ECLI:NL:RBNNE:2024:1929

RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/139804 / HA ZA 22-66 Vonnis van 20 maart 2024 in de zaak van 1VERENIGING EIGENARENBELANGEN HET TIMMERHOLT-III, te Westerbork ,2. VERENIGING EIGENARENBELANGEN LANDGOED HET TIMMERHOLT, te Assen ,3. [eiser 3], te [woonplaats] ,4. [eiser 4], te [woonplaats] , eisende partijen, hierna samen te noemen: eisers, en afzonderlijk: Timmerholt III, Landgoed (samen: Landgoed Het Timmerholt), [eiser 3] en [eiser 4] , advocaat: mr. R.P. van Boven te ASSEN, tegen 1STICHTING VAKANTIEPARK HET TIMMERHOLT, te Westerbork, advocaat: mr. X.H.C. Woodhouse te UTRECHT,2. KOPARE DEVELOPMENT B.V., te Lutten, gedaagde partijen, hierna te noemen: Stichting en Kopare. advocaat: mr. M. Stokdijk te ARNHEM,

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van eisers - de conclusie van antwoord met producties van Kopare - de conclusie van antwoord met producties van Stichting - de conclusie van repliek, tevens akte houdende wijziging van eis, met producties van eisers - de conclusie van dupliek van Kopare - de akte van eisers - de antwoordakte van Kopare. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2. Uitgangspunt en feiten 2.1. Het gaat in deze zaak om de vraag of Kopare rechten van eisers, (vertegenwoordigend) eigenaren van 94 recreatiewoningen op vakantiepark Landgoed Het Timmerholt, onder meer voortkomend uit erfdienstbaarheden en beheerovereenkomsten, schendt, door: - voornamelijk aan de zuidzijde van de Gagelmaat te Westerbork het recreatiepark Drentse Lagune met 130 woningen te realiseren, - onder meer, de bestaande centrumvoorzieningen aan de noordzijde van de Gagelmaat af te breken, en, - voor eisers het gebruik van nieuw te bouwen centrumvoorzieningen en nieuw aan te leggen parkeerplaatsen te beperken. De rechtbank gaat uit van het navolgende. 2.2. Timmerholt III is opgericht op 12 november 1996 en Landgoed op 28 december 2004, met als doel de behartiging van de belangen van eigenaren van recreatiewoningen, gelegen op het vakantiepark Landgoed Het Timmerholt aan de noordzijde van de Gagelmaat te Westerbork. Timmerholt III heeft 25 leden, Landgoed 67. [eiser 3] en [eiser 4] zijn beiden eigenaar van één of meer recreatiewoningen. 2.3. Alle eigenaren van recreatiewoningen gelegen op Landgoed Het Timmerholt hebben beheerovereenkomsten gesloten, 25 eigenaren met Stichting en Timmerholt III en 67 eigenaren met Stichting en Landgoed. Dat beheer omvat, volgens de beheerovereenkomst die eigenaren hebben gesloten met Stichting en Landgoed, onder meer: 1. het onderhoud van wegen, bermen, parkeerplaatsen, bruggen, groenstroken; 2. het onderhoud van het centrumgebouw, alle parkfaciliteiten, recreatieve voorzieningen en dergelijke; (…) De – oudere – beheerovereenkomsten die zijn gesloten tussen eigenaren en Stichting en Timmerholt III hebben gelijke aard en strekking. 2.4. De erfdienstbaarheden zijn gevestigd ten gunste van die woningen (67) waarvan de eigenaren leden zijn van Landgoed. In de hierna in rechtsoverweging 2.6 bedoelde koopovereenkomsten tussen Stichting en Verherp Onroerende Zaak B.V. als verkopers en Kopare als koper wordt verwezen naar de bestaande erfdienstbaarheden en de beheerovereenkomsten (Timmerholt III en Landgoed). Voor zover van belang staat opgenomen in de koopovereenkomsten: Verkoper heeft een erfdienstbaarhedenonderzoek laten uitvoeren. De uitkomst van dit erfdienstbaarhedenonderzoek is aan koper bekend. Er zijn in diverse akten erfdienstbaarheden gevestigd met de volgende strekking: Vestiging erfdienstbaarheden (infrastructuur/beheer) (….) a. de verplichting van het dienend erf om te dulden dat de gebruikers van de heersende erven (eigenaren van recreatiewoningen en voor hen Timmerholt III en Landgoed – rechtbank) gebruik maken van de op het dienende erf aanwezige infrastructuele werken, die voor het goed functioneren