ECLI:NL:RBNNE:2024:5324

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/146657 / HA ZA 24-18 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. H.C. Post, tegen VACANTIEOORD DE KREMMER B.V., te Gasselte, gedaagde, hierna te noemen: De Kremmer advocaat: mr. R.P. van Boven.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de conclusie van repliek - de conclusie van dupliek - de mondelinge behandeling van 21 november 2024 in het bijzijn van partijen en hun advocaten, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van de recreatiewoning aan de Houtvester Jansenweg 2-18 te Gasselte, kadastraal bekend Gemeente Gasselte, sectie [xxx] , groot 675 m2, welke is gelegen op het bungalowpark van De Kremmer (hierna: de woning). 2.2. In februari 2023 hebben [eiser] en De Kremmer gesproken over een mogelijke koop van de woning door De Kremmer. In dat kader stuurde [eiser] op 13 februari 2023 het volgende Whats-app bericht aan De Kremmer: “Hoi, over gesprek van vanmiddag 85000 te koop zoals het er nu staat”. 2.3. Hierop volgde -voor zover relevant- de volgende Whats-app correspondentie:De Kremmer (14 februari 2023): “Beste [eiser] , ik blijf bij mijn bod van € 70.000,00 / dan kan het volgende week op naam gezet worden. Mvg [naam 1] ”. [eiser] (18 februari 2023): “Hoi…dan is je bod lager dan laatst toen we telf.spraken zie ik..toen zei je 75000” “Toevallig zie ik dat ik het genoteerd had.” “Was 4 november jl.” De Kremmer (19 februari 2023): “Beste [eiser] , dat kan best kloppen dat ik je toen 75000 heb geboden, maar nu gezien dat er veel aanbod is en geen vraag is, en de prijzen dalende zijn kwam ik op de prijs van 70.000, nu ben ik de beroerdste niet en wil ik best middelen….. dus 72.500 maar dat is het dan ook. Groet [naam 1] .” [eiser] (19 februari 2023): “80d ben je de koper” De Kremmer ( 19 februari 2023): Beste [eiser] , dat gaat hem niet worden: € 72.500,00 is het maximum wat ik wil geven. Mvg [naam 1] ” [eiser] : (20 februari 2023): “Heb hem aangeboden en te koop voor 77500 dus ook voor jouw..gr. [eiser] ” De Kremmer (4 maart 2023): “Beste [eiser] , het is alweer een week geleden dat ik een bod uitgebracht heb op jou bungalow , en ben voornemens het bod vanaf maandag middag 17.00 in te trekken . Met vriendelijke groet [naam 1] .” [eiser] (6 maart 2023): “ 75 d is ie van jouw” [eiser] (6 maart 2023): “Ik ben de beroerdste ook niet , het gaat door zonder verdere kosten, binnen week betaling..gr. [eiser] ” De Kremmer (6 maart 2023): “Ik ga de notaris inlichten Mvg [naam 1] ” 2.4. Op 9 maart 2023 heeft De Kremmer per e-mail een schriftelijke koopovereenkomst aan [eiser] toegestuurd (hierna: de overeenkomst), met de tekst: “In de bijlage vindt u de overeenkomst aangaande de verkoop van uw bungalow. Wij verzoeken u deze te tekenen en per omgaande weer retour te sturen naar […]”. In de overeenkomst stonden als kopers vermeld: “ [naam 1] , Handelend onder Vacantieoord de Kremmer Houtvester Janzenweg 4 [… ] [plaats] […] 2/3 koper [naam 2] , Handelend onder [bedrijf] […] [woonplaats] […] 1/3 koper” Artikel 4.1 van de overeenkomst luidt: “De akte van levering zal 16/17 maart 2023 gepasseerd worden […]”. 2.5. De overeenkomst was nog niet door [naam 1] of [naam 2] ondertekend. Wel stond hun woonplaats en de datum van 8 maart 2023 getypt opgenomen bij het gedeelte waar de handtekeningen zouden moeten worden geplaatst. Bij [eiser] was dit gedeelte opengelaten. 2.6. Op 12, 14 en 17 maart 2023 heeft De Kremmer herhaaldelijk het volgende Whats-app bericht gestuurd: “Beste [eiser] , afgelopen donderdag heb ik een email gestuurd met een koopovereenkomst, wil je die tekenen en direct weer terugsturen. Mvg [naam 1] ” 2.7. Hierop volgde -voor zover van belang- de volgende Whats-app correspondentie: De Kremmer (20 maart 2023): Beste [eiser] , op 9 maart 2023 heb ik een overeenkomst gestuurd en diverse malen een appje gestuurd. Tot op heden nog niets ontvangen!” [eiser] (6 april 2023): “Hallo,hierbij ook maar via app dat ik nog wacht op afwikkeling verkoop” Daarbij stuurde hij foto’s van de overeenkomst die door hem was ondertekend en voorzien van de datum 8 maart 2023, met de tekst: “Nu ook nog kopie bij deze via app weer..gr. [eiser] ” en “Heb ook nogmaals gemaild” De Kremmer (6 april 2023): “Beste [eiser] , het mag duidelijk zijn dat de tijd is verlopen, bovendien teken je met 8 maart terwijl ik de overeenkomst op 9 maart naar je toe heb gestuurd. Mvg [naam 1] ” [eiser] (6 april 2023): “Waarom verlopen,vorige keer gaf je n tijd aan en ik wacht” “Dit is nu weer gestuurd en als ik er per ongeluk 8mrt op heb gezet ,toen hadden we het dan zeker afgesproken” “Staat nergens,niet in mail en niet in app dat je afspraak intrekt” “Ik had sterfgeval…anders had ik wel eerder gereageerd sorry” De Kremmer (6 april 2023): “Wij hebben vanaf 9 maart een beroep op je gedaan, diverse malen berichten gestuurd, dan ook nog antidateren. Dat is niet netjes. Gecondoleerd met het sterfgeval.” [eiser] (6 april 2023): “Antidateren…?? 6 mrt ging je de boel regelen zei je en dat heb waarschijnlijk aangezien voor 8mrt en dus vandaar.Hou van eerlijk zaken doen en reageer nu ook daar ik wacht en laatste tijd niks hoor noch heb gekregen…vandaar” “Mn zoon heeft weken geleden daar alles al weggehaald en nog iemand gesproken daar” “Stond niks van in dat je bod of afspraak intrekt” “Ik heb nog gebeld 13mrt met andere mobiele nr., denk van je zoon en gemeld wat er aan hand was,en ik al papieren verzonden had. Zou teruggebeld worden..maar dat is niet gebeurd zie ik” “Vraagje waarom nu zo..?” “Verwacht dat het voor half april geregeld is mvrgr. [eiser] ” “Er is nergens gesproken/geschreven door jouw over intrekken koop of uiterlijke datum” [eiser] (12 april 2023): “Ik wacht op bericht…” “Flauwekul dat jij na mijn vraag maar zo stelt dat tijd verlopen is,waar staat dat..?” [eiser] (17 april 2023): “Ik wacht nog op afwerking verkoop..” De Kremmer (18 april 2023): “Beste [eiser] , Zoals reeds meerdere malen aangegeven gaat dit NIET meer door, we zijn duidelijk geweest alleen snap je het blijkbaar niet. Wij wensen je veel succes met de verkoop en wijzen je er hierbij ook op het feit dat je verdere communicatie over je bungalow/kavel en nog te betalen bedragen via ons e-mail adres zult moeten doen. Wij zullen NIET meer per App reageren.Met vriendelijke groet, [naam 1] ” [eiser] (18 april 2023): “Wat is dit voor gedoe…koop is koop of vooraf aangeven, niet als zaak al in gang is gezet” 2.8. Bij brieven van 23 mei en 10 juli 2023 heeft [eiser] via een gemachtigde nakoming van de mondelinge koopovereenkomst van 6 maart 2023 verzocht.

