ECLI:NL:RBNNE:2021:1799

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Pachtkamer, locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: 8844761 CV EXPL 20-7166 vonnis van de pachtkamer d.d. 4 mei 2021 inzake [A] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide, tegen 1. de maatschap MAATSCHAP [B] EN [C], gevestigd te [vestigingsplaats] ; 2. [B], wonende te [woonplaats] ; 3. [C], wonende te [woonplaats] gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. P. Stehouwer. De eiser in conventie zal hierna [A] worden genoemd. De gedaagden in reconventie zullen gezamenlijk [B] c.s. worden genoemd. Gedaagde in reconventie sub 2 zal met [B] worden aangeduid.

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 januari 2021 - de conclusie van antwoord in reconventie - de akte overlegging en uitlating producties van de zijde van [A] - het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 3 maart 2021. 1.2. Ten slotte is wederom vonnis bepaald. Motivering

2.1. De pachtkamer gaat uit van de navolgende feiten. [B] heeft in 2007 een boerderij, bestaande uit onder meer een woonhuis met ligboxenstal, gelegen aan de [adres] , en landerijen gekocht. Het erf met daarop het woonhuis, de ligboxenstal en een loods, groot ongeveer 1 hectare, heeft hij doorverkocht aan [A] en zijn echtgenote. De akte van levering van 20 december 2007, verleden voor notaris mr. J.H. Harmsma te Joure, vermeldt voor zover van belang: "Verkoper heeft aan koper verkocht en levert (…) De bedrijfswoning met ligboxenstal met erf, tuin en verder toebehoren staande en gelegen te [adres] , uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer één hectare (01.00.00 ha) van het perceel kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , (…)" 2.2. Bij de overgelegde stukken bevindt zich verder een koopovereenkomst tussen [B] en [A] waarvan de slotzin luidt: "Aldus overeengekomen en getekend te [plaats] op 23-6-2008" waarbij [plaats] en 23-6 handgeschreven zijn. Daaronder staan de woorden "Verkoper" en "Koper" met daarbij handtekeningen. In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, vermeld: "Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: Bedrijfswoning met ligboxenstal, jongveestal en verdere aanhorigheden, inclusief erf en ondergrond, doch exclusief stalinventaris, totaal groot circa 1 hectare, kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] . 2.3. Bij e-mail van 10 november 2018 heeft mr. H.R. Harmsma, notaris te Joure, onder meer aan [A] bericht: "(…) De koopovereenkomst is opgesteld door Accon AVM te Leeuwarden. Deze is in juli 2008 aan ons kantoor toegestuurd door Accon AVM (…) en in de brief staat vermeld dat dit op verzoek van de heer [B] en de heer [A] ons werd toegezonden. In de koopovereenkomst staat vermeld dat de overeenkomst zal berusten ten kantore van de notaris, dus dit exemplaar is opgeborgen in het dossier. Dit toegestuurde exemplaar was al voorzien van handtekeningen. De ondertekening van deze koopovereenkomst is dus niet via ons kantoor (niet in bijzijn van een notaris) verlopen. (…)" 2.4. Op 23 juni 2008 is tussen [A] als verpachter en [B] als pachter een met als aanhef 'Pachtovereenkomst los land (geliberaliseerde pacht volgens artikel 7:397 lid 1 BW)' gesloten voor de tijd van zes jaren, van 20 december 2007 tot en met 19 december 2013, betreffende: "Een ligboxenstal en een jongveestal exclusief inventaris en putten onder de sleufsilo, inclusief betonplaten voor kuil en maïs, putten onder de ligboxenstal en ondergrond, " Plaatselijk bekend: [adres] , Kadastraal bekend: Gemeente sectie nummers(s) oppervlakte [kadastrale bekendheid] ." De pachtovereenkomst bevat, voor zover van belang, verder de volgende bepalingen: "(…) 2. De pachtprijs bedraagt € 20.004,- per jaar (uitgaande van gemiddeld 80 dieren op jaarbasis), te betalen voor 1 november van elk jaar, voor het eerst op 1 november 2008 (…) (…) 10. De pachter is verplicht de tot het gepachte behorende gebouwen voor zijn rekening glas-, deur- en vensterdicht te onderhouden. De pachter moet zorgen voor het herstel van alle soorten hang- en sluitwerk van gebouwen, zowel binnen als buiten, kranen, ramen en ruiten, waterleidingen, elektrische leidingen en pompen. Het gebouw mag bij