ECLI:NL:RBNNE:2024:1557

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummers: LEE 23/1242 tot en met LEE 23/1245 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 25 april 2024 in de zaken tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: M.O.E. Uijen verbonden aan Previcus B.V.), en de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 januari 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft op het aanslagbiljet van 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2022 van de volgende onroerende zaken als volgt vastgesteld: [adres 1] op € 4.150.000 [adres 2] op € 11.000.000 [adres 3] op € 3.900.000 [adres 4] op € 6.550.000 Tegelijk met deze waardevaststellingen heeft de heffingsambtenaar eiseres op grond van de voornoemde WOZ-waardes voor het belastingjaar 2022 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar niet-woning opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waardes van de hiervoor genoemde onroerende zaken in één brief ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waardes van de onroerende zaken gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar via één brief beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen onder de volgende zaaknummers geregistreerd: LEE 23/1242 [adres 1] ; LEE 23/1243 [adres 2] ; LEE 23/1244 [adres 3] ; LEE 23/1245 [adres 4] . 1.4. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met één gezamenlijk verweerschrift. 1.5. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting in elk van de zaken afzonderlijk nadere stukken ingediend. 1.6. De rechtbank heeft de beroepen op 7 maart 2024 gelijktijdig op zitting behandeld. Eiseres heeft zich daarbij laten vertegenwoordigen door [x] en [taxateur eiseres] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur heffingsambtenaar] (taxateur), [Y] en [Z] .

2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. 2.1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] . Zij verhuurt deze onroerende zaken aan de [huurder] . In elk van de onroerende zaken is een woonzorgcentrum, met 24-uurszorgverlening, gevestigd. In deze woonzorgcentra kan in kleine woongroepen door ouderen gewoond worden en de woonzorgcentra beschikken over verschillende voorzieningen, zoals een restaurant, kapsalons en winkels. 2.2. Voor elk van de onder 2.1 genoemde onroerende zaken geldt dat zich bij en in het woonzorgcentrum (hoofdgebouw) ook aparte wooneenheden bevinden (de aan- en inleunwoningen). Deze aan- en inleunwoningen bevatten alle voorzieningen die nodig zijn voor zelfstandige bewoning (keuken, badkamer, toilet) en zij beschikken over een eigen CV, meterkast, brievenbus en afsluitbare voordeur met deurbel. 2.3. De heffingsambtenaar heeft voor de aan- en inleunwoningen afzonderlijke WOZ-beschikkingen afgegeven en aanslagen OZB eigenaar woning aan eiseres opgelegd. 2.4. Eiseres is ook eigenaar van [adres 3] . In deze onroerende zaak is een woonzorgcentrum gevestigd en de onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 5.652 m². Het bouwjaar van deze onroerende zaak is 1997.

3. Ten aanzien van de onroerende zaken is tussen partijen het volgende in geschil: 3.1. [adres 1] (LEE 23/1242): Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? Heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als niet-woning aangemerkt? 3.2. [adres 2] (LEE 23/1243): Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 3.3. [adres 3] (LEE 23/1244) Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? Meer specifiek: kan bij de vaststelling van die waarde worden uitgegaan van de restwaarde die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd? Heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als niet-woning aangemerkt? 3.4. [adres 4] (LEE 23/1245) Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 3.5. Daarnaast is voor alle zaaknummers in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden tijdens de bezwaarprocedure. 4. De rechtbank zal een beslissing op deze geschilpunten nemen aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

5. De rechtbank is van oordeel dat: de objectafbakening ten aanzien van [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] niet juist is; de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat, gelet op de gehanteerde restwaarde, de WOZ-waarde van de [adres 3] te [plaats] niet te hoog is vastgesteld en dat die onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt; voor alle zaaknummers sprake is geweest van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ door de heffingsambtenaar. 5.1. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] - objectafbakening (zaaknummers LEE 23/1242, LEE 23/1243 en LEE 23/1245) 6. 6.1. Eiseres stelt dat de objectafbakening ten aanzien van de onroerende zaken gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] niet juist is geweest. Volgens eiseres geldt voor deze onroerende zaken dat het hoofdgebouw tezamen met de aan- en inleunwoningen (zie 2.2.) als één WOZ-object moet worden aangemerkt. Eiseres onderbouwt dit standpunt door erop te wijzen dat de bewoners van het hoofdgebouw én de bewoners van de aan- en inleunwoningen gebruik (kunnen) maken van de gemeenschappelijke ruimtes in het hoofdgebouw en de daar aanwezige voorzieningen. Daarnaast wijst eiseres erop dat in de aan- en inleunwoningen hetzelfde zorgpersoneel werkzaam is als in het hoofdgebouw en dat ook voor de bewoners van de aan- en inleunwoningen een zorgindicatie vereist is. Het hoofdgebouw en de aan- en inleunwoningen vormen naar de omstandigheden beoordeeld daarom één onroerende zaak volgens eiseres. 6.2. De heffingsambtenaar stelt dat sprake is van een juiste objectafbakening. De aan- en inleunwoningen zijn allemaal geschikt voor zelfstandige bewoning en zijn daarom terecht aangemerkt als afzonderlijke objecten voor de Wet WOZ. Ze beschikken over alle voor zelfstandige bewoning benodigde voorzieningen. Bovendien wordt in het hoofdgebouw 24-uurszorg en 12-uurszorg verleend en dat is van een geheel andere orde dan de zorg die wordt verleend in de aan- en inleunwoningen, die meer incidenteel van aard is. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat de aan- en inleunwoningen weliswaar bij en in hetzelfde gebouw zitten, maar zich bevinden in een afgescheiden gedeelte en ook via een andere, eigen lift bereikbaar zijn. 6.3. De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ de afbakening van de te waarderen onroerende zaak is (de objectafbakening). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe. Een gebouwd eigendom wordt voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt. Is echter een gedeelte van zo’n gebouwd eigendom blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt, dan wordt dat gedeelte afzonderlijk als onroerende zaak aangemerkt. Dit is echter weer anders als twee of meer gedeelten, bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien, bij elkaar behoren. In dat geval worden de twee eigendommen of gedeelten voor de toepassing van de Wet WOZ tot één onroerende zaak ‘samengesteld’. