gedaagde] haar standpunt dat zij en/of haar kinderen zodanig worden benadeeld dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is door het uitoefenen van de koopoptie, onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat daarom aan deze stelling voorbij. Boete 4.16. [eiser] vordert, naast het uitoefenen van het koopoptiebeding, betaling van de contractuele boete omdat [gedaagde] niet vrijwillig binnen twee maanden na het inroepen van de koopoptie aan de overdracht van het pand heeft meegewerkt. 4.17. [gedaagde] heeft hiertegen (onder meer) ingebracht dat [eiser] op grond van artikel 6:92 BW geen nakoming kan vorderen van zowel het boetebeding als van de verbintenis waarvoor het boetebeding is bedoeld. Dat verweer slaagt. Aangezien partijen niet expliciet zijn overeengekomen dat de boete en nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd, dient [eiser] als schuldeiser een keuze te maken tussen óf nakoming van de overeenkomst óf betaling van de contractuele boete. De rechtbank verwerpt de stelling van [eiser] dat het boetebeding zo moet worden gelezen dat de boete is gesteld op de vertraging van de nakoming van het koopoptiebeding en dus daarnaast kan worden gevorderd. Dit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de tekst van de overeenkomst of de overige stellingen van partijen. De boete is dus alleen verschuldigd wanneer [gedaagde] niet meewerkt aan het koopoptiebeding. [gedaagde] zal in deze procedure worden veroordeeld tot medewerking. De rechtbank zal de gevorderde betaling van de boete dan ook afwijzen. Akte 4.18. De rechtbank zal naar aanleiding van de vordering van [eiser] , die door [gedaagde] verder niet is betwist, bepalen dat het onderhavige vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van [gedaagde] . Dit op grond van de bevoegdheid die haar uit artikel 3:300 BW toekomt.