ECLI:NL:RBNNE:2023:399

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummers: LEE 21/359 en 23/360 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 1 februari 2023 in de zaken tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, verweerder (gemachtigde: [gemachtigde] ). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister).

LEE 21/359 Bij besluit van 15 maart 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: pand [A] ), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 227.000. LEE 21/360 Bij besluit van 15 maart 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: pand [B] ), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 1.250.000. Bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres inzake het pand [A] en het pand [B] ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Het bezwaar inzake de onroerende zaak aan [adres] dat op dezelfde WOZ-beschikking is vermeld, is gegrond verklaard en aan eiseres is een proceskostenvergoeding toegekend van € 1.509. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar wat betreft de panden [A] en [B] beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2022. Eiseres is daar vertegenwoordigd door [kantoorgenoot] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Overwegingen

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. 1.1. Pand [A] is een dagverblijf/activiteitencentrum voor de zorg uit 1971 met een oppervlakte van ongeveer 340 m². Tot de onroerende zaak behoren bijgebouwen met een totale oppervlakte van 33 m2. Het totale perceeloppervlakte is 2.060 m2. 1.2. Pand [B] is een gezinsvervangend tehuis uit 1998, bestaande uit drie paviljoens met een totale oppervlakte van ongeveer 1.394 m². Tot de onroerende zaak behoren bijgebouwen met een totale oppervlakte van 60 m2. Het totale perceeloppervlakte is 2.941 m2. 1.3. Eén van de drie paviljoens van pand [B] met huisnummer [nummer] is verkocht en op 18 januari 2021 geleverd aan een derde. De verkoopprijs bedroeg € 410.000.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van pand [A] en pand [B] per 1 januari 2019. Eiseres bepleit voor pand [A] een waarde van € 95.000 en voor pand [B] een waarde van € 1.050.000. Verweerder staat voor pand [A] een waarde voor van € 191.000 en voor pand [B] een waarde van € 1.250.000. LEE 21/359 (pand [A] ) 3.1. Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van pand [A] is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te lange levensduur. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar het op 11 juni 2020 door de taxateurs [taxateurs] opgemaakte taxatierapport (inclusief taxatiekaart). In dit taxatierapport is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019 (de Taxatiewijzer), archetype N1800000. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat verweerder zijn standpunt dat moet worden uitgegaan van de gemiddelde restwaarden zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer heeft prijsgegeven, omdat hij in de bij zijn verweerschrift overgelegde taxatiekaart is uitgegaan van lagere restwaarden. Verder heeft eiseres erop gewezen dat verweerder in de door hem overgelegde taxatiekaart ten onrechte tweemaal omzetbelasting heeft gerekend over de netto vervangingskosten. 3.2. Verweerder heeft in zijn verweerschrift het standpunt ingenomen dat de beschikte waarde van pand [A] van € 227.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder bij zijn verweerschrift een taxatiekaart overgelegd van pand [A] , waarin de waarde door taxateur [taxateur] wordt vastgesteld op € 195.000. In deze taxatiekaart is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N1800000. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat de overlegde taxatiekaart om meerdere redenen niet de juiste versie is, die overgelegd had moeten worden. Ten eerste is uitgegaan van de minimale restwaarden uit de Taxatiewijzer in plaats van de gemiddelde restwaarden en ten tweede is ten aanzien van de vervangingskosten ten onrechte tweemaal (zowel in de prijs per vierkante meter als in de totaaltelling) met omzetbelasting gerekend. Op basis van een nieuwe berekening waarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde restwaarden en de gemiddelde levensduur uit de Taxatiewijzer en het eenmaal bijtellen van omzetbelasting, heeft de taxateur van verweerder ter zitting een waarde bepleit voor pand [A] van € 191.000. 4. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van pand [A] op waardepeildatum 1 januari 2019 aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald inclusief omzetbelasting. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de kengetallen uit de Taxatiewijzer behorende bij het door partijen gehanteerde archetype N1800000 als uitgangspunt moeten worden genomen. Ter zitting is daarbij vast komen te staan dat ten aanzien van de levensduur moet worden uitgegaan van de gemiddelden uit de Taxatiewijzer. Verder zijn de objectkenmerken van pand [A] niet in geschil. Evenmin zijn de waarden van de grond en de vervangingswaarde van de bijgebouwen en de omheining in geschil. 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 voor het pand [A] niet te hoog is. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. 6.1. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat voor de bepaling van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de algemene uitgangspunten in de Taxatiewijzer moeten worden gevolgd. Verweerder is daarbij steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 27% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Ter onderbouwing van ze door hem gehanteerde gemiddelde restwaarden heeft verweerder aangevoerd dat het pand regulier wordt onderhouden, dat er op waardepeildatum geen sloopvergunning is aangevraagd, er geen renovatie plaatsvindt en dat het gebruik de komende jaren zal worden voortgezet. Eiseres is voor de bepaling van de restwaarden voor alle onderdelen uitgegaan van 10%. 6.2. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder aan de (lagere) restwaarden zoals die zijn opgenomen in de door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatiekaart, waaruit een waarde volgt van € 195.000, is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zijn standpunt dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de gemiddelde restwaarden uit de Taxatiewijzer, in beroep niet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. De rechtbank overweegt daartoe dat uit de door verweerder overgelegde taxatiekaart weliswaar een waarde van € 195.000 volgt, maar dat verweerder in zijn verweerschrift het standpunt heeft ingenomen dat de door hem vastgestelde waarde van € 227.000 niet te hoog is. Verweerder verwijst in het verweerschrift ook naar een bijgevoegde taxatiekaart waarin de waarde zou zijn bepaald op € 231.000. Daaruit valt al af te leiden, zoals verweerder ook ter zitting heeft erkend, dat de overgelegde taxatiekaart niet de juiste is. 6.3. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet het van haar verlangde bewijs geleverd. Eiseres heeft ter onderbouwing van de 10% die zij verdedigt alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft. In het licht van hetgeen verweerder overigens onweersproken heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, is daarmee niet aannemelijk geworden dat verweerder met zijn verwijzing naar de gemiddelde restwaarden van de Taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge restwaarden. 7. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem ter zitting bepleite waarde van pand [A] aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde op € 191.000 moet worden vastgesteld. Nu deze waarde lager is dan de door verweerder beschikte waarde is het beroep met zaaknummer 21/359 gegrond. LEE 21/360 (pand [B] ) 8.1. Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van pand [B] is uitgegaan van te hoge restwaarden en in beroep van een onjuist archetype. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar het op 1 februari 2021 door de taxateurs [taxateurs] opgemaakte taxatierapport (inclusief taxatiekaart). In dit taxatierapport is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N5150000, Verzorgingshuis 1986 tot en met 2000. 8.2. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij in het taxatieverslag bij de WOZ-beschikking de waarde heeft vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N5150000, Verzorgingshuis 1986 tot en met 2000. Bij uitspraak op bezwaar is voor de waardering het archetype aangepast in N3770000, waarmee volgens de uitspraak op bezwaar zowel verweerder als eiseres akkoord zijn gegaan. Verweerder bestrijdt dus dat nu bij de taxatie aansluiting moet worden gezocht bij archetype N5150000.

De rechtbank: in het beroep met zaaknummer 21/359: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar uitsluitend voor zover het betreft de beslissing over pand [A] ; - vermindert de waarde van het pand [A] tot een bedrag van € 191.000; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 200; - veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 800; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.400; in het beroep met zaaknummer 21/360: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder en de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres die reeds in het beroep met zaaknummer 21/359 is toegekend; - draagt verweerder op de helft van het betaalde griffierecht van € 360, per saldo € 180 aan eiseres te vergoeden; - draagt de Minister op de helft van het betaalde griffierecht van € 360, per saldo € 180 aan eiseres te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023. w.g. griffier w.g. rechter Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132. Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.3. Zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132. Hoge Raad 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1110. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2742. Zie Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 r.o. 2.4.3. Beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, nr. 20210.

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummers: LEE 21/359 en 23/360 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 1 februari 2023 in de zaken tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de gemeente Noardeast-Fryslân, verweerder (gemachtigde: [gemachtigde] ). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: de Minister voor Rechtsbescherming (de Minister).

