ECLI:NL:RBNNE:2024:3745

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Assen Zaaknummer: 10689102 \ CV EXPL 23-3579 Vonnis van 18 juni 2024 in de zaak van STICHTING HUISVESTING ZORG EN WELZIJN, te Coevorden, eisende partij, hierna te noemen: SHZW, gemachtigde: mr. B. Martens, tegen DQD VLINDERVELD B.V., te Emmen, gedaagde partij, hierna te noemen: DQD, gemachtigde: mr. L.P. Quist.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 21 augustus 2023 met producties; - de conclusie van antwoord van 31 oktober 2023; - het tussenvonnis van 28 november 2023; - de mondelinge behandeling van 14 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. - de pleitaantekeningen van SHZW; - de pleitaantekeningen van DQD. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. DQD is eigenaar van een gebouw aan de [adres] . Het complex werd voorheen gebruikt als hotel. SHZW houdt zich bezig met (zorg-)huisvesting. [naam1] , [naam2] en [naam3] zijn zorgondernemers die daarnaast ook een zorginstelling exploiteren die zich toelegt op beschermd wonen voor VG, GGZ en (beginnende) ouderdomsproblematiek. 2.2. SHZW en DQD zijn in mei 2020 met elkaar in onderhandeling getreden over het exploiteren van een zorgcentrum in het complex. De gesprekken werden namens SHZW gevoerd door [naam1] , [naam2] en [naam3] . Namens DQD voerde [naam4] de onderhandelingen. 2.3. Partijen waren in gesprek over het sluiten van een huurovereenkomst. Het complex zou een geheel nieuwe indeling krijgen, waarna een deel van de zorgwoningen door SHZW zou worden onderverhuurd. 2.4. Op 13 mei 2020 hebben partijen overleg gehad over de mogelijkheden om een zorgorganisatie in het complex te exploiteren, waarna op 25 mei 2020 weer overleg heeft plaatsgevonden. 2.5. Bij e-mail van 3 juli 2020 is door [naam2] een concept Programma van Eisen (PvE) verstuurd aan [naam4] . 2.6. Op 14 juli 2020 heeft [naam4] een concept huurovereenkomst aan [naam2] verzonden. Dit concept is opgesteld op 3 juli 2020. In het concept is het volgende opgenomen: “ Voorbehoud huurder 13 Deze huurovereenkomst is gesloten onder voorbehoud definitieve goedkeuring van de RvT huurder. Tevens dient er een gebruikersvergunning verleend en afgegeven te worden door de gemeente Emmen. Hiervoor zal huurder zorgdragen. Huurder en verhuurder zullen hier waar nodig gemeenschappelijk optrekken richting gemeente Emmen. Voorbehoud verhuurder 14 Deze huurovereenkomst is gesloten onder voorbehoud definitieve goedkeuring directie verhuurder (…).” 2.7. Op 6 augustus 2020 stuurt DQD per e-mail een aangepaste concept-huurovereenkomst toe. In het concept is een bedrag aan huur bij leegstand opgenomen van € 60.000,-. 2.8. [naam3] heeft op 30 augustus 2020 een geconsolideerde begroting gedeeld met DQD. 2.9. Zorggroep Boat B.V. heeft een aanvraag ingediend voor een bancaire financiering. Op 23 september 2020 heeft DQD van [naam1] een financieringsaanvraag voor de ABN AMRO ontvangen met businessplan, beschrijving van de juridische structuur, managementstructuur en de financiële stukken en prognoses. De financieringsaanvraag is afgewezen door ABN AMRO. 2.10. Ook is in oktober 2020 een financieringsaanvraag gedaan bij de ING-Bank namens de entiteit Care4Emmen B.V. Deze aanvraag is afgewezen. 2.11. Op 3 december 2020 heeft DQD wederom een aangepaste huurovereenkomst toegezonden aan SHZW. In de e-mail staat onder meer het volgende: “Hierbij stuur ik jullie de laatste versie va nee huurovereenkomst. Deze is tevens juridisch gecontroleerd en akkoord bevonden. Het verzoek is om deze door te nemen en op korte termijn te komen tot een feestelijke ondertekening.” [naam2] heeft namens SHZW op 4 december 2020 gereageerd dat de punten ten aanzien van de algemene ruimten, de terug-huur-garantie, de onderhuurovereenkomst niet blijken uit de overeenkomst. [naam2] geeft vervolgens onder meer aan: “We zien ons dus genoodzaakt de afspraak voor maandag niet door te laten gaan, totdat een aantal zaken vastgelegd zijn en vastgelegd blijven. We zullen onze jurist vragen om met een voorstel komen voor een huurovereenkomst incl. onderhoudsplan etc., die uitgaat van de afspraken zoals we die gemaakt hebben.” 