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. 6.4. De rechtbank stelt vast dat zowel de hoofdgebouwen, als de aan- en inleunwoningen in eigendom zijn van eiseres. Eiseres heeft verder onweersproken ter zitting verklaard dat [huurder] de huurder is van het hoofdgebouw én van de aan- en inleunwoningen. [huurder] stelt de aan-en inleunwoningen vervolgens ter beschikking aan de feitelijke bewoners. [huurder] is een zorginstelling die wonen gecombineerd met zorgverlening aanbiedt. Dat doet zij zowel in de hoofdgebouwen, als in de aan- en inleunwoningen. De aan- en inleunwoningen beschikken weliswaar over alle noodzakelijke eigen voorzieningen, maar zijn in bouwkundige zin verbonden met het hoofdgebouw en zijn van daaruit, zo is op de zitting gebleken, ook bereikbaar. Op de zitting is tevens komen vast te staan dat de bewoners van de aan- en inleunwoningen gebruik (kunnen) maken van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen die aanwezig zijn in het hoofdgebouw, alsmede van dezelfde zorgverleners die zorg verlenen in het hoofdgebouw van het betreffende zorgcentrum. Door de heffingsambtenaar is onvoldoende gemotiveerd betwist dat zowel voor het verblijf in het hoofdgebouw als voor het verblijf in de aan- en inleunwoningen een zorgindicatie is vereist. 6.5. De rechtbank is, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderling verband bezien, van oordeel dat het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen als geheel voor woonzorgactiviteiten en dus voor één organisatorisch doel worden aangewend. Dit betekent dat sprake is van een organisatorische samenhang tussen het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen en dat het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen bij elkaar horen. De aan- en inleunwoningen vormen dan ook tezamen met het daarbij behorende hoofdgebouw één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. 6.6. Omdat de heffingsambtenaar voor de waardering van deze onroerende zaken is uitgegaan van te kleine WOZ-objecten, moeten de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB worden vernietigd. In de situatie dat WOZ-objecten te klein zijn afgebakend kan de rechtbank namelijk niet zelf tot een waardering van de WOZ-waarde komen. 6.7. Nu de rechtbank van oordeel is dat de objectafbakening ten aanzien van deze onroerende zaken niet juist is geweest, zijn de beroepen reeds daarom gegrond en behoeven de andere beroepsgronden van eiseres ten aanzien van deze onroerende zaken geen nadere bespreking meer. [adres 3] – de restwaarde ( LEE 23/1244) 7. 7.1. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van deze onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) en de rechtbank volgt partijen daarin. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. 7.2. Het voorgaande houdt in dat de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van wat eiseres naar voren heeft gebracht. Het geschil spitst zich daarbij toe tot het antwoord op de vraag of bij de vaststelling van die waarde kan worden uitgegaan van de restwaarde die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (zie 3.3.). 7.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een door zijn taxateur opgemaakt taxatierapport voor de onroerende zaak van 15 februari 2024. Uit dit taxatierapport blijkt een GVW van € 3.901.000.

Zaaknummer LEE 23/1242: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 1] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 500; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Zaaknummer LEE 23/1243: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 2] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Zaaknummer LEE 23/1244: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 656,25. Zaaknummer LEE 23/1245 De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 4] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, voorzitter, mr. A.M.A.M. Kager en mr. M. van den Bosch, rechters, in aanwezigheid van mr. M.A. Veenstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024. Griffier is verhinderd te ondertekenen voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie uitspraak Hoge Raad van 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328 Zie uitspraak Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. Zie uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden van 22 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9329. Zie Kamerstukken II, 1996/1997, 25 037, nr. 3, blz. 19. Zie Handelingen II, 1996/97, 22-1656 en 1657 Zie uitspraken Hoge Raad 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084 en ECLI:NL:HR:2016:2085, Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3 en Hoge Raad10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270. Zie uitspraak Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770. Zie onder andere uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden van 6 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:9738. Zie uitspraak Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 Zie uitspraak Hoge Raad van 21 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:652, r.o. 2.2.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummers: LEE 23/1242 tot en met LEE 23/1245 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 25 april 2024 in de zaken tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: M.O.E. Uijen verbonden aan Previcus B.V.), en de heffingsambtenaar van de gemeente Hoogeveen, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eiseres tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 januari 2023. 1.1. De heffingsambtenaar heeft op het aanslagbiljet van 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2022 van de volgende onroerende zaken als volgt vastgesteld: [adres 1] op € 4.150.000 [adres 2] op € 11.000.000 [adres 3] op € 3.900.000 [adres 4] op € 6.550.000 Tegelijk met deze waardevaststellingen heeft de heffingsambtenaar eiseres op grond van de voornoemde WOZ-waardes voor het belastingjaar 2022 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) eigenaar niet-woning opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van eiseres ten aanzien van de vastgestelde WOZ-waardes van de hiervoor genoemde onroerende zaken in één brief ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de WOZ-waardes van de onroerende zaken gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar via één brief beroep ingesteld. De rechtbank heeft de beroepen onder de volgende zaaknummers geregistreerd: LEE 23/1242 [adres 1] ; LEE 23/1243 [adres 2] ; LEE 23/1244 [adres 3] ; LEE 23/1245 [adres 4] . 1.4. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met één gezamenlijk verweerschrift. 1.5. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting in elk van de zaken afzonderlijk nadere stukken ingediend. 1.6. De rechtbank heeft de beroepen op 7 maart 2024 gelijktijdig op zitting behandeld. Eiseres heeft zich daarbij laten vertegenwoordigen door [x] en [taxateur eiseres] (taxateur). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [taxateur heffingsambtenaar] (taxateur), [Y] en [Z] .