LEE 21/359 Bij besluit van 15 maart 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: pand [A] ), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 227.000. LEE 21/360 Bij besluit van 15 maart 2020 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: pand [B] ), per waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld voor het kalenderjaar 2020 op € 1.250.000. Bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres inzake het pand [A] en het pand [B] ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd. Het bezwaar inzake de onroerende zaak aan [adres] dat op dezelfde WOZ-beschikking is vermeld, is gegrond verklaard en aan eiseres is een proceskostenvergoeding toegekend van € 1.509. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar wat betreft de panden [A] en [B] beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2022. Eiseres is daar vertegenwoordigd door [kantoorgenoot] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder is daar vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] (taxateur). Overwegingen

1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. 1.1. Pand [A] is een dagverblijf/activiteitencentrum voor de zorg uit 1971 met een oppervlakte van ongeveer 340 m². Tot de onroerende zaak behoren bijgebouwen met een totale oppervlakte van 33 m2. Het totale perceeloppervlakte is 2.060 m2. 1.2. Pand [B] is een gezinsvervangend tehuis uit 1998, bestaande uit drie paviljoens met een totale oppervlakte van ongeveer 1.394 m². Tot de onroerende zaak behoren bijgebouwen met een totale oppervlakte van 60 m2. Het totale perceeloppervlakte is 2.941 m2. 1.3. Eén van de drie paviljoens van pand [B] met huisnummer [nummer] is verkocht en op 18 januari 2021 geleverd aan een derde. De verkoopprijs bedroeg € 410.000.

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van pand [A] en pand [B] per 1 januari 2019. Eiseres bepleit voor pand [A] een waarde van € 95.000 en voor pand [B] een waarde van € 1.050.000. Verweerder staat voor pand [A] een waarde voor van € 191.000 en voor pand [B] een waarde van € 1.250.000. LEE 21/359 (pand [A] ) 3.1. Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van pand [A] is uitgegaan van te hoge restwaarden en een te lange levensduur. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar het op 11 juni 2020 door de taxateurs [taxateurs] opgemaakte taxatierapport (inclusief taxatiekaart). In dit taxatierapport is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019 (de Taxatiewijzer), archetype N1800000. Ter zitting heeft eiseres nog aangevoerd dat verweerder zijn standpunt dat moet worden uitgegaan van de gemiddelde restwaarden zoals die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer heeft prijsgegeven, omdat hij in de bij zijn verweerschrift overgelegde taxatiekaart is uitgegaan van lagere restwaarden. Verder heeft eiseres erop gewezen dat verweerder in de door hem overgelegde taxatiekaart ten onrechte tweemaal omzetbelasting heeft gerekend over de netto vervangingskosten. 3.2. Verweerder heeft in zijn verweerschrift het standpunt ingenomen dat de beschikte waarde van pand [A] van € 227.000 niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verweerder bij zijn verweerschrift een taxatiekaart overgelegd van pand [A] , waarin de waarde door taxateur [taxateur] wordt vastgesteld op € 195.000. In deze taxatiekaart is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N1800000. Ter zitting heeft de taxateur van verweerder verklaard dat de overlegde taxatiekaart om meerdere redenen niet de juiste versie is, die overgelegd had moeten worden. Ten eerste is uitgegaan van de minimale restwaarden uit de Taxatiewijzer in plaats van de gemiddelde restwaarden en ten tweede is ten aanzien van de vervangingskosten ten onrechte tweemaal (zowel in de prijs per vierkante meter als in de totaaltelling) met omzetbelasting gerekend. Op basis van een nieuwe berekening waarbij wordt uitgegaan van de gemiddelde restwaarden en de gemiddelde levensduur uit de Taxatiewijzer en het eenmaal bijtellen van omzetbelasting, heeft de taxateur van verweerder ter zitting een waarde bepleit voor pand [A] van € 191.000. 4. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van pand [A] op waardepeildatum 1 januari 2019 aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald inclusief omzetbelasting. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde de kengetallen uit de Taxatiewijzer behorende bij het door partijen gehanteerde archetype N1800000 als uitgangspunt moeten worden genomen. Ter zitting is daarbij vast komen te staan dat ten aanzien van de levensduur moet worden uitgegaan van de gemiddelden uit de Taxatiewijzer. Verder zijn de objectkenmerken van pand [A] niet in geschil. Evenmin zijn de waarden van de grond en de vervangingswaarde van de bijgebouwen en de omheining in geschil. 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2019 voor het pand [A] niet te hoog is. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. 6.1. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat voor de bepaling van de restwaarden van de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties de algemene uitgangspunten in de Taxatiewijzer moeten worden gevolgd. Verweerder is daarbij steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 27% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Ter onderbouwing van ze door hem gehanteerde gemiddelde restwaarden heeft verweerder aangevoerd dat het pand regulier wordt onderhouden, dat er op waardepeildatum geen sloopvergunning is aangevraagd, er geen renovatie plaatsvindt en dat het gebruik de komende jaren zal worden voortgezet. Eiseres is voor de bepaling van de restwaarden voor alle onderdelen uitgegaan van 10%. 6.2. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stelling dat verweerder aan de (lagere) restwaarden zoals die zijn opgenomen in de door hem bij het verweerschrift overgelegde taxatiekaart, waaruit een waarde volgt van € 195.000, is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zijn standpunt dat bij de waardering moet worden uitgegaan van de gemiddelde restwaarden uit de Taxatiewijzer, in beroep niet uitdrukkelijk en ondubbelzinnig ingetrokken. De rechtbank overweegt daartoe dat uit de door verweerder overgelegde taxatiekaart weliswaar een waarde van € 195.000 volgt, maar dat verweerder in zijn verweerschrift het standpunt heeft ingenomen dat de door hem vastgestelde waarde van € 227.000 niet te hoog is. Verweerder verwijst in het verweerschrift ook naar een bijgevoegde taxatiekaart waarin de waarde zou zijn bepaald op € 231.000. Daaruit valt al af te leiden, zoals verweerder ook ter zitting heeft erkend, dat de overgelegde taxatiekaart niet de juiste is. 6.3. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet het van haar verlangde bewijs geleverd. Eiseres heeft ter onderbouwing van de 10% die zij verdedigt alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft. In het licht van hetgeen verweerder overigens onweersproken heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, is daarmee niet aannemelijk geworden dat verweerder met zijn verwijzing naar de gemiddelde restwaarden van de Taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge restwaarden. 7. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem ter zitting bepleite waarde van pand [A] aannemelijk heeft gemaakt en dat de WOZ-waarde op € 191.000 moet worden vastgesteld. Nu deze waarde lager is dan de door verweerder beschikte waarde is het beroep met zaaknummer 21/359 gegrond. LEE 21/360 (pand [B] ) 8.1. Eiseres voert - kort gezegd - aan dat verweerder bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van pand [B] is uitgegaan van te hoge restwaarden en in beroep van een onjuist archetype. Ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwijst eiseres naar het op 1 februari 2021 door de taxateurs [taxateurs] opgemaakte taxatierapport (inclusief taxatiekaart). In dit taxatierapport is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N5150000, Verzorgingshuis 1986 tot en met 2000. 8.2. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat hij in het taxatieverslag bij de WOZ-beschikking de waarde heeft vastgesteld aan de hand van de Taxatiewijzer Verzorging 2019, archetype N5150000, Verzorgingshuis 1986 tot en met 2000. Bij uitspraak op bezwaar is voor de waardering het archetype aangepast in N3770000, waarmee volgens de uitspraak op bezwaar zowel verweerder als eiseres akkoord zijn gegaan. Verweerder bestrijdt dus dat nu bij de taxatie aansluiting moet worden gezocht bij archetype N5150000.