van het heersend erf nuttig, nodig en/of noodzakelijk mochten zijn of worden, waaronder – maar daartoe niet beperkt wegen, bruggen, bermen, binnenmeer, parkeerplaatsen, groenvoorzieningen, waterkeringen, kabels, leidingen, verlichtingsarmaturen, vuilopslagvoorzieningen, afsluiters, verdeelpunten, brandkranen, straatmeubilair, traforuimten en afrasteringen zijn begrepen; b. de verplichting van het dienend erf tot onderhoud van de daarop gestichte gebouwen, werken en beplantingen, de hiervoor onder a. genoemde voorzieningen daar onder begrepen, voorzover het onderhoud van die gebouwen, werken en beplantingen direct betrekking heeft op de instandhouding en het beheer van Landgoed Het Timmerholt. 2.2 In verband met de hiervoor in artikel 2.1 sub b. vermelde erfdienstbaarheid wordt voorts verwezen naar de door de Stichting Timmerholt, de Eigenaar en de Vereniging Eigenarenbelangen Landgoed Het Timmerholt gesloten beheerovereenkomst en de aldaar getroffen regelingen. Dienend erf zijn volgens een plattegrond/plantekening (hierna: de plattegrond) bij de akte van 19 april 2005 de percelen of perceelsgedeelten die “niet zijn bestemd om als kavel te worden uitgegeven, een en ander als aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening”. Op deze plattegrond staan onder meer de parkeerplaatsen en de centrumvoorziening behorend bij Landgoed Het Timmerholt. De huidige/oude centrumvoorziening bestaat uit receptie, restaurant, cafetaria, binnenspeelgelegenheid, buitenspeelgelegenheid, midgetgolfbaan, tennisbaan, linnenopslag en technische dienst. 2.5. Over de kleuren van de recreatiewoningen op Landgoed Het Timmerholt is – in ieder geval met een notariële akte van 19 april 2005 – een erfdienstbaarheid gevestigd. De bepaling luidt, voorzover van belang: (….) Artikel 3 Vestiging erfdienstbaarheid (instandhouding kleuren) (….) het verbod voor de eigenaar van het dienend erf om de gevels, deuren en kozijnen van de op het dienend erf gebouwde woning in een ander kleurenschema te schilderen dan het oorspronkelijke, tenzij de eigenaren van de heersende en dienende erven tezamen een nieuw kleurenschema vaststellen. 2.6. Stichting heeft op 29/30 oktober 2020 de percelen C, D en E (volgens de bij partijen bekende tekeningen) verkocht aan Kopare. Van Verherp heeft Kopare de aanpalende percelen A en B gekocht. In de koopovereenkomst met Stichting (prod. 6 conclusie van antwoord, art. 6.2 op blad 9) is, na de tekst voor de erfdienstbaarheden (rechtsoverweging 2.4), onder meer opgenomen: Verkoper heeft een maximale inspanningsverplichting om de medewerking van de eigenaren van de heersende en dienende erven te krijgen om afstand te doen van de erfdienstbaarheid. Verkoper en koper zijn ervan op de hoogte dat alleen afstand van de erfdienstbaarheid gedaan kan worden als iedere eigenaar verklaart afstand te willen doen van de erfdienstbaarheid. De percelen D en E liggen aan de noordzijde van de Gagelmaat te Westerbork, in het vakantiepark Landgoed Het Timmerholt. Kopare wil op die percelen een aantal nieuwe recreatiewoningen bouwen. 2.7. Op 2 november 2020 krijgt Kopare de percelen A tot en met E door Verherp en Stichting geleverd. Ook in beide leveringsakten staan de hierboven in rechtsoverweging 2.4 aangehaalde erfdienstbaarheden en verwijzing naar de beheerovereenkomst(en). Niet is opgenomen de in rechtsoverweging 2.5 genoemde erfdienstbaarheid. 2.8. In de preambule van de leveringsakte van 1 juli 2022, waarmee perceel F een nieuwe eigenaar van de recreatiewoning krijgt, bij welke akte onder meer Kopare partij is, staat dat er een plan/concept is dat is gebaseerd op luxe landhuizen en bijbehorende voorzieningen: Het beheer daarvan berust bij de Stichting en Kopare. Het onderhoud aan voormelde infrastructuur wordt verricht door en voor rekening van de Stichting. De Stichting en Kopare zullen hierover nadere afspraken maken.

