ECLI:NL:RBNNE:2023:4084

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Leeuwarden Zaaknummer: 10366768 \ CV EXPL 23-1169 Vonnis van 10 oktober 2023 in de zaak van 1VERENIGING D.U.R.F. (DE URSEMMERHOF RECREANTEN FAMILIE), te [woonplaats] , hierna te noemen: DURF,2. [A], te [woonplaats] ,3. [B], te [woonplaats] , procederende met toevoeging,4. [C], te [woonplaats]5. [D], te [woonplaats] ,6. [E], te [woonplaats] ,7. [F], te [woonplaats] ,8. [G], te [woonplaats] , 2 tot en met 8 samen te noemen: de huurders, en allen samen te noemen: DURF c.s., eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, gemachtigde: mr. D.F. Briedé, tegen URSEMMERHOF B.V., te Makkum, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Ursemmerhof, gemachtigde: mr. A.P. Maes.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 16 mei 2023 - de conclusie van antwoord in reconventie - een akte overlegging nadere producties tevens akte wijziging eis (in reconventie) van Ursemmerhof - de mondelinge behandeling van 11 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De zaak in het kort 2.1. DURF en de huurders leggen met deze procedure aan de kantonrechter de vraag voor of de door Ursemmerhof gedane opzeggingen van de huur van de standplaatsen op het Camping Chaletpark Ursemmerhof te [plaats] (hierna te noemen het (recreatie)park) in stand kunnen blijven. De kantonrechter beantwoordt die vraag uiteindelijk bevestigend. Zij licht dat hierna toe. De huurders en de leden van DURF hebben op de zitting duidelijk gemaakt dat de opzegging van de huur voor hen heel ingrijpend is. Dat betekent echter niet dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten niet mag opzeggen om het park te ontwikkelen op de wijze die zij voor ogen heeft, zij het dat zij daarbij wel voldoende zorgvuldig dient te handelen. Dat heeft zij niet in alle gevallen gedaan en ook dat licht de kantonrechter hierna toe.

3.1. Ursemmerhof is in of omstreeks 2014 eigenaresse geworden van het recreatiepark. Ursemmerhof verhuurt jaarplaatsen (standplaatsen) op dit park bestemd voor recreatieve doeleinden. De huurders zijn huurders van verschillende standplaatsen op het park (zie 3.3.). In de huurovereenkomsten tussen Ursemmerhof en de huurders staat onder andere: 6. Huurder verklaart voor zich en zijn voornoemde gezinsleden kennis te hebben genomen van het als onderdeel van deze huurovereenkomst uitmakend Algemeen reglement Camping-chalet park Ursemmerhof. (…..) 7. (…..) 8. (…..) 9. De huurovereenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd (1 januari tot en met 31 december van enig jaar). De huurovereenkomst wordt na afloop telkens automatische verlengd voor de duur van één jaar onder de dan geldende voorwaarden. 10. Als huurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, dan moet hij uiterlijk drie maanden (1 september elk jaar) vóór afloop van de lopende periode schriftelijk opzeggen. 11. (…..) 12. Als de verhuurder geen verlenging van de huurovereenkomst wenst, kan hij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden voor afloop van de lopende periode, uitsluitend schriftelijk opzeggen als: (…..) c. verhuurder wegens concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein de standplaats nodig heeft. Als de verhuurder de overeenkomst wil beëindigen wegens een ingrijpende herstructurering, dan moet hij tevens huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen. 3.2. Artikel 2 van het Algemeen reglement als bedoeld in artikel 6 van de huurovereenkomst luidt (voor zover van belang): De stacaravan of caravan mag nooit blijvend worden bewoond en ook niet voor een andere dan een normale recreatieve bestemming worden gebruikt. (…..) Tijdens de maanden december, januari en februari geldt een wintersluiting; er mag dan niet worden verbleven in de stacaravan of caravan. 3.3. Eiseres 2 ( [A] ) is sinds augustus 2020 huurster van standplaats F9. Zij huurt ook standplaats J18. Eiser 3 ( [B] ) is sinds 2015 huurder van standplaats M19. Hij is woonachtig op het park. Eiser 4 (Van [C] ) is sinds 1996 huurder van standplaats P9. Ook hij is woonachtig op het park. Eiseres 5 ( [D] ) is sinds september 2021 huurder van standplaats P14. Zij is bestuurslid (secretaris/penningmeester) van DURF. Eiser 6 ( [E] ) is sinds 24 september 2022 huurder van standplaats P28. Ook [E] is woonachtig op het park. Eiser 7 ( [F] ) is sinds 28 september 2022 huurder van standplaats J9. Eiser 8 ( [G] ) is sinds 28 augustus 2022 huurder van standplaats P12. 