2.12. Op 14 december 2020 is door [naam1] wederom een concepthuurovereenkomst, demarcatielijst en een schets van de indeling van de benedenverdieping toegestuurd aan DQD. [naam1] meldt het volgende: “Bijgaand de concepthuurovereenkomst zoals opgesteld door de jurist die ons nu bijstaat. We zijn terug gegaan naar de basis, voordat we elkaar kwijtgeraakt zijn. Ter voorbereiding alvast de concepthuurovereenkomst, de demarcatielijst (nog af te maken) en een grove indeling van de benedenverdieping (schets). Morgen om 14.00 bespreken we de stukken graag inhoudelijk met je.” 2.13. DQD heeft op 17 december 2020 onder meer gereageerd met het volgende: “De huurprijs van 345.000,- is uitsluitend voor de appartementen, prijspeil jun 2020 (sociale huurgrens 730,- per appartement afgesproken, dit ivm de huursubsidie voor de bewoners) en circa 115,- per meter voor de BG, Voor de garantie stelling van de terug huur is idd geen tijdslimiet afgesproken en ging over ongeveer 600 meter met een huurwaarde van 77.500,- aan de kant van het 1.5 lijn zorgcentrum. Zoals het nu lijkt is het besproken deel verhuurd aan Stichting de toegang voor die 77.500 met een toeslag van 12.500,- voor de complete verbouwing die wij moeten uitvoeren en betalen. Voor alle overige ruimtes is er wat mij betreft ook gewoon recht op onderverhuur”. 2.14. [naam2] heeft op 29 december 2020 een e-mailbericht verstuurd aan DQD. “Als ik onderstaande en de mail van [naam5] samenvat dan kom ik uit op het volgende:  Uitgangspunt 345 (40 app + eetzaal + restaurant + keuken + halve tapas zaal + receptie + toiletgroep) + 40 parkeerplaats + turnkey opleveren o Vlinderzaal is bouw- en kostentechnisch niet haalbaar, halve tapaszaal blijft staan  Wij doen geen onderhuur  Groot onderhoud voor rekening verhuurder o onderhoud op basis van demarcatielijst, deze wordt nog ingevuld o 0 meting van onderhoud  bouwbegeleiding door externe partij  we gaan samen nog door het PvE, de uitgangspunten ten aanzien van de zorg dienen overeind te blijven  [naam4] / [naam5] gaan met de Toegang in gesprek om de kosten 20/25k voor gebruik van onze ruimtes bij hen neer te leggen (of lees ik hem verkeerd?) Maandag hebben wij weer overleg dus als er voor die tijd een reactie zou kunnen zijn, dan zou dat prettig zijn. Dan willen we ook onze jurist opdracht geven tot het opstelling van de definitieve overeenkomst.” 2.15. DQD reageert daar als volgt op. “Bedankt voor je reactie. Uitgangspunt is om tot elkaar te komen € 345.000 + € 25.000,-. jullie gaan dan wat Voor de rest is de mail waarin ik geprobeerd heb voldoende duidelijk te geven voldoende duidelijk toch lijkt me en met jou samen vatting is de service die jullie geven aan de Toegang niet in je mail benoemd, maar voor de rest akkoord hoor.” 2.16. De concepthuurovereenkomst van 14 december 2020 is aangepast naar de versie van 4 januari 2021. Op 4 januari 2021 stuurt [naam2] het volgende e-mailbericht aan DQD: “Zoals afgesproken geef ik je bij deze de terugkoppeling van het overleg dat ik vanochtend met [naam10], [naam3] en [naam1] heb gehad. We zijn afgelopen weekend al bezig geweest om te zoeken naar een creatieve oplossing ten aanzien van de huur en jouw idee om de banken buiten spel te zetten en te komen tot private financiering voor nu en de toekomst. [naam1] heeft een creatief voorstel dat mijn inziens een patstelling gaat voorkomen. Op basis van het telefoongesprek heb je aangegeven dat de minimale huursom EUR 370.000 bedraagt.

