ECLI:NL:RBNNE:2023:1686

Uitspraak RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/138267 / HA ZA 21-223 Vonnis van 22 februari 2023 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. B. van Mieghem te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde sub 1] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 2] , 3. [gedaagde sub 3], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 3] , 4. [gedaagde sub 4], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 4] , 5. NOTARIAAT [gedaagde sub 5], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 5] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s., advocaat: mr. W.F. Hendriksen te Amsterdam, en tegen 6[gedaagde sub 6] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 6] , 7. NOTARIAAT [naam] , mede handelend onder de naam NOTARIAAT [naam], te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 6] c.s., advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 23 november 2021 de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] c.s. op de rol van 19 januari 2022 de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 6] c.s. op de rol van 19 januari 2022 de conclusie van repliek op de rol van 16 maart 2022 de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 1] c.s. op de rol van 4 mei 2022 de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 6] c.s. op de rol van 4 mei 2022 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 9 november 2022 op verzoekvan [eiser] de brief van [eiser] met opmerkingen over het proces-verbaal. 1.2. Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op vandaag. 2Ter inleiding [eiser] heeft elf percelen (speculatieve) landbouwgrond gekocht van [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ). [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. zijn door [bedrijfsnaam] aangewezen als passerende notaris en zij hebben elk afzonderlijk in totaal elf aktes gepasseerd. [eiser] stelt dat is gebleken dat de landbouwgronden, anders dan hem is voorgespiegeld, geen bijzondere potentie hebben en zelfs onverkoopbaar zijn. Hij meent dat de notarissen hem hiervoor hadden moeten waarschuwen en dat zij door dit na te laten, hun zorgplicht hebben geschonden. Daarom houdt hij hen aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

de feiten ten aanzien van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. beiden 3.1. [ eiser] exploiteert een eenmanszaak van waaruit hij belastingadviezen verstrekt. 3.2. [ bedrijfsnaam] is een onderneming die zich bezig heeft gehouden met de speculatieve verkoop van landbouwgronden. Haar werkwijze bestond daaruit dat zij percelen landbouwgrond van een tussenpersoon kocht die de gronden op haar beurt van agrarische ondernemers had kocht, om die percelen vervolgens in meerdere kavels te splitsen. Die kavels werden vervolgens aan particulieren te koop aangeboden voor een aanzienlijk hogere prijs dan de prijs waarvoor [bedrijfsnaam] het perceel had gekocht. 3.3. [ gedaagde sub 1] is als notaris verbonden geweest aan Notariaat [gedaagde sub 5] . [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn als kandidaat-notarissen verbonden aan hetzelfde notariskantoor. Volgens de algemene voorwaarden van Notariaat [gedaagde sub 5] geldt zij als opdrachtnemer. [gedaagde sub 6] is notaris te [woonplaats] en hij is verbonden aan Notariaat [woonplaats] . 3.4. In de periode vanaf 8 juni 2016 tot en met 22 mei 2019 heeft [eiser] elf percelen landbouwgrond van [bedrijfsnaam] gekocht en geleverd gekregen. In totaal heeft hij voor ongeveer 1,2 miljoen euro geïnvesteerd. Hij heeft hiervoor € 300.000,00 van klanten geleend. Het gaat schematisch weergegeven, om de volgende percelen: Naam perceel Datum levering aan [eiser] Akte gepasseerd door (wnd= waarnemend voor [gedaagde sub 1] ) Prijs/m2 Datum levering aan [bedrijfsnaam] Akte gepasseerd door door Prijs/m2 Dordrecht 20-9-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 71,80 24-8-2016 [gedaagde sub 1] € 22,00 Dorst 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 29,75 31-8-2016 [gedaagde sub 1] € 8,50 Breda 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 49,75 31-8-2016 Derde € 14,00 Nuenen 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 43,75 30-3-2016 [gedaagde sub 1] € 13,00 Elst 28-12-2016 [gedaagde sub 3] (wnd) € 34,75 7-11-2016 [gedaagde sub 1] € 10,00 Woerden 28-2-2017 [gedaagde sub 1] € 43,08 23-12-2016 [gedaagde sub 1] € 10,73 Eindhoven (Woensel) 21-7-2017 [gedaagde sub 6] € 57,00 30-5-2017 [gedaagde sub 6] € 18,00 Etten-Leur 15-2-2018 [gedaagde sub 1] € 32,44 9-1-2018 Derde € 10,24 Breda II 28-2-2018 [gedaagde sub 4] (wnd) € 47,50 18-12-2017 [gedaagde sub 1] € 13,50 Utrecht 28-6-2018 [gedaagde sub 1] € 74,50 22-11-2017 [gedaagde sub 1] € 21,50 Vlijmen 22-5-2018 [gedaagde sub 6] € 87,00 3-4-2019 Derde € 27,04 3.5. Voorafgaand aan de eerste koopovereenkomst heeft [eiser] een door [bedrijfsnaam] opgesteld "Vragenformulier bij eerste aankoop" ingevuld en ondertekend. Bij de andere transacties heeft hij een "Vragenformulier bij vervolg aankoop" ondertekend. In beide vragenformulieren staat, voor zover hier van belang: [naam] Vastgoed B.V. is een bemiddelaar die in opdracht van [bedrijfsnaam] B.V. investeerders zoekt voor de aankoop van (een) kavel(s) grond. (…). Middels dit vragenformulier trachten zij voor zichzelf maar vooral voor uzelf en indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. (…) Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper (en [bedrijfsnaam] als verkoper) weet wat u doet en of u doet wat u wilt.

3.12. [eiser] heeft [gedaagde sub 6] c.s. ten behoeve van het passeren van de twee percelen in Eindhoven en Vlijmen op respectievelijk 5 juli 2017 en 9 mei 2019 een volmacht gegeven om de desbetreffende percelen namens hem in eigendom te aanvaarden. In die volmacht is, voor zover hier van belang, vermeld: Vrijwaring beoogd gebruik Artikel 9 Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geenenkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen (…) Koper verklaarde zich er van bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft. (…) NOTARIËLE BELEHRUNG Artikel 13 Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat deonderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie en een B-C transactie Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussenvoormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit. (…) 4. Koper verklaarde ermee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notarisvoldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde - voor zover van belang - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico's. 5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geengaranties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden. 6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingenop andere - vergelijkbare - locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…). 3.13. Bij e-mail van 19 mei 2017 heeft [bedrijfsnaam] [gedaagde sub 6] c.s. met betrekking tot de aankoop van het perceel in Eindhoven een kopie van de koopovereenkomst en van de door [eiser] ingevulde vragenlijst toegezonden. Daarbij is vermeld dat [eiser] per volmacht wenst deel te nemen aan de levering en dat hij vanwege de privacy wenst dat de stukken met gebruikmaking van een blanco voorblad worden verzonden, zodat voor derden de "betreft" regel niet is te zien. Deze e-mail is in kopie naar het e-mailadres van de eenmanszaak van [eiser] verzonden. Bij die levering is tegelijkertijd een perceel in Schoonhoven aan [eiser] terug geleverd. Voor het perceel in Vlijmen zijn dezelfde stukken op 26 april 2019 aan [gedaagde sub 6] c.s. toegezonden. 3.14. Zowel in een brief van 23 juni 2017 over het perceel in Eindhoven/Woensel als in een e-mail van 7 mei 2019 over het perceel in Vlijmen heeft [gedaagde sub 6] c.s. aan [eiser] het volgende, voor zover hier van belang, meegedeeld: In een eerder stadium heeft u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende: het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering aanverkoper en vervolgens aan u; het feit dat u 'slechts' landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan degemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond; het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt dekans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. 3.15. [ [gedaagde sub 6] c.s. en [eiser] hebben op 27 en 28 december 2018 en op 15 januari 2019 en 21 mei 2019 telefonisch contact gehad. 3.16. In de leveringsakten van 21 juli 2017 en 22 mei 2018 is de onder r.o. 3.8 genoemde "notariële Belehrung" opnieuw opgenomen. 3.17. [ [gedaagde sub 6] c.s. hebben twee nota's van afrekening verzonden voor in totaal € 1.522,46. 3.18. Bij brief van 26 mei 2021 heeft [eiser] notaris [gedaagde sub 6] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die hij volgens hem lijdt doordat [gedaagde sub 6] c.s. hebben gehandeld in strijd met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. Ten aanzien van [gedaagde sub 1] c.s. (overige percelen) 3.19. [ bedrijfsnaam] heeft [gedaagde sub 1] c.s. voorafgaand aan de levering van het perceel Dordrecht aan [eiser] een koopovereenkomst en de door [eiser] ingevulde en getekende vragenlijst bij eerste aankoop en het verificatieformulier toegezonden. Bij de overige aankopen is het formulier bij een vervolgaankoop toegezonden samen met het verificatieformulier en de koopovereenkomst. 3.20. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen de conceptakten toegestuurd. In de begeleidende brieven hebben [gedaagde sub 1] c.s. telkens vermeld: In een eerder stadium heeft u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende: het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering aanverkoper en vervolgens aan u; het feit dat u 'slechts' landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan degemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond; het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt dekans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. 3.21. In de conceptleveringsakten hebben [gedaagde sub 1] c.s.