3.4. De op de kavels door de huurders geplaatste recreatieverblijven (chalets/caravans) zijn eigendom van de huurders. De huurders hebben voor hun recreatieverblijven, inclusief verbeteringen, bedragen uitgegeven variërend van € 10.000,00 tot € 50.000.00. 3.5. Ursemmerhof is sinds ongeveer 2014 bezig met herontwikkelingsplannen. Aanvankelijk heeft zij één of meer voorlichtingsavonden gehouden voor de huurders, maar nadat deze uit de hand liepen, is ze daarmee gestopt. Daarna is informatie gedeeld via een door de beheerder van het recreatiepark opgezette Facebookgroep. 3.6. Ursemmerhof heeft ongeveer vier jaar geleden de exploitatie van de bij het recreatiepark behorende camping gestaakt. 3.7. In 2020 zijn er diverse publicaties in de media verschenen waarin staat dat Ursemmerhof plannen had voor een nieuw project genaamd 'Schermerbuiten'. Dit project zou in fases gebouwd worden en er zou pas met bouwen gestart worden als er woningen verkocht waren. Er zouden nieuwe huizen komen aan de linkerzijde van de recreatieplas (de Ursemmerplas) en op een weiland achter het park. Dit alles zou voorlopig niet ten koste gaan van de huidige standplaatsen. 3.8. In of omstreeks 2020/2021 heeft er een bouwbord bij de ingang van het recreatiepark gestaan met de vermelding dat het park gewijzigd zou worden in 'Schermerbuiten'. 3.9. Het huidige plan voor de herstructurering van het recreatiepark is genaamd 'Beach Resorts NoorderDuyn'. 3.10. Ursemmerhof heeft per aangetekende brief van 28 september 2022 de huurovereenkomsten met alle huurders opgezegd tegen 31 december 2023. Deze brief luidt (voor zover van belang): In de afgelopen periode zijn plannen ontwikkeld om het park ingrijpend aan te pakken. Zoals eerder aangekondigd - en u al een tijd weet van heeft - zijn wij al jaren bezig met het herontwikkelingsplan van Ursemmerhof BV. (…..) In de bijlage bij dit schrijven hebben wij een impressie gevoegd van hoe het park er straks uit gaat komen te zien. Op grond van het bestaande bestemmingsplan is voltooiing van deze herontwikkeling zonder nadere (ruimtelijke) procedure mogelijk. Ook hebben we in de bijlage een tijdstabel opgenomen hoe de gefaseerde uitvoering er uit gaat zien. (…..) Om een en ander tot stand te brengen, willen wij weer komen te beschikken over onze kavels, zo ook de door u gehuurde kavel. Om die reden willen wij de huur beëindigen c.q. opzeggen en wel bij deze middels dit schrijven. Wij verwijzen in dit verband naar het bepaalde in artikel 12 sub c van de toepasselijke huurovereenkomst waarop wij ons beroepen. In de huurovereenkomst is afgesproken dat de huur met een opzegtermijn van 3 maanden voor afloop van een lopende periode kan worden opgezegd. Wij realiseren ons dat dit een erg korte termijn is en ondanks dat er al eerder door ons plannen van herontwikkeling aan u kenbaar zijn gemaakt. Om die reden zeggen wij de huur met deze brief op tegen eind 2023, te weten 31 december 2023. Voor ons zou een beëindiging per 1 september 2024 ook acceptabel zijn, maar de overeenkomst voorziet alleen in opzegging tegen het einde van een lopende huurtermijn. In onderling overleg kan van de overeenkomst echter altijd worden afgeweken, dus wij willen u graag de keuze geven door hieronder uw voorkeur aan te geven. Door het tijdig opzeggen van de overeenkomst en u daarnaast hiervan meer dan tijdig in kennis te stellen en u daardoor alle comfort en tijd te geven (ondanks dat daartoe contractueel geen verplichting toe is) om een nieuwe plaats te zoeken, gaan wij ervan uit u hiermee tegemoet te komen, zodat u in alle rust en tijd die u hiervoor nodig acht een alternatief te vinden. Indien u geen keuze maakt, dan gaan we uit van de formele door ons gehanteerde termijn tot en met 31 december 2023 waarop de huur eindigt en het gehuurde ontruimd moet worden opgeleverd. (…..) Tot slot vragen wij u de volgende vragen met het vriendelijk verzoek binnen 1 maand na ontvangst van deze brief te beantwoorden en onderstaand tekstblok te kopiëren en u keuze daarin aan ons terug te mailen (…..) a. ik geef de voorkeur aan en stem in met een beëindiging per 1 september 2024 in plaats van 31 december 2023: Ja / Nee b. (…..) 3.11. Geen van de huurders van Ursemmerhof heeft van de mogelijkheid van beëindiging per 1 september 2024 gebruik gemaakt. 3.12. Op 30 september 2022 is door de beheerder van het recreatiepark via Facebook meegedeeld dat er geen verkopen/overnames meer kunnen plaatsvinden. 3.13. Bij brief van 22 november 2022 van hun raadsman hebben de huurders de rechtsgeldigheid van de opzegging weersproken. 3.14. De raadsman van Ursemmerhof heeft hier bij e-mail van 15 december 2022 op gereageerd. 3.15. DURF is op 16 december 2022 opgericht.