het einde van de pacht niet in mindere staat van onderhoud verkeren dan bij de aanvang van pacht. De kosten van het overige onderhoud van de gebouwen worden door ieder der partijen voor de helft gedragen, voor zover hierna niet anders is bepaald. Belangrijke herstellingen en nieuwbouw komen voor rekening van de verpachter." Deze pachtovereenkomst is op 2 juli 2008 bij de Grondkamer Noord ingekomen. De pachtovereenkomst is op 2 maart 2009 door de Grondkamer Noord goedgekeurd, waarbij de aanhef is geschrapt, evenals artikel 17, een bepaling waarin een aantal wetsartikelen buiten toepassing waren verklaard. Verder is de overeengekomen pachtprijs door de Grondkamer gewijzigd in € 17.820,- per jaar. 2.5. De koopprijs van de woning en de gebouwen bedroeg € 400.000,-, waarvan [A] € 300.000,- direct heeft voldaan. [B] heeft [A] een bedrag van € 100.000,- geleend dat volgens afspraak door [A] is afgelost in de vorm van het verpachten van de stal voor het huisvesten van jongvee van [B] en het voeren en verzorgen van dit vee door [A] gedurende een periode van zes jaar. [A] heeft dit voeren en verzorgen gedaan tot begin 2017, toen hij te kennen heeft gegeven het vee van [B] niet meer te willen verzorgen. 2.6. [A] heeft in 2015 bij de provincie Fryslân een aanvraag gedaan voor de verlening van een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet 1998 voor het wijzigen van de veestapel binnen de bestaande stallen van [A] . Deze vergunning is door Gedeputeerde Staten van Fryslân aan [A] verleend bij besluit van 11 maart 2016 op basis van 2 zoogkoeien ouder dan 2 jaar en 127 stuks vrouwelijk jongvee tot 2 jaar, met een totale emissie van 567 kg NH3 per jaar. 2.7. In of rond het jaar 2016 is de verhouding tussen partijen verslechterd. Tussen hen is bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank een procedure in kort geding gevoerd, die heeft geleid tot afspraken die bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het kort geding zijn vastgelegd in een proces-verbaal van 4 oktober 2017. Daarbij zijn onder meer afspraken gemaakt over de watervoorziening voor het vee, de maandelijkse betaling door [B] van een voorschot van €1.000,- op de pachtsom, toelating op het erf van [A] en het gebruik door [A] van een pad op het land van [B] . 2.8. [B] heeft op 9 april 2018 bij de grondkamer een verzoek tot herziening van de pachtprijs gedaan. Bij beschikking van 4 februari 2019 heeft de grondkamer de pachtprijs met ingang van 20 december 2017 bepaald op € 13.000,- per jaar. Bij beslissing in hoger beroep van 9 oktober 2020 heeft de Centrale Grondkamer de beslissing van de grondkamer vernietigd en de pachtprijs ingaande 20 december 2017 bepaald op € 15.456,- per jaar. 2.9. Bij brief van 16 december 2019 van zijn boekhouder heeft [A] de pachtovereenkomst aan [B] opgezegd tegen 20 december 2020. De opzeggingsbrief bevat, voor zover van belang, het navolgende: "(…) De opzegging van de pachtovereenkomst vindt plaats op de grond dat uw bedrijfsvoering niet is geweest, zoals het een goed pachter betaamt en/of u als pachter anderszins ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen (artikel 7:370 lid 1 sub a BW). Daarnaast maakt een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de pachtovereenkomst tegen die van u als pachter bij verlenging van de overeenkomst dat deze in het voordeel van de verpachter behoort uit te vallen (artikel 7:370 lid 1 sub c BW). Tevens wil cliënt het verpachte duurzaam in gebruik nemen en heeft hij het verpachte daartoe dringend nodig (artikel 7:370 lid 1 sub b BW). (…)" In deze brief heeft [A] vervolgens de opzeggingsgronden toegelicht. Aan de eerstgenoemde reden heeft hij betalingsachterstanden van [B] over meerdere jaren, niet betaalde schadevergoeding, het verwijderen van zaken uit de stallen, het niet gelijkmatig vullen en legen van mestkelders en het niet voldoen aan de onderhoudsverplichting ten grondslag gelegd. Bij de tweede reden van opzegging heeft [A] de slechte verhouding tussen partijen en het niet nakomen van gemaakte afspraken genoemd en bij de derde reden dat hij de gebouwen nodig heeft voor zijn eigen bedrijf. [A] heeft daarbij verwezen naar een eerdere opzegging die hij bij brief van 12 december 2018 had gedaan.