2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten. 2.1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaken gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] . Zij verhuurt deze onroerende zaken aan de [huurder] . In elk van de onroerende zaken is een woonzorgcentrum, met 24-uurszorgverlening, gevestigd. In deze woonzorgcentra kan in kleine woongroepen door ouderen gewoond worden en de woonzorgcentra beschikken over verschillende voorzieningen, zoals een restaurant, kapsalons en winkels. 2.2. Voor elk van de onder 2.1 genoemde onroerende zaken geldt dat zich bij en in het woonzorgcentrum (hoofdgebouw) ook aparte wooneenheden bevinden (de aan- en inleunwoningen). Deze aan- en inleunwoningen bevatten alle voorzieningen die nodig zijn voor zelfstandige bewoning (keuken, badkamer, toilet) en zij beschikken over een eigen CV, meterkast, brievenbus en afsluitbare voordeur met deurbel. 2.3. De heffingsambtenaar heeft voor de aan- en inleunwoningen afzonderlijke WOZ-beschikkingen afgegeven en aanslagen OZB eigenaar woning aan eiseres opgelegd. 2.4. Eiseres is ook eigenaar van [adres 3] . In deze onroerende zaak is een woonzorgcentrum gevestigd en de onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 5.652 m². Het bouwjaar van deze onroerende zaak is 1997.

3. Ten aanzien van de onroerende zaken is tussen partijen het volgende in geschil: 3.1. [adres 1] (LEE 23/1242): Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? Heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als niet-woning aangemerkt? 3.2. [adres 2] (LEE 23/1243): Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 3.3. [adres 3] (LEE 23/1244) Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? Meer specifiek: kan bij de vaststelling van die waarde worden uitgegaan van de restwaarde die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd? Heeft de heffingsambtenaar de onroerende zaak terecht als niet-woning aangemerkt? 3.4. [adres 4] (LEE 23/1245) Is de door de heffingsambtenaar toegepaste objectafbakening juist? Zo ja, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 3.5. Daarnaast is voor alle zaaknummers in geschil of de heffingsambtenaar artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden tijdens de bezwaarprocedure. 4. De rechtbank zal een beslissing op deze geschilpunten nemen aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.

5. De rechtbank is van oordeel dat: de objectafbakening ten aanzien van [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] niet juist is; de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat, gelet op de gehanteerde restwaarde, de WOZ-waarde van de [adres 3] te [plaats] niet te hoog is vastgesteld en dat die onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt; voor alle zaaknummers sprake is geweest van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ door de heffingsambtenaar. 5.1. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] - objectafbakening (zaaknummers LEE 23/1242, LEE 23/1243 en LEE 23/1245) 6. 6.1. Eiseres stelt dat de objectafbakening ten aanzien van de onroerende zaken gelegen aan [adres 1] , [adres 2] en [adres 4] te [plaats] niet juist is geweest. Volgens eiseres geldt voor deze onroerende zaken dat het hoofdgebouw tezamen met de aan- en inleunwoningen (zie 2.2.) als één WOZ-object moet worden aangemerkt. Eiseres onderbouwt dit standpunt door erop te wijzen dat de bewoners van het hoofdgebouw én de bewoners van de aan- en inleunwoningen gebruik (kunnen) maken van de gemeenschappelijke ruimtes in het hoofdgebouw en de daar aanwezige voorzieningen. Daarnaast wijst eiseres erop dat in de aan- en inleunwoningen hetzelfde zorgpersoneel werkzaam is als in het hoofdgebouw en dat ook voor de bewoners van de aan- en inleunwoningen een zorgindicatie vereist is. Het hoofdgebouw en de aan- en inleunwoningen vormen naar de omstandigheden beoordeeld daarom één onroerende zaak volgens eiseres. 6.2. De heffingsambtenaar stelt dat sprake is van een juiste objectafbakening. De aan- en inleunwoningen zijn allemaal geschikt voor zelfstandige bewoning en zijn daarom terecht aangemerkt als afzonderlijke objecten voor de Wet WOZ. Ze beschikken over alle voor zelfstandige bewoning benodigde voorzieningen. Bovendien wordt in het hoofdgebouw 24-uurszorg en 12-uurszorg verleend en dat is van een geheel andere orde dan de zorg die wordt verleend in de aan- en inleunwoningen, die meer incidenteel van aard is. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat de aan- en inleunwoningen weliswaar bij en in hetzelfde gebouw zitten, maar zich bevinden in een afgescheiden gedeelte en ook via een andere, eigen lift bereikbaar zijn. 6.3. De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ de afbakening van de te waarderen onroerende zaak is (de objectafbakening). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan de heffingsambtenaar bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe. Een gebouwd eigendom wordt voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt. Is echter een gedeelte van zo’n gebouwd eigendom blijkens zijn indeling bestemd om als afzonderlijk gedeelte te worden gebruikt, dan wordt dat gedeelte afzonderlijk als onroerende zaak aangemerkt. Dit is echter weer anders als twee of meer gedeelten, bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval in onderlinge samenhang bezien, bij elkaar behoren. In dat geval worden de twee eigendommen of gedeelten voor de toepassing van de Wet WOZ tot één onroerende zaak ‘samengesteld’. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval, in onderlinge samenhang bezien, in aanmerking worden genomen. 