3.1. [eiser] vordert - samengevat -: 1. voor recht te verklaren dat [eiser] met De Kremmer op 6 maart 2023 een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan de woning voor de prijs van € 72.500,- door [eiser] aan De Kremmer is verkocht; 2. voor recht te verklaren dat de Kremmer jegens [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van uit de overeenkomst voortvloeiende leverings- en betalingsverplichtingen en dat De Kremmer op grond van wanprestatie aansprakelijk is voor de dientengevolge door [eiser] geleden schade; 3. De Kremmer te veroordelen tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst, tegen betaling op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis; 4. De Kremmer te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van dag waarin zij na ommekomst van de hiervoor gestelde termijn niet aan het vonnis voldoet; 5. De Kremmer te veroordelen te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning; 6. te bepalen dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte; 7. De Kremmer te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] van € 1.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 8. De Kremmer te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, de kosten van de deurwaarder daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,- zonder betekening van de titel en verhoogd met € 68,- in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Daartoe heeft [eiser] -samengevat en voor zover relevant- aangevoerd dat tussen [eiser] en De Kremmer als zakelijk koper op 6 maart 2023 overeenstemming is bereikt over de verkoop van de woning tegen een prijs van € 72.500,-. In reactie op het verweer van De Kremmer heeft [eiser] gesteld dat over andere essentiële voorwaarden of openstaande punten zoals een leverdatum of de heer [naam 2] als mede-koper is niet gesproken. [eiser] was er niet van op de hoogte dat er nog andere zaken essentieel waren voor De Kremmer. [eiser] heeft de data van 16/17 maart 2023, zoals vermeld in de overeenkomst, opgevat als een suggestie van de notaris. [eiser] kent de heer [naam 2] niet en heeft nooit met hem gesproken. Er is geen sprake geweest van een door de heer [naam 2] aan [eiser] gedaan (tegen)bod om de woning te kopen en nergens blijkt dat de heer [naam 2] zich gebonden zou hebben aan een koopovereenkomst. [eiser] heeft de overeenkomst na ontvangst op 9 maart 2023 direct uitgeprint en getekend, maar omdat het hem verraste dat er een andere koper in de overeenkomst vermeld stond, heeft hij eerst bij de notaris nagevraagd of dit voor hem gevolgen zou hebben. Dit duurde enkele dagen. Hij heeft ook omstreeks 13 maart 2023 telefonisch contact opgenomen met de receptie van De Kremmer. Toen hij van de notaris had gehoord dat de andere koper voor hem geen verschil zou maken, heeft hij de overeenkomst per post aan De Kremmer verstuurd. Dit was ongeveer op 17 maart 2023. In die periode was hij wat afgeleid, want hij kampte met sterfgevallen en ziekte in zijn omgeving. Ook had hij er geen idee van dat De Kremmer dusdanig haast had met de levering dat dit niet enkele weken zou kunnen wachten. In reactie op de stelling van De Kremmer tijdens de zitting omtrent de staat van de woning heeft [eiser] betwist dat hij na 6 maart 2023 wijzigingen heeft aangebracht aan de woning. 3.3. De Kremmer heeft de vorderingen betwist en voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. De Kremmer voert -samengevat en voor zover relevant- in de eerste plaats aan dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vordering omdat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding tussen De Kremmer en de heer [naam 2] , die partij was bij de gestelde koopovereenkomst. Subsidiair voert De Kremmer aan dat het haar bedoeling was om de woning samen met de heer [naam 2] te kopen om deze vanaf de voorjaarsvakantie te verhuren. Er was veel haast bij de koop en de leverdatum was essentieel. De notaris had voor 16/17 maart 2023, de datum zoals vermeld in de overeenkomst, ruimte in zijn agenda gereserveerd. [eiser] heeft niet gereageerd op de aanmaningen die De Kremmer op 12, 14, 17 en 20 maart 2023 heeft verzonden. Wel heeft hij van [eiser] begrepen dat die ondertussen de woning aan een buurman te koop had aangeboden, wat volgens De Kremmer illustreert dat er geen gave koopovereenkomst tot stand is gekomen. De Kremmer heeft nooit een getekende overeenkomst van [eiser] ontvangen. Toen De Kremmer op 6 april 2023 de getekende overeenkomst van [eiser] ontving, heeft zij direct gereageerd dat de tijd is verlopen. Hieruit blijkt dat partijen geen (wils) overeenstemming hebben bereikt over de leverdatum, waardoor er geen overeenkomst tot stand is gekomen. [eiser] is pas op 19 januari 2024 tot dagvaarden overgegaan. Indien hij meende dat een perfecte koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, had hij sneller geacteerd. Uiterst subsidiair stelt De Kremmer zich op het standpunt dat is miskend dat de heer [naam 2] ook partij is en dat ook de overige voorwaarden en garanties onderdeel van de koopovereenkomst zijn. Bij dupliek heeft De Kremmer nog aangevoerd dat [eiser] door ondertekening van de overeenkomst waar de heer [naam 2] als partij bij is genoemd is afgeweken van de eerdere afspraken en dit betekent dat op 6 maart 2023 geen overeenkomst tot stand is gekomen. In de overeenkomst stond daarnaast een leveringsdatum vermeld die door de latere aanvaarding door [eiser] niet meer haalbaar was. De aanvaarding door [eiser] was dus te laat. Bovendien heeft De Kremmer, na ontvangst van de door [eiser] getekende overeenkomst onverwijld de aanvaarding afgewezen, zodat geen overeenkomst tot stand is gekomen. Tijdens de zitting heeft De Kremmer nog aangevoerd dat hij toen hij na 6 maart 2023 door het raam van de woning naar binnen keek, zag dat er niet of nauwelijks een keuken aanwezig was. Hieruit heeft hij geconcludeerd dat de woning minder waard was dan hij aanvankelijk had gedacht. 