4.1. Eisers vragen niet een verklaring voor recht ten laste van Stichting of een veroordeling van Stichting (anders dan een proceskostenveroordeling). De rechtbank ziet daarom geen reden Stichting, anders dan hier en daar ter verduidelijking, in deze procedure mee te nemen. Eisers zullen niet-ontvankelijk worden verklaard in hun vordering jegens Stichting. Eisers zullen worden veroordeeld in de proceskosten van Stichting, bestaande uit een (1) procespunt voor een zaak van onbepaald belang, € 614,00. 4.2. De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak Timmerholt III en Landgoed de aangewezen rechtspersonen zijn om de belangen van de eigenaren van recreatiewoningen op Landgoed Het Timmerholt te behartigen. Beide verenigingen zijn representatief en het beginnen en voeren van de onderhavige procedure past in de doelomschrijving van die verenigingen. Het is duidelijk welke personen, namelijk de eigenaren van recreatiewoningen, de beide verenigingen vertegenwoordigen. Er is naar het oordeel van de rechtbank geen reden de verenigingen niet-ontvankelijk te verklaren. 4.3. Volgens artikel 5:73 BW worden de inhoud van een erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening bepaald door de akte van vestiging en door de plaatselijke gewoonte. Wanneer een erfdienstbaarheid geruime tijd op een bepaalde wijze is uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de op Landgoed Het Timmerholt bestaande bestendige situatie, onder meer voor wat betreft centrumvoorzieningen, parkeerplaatsen en kleurstelling, vorm gekregen door de erfdienstbaarheden, beheerovereenkomsten en het gebruik. Daardoor kan ook de inhoud van de in deze zaak aan de orde zijnde erfdienstbaarheden geduid worden. Gedurende langere tijd zijn er centrumvoorzieningen aanwezig zijn op een dienend erf (perceel D). De erfdienstbaarheid spreekt van op het dienende erf aanwezige infrastructuele werken, die voor het goed functioneren van het heersend erf nuttig, nodig en/of noodzakelijk mochten zijn of worden en van de verplichting tot onderhoud van gebouwen en werken ten behoeve van dienende erven (de eigenaren van recreatiewoningen). Van een andere betere juridische grond voor de aanwezigheid van de centrumvoorzieningen op perceel D is niet gebleken. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de centrumvoorziening valt onder de erfdienstbaarheid. Voor wat betreft de kleurstelling gaat Kopare uit van een verkeerde uitleg van de betreffende erfdienstbaarheid. De erven met bestaande recreatiewoningen en de erven waarop recreatiewoningen gebouwd gaan worden zijn allen over en weer heersende en dienende erven. Ook dat heeft de tijd geleerd op Landgoed Het Timmerholt: er is een afgesproken kleurstelling en de erfdienstbaarheid gebied die te volgen, totdat alle eigenaren een andere kleurstelling afspreken. Kopare moet zich op grond van de erfdienstbaarheid bij het bouwen van recreatiewoningen ten noorden van de Gagelmaat aan de kleurstelling houden. 