6.4. De rechtbank stelt vast dat zowel de hoofdgebouwen, als de aan- en inleunwoningen in eigendom zijn van eiseres. Eiseres heeft verder onweersproken ter zitting verklaard dat [huurder] de huurder is van het hoofdgebouw én van de aan- en inleunwoningen. [huurder] stelt de aan-en inleunwoningen vervolgens ter beschikking aan de feitelijke bewoners. [huurder] is een zorginstelling die wonen gecombineerd met zorgverlening aanbiedt. Dat doet zij zowel in de hoofdgebouwen, als in de aan- en inleunwoningen. De aan- en inleunwoningen beschikken weliswaar over alle noodzakelijke eigen voorzieningen, maar zijn in bouwkundige zin verbonden met het hoofdgebouw en zijn van daaruit, zo is op de zitting gebleken, ook bereikbaar. Op de zitting is tevens komen vast te staan dat de bewoners van de aan- en inleunwoningen gebruik (kunnen) maken van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen die aanwezig zijn in het hoofdgebouw, alsmede van dezelfde zorgverleners die zorg verlenen in het hoofdgebouw van het betreffende zorgcentrum. Door de heffingsambtenaar is onvoldoende gemotiveerd betwist dat zowel voor het verblijf in het hoofdgebouw als voor het verblijf in de aan- en inleunwoningen een zorgindicatie is vereist. 6.5. De rechtbank is, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, in onderling verband bezien, van oordeel dat het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen als geheel voor woonzorgactiviteiten en dus voor één organisatorisch doel worden aangewend. Dit betekent dat sprake is van een organisatorische samenhang tussen het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen en dat het hoofdgebouw en de daarbij of daarin gelegen aan- en inleunwoningen bij elkaar horen. De aan- en inleunwoningen vormen dan ook tezamen met het daarbij behorende hoofdgebouw één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. 6.6. Omdat de heffingsambtenaar voor de waardering van deze onroerende zaken is uitgegaan van te kleine WOZ-objecten, moeten de WOZ-beschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen OZB worden vernietigd. In de situatie dat WOZ-objecten te klein zijn afgebakend kan de rechtbank namelijk niet zelf tot een waardering van de WOZ-waarde komen. 6.7. Nu de rechtbank van oordeel is dat de objectafbakening ten aanzien van deze onroerende zaken niet juist is geweest, zijn de beroepen reeds daarom gegrond en behoeven de andere beroepsgronden van eiseres ten aanzien van deze onroerende zaken geen nadere bespreking meer. [adres 3] – de restwaarde ( LEE 23/1244) 7. 7.1. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van deze onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (GVW) en de rechtbank volgt partijen daarin. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de sinds de stichting van de onroerende zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, is bepaald dat de technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde van de onroerende zaak. Ten aanzien van deze technische afschrijving gelden de normale regels omtrent stelplicht en bewijslast. 7.2. Het voorgaande houdt in dat de heffingsambtenaar de feiten en omstandigheden dient te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van wat eiseres naar voren heeft gebracht. Het geschil spitst zich daarbij toe tot het antwoord op de vraag of bij de vaststelling van die waarde kan worden uitgegaan van de restwaarde die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd (zie 3.3.). 7.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een door zijn taxateur opgemaakt taxatierapport voor de onroerende zaak van 15 februari 2024. Uit dit taxatierapport blijkt een GVW van € 3.901.000.

Zaaknummer LEE 23/1242: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 1] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 500; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Zaaknummer LEE 23/1243: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 2] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Zaaknummer LEE 23/1244: De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 656,25. Zaaknummer LEE 23/1245 De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vernietigt de WOZ-beschikking voor [adres 4] en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.517,63. Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Praamstra, voorzitter, mr. A.M.A.M. Kager en mr. M. van den Bosch, rechters, in aanwezigheid van mr. M.A. Veenstra, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2024. Griffier is verhinderd te ondertekenen voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie uitspraak Hoge Raad van 14 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1328 Zie uitspraak Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 en Hoge Raad van 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300. Zie uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden van 22 november 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:9329. Zie Kamerstukken II, 1996/1997, 25 037, nr. 3, blz. 19. Zie Handelingen II, 1996/97, 22-1656 en 1657 Zie uitspraken Hoge Raad 16 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2084 en ECLI:NL:HR:2016:2085, Hoge Raad 5 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:3 en Hoge Raad10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV3270. Zie uitspraak Hoge Raad van 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:770. Zie onder andere uitspraak Hof Arnhem-Leeuwarden van 6 november 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:9738. Zie uitspraak Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326 Zie uitspraak Hoge Raad van 21 april 2023, ECLI:NL:HR:2023:652, r.o. 2.2.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling aansluiting gezocht bij de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging waardepeildatum 1 januari 2021” (de taxatiewijzer), waaruit een gemiddeld restwaardepercentage volgt van 25,07%. Ter nadere onderbouwing van dit restwaardepercentage heeft de taxateur van de heffingsambtenaar daarnaast de volgende referentiepanden aangedragen: [referentiepand 1] , bouwjaar 1960 (verkocht in verhuurde staat); [referentiepand 2] , bouwjaar 1967 (verkocht via een sale-and-leasebackconstructie); [referentiepand 3] , bouwjaar 1930 en 1965; [referentiepand 4] , bouwjaar 1995; [referentiepand 5] , bouwjaar 1975. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat de referentiepanden 1 en 2, gezien de omstandigheden waaronder die verkopen hebben plaatsgevonden, niet geschikt zijn ter onderbouwing van het restwaardepercentage. 