4.1. [ eiser] vordert, verkort weergegeven, een verklaring voor recht dat ieder van de notarissen zijn of haar zorgplicht jegens [eiser] heeft geschonden, en dat ieder van de notarissen richting [eiser] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht, en daarmee dat ieder van de notarissen aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, alsmede: veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 1] ' zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 6] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 6] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 2] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 3] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 3] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 4] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 4] zorgplicht, nader op te maken bij staat, de overeenkomsten tussen [eiser] en Notariaat [gedaagde sub 5] te ontbinden en veroordelingvan Notariaat [gedaagde sub 5] om € 3.630,00 aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met rente en kosten, voor recht te verklaren dat Notariaat [gedaagde sub 5] aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het handelen en/of nalaten van de aan haar verbonden Notarissen, en Notariaat [gedaagde sub 5] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, 8. de overeenkomsten tussen [eiser] en Notariaat [naam] te ontbinden en veroordeling van Notariaat [naam] om € 1.522,46 aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met rente en kosten, 9. voor recht te verklaren dat Notariaat [naam] aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] heeftgeleden als gevolg van het handelen en/of nalaten van de aan haar verbonden Notarissen, en Notariaat [naam] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 4.2. [ [eiser] stelt hiertoe, samengevat weergegeven, dat [bedrijfsnaam] hem heeft voorgespiegeld dat de gekochte gronden bij uitstek in aanmerking zouden komen voor een bestemmingsplanwijziging waardoor ze sterk in waarde zouden stijgen, maar dat gebleken is dat het in werkelijkheid gaat om willekeurige stukken weiland zonder potentie. In de visie van [eiser] is sprake van een ernstige en grootschalige vorm van criminaliteit en is nog geen enkel door [bedrijfsnaam] verkocht perceel tot ontwikkeling gekomen. Daarbij komt volgens hem dat door de sterke versnippering de grond als landbouwgrond ook onverkoopbaar is, zodat sprake is van windhandel. [eiser] meent dat [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. hem als redelijk bekwame en redelijk handelde notarissen hiervoor hadden moeten waarschuwen nadat zij onderzoek hadden verricht en informatie hadden vergaard. Zij hadden volgens hem moeten nagaan of hij de inhoud van de akten begreep en hadden hem moeten wijzen op de risico's. Ook hadden zij kritische kanttekeningen moeten zetten bij de enorme prijsstijgingen in de ABC-constructie, waarmee zij in de meeste gevallen bekend waren vanwege de door hun verrichtte voorafgaande levering. Dit hebben zij volgens [eiser] nagelaten. Zij hebben er zonder meer op vertrouwd dat voorlichting aan [eiser] niet nodig was. In de korte telefoongesprekken is hij niet gewaarschuwd, aldus [eiser] . Volgens [eiser] kunnen de notarissen zich niet verschuilen achter de gehanteerde, standaardclausule over de Belehrungsplicht. Hij stelt verder dat de notarissen de informatieplicht niet kunnen delegeren aan [bedrijfsnaam] . Van deze formulieren gaat geen waarschuwing uit en als een koper een vraag ontkennend beantwoord, zal de transactie niet doorgaan. Deze formulieren zijn geen gelijkwaardig alternatief voor een Belehrungsgesprek met de notaris en uit de gegeven antwoorden bleek eerder dat [eiser] niet goed wist wat hij deed. Hierdoor hebben de notarissen onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] . Daarnaast stelt [eiser] dat [bedrijfsnaam] nauw samen heeft gewerkt met [gedaagde sub 1] c.s. Die hebben immers zeer veel transacties voor [bedrijfsnaam] verricht en [gedaagde sub 1] is in verband met een soortgelijk geval uiteindelijk uit zijn ambt gezet. [eiser] beroept zich op de uitspraak van de tuchtrechter van 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2016:15) welke uitspraak in hoger beroep is bekrachtigd. [eiser] stelt in dat verband dat hij geen inhoudelijk contact heeft gehad met de notarissen en dat hij werd gepusht om een volmacht te gebruiken. [eiser] meent dat hij ook de kandidaat-notarissen die voor [gedaagde sub 1] hebben waargenomen, kan aanspreken omdat zij zelfstandig aktes mogen passeren. 4.3. [ [gedaagde sub 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij voeren daartoe, samengevat, het volgende aan. Zij betwisten dat zij zouden zijn tekortgeschoten in de uitvoering van hun taak en wijzen erop dat zij [eiser] , bovenop de inlichtingen en waarschuwingen van [bedrijfsnaam] , telefonisch en schriftelijk hebben gewaarschuwd voor alle risico's van de transacties. Zij voeren aan dat zij er vanuit mochten gaan dat [eiser] , een fiscalist met ervaring als beleggingsspecialist bij de Rabobank en met ervaring in het aankopen van grond, wist wat hij deed en doordrongen was van het speculatieve karakter van de transacties. Verder betwisten zij dat de percelen onverkoopbaar zijn en wijzen ze erop dat [eiser] bepaalde percelen met winst heeft doorverkocht. Zij voeren daarnaast aan dat Notariaat [gedaagde sub 5] op grond van haar algemene voorwaarden de opdrachtgever is met uitsluiting van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] , zodat die laatsten alleen op grond van onrechtmatige daad aangesproken kunnen worden, maar volgens [gedaagde sub 1] c.s. wordt die drempel niet gehaald. Ook kunnen volgens [gedaagde sub 1] c.s. de "lichte waarnemers" [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] niet aansprakelijk worden gehouden door [eiser] . [eiser] heeft te laat geklaagd zodat hij op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, aldus [gedaagde sub 1] c.s. Zij voeren verder aan dat de verwijzing naar de schadestaat moet worden afgewezen, omdat de mogelijkheid dat schade is geleden, niet aannemelijk is gemaakt. 4.4. [ [gedaagde sub 6] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij voeren daartoe, samengevat, het volgende aan. Zij vinden de cumulatie van de vordering met die tegen [gedaagde sub 1] c.s. onbegrijpelijk, omdat wat voor [gedaagde sub 1] c.s. geldt, niet automatisch ook aan [gedaagde sub 6] c.s. is tegen te werpen. Zo is sprake van verschillende kantoren en zijn [gedaagde sub 6] c.s. niet betrokken bij de procedure waarbij [gedaagde sub 1] uit zijn ambt is gezet maar is, integendeel, een klacht tegen [gedaagde sub 6] in een gelijksoortige zaak ongegrond verklaard. De zaak waarin [gedaagde sub 1] uit zijn ambt is gezet, is bovendien niet te vergelijken met die van [eiser] .

5.1. [ eiser] heeft naar aanleiding van het proces-verbaal van 9 november 2022 opgemerkt dat hij niet, zoals op pagina 4 is vermeld, heeft gewerkt als adviseur "hedgefonds" maar als adviseur "huisfondsen". [eiser] heeft toegelicht dat dit relevant is, omdat het bij hedgefondsen gaat om complexe financiële producten met grote risico's terwijl huisfondsen juist relatief eenvoudig zijn en een laag risico kennen. [gedaagde sub 6] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hebben tegen dit verzoek om aanpassing van het proces-verbaal geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal daarom, voor zover het van belang is, bij haar oordeel betrekken dat [eiser] adviseur huisfondsen is geweest. 5.2. De kern van deze zaak is het antwoord op de vraag of de notarissen hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. Deze begrippen worden als volgt ingekleurd door de bepalingen uit de Wet op het Notarisambt (Wna). 5.3. De rechtbank stelt voorop dat het niet op de weg van een notaris ligt om te beoordelen of een rechtshandeling of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst verstandig is of om daar over te adviseren. De notaris is immers onpartijdig (artikel 17 Wna). In een zaak als deze, waarin partijen al zijn gebonden aan de koopovereenkomst, heeft een notaris slechts in beperkte mate de mogelijkheid om partijen te behoeden voor het aangaan van transacties waarvan zij de gevolgen niet of niet volledig kan overzien. Het wettelijke systeem laat namelijk toe dat een koopovereenkomst van een onroerende zaak rechtsgeldig tot stand komt zonder tussenkomst van een notaris. In dat systeem heeft de notaris dus niet de gelegenheid partijen voorafgaand aan de koop voor te lichten over en te waarschuwen voor de kenmerken en risico's van de voorgenomen transactie en daarmee te bewerkstelligen dat zij daarvan nog kunnen afzien. Een notaris is dan ook op grond van artikel 21 Wna in beginsel verplicht de door partijen van hem verlangde werkzaamheden te verrichten. 5.4. Wel moet de notaris op grond van artikel 43 Wna, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, partijen mededeling doen van de zakelijke inhoud daarvan en moet hij daarop een toelichting geven. Zo nodig wijst hij daarbij tevens op de gevolgen die voor partijen of één of meer van hen uit de inhoud van de akte voortvloeien. Dit wordt ook wel de "Belehrung" genoemd. Hieruit vloeit voort dat de notaris, als hij daarvoor aanleiding ziet, een partij kan waarschuwen voor de gevolgen van de transactie. Een notaris zal zijn dienstverlening moeten opschorten of weigeren als sprake is van bijzondere omstandigheden. Daarvan is bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) sprake als de notaris gegronde redenen heeft om aan te nemen dat één van partijen haar wil niet heeft kunnen bepalen, als sprake is van een duidelijke ongelijkheid tussen partijen of dat sprake is van kennelijk machtsmisbruik door één van hen. De notaris zal zich een oordeel moeten vormen over de wilsbekwaamheid van de partijen die bij de akte van levering zijn betrokken. 5.5. Een notaris is niet verplicht persoonlijk met de desbetreffende partij te spreken; hij kan zich er ook op andere wijze er overtuigen dat die betreffende partij de gevolgen van zijn handelen overziet.