De rechtbank: in het beroep met zaaknummer 21/359: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar uitsluitend voor zover het betreft de beslissing over pand [A] ; - vermindert de waarde van het pand [A] tot een bedrag van € 191.000; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 200; - veroordeelt de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 800; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.400; in het beroep met zaaknummer 21/360: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder en de Minister tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres die reeds in het beroep met zaaknummer 21/359 is toegekend; - draagt verweerder op de helft van het betaalde griffierecht van € 360, per saldo € 180 aan eiseres te vergoeden; - draagt de Minister op de helft van het betaalde griffierecht van € 360, per saldo € 180 aan eiseres te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J. Haanstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023. w.g. griffier w.g. rechter Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132. Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.3. Zie Hoge Raad 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en Hoge Raad 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132. Hoge Raad 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1110. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2742. Zie Hoge Raad 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671 r.o. 2.4.3. Beleidsregel van 8 juli 2014, nr. 436935, Staatscourant 2014, nr. 20210.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de beschikte waarde niet te hoog is, heeft verweerder bij zijn verweerschrift een taxatiekaart overgelegd van pand [B] , waarin de waarde door taxateur [taxateur] wordt vastgesteld op € 1.450.000. In deze taxatiekaart is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging, archetype N377000, Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer. 9. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van pand [B] op waardepeildatum 1 januari 2019 aan de hand van de gecorrigeerd vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald inclusief omzetbelasting. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan moet worden van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. Wel is in geschil welk archetype gehanteerd moet worden. Verder zijn de objectkenmerken van pand [B] waaronder de grondoppervlakte niet in geschil. Evenmin zijn de waarden van de grond en de vervangingswaarde van de bijgebouwen in geschil. 10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde per 1 januari 2019 voor het pand [B] niet te hoog is. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. 11.1. Wat betreft het te hanteren archetype uit de Taxatiewijzer voor de waardebepaling van pand [B] overweegt de rechtbank als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres in bezwaar haar standpunt dat een ander archetype dan N3770000 moet worden gehanteerd bij de waardbepaling uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgegeven. De rechtbank overweegt daartoe dat in de uitspraak op bezwaar staat dat eiseres akkoord is gegaan met de toepassing van archetype N3770000. 11.2. De rechtbank overweegt verder dat verweerder ter zitting, onder verwijzing naar de website van eiseres, onweersproken heeft gesteld dat pand [B] een voorziening voor “wonen met gezamenlijke voorzieningen” is. Gelet hierop acht de rechtbank het gezien de aard van pand [B] ook het meest passend dat voor de waardebepaling van het pand aansluiting wordt gezocht bij het archetype N3770000. Het standpunt van eiseres dat verweerder uitsluitend na een inpandige taxatie een ander archetype mag hanteren, acht de rechtbank ten slotte onjuist. 11.3. Verweerder is bij de waardebepaling van pand [B] voor wat betreft de restwaarden steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Ter onderbouwing van deze gehanteerde gemiddelde restwaarden heeft verweerder aangevoerd dat het pand een standaard onderhoud heeft en dat geen bijzondere redenen zijn om af te zien van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Eiseres is voor de bepaling van de restwaarden voor alle onderdelen uitgegaan van 10%. 11.4. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet het van haar verlangde bewijs geleverd. Eiseres heeft ter onderbouwing van de 10% die zij verdedigt alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft. Verder heeft zij haar stelling dat de restwaarde van 10% uit de latere verkoopprijs van een deel van het pand [B] kan worden herleid, op geen enkele wijze cijfermatige onderbouwd. In het licht van hetgeen verweerder overigens onweersproken heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, is daarmee niet aannemelijk geworden dat verweerder met zijn verwijzing naar de gemiddelde restwaarden van de Taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge restwaarden. 