ECLI:NL:RBNNE:2022:3679

vonnis RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling privaatrecht Locatie Groningen zaaknummer / rolnummer: C/18/211533 / HA ZA 22-23 Vonnis van 12 oktober 2022 in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, advocaat: mr. C.H.J. van der Maas, kantoorhoudende te Haren (Gn), tegen 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde sub 1] ., gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. [gedaagde sub 2], wonende te [woonplaats 4], 3. [gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats 3] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, advocaat: mr. A. Wiersma, kantoorhoudende te Groningen. Eiser in conventie, verweerder in reconventie, zal hierna [eiser] genoemd worden. Gedaagden in conventie, eisers in reconventie, zullen hierna [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 3] en gezamenlijk in vrouwelijk enkelvoud [gedaagden] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de akte overlegging productie (10) van [eiser] van 9 februari 2022; het tussenvonnis van 18 mei 2022; de akte vermeerdering van eis in reconventie van [gedaagden] van 14 juli 2022; de akte overlegging productie (16) van [gedaagden] van 14 juli 2022; de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van [eiser] van 14 juli 2022; de mondelinge behandeling van 14 juli 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Deze aantekeningen zijn aan het griffiedossier toegevoegd; de akte uitlating in verband met (her)opening vereffening tevens wijziging/vermindering van eis van [eiser] van 17 augustus 2022; de akte uitlating heropening vereffening van [gedaagden] van 17 augustus 2022. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

in conventie en in reconventie 2.1. [gedaagde sub 1] is in 1994 eigenaar geworden van een winkelpand aan het [winkelpand 2]. In 1995 zijn [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] eigenaar geworden van twee percelen (rondom het winkelpand) aan het [perceel nummer 1] en [perceel nummer 2] . 2.2. Op 11 augustus 2017 heeft [gedaagde sub 2] een brief aan Gemeente Stadskanaal (hierna: de Gemeente) gestuurd, waarin hij onder meer het volgende heeft geschreven: ‘Namens ondernemers en vastgoedeigenaren, vermeld in bijlage, verzoeken we de Gemeente om de Navolaan vanaf de rotonde bij politiebureau tot de Europalaan open te stellen voor bestemmingsverkeer. Evt. éénrichtingsverkeer. Tevens verzoeken we de Gemeente om op het Europaplein een 30 tal parkeerplaatsen te maken met blauwe zone voor max. 1 uur parkeren. E.e.a. wordt ook beschreven op pag. 43 van “Concept-visie winkelcentrum Staskanaal”. De urgentie hiervan blijkt uit het feit, dat rondom het Raadhuisplein een tiental winkelpanden leegstaan. En zoals het nu lijkt, komen er voor december a.s. nog zeer zeker 3 leegstaande panden bij. De leegstaande panden in dit gebied zijn ondanks huurverlagingen praktisch onmogelijk weer te verhuren, doordat ze niet bereikbaar zijn voor auto’s en niet in de directe nabijheid geparkeerd kan worden. De situatie die wij graag zouden zien is aangegeven op bijgaande tekening. Gezien de urgentie, verzoeken we U om evt. een pilot uit te voeren met een kleiner aantal parkeerplaatsen, zodat ervaring kan worden opgedaan. De bestrating en verharding voor het parkeren is grotendeels al aanwezig, zodat de kosten hiervan gering zullen zijn. Na toezegging van de subsidie kan het plan van definitief worden uitgevoerd, e.e.a. volgens bijgaande tekening.’ 