3.4. [eiser] heeft de stellingen van De Kremmer betwist en de rechtbank naar aanleiding van het verweer van De Kremmer verzocht om, in geval van processueel ondeelbare rechtsverhouding, de heer [naam 2] op grond van artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) op te roepen in de onderhavige procedure. 3.5. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Partijen verschillen in de hoofdzaak van mening over de vraag of tussen hen een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de woning. De rechtbank oordeelt als volgt. Omwille van een logische volgorde van de beoordeling wordt eerst ingegaan op de hoofdvraag en wordt het primaire verweer van De Kremmer omtrent de niet-ontvankelijkheid van [eiser] later besproken. Is een koopovereenkomst tot stand gekomen? 4.2. Allereerst is van belang dat [eiser] heeft gesteld dat De Kremmer als contractspartij bij de koop van de woning betrokken is in het kader van haar beroep op bedrijf. Voor de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, gelden in dat geval geen andere formele vereisten dan het wettelijk uitgangspunt zoals geformuleerd in artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), dat sprake moet zijn van aanbod en aanvaarding. Aanbod en aanvaarding zijn vormvrij. Het aanbod moet duidelijkheid verschaffen over de essentiële verplichtingen die uit de overeenkomst zullen voortvloeien. In geval van koop volgt uit artikel 7:1 BW dat tenminste vereist is dat er overeenstemming bestaat over het object en de prijs. Tenzij partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs iets anders mochten opmaken (de zgn. Haviltex-maatstaf), hoeven bijkomstige rechten en verplichtingen niet te zijn vastgelegd, omdat deze op grond van artikel 6:248 lid 1 BW voortvloeien uit de wet, de gewoonte of de eisen van de redelijkheid en billijkheid. 4.3. Op grond van de bovenstaande uitgangspunten is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen op 6 maart 2023 ten aanzien van de woning een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe overweegt zij het volgende. 4.4. Partijen hebben via Whats-app over en weer gecorrespondeerd over de koop door De Kremmer van de woning van [eiser] . [eiser] heeft op 6 maart 2023 het aanbod van De Kremmer om de woning te kopen tegen de prijs van € 72.500,- aanvaard. Vervolgens heeft De Kremmer geantwoord : “Ik ga de notaris inlichten”. Er is niet gesteld of gebleken dat partijen voorafgaand aan dit moment hebben gesproken over aanvullende voorwaarden of openstaande punten. Uit deze correspondentie volgt naar het oordeel van de rechtbank dat op 6 maart 2023 tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koop, namelijk het object (de woning) en de prijs (€ 72.500,-). 4.5. De Kremmer heeft gesteld dat voor haar een snelle leveringsdatum en een gedeeltelijk andere koper ook essentieel waren. Zij heeft toegelicht dat zij de bedoeling had om de woning samen met de heer [naam 2] te kopen en op te knappen en voor de voorjaarsvakantie te verhuren. Daarvan heeft zij ook bewijs aangeboden. De rechtbank gaat hier echter aan voorbij. Zelfs indien komt vast te staan dat een snelle leveringsdatum en de betrokkenheid van de heer [naam 2] als mede-koper voor De Kremmer een essentiële voorwaarde was voor het totstandkomen van de overeenkomst, dan had het op haar weg gelegen om hierover vooraf duidelijkheid te verschaffen aan [eiser] . [eiser] heeft gemotiveerd bestreden dat hij wist van deze voorwaarden en nergens is gebleken dat De Kremmer [eiser] hierop heeft gewezen. Anders dan De Kremmer heeft gesteld, is rechtbank van oordeel dat uit de woorden ‘16/17 maart 2023’ in de op 9 maart 2023 toegestuurde overeenkomst zonder voorafgaande nadere toelichting door De Kremmer niet kan worden geconcludeerd dat [eiser] op 6 maart 2023 wist dat deze leverdata voor De Kremmer essentieel waren voor de overeenkomst en dat een levering in april 2023 te laat zou zijn. Ook het feit dat [eiser] de overeenkomst heeft ondertekend met de foutieve vermelding van 8 maart 2023, kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie leiden dat [eiser] wist van de vereiste spoed en bewust zou hebben getracht de door De Kremmer geëiste leverdatum van 16/17 maart 2023 voor te zijn. 4.6. Ook de verdere stellingen van De Kremmer, die de rechtbank zo begrijpt dat partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden dat op 6 maart 2023 geen overeenkomst tot stand is gekomen, kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De rechtbank zal hieronder deze stellingen bespreken. 4.7. Het feit dat De Kremmer [eiser] tussen 12 en 20 maart 2023 vier keer heeft aangemaand om tot ondertekening over te gaan en dat zij pas op 6 april 2023 van hem een getekende overeenkomst heeft ontvangen, leidt niet tot het door De Kremmer bedoelde rechtsgevolg dat tussen partijen op de essentiële punten geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. In de eerste plaats heeft de rechtbank hierboven geoordeeld dat het aanbod op 6 maart 2023 al op alle essentiële punten was aanvaard en geldt de ondertekening van de overeenkomst niet als vormvereiste voor het totstandkomen van een overeenkomst. In de tweede plaats heeft [eiser] toegelicht dat en waarom hij tijd nodig had voor het ondertekenen en De Kremmer heeft dit niet betwist. Daar komt bij dat De Kremmer op 20 maart 2023 nog een aanmaning aan [eiser] heeft gestuurd om tot ondertekening over te gaan en dat zij nooit een uiterste termijn heeft gesteld. Kennelijk ging De Kremmer er tot 20 maart 2023 zelf nog van uit dat de woning aan haar zou worden verkocht. Ook [eiser] mocht er door dit bericht op vertrouwen dat de overeenkomst op dat moment tussen partijen nog gold. [eiser] stelt dat hij omstreeks 16 maart 2023 de getekende overeenkomst per post naar De Kremmer heeft verzonden. De Kremmer heeft echter betwist dat zij een getekende overeenkomst per post heeft ontvangen. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat De Kremmer eerder dan 6 april 2023 een getekende overeenkomst van [eiser] heeft ontvangen. Maar zelfs wanneer dit op 6 april 2023 voor het eerst het geval was, is de rechtbank van oordeel dat dit niet dusdanig laat is dat partijen er, gelet op hetgeen over en weer naar voren is gebracht, gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat van een overeenkomst geen sprake (meer) was. 4.8. De Kremmer heeft nog gesteld dat [eiser] de woning na 6 maart 2023 aan een buurman te koop heeft aangeboden, waaruit hij heeft mogen concluderen dat van een overeenkomst geen sprake (meer) was. [eiser] zou dit in de periode na 6 maart 2023 nog aan De Kremmer hebben verteld. De Kremmer heeft hiervan bewijs aangeboden. [eiser] heeft dit betwist. Tijdens de zitting heeft [eiser] onderbouwd dat hij de woning inderdaad aan zijn buurman te koop had aangeboden, maar dit was in de periode voordat hij op 6 maart 2023 de woning aan De Kremmer heeft verkocht. Dit blijkt volgens [eiser] ook uit de overgelegde appberichten. In het licht van deze gemotiveerde betwisting door [eiser] heeft De Kremmer naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om tot nadere bewijslevering te worden toegelaten. Dit standpunt van De Kremmer wordt dan ook verworpen. 4.9. De rechtbank concludeert op grond van het bovenstaande dan ook dat [eiser] er op 6 maart 2023 gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij de woning had verkocht aan De Kremmer voor € 72.500,- en dat daarmee de overeenkomst in de basis rond was. De door [eiser] onder 1. gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. Betrokkenheid van de heer [naam 2] 4.10. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat er op 6 maart 2023 een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en De Kremmer, is zij van oordeel dat het primaire verweer van De Kremmer dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding tussen De Kremmer en de heer [naam 2] en dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, moet worden afgewezen. Uit de stellingen van De Kremmer volgt niet dat de heer [naam 2] op 6 maart 2023 partij was bij de overeenkomst.

4.12. De rechtbank zal De Kremmer op grond van het bovenstaande veroordelen tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst d.d. 6 maart 2023, tegen betaling op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis. De rechtbank zal De Kremmer daarbij op vordering van [eiser] veroordelen te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning en bepalen dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte. Dwangsommen 4.13. [eiser] heeft gevorderd dat een dwangsom wordt verbonden aan het niet-nakomen van het onderhavige vonnis door De Kremmer. Deze vordering heeft hij echter niet nader onderbouwd. De Kremmer heeft hier evenmin verweer op gevoerd. De rechtbank zal deze vordering afwijzen op grond van haar bevoegdheid uit hoofde van artikel 611a Rv. De reden is dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal kunnen komen van de medewerking van De Kremmer en [eiser] voor het overige nakoming zal kunnen vorderen. Verklaring voor recht toerekenbare tekortkoming 4.14. Ten aanzien van de vordering van [eiser] zoals bedoeld onder 2 oordeelt de rechtbank als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Kremmer de overeenkomst tot op heden niet is nagekomen. [eiser] heeft echter ook aangevoerd dat partijen voor deze nakoming geen termijn zijn overeengekomen. Het had dan ook op zijn weg gelegen om nader te onderbouwen vanaf wanneer De Kremmer precies tekort is geschoten en vanaf wanneer er verzuim is ingetreden zoals bedoeld in artikel 6:74 BW en verder. Omdat hij dit niet heeft gedaan, zal de rechtbank deze vordering afwijzen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.15. De rechtbank zal de vordering van [eiser] ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten zoals bedoeld in artikel 6:96, tweede lid BW ook afwijzen. Hiervoor is namelijk onder meer vereist dat er een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. In geval van tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, moet de schuldenaar in verzuim zijn. Zoals de rechtbank hierboven heeft geoordeeld, is hierover onvoldoende gesteld. Proceskosten 4.16. De Kremmer is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 139,42 - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 1.042,00 (2 punten × € 521,00) - nakosten € 131,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.637,42

De rechtbank: 5.1. verklaart voor recht dat [eiser] met De Kremmer op 6 maart 2023 een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan de woning voor de prijs van € 72.500,- door [eiser] aan De Kremmer is verkocht; 5.2. veroordeelt De Kremmer tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst, tegen betaling van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen; 5.3. veroordeelt De Kremmer te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning; 5.4. bepaalt dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte; 5.5. veroordeelt De Kremmer in de proceskosten van € 2.637,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 131,- plus de kosten van betekening als De Kremmer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente; 5.6. verklaart het onder 5.2 tot en met 5.5 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het anders of meer gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. Alle gedeelten tussen rechte haken betreffen tekst die is weggelaten door de rechtbank