3.1. SHZW vordert dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad: Primair: voor recht verklaart dat tussen SHZW en DQD een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen ten aanzien van het gedeelte van het Complex, zijnde 40 wooneenheden, gemeenschappelijke ruimtes, keuken en overige ruimten gelegen op de begane grond, de eerste tot en met de vijfde verdieping, alsmede 40 aangewezen parkeerplaatsen op de bij het Complex gelegen parkeerplaats, aan het adres [adres] tegen de voorwaarden, zoals vervat in het concept van de huurovereenkomst d.d. 10 februari 2020, althans een huurovereenkomst met een looptijd van vijftien jaren en een huurprijs van € 386.000,- per jaar, althans een huurovereenkomst; de onder sub a van het petitum genoemde huurovereenkomst ontbindt vanwege de tekortkoming van de zijde van DQD; voor recht verklaart dat DQD aansprakelijk is jegens SHZW tot betaling van de geleden schade in verband met hetgeen onder punt a en b gevorderde, nader op te maken bij staat en tot betaling van een voorschot op de schade zijnde een bedrag groot € 3.452.860,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling; Subsidiair: Voor recht verklaart dat DQD onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen met SHZW ter zake van de huurovereenkomst af te breken en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de dientengevolge geleden schade van SHZW, nader op te maken bij staat; DQD veroordeelt tot betaling van een voorschot op de door SHZW geleden en te lijden schade, zijnde een bedrag van € 3.452.860,0, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot een de dag van algehele betaling, zijnde het positief contractsbelang; althans zijnde een bedrag van € 308.681,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele betaling, zijnde onder andere het negatief contractsbelang en (juridische) kosten; Zowel primair als subsidiair: DQD veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder inbegrepen het griffierecht, advocaatkosten en de nakosten van dit geding, te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente indien gedaagden deze kosten niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis voldoen. 3.2. DQD voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van SHZW in de proceskosten en nakosten. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. DQD heeft als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat de vorderingen van SHZW wegens schending van de waarheidsplicht van artikel 21 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moeten worden afgewezen. De kantonrechter overweegt als volgt. Volgens dit artikel zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. De strekking van artikel 21 Rv is dat de rechter niet op het verkeerde been mag worden gezet door het aanvoeren van onjuiste feitelijke en onvolledige stellingen. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben partijen in de onderhavige procedure voldoende gelegenheid gehad om hun stellingen en verweren naar voren te brengen en hebben zij daarmee een volledig debat kunnen voeren. De kantonrechter is in de onderhavige procedure niet gebleken dat SHZW bewust informatie heeft achtergehouden om zo de rechter op het verkeerde been te zetten. SHZW heeft in dat kader nog naar voren gebracht dat het dossier dermate uitgebreid is, dat zij zich heeft willen beperken tot de belangrijkste documenten. De kantonrechter zal het beroep van DQD op schending van artikel 21 Rv dan ook passeren. 4.2. Dat partijen een mooi plan voor ogen hadden en beide gemotiveerd waren om een mooi project te starten staat buiten kijf. Uit de omvangrijke processtukken blijkt van een lange periode van onderhandelen waarbij door beide partijen voortdurend aanpassingen werden gemaakt in concepten. Zoals ter zitting is gebleken hebben beide partijen de omvang en complexiteit van het project onderschat. Dat partijen van goede wil waren staat wel vast, maar zij liepen voortdurend tegen de ene en de andere hindernis aan. De onderhandelingen kenmerken zich daardoor, dat partijen tot elkaar kwamen, vervolgens twee stappen terugnemen, de voorwaarden werden aangepast en de onderhandelingen werden voortgezet. Is een huurovereenkomst tot stand gekomen? 4.3. Allereerst is de primaire vordering aan de orde. De vraag is of tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. 4.4. Volgens SHZW is een overeenkomst tot stand gekomen en zij verwijst ter onderbouwing van dat standpunt naar de e-mail van 4 maart 2021. DQD heeft de inhoud van deze e-mail volgens SHZW bevestigd bij e-mail van 9 maart 2021. DQD heeft uitvoerig betwist dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Ook betwist zij de onderhandelingen daarover op onrechtmatige wijze te hebben afgebroken. 4.5. Uit de overgelegde correspondentie volgt dat partijen in de periode van mei 2020 tot en met januari 2021 veelvuldig contact hebben gehad en diverse concepten hebben uitgewisseld. In deze concepten werd er aanvankelijk van uitgegaan dat de financiering van het project door een bank zou worden verstrekt. De financieringsaanvragen zijn echter afgewezen door ABN AMRO, Rabobank en ING. Vanaf dat moment ontstond een nieuwe situatie waarbij werd gekeken naar private financiering. Deze financiering zou worden verstrekt via [naam8] B.V. Omdat vanaf dat moment sprake is van een nieuwe situatie met nieuwe voorwaarden, gaat de kantonrechter bij zijn beoordeling uit van de periode na het afwijzen van de financieringsaanvragen door de banken. Partijen dienden vanaf dat moment immers ook overeenstemming te bereiken over de financiering en de opzet daarvan. De totstandkoming van de huurovereenkomst hing af van financiering en vice versa. 