In conventie 4.1. De pachtkamer overweegt allereerst het volgende. Met name [A] heeft een aanzienlijk aantal brieven en e-mails overgelegd die partijen, of hun gemachtigden, vanaf 2016 aan elkaar hebben gestuurd en [A] heeft daarbij tevens verwezen naar gerechtelijke procedures die partijen hebben gevoerd. Deze correspondentie is omwille van de leesbaarheid niet hiervoor onder 'De feiten' weergegeven, maar de pachtkamer zal hierna bij de beoordeling daar waar nodig naar deze correspondentie verwijzen. Uit deze correspondentie leidt de pachtkamer af dat de verhouding tussen partijen vanaf 2016 sterk is verslechterd, hetgeen ter zitting is bevestigd. Verder overweegt de pachtkamer dat [B] als pachter heeft te gelden, omdat hij de pachtovereenkomst is aangegaan. Omdat [B] c.s. in de procedure is betrokken, [B] c.s. daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en ook de vordering in reconventie heeft ingediend, zal de pachtkamer in het hierna volgende verder uitgaan van [B] c.s. als procespartij, zonder dat daaraan met betrekking tot de pachtrechtelijke positie van [B] c.s. gevolgen kunnen worden verbonden. 4.2. De overeenkomst is door [A] opgezegd tegen 20 december 2020. Partijen verschillen niet van mening dat als gevolg van de (te) late indiening van de pachtovereenkomst bij de grondkamer op grond van het bepaalde in artikel 7:322 lid 1 BW de voor de duur van de overeenkomst in aanmerking te nemen ingangsdatum 20 december 2008 is, als gevolg waarvan er door [A] tegen 20 december 2020 kon worden opgezegd. Vast staat verder dat [B] c.s. zich met de brief van mr. Stehouwer van 13 januari 2020 tijdig, namelijk binnen de daartoe in artikel 7:369 lid 1 BW genoemde termijn van zes weken, tegen de opzegging heeft verzet. 4.3. De opzeggingsbrief van 16 december 2019 bevat een verwijzing naar een drietal in artikel 7:370 BW genoemde opzeggingsgronden. In de dagvaarding is [A] hier verder op ingegaan. De pachtkamer zal deze gronden in het hierna volgende langslopen. 4.4. Als eerste is door [A] slecht pachterschap gesteld. Dit is ontleend aan het bepaalde in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW. [A] heeft [B] c.s. daarbij ter onderbouwing de onder 2.9 hiervoor verkort weergegeven verwijten gemaakt. 4.4.1. Voor wat betreft de gestelde achterstand in betalingen van de pachtpenningen stelt de pachtkamer vast dat er vanaf 2016 discussie is geweest over de betalingen, waarbij [A] zich genoodzaakt heeft gezien om incassoprocedures te starten. Verder is er kennelijk verschil van mening geweest over de hoogte van de pachtprijs na aflossing van de lening door [A] , die verweven was met de pachtprijs. Uiteindelijk is daarover een procedure gevoerd bij de grondkamer en de Centrale Grondkamer. [B] heeft ter zitting verklaard dat hem met de procedure duidelijk werd dat hij zich aan de overeenkomst moest houden en hij heeft verder verwezen naar de prijsvaststelling door de grondkamer. Niet ter discussie staat dat [B] c.s. momenteel bij is met betalen. De pachtkamer oordeelt hieromtrent dat, alhoewel er gelet op incasso-inspanningen die [A] heeft moeten doen enige aanmerkingen kunnen worden gemaakt op het betalingsgedrag van [B] c.s. in het verleden, dit onvoldoende is om te oordelen dat [B] c.s. zodanig te kort is geschoten dat daaraan de conclusie moet worden verbonden dat zij op dit punt ernstig tekort is geschoten. De pachtkamer betrekt hierbij dat [A] niet concreet heeft gesteld hoeveel de betalingsachterstanden hebben bedragen en dat uit de bij productie 8 bij de dagvaarding gevoegde brief van zijn toenmalig raadsman van 9 september 2019 en het overzicht van het incassobureau niet van substantiële achterstanden over de jaren 2017 en 2018 blijkt. 4.4.2. Verder stelt [A] dat [B] c.s. schade heeft veroorzaakt die zij niet heeft vergoed. [A] heeft in dit kader schade opgevoerd die is veroorzaakt door in december 2018 losgebroken pinken en de schade aan de wand van een mestkelder die volgens hem is ontstaan door het onoordeelkundig vullen van de mestkelder door de door [B] c.s. ingeschakelde loonwerker. Met betrekking tot dit laatste heeft [B] c.s. aangevoerd dat er niet is gebleken van schade aan de mestkelder en ook niet dat deze schade op de door [A] gestelde wijze is ontstaan. [B] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat de correspondentie van [A] hierover dateert van ver na het gestelde voorval. 