5.6. Het is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] c.s. de vragen- en verificatieformulieren voorafgaand aan de leveringen, hebben ontvangen. Dat [gedaagde sub 1] c.s. van de verificatieformulieren en vragenlijsten gebruik hebben gemaakt, betekent niet dat zij hun verantwoordelijkheid aan [bedrijfsnaam] hebben gedelegeerd, zoals [eiser] hen tegenwerpt. Niet valt in te zien waarom notarissen van deze formulieren geen gebruik zouden mogen maken. Zij kunnen immers aan de hand daarvan afwegen of het nodig is om nader onderzoek te doen naar de wilsbekwaamheid. Dat van deze vragenlijsten in de visie van [eiser] geen waarschuwend karakter uitgaat, wijst de rechtbank van de hand. De zinsnede in het verificatieformulier bij vraag 6 "U bent zich ervan bewust dat er door [bedrijfsnaam] geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging" laat immers niets aan duidelijkheid te wensen over. Eenzelfde formulering was overigens ook al in de koopovereenkomst opgenomen. 5.7. Uit het aan [gedaagde sub 1] c.s. beschikbaar gestelde vragenformulier bij een eerste koop blijkt dat [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij een HBO-opleiding bedrijfseconomie heeft gevolgd en dat hij op universitair niveau belastingrecht heeft gestudeerd, dat hij al eerder gronden heeft aangekocht en dat de gelden uit andere investeringen en beleggingen afkomstig zijn. Ook heeft hij aangegeven dat hij in staat is zelf onderzoek te doen en dat hij dit ook heeft gedaan en zich ervan bewust is dat zich mogelijk nooit een bestemmingswijziging zal voordoen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben bij de voorbereiding van de levering dus de beschikking gehad over de persoon en de afwegingen van [eiser] . [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat deze lijsten ook onderwerp van telefonisch gesprek zijn geweest. [eiser] betwist dat er inhoudelijke telefoongesprekken hebben plaatsgevonden. Wat daarvan zij, op basis van de beide formulieren hebben [gedaagde sub 1] c.s. geen aanleiding hoeven zien om een vervolgonderzoek te doen naar de vraag of [eiser] zijn wil kon bepalen en besefte waar hij mee bezig was. Zij hebben hieruit kunnen afleiden dat [eiser] een hoogopgeleid persoon was die vaker gronden heeft gekocht en zich bewust was van het speculatieve karakter van de aankoop. Er was voor hen daarom geen aanleiding om nader te onderzoeken of [eiser] de gronden wel wilde kopen of dat sprake was van machtsmisbruik of een duidelijke ongelijkheid tussen partijen. 5.8. De rechtbank is verder van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. aan hun informatie- en waarschuwingsplicht hebben voldaan. Zij hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen uitdrukkelijk, op niet mis te verstane wijze, gewezen op het speculatieve en risicovolle karakter van de transacties. Zij hebben dat gedaan in hun begeleidende brieven en in hun (concept) akten. In de Belehrungsclausule is het risicovolle karakter van de beoogde transacties duidelijk verwoord. Aan de Belehrungsplicht is daarom voldaan. Dat [gedaagde sub 1] c.s. gebruik hebben gemaakt van standaardteksten, die zelfs gelijkluidend zijn aan die van [gedaagde sub 6] c.s., kan hen in redelijkheid niet worden tegengeworpen. Dat is immers vanzelfsprekend als een notaris in gelijksoortige zaken meerdere klanten bedient. Het is goed voorstelbaar dat de notaris daarbij gebruik maakt van door een notariële beroepsorganisatie redigeerde teksten. Bovendien geldt dat het voor de klant - die geacht wordt die clausules te kunnen lezen - geen standaardclausule is maar een clausule die gaat over zijn transactie. Van [eiser] had mogen verwacht dat hij die teksten zou hebben gelezen en dat die hem aan het nadenken hadden gezet. Ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. 5.9. Ook tussen [gedaagde sub 6] c.s. en [eiser] is niet in geschil dat [gedaagde sub 6] c.s. de documentatie van [bedrijfsnaam] (koopovereenkomst, verificatieformulier en vragenformulier) voorafgaand aan het transport van de akte, heeft ontvangen en daarvan kennis heeft genomen. Ook hier geldt dat het gebruik maken van deze documentatie, niet betekent dat [gedaagde sub 6] c.s. hun zorgplicht schenden. 5.10. [ gedaagde sub 6] c.s. kunnen [eiser] (anders dan [gedaagde sub 1] c.s. die over het vragenformulier bij eerste aankoop beschikte) weliswaar niet tegenwerpen dat het niet nodig was nader onderzoek te doen, omdat hij beleggingsspecialist en een hoogopgeleid persoon is. [gedaagde sub 6] c.s. hebben immers niet gesteld en dat is ook niet gebleken, dat zij zich hiervan hebben vergewist voorafgaand aan de levering. Het LinkedIn profiel is kennis die [gedaagde sub 6] c.s. achteraf, in het kader van deze procedure, hebben opgedaan. Dit neemt niet weg dat ook [gedaagde sub 6] c.s. aan de hand van de ontvangen formulieren - waarin [eiser] onder meer heeft verklaard zich in staat te achten om via internet onderzoek te doen naar de investeringen en dat hij zich er van bewust is dat er geen garanties worden gegeven op waardestijgingen of bestemmingswijzigingen - hebben vastgesteld dat [eiser] zich goed bewust was van het speculatieve karakter van de transactie en deze desondanks wilde. 5.11. De rechtbank is verder van oordeel dat ook voor [gedaagde sub 6] c.s. geldt dat zij aan hun informatie- en waarschuwingsplicht hebben voldaan. Ook [gedaagde sub 6] c.s. hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen uitdrukkelijk, op niet mis te verstane wijze, gewezen op het speculatieve en risicovolle karakter van de transacties. Zij hebben dat gedaan in brieven, in de volmacht die voorafgaand aan de transactie is toegezonden en in de akten zelf is een Belehrungsclausule opgenomen waarin het risicovolle karakter van de beoogde transacties duidelijk is verwoord. Die volmacht is opgemaakt omdat, zoals uit de door [gedaagde sub 6] c.s. overgelegde mailwisseling blijkt, [eiser] volgens [bedrijfsnaam] een levering per volmacht wilde. Die e-mail is in cc naar [eiser] gegaan die geen aanleiding heeft gezien om tegen een levering buiten zijn aanwezigheid te protesteren. Aan de Belehrungsplicht is daarom voldaan. Ook ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. geldt dat het gebruik van standaardteksten niet betekent dat [gedaagde sub 6] c.s. niet aan hun waarschuwingsplicht hebben voldaan. Ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. beiden 5.12. De notarissen hadden in de aard van de transacties evenmin aanleiding hoeven zien voor nader onderzoek. [eiser] stelt weliswaar dat sprake is van een grootschalige en professionele vorm van criminaliteit en dat het gaat om windhandel waarbij particulieren op grote schaal worden bedrogen, maar dat staat niet zonder meer vast. In dat verband is van belang dat onweersproken is gesteld dat [eiser] één van de percelen (Aduard) inmiddels met succes heeft kunnen verkopen en een perceel aan [bedrijfsnaam] heeft terug verkocht. Verder is van belang dat de Hoge Raad bij arrest van 1 oktober 2021 (ELCI:NL:HR:2021:1422) in een gelijksoortige zaak als die van [eiser] heeft geoordeeld dat de conclusie van het gerechtshof dat [bedrijfsnaam] geen informatieplicht heeft geschonden, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Ook is van belang dat [gedaagde sub 6] c.s. onbetwist heeft gesteld dat hij voorafgaand aan de levering navraag heeft gedaan bij [bedrijfsnaam] over de prijsstijgingen en dat hij aan de hand van de ontvangen "Tilburgse rapporten" heeft besloten dat nader onderzoek niet nodig is. Volgens [eiser] valt er het nodige op deze rapporten af te dingen, maar van een notaris hoeft niet te worden verwacht dat hij uitvoerig onderzoek doet naar dergelijke rapporten. De notaris is immers geen deskundige op dit terrein.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 3.510,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] nietbinnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Groefsema en in het openbaar uitgesproken door mr. A. van der Meer op 22 februari 2023.

Uitspraak RECHTBANK Noord-Nederland Civiel recht Zittingsplaats Assen Zaaknummer: C/19/138267 / HA ZA 21-223 Vonnis van 22 februari 2023 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. B. van Mieghem te Rotterdam, tegen 1 [gedaagde sub 1] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , 2. [gedaagde sub 2], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 2] , 3. [gedaagde sub 3], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 3] , 4. [gedaagde sub 4], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 4] , 5. NOTARIAAT [gedaagde sub 5], te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 5] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s., advocaat: mr. W.F. Hendriksen te Amsterdam, en tegen 6[gedaagde sub 6] , te [woonplaats] , hierna te noemen: [gedaagde sub 6] , 7. NOTARIAAT [naam] , mede handelend onder de naam NOTARIAAT [naam], te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 6] c.s., advocaat: mr. V.J.N. van Oijen te Amsterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 23 november 2021 de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] c.s. op de rol van 19 januari 2022 de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 6] c.s. op de rol van 19 januari 2022 de conclusie van repliek op de rol van 16 maart 2022 de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 1] c.s. op de rol van 4 mei 2022 de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 6] c.s. op de rol van 4 mei 2022 het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 9 november 2022 op verzoekvan [eiser] de brief van [eiser] met opmerkingen over het proces-verbaal. 1.2. Ten slotte is vonnis (nader) bepaald op vandaag. 2Ter inleiding [eiser] heeft elf percelen (speculatieve) landbouwgrond gekocht van [bedrijfsnaam] B.V. (hierna: [bedrijfsnaam] ). [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. zijn door [bedrijfsnaam] aangewezen als passerende notaris en zij hebben elk afzonderlijk in totaal elf aktes gepasseerd. [eiser] stelt dat is gebleken dat de landbouwgronden, anders dan hem is voorgespiegeld, geen bijzondere potentie hebben en zelfs onverkoopbaar zijn. Hij meent dat de notarissen hem hiervoor hadden moeten waarschuwen en dat zij door dit na te laten, hun zorgplicht hebben geschonden. Daarom houdt hij hen aansprakelijk voor de door hem geleden schade.