in conventie 4.1. DURF c.s. vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. te verklaren voor recht dat de huurders met Ursemmerhof doorlopende huurcontracten hebben voor onbepaalde tijd; 2. te verklaren voor recht dat in collectief en/of individueel opzicht door Ursemmerhof jegens de (aan DURF verbonden) huurders onrechtmatig is gehandeld door voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten geen informatie te verstrekken over de herstructureringsplannen, door kort voor de opzegging nog huurders toe te laten op de camping en huurcontracten af te sluiten, door hen de verkoop van caravans te verbieden en door geen schadevergoeding aan te bieden; 3. te verklaren voor recht dat de opzeggingen door Ursemmerhof in collectieve zin en/of in individueel opzicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de huurovereenkomsten doorlopen en niet zijn geëindigd c.q. eindigen; 4. voorwaardelijk, namelijk voor het geval de opzeggingen toch in stand blijven, te verklaren voor recht dat Ursemmerhof in collectief en/of in individueel opzicht de huurders schadevergoeding dient aan te bieden en dat zij jegens de huurders wordt veroordeeld tot betaling van enig bedrag door de kantonrechter te begroten dan wel nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. 4.2. Ursemmerhof voert verweer. Ursemmerhof concludeert om bij vonnis, alles uitvoerbaar bij voorraad: a. al het door eisers gevorderde af te wijzen; b. kosten rechtens, met bepaling dat op ieder der eisers hoofdelijk een betalingsverplichting rust en voorts wettelijke rente is verschuldigd over de proceskosten indien deze niet binnen tien dagen na het te wijzen vonnis is voldaan. 4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 4.4. Ursemmerhof vordert - na wijzing van eis - om bij vonnis, alles uitvoerbaar bij voorraad: a. Eiser 2 ( [A] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 463,50 (ter zake standplaats F9), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023; alsmede de veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 738,50 (ter zake standplaats J18), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023; b. Eiser 4 (Van [C] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 538,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023: c. Eiser 5 ( [D] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 538,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023: d. Eiser 7 ( [F] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 413,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023: e. Eiser 8 ( [G] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 413,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2023: f. de huurovereenkomsten met eisers 2, 4, 5, 7 en 8 (gedaagden in reconventie), vanwege het toerekenbaar tekortschieten door wanbetaling ter zake van de stagelden en/of de afrekening nutsvoorzieningen, te ontbinden en hen te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde overeenkomstig de huurovereenkomst en het Algemeen Reglement en wel binnen vier weken na het te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, voor iedere dag dat de betreffende eiser na betekening van het te wijzen vonnis en de termijn van ontruiming niet volledig en tijdig aan de veroordeling voldoet; g. te verklaren voor recht dat Ursemmerhof jegens de leden van DURF, vanwege het toerekenbaar tekortschieten door wanbetaling ter zake van de stagelden en de afrekening nutsvoorzieningen ter hoogte van circa 50% van het op jaarbasis verschuldigde, rechtsgrond toekomt de huurovereenkomst met de betreffende leden te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen; h. Eisers 2 tot en met 8 (gedaagden in reconventie), voor zover het sub f gevorderde niet wordt toegewezen, vanwege de huuropzegging te veroordelen om uiterlijk 31 december 2023 het gehuurde te hebben ontruimd overeenkomstig de huurovereenkomst en het Algemeen Reglement op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, voor iedere dag dat de betreffende eiser na betekening van het te wijzen vonnis niet volledig en tijdig aan de veroordeling voldoet; i. te verklaren voor recht dat de leden van Ursemmerhof (de kantonrechter leest: DURF) vanwege de huuropzegging gehouden zijn om uiterlijk 31 december 2023 het gehuurde te hebben ontruimd overeenkomstig de huurovereenkomst en het Algemeen Reglement; j. kosten rechtens, met bepaling dat op ieder der eisers (gedaagden in reconventie) hoofdelijk een betalingsverplichting rust en voorts wettelijke rente is verschuldigd over de proceskostenveroordeling indien deze niet binnen tien dagen na het te wijzen vonnis is voldaan. 4.5. DURF c.s. voert verweer. DURF c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Ursemmerhof, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Ursemmerhof in de kosten en nakosten van deze procedure. 