4.4.3. Ten aanzien van dit laatste stelt de pachtkamer vast dat uit een door [A] bij productie 9 van de dagvaarding overgelegde brief blijkt dat hij [B] c.s. op 8 november 2016 heeft gewezen op de volgens die brief op 28 oktober 2016 ontstane schade aan de mestkelder. Bij brieven van 6 december 2016 (eveneens productie 9 dagvaarding) en 12 februari 2017 (productie 26) heeft [A] dit onderwerp opnieuw aangeroerd en handelen van [B] c.s. verlangd. Van ver na het voorval daterende correspondentie is naar het oordeel van de pachtkamer dan ook geen sprake. Het verweer van [B] c.s., dat er in de kern op neerkomt dat zij van niets weet, is gezien deze brieven niet bijzonder geloofwaardig. 4.4.4. De pachtkamer begrijpt dat de mestkelder waar het hier om gaat onderdeel uitmaakt van het gepachte. Indien ervan wordt uitgegaan dat een door [B] c.s. ingeschakelde hulppersoon (de loonwerker) de gestelde schade heeft veroorzaakt, is [B] c.s. naast het desbetreffende loonwerkersbedrijf (mede)aansprakelijk voor vergoeding van de schade. Op [B] rust ook bij het einde van de pacht de verplichting tot oplevering in goede staat en in die situatie zal de ze schade aan de orde kunnen komen. Uit hetgeen door [A] is gesteld kan de pachtkamer echter onvoldoende afleiden wat de schade is en hoe deze precies tot stand is gekomen. [A] heeft bijvoorbeeld niet een onderzoek door aan aannemer laten instellen en deze laten rapporteren wat de schade is en welke herstelwerkzaamheden er nodig zijn. De pachtkamer is dan ook van oordeel dat deze schade op grond van hetgeen is gesteld niet kan leiden tot het oordeel van [B] c.s. ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, zoals is vereist in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW. 4.4.5. Met betrekking tot de schade die is veroorzaakt door de losgebroken pinken het volgende. De pachtkamer stelt allereerst vast dat [A] [B] c.s. het losbreken als zodanig niet verwijt, maar wel de houding van [B] c.s. in de nasleep ervan. Met betrekking tot de gang van zaken en de door [B] c.s. geboden hulp op de ochtend na het losbreken verschillen de lezingen van partijen en de pachtkamer kan daar geen doorslaggevende conclusies aan verbinden. Wel is de pachtkamer van oordeel dat [B] c.s. onvoldoende in ingegaan op de schadeclaim van [A] . Het mag voor [B] c.s., die volgens eigen zeggen nog heeft geholpen met het binnenbrengen van het losgeslagen vee, duidelijk zijn geweest dat er schade was ontstaan, althans dat de mogelijkheid daartoe reëel was. Het enkele verweer van [B] dat hij de door [A] bij hem in rekening gebrachte schade niet kan controleren en het bijvoorbeeld niet inschakelen van zijn aansprakelijkheidsverzekeraar getuigt van onwil om [A] op een constructieve wijze tegemoet te komen en overtuigt niet. In hoeverre de inmiddels verzuurde verhouding tussen partijen hier debet aan is, is niet duidelijk geworden maar dat vormt, als dat het geval zou zijn, geen argument in het voordeel van [B] c.s. Het betreft hier echter een geval van schadeafwikkeling en ook ten aanzien daarvan geldt hetgeen hiervoor aan het einde van 4.4.4 is overwogen. 4.4.6. [A] verwijt [B] c.s. verder dat zij hem toebehorende zaken uit de stal heeft verwijderd. [B] c.s. stelt dat deze zaken niet [A] , maar haar toebehoren. [B] c.s.

De pachtkamer: in conventie 6.1. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling aan [A] van een bedrag van € 221,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 oktober 2020, datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 6.2. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling van € 257,89 vanwege proceskosten; 6.3. verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.4. wijst het anders of meer gevorderde af; in reconventie 6.5. wijst het gevorderde af; 6.6. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling van € 74,00 vanwege proceskosten 6.7. verklaart het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad; in conventie en in reconventie 6.8. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, in de nakosten, begroot op € 18,50. 6.9. verklaart hetgeen onder 6.8 is toegewezen uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. H.J. Idzenga, kantonrechter-voorzitter, en P. Kingma en L.L. Geerts leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 4 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier. c 324

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Pachtkamer, locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: 8844761 CV EXPL 20-7166 vonnis van de pachtkamer d.d. 4 mei 2021 inzake [A] , wonende te [woonplaats] , eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. F. Gietema-van der Heide, tegen 1. de maatschap MAATSCHAP [B] EN [C], gevestigd te [vestigingsplaats] ; 2. [B], wonende te [woonplaats] ; 3. [C], wonende te [woonplaats] gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: mr. P. Stehouwer. De eiser in conventie zal hierna [A] worden genoemd. De gedaagden in reconventie zullen gezamenlijk [B] c.s. worden genoemd. Gedaagde in reconventie sub 2 zal met [B] worden aangeduid.