de feiten ten aanzien van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. beiden 3.1. [ eiser] exploiteert een eenmanszaak van waaruit hij belastingadviezen verstrekt. 3.2. [ bedrijfsnaam] is een onderneming die zich bezig heeft gehouden met de speculatieve verkoop van landbouwgronden. Haar werkwijze bestond daaruit dat zij percelen landbouwgrond van een tussenpersoon kocht die de gronden op haar beurt van agrarische ondernemers had kocht, om die percelen vervolgens in meerdere kavels te splitsen. Die kavels werden vervolgens aan particulieren te koop aangeboden voor een aanzienlijk hogere prijs dan de prijs waarvoor [bedrijfsnaam] het perceel had gekocht. 3.3. [ gedaagde sub 1] is als notaris verbonden geweest aan Notariaat [gedaagde sub 5] . [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn als kandidaat-notarissen verbonden aan hetzelfde notariskantoor. Volgens de algemene voorwaarden van Notariaat [gedaagde sub 5] geldt zij als opdrachtnemer. [gedaagde sub 6] is notaris te [woonplaats] en hij is verbonden aan Notariaat [woonplaats] . 3.4. In de periode vanaf 8 juni 2016 tot en met 22 mei 2019 heeft [eiser] elf percelen landbouwgrond van [bedrijfsnaam] gekocht en geleverd gekregen. In totaal heeft hij voor ongeveer 1,2 miljoen euro geïnvesteerd. Hij heeft hiervoor € 300.000,00 van klanten geleend. Het gaat schematisch weergegeven, om de volgende percelen: Naam perceel Datum levering aan [eiser] Akte gepasseerd door (wnd= waarnemend voor [gedaagde sub 1] ) Prijs/m2 Datum levering aan [bedrijfsnaam] Akte gepasseerd door door Prijs/m2 Dordrecht 20-9-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 71,80 24-8-2016 [gedaagde sub 1] € 22,00 Dorst 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 29,75 31-8-2016 [gedaagde sub 1] € 8,50 Breda 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 49,75 31-8-2016 Derde € 14,00 Nuenen 21-10-2016 [gedaagde sub 2] (wnd) € 43,75 30-3-2016 [gedaagde sub 1] € 13,00 Elst 28-12-2016 [gedaagde sub 3] (wnd) € 34,75 7-11-2016 [gedaagde sub 1] € 10,00 Woerden 28-2-2017 [gedaagde sub 1] € 43,08 23-12-2016 [gedaagde sub 1] € 10,73 Eindhoven (Woensel) 21-7-2017 [gedaagde sub 6] € 57,00 30-5-2017 [gedaagde sub 6] € 18,00 Etten-Leur 15-2-2018 [gedaagde sub 1] € 32,44 9-1-2018 Derde € 10,24 Breda II 28-2-2018 [gedaagde sub 4] (wnd) € 47,50 18-12-2017 [gedaagde sub 1] € 13,50 Utrecht 28-6-2018 [gedaagde sub 1] € 74,50 22-11-2017 [gedaagde sub 1] € 21,50 Vlijmen 22-5-2018 [gedaagde sub 6] € 87,00 3-4-2019 Derde € 27,04 3.5. Voorafgaand aan de eerste koopovereenkomst heeft [eiser] een door [bedrijfsnaam] opgesteld "Vragenformulier bij eerste aankoop" ingevuld en ondertekend. Bij de andere transacties heeft hij een "Vragenformulier bij vervolg aankoop" ondertekend. In beide vragenformulieren staat, voor zover hier van belang: [naam] Vastgoed B.V. is een bemiddelaar die in opdracht van [bedrijfsnaam] B.V. investeerders zoekt voor de aankoop van (een) kavel(s) grond. (…). Middels dit vragenformulier trachten zij voor zichzelf maar vooral voor uzelf en indirect ten behoeve van de transporterende notaris, inzicht te krijgen of u weloverwogen investeert. (…) Een notaris moet vanuit zijn zorgplicht weten of u als koper (en [bedrijfsnaam] als verkoper) weet wat u doet en of u doet wat u wilt.

3.12. [eiser] heeft [gedaagde sub 6] c.s. ten behoeve van het passeren van de twee percelen in Eindhoven en Vlijmen op respectievelijk 5 juli 2017 en 9 mei 2019 een volmacht gegeven om de desbetreffende percelen namens hem in eigendom te aanvaarden. In die volmacht is, voor zover hier van belang, vermeld: Vrijwaring beoogd gebruik Artikel 9 Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geenenkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen (…) Koper verklaarde zich er van bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte van toepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft. (…) NOTARIËLE BELEHRUNG Artikel 13 Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat deonderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie en een B-C transactie Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussenvoormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit. (…) 4. Koper verklaarde ermee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notarisvoldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde - voor zover van belang - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico's. 5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geengaranties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden. 6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingenop andere - vergelijkbare - locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…). 3.13. Bij e-mail van 19 mei 2017 heeft [bedrijfsnaam] [gedaagde sub 6] c.s. met betrekking tot de aankoop van het perceel in Eindhoven een kopie van de koopovereenkomst en van de door [eiser] ingevulde vragenlijst toegezonden. Daarbij is vermeld dat [eiser] per volmacht wenst deel te nemen aan de levering en dat hij vanwege de privacy wenst dat de stukken met gebruikmaking van een blanco voorblad worden verzonden, zodat voor derden de "betreft" regel niet is te zien. Deze e-mail is in kopie naar het e-mailadres van de eenmanszaak van [eiser] verzonden. Bij die levering is tegelijkertijd een perceel in Schoonhoven aan [eiser] terug geleverd. Voor het perceel in Vlijmen zijn dezelfde stukken op 26 april 2019 aan [gedaagde sub 6] c.s. toegezonden. 3.14. Zowel in een brief van 23 juni 2017 over het perceel in Eindhoven/Woensel als in een e-mail van 7 mei 2019 over het perceel in Vlijmen heeft [gedaagde sub 6] c.s. aan [eiser] het volgende, voor zover hier van belang, meegedeeld: In een eerder stadium heeft u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende: het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering aanverkoper en vervolgens aan u; het feit dat u 'slechts' landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan degemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond; het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt dekans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. 3.15. [ [gedaagde sub 6] c.s. en [eiser] hebben op 27 en 28 december 2018 en op 15 januari 2019 en 21 mei 2019 telefonisch contact gehad. 3.16. In de leveringsakten van 21 juli 2017 en 22 mei 2018 is de onder r.o. 3.8 genoemde "notariële Belehrung" opnieuw opgenomen. 3.17. [ [gedaagde sub 6] c.s. hebben twee nota's van afrekening verzonden voor in totaal € 1.522,46. 3.18. Bij brief van 26 mei 2021 heeft [eiser] notaris [gedaagde sub 6] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die hij volgens hem lijdt doordat [gedaagde sub 6] c.s. hebben gehandeld in strijd met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. Ten aanzien van [gedaagde sub 1] c.s. (overige percelen) 3.19. [ bedrijfsnaam] heeft [gedaagde sub 1] c.s. voorafgaand aan de levering van het perceel Dordrecht aan [eiser] een koopovereenkomst en de door [eiser] ingevulde en getekende vragenlijst bij eerste aankoop en het verificatieformulier toegezonden. Bij de overige aankopen is het formulier bij een vervolgaankoop toegezonden samen met het verificatieformulier en de koopovereenkomst. 3.20. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen de conceptakten toegestuurd. In de begeleidende brieven hebben [gedaagde sub 1] c.s. telkens vermeld: In een eerder stadium heeft u reeds te kennen gegeven dat u zich bewust bent van het volgende: het speculatieve karakter van uw aankoop en de prijsstijging tussen het moment van levering aanverkoper en vervolgens aan u; het feit dat u 'slechts' landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan degemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond; het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt dekans op verlies bij doorverkoop door u van deze grond bijzonder groot is en dat dit risico volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. 3.21. In de conceptleveringsakten hebben [gedaagde sub 1] c.s.