4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie opmerkingen vooraf 5.1. DURF c.s. stelt dat het verdwijnen van recreatieparken als de Ursemmerhof een maatschappelijk probleem is, dat in de politiek tot vragen heeft geleid. Daarnaast wonen sommige huurders permanent op Ursemmerhof omdat er geen alternatieve woonruimte voor hen beschikbaar is. Ook dit is een maatschappelijk probleem, aldus DURF c.s. Deze maatschappelijke problemen betekenen echter niet dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vorderingen van partijen deze problemen tot uitgangspunt kan nemen. De kantonrechter dient de vorderingen te toetsen aan de daarvoor uit de wet en de jurisprudentie voortvloeiende regels over opzegging van huurovereenkomsten, waarbij het uitgangspunt is dat ook voor onbepaalde tijd aangegane overeenkomsten opzegbaar zijn. de positie van DURF 5.2. DURF vertegenwoordigt de belangen van ongeveer 160 huurders die allen van Ursemmerhof huren. Uit haar statuten blijkt de doelstelling van DURF. DURF heeft voldoende aangetoond dat het in deze kwestie om deze belangen gaat, namelijk het belang van haar leden om de kunnen recreëren op de Ursemmerhof. Nu ook aan de overigens eisen van artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek (BW) is voldaan, zoals genoegzaam is gebleken, wordt voorshands geoordeeld dat DURF voldoende representatief is om namens de aangesloten huurders op te treden en hun belangen te behartigen. Zij is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen. huurovereenkomst voor (on)bepaalde tijd 5.3. De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomsten niet zijn aangegaan met het doel om voor één bepaalde periode te gelden en dan te eindigen. Het gaat daarentegen om huurovereenkomsten die jaarlijks automatisch worden verlengd, die in de praktijk vele jaren tot tientallen jaren plegen te blijven bestaan en die op grond van de toepasselijke contractuele voorwaarden alleen door opzegging door de huurder of verhuurder kunnen eindigen. De huurovereenkomsten hebben daarmee het karakter van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. De huurders sluiten ook niet jaarlijks een nieuwe overeenkomst met Ursummerhof, althans dit is niet gebleken. Dat aan het einde van het seizoen het park wordt gesloten en de kavels worden afgesloten van de nutvoorzieningen, maakt dit niet anders. De aan de huurders in eigendom toebehorende caravans en chalets blijven immers gewoon op de kavels staan. Bij de door DURF c.s. gevorderde verklaring voor recht dat er sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben zij echter geen belang, zodat de kantonrechter de vordering (onder 1) zal afwijzen. toetsingsmaatstaf opzegging 5.4. De huurovereenkomsten tussen de huurders en Ursemmerhof hebben betrekking op de huur van onbebouwde grond (standplaatsen voor caravans en chalets). De wettelijke regelingen die aan huurders bijzondere bescherming bieden, zoals huurbescherming en/of ontruimingsbescherming bij de huur van woonruimte en/of bedrijfsruimte, zijn op deze huurovereenkomsten niet van toepassing. Wel zijn van toepassing de algemene regels uit de huurtitel van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), aangevuld met de gewone regels van het verbintenissenrecht. 5.5. Dit betekent dat op de beëindiging van de huurovereenkomsten artikel 7:228 BW van toepassing is. Volgens lid 2 van dit artikel eindigt een huur die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd, door opzegging met een opzegtermijn van tenminste één maand. Artikel 7:228 BW is echter van regelend recht. Dat betekent dat partijen over het beëindigen van de huurovereenkomst andere afspraken kunnen maken, waarbij zij afwijken van artikel 7:228 BW. In dit geval zijn partijen in artikel 12 van de huurovereenkomst overeengekomen dat de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden dient te hanteren en dat er voor de verhuurder een beperkt aantal gronden bestaat voor opzegging. De opzeggingsgrond waar het in dit geval om gaat betreft de grond genoemd in artikel 12 onder c: concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van zijn bedrijfsterrein. In dat geval moet de verhuurder huurder daarvan tijdig op de hoogte stellen, zo staat in artikel 12. 5.6. Daarnaast is ook de jurisprudentie over de opzegging van duurovereenkomsten van toepassing. De Hoge Raad heeft in het Goglio-arrest (ECLI:NL:HR:2018:141) over duurovereenkomsten als volgt overwogen: 3.6.2 Of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. (Vgl. onder meer HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012/685, rov. 3.6, HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163, NJ 2013/341, rov. 3.5.1 en HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2) 3.6.3 Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden. 3.6.4 Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2). 5.7. Uitgangspunt bij de beoordeling van de vorderingen van DURF c.s. is dan ook of Ursemmerhof bij de opzegging van de huurovereenkomsten het bepaalde in artikel 12 onder c van de huurovereenkomst in acht heeft genomen. Daarna dient beoordeeld te worden of de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden. concrete plannen tot een al dan niet ingrijpende herstructurering van het bedrijfsterrein 5.8. Anders dan in de door DURF c.s. aangehaald jurisprudentie - zoals het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2022:2894) (welk vonnis overigens door het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 8 augustus 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:2533) is vernietigd) en het vonnis van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2023:8200) - zijn op de huurovereenkomsten van de huurders van Ursemmerhof niet de RECRON-voorwaarden van toepassing. Hetgeen in die zaken hierover is overwogen mist dan ook toepassing. In deze zaak is niet vereist dat er op het moment van opzegging een concreet en uitvoerbaar plan is, in die zin dat er een reële verwachting bestaat dat vergunningen op redelijke termijn verkregen kunnen worden. Deze voorwaarde is immers in de RECRON-voorwaarden opgenomen en niet in de huurovereenkomsten van Ursemmerhof.