2.3. De Gemeente heeft brief van 19 september 2017 op de brief van [gedaagde sub 2] gereageerd. In die brief is te lezen: ‘Op 11 augustus schreef u ons, mede namens een aantal ondernemers in het centrum van Stadskanaal en de centrumwinkeliers, met het verzoek (tijdelijke) parkeerplaatsen aan te leggen op het Raadhuisplein. Met deze brief reageren wij op uw verzoek. Visie winkelcentrum Stadskanaal Wij delen uw mening dat een goede bereikbaarheid belangrijk is voor het functioneren van ons winkelcentrum. Daar horen ook goede parkeervoorzieningen bij. In onze visie op het winkelcentrum hebben wij daarom de huidige parkeersituatie rond het centrum beoordeeld. Hoewel tijdens piektijden bepaalde plekken in het centrum erg druk zijn, is over het algemeen de parkeercapaciteit in het centrum voldoende. Navolaan Bij het opstellen van de centrumvisie is door verschillende partijen gesuggereerd de Navolaan weer open te stellen voor autoverkeer. Dit is een ingreep die gevolgen zal hebben voor de afwikkeling van het verkeer in en rondom het centrum en voor omwonenden van bijvoorbeeld de Navolaan. Ook speelt de mogelijke komst van een treinverbinding Stadskanaal-Veendam en de daaraan verbonden ontwikkeling van een stationslocatie op het Mercurius Business Park een rol in de afwegingen over de toekomstige inrichting van de Navolaan. Verkeersonderzoek Een besluit over de Navolaan vraagt een gedegen afweging van alle belangen. Daarvoor is inzicht noodzakelijk in de gewenste toekomstige verkeersstructuur van het hele centrum van Stadskanaal. Wij hebben opdracht gegeven voor een verkeersonderzoek, waarin verschillende varianten worden uitgewerkt. Inmiddels is een tweetal ondernemers namens de centrumwinkeliers, betrokken. Wij verwachten de resultaten van dit onderzoek uiterlijk december 2017. Parkeren Europaplein en openstellen Navolaan Tot die tijd doen wij geen ingrepen in de Navolaan, ook niet in de vorm van een pilot. Dat betekent dat wij uw verzoek om (tijdelijke) parkeerplaatsen op het Raadhuisplein, afwijzen.’ 2.4. Op 13 april 2018 is tussen [gedaagde sub 1] enerzijds en [eiser] anderzijds een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake van het winkelpand en is tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] enerzijds en [eiser] anderzijds een koopovereenkomst gesloten ter zake van de twee percelen. Partijen zijn een koopsom overeengekomen van respectievelijk € 240.000,00 en € 135.000,00 (de drie percelen worden hierna gezamenlijk ‘het winkelpand’ genoemd). De levering heeft plaatsgevonden op 22 mei 2018. 2.5. Na levering is [eiser] in het winkelpand een boekwinkel annex pakketpunt van onder meer Post.nl gaan exploiteren onder de naam ‘The Read Shop [plaats] ’. 2.6. Een half jaar na de levering van de percelen kwam [eiser] ten ore dat de Gemeente (vooralsnog) geen (extra) parkeerplaatsen rondom het Europaplein zou aanleggen. 2.7. In 2021 heeft [eiser] een verzoek gedaan bij de rechtbank tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor. Dat verzoek was gericht aan de Gemeente en had tot doel duidelijkheid te verkrijgen omtrent de volgens [eiser] gedane toezeggingen met betrekking tot de aanleg van de parkeerplaatsen rondom het Europaplein. Op 4 oktober 2021 en 5 oktober 2021 zijn onder meer [gedaagde sub 2] , de heer [de heer] en de heer [dhr nr 2] gehoord. De heer [de heer] en [dhr nr 2] verrichtten rond de koop van het winkelpand werkzaamheden voor de Gemeente. Zij hebben onder meer het volgende verklaard: Getuige [gedaagde sub 2] : ‘In mijn gesprekken met dhr. [eiser] heb ik geen toezeggingen gedaan over de realisatie van parkeerplekken rondom het plein. Ik heb wel gezegd dat ik persoonlijk mijn best zou doen om de Gemeente zo ver te krijgen om parkeerplekken te creëren maar de gemeente nam geen actie. […] Op uw vraag of ik concreet met dhr. [eiser] heb gesproken over parkeerplaatsen voorafgaand van de koopovereenkomst antwoord ik dat in de gesprekken met dhr. [eiser] hij zijn wens voor parkeerplaatsen kenbaar heeft gemaakt.’ Getuige [de heer] : ‘Ergens in 2017 kwam ik voor het eerst in contact met dhr. [eiser] . Dhr. [eiser] had contact met de gemeente omdat hij een aantal vragen had. […] We hebben het ook gehad over parkeermogelijkheden bij het [winkelpand 1] , ik heb aangegeven dat er nog plannen gemaakt moesten worden en mij met name bezighield met vastgoed. De inrichting van de openbare ruimte viel buiten mijn competentie. Ik heb aangegeven dat dhr. [eiser] zelf moest opletten wat daaromtrent ging gebeuren en dat het proces tot inrichting van de openbare ruimte rondom de Navolaan en het Europaplein nog moest starten. Ik heb nog aangegeven dat hij zich tot de Gemeente kon wenden, meer specifiek de voorlichtingsavonden die daarover zouden worden gegeven. Ik heb hem niet specifiek naar iemand van de Gemeente doorverwezen.’ Getuige [dhr nr 2] : ‘Eind 2017 kwam ik in contact met de heer [eiser] , dit was op zijn initiatief. Hij gaf aan dat hij problemen met de hoogte van de huur had en dat hij het pand aan het [winkelpand 1] wilde kopen. Vanaf eind 2017 tot in de loop van 2018 heb ik hierover een aantal gesprekken met de heer [eiser] gevoerd. Ik kan mij niet herinneren hoeveel precies, maar ik denk een keer of vier. Al deze gesprekken waren met de heer [de heer] . In deze gesprekken heeft de heer [eiser] zijn wens kenbaar gemaakt voor parkeerplaatsen in de buurt van het Europaplein. Zijn wens was naar mijn mening parkeerplaatsen voor de deur.

3.1. [eiser] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:  de rechtshandeling(en) of het samenstel van rechtshandelingen die ten grondslag heeft op hebben gelegen aan de levering van 22 mei 2018 van de onroerende zaak aan het [perceel nummer 1 en 2] , vernietigt;  [gedaagde sub 1] veroordeelt tot (terug)betaling van € 240.000,00 en [gedaagde sub 2] veroordeelt tot (terug)betaling van € 135.000,00;  [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] veroordeelt om eraan mee te werken dat de openbare registers (het Kadaster) in overeenstemming wordt gebracht met de juridische situatie die is ontstaan na aanvaarding van het beroep van [eiser] op vernietiging;  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [eiser] geleden en te lijden schade met betrekking tot de verkoop en levering van het pand [winkelpand 1] in Stadskanaal, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de wettelijke (handelsrente) over die schadevergoeding vanaf de datum van het ontstaan van de schade tot aan de dag van al gehele voldoening;  voor recht verklaart dat [gedaagde sub 2] door het achterwege laten van vereffening na ontbinding van [gedaagde sub 1] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld en [gedaagde sub 2] bijgevolg veroordeelt tot vergoeding van de daardoor geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;  [gedaagde sub 2] veroordeelt tot vergoeding van de wettelijke (handelsrente) over die schadevergoeding vanaf de datum van het ontstaan van de schade tot aan de dag van algehele voldoening;  [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van dit geding en het (na)salaris, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis - en voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening. 3.2. [gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding. 3.3. Indien de vordering van [eiser] in conventie zal worden toegewezen, vordert [gedaagden] in reconventie (na vermeerdering van eis) dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] veroordeelt tot betaling van € 211.085,16, te vermeerderen met een bedrag van € 151,10 per dag voor elke dag dat [eiser] het pand aan het [winkelpand 1] te Stadskanaal betrekt na 23 maart 2022, althans een bedrag dat de rechtbank in goede justitie redelijk acht, aan [gedaagden] , met dien verstande dat door betaling aan de één, [eiser] jegens de ander zal zijn bevrijd, te vermeerderen met de wettelijk rente te rekenen vanaf 23 maart 2022 tot en met de dag der algehele voldoening, alsmede [eiser] te veroordelen in de kosten van de procedure in reconventie. 3.4. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vordering in reconventie, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van het geding in reconventie.

in conventie Inleiding 4.1. Deze zaak betreft een geschil tussen [eiser] en [gedaagden] omtrent de vraag of de koopovereenkomsten van 13 april 2018 vernietigbaar zijn vanwege dwaling (artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek, BW) of bedrog (artikel 3:44 BW) en (eventueel) de vraag of [gedaagden] schadevergoeding aan [eiser] moet betalen omdat zij onrechtmatig jegens hem zou hebben gehandeld.