4.1. [ eiser] vordert, verkort weergegeven, een verklaring voor recht dat ieder van de notarissen zijn of haar zorgplicht jegens [eiser] heeft geschonden, en dat ieder van de notarissen richting [eiser] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht, en daarmee dat ieder van de notarissen aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden, alsmede: veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 1] ' zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 6] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 6] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 2] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 2] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 3] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 3] zorgplicht, nader op te maken bij staat, veroordeling van [gedaagde sub 4] tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding als gevolgvan schending van [gedaagde sub 4] zorgplicht, nader op te maken bij staat, de overeenkomsten tussen [eiser] en Notariaat [gedaagde sub 5] te ontbinden en veroordelingvan Notariaat [gedaagde sub 5] om € 3.630,00 aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met rente en kosten, voor recht te verklaren dat Notariaat [gedaagde sub 5] aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] heeft geleden als gevolg van het handelen en/of nalaten van de aan haar verbonden Notarissen, en Notariaat [gedaagde sub 5] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, 8. de overeenkomsten tussen [eiser] en Notariaat [naam] te ontbinden en veroordeling van Notariaat [naam] om € 1.522,46 aan [eiser] terug te betalen, vermeerderd met rente en kosten, 9. voor recht te verklaren dat Notariaat [naam] aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] heeftgeleden als gevolg van het handelen en/of nalaten van de aan haar verbonden Notarissen, en Notariaat [naam] te veroordelen tot betaling aan [eiser] van schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten. 4.2. [ [eiser] stelt hiertoe, samengevat weergegeven, dat [bedrijfsnaam] hem heeft voorgespiegeld dat de gekochte gronden bij uitstek in aanmerking zouden komen voor een bestemmingsplanwijziging waardoor ze sterk in waarde zouden stijgen, maar dat gebleken is dat het in werkelijkheid gaat om willekeurige stukken weiland zonder potentie. In de visie van [eiser] is sprake van een ernstige en grootschalige vorm van criminaliteit en is nog geen enkel door [bedrijfsnaam] verkocht perceel tot ontwikkeling gekomen. Daarbij komt volgens hem dat door de sterke versnippering de grond als landbouwgrond ook onverkoopbaar is, zodat sprake is van windhandel. [eiser] meent dat [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. hem als redelijk bekwame en redelijk handelde notarissen hiervoor hadden moeten waarschuwen nadat zij onderzoek hadden verricht en informatie hadden vergaard. Zij hadden volgens hem moeten nagaan of hij de inhoud van de akten begreep en hadden hem moeten wijzen op de risico's. Ook hadden zij kritische kanttekeningen moeten zetten bij de enorme prijsstijgingen in de ABC-constructie, waarmee zij in de meeste gevallen bekend waren vanwege de door hun verrichtte voorafgaande levering. Dit hebben zij volgens [eiser] nagelaten. Zij hebben er zonder meer op vertrouwd dat voorlichting aan [eiser] niet nodig was. In de korte telefoongesprekken is hij niet gewaarschuwd, aldus [eiser] . Volgens [eiser] kunnen de notarissen zich niet verschuilen achter de gehanteerde, standaardclausule over de Belehrungsplicht. Hij stelt verder dat de notarissen de informatieplicht niet kunnen delegeren aan [bedrijfsnaam] . Van deze formulieren gaat geen waarschuwing uit en als een koper een vraag ontkennend beantwoord, zal de transactie niet doorgaan. Deze formulieren zijn geen gelijkwaardig alternatief voor een Belehrungsgesprek met de notaris en uit de gegeven antwoorden bleek eerder dat [eiser] niet goed wist wat hij deed. Hierdoor hebben de notarissen onrechtmatig gehandeld jegens [eiser] . Daarnaast stelt [eiser] dat [bedrijfsnaam] nauw samen heeft gewerkt met [gedaagde sub 1] c.s. Die hebben immers zeer veel transacties voor [bedrijfsnaam] verricht en [gedaagde sub 1] is in verband met een soortgelijk geval uiteindelijk uit zijn ambt gezet. [eiser] beroept zich op de uitspraak van de tuchtrechter van 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2016:15) welke uitspraak in hoger beroep is bekrachtigd. [eiser] stelt in dat verband dat hij geen inhoudelijk contact heeft gehad met de notarissen en dat hij werd gepusht om een volmacht te gebruiken. [eiser] meent dat hij ook de kandidaat-notarissen die voor [gedaagde sub 1] hebben waargenomen, kan aanspreken omdat zij zelfstandig aktes mogen passeren. 4.3. [ [gedaagde sub 1] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij voeren daartoe, samengevat, het volgende aan. Zij betwisten dat zij zouden zijn tekortgeschoten in de uitvoering van hun taak en wijzen erop dat zij [eiser] , bovenop de inlichtingen en waarschuwingen van [bedrijfsnaam] , telefonisch en schriftelijk hebben gewaarschuwd voor alle risico's van de transacties. Zij voeren aan dat zij er vanuit mochten gaan dat [eiser] , een fiscalist met ervaring als beleggingsspecialist bij de Rabobank en met ervaring in het aankopen van grond, wist wat hij deed en doordrongen was van het speculatieve karakter van de transacties. Verder betwisten zij dat de percelen onverkoopbaar zijn en wijzen ze erop dat [eiser] bepaalde percelen met winst heeft doorverkocht. Zij voeren daarnaast aan dat Notariaat [gedaagde sub 5] op grond van haar algemene voorwaarden de opdrachtgever is met uitsluiting van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] , zodat die laatsten alleen op grond van onrechtmatige daad aangesproken kunnen worden, maar volgens [gedaagde sub 1] c.s. wordt die drempel niet gehaald. Ook kunnen volgens [gedaagde sub 1] c.s. de "lichte waarnemers" [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] niet aansprakelijk worden gehouden door [eiser] . [eiser] heeft te laat geklaagd zodat hij op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, aldus [gedaagde sub 1] c.s. Zij voeren verder aan dat de verwijzing naar de schadestaat moet worden afgewezen, omdat de mogelijkheid dat schade is geleden, niet aannemelijk is gemaakt. 4.4. [ [gedaagde sub 6] c.s. concluderen tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Zij voeren daartoe, samengevat, het volgende aan. Zij vinden de cumulatie van de vordering met die tegen [gedaagde sub 1] c.s. onbegrijpelijk, omdat wat voor [gedaagde sub 1] c.s. geldt, niet automatisch ook aan [gedaagde sub 6] c.s. is tegen te werpen. Zo is sprake van verschillende kantoren en zijn [gedaagde sub 6] c.s. niet betrokken bij de procedure waarbij [gedaagde sub 1] uit zijn ambt is gezet maar is, integendeel, een klacht tegen [gedaagde sub 6] in een gelijksoortige zaak ongegrond verklaard. De zaak waarin [gedaagde sub 1] uit zijn ambt is gezet, is bovendien niet te vergelijken met die van [eiser] .

5.1. [ eiser] heeft naar aanleiding van het proces-verbaal van 9 november 2022 opgemerkt dat hij niet, zoals op pagina 4 is vermeld, heeft gewerkt als adviseur "hedgefonds" maar als adviseur "huisfondsen". [eiser] heeft toegelicht dat dit relevant is, omdat het bij hedgefondsen gaat om complexe financiële producten met grote risico's terwijl huisfondsen juist relatief eenvoudig zijn en een laag risico kennen. [gedaagde sub 6] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. hebben tegen dit verzoek om aanpassing van het proces-verbaal geen bezwaar gemaakt. De rechtbank zal daarom, voor zover het van belang is, bij haar oordeel betrekken dat [eiser] adviseur huisfondsen is geweest. 5.2. De kern van deze zaak is het antwoord op de vraag of de notarissen hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. Deze begrippen worden als volgt ingekleurd door de bepalingen uit de Wet op het Notarisambt (Wna). 5.3. De rechtbank stelt voorop dat het niet op de weg van een notaris ligt om te beoordelen of een rechtshandeling of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst verstandig is of om daar over te adviseren. De notaris is immers onpartijdig (artikel 17 Wna). In een zaak als deze, waarin partijen al zijn gebonden aan de koopovereenkomst, heeft een notaris slechts in beperkte mate de mogelijkheid om partijen te behoeden voor het aangaan van transacties waarvan zij de gevolgen niet of niet volledig kan overzien. Het wettelijke systeem laat namelijk toe dat een koopovereenkomst van een onroerende zaak rechtsgeldig tot stand komt zonder tussenkomst van een notaris. In dat systeem heeft de notaris dus niet de gelegenheid partijen voorafgaand aan de koop voor te lichten over en te waarschuwen voor de kenmerken en risico's van de voorgenomen transactie en daarmee te bewerkstelligen dat zij daarvan nog kunnen afzien. Een notaris is dan ook op grond van artikel 21 Wna in beginsel verplicht de door partijen van hem verlangde werkzaamheden te verrichten. 5.4. Wel moet de notaris op grond van artikel 43 Wna, voordat hij tot het verlijden van een akte overgaat, partijen mededeling doen van de zakelijke inhoud daarvan en moet hij daarop een toelichting geven. Zo nodig wijst hij daarbij tevens op de gevolgen die voor partijen of één of meer van hen uit de inhoud van de akte voortvloeien. Dit wordt ook wel de "Belehrung" genoemd. Hieruit vloeit voort dat de notaris, als hij daarvoor aanleiding ziet, een partij kan waarschuwen voor de gevolgen van de transactie. Een notaris zal zijn dienstverlening moeten opschorten of weigeren als sprake is van bijzondere omstandigheden. Daarvan is bijvoorbeeld (maar niet uitsluitend) sprake als de notaris gegronde redenen heeft om aan te nemen dat één van partijen haar wil niet heeft kunnen bepalen, als sprake is van een duidelijke ongelijkheid tussen partijen of dat sprake is van kennelijk machtsmisbruik door één van hen. De notaris zal zich een oordeel moeten vormen over de wilsbekwaamheid van de partijen die bij de akte van levering zijn betrokken. 5.5. Een notaris is niet verplicht persoonlijk met de desbetreffende partij te spreken; hij kan zich er ook op andere wijze er overtuigen dat die betreffende partij de gevolgen van zijn handelen overziet.