11.5. Eiseres heeft ten slotte nog aangevoerd dat de door haar bepleite waarde wordt onderbouwd door de verkoop van een deel van pand [B] . Uit het verkoopcijfer valt volgens eiseres namelijk ter herleiden dat het verkochte deel van pand [B] per waardepeildatum een waarde van € 350.000 had. Nu het verkochte een (identiek) derde deel betreft van het pand [B] , volgt daaruit dat het gehele pand op waardepeildatum een waarde had van € 1.050.000. De rechtbank is van oordeel dat, wat er overigens ook zij van de juistheid van deze cijfermatige onderbouwing van eiseres, dit standpunt eiseres niet kan baten. Artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ bepaalt dat de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde, geldt als WOZ-waarde voor niet-woningen. De door verweerder aannemelijk gemaakte gecorrigeerde vervangingswaarde is hoger dan de waarde in het economische verkeer die eiseres voorstaat. 12. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem beschikte waarde van pand [B] van € 1.250.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep met zaaknummer 21/360 is daarom ongegrond. immateriële schadevergoeding 13.1. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding van € 1.000 wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank constateert dat in deze beroepen de redelijke termijn is overschreden. Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 28 april 2020 en de uitspraak van de rechtbank bedraagt twee jaar en afgerond 10 maanden. Uitgaande van dit tijdsverloop, is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar dus met afgerond 10 maanden overschreden. Dat leidt tot een immateriële schadevergoeding van € 1.000 (2 maal een half jaar à € 500). Partijen hebben ter zitting eenparig verklaard dat indien de rechtbank tot een veroordeling tot vergoeding van immateriële schadevergoeding zou komen, het voorgaande een juiste uitkomst is. 13.2. De bezwaarfase heeft, uitgaande van de uitspraak op bezwaar van 22 december 2020, afgerond 2 maanden langer in beslag genomen dan de daarvoor redelijk te achten termijn van een half jaar. Van de aan eiseres toegekende schadevergoeding van € 1.000 zal daarom € 200 (2/10) ten laste van verweerder komen en € 800 (8/10) ten laste van de Minister. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. 13.3. De toe te kennen schadevergoeding ziet op beide beroepen, maar zal om praktische redenen in het beroep met zaaknummer 21/359 worden toegekend. griffierecht en proceskostenveroordeling 14.1. Eiseres is van mening dat vanwege de samenhang tussen beide beroepen er in dit geval slechts eenmaal griffierecht zou moeten worden geheven en indien de rechtbank daar anders over oordeelt, dat in beide beroepen het griffierecht moet worden vergoed. 14.2. Op grond van artikel 26b, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen kan hij die beroep instelt tegen meer dan één uitspraak op bezwaar dat doen bij één beroepschrift. Indien beroep wordt ingesteld tegen meer dan één uitspraak op bezwaar, gaat de regeling van artikel 8:41 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ervan uit dat er evenveel beroepen zijn als besluiten waarop die beroepen betrekking hebben. Volgens de regeling van artikel 8:41 van de Awb is voor elk beroep afzonderlijk griffierecht verschuldigd, ook als die beroepen zijn ingesteld bij één beroepschrift.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de beschikte waarde niet te hoog is, heeft verweerder bij zijn verweerschrift een taxatiekaart overgelegd van pand [B] , waarin de waarde door taxateur [taxateur] wordt vastgesteld op € 1.450.000. In deze taxatiekaart is aangesloten bij de Taxatiewijzer Verzorging, archetype N377000, Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer. 9. De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van pand [B] op waardepeildatum 1 januari 2019 aan de hand van de gecorrigeerd vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald inclusief omzetbelasting. Ook is niet in geschil dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan moet worden van de kengetallen uit de Taxatiewijzer. Wel is in geschil welk archetype gehanteerd moet worden. Verder zijn de objectkenmerken van pand [B] waaronder de grondoppervlakte niet in geschil. Evenmin zijn de waarden van de grond en de vervangingswaarde van de bijgebouwen in geschil. 10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem beschikte waarde per 1 januari 2019 voor het pand [B] niet te hoog is. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen. 11.1. Wat betreft het te hanteren archetype uit de Taxatiewijzer voor de waardebepaling van pand [B] overweegt de rechtbank als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres in bezwaar haar standpunt dat een ander archetype dan N3770000 moet worden gehanteerd bij de waardbepaling uitdrukkelijk en ondubbelzinnig prijsgegeven. De rechtbank overweegt daartoe dat in de uitspraak op bezwaar staat dat eiseres akkoord is gegaan met de toepassing van archetype N3770000. 11.2. De rechtbank overweegt verder dat verweerder ter zitting, onder verwijzing naar de website van eiseres, onweersproken heeft gesteld dat pand [B] een voorziening voor “wonen met gezamenlijke voorzieningen” is. Gelet hierop acht de rechtbank het gezien de aard van pand [B] ook het meest passend dat voor de waardebepaling van het pand aansluiting wordt gezocht bij het archetype N3770000. Het standpunt van eiseres dat verweerder uitsluitend na een inpandige taxatie een ander archetype mag hanteren, acht de rechtbank ten slotte onjuist. 