Ontvankelijkheid [eiser] 4.2. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding was [gedaagde sub 1] ontbonden en opgehouden te bestaan. [eiser] was daarom op dat moment niet-ontvankelijk in zijn vordering jegens [gedaagde sub 1] . Bij beschikking van 27 juli 2022 heeft de rechtbank evenwel de vereffening van [gedaagde sub 1] heropend, waardoor de vennootschap is gaan herleven. Dat betekent dat [eiser] inmiddels ontvankelijk is in zijn vordering jegens [gedaagde sub 1] . De rechtbank gaat in zoverre dan ook aan het verweer van [gedaagde sub 1] voorbij. Wijziging van eis 4.3. [eiser] heeft bij dagvaarding gevorderd dat de rechtbank zijn beroep op dwaling ‘zou aanvaarden’. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de rechtbank [eiser] voorgehouden of hij met die vordering bedoelt dat de rechtbank de vernietiging van de koopovereenkomsten uitspreekt. Daarop heeft [eiser] bevestigend geantwoord, waarna de rechtbank heeft aangegeven dat zij de vordering zo zal begrijpen. [gedaagden] heeft daartegen geen bezwaar gemaakt. Bij akte van 17 augustus 2022 heeft [eiser] (zekerheidshalve) dienovereenkomstig zijn eis gewijzigd. De rechtbank heeft [gedaagden] niet in de gelegenheid gesteld om zich over die wijziging van eis uit te laten, nu zij tijdens de mondelinge behandeling geen bezwaar heeft geuit. De rechtbank zal hierna dan ook op de gewijzigde eis beslissen. Dwaling 4.4. De rechtbank stelt voorop dat het feit dat een van partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet een juiste voorstelling van zaken had, in het algemeen geen invloed heeft op de geldigheid van die overeenkomst. Een overeenkomst is op grond van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW) - kort gezegd - slechts vernietigbaar op grond van dwaling als er sprake is van een verkeerde voorstelling van zaken als gevolg van (a) een inlichting van de wederpartij, (b) schending van een mededelingsplicht of (c) wederzijdse dwaling. Voor vernietiging is geen plaats als de dwaling verband houdt met een uitsluitend toekomstige omstandigheid of als het een dwaling betreft die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende dient te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). 4.5. Voor een geslaagd beroep op dwaling vereist artikel 6:228 lid 1 BW dat causaal verband bestaat tussen de dwaling en het aangaan van de overeenkomst. De partij die zich op dwaling beroept zal dus aannemelijk moeten maken dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet, althans niet onder de overeengekomen voorwaarden, zou hebben gesloten. Daarnaast is voor het beroep op dwaling nodig dat de wederpartij moest begrijpen dat de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap voor de dwalende van beslissende betekenis was. Het vereiste causaal verband dan wel de kenbaarheid daarvan voor de wederpartij ontbreekt in ieder geval als de omstandigheid waarop de gestelde dwaling betrekking heeft bij het sluiten van de overeenkomst in het geheel niet, of niet voor de wederpartij kenbaar, van belang is geweest (vgl. Hoge Raad 10 januari 2003, ECLI:NL:HR:2003:AE9398 en Hoge Raad 28 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1046). 4.6. [eiser] legt aan zijn beroep op dwaling ten grondslag dat hij er bij het sluiten van de koopovereenkomsten van uitging dat de Gemeente in de toekomst parkeerplaatsen zou realiseren rondom het Europaplein (ook wel Raadhuisplein genoemd), terwijl [gedaagden] op dat moment wist dat die aanname niet juist was. Uit de brief van de Gemeente aan [eiser] van 19 september 2017 volgt immers, zo betoogt [eiser] , dat de Gemeente géén parkeerplaatsen zou aanleggen. Volgens [eiser] had [gedaagden] hem hierover moeten informeren. Als [eiser] wist dat de Gemeente geen parkeerplaatsen zou realiseren, had hij de koopovereenkomsten niet gesloten, aldus [eiser] . 4.7. Voor zover [eiser] met die stelling bedoelt dat hij ervan uitging dat de Gemeente in de toekomst zou besluiten om parkeerplaatsen te realiseren, dan houdt de dwaling van [eiser] naar het oordeel van de rechtbank verband met een toekomstige omstandigheid als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 BW. Een beroep op dwaling gegrond op een dergelijke omstandigheid kan niet slagen. 