ECLI:NL:RBNNE:2021:588

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummer: LEE 19/1984, LEE 19/1986 en LEE 19/1994 uitspraak van de meervoudige kamer van 23 februari 2021 in de zaken tussen I. [eisende partij 1], te Sneek [eisende partij 2], te IJlst, eisers 1, (gemachtigde: mr. J.H. van der Meulen), II. [eisende partij 3], te Sneek, eiseres 1, (gemachtigde: mr. J.H. van der Meulen), III. [eisende partij 4], eisers 2, (gemachtigde: mr. J.H.M. Berenschot), eisers en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslân, verweerder (gemachtigde: mr. R.S. Boersma en mr. A. Basic). Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen: [derde partij] en [derde partij] (gemachtigde: E. Kooistra).

Bij besluit van 3 april 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder aan [derde partij] (vergunninghouder) een omgevingsvergunning verleend voor het bouwen van een supermarkt in strijd met het bestemmingsplan op het perceel [adres] te Sneek. Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 december 2020. Namens de [eisende partij 1] is [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [naam 2] is namens [eisende partij 2] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Namens de [eisende partij 3] zijn [naam 3] en [naam 4] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [naam 5] is verschenen namens Poiesz Supermarkten B.V., bijgestaan door de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens derde-partij is de gemachtigde verschenen.

1. Verweerder heeft het bestreden besluit op grond van artikel 3.10, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) voorbereid met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Verweerder heeft het ontwerpbesluit ter inzage gelegd. Door eisers zijn zienswijzen ingediend. Bij het bestreden besluit heeft verweerder aan vergunninghouder de omgevingsvergunning verleend. 2. Niet in geschil is dat het project in strijd is met het geldende bestemmingplan “Tinga” (het bestemmingsplan). Op grond van het bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming ‘Recreatieve doeleinden - sportpark met bijbehorende erven’. Detailhandel is binnen deze bestemming niet mogelijk. Verder is de supermarkt gedeeltelijk buiten het bouwvlak geprojecteerd; het gebouw komt verder van de openbare ruimte te liggen dan het bouwvlak toelaat. De parkeerfunctie en ontsluiting zijn voorts alleen toegelaten ten behoeve van sport en recreatie. 3. Verweerder heeft voor de verlening van de omgevingsvergunning toepassing gegeven aan artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c, van de Wabo gelezen in samenhang met de artikelen 2.10 en 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten derde, van de Wabo. 3.1. Ingevolge artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder a en c, van de Wabo is het verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het bouwen van een bouwwerk en het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.10, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo wordt de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt in gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is. Op grond van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, ten derde, van de Wabo kan de omgevingsvergunning, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, slechts worden verleend indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Verklaring van geen bedenkingen 4. Verweerder heeft zich in onderhavige procedure op het standpunt gesteld dat geen verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad nodig is. Voorafgaande aan de vergunningaanvraag is de gemeenteraad gevraagd planologisch in te stemmen met het initiatief; dit heeft de gemeenteraad bij besluit van 6 april 2017 gedaan. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar categorie 6 van de door de gemeenteraad vastgestelde lijst met categorieën van gevallen als bedoeld in artikel 6.5, derde lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) waarvoor van de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. Eisers 2 stellen zich op het standpunt dat deze lijst, waar het categorie 6 betreft, onverbindend moet worden verklaard wegens strijd met de wet. De kennelijke bedoeling van de wetgever bij het opstellen van de lijst is volgens eisers 2 om enerzijds de gemeenteraad niet onnodig te belasten met het afgeven van verklaringen van geen bedenkingen en anderzijds de beslissing over de onder de lijst vallende gevallen volledig aan het college van burgemeester en wethouders te laten. De tekst van categorie 6 luidt: “Activiteiten waarmee de raad planologisch heeft ingestemd”. Hiermee wordt de gemeenteraad alsnog per individueel voorgelegd geval gevraagd een planologisch oordeel te geven. Categorie 6 dient onverbindend te worden verklaard, aldus eisers 2. 