1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 12 januari 2021 - de conclusie van antwoord in reconventie - de akte overlegging en uitlating producties van de zijde van [A] - het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 3 maart 2021. 1.2. Ten slotte is wederom vonnis bepaald. Motivering

2.1. De pachtkamer gaat uit van de navolgende feiten. [B] heeft in 2007 een boerderij, bestaande uit onder meer een woonhuis met ligboxenstal, gelegen aan de [adres] , en landerijen gekocht. Het erf met daarop het woonhuis, de ligboxenstal en een loods, groot ongeveer 1 hectare, heeft hij doorverkocht aan [A] en zijn echtgenote. De akte van levering van 20 december 2007, verleden voor notaris mr. J.H. Harmsma te Joure, vermeldt voor zover van belang: "Verkoper heeft aan koper verkocht en levert (…) De bedrijfswoning met ligboxenstal met erf, tuin en verder toebehoren staande en gelegen te [adres] , uitmakende een kennelijk op het terrein afgebakend gedeelte ter grootte van ongeveer één hectare (01.00.00 ha) van het perceel kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , (…)" 2.2. Bij de overgelegde stukken bevindt zich verder een koopovereenkomst tussen [B] en [A] waarvan de slotzin luidt: "Aldus overeengekomen en getekend te [plaats] op 23-6-2008" waarbij [plaats] en 23-6 handgeschreven zijn. Daaronder staan de woorden "Verkoper" en "Koper" met daarbij handtekeningen. In de koopovereenkomst staat, voor zover van belang, vermeld: "Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt: Bedrijfswoning met ligboxenstal, jongveestal en verdere aanhorigheden, inclusief erf en ondergrond, doch exclusief stalinventaris, totaal groot circa 1 hectare, kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] . 2.3. Bij e-mail van 10 november 2018 heeft mr. H.R. Harmsma, notaris te Joure, onder meer aan [A] bericht: "(…) De koopovereenkomst is opgesteld door Accon AVM te Leeuwarden. Deze is in juli 2008 aan ons kantoor toegestuurd door Accon AVM (…) en in de brief staat vermeld dat dit op verzoek van de heer [B] en de heer [A] ons werd toegezonden. In de koopovereenkomst staat vermeld dat de overeenkomst zal berusten ten kantore van de notaris, dus dit exemplaar is opgeborgen in het dossier. Dit toegestuurde exemplaar was al voorzien van handtekeningen. De ondertekening van deze koopovereenkomst is dus niet via ons kantoor (niet in bijzijn van een notaris) verlopen. (…)" 2.4. Op 23 juni 2008 is tussen [A] als verpachter en [B] als pachter een met als aanhef 'Pachtovereenkomst los land (geliberaliseerde pacht volgens artikel 7:397 lid 1 BW)' gesloten voor de tijd van zes jaren, van 20 december 2007 tot en met 19 december 2013, betreffende: "Een ligboxenstal en een jongveestal exclusief inventaris en putten onder de sleufsilo, inclusief betonplaten voor kuil en maïs, putten onder de ligboxenstal en ondergrond, " Plaatselijk bekend: [adres] , Kadastraal bekend: Gemeente sectie nummers(s) oppervlakte [kadastrale bekendheid] ." De pachtovereenkomst bevat, voor zover van belang, verder de volgende bepalingen: "(…) 2. De pachtprijs bedraagt € 20.004,- per jaar (uitgaande van gemiddeld 80 dieren op jaarbasis), te betalen voor 1 november van elk jaar, voor het eerst op 1 november 2008 (…) (…) 10. De pachter is verplicht de tot het gepachte behorende gebouwen voor zijn rekening glas-, deur- en vensterdicht te onderhouden. De pachter moet zorgen voor het herstel van alle soorten hang- en sluitwerk van gebouwen, zowel binnen als buiten, kranen, ramen en ruiten, waterleidingen, elektrische leidingen en pompen. Het gebouw mag bij het einde van de pacht niet in mindere staat van onderhoud verkeren dan bij de aanvang van pacht. De kosten van het overige onderhoud van de gebouwen worden door ieder der partijen voor de helft gedragen, voor zover hierna niet anders is bepaald. Belangrijke herstellingen en nieuwbouw komen voor rekening van de verpachter." Deze pachtovereenkomst is op 2 juli 2008 bij de Grondkamer Noord ingekomen. De pachtovereenkomst is op 2 maart 2009 door de Grondkamer Noord goedgekeurd, waarbij de aanhef is geschrapt, evenals artikel 17, een bepaling waarin een aantal wetsartikelen buiten toepassing waren verklaard. Verder is de overeengekomen pachtprijs door de Grondkamer gewijzigd in € 17.820,- per jaar. 2.5. De koopprijs van de woning en de gebouwen bedroeg € 400.000,-, waarvan [A] € 300.000,- direct heeft voldaan. [B] heeft [A] een bedrag van € 100.000,- geleend dat volgens afspraak door [A] is afgelost in de vorm van het verpachten van de stal voor het huisvesten van jongvee van [B] en het voeren en verzorgen van dit vee door [A] gedurende een periode van zes jaar. [A] heeft dit voeren en verzorgen gedaan tot begin 2017, toen hij te kennen heeft gegeven het vee van [B] niet meer te willen verzorgen. 