7.4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de taxatiewijzer, de ter nadere onderbouwing daarvan door hem aangedragen referentiepanden 3 tot en met 5 en de toelichting hierop ter zitting, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De referentiepanden 3 tot en met 5 zijn gelegen in dezelfde regio als het woonzorgcentrum aan de [adres 3] . Deze referentiepanden zijn in lege staat verkocht omdat daarvan, zo is op de zitting onbetwist door de heffingsambtenaar gesteld, voor de eigenaar het einde van de gebruiksduur en daarmee de restwaarde, was bereikt. Gezien de bouwjaren van de referentiepanden 3 en 5 (respectievelijk deels 1930/deels 1965 en 1975) en uitgaande van een minimum levensduur van 45 jaar voor ruwbouw, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat deze referentiepanden hun restwaarde hadden bereikt ten tijde van de verkoop. Gelet daarop kan uit de verkoopsom de restwaarde worden berekend zoals door de heffingsambtenaar is gedaan. Nu de berekende restwaardepercentages ten aanzien van de referentieverkopen 3 en 5 (respectievelijk 25,99% en 30,39%) hoger zijn dan de restwaarde die volgt uit de taxatiewijzer, concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te hoog restwaardepercentage. 7.5. Eiseres heeft de restwaarde van de heffingsambtenaar betwist door een eigen rapport in te brengen met daarin berekeningen van de restwaarde aan de hand van de verkoop van de volgende acht referentiepanden: [referentiepand 1] , bouwjaar 1930 en 1965; [referentiepand 2] , bouwjaar 1997; [referentiepand 3] , bouwjaar 1986; [referentiepand 4] , bouwjaar 1995; [referentiepand 5] , bouwjaar1999; [referentiepand 6] , bouwjaar 2010; [referentiepand 7] , bouwjaar 2006; [referentiepand 8] , bouwjaar 1982. Eiseres heeft ter zitting aangegeven het pand aan de [referentiepand 8] niet langer als referentiepand te willen gebruiken omdat na verkoop de bestemming van dit pand is gewijzigd. De rechtbank stelt vast dat de opsteller van het rapport van eiseres is uitgegaan van een aantal onjuiste aannames. De rechtbank overweegt dat de referentiepanden 2. tot en met 7., gezien de bouwjaren, ten tijde van de verkoop de restwaarde nog niet hadden bereikt. Ten aanzien van referentiepand 1., dat ook door verweerder is gehanteerd, is eiseres uitgegaan van een woonbestemming, terwijl verweerder voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van een maatschappelijke bestemming. Daarnaast is in het rapport van eiseres gerekend met bouwkosten inclusief btw en worden deze vervolgens vergeleken met verkoopprijzen exclusief btw. Nu in het rapport van eiseres is uitgegaan van deze omstandigheden en aannames is de rechtbank van oordeel dat dit rapport van onvoldoende gewicht is om te dienen als betwisting van het restwaardepercentage dat de heffingsambtenaar heeft gebruikt. 7.6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van [adres 3] niet te hoog vastgesteld. [adres 3] – is sprake van een niet-woning ( LEE 23/1244) 8. 8.1. Eiseres stelt dat bij de heffing van OZB ten onrechte is uitgegaan van het tarief voor een niet-woning. Eiseres heeft primair gesteld dat ook alle gezamenlijk gebruikte ruimtes, zoals gangen, trappen, liften, bijgebouwen (verkeersruimtes), dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit geldt volgens eiseres ook wanneer deze ruimtes meer dan incidenteel door het (zorg)personeel worden gebruikt. Subsidiair neemt eiseres het standpunt in dat zij voor de gebouwgebonden grond, verkeersruimtes en infrastructuur (overige ruimtes) een zogenoemde pro rata-berekening mag toepassen. Eiseres heeft voor een rekenkundige uitwerking van dit standpunt een matrix overgelegd. Eiseres heeft in deze matrix allereerst het onderscheid aangebracht tussen de woondelen en de niet-woondelen. De niet-woondelen betreffen de verzorgings- en personeelsruimtes. Vervolgens heeft eiseres berekend wat de verhouding is tussen de woondelen en de niet-woondelen en hieruit volgt een percentage van 75,5%. Met gebruik van dit percentage berekent eiseres voor de overige ruimtes welk deel alsnog als woondeel is aan te merken. Eiseres stelt vervolgens dat op grond van deze berekening 76% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan ruimtes die geschikt zijn om in te wonen en dat daarom sprake is van een woning. 8.2. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat uitsluitend de in de onroerende zaak aanwezige individuele woonruimten, de (gezamenlijke) recreatieruimtes/huiskamers en de badkamers delen van de onroerende zaak vormen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waaruit blijkt dat slechts 53% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak daarop ziet. De heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat de verkeersruimtes zoals gangen, liften en trappen niet als woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en dat deze ook niet middels een pro rata-berekening daaraan kunnen worden toegerekend. 8.3. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (Gemw) is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de vastgestelde waarde van die zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De term ‘in hoofdzaak’ betekent in dit geval meer dan 70%. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat sprake is van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemw. 8.4. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, tweede lid, van de Gemw blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning. Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft voor de waardevaststelling aansluiting gezocht bij de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 9 Verzorging waardepeildatum 1 januari 2021” (de taxatiewijzer), waaruit een gemiddeld restwaardepercentage volgt van 25,07%. Ter nadere onderbouwing van dit restwaardepercentage heeft de taxateur van de heffingsambtenaar daarnaast de volgende referentiepanden aangedragen: [referentiepand 1] , bouwjaar 1960 (verkocht in verhuurde staat); [referentiepand 2] , bouwjaar 1967 (verkocht via een sale-and-leasebackconstructie); [referentiepand 3] , bouwjaar 1930 en 1965; [referentiepand 4] , bouwjaar 1995; [referentiepand 5] , bouwjaar 1975. De heffingsambtenaar heeft ter zitting erkend dat de referentiepanden 1 en 2, gezien de omstandigheden waaronder die verkopen hebben plaatsgevonden, niet geschikt zijn ter onderbouwing van het restwaardepercentage. 