De kantonrechter in conventie 6.1. verklaart voor recht dat Ursemmerhof jegens de (aan DURF verbonden) huurders, waarmee zij na 1 januari 2022 voor het eerst een huurovereenkomst heeft gesloten, onrechtmatig heeft gehandeld door voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten geen informatie te verstrekken over de herstructureringsplannen, 6.2. verklaart voor recht dat Ursemmerhof de schade van de onder 6.1. bedoelde huurders aan hen dient te vergoeden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 6.3. veroordeelt DURF c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Ursemmerhof tot dit vonnis vastgesteld op € 424,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien deze niet binnen tien dagen na de datum van dit vonnis zijn voldaan, 6.4. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.6. veroordeelt eiser 2 ( [A] ) (gedaagde in reconventie) tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 463,50 (ter zake standplaats F9), te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023 alsmede tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 738,50 (ter zake standplaats J18), te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023; 6.7. veroordeelt eiser 4 (Van [C] ) (gedaagde in reconventie) tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 538,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023: 6.8. veroordeelt eiser 5 ( [D] ) (gedaagde in reconventie) tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 538,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023: 6.9. veroordeelt eiser 7 ( [F] ) (gedaagde in reconventie) tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 413,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023: 6.10. veroordeelt eiser 8 ( [G] ) (gedaagde in reconventie) te veroordelen tot betaling aan Ursemmerhof van een bedrag van € 413,50, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 15 maart 2023: 6.11. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.12. verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder 6.6. tot en met 6.10 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, 6.13. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Groenewegen en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023. c 471

Aan de plannen van Ursummerhof kunnen deze strenge eisen dan ook niet worden gesteld. 5.9. Getoetst dient te worden aan hetgeen de huurders van de Ursemmerhof met hun verhuurder overeengekomen zijn, namelijk dat de verhuurder bij concrete herstructureringsplannen de huurovereenkomsten kan opzeggen, waarbij een opzegtermijn van drie maanden geldt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Ursemmerhof voldoende onderbouwd dat het park in de huidige opzet en gelet op het gebruik niet toekomstbestendig is en dat zij het park wenst te herontwikkelen. Ursemmerhof is hier ook al jarenlang mee bezig en dit was bij de huurders ook bekend. Er was immers - na (een) tumultueus verlopen voorlichtingsbijeenkomst(en) - een Facebookgroep over de herstructureringsplannen, er waren in 2020 diverse mediapublicaties en er heeft een bord bij de ingang van het recreatiepark gestaan waarbij het plan 'Schermerbuiten' werd aangekondigd. Weliswaar zou de positie van de huidige huurders bij de eerdere plannen voorlopig ongemoeid worden gelaten, maar dat er Ursemmerhof herstructuringsplannen had, was bij de huurders die reeds langer op het park verblijven, niet onbekend. Daarnaast heeft Ursemmerhof met overlegging van het plan voor 'Beach Resorts Noorderduyn' voldoende onderbouwd dat zij op dit moment concrete plannen heeft voor een ingrijpende herstructurering van het terrein. Ook is er een aantal proefwoningen gebouwd. Dat de proefwoningen zijn afgekeurd omdat deze volgens de gemeente niet passen binnen het bestemmingsplan, maakt niet dat Ursemmerhof geen concrete plannen heeft. Het feit dat de gemeente niet overal van op de hoogte is, maakt evenmin dat de plannen van Ursemmerhof niet concreet en/of niet haalbaar zijn. Ursemmerhof heeft ook aangegeven dat zij beleggers heeft voor de realisatie van de eerste 30 recreatieverblijven. De productie van die recreatieverblijven is reeds gestart (zij het dat die op dit moment stilligt door een faillissement voor de producent). Verder is van belang dat de aandeelhouders van Ursemmerhof in Makkum reeds een dergelijk park (Beach Resort Makkum) hebben ontwikkeld. Overigens heeft wethouder Rosalien van Dolder in een (officieel) persbericht positief gereageerd op de door Ursemmerhof gepresenteerde plannen. Dat dezelfde wethouder in een later persbericht verklaart dat zij er spijt van heeft dat er bij de verkoop van het recreatiepark geen nadere voorwaarden zijn gesteld, waardoor zij geen grip heeft op die plannen, maakt dit niet anders. Naar het oordeel van de rechter is hetgeen Ursemmerhof heeft aangevoerd voldoende voor de door haar gedane opzegging en kan deze als een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging worden aangemerkt. 