2.6. [A] heeft in 2015 bij de provincie Fryslân een aanvraag gedaan voor de verlening van een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet 1998 voor het wijzigen van de veestapel binnen de bestaande stallen van [A] . Deze vergunning is door Gedeputeerde Staten van Fryslân aan [A] verleend bij besluit van 11 maart 2016 op basis van 2 zoogkoeien ouder dan 2 jaar en 127 stuks vrouwelijk jongvee tot 2 jaar, met een totale emissie van 567 kg NH3 per jaar. 2.7. In of rond het jaar 2016 is de verhouding tussen partijen verslechterd. Tussen hen is bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank een procedure in kort geding gevoerd, die heeft geleid tot afspraken die bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van het kort geding zijn vastgelegd in een proces-verbaal van 4 oktober 2017. Daarbij zijn onder meer afspraken gemaakt over de watervoorziening voor het vee, de maandelijkse betaling door [B] van een voorschot van €1.000,- op de pachtsom, toelating op het erf van [A] en het gebruik door [A] van een pad op het land van [B] . 2.8. [B] heeft op 9 april 2018 bij de grondkamer een verzoek tot herziening van de pachtprijs gedaan. Bij beschikking van 4 februari 2019 heeft de grondkamer de pachtprijs met ingang van 20 december 2017 bepaald op € 13.000,- per jaar. Bij beslissing in hoger beroep van 9 oktober 2020 heeft de Centrale Grondkamer de beslissing van de grondkamer vernietigd en de pachtprijs ingaande 20 december 2017 bepaald op € 15.456,- per jaar. 2.9. Bij brief van 16 december 2019 van zijn boekhouder heeft [A] de pachtovereenkomst aan [B] opgezegd tegen 20 december 2020. De opzeggingsbrief bevat, voor zover van belang, het navolgende: "(…) De opzegging van de pachtovereenkomst vindt plaats op de grond dat uw bedrijfsvoering niet is geweest, zoals het een goed pachter betaamt en/of u als pachter anderszins ernstig tekort bent geschoten in de nakoming van uw verplichtingen (artikel 7:370 lid 1 sub a BW). Daarnaast maakt een redelijke afweging van de belangen van de verpachter bij beëindiging van de pachtovereenkomst tegen die van u als pachter bij verlenging van de overeenkomst dat deze in het voordeel van de verpachter behoort uit te vallen (artikel 7:370 lid 1 sub c BW). Tevens wil cliënt het verpachte duurzaam in gebruik nemen en heeft hij het verpachte daartoe dringend nodig (artikel 7:370 lid 1 sub b BW). (…)" In deze brief heeft [A] vervolgens de opzeggingsgronden toegelicht. Aan de eerstgenoemde reden heeft hij betalingsachterstanden van [B] over meerdere jaren, niet betaalde schadevergoeding, het verwijderen van zaken uit de stallen, het niet gelijkmatig vullen en legen van mestkelders en het niet voldoen aan de onderhoudsverplichting ten grondslag gelegd. Bij de tweede reden van opzegging heeft [A] de slechte verhouding tussen partijen en het niet nakomen van gemaakte afspraken genoemd en bij de derde reden dat hij de gebouwen nodig heeft voor zijn eigen bedrijf. [A] heeft daarbij verwezen naar een eerdere opzegging die hij bij brief van 12 december 2018 had gedaan.

In conventie 4.1. De pachtkamer overweegt allereerst het volgende. Met name [A] heeft een aanzienlijk aantal brieven en e-mails overgelegd die partijen, of hun gemachtigden, vanaf 2016 aan elkaar hebben gestuurd en [A] heeft daarbij tevens verwezen naar gerechtelijke procedures die partijen hebben gevoerd. Deze correspondentie is omwille van de leesbaarheid niet hiervoor onder 'De feiten' weergegeven, maar de pachtkamer zal hierna bij de beoordeling daar waar nodig naar deze correspondentie verwijzen. Uit deze correspondentie leidt de pachtkamer af dat de verhouding tussen partijen vanaf 2016 sterk is verslechterd, hetgeen ter zitting is bevestigd. Verder overweegt de pachtkamer dat [B] als pachter heeft te gelden, omdat hij de pachtovereenkomst is aangegaan. Omdat [B] c.s. in de procedure is betrokken, [B] c.s. daartegen geen bezwaar heeft gemaakt en ook de vordering in reconventie heeft ingediend, zal de pachtkamer in het hierna volgende verder uitgaan van [B] c.s. als procespartij, zonder dat daaraan met betrekking tot de pachtrechtelijke positie van [B] c.s. gevolgen kunnen worden verbonden. 4.2. De overeenkomst is door [A] opgezegd tegen 20 december 2020. Partijen verschillen niet van mening dat als gevolg van de (te) late indiening van de pachtovereenkomst bij de grondkamer op grond van het bepaalde in artikel 7:322 lid 1 BW de voor de duur van de overeenkomst in aanmerking te nemen ingangsdatum 20 december 2008 is, als gevolg waarvan er door [A] tegen 20 december 2020 kon worden opgezegd. Vast staat verder dat [B] c.s. zich met de brief van mr. Stehouwer van 13 januari 2020 tijdig, namelijk binnen de daartoe in artikel 7:369 lid 1 BW genoemde termijn van zes weken, tegen de opzegging heeft verzet. 4.3. De opzeggingsbrief van 16 december 2019 bevat een verwijzing naar een drietal in artikel 7:370 BW genoemde opzeggingsgronden. In de dagvaarding is [A] hier verder op ingegaan. De pachtkamer zal deze gronden in het hierna volgende langslopen. 4.4. Als eerste is door [A] slecht pachterschap gesteld. Dit is ontleend aan het bepaalde in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW. [A] heeft [B] c.s. daarbij ter onderbouwing de onder 2.9 hiervoor verkort weergegeven verwijten gemaakt. 