4.1. De rechtbank overweegt dat artikel 6.5, derde lid, van het Bor geen vereisten voor de aanwijzing bevat en het evenmin een beperking inhoudt voor de categorieën die opgenomen kunnen worden in de aanwijzing. Dat betekent evenwel niet dat die categorieën ook op een zodanige wijze mogen worden geformuleerd dat aan de aanwijzing geen of nauwelijks nog onderscheidende betekenis meer valt toe te kennen (ABRvS 27 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3207). Een dergelijke aanwijzing voldoet niet aan de daaraan uit een oogpunt van rechtszekerheid te stellen eisen en maakt bovendien de in artikel 6.5, eerste lid, neergelegde hoofdregel zinledig. 4.2. Het in categorie 6 van de categorieënlijst vermelde criterium dat een verklaring van geen bedenkingen niet nodig is voor activiteiten waarmee de gemeenteraad planologisch heeft ingestemd, voldoet naar het oordeel van de rechtbank aan de eisen van rechtszekerheid; voldoende concreet is in welke geval de gemeenteraad de bevoegdheid tot het geven van een verklaring van geen bedenkingen niet aan zich houdt. Aldus wordt de hoofdregel als bedoeld in artikel 6.5, eerste lid, van het Bor niet zinledig. Dit betekent dat een verklaring van geen bedenkingen in dit geval niet was vereist. Gelet hierop was verweerder bevoegd om de omgevingsvergunning te verlenen. Dat, zoals eisers 2 stellen, de gemeenteraad planologische instemming heeft gegeven op basis van een voorstel dat afwijkt van de veel later ingediende aanvraag en verleende vergunning, is naar het oordeel van de rechtbank niet doorslaggevend; de gemeenteraad heeft geen voorbehoud gemaakt bij het niet aan zich houden van de bevoegdheid tot het geven van een verklaringen van geen bedenkingen. Het is de rechtbank ook overigens niet gebleken dat het zou gaan om ingrijpende wijzigingen. Goede ruimtelijke ordening

5.1. Verweerder heeft aan het besluit een uitgebreide ruimtelijke onderbouwing ten grondslag gelegd. In de ruimtelijke onderbouwing is het geldende beleid weergegeven, is een beschrijving van het bestaande gebied opgenomen en is ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan en de invloed van het project op de omgeving. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de ruimtelijke onderbouwing aan de daaraan gestelde wettelijke vereisten. In de ruimtelijke onderbouwing is op alle ruimtelijk relevante consequenties van het project voor de omgeving ingegaan en is een motivering gegeven waarom afwijking van het geldend planologisch regime niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij is gemotiveerd aangegeven dat het project past binnen de doelstellingen van het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. 5.2. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat verweerder de ruimtelijke onderbouwing niet aan het bestreden besluit ten grondslag heeft mogen leggen en overweegt daartoe als volgt. 6. Met betrekking tot de stelling van eisers dat het project in strijd is met de Detailhandelsstructuurvisie 2013 overweegt de rechtbank dat de Detailhandelsstructuurvisie 2013 verweerder een globaal toetsingskader geeft. Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder zich in onderhavig geval buiten de kaders heeft bewogen. In dit verband overweegt de rechtbank dat op pagina 21 van de Detailhandelsstructuurvisie 2013 als uitgangspunt met betrekking tot het verzorgingsgebied van supermarkten in de wijken van Sneek staat vermeld dat de supermarkten qua schaal passend dienen te blijven bij het wijkverzorgende niveau. Het faciliteren van grote supermarkten die het wijkverzorgende niveau ruimschoots overstijgen is niet gewenst; daarvan is in onderhavig geval geen sprake. Verweerder heeft in dit kader te kennen dat inwoners van de gemeente op korte afstand van de woonomgeving dagelijkse boodschappen moeten kunnen doen; de supermarkt moet op een wijkvoorzienend niveau zitten. Uit de toetsing van Broekhuis Rijs Advisering blijkt dat een moderne wijksupermarkt tegenwoordig 1200 m² tot 1500 m²aan winkelvloeroppervlak heeft. De huidige [derde partij] is met ongeveer 800 m² de kleinste fullservice-supermarkt van Sneek. De uitbereiding tot 1300 m² is volgens verweerder nodig om te voldoen aan de huidige maatstaven. De geactualiseerde distributie planologische berekening laat zien dat er voldoende draagvlak aanwezig is voor versterking van het dagelijkse aanbod, aldus verweerder. Verder heeft verweerder opgemerkt dat een wijksupermarkt naast de (wijk)supermarkt uit een andere wijk moet kunnen blijven bestaan. Dat een wijksupermarkt die nabij een andere wijk ligt, deels wordt bezocht door bewoners van die andere wijk is niet uit te sluiten en hoeft ook niet een groot probleem te zijn, aldus verweerder. Dat zal over en weer aan de orde kunnen zijn, ook bij kleinere supermarkten. Deels wordt dit volgens verweerder verklaard doordat mensen bewust voor een bepaalde supermarkt kiezen en deels omdat het simpelweg praktisch is. In de bestaande