5.6. Het is niet in geschil dat [gedaagde sub 1] c.s. de vragen- en verificatieformulieren voorafgaand aan de leveringen, hebben ontvangen. Dat [gedaagde sub 1] c.s. van de verificatieformulieren en vragenlijsten gebruik hebben gemaakt, betekent niet dat zij hun verantwoordelijkheid aan [bedrijfsnaam] hebben gedelegeerd, zoals [eiser] hen tegenwerpt. Niet valt in te zien waarom notarissen van deze formulieren geen gebruik zouden mogen maken. Zij kunnen immers aan de hand daarvan afwegen of het nodig is om nader onderzoek te doen naar de wilsbekwaamheid. Dat van deze vragenlijsten in de visie van [eiser] geen waarschuwend karakter uitgaat, wijst de rechtbank van de hand. De zinsnede in het verificatieformulier bij vraag 6 "U bent zich ervan bewust dat er door [bedrijfsnaam] geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging" laat immers niets aan duidelijkheid te wensen over. Eenzelfde formulering was overigens ook al in de koopovereenkomst opgenomen. 5.7. Uit het aan [gedaagde sub 1] c.s. beschikbaar gestelde vragenformulier bij een eerste koop blijkt dat [eiser] kenbaar heeft gemaakt dat hij een HBO-opleiding bedrijfseconomie heeft gevolgd en dat hij op universitair niveau belastingrecht heeft gestudeerd, dat hij al eerder gronden heeft aangekocht en dat de gelden uit andere investeringen en beleggingen afkomstig zijn. Ook heeft hij aangegeven dat hij in staat is zelf onderzoek te doen en dat hij dit ook heeft gedaan en zich ervan bewust is dat zich mogelijk nooit een bestemmingswijziging zal voordoen. [gedaagde sub 1] c.s. hebben bij de voorbereiding van de levering dus de beschikking gehad over de persoon en de afwegingen van [eiser] . [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat deze lijsten ook onderwerp van telefonisch gesprek zijn geweest. [eiser] betwist dat er inhoudelijke telefoongesprekken hebben plaatsgevonden. Wat daarvan zij, op basis van de beide formulieren hebben [gedaagde sub 1] c.s. geen aanleiding hoeven zien om een vervolgonderzoek te doen naar de vraag of [eiser] zijn wil kon bepalen en besefte waar hij mee bezig was. Zij hebben hieruit kunnen afleiden dat [eiser] een hoogopgeleid persoon was die vaker gronden heeft gekocht en zich bewust was van het speculatieve karakter van de aankoop. Er was voor hen daarom geen aanleiding om nader te onderzoeken of [eiser] de gronden wel wilde kopen of dat sprake was van machtsmisbruik of een duidelijke ongelijkheid tussen partijen. 5.8. De rechtbank is verder van oordeel dat [gedaagde sub 1] c.s. aan hun informatie- en waarschuwingsplicht hebben voldaan. Zij hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen uitdrukkelijk, op niet mis te verstane wijze, gewezen op het speculatieve en risicovolle karakter van de transacties. Zij hebben dat gedaan in hun begeleidende brieven en in hun (concept) akten. In de Belehrungsclausule is het risicovolle karakter van de beoogde transacties duidelijk verwoord. Aan de Belehrungsplicht is daarom voldaan. Dat [gedaagde sub 1] c.s. gebruik hebben gemaakt van standaardteksten, die zelfs gelijkluidend zijn aan die van [gedaagde sub 6] c.s., kan hen in redelijkheid niet worden tegengeworpen. Dat is immers vanzelfsprekend als een notaris in gelijksoortige zaken meerdere klanten bedient. Het is goed voorstelbaar dat de notaris daarbij gebruik maakt van door een notariële beroepsorganisatie redigeerde teksten. Bovendien geldt dat het voor de klant - die geacht wordt die clausules te kunnen lezen - geen standaardclausule is maar een clausule die gaat over zijn transactie. Van [eiser] had mogen verwacht dat hij die teksten zou hebben gelezen en dat die hem aan het nadenken hadden gezet. Ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. 5.9. Ook tussen [gedaagde sub 6] c.s. en [eiser] is niet in geschil dat [gedaagde sub 6] c.s. de documentatie van [bedrijfsnaam] (koopovereenkomst, verificatieformulier en vragenformulier) voorafgaand aan het transport van de akte, heeft ontvangen en daarvan kennis heeft genomen. Ook hier geldt dat het gebruik maken van deze documentatie, niet betekent dat [gedaagde sub 6] c.s. hun zorgplicht schenden. 5.10. [ gedaagde sub 6] c.s. kunnen [eiser] (anders dan [gedaagde sub 1] c.s. die over het vragenformulier bij eerste aankoop beschikte) weliswaar niet tegenwerpen dat het niet nodig was nader onderzoek te doen, omdat hij beleggingsspecialist en een hoogopgeleid persoon is. [gedaagde sub 6] c.s. hebben immers niet gesteld en dat is ook niet gebleken, dat zij zich hiervan hebben vergewist voorafgaand aan de levering. Het LinkedIn profiel is kennis die [gedaagde sub 6] c.s. achteraf, in het kader van deze procedure, hebben opgedaan. Dit neemt niet weg dat ook [gedaagde sub 6] c.s. aan de hand van de ontvangen formulieren - waarin [eiser] onder meer heeft verklaard zich in staat te achten om via internet onderzoek te doen naar de investeringen en dat hij zich er van bewust is dat er geen garanties worden gegeven op waardestijgingen of bestemmingswijzigingen - hebben vastgesteld dat [eiser] zich goed bewust was van het speculatieve karakter van de transactie en deze desondanks wilde. 5.11. De rechtbank is verder van oordeel dat ook voor [gedaagde sub 6] c.s. geldt dat zij aan hun informatie- en waarschuwingsplicht hebben voldaan. Ook [gedaagde sub 6] c.s. hebben [eiser] voorafgaand aan de leveringen uitdrukkelijk, op niet mis te verstane wijze, gewezen op het speculatieve en risicovolle karakter van de transacties. Zij hebben dat gedaan in brieven, in de volmacht die voorafgaand aan de transactie is toegezonden en in de akten zelf is een Belehrungsclausule opgenomen waarin het risicovolle karakter van de beoogde transacties duidelijk is verwoord. Die volmacht is opgemaakt omdat, zoals uit de door [gedaagde sub 6] c.s. overgelegde mailwisseling blijkt, [eiser] volgens [bedrijfsnaam] een levering per volmacht wilde. Die e-mail is in cc naar [eiser] gegaan die geen aanleiding heeft gezien om tegen een levering buiten zijn aanwezigheid te protesteren. Aan de Belehrungsplicht is daarom voldaan. Ook ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. geldt dat het gebruik van standaardteksten niet betekent dat [gedaagde sub 6] c.s. niet aan hun waarschuwingsplicht hebben voldaan. Ten aanzien van [gedaagde sub 6] c.s. en [gedaagde sub 1] c.s. beiden 5.12. De notarissen hadden in de aard van de transacties evenmin aanleiding hoeven zien voor nader onderzoek. [eiser] stelt weliswaar dat sprake is van een grootschalige en professionele vorm van criminaliteit en dat het gaat om windhandel waarbij particulieren op grote schaal worden bedrogen, maar dat staat niet zonder meer vast. In dat verband is van belang dat onweersproken is gesteld dat [eiser] één van de percelen (Aduard) inmiddels met succes heeft kunnen verkopen en een perceel aan [bedrijfsnaam] heeft terug verkocht. Verder is van belang dat de Hoge Raad bij arrest van 1 oktober 2021 (ELCI:NL:HR:2021:1422) in een gelijksoortige zaak als die van [eiser] heeft geoordeeld dat de conclusie van het gerechtshof dat [bedrijfsnaam] geen informatieplicht heeft geschonden, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Ook is van belang dat [gedaagde sub 6] c.s. onbetwist heeft gesteld dat hij voorafgaand aan de levering navraag heeft gedaan bij [bedrijfsnaam] over de prijsstijgingen en dat hij aan de hand van de ontvangen "Tilburgse rapporten" heeft besloten dat nader onderzoek niet nodig is. Volgens [eiser] valt er het nodige op deze rapporten af te dingen, maar van een notaris hoeft niet te worden verwacht dat hij uitvoerig onderzoek doet naar dergelijke rapporten. De notaris is immers geen deskundige op dit terrein.

De rechtbank 6.1. wijst de vorderingen van [eiser] af, 6.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. tot dit vonnis vastgesteld op € 3.510,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling, 6.3. veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eiser] nietbinnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 6.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Groefsema en in het openbaar uitgesproken door mr. A. van der Meer op 22 februari 2023.

Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn. 3.6. In beide formulieren zijn de volgende vragen gesteld, voor zover hier van belang: (…) 2. waar komen de gelden vandaan om deze investering te doen en zijn deze liquide? (…) 4. op welke termijn schat u dat een eventuele bestemmingsplanwijziging ontstaat? a. binnen 5 jaar na aankoop tussen 5 en15 jaar na aankoop langer dan 15 jaar 5. waarop baseert u bovenstaand antwoord? 6. Heeft u deze investering met uw partner en/of kinderen of (zakelijke) adviseurs besproken? 7. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?(…) 3.7. In het formulier bij een eerste aankoop zijn daarnaast nog de volgende vragen gesteld, voor zover hier van belang: 3. waarom investeert u in grond en wat vindt u daarbij positief en wat negatief? 5. heeft u eerder grond aangekocht? Zo ja, hoeveel percelen heeft u dan al, voor welk bedrag heeft u al geïnvesteerd en was dit via [naam] en [bedrijfsnaam] 9. heeft u een opleiding afgerond? Zo ja, welke? 10. welk beroep oefent u uit of heeft u uitgeoefend? 3.8. [ eiser] heeft in het formulier bij een eerste aankoop vermeld dat hij eerder al twee percelen heeft gekocht van een andere verkoper, dat hij investeert in grond vanwege spreiding en rendement en dat hij een hbo-opleiding bedrijfseconomie heeft afgerond en een universitaire opleiding belastingrecht en dat hij als fiscalist werkzaam is. 3.9. [ eiser] heeft op de formulieren voor de vervolg transacties ingevuld dat hij de investering uit eigen middelen kan voldoen, dat hij schat dat een bestemmingsplanwijziging binnen vijf jaar na de aankoop ontstaat en dat hij dit baseert op informatie van [naam] . Verder heeft hij ingevuld dat hij dit niet met een partner of anderen heeft besproken, maar dit zelf heeft beslist. Ook heeft hij geantwoord dat hij in staat is om zelf via internet onderzoek te doen naar belangrijke kenmerken van de investering en dat hij genoeg tijd heeft genomen om de vragen te beantwoorden. 3.10. Voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomsten heeft [eiser] daarnaast telkens van [bedrijfsnaam] een verificatieformulier ontvangen en ingevuld en ondertekend. Hij heeft op de volgende vragen bevestigend beantwoord: 6. U bent zich ervan bewust dat er door [bedrijfsnaam] geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat het perceel of percelen alleen door u of conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd)? (…) 9. U beseft dat u zelf verantwoordelijk bent voor de aankoop van deze speculatieve investering en dat [bedrijfsnaam] (en haar bemiddelaar) niet aansprakelijk gesteld kan worden buiten hetgeen in de brochure, de koop-verkoop-overeenkomst en de uiteindelijke leveringsakte gesteld is en dat u enige eigen onderzoekplicht heeft? (…) 11. U beseft dat [bedrijfsnaam] en haar bemiddelaar voor het aanbieden en bemiddelen in dit product niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (…)? 3.11. In de koopovereenkomsten tussen [eiser] en [bedrijfsnaam] is de volgende bepaling, voor zover hier van belang, opgenomen: Artikel 5. Verdere verplichtingen van de koper Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de in artikel 4 vermelde brochure en informatie tenaanzien van het verkochte en dat koper zich bij deze aankoop niet heeft laten leiden door de verkoper en/of haar bemiddelaar. Koper verklaart ermee bekend te zijn een eigen onderzoeksplicht te hebben en op eigen verantwoording en zelfstandig tot aankoop te zijn overgegaan. Het is koper bekend dat het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven of nogte verwerven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zullen) optreden met een factor van cira drie. (…) Het is koper bekend dat er geen enkele garantie door verkoper wordt verstrekt voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging (…).