4.4.1. Voor wat betreft de gestelde achterstand in betalingen van de pachtpenningen stelt de pachtkamer vast dat er vanaf 2016 discussie is geweest over de betalingen, waarbij [A] zich genoodzaakt heeft gezien om incassoprocedures te starten. Verder is er kennelijk verschil van mening geweest over de hoogte van de pachtprijs na aflossing van de lening door [A] , die verweven was met de pachtprijs. Uiteindelijk is daarover een procedure gevoerd bij de grondkamer en de Centrale Grondkamer. [B] heeft ter zitting verklaard dat hem met de procedure duidelijk werd dat hij zich aan de overeenkomst moest houden en hij heeft verder verwezen naar de prijsvaststelling door de grondkamer. Niet ter discussie staat dat [B] c.s. momenteel bij is met betalen. De pachtkamer oordeelt hieromtrent dat, alhoewel er gelet op incasso-inspanningen die [A] heeft moeten doen enige aanmerkingen kunnen worden gemaakt op het betalingsgedrag van [B] c.s. in het verleden, dit onvoldoende is om te oordelen dat [B] c.s. zodanig te kort is geschoten dat daaraan de conclusie moet worden verbonden dat zij op dit punt ernstig tekort is geschoten. De pachtkamer betrekt hierbij dat [A] niet concreet heeft gesteld hoeveel de betalingsachterstanden hebben bedragen en dat uit de bij productie 8 bij de dagvaarding gevoegde brief van zijn toenmalig raadsman van 9 september 2019 en het overzicht van het incassobureau niet van substantiële achterstanden over de jaren 2017 en 2018 blijkt. 4.4.2. Verder stelt [A] dat [B] c.s. schade heeft veroorzaakt die zij niet heeft vergoed. [A] heeft in dit kader schade opgevoerd die is veroorzaakt door in december 2018 losgebroken pinken en de schade aan de wand van een mestkelder die volgens hem is ontstaan door het onoordeelkundig vullen van de mestkelder door de door [B] c.s. ingeschakelde loonwerker. Met betrekking tot dit laatste heeft [B] c.s. aangevoerd dat er niet is gebleken van schade aan de mestkelder en ook niet dat deze schade op de door [A] gestelde wijze is ontstaan. [B] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat de correspondentie van [A] hierover dateert van ver na het gestelde voorval. 4.4.3. Ten aanzien van dit laatste stelt de pachtkamer vast dat uit een door [A] bij productie 9 van de dagvaarding overgelegde brief blijkt dat hij [B] c.s. op 8 november 2016 heeft gewezen op de volgens die brief op 28 oktober 2016 ontstane schade aan de mestkelder. Bij brieven van 6 december 2016 (eveneens productie 9 dagvaarding) en 12 februari 2017 (productie 26) heeft [A] dit onderwerp opnieuw aangeroerd en handelen van [B] c.s. verlangd. Van ver na het voorval daterende correspondentie is naar het oordeel van de pachtkamer dan ook geen sprake. Het verweer van [B] c.s., dat er in de kern op neerkomt dat zij van niets weet, is gezien deze brieven niet bijzonder geloofwaardig. 4.4.4. De pachtkamer begrijpt dat de mestkelder waar het hier om gaat onderdeel uitmaakt van het gepachte. Indien ervan wordt uitgegaan dat een door [B] c.s. ingeschakelde hulppersoon (de loonwerker) de gestelde schade heeft veroorzaakt, is [B] c.s. naast het desbetreffende loonwerkersbedrijf (mede)aansprakelijk voor vergoeding van de schade. Op [B] rust ook bij het einde van de pacht de verplichting tot oplevering in goede staat en in die situatie zal de ze schade aan de orde kunnen komen. Uit hetgeen door [A] is gesteld kan de pachtkamer echter onvoldoende afleiden wat de schade is en hoe deze precies tot stand is gekomen. [A] heeft bijvoorbeeld niet een onderzoek door aan aannemer laten instellen en deze laten rapporteren wat de schade is en welke herstelwerkzaamheden er nodig zijn. De pachtkamer is dan ook van oordeel dat deze schade op grond van hetgeen is gesteld niet kan leiden tot het oordeel van [B] c.s. ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen, zoals is vereist in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW. 4.4.5. Met betrekking tot de schade die is veroorzaakt door de losgebroken pinken het volgende. De pachtkamer stelt allereerst vast dat [A] [B] c.s. het losbreken als zodanig niet verwijt, maar wel de houding van [B] c.s. in de nasleep ervan. Met betrekking tot de gang van zaken en de door [B] c.s. geboden hulp op de ochtend na het losbreken verschillen de lezingen van partijen en de pachtkamer kan daar geen doorslaggevende conclusies aan verbinden. Wel is de pachtkamer van oordeel dat [B] c.s. onvoldoende in ingegaan op de schadeclaim van [A] . Het mag voor [B] c.s., die volgens eigen zeggen nog heeft geholpen met het binnenbrengen van het losgeslagen vee, duidelijk zijn geweest dat er schade was ontstaan, althans dat de mogelijkheid daartoe reëel was. Het enkele verweer van [B] dat hij de door [A] bij hem in rekening gebrachte schade niet kan controleren en het bijvoorbeeld niet inschakelen van zijn aansprakelijkheidsverzekeraar getuigt van onwil om [A] op een constructieve wijze tegemoet te komen en overtuigt niet. In hoeverre de inmiddels verzuurde verhouding tussen partijen hier debet aan is, is niet duidelijk geworden maar dat vormt, als dat het geval zou zijn, geen argument in het voordeel van [B] c.s. Het betreft hier echter een geval van schadeafwikkeling en ook ten aanzien daarvan geldt hetgeen hiervoor aan het einde van 4.4.4 is overwogen. 4.4.6. [A] verwijt [B] c.s. verder dat zij hem toebehorende zaken uit de stal heeft verwijderd. [B] c.s. stelt dat deze zaken niet [A] , maar haar toebehoren. [B] c.s.