5.10. Voor zover DURF c.s. stelt dat op het moment van opzegging van de huurovereenkomsten, dus op 28 september 2022, de plannen onvoldoende concreet waren, kan haar dit niet baten. Op grond van artikel 12 onder c van de verhuurovereenkomst dient Ursemmerhof de huurders tijdig te informeren en kan zij (vervolgens) met een opzegtermijn van drie maanden de huurovereenkomsten opzeggen. Ursemmerhof heeft er voor gekozen om tegelijk met het verstrekken van de informatie de huurovereenkomsten (alvast) op te zeggen met een opzegtermijn van tenminste 15 maanden. Dit is niet onzorgvuldig of onrechtmatig. redelijkheid en billijkheid 5.11. De stelling van DURF c.s. dat voor opzegging altijd een zwaarwegende grond aanwezig dient te zijn, dat een opzegtermijn in acht moet worden genomen èn dat de opzegging gepaard moet gaan met een aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding is onjuist. Dit volgt niet uit de jurisprudentie. Daarin is immers bepaald dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval mee kunnen brengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat, er een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen of dat de opzegging gepaard gaat met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. 5.12. Zoals hiervoor al is overwogen is er een zwaarwegende grond voor opzegging van de huurovereenkomsten aanwezig. 5.13. Dat de door Ursemmerhof gehanteerde opzegtermijn van tenminste 15 maanden in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn, is niet gesteld of gebleken. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat ook DURF c.s. dat als een redelijke opzegtermijn beschouwt. 5.14. Resteert de vraag of de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. 5.15. Bij een overeenkomst als deze kan het voorkomen dat de partij tot wie de opzegging is gericht, met het oog op het voortduren van de overeenkomst investeringen heeft gedaan welke niet enkel worden gecompenseerd door, of verdisconteerd in een bepaalde opzegtermijn. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen, ondanks de redelijke duur van de opzegtermijn, de eisen van redelijkheid en billijkheid nopen tot toekenning van een schadevergoeding (HR 21 juni 1991, NJ 1991, 742). 5.16. Het is aan DURF c.s. om gemotiveerd te onderbouwen waarom de redelijkheid en billijkheid eisen dat Ursemmerhof de huurovereenkomsten slechts kan opzeggen indien de huurders een (schade)vergoeding wordt toegekend. De kantonrechter constateert dat DURF c.s. dat niet heeft gedaan. Zij heeft volstaan met een verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2022:2351) en een uitspraak in kort geding van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel (ECLI:NL:RBOVE:2022:1100) over het recreatiepark Berkenven. In die zaken oordeelde de kantonrechter dat van belang was dat de chalets niet meer ergens anders konden worden geplaatst en dat de opzegtermijn relatief kort was. Dat is hier niet aan de orde. Ursemmerhof heeft naar het oordeel van de kantonrechter de huurders voldoende tijd gegeven (tenminste 15 maanden) om één en ander te realiseren. Daarnaast gaat het bij Ursemmerhof om verplaatsbare chalets en caravans die in eigendom toebehoren aan de huurders. Dat het voor hen lastig is om hiervoor een andere plek te vinden en dat een verhuizing kosten met zich brengt, betekent echter niet dat Ursemmerhof verplicht is in deze kosten bij te dragen of anderszins een vergoeding aan de huurders te betalen. DURF c.s. heeft onvoldoende onderbouwd waarom - getoetst aan de redelijkheid en billijkheid en de omstandigheden van het geval - de kantonrechter tot een ander oordeel zou moeten komen. 5.17. Overigens gaat de kantonrechter er vanuit dat Ursemmerhof het ter zitting gedane aanbod om de huurders een verplaatsingsvergoeding overeenkomstig artikel 12.6 van de RECRON-voorwaarden te betalen, nakomt. 5.18. Uit het vorenstaande volgt dat de door DURF c.s. (onder 3) gevorderde verklaring voor recht dat de opzeggingen door Ursemmerhof in collectieve zin en/of in individueel opzicht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn en de huurovereenkomsten doorlopen en niet zijn geëindigd c.q. eindigen, zullen worden afgewezen. onrechtmatig handelen 5.19. DURF c.s. vordert verder (onder 2) voor recht te verklaren dat in collectief en/of individueel opzicht door Ursemmerhof jegens de (aan DURF verbonden) huurders onrechtmatig is gehandeld door voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten geen informatie te verstrekken over de herstructureringsplannen, door kort voor de opzegging nog huurders toe te laten op de camping en huurcontracten af te sluiten, door hen de verkoop van caravans te verbieden en door geen schadevergoeding aan te bieden. Daarnaast vordert DURF c.s.