4.6. SHZW stelt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst, namelijk het te huren object en de huurprijs. De huurprijs zou volgens haar € 345.000,- bedragen (met twee keer indexatie zou dat op ongeveer € 386.000,- uitkomen) en er zou 600 m2 worden gehuurd (40 zorgwoningen). Er bestond volgens SHZW slechts nog discussie ten aanzien van de precieze indeling van het gehuurde en de huurkorting. Dat de huurovereenkomst niet is ondertekend doet daar niet aan af, aldus SHZW. Het complex moest compleet worden getransformeerd en het is dan ook logisch dat de indeling mogelijk in de toekomst nog zou wijzigen tijdens het bouwproces. 4.7. De kantonrechter overweegt dat voor de beoordeling van belang is dat in een vroeg stadium van de onderhandelingen - begin augustus 2020 - bleek dat een deel van het gehuurde moest worden onderverhuurd. De hoogte van de huurprijs was namelijk afhankelijk van de onder(ver)huur aan een derde partij, nu bleek van krappe financiering aan de zijde van SHZW. Rond oktober 2020 is De Toegang in beeld gekomen. Zoals hierna zal blijken weegt de rol van De Toegang mee in de onderhandelingen. 4.8. De kantonrechter stelt voorop dat een overeenkomst op grond van artikel 6:217 BW tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. Het is niet vereist dat op alle onderdelen van de overeenkomst overeenstemming is bereikt: voldoende is dat vast is komen te staan dat partijen overeenstemming hadden over de hoofdzaken (essentialia) van de overeenkomst. Dit zijn de onderwerpen die de kern van de prestatie raken. Een antwoord op de vraag wat als de essentialia van een overeenkomst moeten worden beschouwd, is in het algemeen niet te geven. De aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval zijn daarbij doorslaggevend. 4.9. De kantonrechter is van oordeel dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen. Niet is vast komen te staan dat partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over alle hoofdzaken (essentialia) van de huurovereenkomst. Uit de door [naam4] op 9 maart 2021 gedane mededeling “de inhoud is correct weergegeven” kan niet de conclusie worden getrokken dat [naam4] daarmee doelde op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Volgens DQD zag deze opmerking op de inhoud van de e-mail van 4 maart 2021 en niet de inhoud van de conceptovereenkomst. Deze stelling is verder niet betwist door SHZW. Daarbij geeft [naam4] in de e-mail van 9 maart 2021 ook nog aan dat hij vragen heeft wat betreft de huurkorting en de indeling van het pand. Ook blijkt dat de leningsovereenkomst nog moet worden opgesteld. Uit de tekst van de e-mail kan worden afgeleid dat er in ieder geval nog geen overeenstemming bestond over de huurkorting en daarmee dus in essentie de huurprijs. [naam2] heeft bij e-mail van 30 april 2021 aangegeven: “Op dit moment is er voor ons geen aanleiding om naar Emmen te komen. Er is immers nog geen enkele overeenkomst of tekening waar je goedkeuring voor hebt gegeven en nog geen enkele overeenkomst heeft een andere status als concept.”. Kortom, alle punten lagen op dat moment weer ter discussie. De huurkorting is in dit geval, blijkens de onderhandelingen, een van de hoofdonderdelen van de huurovereenkomst. Ook was het hele project afhankelijk van financiering door middel van een leningsovereenkomst en staat vast dat deze op 9 maart 2021 nog niet was opgesteld. Verder is van belang dat er drie opties waren voor de indeling van het pand. De enige optie voor SHZW was optie C. In april 2021 bleek echter dat onderhuurder De Toegang enkel akkoord zou gaan met optie A dan wel optie B, waarbij optie B nog aangepast diende te worden met een extra spreekkamer voor De Toegang. Optie C was voor De Toegang niet bespreekbaar, omdat zij dan twee spreekkamers zou verliezen. [naam2] geeft echter in de e-mail van 27 april 2021 aan dat SHZW niet akkoord is en optie C voor hen noodzakelijk is. Bij e-mail van 5 mei 2021 geeft [naam2] wederom aan “Voorstel voor de plattegrond is niet akkoord.

De kantonrechter: 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt SHZW in de proceskosten van deze procedure, aan de zijde van DQD vastgesteld op € 3.256,00, alsmede in de nakosten vastgesteld op € 135,00, te vermeerderen met de kosten van betekening als SHZW niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024. typ:319

Tezamen met Stichting de Toegang huursom van EUR 90.000 komt het totaal uit op EUR 435.000 per jaar. De huursom van EUR 370.000 betekent een verhoging van de huurlasten voor Care4Health van EUR 25.000 per jaar. Je voorstel om dat te verrekenen met Stichting de Toegang middels gezamenlijke gebruiks- en onderhoudskosten is wat ons betreft niet akkoord. Je zette ons wel aan het denken richting de financiering. Nog steeds hebben de bank geen definitief akkoord gegeven, terwijl we allemaal graag willen beginnen. Het financieringsvoorbehoud zou er dan af kunnen. Als we vervolgens minder rentelasten hebben dan compenseert dat de hogere huursom. Langs deze lijn komen we tot het volgende. Voorstel. - Huur wordt bij de start 370.000 (in plaats van EUR 345.000) - De totale kosten voor Care4Health blijven gelijk – de hogere huur van EUR 25.000 moet dan gedekt worden uit lagere rentekosten. We kunnen het verhaal naar de bank niet veranderen, maar wel als we niet afhankelijk zijn van een