de volgende bepalingen opgenomen: Artikel 10 Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geenenkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen (…) Koper verklaarde zich er van bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte vantoepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft. (…) NOTARIËLE BELEHRUNG Artikel 16 Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat deonderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie en een B-C transactie Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussenvoormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit. (…) 4. Koper verklaarde ermee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notarisvoldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde - voor zover van belang - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico's. 5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geengaranties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden. 6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingenop andere - vergelijkbare - locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…). 3.22. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben na afloop van de levering van het perceel in Breda op 28 oktober 2016 een eigendomsbewijs aan [eiser] toegezonden. Daarbij is vermeld: Voorts bevestig ik u hiermee het telefonisch onderhoud de data 13 september 2016 met [gedaagde sub 3] , waarbij onder verwijzing naar de reeds door u getekende koopovereenkomst, met als bijlagen onder meer het door u ingevulde en getekende vragenformulier en het verificatieformulier alsmede het ontwerp van de leveringsakte, uitdrukkelijk is gewezen op de volgende bijzonderheden: het speculatieve karakter van uw aankoop en de recente (grote) prijsstijgingen in de laatste titels van eigendom (de laatste akten waarbij deze grond is aan- en doorverkocht) ; het feit dat u "slechts" landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit financiële Markten (AFM ) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond ; en het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt de kans op verlies bij doorverkoop van deze grond door uzelf, bijzonder groot is en dat dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. U heeft in bedoeld gesprek met [gedaagde sub 3] aangegeven volledig op de hoogte te zijn van het vorenstaande. 3.23. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben gelijksoortige brieven gestuurd voor andere percelen. 3.24. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben voor vijf van de negen leveringsaktes een nota van afrekening aan [eiser] toegezonden. In totaal gaat het om € 3.630,00. 3.25. Op 15 november 2019 heeft de Kamer voor het Notariaat, ressort Arnhem-Leeuwarden aan [gedaagde sub 1] de maatregel opgelegd van ontzetting uit het ambt. In de zaak die de Kamer voor het Notariaat voorlag, had [gedaagde sub 1] voor de betreffende klaagster 87 leveringsakten gepasseerd van percelen die zij van [bedrijfsnaam] had gekocht voor in totaal meer dan € 11.000.000,00. De Kamer heeft geoordeeld dat [gedaagde sub 1] in strijd met zijn ambtsopdracht en - verplichtingen heeft gehandeld doordat hij zich geen beeld heeft gevormd bij de persoon van klaagster en haar beweegredenen om de transacties aan te gaan, omdat hij haar niet heeft gewaarschuwd en omdat hij bij gebreke van een overtuigende reactie zijn diensten niet heeft geweigerd. In hoger beroep is dit oordeel in stand gebleven. 3.26. Bij brief van 20 mei 2021 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die hij volgens hem lijdt doordat [gedaagde sub 6] c.s. hebben gehandeld in strijd met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. 3.27. [ bedrijfsnaam] heeft haar bedrijfsactiviteiten stilgelegd.

De rechtbank zoekt daarbij aansluiting bij het arrest van 12 juli 2022 in een gelijksoortige zaak (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) waarin de tucht- en notariskamer van het Hof heeft overwogen dat de notaris de rapporten marginaal mocht toetsen op hun inhoud en totstandkoming en daar geen uitgebreid onderzoek naar hoefde te doen en dat niet valt in te zien wat de notaris verder nog had moeten onderzoeken of dat dit voor hem aanleiding had moeten zijn voor dienstweigering, nu hij zich bewust was van de prijsstijging en deze kon verklaren met een objectieve, plausibele reden. 5.13. [ eiser] heeft zich zowel jegens [gedaagde sub 1] c.s. als jegens [gedaagde sub 6] c.s. nog beroepen op de beslissing van de Kamer voor het notariaat van 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:64) die in hoger beroep bij arrest van de notariskamer van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260) is bekrachtigd. In die beslissing is [gedaagde sub 1] uit zijn ambt gezet in een zaak waarin [gedaagde sub 1] voor de klaagster in een tijdsbestek van twee jaar 41 leveringsakten van landbouwgronden zijn gepasseerd voor een bedrag van elf miljoen euro. De rechtbank is van oordeel dat die zaak niet is te vergelijken met de onderhavige zaak. Het ging immers om aanzienlijk meer leveringsakten (in ongeveer hetzelfde tijdsbestek) en het ging om een particulier die niet eerder in gronden had belegd. Ook heeft de notaris in die zaak pas achteraf kennis genomen van de verificatie- en vragenlijsten. Daarbij komt dat de rechtbank uit de arresten van de notariskamer van het gerechtshof Amsterdam van 24 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1498) en van 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) afleidt dat het gerechtshof een andere koers is gaan varen. Waar in het arrest van 2 februari 2021 nog is overwogen dat "de notaris wist of behoorde te weten dat het algemeen bekend is dat partijen als [bedrijfsnaam] aan partijen als klaagster voor prijzen die ver liggen boven de actuele marktwaarde onroerende zaken verkopen met als lokkertje dat deze wellicht in de toekomst aanzienlijk in waarde zullen stijgen, terwijl de kans op waardestijging en bestemmingswijziging vanwege de ligging of aard van die onroerende zaken vrijwel nihil is", is in het laatste arrest geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat sprake is van "windhandel". Ook is in het arrest van 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) overwogen dat "de stelling van de klager dat sprake is van "windhandel" waarbij particulieren worden bedrogen, een kwalificatie is die voor rekening van klager moet blijven en geen vaststaan feit". 5.14. De conclusie is dat de notarissen hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. De rechtbank overweegt in dat verband dat [eiser] een eigen verantwoordelijkheid heeft. Ter zitting heeft hij verklaard dat sprake was van een verslaving, althans dat hij "in een flow" zat. De gevolgen daarvan kan hij niet op de notarissen afwentelen, maar zij komen voor zijn eigen verantwoordelijkheid. De gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen. 5.15. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de notarissen hun zorgplicht niet hebben geschonden, komt de rechtbank niet meer toe aan een beoordeling van de overige geschilpunten. 5.16. [ eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. als volgt vastgesteld: - griffierecht € 2.076,00 - kosten getuigen € 0,00 - kosten deskundigen € 0,00 - overige kosten € 0,00 - salaris advocaat € 1.434,00 (3,00 punten × € 478,00) Totaal € 3.510,00 5.17. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn. 3.6. In beide formulieren zijn de volgende vragen gesteld, voor zover hier van belang: (…) 2. waar komen de gelden vandaan om deze investering te doen en zijn deze liquide? (…) 4. op welke termijn schat u dat een eventuele bestemmingsplanwijziging ontstaat? a. binnen 5 jaar na aankoop tussen 5 en15 jaar na aankoop langer dan 15 jaar 5. waarop baseert u bovenstaand antwoord? 6. Heeft u deze investering met uw partner en/of kinderen of (zakelijke) adviseurs besproken? 7. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?(…) 3.7. In het formulier bij een eerste aankoop zijn daarnaast nog de volgende vragen gesteld, voor zover hier van belang: 3. waarom investeert u in grond en wat vindt u daarbij positief en wat negatief? 5. heeft u eerder grond aangekocht? Zo ja, hoeveel percelen heeft u dan al, voor welk bedrag heeft u al geïnvesteerd en was dit via [naam] en [bedrijfsnaam] 9. heeft u een opleiding afgerond? Zo ja, welke? 10. welk beroep oefent u uit of heeft u uitgeoefend? 3.8. [ eiser] heeft in het formulier bij een eerste aankoop vermeld dat hij eerder al twee percelen heeft gekocht van een andere verkoper, dat hij investeert in grond vanwege spreiding en rendement en dat hij een hbo-opleiding bedrijfseconomie heeft afgerond en een universitaire opleiding belastingrecht en dat hij als fiscalist werkzaam is. 3.9. [ eiser] heeft op de formulieren voor de vervolg transacties ingevuld dat hij de investering uit eigen middelen kan voldoen, dat hij schat dat een bestemmingsplanwijziging binnen vijf jaar na de aankoop ontstaat en dat hij dit baseert op informatie van [naam] . Verder heeft hij ingevuld dat hij dit niet met een partner of anderen heeft besproken, maar dit zelf heeft beslist. Ook heeft hij geantwoord dat hij in staat is om zelf via internet onderzoek te doen naar belangrijke kenmerken van de investering en dat hij genoeg tijd heeft genomen om de vragen te beantwoorden. 3.10. Voorafgaand aan het tekenen van de overeenkomsten heeft [eiser] daarnaast telkens van [bedrijfsnaam] een verificatieformulier ontvangen en ingevuld en ondertekend. Hij heeft op de volgende vragen bevestigend beantwoord: 6. U bent zich ervan bewust dat er door [bedrijfsnaam] geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat het perceel of percelen alleen door u of conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd)? (…) 9. U beseft dat u zelf verantwoordelijk bent voor de aankoop van deze speculatieve investering en dat [bedrijfsnaam] (en haar bemiddelaar) niet aansprakelijk gesteld kan worden buiten hetgeen in de brochure, de koop-verkoop-overeenkomst en de uiteindelijke leveringsakte gesteld is en dat u enige eigen onderzoekplicht heeft? (…) 11. U beseft dat [bedrijfsnaam] en haar bemiddelaar voor het aanbieden en bemiddelen in dit product niet onder toezicht staan van de Autoriteit Financiële Markten (…)? 3.11. In de koopovereenkomsten tussen [eiser] en [bedrijfsnaam] is de volgende bepaling, voor zover hier van belang, opgenomen: Artikel 5. Verdere verplichtingen van de koper Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de in artikel 4 vermelde brochure en informatie tenaanzien van het verkochte en dat koper zich bij deze aankoop niet heeft laten leiden door de verkoper en/of haar bemiddelaar. Koper verklaart ermee bekend te zijn een eigen onderzoeksplicht te hebben en op eigen verantwoording en zelfstandig tot aankoop te zijn overgegaan. Het is koper bekend dat het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven of nogte verwerven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen (zullen) optreden met een factor van cira drie. (…) Het is koper bekend dat er geen enkele garantie door verkoper wordt verstrekt voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging (…).