4.4. De rechtbank gaat er in deze zaak van uit dat Kopare voorafgaand aan en bij de koop van de percelen A tot en met E op de hoogte is geweest van – uiteraard – de erfdienstbaarheden, de beheerovereenkomsten en de uit beide voortvloeiende en daarmee verband houdende rechten van eisers. De rechtbank acht aannemelijk dat Kopare zich op de hoogte heeft gesteld van die bestaande rechten van eisers. Een en ander is vervolgens ook opgenomen in de koopovereenkomst en de leveringsakte, zoals is aangehaald in rechtsoverweging 2.4. Kopare’s doelomschrijving – het realiseren van (recreatie)vastgoedprojecten – brengt bekendheid met wat te doen gebruikelijk is mee. Kopare weet, althans behoort te weten, hoe het werkt op dit soort parken. Wanneer zij zich niet actief op de hoogte heeft gesteld kan haar dat verweten worden en draagt zij daar het risico van. Een aanwijzing dat zij op de hoogte is geweest vormt ook en in ieder geval de inspanningsverplichting, aangehaald in rechtsoverweging 2.6. Die inspanningsverplichting is opgenomen zowel in de koopovereenkomst als in de akten van levering. Kopare kende voorafgaand aan de koop en de daaropvolgende levering de bestaande rechten en die waren haar kennelijk onwelgevallig. Met eisers is de rechtbank het eens, dat het op de weg van Kopare lag in deze procedure een verklaring te verstrekken voor het opnemen van deze inspanningsverplichting. Dat heeft Kopare nagelaten. 4.5. De rechtbank neemt verder als uitgangspunt dat de rechten van eisers die volgen uit de erfdienstbaarheden, van welke de inhoud mee wordt bepaald door de bestendige feitelijke situatie, zien op de in beginsel ongewijzigde instandhouding van Landgoed Het Timmerholt. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de eigenaren van recreatiewoningen niet mogen worden beknot in bestaande parkeervoorzieningen, het gebruik van de oude centrumvoorzieningen en niet hoeven te dulden dat aan hun zijde van de Gagelmaat recreatiewoningen met een andere kleurstelling worden gebouwd. De ontwikkeling van Drentse Lagune staat in beginsel ter vrije beoordeling van Kopare, uiteraard met inachtneming van onder meer het omgevingsrecht. De plattegrond behorend bij de akte uit 19 april 2005 (rechtsoverweging 2.4) is daarmee, zeker voor wat betreft het gedeelte ten zuiden van de Gagelmaat, geen wetmatigheid, tenzij door de ontwikkeling en inrichting daar tekort wordt gedaan aan de hier aan de orde zijnde rechten van eisers. Ook het beroep dat Kopare op de tekening doet om de afbraak, zonder meer, van de oude centrumvoorzieningen te rechtvaardigen, slaagt naar het oordeel van de rechtbank daarom niet. 4.6. Ten slotte is uitgangspunt dat partijen hebben besloten als afzonderlijke parken verder te gaan, het bestaande Landgoed Het Timmerholt en het nieuwe Drentse Lagune. Echter zijn de consequenties daarvan onvoldoende besproken en geregeld, wat heeft geleid tot deze procedure. 4.7. De in de rechtsoverwegingen 4.3 tot en met 4.6 vermelde uitgangspunten betekenen dat het Kopare vrij staat een nieuw vakantiepark Drentse Lagune te ontwikkelen ten zuiden van de Gagelmaat te Westerbork (op de percelen A, B en C), voor zover dat niet ten koste gaat van de rechten uit de erfdienstbaarheden van eigenaren van recreatiewoningen op Landgoed Het Timmerholt. Kopare mag daar ook nieuwe centrumvoorzieningen oprichten. Kopare heeft niet, althans onvoldoende, gemotiveerd gesteld dat zij niettegenstaande die rechten uit de erfdienstbaarheden wijzigingen in de parkeerplaatsen mag doorvoeren voor Landgoed Het Timmerholt, de centrumvoorziening van Landgoed Het Timmerholt mag afbreken en recreatiewoningen ten noorden van de Gagelmaat mag bouwen in afwijkende kleurstelling. 