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/146657 / HA ZA 24-18 Vonnis van 11 december 2024 in de zaak van [eiser] , te [plaats] , eiser, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. H.C. Post, tegen VACANTIEOORD DE KREMMER B.V., te Gasselte, gedaagde, hierna te noemen: De Kremmer advocaat: mr. R.P. van Boven.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding - de conclusie van antwoord - de conclusie van repliek - de conclusie van dupliek - de mondelinge behandeling van 21 november 2024 in het bijzijn van partijen en hun advocaten, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser] is eigenaar van de recreatiewoning aan de Houtvester Jansenweg 2-18 te Gasselte, kadastraal bekend Gemeente Gasselte, sectie [xxx] , groot 675 m2, welke is gelegen op het bungalowpark van De Kremmer (hierna: de woning). 2.2. In februari 2023 hebben [eiser] en De Kremmer gesproken over een mogelijke koop van de woning door De Kremmer. In dat kader stuurde [eiser] op 13 februari 2023 het volgende Whats-app bericht aan De Kremmer: “Hoi, over gesprek van vanmiddag 85000 te koop zoals het er nu staat”. 2.3. Hierop volgde -voor zover relevant- de volgende Whats-app correspondentie:De Kremmer (14 februari 2023): “Beste [eiser] , ik blijf bij mijn bod van € 70.000,00 / dan kan het volgende week op naam gezet worden. Mvg [naam 1] ”. [eiser] (18 februari 2023): “Hoi…dan is je bod lager dan laatst toen we telf.spraken zie ik..toen zei je 75000” “Toevallig zie ik dat ik het genoteerd had.” “Was 4 november jl.” De Kremmer (19 februari 2023): “Beste [eiser] , dat kan best kloppen dat ik je toen 75000 heb geboden, maar nu gezien dat er veel aanbod is en geen vraag is, en de prijzen dalende zijn kwam ik op de prijs van 70.000, nu ben ik de beroerdste niet en wil ik best middelen….. dus 72.500 maar dat is het dan ook. Groet [naam 1] .” [eiser] (19 februari 2023): “80d ben je de koper” De Kremmer ( 19 februari 2023): Beste [eiser] , dat gaat hem niet worden: € 72.500,00 is het maximum wat ik wil geven. Mvg [naam 1] ” [eiser] : (20 februari 2023): “Heb hem aangeboden en te koop voor 77500 dus ook voor jouw..gr. [eiser] ” De Kremmer (4 maart 2023): “Beste [eiser] , het is alweer een week geleden dat ik een bod uitgebracht heb op jou bungalow , en ben voornemens het bod vanaf maandag middag 17.00 in te trekken . Met vriendelijke groet [naam 1] .” [eiser] (6 maart 2023): “ 75 d is ie van jouw” [eiser] (6 maart 2023): “Ik ben de beroerdste ook niet , het gaat door zonder verdere kosten, binnen week betaling..gr. [eiser] ” De Kremmer (6 maart 2023): “Ik ga de notaris inlichten Mvg [naam 1] ” 2.4. Op 9 maart 2023 heeft De Kremmer per e-mail een schriftelijke koopovereenkomst aan [eiser] toegestuurd (hierna: de overeenkomst), met de tekst: “In de bijlage vindt u de overeenkomst aangaande de verkoop van uw bungalow. Wij verzoeken u deze te tekenen en per omgaande weer retour te sturen naar […]”. In de overeenkomst stonden als kopers vermeld: “ [naam 1] , Handelend onder Vacantieoord de Kremmer Houtvester Janzenweg 4 [… ] [plaats] […] 2/3 koper [naam 2] , Handelend onder [bedrijf] […] [woonplaats] […] 1/3 koper” Artikel 4.1 van de overeenkomst luidt: “De akte van levering zal 16/17 maart 2023 gepasseerd worden […]”. 2.5. De overeenkomst was nog niet door [naam 1] of [naam 2] ondertekend. Wel stond hun woonplaats en de datum van 8 maart 2023 getypt opgenomen bij het gedeelte waar de handtekeningen zouden moeten worden geplaatst. Bij [eiser] was dit gedeelte opengelaten. 2.6. Op 12, 14 en 17 maart 2023 heeft De Kremmer herhaaldelijk het volgende Whats-app bericht gestuurd: “Beste [eiser] , afgelopen donderdag heb ik een email gestuurd met een koopovereenkomst, wil je die tekenen en direct weer terugsturen. Mvg [naam 1] ” 2.7. Hierop volgde -voor zover van belang- de volgende Whats-app correspondentie: De Kremmer (20 maart 2023): Beste [eiser] , op 9 maart 2023 heb ik een overeenkomst gestuurd en diverse malen een appje gestuurd. Tot op heden nog niets ontvangen!” [eiser] (6 april 2023): “Hallo,hierbij ook maar via app dat ik nog wacht op afwikkeling verkoop” Daarbij stuurde hij foto’s van de overeenkomst die door hem was ondertekend en voorzien van de datum 8 maart 2023, met de tekst: “Nu ook nog kopie bij deze via app weer..gr. [eiser] ” en “Heb ook nogmaals gemaild” De Kremmer (6 april 2023): “Beste [eiser] , het mag duidelijk zijn dat de tijd is verlopen, bovendien teken je met 8 maart terwijl ik de overeenkomst op 9 maart naar je toe heb gestuurd. Mvg [naam 1] ” [eiser] (6 april 2023): “Waarom verlopen,vorige keer gaf je n tijd aan en ik wacht” “Dit is nu weer gestuurd en als ik er per ongeluk 8mrt op heb gezet ,toen hadden we het dan zeker afgesproken” “Staat nergens,niet in mail en niet in app dat je afspraak intrekt” “Ik had sterfgeval…anders had ik wel eerder gereageerd sorry” De Kremmer (6 april 2023): “Wij hebben vanaf 9 maart een beroep op je gedaan, diverse malen berichten gestuurd, dan ook nog antidateren. Dat is niet netjes. Gecondoleerd met het sterfgeval.” [eiser] (6 april 2023): “Antidateren…?? 6 mrt ging je de boel regelen zei je en dat heb waarschijnlijk aangezien voor 8mrt en dus vandaar.Hou van eerlijk zaken doen en reageer nu ook daar ik wacht en laatste tijd niks hoor noch heb gekregen…vandaar” “Mn zoon heeft weken geleden daar alles al weggehaald en nog iemand gesproken daar” “Stond niks van in dat je bod of afspraak intrekt” “Ik heb nog gebeld 13mrt met andere mobiele nr., denk van je zoon en gemeld wat er aan hand was,en ik al papieren verzonden had. Zou teruggebeld worden..maar dat is niet gebeurd zie ik” “Vraagje waarom nu zo..?” “Verwacht dat het voor half april geregeld is mvrgr. [eiser] ” “Er is nergens gesproken/geschreven door jouw over intrekken koop of uiterlijke datum” [eiser] (12 april 2023): “Ik wacht op bericht…” “Flauwekul dat jij na mijn vraag maar zo stelt dat tijd verlopen is,waar staat dat..?” [eiser] (17 april 2023): “Ik wacht nog op afwerking verkoop..” De Kremmer (18 april 2023): “Beste [eiser] , Zoals reeds meerdere malen aangegeven gaat dit NIET meer door, we zijn duidelijk geweest alleen snap je het blijkbaar niet. Wij wensen je veel succes met de verkoop en wijzen je er hierbij ook op het feit dat je verdere communicatie over je bungalow/kavel en nog te betalen bedragen via ons e-mail adres zult moeten doen. Wij zullen NIET meer per App reageren.Met vriendelijke groet, [naam 1] ” [eiser] (18 april 2023): “Wat is dit voor gedoe…koop is koop of vooraf aangeven, niet als zaak al in gang is gezet” 2.8. Bij brieven van 23 mei en 10 juli 2023 heeft [eiser] via een gemachtigde nakoming van de mondelinge koopovereenkomst van 6 maart 2023 verzocht.