(onder 4) (voorwaardelijk) te verklaren voor recht dat Ursemmerhof in collectief en/of in individueel opzicht de huurders schadevergoeding dient aan te bieden en dat zij jegens de huurders wordt veroordeeld tot betaling van enig bedrag door de kantonrechter te begroten dan wel nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Aan de voorwaarde waaronder deze laatste vordering is ingesteld, namelijk de voorwaarde dat de opzeggingen in stand blijven, is voldaan, zodat de kantonrechter toekomt aan de beoordeling van deze vordering. De kantonrechter zal de vorderingen onder 2 en onder 4 gezamenlijk bespreken. 5.20. Uit de overwegingen over de rechtsgeldigheid van de door Ursemmerhof gedane opzeggingen volgt dat Ursemmerhof in zijn algemeenheid niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de huurders. Dit geldt echter niet voor alle gevallen. Ursemmerhof heeft vlak voordat zij overging tot opzegging van de huurovereenkomsten nog met een aantal nieuwe huurders een huurovereenkomst gesloten. Ter zitting is gebleken dat Ursemmerhof deze huurders niet heeft geïnformeerd over de op handen zijnde opzegging. De kantonrechter acht dit in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die van Ursemmerhof als verhuurder verwacht mag worden. Volgens Ursemmerhof was het de verantwoordelijkheid van de verkoper van het chalet of de caravan om de koper te informeren, maar daarmee miskent Ursemmerhof haar eigen verantwoordelijkheid. De huurders waren er weliswaar mee bekend dat Ursemmerhof al jarenlang plannen had om het recreatiepark te herontwikkelen, maar tot de opzeggingsbrief van 28 september 2022 was het voor de huurders niet duidelijk in welk stadium deze plannen zich bevonden. Nog los van het feit dat het voor de verkopende huurders dus niet mogelijk was om de kopers concreet te infomeren, ontsloeg dat Ursemmerhof niet van haar eigen verantwoordelijkheid als verhuurder om de nieuwe kopers/huurders te waarschuwen voor de - voor Ursemmerhof voorzienbare - eindigheid van de huurovereenkomst. Ursemmerhof was immers wel op de hoogte van die plannen en het stadium waarin deze verkeerden. Ursemmerhof is zelfs op de dag dat zij de opzeggingsbrief verstuurde nog een huurovereenkomst aangegaan, en wel met [F] . Maar ook kort daarvoor heeft Ursemmerhof nog een huurovereenkomst gesloten met [E] en met [G] . Geen van allen is op enigerlei wijze door Ursemmerhof geïnformeerd over de plannen en de op handen zijnde opzegging. De kantonrechter vindt dit uiterst onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig jegens deze huurders. Deze huurders hadden immers niet de bedoeling om slechts voor één seizoen een standplaats te huren en Ursemmerhof mocht er ook niet vanuit gaan dat dit mogelijk wel het geval zou zijn. 5.21. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat Ursemmerhof onrechtmatig heeft gehandeld tegenover de huurders die recentelijk een huurovereenkomst met Ursemmerhof hebben gesloten, waarbij de grens redelijkerwijs gelegd kan worden bij 1 januari 2022. Dat betekent dat Ursemmerhof (in ieder geval) aan [E] , [F] en [G] , de schade dient te vergoeden die zij door het onrechtmatig handelen van Ursemmerhof hebben geleden. 5.22. Bij het ontbreken van informatie over de hoogte van de door deze huurders geleden schade - de schade kan immers niet gelijkgesteld worden met de gedane investering - kan de kantonrechter de schade niet begroten. De kantonrechter zal de zaak dan ook verwijzen naar de schadestaatprocedure. Overigens verdient het de voorkeur dat partijen in onderling overleg tot een afhandeling van deze schade te komen. proceskosten 5.23. DURF c.s. is de partij die grotendeels ongelijk krijgt en zij zal daarom hoofdelijk, met dien verstande dat indien de één betaalt, de anderen dat niet meer hoeven te doen, in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Ursemmerhof als volgt vastgesteld: - salaris gemachtigde € 424,00 (2,00 punten × € 212,00) Totaal € 424,00 in reconventie 5.24. Ursemmerhof vordert betaling van de door de huurders onbetaald gelaten vergoeding voor de standplaatsen. Daarnaast vordert zij wegens die wanbetaling ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde. 5.25. DURF c.s. voeren - kort gezegd - aan dat de ingang van het park oogt als een bouwterrein, dat de huurders de toegang tot de kantine is ontzegd, dat al het kantinemeubilair, alle speeltoestellen en de sanitaire voorzieningen van de camping zijn weggehaald, dat het park niet meer wordt onderhouden en verloederd en dat de recreatieplas vervuilt doordat Ursemmerhof de pomp heeft uitgeschakeld. Ursemmerhof is bezig de faciliteiten te verwijderen en het park zo desolaat mogelijk te maken. Voor het inhouden van een deel van de standplaatsvergoeding beroepen huurders zich op een opschortingsrecht bij wijze van prikkel aan Ursemmerhof om het niveau van het recreatiepark op peil te houden. 5.26. Partijen zijn het er over eens dat er sprake is van een zekere vorm van verloedering van het park, maar daarbij wijzen zij naar elkaar. Voor zover er al sprake zou zijn van criminele praktijken op het park, kan Ursemmerhof dit DURF c.s. echter niet verwijten. Niet is gesteld dat en in welke mate zij daarbij betrokken is. DURF c.s. komt immers op voor de belangen van de huurders en zij wil een prettig recreëren op het park bewerkstelligen. Dat prettig recreëren wordt echter verstoord doordat Ursemmerhof reeds bezig is met het ontmantelen van het park en het wegnemen van faciliteiten. Ursemmerhof betwist weliswaar dat zij geen onderhoud meer pleegt, maar stukken waaruit het tegendeel blijkt heeft zij niet overgelegd. Wel is zij, zo begrijpt de kantonrechter, bezig het park 'op te ruimen'. Daarnaast is voldoende aannemelijk dat de faciliteiten op het park te wensen overlaten. Dat de douche- en toiletvoorzieningen bij de camping verdwenen zijn, is niet onbegrijpelijk, omdat het campinggedeelte al sinds enige jaren niet meer wordt geëxploiteerd. Daarnaast heeft Ursemmerhof echter ook de speeltoestellen en het meubilair uit de kantine weggehaald. Volgens Ursemmerhof voldeden de speeltoestellen niet meer aan de daaraan te stellen eisen, maar dat heeft zij niet nader onderbouwd. Zij heeft voor de afgelopen periode ook geen alternatieven aangeboden. Dat er weer nieuwe speeltoestellen zullen komen, zoals Ursemmerhof ter zitting heeft gezegd, mag zo zijn, maar daar hebben de huidige huurders niets aan. Dat het kantinemeubilair verwijderd zou zijn heeft Ursemmerhof betwist, maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om te twijfelen aan hetgeen de huurders daarover hebben aangevoerd. In hoeverre Ursemmerhof verweten kan worden dat er in verband met blauwalg niet in de Ursemmerplas gezwommen kon worden, kan de kantonrechter niet beoordelen. Geen van partijen heeft het eigen standpunt met stukken onderbouwd terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat recreatieplassen soms gesloten moeten worden in verband met blauwalg. Overigens staat niet ter discussie dat de Ursemmerplas haar publieke karakter dient te behouden. 5.27. Vraag is echter of deze situatie opschorting van de betaling van een deel van de voor de standplaatsen verschuldigde vergoeding rechtvaardigt. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Opschorting is uitstel maar geen afstel.