4.8. De voor eenieder zichtbare en vele jaren bestaande feitelijke situatie op Landgoed Het Timmerholt wordt geschraagd door de erfdienstbaarheden, terwijl die in een wisselwerking mee de inhoud van die erfdienstbaarheden bepaalt. Daarop inbreuk maken is schending van de erfdienstbaarheid en onrechtmatig. Het is de rechtbank niet duidelijk gemaakt door Kopare op grond waarvan zij meent wijzigingen te kunnen aanbrengen in die feitelijke situatie. De strekking van de erfdienstbaarheden, voorzover in deze zaak van belang, is om de centrumvoorziening te hebben en te (onder)houden, de parkeerplaatsen te hebben en te (onder)houden en de recreatiewoningen op Landgoed Het Timmerholt eenzelfde kleurstelling te laten hebben en houden. Daarbij is de rechtbank van oordeel voor de hierna te geven verklaringen voor recht geen onderscheid te moeten maken tussen eigenaren van recreatiewoningen aangesloten bij Timmerholt III en eigenaren van recreatiewoningen aangesloten bij Landgoed. Onderscheid is immers niet mogelijk omdat de eigenaren allemaal hun woningen op Landgoed Het Timmerholt hebben waar de bestendige feitelijke situatie vorm heeft gekregen door de erfdienstbaarheden.

De rechtbank 5.1. verklaart eisers niet-ontvankelijk in hun vordering jegens Stichting en veroordeelt eisers in de proceskosten gevallen aan de zijde van Stichting, € 614,00; 5.2. verklaart voor recht dat Kopare niet gerechtigd is ten noorden van de Gagelmaat op Landgoed Het Timmerholt de centrumvoorzieningen af te breken, zonder na en in overleg met eisers te komen tot een vergelijkbare centrumvoorziening; 5.3. verklaart voor recht dat Kopare niet gerechtigd is wijzigingen aan te brengen in de parkeervoorzieningen ten behoeve van de recreatiewoningen op Landgoed Het Timmerholt zonder na en in overleg met eisers te komen tot een vergelijkbare parkeervoorzieningen; 5.4. verklaart voor recht dat Kopare bij de bouw van nieuwe recreatiewoningen ten noorden van de Gagelmaat op Landgoed Het Timmerholt het oorspronkelijke kleurenschema dient te volgen; 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde; 5.6. compenseert de proceskosten in die zin dat eisers en Kopare de aan eigen zijde gevallen kosten dragen. Dit vonnis is gewezen door mr. R.Tj.Terpstra en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024. RTjT

Kopare heeft zich ermee akkoord verklaard, dat aan de eigendom van het Verkochte verplichtingen verbonden zijn, die zijn uitgewerkt in de hierna in deze akte vermelde beheerovereenkomst, kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en kettingbedingen. 3De standpunten 3.1. Eisers vorderen acht verklaringen voor recht zoals die luiden na de wijziging van eis bij repliek, zakelijk weergegeven: i. dat Kopare zich moet houden aan de plattegrond overgelegd als productie 20 bij dagvaarding en niet voor bebouwing bestemde kavels volgens die tekening niet mag bebouwen; ii. dat Kopare zich moet houden aan de door eigenaren met Stichting en Landgoed gesloten beheerovereenkomst, voorzover die betrekking heeft op de percelen C, D en E; iii. dat Kopare het gebruik door eigenaren van nieuwe centrumvoorzieningen niet mag beperken door het stellen van voorwaarden, zoals een investeringsbijdrage; iv. dat Kopare zonder voorafgaande toepassing van artikel 5:73 BW niet de oude (bestaande) centrumvoorziening mag slopen; v. dat Kopare geen wijzigingen mag aanbrengen in de parkeervoorzieningen op de percelen A tot en met E en H, ten nadele van de eigenaren; vi. dat Kopare onrechtmatig handelt jegens de eigenaren door de oude (bestaande) centrumvoorzieningen op perceel D te slopen; vii. dat Kopare het oorspronkelijke kleurenschema moet aanhouden voor nieuwe recreatiewoningen op de percelen D en E; viii. dat Kopare schadeplichtig is wanneer zij handelt in strijd met de verklaringen voor recht onder i. tot en met vii. Ten slotte vorderen eisers de veroordeling van Stichting en Kopare in de kosten van de procedure. 