bank. - [naam4] stort gebonden agio op zijn aandelen van 500.000 in Care4Health. Terugbetaling gebonden agio aan [naam4] na 15 jaar (einde huurovereenkomst). Het agio telt mee als eigen vermogen (gunstig voor balansratio’s) en over agio krijg je geen rente. Grofweg een voordeel van 12.500 per jaar voor Care4Health. - En daarnaast krijgt Care4Health de optie om een financiering af te sluiten bij [naam4] (of een door [naam4] benoemde derde) van EUR 500.000 te lenen. Voor deze tweede lening geldt een rentepercentage van 2.5% over het uitstaande saldo. Te allen tijde op te nemen. Geen voordeel van EUR 12.500, maar wel slagkracht bij een volgende te openen vestiging. En dat heeft voor Care4Health ook waarde. - Intentie om Haka voor 50% te kopen van [naam4] (vandaar de tweede lening en als het niet doorgaat, altijd handig voor een andere vestiging). Care4Health gaat hele Haka complex huren van de gezamenlijke entiteit – huursom is : appartementshuur per maand * 12 * aantal appartementen. Eerste half jaar geen huur. Contract 15 jaar. Gezamenlijke entiteit regelt financiering voor de verbouwing (danwel [naam4] tegen 2,5%). dit werken we het komende kwartaal uit. - Borg EUR 37.000 hoeft niet gestort te worden. Of we vallen terug op mijn voorstel van vorige week, waarbij de huur EUR 345.000 bedraagt. (…)” 2.17. Vanwege het niet krijgen van een (externe) bancaire financiering hebben partijen een oplossing getracht te bedenken in de vorm van private financiering door [naam4] . Participatie van [naam4] in de onderneming (Care4Health) is als mogelijkheid besproken. 2.18. Op 3 februari 2021 is door [naam1] een financieringsvoorstel gedaan. “Ons voorstel is uit te gaan van de laatste huurovereenkomst (zie attachment bij de vorige mail). Deze huurovereenkomst is onderling besproken, behoudens de volgende openstaande punten die dan dus voor aanstaande donderdag op de agenda staan. Financiering kan via [naam6] . Voorwaarden nader te bespreken. Zoals wij deze van jouw begrepen hebben zijn de voorwaarden als volgt: lening [naam6] via jouw aan ons, omvang lening EUR 500.000, rente 3% lening telt mee als garantievermogen, geen persoonlijke borgstelling, geen aflossingsverplichtingen, geen afsluitprovisie, wel verpanding debiteuren BOAT, [naam6] gaan we morgen ontmoeten. Bij [naam3] heb je aangegeven een huur nodig te hebben van EUR 370.000 ipv EUR 345.000. het verschil van EUR 25.000 * 15 jaar = EUR 375.000 is dus bespreekpunt, Zie ook de oplossingen in de vorige mail.” 2.19. [naam2] heeft op 18 februari 2021 een e-mailbericht gestuurd naar DQD. “Ik wil je graag spreken over het volgende, omdat ik het gevoel heb dat we in het proces om te komen tot een overeenkomst een stap terug zetten:  Laat helder zijn dat we graag willen starten in Emmen. We wille samen met jou en [naam6] van het Fletcher en de toekomstige samenwerking een succes maken;  We hebben lang onderhandelt, inmiddels zo’n 8 maanden en die fase van onderhandelen is wat ons betreft afgerond. (geen onderhandeling over ruimtes verhuren aan een klussendienst o.i.d.);  Volgens mij zitten we nu in de fase van afronden, van tekenen, dat wil zeggen dat in ons geval alle getallen duidelijk zijn, je bent volgens mij al akkoord met de huurovereenkomst. Jij zou nog met een voorstel komen hoe je de 25k in de toekomst wil terug wilde laten komen naar ons. Die zou ik graag nog van je ontvangen;  We hebben de huurovereenkomst gemaild en daar kan [naam5] echt de allerlaatste suggesties op doen, kleine zaken d’s en t’s, geen hoofdzaken. De demarcatielijst etc. worden door onze jurist opgesteld conform, gangbare normen;  We willen met alle plezier een leenovereenkomst voor [naam6] in elkaar copy-pasten;  We willen voor eind volgende week tekenen, later wordt lastig i.v.m. aanstellen van personeel en de bijbehorende opzegtermijnen, werven van cliënten etc. De oplevering zou dan zo’n beetje net voor of in de zomer zijn en dat is voor ons geen periode dat we iets kunnen doen op het vlak van personeel of cliënten;  We maken op 1 april de keus 1 juni of 1 september open; Mocht dit nu allemaal teveel zijn of te snel gaan, laat het ons dan weten, dan tillen we alles gewoon over de zomer heen, richting het najaar. Dan kunnen we ook wel in september of oktober tekenen.” 2.20. [naam4] heeft op 21 februari 2021 gereageerd op het e-mailbericht van [naam2] van 18 februari 2021: “(…) de onderhandeling is voor ons vlg mij nog gaande, jullie huren de 40 kamers op de nieuwe maximale huursubsidie grens per appartement per augustus 2021 (ongeveer 725.- p/m), de 8 extra kamers krijgen jullie er omniet bij, dit is puur omdat [naam5] en ik niet goed opgelet hebben en deze kamers niet hebben meegenomen in de huur terwijl ze een huurwaarde van 375.- per kamer hebben, ze worden door ons niet verbouwd. (de plek van de parkeerplaatsen moeten we nog wel vaststellen ivm de mogelijke ontwikkeling van het 1.5 mijns zorgcentrum. (…) Jullie konden niet verder met het plan omdat jullie de financiering niet rond kregen. Ik zou samen met [naam6] gaan overleggen tav mogelijkheden dat wij dit gezamenlijk konden gaan financieren voor de benodigde 350 tot maximaal 500k zodat jullie toch je plannen kunnen realiseren ( [naam6] en ik beide 50/50) [naam6] zit ook met mij in dit vastgoedproject vandaar is overleg ook op zn plaats. Wij zijn bereid tegen hele mooie ongebruikelijke markt condities jullie te financieren. 3% rente l % bereidstellingsprovisie en zo snel als mogelijk af te lossen ofte gebruiken voor groei van nieuwe vestigingen.