Opschorting impliceert dan ook dat de huurders een tegenvordering op Ursemmerhof hebben. Naar de kantonrechter begrijpt wil DURF c.s. bereiken dat Ursemmerhof haar onderhoudsverplichtingen nakomt, maar dat DURF c.s. Ursemmerhof heeft gesommeerd om die verplichtingen na te komen, onder mededeling dat zij bij gebreke daarvan haar betalingsverplichting zou opschorten, is niet gebleken. Bovendien kan zij, gelet op de eindigheid van de overeenkomsten, dit ook slechts in beperkte mate van Ursemmerhof verlangen. De kantonrechter zal de vorderingen van Ursemmerhof tot betaling van het openstaande bedrag voor de standplaatsvergoeding (onder a tot en met e) dan ook toewijzen. 5.28. Daarnaast vordert Ursemmerhof ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde door de huurders [A] , Van [C] , [D] , [F] en [G] , dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. Ursemmerhof vordert ook te verklaren voor recht dat Ursemmerhof jegens de leden van DURF, vanwege het toerekenbaar tekortschieten door wanbetaling ter zake van de stagelden en de afrekening nutsvoorzieningen ter hoogte van circa 50% van het op jaarbasis verschuldigde, rechtsgrond toekomt de huurovereenkomst met de betreffende leden te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen. 5.29. De kantonrechter zal deze vorderingen (onder f en g) afwijzen. Uitgangspunt is dat een vordering tot ontbinding toewijsbaar is in geval van een tekortkoming. Dat is anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). De afweging of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, moet plaatsvinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In deze zaak gaat het om huurovereenkomsten die reeds rechtsgeldig door Ursemmerhof zijn opgezegd per 31 december 2023. Ursemmerhof heeft niet nader onderbouwd waarom zij er belang bij heeft dat de huurovereenkomsten eerder worden ontbonden en de standplaatsen eerder worden ontruimd. Dat de huurders een 'signaal' af hebben willen geven aan Ursemmerhof door een deel van de vergoeding voor de standplaatsen op te schorten, acht de kantonrechter, gelet op de situatie waarbij de huurders zich niet willen neerleggen bij de door Ursemmerhof gedane opzegging, ook niet onbegrijpelijk. Daaraan dient naar het oordeel van de kantonrechter niet de sanctie te worden verbonden dat deze huurders op zeer korte termijn het recreatiepark moeten verlaten. Met deze vorderingen toont Ursemmerhof ook weinig begrip voor het feit dat de door haar gedane huuropzeggingen voor veel huurders ingrijpend is omdat zij 'hun camping' moeten verlaten. 5.30. Ursemmerhof vordert verder (onder h en i) dat, gelet op de gedane opzeggingen, de huurders en de leden van DURF de standplaatsen per 31 december 2023 moeten hebben ontruimd. Ook deze vorderingen acht de kantonrechter niet toewijsbaar omdat Ursemmerhof daar onvoldoende belang bij heeft. Ursemmerhof heeft de huurders immers zelf in de opzeggingsbrief aangegeven dat beëindiging per 1 september 2024 mogelijk was, maar dat zij, gelet op het bepaalde in de huurovereenkomst, niet tegen die datum kon opzeggen. Weliswaar heeft geen van de huurders voor die optie gekozen, maar dat betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat zij dat niet alsnog moeten kunnen doen. Ursemmerhof had daaraan immers verbonden dat de huurders met de opzegging instemden, hetgeen de huurders niet wilden. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat, gelet op het tijdsverloop van deze procedure, de huurders een langere tijd gegund dient te worden, zodat de huurders alsnog de tijd hebben voor hun chalet/caravan een ander onderkomen te vinden. Ursemmerhof kan dan ook niet van de huurders verlangen dat zij hun standplaats per 31 december 2023 hebben ontruimd. Wel dienen alle kavels per 1 september 2024 te zijn ontruimd, maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om de huurders daartoe reeds nu te veroordelen. 5.31. Omdat beide partijen gedeeltelijk (on)gelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.