3.2. Eisers stellen zich op het standpunt dat Kopare zich heeft te houden aan de erfdienstbaarheden en de beheerovereenkomsten, althans geen inbreuk mag maken op de reeds lang bestaande feitelijke situatie en praktijk op Landgoed Het Timmerholt. Kopare doet dat ten onrechte wel door het gebruik en de inrichting van Landgoed Het Timmerholt te wijzigen, onder meer waar het betreft de centrumvoorzieningen, het parkeren en de kleurstelling van de recreatiewoningen. Door de opname in de koopovereenkomst en de akte van levering van de inspanningsverplichting heeft Kopare duidelijk gemaakt dat de erfdienstbaarheden en de beheerovereenkomst haar in de weg zitten. De plattegrond behorend bij de akte van 19 april 2005 maakt duidelijk hoe de inrichting van Landgoed Het Timmerholt is en welke gedeelten dienend erf zijn en moeten blijven. Tot de komst van Kopare is de daarmee overeenstemmende feitelijke situatie ongewijzigd gebleven. Kopare confronteert de eigenaren nu met (voorgenomen) wijzigingen, vooral waar het de centrumvoorziening en het parkeren betreft. Kopare overlegt niet met eisers teneinde – waar nodig en mogelijk – kosteloos vergelijkbare alternatieven te realiseren. Eisers hebben geen bezwaar om het debat over tekortschieten of onrechtmatig handelen en schadeplichtigheid van Kopare – door het onverhoopt niet nakomen door Kopare van de in deze zaak te geven verklaringen voor recht – later uit te vechten. 3.3. Stichting heeft aangevoerd dat zij niet weet wat van haar verwacht wordt in de procedure omdat door eisers geen vorderingen jegens haar zijn ingesteld. 3.4. Kopare refereert zich aan het oordeel van de rechtbank waar het betreft de ontvankelijkheid van Timmerholt III en Landgoed. Kopare heeft zich verweerd met de opvatting niet gehouden te zijn aan de beheerovereenkomsten omdat die gesloten zijn tussen Stichting en de afzonderlijke eigenaren. Kopare is niet aan te merken als rechtsopvolger van Stichting bij de beheerovereenkomsten. Verder vindt Kopare dat eisers meer onder de erfdienstbaarheden brengen dan daar met een redelijke uitleg onder valt, terwijl die erfdienstbaarheden enkel gelden ten gunste van de 67 eigenaren aangesloten bij Landgoed. Met name de oude centrumvoorziening op perceel D valt niet onder de erfdienstbaarheden. Kopare heeft betaald voor perceel D en is gerechtigd de oude centrumvoorziening te slopen en daar recreatiewoningen te bouwen. Op de percelen A, B en C is, tot de verwerving van deze percelen door Kopare, geen infrastructuur aanwezig geweest ten behoeve van Landgoed Het Timmerholt. Aan de kleurstelling van de recreatiewoningen als weergegeven in de betreffende erfdienstbaarheid acht Kopare zich niet gebonden. Zij neemt het standpunt in dat zij voor wat betreft die erfdienstbaarheid eigenaar is van het heersende erf en dat de eigenaren van de bestaande recreatiewoningen eigenaren zijn van de dienende erven. De gevraagde verklaring voor recht dat Kopare schadeplichtig is, vindt Kopare te vroeg. Zij wil hier (eventueel) verweer op kunnen voeren wanneer duidelijk is welke verklaringen voor recht de rechtbank zal geven.