We geven nu voor de 3e keer aan dat voor ons variant C de optie is, qua ruimte.” [naam4] heeft daarop aangegeven deze kwestie niet te kunnen oplossen. Partijen konden het blijkbaar niet eens worden over de indeling van het complex, mede vanwege de eisen van De Toegang, en bleven daarover met elkaar corresponderen. Daarbij komt nog dat niet alleen de huurprijs en de indeling niet vast stonden, ook blijkt uit de e-mail van 27 april 2021 dat SHZW niet akkoord was met de leningsovereenkomst, omdat deze niet aan zou sluiten op optie C. Ook diende de huurkorting volgens [naam2] teruggedraaid te worden naar de oorspronkelijk genoemde bedragen. Dat de huurprijs en de indeling van het gehuurde vast stonden, is dan ook niet gebleken. Nu in ieder geval de huurprijs en de indeling van het gehuurde hoofdonderdelen waren van de huurovereenkomst, kan niet worden gesproken over wilsovereenstemming wat betreft de essentialia van de overeenkomst. 4.10. Ook heeft [naam4] in februari 2021 aan SHZW medegedeeld dat er een nieuwe eigenaar was. Zo stuurt DQD op 21 februari 2021 een e-mail waarin onder meer door [naam4] wordt medegedeeld: “Ik verwacht deze week van de mogelijke koper ook toestemming om op deze voorwaarden akkoord te gaan en dan kan ik daarna de huurovereenkomst tekenen en is de zaak rechtsgeldig.”. Dat SHZW niet bekend was met het voorbehoud dat de nieuwe eigenaren/aandeelhouders goedkeuring moesten geven, is in het licht van het voorgaande onaannemelijk. Daarbij komt nog dat een kennismaking heeft plaatsgevonden tussen SHZW en de nieuwe eigenaren en tijdens dat gesprek de financiële positie en resultaten van BOAT zijn opgevraagd. Daarvoor heeft SHZW in april 2021 nog stukken toegestuurd. SHZW wist op dat moment (dus voor 9 maart 2021) dat er nieuwe eigenaren waren die goedkeuring/toestemming moesten geven. SHZW wist dus ook dat [naam4] niet als enige akkoord mocht gaan met de huurovereenkomst. Uiteindelijk heeft [naam4] op 14 juni 2021 laten weten dat het complex definitief verkocht is aan de nieuwe eigenaren. 4.11. Hierbij komt nog dat in april 2021 zowel het PvE als de demarcatielijst niet waren vastgesteld. Het PvE moest in overleg met de bouwkundige worden aangepast vanwege bouwkundige eisen die aan zorginstellingen worden gesteld. Het PvE komt uiteindelijk pas in mei 2021, ruimschoots na 9 maart 2021, en toen bleken de kosten van € 400.000 à € 500.000 naar ruim € 1,5 miljoen te zijn gegaan. Dat betekende dat DQD € 1,5 miljoen moest investeren. Naar het oordeel van de kantonrechter vormt ook het PvE een belangrijk onderdeel van een project van deze omvang, en ook de voorwaarden van de PvE waren gaandeweg onderhevig aan veranderingen. 4.12. Verder is naar het oordeel van de kantonrechter van belang dat vast staat dat partijen na maart 2021 nog steeds in onderhandeling waren. Ook dit duidt er naar het oordeel van de kantonrechter op dat partijen op 4 maart 2021 dan wel 9 maart 2021 geen overeenstemming hadden bereikt. Ook staat vast dat partijen zelfs in september 2021 nog een poging hebben gedaan om overeenstemming te bereiken. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. De primaire vordering van SHZW stuit daarop af. Zijn de onderhandelingen onrechtmatig afgebroken? 4.13. Beantwoord dient vervolgens te worden de vraag of de onderhandelingen onrechtmatig zijn afgebroken. Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (zie Hoge Raad 12 augustus 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337 (CBB/JPO)). Het gerechtvaardigde vertrouwen kan ook voortvloeien uit omstandigheden anders dan de contractsonderhandelingen zelf (zie Hoge Raad 31 mei 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0255 (Vogelaar/Skil)). 4.14. De Hoge Raad heeft in het arrest CBB/JPO verder uitdrukkelijk overwogen dat het om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf gaat, zodat de lat hoog ligt voor het aanvaarden van aansprakelijkheid wegens het staken van verdere onderhandelingen. 4.15. Gelet op de hiervoor weergegeven maatstaf stond het DQD in beginsel vrij de onderhandelingen af te breken, tenzij het afbreken onaanvaardbaar is op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen dat door DQD zou zijn gewekt in het tot stand komen van een huurovereenkomst of in verband met andere omstandigheden. De kantonrechter merkt daarbij op dat het enkel schaden van het gerechtvaardigd vertrouwen niet per definitie precontractuele aansprakelijkheid oplevert (zie HR 14 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2105 (De Ruiterij/MBO Ruiters)). Onvoorziene omstandigheden kunnen daarbij een rol spelen, alsook in hoeverre de afbrekende partij heeft bijgedragen aan het totstandkomingsvertrouwen. 