supermarkt in de wijk Tinga gebeurt dat nu ook en dit zal bij de nieuwe supermarkt ongetwijfeld ook in bepaalde mate aan de orde zijn. Verweerder stelt zich hierbij op het standpunt dat de supermarkt in de naastgelegen wijk Duinterpen met het vestigen van de nieuwe supermarkt niet wordt bedreigd in zijn voortbestaan. Eisers hebben dit ook niet bestreden. Daar komt volgens verweerder bij dat in de wijk Duinterpen nog onbenutte winkelvloeroppervlakte (wvo) is voor een supermarkt. Oftewel, op dit moment is er volgens verweerder te weinig wvo in de supermarkt op wijkvoorzienend te zijn. Dat betekent volgens verweerder in de regel dat een deel van de wijk Duinterpen al elders boodschappen doet. Eisers hebben ook dit niet bestreden. De realisatie van de nieuwe supermarkt die primair is bedoeld voor de wijk Tinga zal hier geen of nauwelijks invloed op hebben, omdat een deel van de mensen in de wijk Duinterpen wellicht al geen boodschappen in Duinterpen doet. Eisers hebben niet gesteld dat met onderhavig project de huidige supermarkt in de wijk Duinterpen op termijn gesloten zal moeten worden vanwege de concurrentie. Aldus wordt volgens verweerder voldaan aan de gedachte en bedoeling van de Detailhandelsstructuurvisie 2013. De rechtbank ziet, mede gezien de beoordelingsruimte die verweerder heeft, in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen grond voor een andere oordeel. De beroepsgrond slaagt niet. Parkeren en problemen voor het vervoer 7. Eisers hebben voorts aangevoerd dat te veel parkeerplaatsen worden gerealiseerd bij de nieuwbouw locatie; dit gaat ten koste van de ruimte voor de sportverenigingen. 7.1. De rechtbank overweegt dat bij de verlening van de omgevingsvergunning ten behoeve van de supermarkt verweerder er vanuit is gegaan dat 129 parkeerplaatsen op het terrein van de [derde partij] worden gerealiseerd. In de reactienota op de zienswijzen is door verweerder te kennen gegeven dat er voldoende parkeerplaatsen voor de nieuwbouw van de supermarkt aanwezig zijn. Hierbij heeft verweerder verwezen naar de “Parkeernormennota Súdwest-Fryslân 2018” (de parkeernormennota). In deze nota staat omschreven welke parkeernormen binnen de gemeente worden gehanteerd voor de verschillende functies. Middels het “Parapluplan parkeren” wordt deze parkeernorm aan bouwprojecten gekoppeld. In de parkeernormennota staat aangegeven dat voor supermarkten per 100 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) minimaal vijf parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. Dat betekent dat op basis van een bvo van 1950 m² 98 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd; hier wordt met 129 parkeerplaatsen aan voldaan. Gelet op de parkeernorm voor supermarkten kan worden vastgesteld dat voldoende parkeerplaatsen zijn voorzien om aan de parkeerbehoefte voor dit bouwplan te kunnen voldoen. Daarmee is het bouwplan in overeenstemming met het Parapluplan en de parkeernormennota. Dat er hier meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan minimaal is vereist op grond van het Parapluplan betekent anders dan eisers menen niet dat het bouwplan in zoverre in strijd met het Parapluplan moet worden geacht. Het Parapluplan kan niet zo worden uitgelegd dat het bouwplan moet voorzien in precies het aantal parkeerplaatsen dat aan de hand van de desbetreffende parkeernorm is berekend. Het is een minimumeis. 8. Eisers hebben zich verder op het standpunt gesteld dat door het project de verkeersveiligheid in het geding is. 8.1. Verweerder heeft in dit verband te kennen gegeven dat met onderhavig project voor fietsers een betere situatie wordt gecreëerd dan de huidige situatie. Het fietspad langs de Lemmerweg wordt aan de noordzijde van de Koningspil een aansluiting op de route naar de supermarkt. Hiermee wordt een veilige oplossing voor dit type kruisingen gemaakt, aldus verweerder. Het fietsverkeer kan vanaf de Koningspil over de openbare weg, die tussen de hockeyvelden en de nieuwe [derde partij] loopt, het sportterrein bereiken. Om de veiligheid van de fietsers te waarborgen zijn oorspronkelijk geplande parkeerplaatsen langs de zijkant van de supermarkt uit de plannen gehaald om zo een ruim profiel van acht meter te krijgen. Hiermee is volgens verweerder voldoende ruimte voor auto’s om elkaar te passeren zonder dat hiermee fietsers knel komen te zitten. Het fietsverkeer sluit aan op het bestaande fietspad langs de noordzijde van de hockeyvelden. Daarnaast heeft verweerder te kennen gegeven dat in een eerder stadium al is gesteld dat in de bestaande situatie verkeersproblemen zijn op de Molenkrite en Koningspil doordat de snelweg N7 jaren geleden is gewijzigd. Doordat het kruispunt (nabij de huidige locatie van de [derde partij] ) is verdwenen en de afrit van de snelweg nu op een andere plaats ligt, is het met name op de twee genoemde wegen drukker geworden omdat hier de toegang tot de wijk is.