7.4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de taxatiewijzer, de ter nadere onderbouwing daarvan door hem aangedragen referentiepanden 3 tot en met 5 en de toelichting hierop ter zitting, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. De referentiepanden 3 tot en met 5 zijn gelegen in dezelfde regio als het woonzorgcentrum aan de [adres 3] . Deze referentiepanden zijn in lege staat verkocht omdat daarvan, zo is op de zitting onbetwist door de heffingsambtenaar gesteld, voor de eigenaar het einde van de gebruiksduur en daarmee de restwaarde, was bereikt. Gezien de bouwjaren van de referentiepanden 3 en 5 (respectievelijk deels 1930/deels 1965 en 1975) en uitgaande van een minimum levensduur van 45 jaar voor ruwbouw, is naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat deze referentiepanden hun restwaarde hadden bereikt ten tijde van de verkoop. Gelet daarop kan uit de verkoopsom de restwaarde worden berekend zoals door de heffingsambtenaar is gedaan. Nu de berekende restwaardepercentages ten aanzien van de referentieverkopen 3 en 5 (respectievelijk 25,99% en 30,39%) hoger zijn dan de restwaarde die volgt uit de taxatiewijzer, concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar niet is uitgegaan van een te hoog restwaardepercentage. 7.5. Eiseres heeft de restwaarde van de heffingsambtenaar betwist door een eigen rapport in te brengen met daarin berekeningen van de restwaarde aan de hand van de verkoop van de volgende acht referentiepanden: [referentiepand 1] , bouwjaar 1930 en 1965; [referentiepand 2] , bouwjaar 1997; [referentiepand 3] , bouwjaar 1986; [referentiepand 4] , bouwjaar 1995; [referentiepand 5] , bouwjaar1999; [referentiepand 6] , bouwjaar 2010; [referentiepand 7] , bouwjaar 2006; [referentiepand 8] , bouwjaar 1982. Eiseres heeft ter zitting aangegeven het pand aan de [referentiepand 8] niet langer als referentiepand te willen gebruiken omdat na verkoop de bestemming van dit pand is gewijzigd. De rechtbank stelt vast dat de opsteller van het rapport van eiseres is uitgegaan van een aantal onjuiste aannames. De rechtbank overweegt dat de referentiepanden 2. tot en met 7., gezien de bouwjaren, ten tijde van de verkoop de restwaarde nog niet hadden bereikt. Ten aanzien van referentiepand 1., dat ook door verweerder is gehanteerd, is eiseres uitgegaan van een woonbestemming, terwijl verweerder voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat sprake is van een maatschappelijke bestemming. Daarnaast is in het rapport van eiseres gerekend met bouwkosten inclusief btw en worden deze vervolgens vergeleken met verkoopprijzen exclusief btw. Nu in het rapport van eiseres is uitgegaan van deze omstandigheden en aannames is de rechtbank van oordeel dat dit rapport van onvoldoende gewicht is om te dienen als betwisting van het restwaardepercentage dat de heffingsambtenaar heeft gebruikt. 7.6. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van [adres 3] niet te hoog vastgesteld. [adres 3] – is sprake van een niet-woning ( LEE 23/1244) 8. 8.1. Eiseres stelt dat bij de heffing van OZB ten onrechte is uitgegaan van het tarief voor een niet-woning. Eiseres heeft primair gesteld dat ook alle gezamenlijk gebruikte ruimtes, zoals gangen, trappen, liften, bijgebouwen (verkeersruimtes), dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit geldt volgens eiseres ook wanneer deze ruimtes meer dan incidenteel door het (zorg)personeel worden gebruikt. Subsidiair neemt eiseres het standpunt in dat zij voor de gebouwgebonden grond, verkeersruimtes en infrastructuur (overige ruimtes) een zogenoemde pro rata-berekening mag toepassen. Eiseres heeft voor een rekenkundige uitwerking van dit standpunt een matrix overgelegd. Eiseres heeft in deze matrix allereerst het onderscheid aangebracht tussen de woondelen en de niet-woondelen. De niet-woondelen betreffen de verzorgings- en personeelsruimtes. Vervolgens heeft eiseres berekend wat de verhouding is tussen de woondelen en de niet-woondelen en hieruit volgt een percentage van 75,5%. Met gebruik van dit percentage berekent eiseres voor de overige ruimtes welk deel alsnog als woondeel is aan te merken. Eiseres stelt vervolgens dat op grond van deze berekening 76% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan ruimtes die geschikt zijn om in te wonen en dat daarom sprake is van een woning. 8.2. De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat uitsluitend de in de onroerende zaak aanwezige individuele woonruimten, de (gezamenlijke) recreatieruimtes/huiskamers en de badkamers delen van de onroerende zaak vormen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waaruit blijkt dat slechts 53% van de WOZ-waarde van de onroerende zaak daarop ziet. De heffingsambtenaar wijst er daarbij op dat de verkeersruimtes zoals gangen, liften en trappen niet als woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en dat deze ook niet middels een pro rata-berekening daaraan kunnen worden toegerekend. 8.3. De rechtbank overweegt als volgt. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet (Gemw) is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient indien de vastgestelde waarde van die zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De term ‘in hoofdzaak’ betekent in dit geval meer dan 70%. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast aannemelijk te maken dat sprake is van een onroerende zaak die niet in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220a, tweede lid van de Gemw. 8.4. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 220a, tweede lid, van de Gemw blijkt dat ook onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, moeten worden gerekend tot de delen van een onroerende zaak die dienen tot woning. Uit die parlementaire geschiedenis volgt verder dat de aard van het object beslissend is bij de beoordeling of een deel van een onroerende zaak tot woning dient.

Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemw, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. 8.5. Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, Gemw. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. 8.6. Voor de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemw, komt het erop aan of de delen die in ogenschouw worden genomen tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Blijkens de rechtspraak op dit punt is die term niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Volledig wil zeggen: voor 100 percent. Hieruit volgt dat de zogenoemde overige ruimtes – die zowel door de bewoners worden gebruikt als door anderen, zoals het verzorgend en verplegend personeel bij de uitoefening van hun functie – niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar primaire standpunt. Verder vloeit uit diezelfde rechtspraak voort dat er evenmin ruimte is voor een pro rata-berekening ten aanzien van die overige ruimtes. De rechtbank volgt eiseres daarom ook niet in haar subsidiaire standpunt dat voor de overige ruimtes een pro rata-berekening moet worden toegepast. Aangezien eiseres geen nadere gronden heeft ingebracht waaruit volgt dat het door de heffingsambtenaar berekende percentage van 53% niet juist is, gaat de rechtbank, mede gezien de toelichting van de heffingsambtenaar ten aanzien hiervan op de zitting, uit van de juistheid van dit percentage. De rechtbank concludeert dat uitgaande van dit percentage niet wordt voldaan aan het voor een woning gestelde vereiste van minimaal 70%. 8.7. Gelet op wat hiervoor onder 8.6. is overwogen is het woonzorgcentrum aan de [adres 3] te [plaats] geen onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. De aanslag OZB is daarom naar het juiste tarief opgelegd. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ 9. In de bezwaarfase is door eiseres verzocht om toezending van de stukken op grond van artikel 40 van de Wet WOZ. Hieraan is door de heffingsambtenaar niet tegemoet gekomen. In de aanvullende stukken die vóór de zitting door de heffingsambtenaar bij de rechtbank zijn ingediend heeft de heffingsambtenaar erkend dat dit een schending is van artikel 40 van de WOZ en dat alleen daarom al de beroepen van eiseres gegrond zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en zal daarom op dezelfde wijze ten aanzien van dit punt beslissen. Immateriële schadevergoeding (ISV) 10. 10.1. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres verzocht om ISV wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg is het uitgangspunt dat de rechtbank uitspraak doet binnen twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze termijn geldt behoudens bijzondere omstandigheden. De rechtbank stelt vast dat op 18 maart 2022 het bezwaarschrift door eiseres is ingediend en de rechtbank heeft op 25 april 2024 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en ongeveer anderhalve maand verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van deze uitspraak. Ter zitting is vastgesteld dat deze overschrijding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar komt. 10.2. De rechtbank is van oordeel dat eiseres recht heeft op een vergoeding van € 500 voor alle zaken tezamen. Redengevend daarvoor is dat de WOZ-beschikkingen zijn verenigd op één aanslagbiljet, waartegen één bezwaarschrift is ingediend waarop één uitspraak op bezwaar is gedaan, dat daartegen één beroepschrift is ingediend, waarna de zaken gezamenlijk op de zitting door de rechtbank zijn behandeld.Uit praktische overwegingen zal de rechtbank de ISV toewijzen in de zaak LEE 23/1242 en in de overige zaken volstaan met de vaststelling dat de redelijke termijn is overschreden. Proceskosten en griffierecht 11. 11.1. Op de zitting zijn partijen overeengekomen dat bij een gegrond beroep aan eiseres een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. Hierbij is het volgende afgesproken. Er zal alleen een proceskostenvergoeding worden verstrekt voor de beroepsfase. In de beroepsfase zijn twee beroepsmatige proceshandelingen verricht met een waarde van € 875 per punt. De zaken zijn van een gemiddeld gewicht (factor 1) en aangezien het om vier verschillende zaken gaat zal vervolgens factor 1,5 worden toegepast. Hieruit volgt een forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase van € 2.625 (2 x € 875 x 1 x 1,5). De rechtbank zal in elke zaak € 656,25 (€ 2.625/4) toekennen. Daarnaast is de afspraak gemaakt tussen partijen dat de heffingsambtenaar bij een inhoudelijk gegrond beroep ook overgaat tot vergoeding van de door eiseres gestelde taxatiekosten en de kosten voor de aanwezigheid van de deskundige ter zitting. Dit betekent dat de taxatiekosten ten aanzien van [adres 1] (€ 1.573), [adres 2] (€ 1.573) en [adres 4] (€ 1.573) te [plaats] vergoed zullen worden. Voor het meebrengen van een deskundige naar de zitting ontvangt eiseres een totale vergoeding van € 865,15 (bestaande uit 5,5 uur x € 130 + 21% btw). De rechtbank zal in elk van deze drie zaken € 288,38 (€ 865,15/3) toekennen. 11.2. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. In elke zaak is door eiseres griffierecht betaald van € 365.