4.8. Indien [eiser] met zijn stelling bedoelt dat hij ervan uitging dat de Gemeente ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst had besloten om (in de toekomst) parkeerplaatsen rondom het Europaplein te realiseren, en hij in zoverre een onjuiste voorstelling van zaken had, heeft hij dat onvoldoende onderbouwd. Het is de rechtbank niet duidelijk op basis waarvan [eiser] daarvan uitging. [eiser] stelt dat hem parkeerplaatsen zijn ‘beloofd’, maar onderbouwt dat niet nader. [gedaagden] heeft op zijn beurt gewezen op de verklaringen die in het kader van het voorlopig getuigenverhoor zijn afgelegd (r.o. 2.7.) en waaruit volgt dat hij en de Gemeente (voor de koop) geen toezeggingen aan [eiser] hebben gedaan omtrent de realisatie van parkeerplaatsen. Dat ten tijde van de koop bij [eiser] een onjuiste voorstelling van zaken bestond (de dwaling als zodanig), is daarom niet komen vast te staan. 4.9. Los van het voorgaande, is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van een mededelingsplicht als bedoeld in artikel 6:228 sub b BW, omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de Gemeente ten tijde van de koop had besloten om in de toekomst géén parkeerplaatsen aan te leggen én [gedaagden] daarvan op de hoogte was. De rechtbank is met [gedaagden] van oordeel dat uit de brief van 19 september 2017 niet valt op te maken dat de gemeente op dat moment een definitief besluit had genomen omtrent de realisatie van parkeerplaatsen rondom het Europaplein. In die brief is slechts te lezen dat de Gemeente het verzoek om (tijdelijke) parkeerplaatsen afwijst, omdat zij opdracht heeft gegeven voor een verkeersonderzoek en tot die tijd geen ingrepen (waaronder het realiseren van parkeerplaatsen) zouden worden gedaan. De uitleg die [eiser] aan de brief geeft, namelijk dat de Gemeente geen parkeerplaatsen zou aanleggen tenzij op basis van een toekomstig onderzoek anders zou worden beslist, vindt geen steun in de tekst van de brief en blijkt ook overigens nergens uit. [eiser] heeft geen overige stellingen aangedragen op basis waarvan tot het oordeel moet worden gekomen dat de Gemeente ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een definitief besluit had genomen over de realisatie van parkeerplaatsen én [eiser] hiermee bekend was. [gedaagden] heeft daarentegen toegelicht dat de Gemeente uiteindelijk pas in 2021 definitief heeft besloten om geen parkeerplaatsen aan te leggen en in plaats daarvan een speeltuin zou realiseren. Nu niet vast staat dat de Gemeente ten tijde van de verkoop een besluit had genomen over het (niet) aanleggen van parkeerplaatsen en [gedaagden] daarmee bekend was, is reeds om die reden geen sprake van een schending van een mededelingsplicht. 4.10. De rechtbank deelt ook niet het standpunt van [eiser] dat [gedaagden] hem er (door middel van het verstrekken van de brief van 19 september 2017) in ieder geval van op de hoogte had moet brengen dat de Gemeente vooralsnog geen parkeerplaatsen zou realiseren. [gedaagden] erkent dat [eiser] in de gesprekken voor de koop zijn wens voor de realisatie van parkeerplaatsen kenbaar heeft gemaakt, maar betwist dat hij ervan op de hoogte was dit voor [eiser] van beslissende betekenis was. [eiser] heeft niet (nader) onderbouwd dat [gedaagden] ermee bekend was dat [eiser] niet tot sluiting van de koopovereenkomsten wilde overgaan, althans niet onder dezelfde voorwaarden, indien de Gemeente (vooralsnog) geen extra parkeerplaatsen rondom het Europaplein zou aanleggen. Het ontbreken van die kennis staat aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg (r.o. 4.5.).

De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vordering af; 5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 9.277,00; 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; in (voorwaardelijke) reconventie 5.4. verstaat dat de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering was ingesteld, niet is vervuld, zodat daarop niet behoeft te worden beslist. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022. type: 710/mh