De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.L. Vucsán, voorzitter, en mr. V. van Dorst en mr. K.J. de Graaf, leden, in aanwezigheid van mr. C.T. Hofman, griffier, op 23 februari 2021. De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende maandag na deze datum. De voorzitter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.

Ook dat is juist één van de argumenten om de [derde partij] niet meer achterin de wijk te hebben, maar juist aan de entree van de wijk. Daarmee hoeft het verkeer (waaronder de leveranciers en de bezoekers) niet meer door de woonwijk heen. Alleen daarom al zal die situatie volgens verweerder verbeteren. Los daarvan wordt een ander deel van de verkeersproblemen die wordt gevoeld middels dit project opgelost, aldus verweerder. Onderdeel van de verlening van de omgevingsvergunning en het onderliggende project is namelijk de aanpassing van de infrastructuur nabij de ingang. Ten behoeve van het project is onderzoek gedaan naar de verkeerssituatie rondom het sportpark. Hierbij heeft de focus gelegen op Molenkrite en Koningspil. Voor wat betreft de aansluiting vanaf de openbare weg naar de parkeerplaatsen voor de sportvelden verandert niets. Deze blijft gelijk en op basis van het onderzoek is gebleken dat geen knelpunten aanwezig zijn. Knelpunten zijn er ook niet door de verplaatsing van de [derde partij] . De verkeersafwikkeling blijft binnen de normen en door de verleende vergunning wordt de routing van en naar de supermarkt juist geoptimaliseerd. Een locatie aan de entree van de wijk is vanuit verkeersaspect ook zeer wenselijk. Een locatie van de supermarkt aan de entree van de wijk was voorheen ook aan de orde (voordat de N7 werd aangepast) en dat wordt middels deze vergunning weer “hersteld”. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen grond aan het voorgaande te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet. Integrale afweging 9. Volgens eisers heeft verweerder verder geen integrale afweging gemaakt. Eisers missen in de ruimtelijke onderbouwing het effect van het project op de sportmogelijkheden op het sportpark. 9.1. Anders dan eisers betogen is de rechtbank gebleken dat verweerder bij de besluitvorming wel degelijk het effect van het project op de sportmogelijkheden op het terrein heeft betrokken. Verweerder heeft in dit verband verwezen naar het Beeldplan Tinga van 16 juli 2017 (het Beeldplan), waar de beoogde ontwikkelingen op het sportpark aan bod komen. Het Beeldplan is volgens verweerder in overleg met de sportverenigingen en belangenverenigingen tot stand gekomen. Dit is door eisers niet bestreden. Het Beeldplan is volgens verweerder specifiek opgesteld ten behoeve van de afweging van alle betrokken belangen. Verweerder heeft voorts te kennen gegeven dat een sportclub zich uiteindelijk heeft bedacht voor wat betreft fusering en verplaatsing. Daarnaast heeft verweerder opgemerkt dat het gewenste derde hockeyveld (juridische, planologisch en politiek) niet op het sportpark is te realiseren (ook niet indien de supermarkt er niet zou komen). Daarom zijn er nog steeds gesprekken over alternatieven met de sportclubs. Dat heeft tot op heden nog niet tot een definitieve oplossing geleid. Dit betekent volgens verweerder evenwel niet dat er niets kan gebeuren op het terrein voordat er een definitieve oplossing gevonden wordt. De uitbreidingsmogelijkheden voor de sportverenigingen die nu op het sportpark zitten zijn niet dusdanig reëel, uitvoerbaar en wenselijk dat daarmee de supermarkt niet op die locatie kan worden gevestigd. De gemeente hecht aan een gezond sportklimaat en daarom is de gemeente nog in gesprek met de betrokken partijen. Maar dat staat volgens verweerder los van de ontwikkeling van de [derde partij] op deze locatie, aangezien het voor de afweging van verweerder voor de sportverenigingen niet uitmaakt of de [derde partij] wel of niet aanwezig is op het sportpark. De sportverenigingen worden hierdoor niet meer belemmerd dan dat dit nu al aan de orde is op het sportpark. Er is dus wel degelijk sprake geweest van een integrale