Daarom moet ervan worden uitgegaan dat een deel van een onroerende zaak dat naar aard en inrichting bestemd en geschikt is om enigszins duurzaam voor menselijke bewoning te dienen en waarbij de woonfunctie overheersend is ten opzichte van andere functies, dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemw, ongeacht of dat deel feitelijk duurzaam wordt bewoond. 8.5. Voor delen van de onroerende zaak die naar de hiervoor gegeven maatstaf niet tot woning dienen, moet vervolgens worden beoordeeld of zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, Gemw. Daarvoor is beslissend of en in hoeverre deze delen feitelijk worden gebruikt ten behoeve van de delen die wel tot woning dienen. 8.6. Voor de beantwoording van de vraag of een onroerende zaak in hoofdzaak dient tot woning als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemw, komt het erop aan of de delen die in ogenschouw worden genomen tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Blijkens de rechtspraak op dit punt is die term niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Volledig wil zeggen: voor 100 percent. Hieruit volgt dat de zogenoemde overige ruimtes – die zowel door de bewoners worden gebruikt als door anderen, zoals het verzorgend en verplegend personeel bij de uitoefening van hun functie – niet volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in haar primaire standpunt. Verder vloeit uit diezelfde rechtspraak voort dat er evenmin ruimte is voor een pro rata-berekening ten aanzien van die overige ruimtes. De rechtbank volgt eiseres daarom ook niet in haar subsidiaire standpunt dat voor de overige ruimtes een pro rata-berekening moet worden toegepast. Aangezien eiseres geen nadere gronden heeft ingebracht waaruit volgt dat het door de heffingsambtenaar berekende percentage van 53% niet juist is, gaat de rechtbank, mede gezien de toelichting van de heffingsambtenaar ten aanzien hiervan op de zitting, uit van de juistheid van dit percentage. De rechtbank concludeert dat uitgaande van dit percentage niet wordt voldaan aan het voor een woning gestelde vereiste van minimaal 70%. 8.7. Gelet op wat hiervoor onder 8.6. is overwogen is het woonzorgcentrum aan de [adres 3] te [plaats] geen onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient. De aanslag OZB is daarom naar het juiste tarief opgelegd. Schending van artikel 40 van de Wet WOZ 9. In de bezwaarfase is door eiseres verzocht om toezending van de stukken op grond van artikel 40 van de Wet WOZ. Hieraan is door de heffingsambtenaar niet tegemoet gekomen. In de aanvullende stukken die vóór de zitting door de heffingsambtenaar bij de rechtbank zijn ingediend heeft de heffingsambtenaar erkend dat dit een schending is van artikel 40 van de WOZ en dat alleen daarom al de beroepen van eiseres gegrond zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken en zal daarom op dezelfde wijze ten aanzien van dit punt beslissen. Immateriële schadevergoeding (ISV) 10. 10.1. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres verzocht om ISV wegens overschrijding van de redelijke termijn. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg is het uitgangspunt dat de rechtbank uitspraak doet binnen twee jaar nadat bezwaar is gemaakt. Deze termijn geldt behoudens bijzondere omstandigheden. De rechtbank stelt vast dat op 18 maart 2022 het bezwaarschrift door eiseres is ingediend en de rechtbank heeft op 25 april 2024 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en ongeveer anderhalve maand verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van deze uitspraak. Ter zitting is vastgesteld dat deze overschrijding geheel voor rekening van de heffingsambtenaar komt. 10.2. De rechtbank is van oordeel dat eiseres recht heeft op een vergoeding van € 500 voor alle zaken tezamen. Redengevend daarvoor is dat de WOZ-beschikkingen zijn verenigd op één aanslagbiljet, waartegen één bezwaarschrift is ingediend waarop één uitspraak op bezwaar is gedaan, dat daartegen één beroepschrift is ingediend, waarna de zaken gezamenlijk op de zitting door de rechtbank zijn behandeld.Uit praktische overwegingen zal de rechtbank de ISV toewijzen in de zaak LEE 23/1242 en in de overige zaken volstaan met de vaststelling dat de redelijke termijn is overschreden. Proceskosten en griffierecht 11. 11.1. Op de zitting zijn partijen overeengekomen dat bij een gegrond beroep aan eiseres een proceskostenvergoeding moet worden toegekend. Hierbij is het volgende afgesproken. Er zal alleen een proceskostenvergoeding worden verstrekt voor de beroepsfase. In de beroepsfase zijn twee beroepsmatige proceshandelingen verricht met een waarde van € 875 per punt. De zaken zijn van een gemiddeld gewicht (factor 1) en aangezien het om vier verschillende zaken gaat zal vervolgens factor 1,5 worden toegepast. Hieruit volgt een forfaitaire proceskostenvergoeding voor de beroepsfase van € 2.625 (2 x € 875 x 1 x 1,5). De rechtbank zal in elke zaak € 656,25 (€ 2.625/4) toekennen. Daarnaast is de afspraak gemaakt tussen partijen dat de heffingsambtenaar bij een inhoudelijk gegrond beroep ook overgaat tot vergoeding van de door eiseres gestelde taxatiekosten en de kosten voor de aanwezigheid van de deskundige ter zitting. Dit betekent dat de taxatiekosten ten aanzien van [adres 1] (€ 1.573), [adres 2] (€ 1.573) en [adres 4] (€ 1.573) te [plaats] vergoed zullen worden. Voor het meebrengen van een deskundige naar de zitting ontvangt eiseres een totale vergoeding van € 865,15 (bestaande uit 5,5 uur x € 130 + 21% btw). De rechtbank zal in elk van deze drie zaken € 288,38 (€ 865,15/3) toekennen. 11.2. Omdat de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden. In elke zaak is door eiseres griffierecht betaald van € 365.