de volgende bepalingen opgenomen: Artikel 10 Verkoper verklaarde dat het verkochte thans een agrarische bestemming heeft en verklaarde geenenkele garantie te (kunnen) geven aan koper dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo verklaarde geen enkele garantie te (kunnen) geven dat de bestemming van het verkochte ooit wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming. Koper verklaarde met deze aankoop een investering te beogen (…) Koper verklaarde zich er van bewust te zijn dat hij met betrekking tot het op het verkochte vantoepassing zijnde bestemmingsplan een zelfstandige onderzoeksplicht heeft. (…) NOTARIËLE BELEHRUNG Artikel 16 Koper verklaarde bekend te zijn met het feit (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat deonderhavige levering een C-D transactie betreft, opvolgend aan een A-B transactie en een B-C transactie Koper verklaarde bekend te zijn (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat tussenvoormelde transacties een waardestijging ten gunste van verkoper zit. (…) 4. Koper verklaarde ermee bekend te zijn - op basis van eigen onderzoek - en koper is door de notarisvoldoende geïnformeerd over de gevolgen van de rechtshandelingen, gelegen in en voortvloeiende uit deze akte van levering en de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst met bijbehorende stukken, ondanks dat koper (zichzelf) niet onmiddellijk kwalificeert als een professionele belegger met de nodige kennis en ervaring in vastgoed en koper verklaarde - voor zover van belang - tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie te hebben ontvangen om zich een oordeel te (kunnen) vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico's. 5. Koper verklaarde zich er mee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat er geengaranties zijn of kunnen worden gegeven ten aanzien van het verkochte zodat er ook geen termijn valt vast te stellen waarbinnen een bestemmingswijziging plaats zou kunnen vinden. 6. Koper is ermee bekend (hetwelk hem ook door verkoper is meegedeeld) dat bestemmingswijzigingenop andere - vergelijkbare - locaties gelegaliseerd in het verleden geen garanties (kunnen) geven voor de onderhavige locatie waarvan het verkochte deel uitmaakt. (…). 3.22. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben na afloop van de levering van het perceel in Breda op 28 oktober 2016 een eigendomsbewijs aan [eiser] toegezonden. Daarbij is vermeld: Voorts bevestig ik u hiermee het telefonisch onderhoud de data 13 september 2016 met [gedaagde sub 3] , waarbij onder verwijzing naar de reeds door u getekende koopovereenkomst, met als bijlagen onder meer het door u ingevulde en getekende vragenformulier en het verificatieformulier alsmede het ontwerp van de leveringsakte, uitdrukkelijk is gewezen op de volgende bijzonderheden: het speculatieve karakter van uw aankoop en de recente (grote) prijsstijgingen in de laatste titels van eigendom (de laatste akten waarbij deze grond is aan- en doorverkocht) ; het feit dat u "slechts" landbouwgrond koopt waarbij uw aankoopsom aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde prijs van omliggende landbouwgrond; het feit dat de Autoriteit financiële Markten (AFM ) waarschuwt voor riskante beleggingen in grond ; en het feit dat wanneer er ter zake van de aangekochte grond geen bestemmingswijziging plaatsvindt de kans op verlies bij doorverkoop van deze grond door uzelf, bijzonder groot is en dat dit risico op verlies volledig voor uw eigen rekening komt en dat u noch verkoper noch de behandelend notaris hiervoor kunt aanspreken. U heeft in bedoeld gesprek met [gedaagde sub 3] aangegeven volledig op de hoogte te zijn van het vorenstaande. 3.23. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben gelijksoortige brieven gestuurd voor andere percelen. 3.24. [ gedaagde sub 1] c.s. hebben voor vijf van de negen leveringsaktes een nota van afrekening aan [eiser] toegezonden. In totaal gaat het om € 3.630,00. 3.25. Op 15 november 2019 heeft de Kamer voor het Notariaat, ressort Arnhem-Leeuwarden aan [gedaagde sub 1] de maatregel opgelegd van ontzetting uit het ambt. In de zaak die de Kamer voor het Notariaat voorlag, had [gedaagde sub 1] voor de betreffende klaagster 87 leveringsakten gepasseerd van percelen die zij van [bedrijfsnaam] had gekocht voor in totaal meer dan € 11.000.000,00. De Kamer heeft geoordeeld dat [gedaagde sub 1] in strijd met zijn ambtsopdracht en - verplichtingen heeft gehandeld doordat hij zich geen beeld heeft gevormd bij de persoon van klaagster en haar beweegredenen om de transacties aan te gaan, omdat hij haar niet heeft gewaarschuwd en omdat hij bij gebreke van een overtuigende reactie zijn diensten niet heeft geweigerd. In hoger beroep is dit oordeel in stand gebleven. 3.26. Bij brief van 20 mei 2021 heeft [eiser] [gedaagde sub 1] c.s. aansprakelijk gesteld voor de schade die hij volgens hem lijdt doordat [gedaagde sub 6] c.s. hebben gehandeld in strijd met wat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris mag worden verwacht. 3.27. [ bedrijfsnaam] heeft haar bedrijfsactiviteiten stilgelegd.

De rechtbank zoekt daarbij aansluiting bij het arrest van 12 juli 2022 in een gelijksoortige zaak (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) waarin de tucht- en notariskamer van het Hof heeft overwogen dat de notaris de rapporten marginaal mocht toetsen op hun inhoud en totstandkoming en daar geen uitgebreid onderzoek naar hoefde te doen en dat niet valt in te zien wat de notaris verder nog had moeten onderzoeken of dat dit voor hem aanleiding had moeten zijn voor dienstweigering, nu hij zich bewust was van de prijsstijging en deze kon verklaren met een objectieve, plausibele reden. 5.13. [ eiser] heeft zich zowel jegens [gedaagde sub 1] c.s. als jegens [gedaagde sub 6] c.s. nog beroepen op de beslissing van de Kamer voor het notariaat van 15 november 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:64) die in hoger beroep bij arrest van de notariskamer van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260) is bekrachtigd. In die beslissing is [gedaagde sub 1] uit zijn ambt gezet in een zaak waarin [gedaagde sub 1] voor de klaagster in een tijdsbestek van twee jaar 41 leveringsakten van landbouwgronden zijn gepasseerd voor een bedrag van elf miljoen euro. De rechtbank is van oordeel dat die zaak niet is te vergelijken met de onderhavige zaak. Het ging immers om aanzienlijk meer leveringsakten (in ongeveer hetzelfde tijdsbestek) en het ging om een particulier die niet eerder in gronden had belegd. Ook heeft de notaris in die zaak pas achteraf kennis genomen van de verificatie- en vragenlijsten. Daarbij komt dat de rechtbank uit de arresten van de notariskamer van het gerechtshof Amsterdam van 24 mei 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1498) en van 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) afleidt dat het gerechtshof een andere koers is gaan varen. Waar in het arrest van 2 februari 2021 nog is overwogen dat "de notaris wist of behoorde te weten dat het algemeen bekend is dat partijen als [bedrijfsnaam] aan partijen als klaagster voor prijzen die ver liggen boven de actuele marktwaarde onroerende zaken verkopen met als lokkertje dat deze wellicht in de toekomst aanzienlijk in waarde zullen stijgen, terwijl de kans op waardestijging en bestemmingswijziging vanwege de ligging of aard van die onroerende zaken vrijwel nihil is", is in het laatste arrest geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat sprake is van "windhandel". Ook is in het arrest van 12 juli 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:2052) overwogen dat "de stelling van de klager dat sprake is van "windhandel" waarbij particulieren worden bedrogen, een kwalificatie is die voor rekening van klager moet blijven en geen vaststaan feit". 5.14. De conclusie is dat de notarissen hebben gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht. De rechtbank overweegt in dat verband dat [eiser] een eigen verantwoordelijkheid heeft. Ter zitting heeft hij verklaard dat sprake was van een verslaving, althans dat hij "in een flow" zat. De gevolgen daarvan kan hij niet op de notarissen afwentelen, maar zij komen voor zijn eigen verantwoordelijkheid. De gevorderde verklaring voor recht moet worden afgewezen. 5.15. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de notarissen hun zorgplicht niet hebben geschonden, komt de rechtbank niet meer toe aan een beoordeling van de overige geschilpunten. 5.16. [ eiser] is de partij die ongelijk krijgt en hij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 6] c.s. als volgt vastgesteld: - griffierecht € 2.076,00 - kosten getuigen € 0,00 - kosten deskundigen € 0,00 - overige kosten € 0,00 - salaris advocaat € 1.434,00 (3,00 punten × € 478,00) Totaal € 3.510,00 5.17. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.