aanpak, aldus verweerder. Het creëren van de nieuwe parkeerplaatsen voor de sportvereniging (ter compensatie van de parkeerplaatsen die verdwijnen op de plek van de supermarkt) is hier ook een voorbeeld van. Eisers zijn van mening dat er eerst bindende afspraken met de sportverenigingen moeten liggen over bijvoorbeeld de verplaatsing van een vereniging naar een andere locatie (sportcarrousel) voordat de omgevingsvergunning verleend kan worden. Verweerder ziet dit anders. De sportmogelijkheden en de effecten op het sportpark wegen volgens verweerder uiteraard mee in de ruimtelijke afweging of de vergunning verleend kan worden. Maar daarvoor is het niet noodzakelijk om harde bindende afspraken en/of contracten te hebben, voordat er een besluit op de aanvraag voor omgevingsvergunning kan worden genomen. Uit het voorgaande volgt naar het oordeel van de rechtbank dat in de besluitvorming de belangen van de sportverenigingen zijn meegewogen. Dat de afweging in de ogen van eiser anders had moeten uitvallen, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat er geen zorgvuldige en integrale afweging is geweest. De rechtbank acht de door verweerder gemaakte afweging voorts niet kennelijk onredelijk. De beroepsgrond slaagt niet. 10. Eisers 2 hebben voorts aangevoerd dat de gemeenteraad het planologisch relevante idee is gegeven dat een integrale aanpak zou volgen waardoor leegstand van het pand, waar de [derde partij] nu in is gevestigd, zou worden voorkomen; van die integrale oplossing is volgens eisers niets gebleken bij het nemen van het uiteindelijke besluit. De rechtbank overweegt in dit verband dat de gemeenteraad bij het nemen van het raadsbesluit van 6 april 2017 geen voorbehoud heeft gemaakt. Er heeft aldus, anders dan eisers 2 hebben betoogd, in het kader van die besluitvorming geen koppeling plaatsgevonden tussen de oude en nieuwe locatie. Met betrekking tot de stelling van eisers 2 dat de nieuwbouw van de [derde partij] structurele leegstand in het bestaande pand van de [derde partij] veroorzaakt, merkt de rechtbank op dat verweerder te kennen heeft gegeven dat bij de gemeente al verzoeken van ontwikkelaars zijn binnengekomen voor initiatieven op die locatie. In het verweerschrift heeft verweerder nog verwezen naar het “Einddocument gebiedsgerichte verkenning De Spil Sneek” van maart 2020, waarin het bestaande pand van de [derde partij] is meegenomen. In alle varianten wordt aan dit pand een structurele invulling gegeven. De rechtbank ziet in hetgeen eisers hebben aangevoerd geen grond hieraan te twijfelen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich aldus in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat van structurele leegstand in het bestaande pand door de nieuwbouw op een andere locatie, geen sprake zal zijn. De beroepsgrond slaagt niet. Gelijkheidsbeginsel 11. Eisers 2 hebben een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. In dit verband hebben eisers 2 aangevoerd dat uitgaande van een grondprijs van minimaal € 330,- per vierkante meter de aankoop van het terrein van 4500 m² een koopsom zou moeten opleveren van ongeveer € 1.500.000,-. Uit het bestreden besluit blijkt echter dat uit de grondopbrengsten door de gemeente ook ontwikkelingen worden betaald die nodig zijn om de supermarkt te faciliteren en te ontsluiten. In feite wordt door [derde partij] dus een veel lagere, en niet reële prijs betaald voor de grond. Daar eisers 2 in voorkomende gevallen dergelijke ontsluitingsvoorzieningen wel altijd als bijkomende kosten apart hebben moeten betalen, zijn eisers 2 van mening dat verweerder gelijke gevallen ongelijk behandeld. 11.1. Verweerder heeft naar aanleiding van deze beroepsgrond het volgende opgemerkt. Voor wat betreft de beoogde verkoop van de grond aan de supermarkt is het uitgangspunt voor de hoogte van de grondprijs en de verdeling een gemeentelijke grondexploitatie. Er is in onderhavig geval sprake van de verkoop van een bouwrijpe kavel door de gemeente. De kavelprijs is daarbij op basis van een onafhankelijke taxatie op marktconform niveau bepaald.