4.16. De kantonrechter stelt het volgende vast. De onderhandelingen zijn op enig moment gestopt, waarbij aan de zijde van DQD rond juli 2021 niet meer wordt gereageerd op e-mailberichten van SHZW. Daarmee staat wel vast dat [naam4] op enig moment ‘de stekker eruit heeft getrokken’. Zoals eerder overwogen waren SHZW en DQD het nog niet eens over de essentialia van de huurovereenkomst. Dat de huurovereenkomst nauw samenhing met de leningsovereenkomst staat vast, waardoor partijen met elkaar in onderhandeling bleven. Wat ook vast staat is dat in het eerste concept van 14 juli 2020 een voorbehoud aan de zijde van de verhuurder is opgenomen. Dat voorbehoud ziet erop dat de directie van de verhuurder goedkeuring diende te verlenen. Dat voorbehoud is meerdere keren door [naam4] in de communicatie tussen partijen herhaald, alsook de mededeling dat het complex een nieuwe eigenaar zou gaan krijgen. Zo geeft [naam4] in de e-mail van 18 mei 2021 aan dat Samen Investeren B.V. nog definitieve goedkeuring moet geven voor de overeenkomst. Dit is door [naam4] herhaald in de e-mail van 14 juni 2021. Voornoemde e-mail is aan [naam1] , [naam2] en [naam3] verstuurd. SHZW wist dus dat er onzekere factoren waren zoals goedkeuring/toestemming van de directie, althans zij kon dit weten. Ook worden Duqer Projectontwikkeling B.V. en Samen Investeren B.V. in de concept huurovereenkomst van 10 februari 2021 al genoemd als toekomstige kopers van het complex. De stelling van SHZW dat [naam4] ten tijde van de onderhandelingen bevoegd was, gaat daarom niet op. Tijdens het kennismakingsgesprek op 6 april 2021 met de nieuwe eigenaren van het complex zijn de financiën van SHZW besproken en is door de nieuwe eigenaren verzocht financiële stukken toe te sturen voor het uitvoeren van een rentabiliteitsonderzoek. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [naam9] (Duqer Projectontwikkeling B.V.) toegelicht dat nimmer toestemming is gegeven door Duqer Projectontwikkeling B.V. en/of Samen Investeren B.V. als (nieuwe) eigenaren van het complex.

(en het aandelen percentage van 5 % is [naam6] mee akkoord gegaan.) Aanvankelijk is er gesproken over een jaarhuur van 500.000.- dit is gaande weg veranderd, daar is veelvuldig over gesproken. Wij verhuren jullie nu voor ongeveer 370.000.- wij stellen de voorwaarde dat de buurkoning daarmee ook in percentage naar beneden gaat, de jaarhuur is nu ongeveer 25% lager dus dan de huurkorting ook, tevens stellen we bij die conditie dat indien er meer dan 30 kamers verhuurt zijn de huurkorting in zn geheel vervalt of een beschaafdere buurkoning percentage gewijs naar de leegstand. Het argument dat de bank meekijkt op de aanpassing in de exploitatie is ons inziens komen te vervallen, en wij vinden dit alles overziend een zeer goed aanbod en business model voor beide partijen. Ik verwacht deze week van de mogelijke koper ook toestemming om op deze voorwaarden akkoord te gaan en dan kan ik daarna de huurovereenkomst tekenen en is de zaak rechtsgeldig Wij vragen niets geen geks jongens. Een mooie lening, marktconforme huurprijzen voor de appartementen, de BG er bijna gratis bij, en wij betalen, de gehele verbouwing van ongeveer 1.2 mil, en tevens betalen we ook de verbouwing voor "de toekomst" van bijna 300k, we tellen de huur van 90k zelfs vol mee, zou je eigenlijk 30k van moeten aftrekken als je het realistisch zou doen. Mijn inziens is dit een meer dan mooi voorstel, en als jullie hier oprecht een fijn en goed gevoel bij hebben en mij vertrouwen gaan we hiervoor, als dit voor jullie anders voelt moeten we onze conclusies trekken samen denk ik. Ik wil jullie toch nog even meenemen in de andere variant van een verhuur optie en variant. ( gewoon even zodat jullie kunnen zien tot hoever ik ga ) Namelijk, de verhuur van. 88 kamers in huidige staat voor 375.- p/m = 12.50 per nacht met een toeslag van 75.- p/m voor de energie en service kosten, dat is 88 maal 375.- = 396.000.= en de BG voor een huurwaarde van 150.000. dat is 546.000.-, er is dan geen verbouwing van 1.2 miljoen nodig en in de beleggingswaarde scheelt het keer l jaarhuur in waarde minder. (even een rekenmodel bij 10 keer de jaarhuur dus 546.000 maal tien is 5.460.000.