11.3. Verweerder is bij de waardebepaling van pand [B] voor wat betreft de restwaarden steeds uitgegaan van percentages die in het midden liggen van de in de Taxatiewijzer opgenomen bandbreedten, namelijk 30% voor de ruwbouw, 25% voor de afbouw en 17% voor de installaties. Ter onderbouwing van deze gehanteerde gemiddelde restwaarden heeft verweerder aangevoerd dat het pand een standaard onderhoud heeft en dat geen bijzondere redenen zijn om af te zien van de restwaarden uit de Taxatiewijzer. Eiseres is voor de bepaling van de restwaarden voor alle onderdelen uitgegaan van 10%. 11.4. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020 volgt dat degene die afwijking voorstaat van een aan de hand van een taxatiewijzer bepaalde restwaarde, de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Eiseres stelt zich op het standpunt dat in dit geval moet worden afgeweken van de Taxatiewijzer. Op haar rust dus de stelplicht en bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet het van haar verlangde bewijs geleverd. Eiseres heeft ter onderbouwing van de 10% die zij verdedigt alleen in algemene termen gesteld dat een gebouw aan het einde van de levensduur amper meer restwaarde heeft. Verder heeft zij haar stelling dat de restwaarde van 10% uit de latere verkoopprijs van een deel van het pand [B] kan worden herleid, op geen enkele wijze cijfermatige onderbouwd. In het licht van hetgeen verweerder overigens onweersproken heeft gesteld over het gebruik en de staat van de onroerende zaak, is daarmee niet aannemelijk geworden dat verweerder met zijn verwijzing naar de gemiddelde restwaarden van de Taxatiewijzer is uitgegaan van te hoge restwaarden. 11.5. Eiseres heeft ten slotte nog aangevoerd dat de door haar bepleite waarde wordt onderbouwd door de verkoop van een deel van pand [B] . Uit het verkoopcijfer valt volgens eiseres namelijk ter herleiden dat het verkochte deel van pand [B] per waardepeildatum een waarde van € 350.000 had. Nu het verkochte een (identiek) derde deel betreft van het pand [B] , volgt daaruit dat het gehele pand op waardepeildatum een waarde had van € 1.050.000. De rechtbank is van oordeel dat, wat er overigens ook zij van de juistheid van deze cijfermatige onderbouwing van eiseres, dit standpunt eiseres niet kan baten. Artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ bepaalt dat de hoogste van de waarde in het economische verkeer en de gecorrigeerde vervangingswaarde, geldt als WOZ-waarde voor niet-woningen. De door verweerder aannemelijk gemaakte gecorrigeerde vervangingswaarde is hoger dan de waarde in het economische verkeer die eiseres voorstaat. 12. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder de door hem beschikte waarde van pand [B] van € 1.250.000 aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep met zaaknummer 21/360 is daarom ongegrond. immateriële schadevergoeding 13.1. Eiseres heeft ter zitting verzocht om een immateriële schadevergoeding van € 1.000 wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank constateert dat in deze beroepen de redelijke termijn is overschreden. Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door verweerder op 28 april 2020 en de uitspraak van de rechtbank bedraagt twee jaar en afgerond 10 maanden. Uitgaande van dit tijdsverloop, is de redelijke termijn voor geschilbeslechting van twee jaar dus met afgerond 10 maanden overschreden. Dat leidt tot een immateriële schadevergoeding van € 1.000 (2 maal een half jaar à € 500). Partijen hebben ter zitting eenparig verklaard dat indien de rechtbank tot een veroordeling tot vergoeding van immateriële schadevergoeding zou komen, het voorgaande een juiste uitkomst is. 13.2. De bezwaarfase heeft, uitgaande van de uitspraak op bezwaar van 22 december 2020, afgerond 2 maanden langer in beslag genomen dan de daarvoor redelijk te achten termijn van een half jaar. Van de aan eiseres toegekende schadevergoeding van € 1.000 zal daarom € 200 (2/10) ten laste van verweerder komen en € 800 (8/10) ten laste van de Minister. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, behoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. 13.3. De toe te kennen schadevergoeding ziet op beide beroepen, maar zal om praktische redenen in het beroep met zaaknummer 21/359 worden toegekend. griffierecht en proceskostenveroordeling 14.1. Eiseres is van mening dat vanwege de samenhang tussen beide beroepen er in dit geval slechts eenmaal griffierecht zou moeten worden geheven en indien de rechtbank daar anders over oordeelt, dat in beide beroepen het griffierecht moet worden vergoed. 14.2. Op grond van artikel 26b, lid 1, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen kan hij die beroep instelt tegen meer dan één uitspraak op bezwaar dat doen bij één beroepschrift. Indien beroep wordt ingesteld tegen meer dan één uitspraak op bezwaar, gaat de regeling van artikel 8:41 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ervan uit dat er evenveel beroepen zijn als besluiten waarop die beroepen betrekking hebben. Volgens de regeling van artikel 8:41 van de Awb is voor elk beroep afzonderlijk griffierecht verschuldigd, ook als die beroepen zijn ingesteld bij één beroepschrift.