3.1. [eiser] vordert - samengevat -: 1. voor recht te verklaren dat [eiser] met De Kremmer op 6 maart 2023 een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan de woning voor de prijs van € 72.500,- door [eiser] aan De Kremmer is verkocht; 2. voor recht te verklaren dat de Kremmer jegens [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van uit de overeenkomst voortvloeiende leverings- en betalingsverplichtingen en dat De Kremmer op grond van wanprestatie aansprakelijk is voor de dientengevolge door [eiser] geleden schade; 3. De Kremmer te veroordelen tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst, tegen betaling op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis; 4. De Kremmer te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte van dag waarin zij na ommekomst van de hiervoor gestelde termijn niet aan het vonnis voldoet; 5. De Kremmer te veroordelen te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning; 6. te bepalen dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte; 7. De Kremmer te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] van € 1.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; 8. De Kremmer te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, de kosten van de deurwaarder daaronder begrepen, te vermeerderen met de nakosten ten bedrage van € 131,- zonder betekening van de titel en verhoogd met € 68,- in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. Daartoe heeft [eiser] -samengevat en voor zover relevant- aangevoerd dat tussen [eiser] en De Kremmer als zakelijk koper op 6 maart 2023 overeenstemming is bereikt over de verkoop van de woning tegen een prijs van € 72.500,-. In reactie op het verweer van De Kremmer heeft [eiser] gesteld dat over andere essentiële voorwaarden of openstaande punten zoals een leverdatum of de heer [naam 2] als mede-koper is niet gesproken. [eiser] was er niet van op de hoogte dat er nog andere zaken essentieel waren voor De Kremmer. [eiser] heeft de data van 16/17 maart 2023, zoals vermeld in de overeenkomst, opgevat als een suggestie van de notaris. [eiser] kent de heer [naam 2] niet en heeft nooit met hem gesproken. Er is geen sprake geweest van een door de heer [naam 2] aan [eiser] gedaan (tegen)bod om de woning te kopen en nergens blijkt dat de heer [naam 2] zich gebonden zou hebben aan een koopovereenkomst. [eiser] heeft de overeenkomst na ontvangst op 9 maart 2023 direct uitgeprint en getekend, maar omdat het hem verraste dat er een andere koper in de overeenkomst vermeld stond, heeft hij eerst bij de notaris nagevraagd of dit voor hem gevolgen zou hebben. Dit duurde enkele dagen. Hij heeft ook omstreeks 13 maart 2023 telefonisch contact opgenomen met de receptie van De Kremmer. Toen hij van de notaris had gehoord dat de andere koper voor hem geen verschil zou maken, heeft hij de overeenkomst per post aan De Kremmer verstuurd. Dit was ongeveer op 17 maart 2023. In die periode was hij wat afgeleid, want hij kampte met sterfgevallen en ziekte in zijn omgeving. Ook had hij er geen idee van dat De Kremmer dusdanig haast had met de levering dat dit niet enkele weken zou kunnen wachten. In reactie op de stelling van De Kremmer tijdens de zitting omtrent de staat van de woning heeft [eiser] betwist dat hij na 6 maart 2023 wijzigingen heeft aangebracht aan de woning. 3.3. De Kremmer heeft de vorderingen betwist en voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. De Kremmer voert -samengevat en voor zover relevant- in de eerste plaats aan dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn vordering omdat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding tussen De Kremmer en de heer [naam 2] , die partij was bij de gestelde koopovereenkomst. Subsidiair voert De Kremmer aan dat het haar bedoeling was om de woning samen met de heer [naam 2] te kopen om deze vanaf de voorjaarsvakantie te verhuren. Er was veel haast bij de koop en de leverdatum was essentieel. De notaris had voor 16/17 maart 2023, de datum zoals vermeld in de overeenkomst, ruimte in zijn agenda gereserveerd. [eiser] heeft niet gereageerd op de aanmaningen die De Kremmer op 12, 14, 17 en 20 maart 2023 heeft verzonden. Wel heeft hij van [eiser] begrepen dat die ondertussen de woning aan een buurman te koop had aangeboden, wat volgens De Kremmer illustreert dat er geen gave koopovereenkomst tot stand is gekomen. De Kremmer heeft nooit een getekende overeenkomst van [eiser] ontvangen. Toen De Kremmer op 6 april 2023 de getekende overeenkomst van [eiser] ontving, heeft zij direct gereageerd dat de tijd is verlopen. Hieruit blijkt dat partijen geen (wils) overeenstemming hebben bereikt over de leverdatum, waardoor er geen overeenkomst tot stand is gekomen. [eiser] is pas op 19 januari 2024 tot dagvaarden overgegaan. Indien hij meende dat een perfecte koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, had hij sneller geacteerd. Uiterst subsidiair stelt De Kremmer zich op het standpunt dat is miskend dat de heer [naam 2] ook partij is en dat ook de overige voorwaarden en garanties onderdeel van de koopovereenkomst zijn. Bij dupliek heeft De Kremmer nog aangevoerd dat [eiser] door ondertekening van de overeenkomst waar de heer [naam 2] als partij bij is genoemd is afgeweken van de eerdere afspraken en dit betekent dat op 6 maart 2023 geen overeenkomst tot stand is gekomen. In de overeenkomst stond daarnaast een leveringsdatum vermeld die door de latere aanvaarding door [eiser] niet meer haalbaar was. De aanvaarding door [eiser] was dus te laat. Bovendien heeft De Kremmer, na ontvangst van de door [eiser] getekende overeenkomst onverwijld de aanvaarding afgewezen, zodat geen overeenkomst tot stand is gekomen. Tijdens de zitting heeft De Kremmer nog aangevoerd dat hij toen hij na 6 maart 2023 door het raam van de woning naar binnen keek, zag dat er niet of nauwelijks een keuken aanwezig was. Hieruit heeft hij geconcludeerd dat de woning minder waard was dan hij aanvankelijk had gedacht. 