= en bij en bij jullie en de toegang tezamen is het 465.000.- maal 11 keer de jaarhuur 5.115.000.-minus de verbouwing van 1.3 en 0.3 is 3.500.000.- in de zorgvariant is dan de waarde dus 1969.000.- lager. Ik hoop als jullie dit lezen dat jullie snappen waarom ik niet verder kan gaan, het is een zoektocht geweest om bij elkaar te komen, financiering, investering, lening verzorgen, vergunning bestemming enz enz ik doe het weloverwogen en serieus en neem jullie ook serieus.” 2.21. Door [naam2] is een samenvatting van de gebeurtenissen opgesteld. Daaruit blijkt onder meer dat Care4Health over een periode van 15 jaar een verlies zal lijden van 2,1 miljoen euro. Ook wordt aangegeven dat partijen nog één ultieme poging doen om tot elkaar te komen. 2.22. Op 9 maart 2021 stuurt [naam4] een e-mail aan [naam7] (zijn collega) en [naam2] over het opstellen van een concept leningsovereenkomst tussen DQD en Van Schaikstaete B.V. volgens de nieuw beoogde juridische structuur de vennootschap die onder Zorggroep Boat B.V. zou komen te vallen, waarbij Care4Health aandeelhouder zou zijn. 2.23. In de concept huurovereenkomst van 10 februari 2021 staan Duqer Projectontwikkeling B.V. en Samen Investeren B.V. als toekomstige kopers van het complex genoemd. 2.24. Bij e-mailbericht van 23 april 2021 stuurt De Toegang een reactie op drie indelingsvarianten die vanuit DQD zijn gedeeld en met alle betrokkenen zijn besproken. Hieruit volgt dat optie C niet acceptabel is voor De Toegang. Optie C was juist de beoogde optie door Zorggroep Boat. 2.25. Er is op 27 april 2021 een aangepaste leningsovereenkomst met aanvullende voorwaarden verstuurd. Daar wordt door [naam2] op 27 april 2021 op gereageerd dat de leningsovereenkomst niet akkoord is omdat deze niet aansluit bij de indelingsvariant optie C. Ook is [naam2] het niet eens met de huurkorting. 2.26. Op 30 april 2021 stuurt [naam2] een e-mailbericht met daarin het volgende: “Graag zien we nog een reactie op mijn mail van vorige week tegemoet. Zie onderstaand. Op dit moment is er voor ons geen aanleiding om naar Emmen te komen. Er is immers nog geen enkele overeenkomst of tekening waar je goedkeuring voor hebt gegeven en nog geen enkele overeenkomst heeft een andere status als concept.” 2.27. Omdat optie C voor De Toegang een ‘no go’ was, is een alternatieve optie voor een mogelijke indeling gedeeld bij e-mailbericht van 4 mei 2021. [naam2] heeft op 5 mei 2021 op deze alternatieve indeling gereageerd:“Voorstel voor de plattegrond is niet akkoord. We geven nu voor de 3e keer aan dat voor ons variant C de optie is, qua ruimte. Je stuurt nu een plattegrond waarbij ik weer ruimte inlever. We betalen straks 4 keer zoveel huur als de Toegang en die positie zijn wij niet terug in die voorstellen.” 2.28. Op 14 juni 2021 laat [naam4] weten dat het complex definitief is verkocht aan Samen Investeren en Duqer Projectontwikkeling. Ook geeft [naam4] aan dat de nieuwe eigenaar een standpunt moet innemen over de uitgangspunten van een eventuele huurovereenkomst met BOAT. De financiële positie van BOAT is door de koper opgevraagd en deze stukken zijn door SHZW verstrekt. [naam4] geeft tot slot nog aan dat ze er samen niet uit komen met de benodigde huurafspraken (huurprijs en indeling begane grond) en dat de huurovereenkomst met De Toegang inmiddels is getekend. 2.29. Op 15 juni 2021 heeft [naam1] een e-mailbericht aan [naam4] gestuurd met de volgende inhoud: “Wat fijn voor je dat het pand verkocht is. Dat geeft jou weer wat lucht. Voor ons is dat minder relevant, aangezien wij afspraken met jou hebben gemaakt. Samen Investeren neemt de gemaakte afspraken over. In die zin bij jij verantwoordelijk om eventuele issues met hen op te nemen. Daarnaast zijn we een lening overeengekomen. Deze kwalificeert als achtergesteld kapitaal en is voldoende zekerheid voor Samen Investeren, voor zover dat al een issue zou zijn. Dus dat uitleggen door jou aan de Toegang zal niet echt een probleem vormen. Wel bijzonder dat je wel tijd weet te vinden om een huurovereenkomst met de Toegang af te sluiten, Hoezo er niet uitkomen, Jij hebt verschillende partijen, verschillende dingen beloofd. Daar kunnen wij niks aan doen. Vind het wel onprofessioneel om ons eerst 2 maanden te laten bungelen en dan krijgen we deze mail van je. Kan me niet aan de indruk onttrekken dat Je ons een loer aan het draaien bent. Als dat zo is, wees dan gewoon een vent en zeg dat.