3.4. [eiser] heeft de stellingen van De Kremmer betwist en de rechtbank naar aanleiding van het verweer van De Kremmer verzocht om, in geval van processueel ondeelbare rechtsverhouding, de heer [naam 2] op grond van artikel 118 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) op te roepen in de onderhavige procedure. 3.5. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Partijen verschillen in de hoofdzaak van mening over de vraag of tussen hen een rechtsgeldige koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot de woning. De rechtbank oordeelt als volgt. Omwille van een logische volgorde van de beoordeling wordt eerst ingegaan op de hoofdvraag en wordt het primaire verweer van De Kremmer omtrent de niet-ontvankelijkheid van [eiser] later besproken. Is een koopovereenkomst tot stand gekomen? 4.2. Allereerst is van belang dat [eiser] heeft gesteld dat De Kremmer als contractspartij bij de koop van de woning betrokken is in het kader van haar beroep op bedrijf. Voor de vraag of een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de woning, gelden in dat geval geen andere formele vereisten dan het wettelijk uitgangspunt zoals geformuleerd in artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), dat sprake moet zijn van aanbod en aanvaarding. Aanbod en aanvaarding zijn vormvrij. Het aanbod moet duidelijkheid verschaffen over de essentiële verplichtingen die uit de overeenkomst zullen voortvloeien. In geval van koop volgt uit artikel 7:1 BW dat tenminste vereist is dat er overeenstemming bestaat over het object en de prijs. Tenzij partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs iets anders mochten opmaken (de zgn. Haviltex-maatstaf), hoeven bijkomstige rechten en verplichtingen niet te zijn vastgelegd, omdat deze op grond van artikel 6:248 lid 1 BW voortvloeien uit de wet, de gewoonte of de eisen van de redelijkheid en billijkheid. 4.3. Op grond van de bovenstaande uitgangspunten is de rechtbank van oordeel dat tussen partijen op 6 maart 2023 ten aanzien van de woning een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe overweegt zij het volgende. 4.4. Partijen hebben via Whats-app over en weer gecorrespondeerd over de koop door De Kremmer van de woning van [eiser] . [eiser] heeft op 6 maart 2023 het aanbod van De Kremmer om de woning te kopen tegen de prijs van € 72.500,- aanvaard. Vervolgens heeft De Kremmer geantwoord : “Ik ga de notaris inlichten”. Er is niet gesteld of gebleken dat partijen voorafgaand aan dit moment hebben gesproken over aanvullende voorwaarden of openstaande punten. Uit deze correspondentie volgt naar het oordeel van de rechtbank dat op 6 maart 2023 tussen partijen overeenstemming is bereikt over de essentialia van de koop, namelijk het object (de woning) en de prijs (€ 72.500,-). 4.5. De Kremmer heeft gesteld dat voor haar een snelle leveringsdatum en een gedeeltelijk andere koper ook essentieel waren. Zij heeft toegelicht dat zij de bedoeling had om de woning samen met de heer [naam 2] te kopen en op te knappen en voor de voorjaarsvakantie te verhuren. Daarvan heeft zij ook bewijs aangeboden. De rechtbank gaat hier echter aan voorbij. Zelfs indien komt vast te staan dat een snelle leveringsdatum en de betrokkenheid van de heer [naam 2] als mede-koper voor De Kremmer een essentiële voorwaarde was voor het totstandkomen van de overeenkomst, dan had het op haar weg gelegen om hierover vooraf duidelijkheid te verschaffen aan [eiser] . [eiser] heeft gemotiveerd bestreden dat hij wist van deze voorwaarden en nergens is gebleken dat De Kremmer [eiser] hierop heeft gewezen. Anders dan De Kremmer heeft gesteld, is rechtbank van oordeel dat uit de woorden ‘16/17 maart 2023’ in de op 9 maart 2023 toegestuurde overeenkomst zonder voorafgaande nadere toelichting door De Kremmer niet kan worden geconcludeerd dat [eiser] op 6 maart 2023 wist dat deze leverdata voor De Kremmer essentieel waren voor de overeenkomst en dat een levering in april 2023 te laat zou zijn. Ook het feit dat [eiser] de overeenkomst heeft ondertekend met de foutieve vermelding van 8 maart 2023, kan naar het oordeel van de rechtbank niet tot de conclusie leiden dat [eiser] wist van de vereiste spoed en bewust zou hebben getracht de door De Kremmer geëiste leverdatum van 16/17 maart 2023 voor te zijn. 4.6. Ook de verdere stellingen van De Kremmer, die de rechtbank zo begrijpt dat partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden dat op 6 maart 2023 geen overeenkomst tot stand is gekomen, kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet slagen. De rechtbank zal hieronder deze stellingen bespreken. 4.7. Het feit dat De Kremmer [eiser] tussen 12 en 20 maart 2023 vier keer heeft aangemaand om tot ondertekening over te gaan en dat zij pas op 6 april 2023 van hem een getekende overeenkomst heeft ontvangen, leidt niet tot het door De Kremmer bedoelde rechtsgevolg dat tussen partijen op de essentiële punten geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. In de eerste plaats heeft de rechtbank hierboven geoordeeld dat het aanbod op 6 maart 2023 al op alle essentiële punten was aanvaard en geldt de ondertekening van de overeenkomst niet als vormvereiste voor het totstandkomen van een overeenkomst. In de tweede plaats heeft [eiser] toegelicht dat en waarom hij tijd nodig had voor het ondertekenen en De Kremmer heeft dit niet betwist. Daar komt bij dat De Kremmer op 20 maart 2023 nog een aanmaning aan [eiser] heeft gestuurd om tot ondertekening over te gaan en dat zij nooit een uiterste termijn heeft gesteld. Kennelijk ging De Kremmer er tot 20 maart 2023 zelf nog van uit dat de woning aan haar zou worden verkocht. Ook [eiser] mocht er door dit bericht op vertrouwen dat de overeenkomst op dat moment tussen partijen nog gold. [eiser] stelt dat hij omstreeks 16 maart 2023 de getekende overeenkomst per post naar De Kremmer heeft verzonden. De Kremmer heeft echter betwist dat zij een getekende overeenkomst per post heeft ontvangen. De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat De Kremmer eerder dan 6 april 2023 een getekende overeenkomst van [eiser] heeft ontvangen. Maar zelfs wanneer dit op 6 april 2023 voor het eerst het geval was, is de rechtbank van oordeel dat dit niet dusdanig laat is dat partijen er, gelet op hetgeen over en weer naar voren is gebracht, gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat van een overeenkomst geen sprake (meer) was. 4.8. De Kremmer heeft nog gesteld dat [eiser] de woning na 6 maart 2023 aan een buurman te koop heeft aangeboden, waaruit hij heeft mogen concluderen dat van een overeenkomst geen sprake (meer) was. [eiser] zou dit in de periode na 6 maart 2023 nog aan De Kremmer hebben verteld. De Kremmer heeft hiervan bewijs aangeboden. [eiser] heeft dit betwist. Tijdens de zitting heeft [eiser] onderbouwd dat hij de woning inderdaad aan zijn buurman te koop had aangeboden, maar dit was in de periode voordat hij op 6 maart 2023 de woning aan De Kremmer heeft verkocht. Dit blijkt volgens [eiser] ook uit de overgelegde appberichten. In het licht van deze gemotiveerde betwisting door [eiser] heeft De Kremmer naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gesteld om tot nadere bewijslevering te worden toegelaten. Dit standpunt van De Kremmer wordt dan ook verworpen. 4.9. De rechtbank concludeert op grond van het bovenstaande dan ook dat [eiser] er op 6 maart 2023 gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat hij de woning had verkocht aan De Kremmer voor € 72.500,- en dat daarmee de overeenkomst in de basis rond was. De door [eiser] onder 1. gevorderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. Betrokkenheid van de heer [naam 2] 4.10. Nu de rechtbank heeft geoordeeld dat er op 6 maart 2023 een overeenkomst tot stand is gekomen tussen [eiser] en De Kremmer, is zij van oordeel dat het primaire verweer van De Kremmer dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding tussen De Kremmer en de heer [naam 2] en dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, moet worden afgewezen. Uit de stellingen van De Kremmer volgt niet dat de heer [naam 2] op 6 maart 2023 partij was bij de overeenkomst.

4.12. De rechtbank zal De Kremmer op grond van het bovenstaande veroordelen tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst d.d. 6 maart 2023, tegen betaling op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis. De rechtbank zal De Kremmer daarbij op vordering van [eiser] veroordelen te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning en bepalen dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte. Dwangsommen 4.13. [eiser] heeft gevorderd dat een dwangsom wordt verbonden aan het niet-nakomen van het onderhavige vonnis door De Kremmer. Deze vordering heeft hij echter niet nader onderbouwd. De Kremmer heeft hier evenmin verweer op gevoerd. De rechtbank zal deze vordering afwijzen op grond van haar bevoegdheid uit hoofde van artikel 611a Rv. De reden is dat dit vonnis op grond van artikel 3:300 BW in de plaats zal kunnen komen van de medewerking van De Kremmer en [eiser] voor het overige nakoming zal kunnen vorderen. Verklaring voor recht toerekenbare tekortkoming 4.14. Ten aanzien van de vordering van [eiser] zoals bedoeld onder 2 oordeelt de rechtbank als volgt. Tussen partijen staat vast dat De Kremmer de overeenkomst tot op heden niet is nagekomen. [eiser] heeft echter ook aangevoerd dat partijen voor deze nakoming geen termijn zijn overeengekomen. Het had dan ook op zijn weg gelegen om nader te onderbouwen vanaf wanneer De Kremmer precies tekort is geschoten en vanaf wanneer er verzuim is ingetreden zoals bedoeld in artikel 6:74 BW en verder. Omdat hij dit niet heeft gedaan, zal de rechtbank deze vordering afwijzen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.15. De rechtbank zal de vordering van [eiser] ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten zoals bedoeld in artikel 6:96, tweede lid BW ook afwijzen. Hiervoor is namelijk onder meer vereist dat er een wettelijke verplichting tot schadevergoeding bestaat. In geval van tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst, moet de schuldenaar in verzuim zijn. Zoals de rechtbank hierboven heeft geoordeeld, is hierover onvoldoende gesteld. Proceskosten 4.16. De Kremmer is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 139,42 - griffierecht € 1.325,00 - salaris advocaat € 1.042,00 (2 punten × € 521,00) - nakosten € 131,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.637,42

De rechtbank: 5.1. verklaart voor recht dat [eiser] met De Kremmer op 6 maart 2023 een koopovereenkomst heeft gesloten op grond waarvan de woning voor de prijs van € 72.500,- door [eiser] aan De Kremmer is verkocht; 5.2. veroordeelt De Kremmer tot nakoming van de aangaande de woning gesloten koopovereenkomst, tegen betaling van de overeengekomen koopsom ter hoogte van € 72.500,-, binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis op de derdenrekening van de door De Kremmer aangewezen notaris verbonden aan het notariskantoor Tijdhof Daverschot De Jong Posthumus, gevestigd te Assen; 5.3. veroordeelt De Kremmer te verschijnen op een door de aangewezen notaris aangegeven tijd en plaats, om daar haar volledige medewerking te verlenen aan het doen verlijden van de notariële akte van levering van de woning; 5.4. bepaalt dat, indien De Kremmer niet op de aangewezen plaats en tijd bij de notaris verschijnt, het onderhavige vonnis in de plaats treedt van de voor levering van de woning vereiste wilsverklaring van De Kremmer in de akte; 5.5. veroordeelt De Kremmer in de proceskosten van € 2.637,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 131,- plus de kosten van betekening als De Kremmer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente; 5.6. verklaart het onder 5.2 tot en met 5.5 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst het anders of meer gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024. Alle gedeelten tussen rechte haken betreffen tekst die is weggelaten door de rechtbank