De pachtkamer: in conventie 6.1. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling aan [A] van een bedrag van € 221,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 oktober 2020, datum dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening; 6.2. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling van € 257,89 vanwege proceskosten; 6.3. verklaart het vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 6.4. wijst het anders of meer gevorderde af; in reconventie 6.5. wijst het gevorderde af; 6.6. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, tot betaling van € 74,00 vanwege proceskosten 6.7. verklaart het vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad; in conventie en in reconventie 6.8. veroordeelt [B] c.s. hoofdelijk, in die zin dat bij voldoening door een de anderen in zoverre zijn gekweten, in de nakosten, begroot op € 18,50. 6.9. verklaart hetgeen onder 6.8 is toegewezen uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. H.J. Idzenga, kantonrechter-voorzitter, en P. Kingma en L.L. Geerts leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 4 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier. c 324

heeft in verband hiermee aangevoerd dat er volgens de pachtovereenkomst is verpacht exclusief inventaris, zodat [B] met de inventaris mag doen wat zij wil. De pachtkamer stelt vast dat dit verschil van mening samenhangt met de vraag wat [B] c.s. aan [A] heeft verkocht en dat is niet duidelijk, allereerst al omdat [A] de overgelegde koopovereenkomst van 23 juni 2008 betwist. Verder vermeldt de pachtovereenkomst in de aanhef (zie 2.4 hiervoor) dat is verpacht de stal exclusief inventaris, zodat er op grond daarvan geen aanleiding is om te oordelen dat de bedoelde zaken tot het verpachte behoren. Maar zou het zo zijn dat [B] een aantal zaken die aan [A] in eigendom toebehoren en tot het verpachte behoren heeft weggehaald, is er naar het oordeel van de pachtkamer geen grond om dit onder artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW te scharen. Dit zou eerder een punt van discussie bij de oplevering door [B] bij het einde van de pacht zijn. Met betrekking tot de mestmixers, die volgens [B] ondanks enige beschadiging aan een ervan, nog functioneren, geldt dezelfde overweging. De door [A] gestelde algehele nalatigheid van [B] c.s. ten aanzien van haar onderhoudsverplichting is te weinig geconcretiseerd. 4.4.7. [A] heeft [B] c.s. verder verweten olieverontreiniging te hebben veroorzaakt door een oude tractor die mestmixer aandreef. [B] heeft bij zijn verweer verklaard dat deze tractor inderdaad olie bleek te lekken, maar dat hij die tractor heeft verwijderd en daarna niet meer heeft gebruikt. [A] heeft dit niet weersproken en verder ook niet toegelicht welke schade hij in verband hiermee concreet heeft geleden. De pachtkamer zal hier daarom aan voorbijgaan. 4.4.8. Het verwijt van [A] dat [B] c.s. een mestput illegaal heeft onderverhuurd aan een derde is door [B] c.s. betwist en [A] heeft dit onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Dat [B] c.s. tegen betaling vee van een derde heeft gestald in het gepachte maakt verder naar het oordeel van de pachtkamer nog niet dat er daarmee sprake is van niet toegestane onderverpachting. Door [B] c.s. is onbetwist aangevoerd dat dit vee onder haar UBN-nummer en samen met vee van [B] c.s. op stal heeft gestaan, hetgeen naar het oordeel van de pachtkamer niet als onderverpachting kan worden aangemerkt omdat niet aannemelijke is geworden dat deze gang van zaken het persoonlijk gebruik van het gepachte door [B] c.s. in de weg heeft gestaan. 4.4.9. Tot slot het pompen van koemest in een niet tot het gepachte behorende mestkelder die is bestemd voor varkensmest. [B] heeft betwist dat hij dit heeft gedaan. Als [B] wel koemest in deze mestkelder zou hebben gepompt of door een derde zou hebben laten pompen zou dat als een inbreuk op het eigendomsrecht van [A] kwalificeren, maar [A] heeft onvoldoende geconcretiseerd waarom en in hoeverre de bedrijfsvoering van [B] c.s. daarmee niet is geweest zoals een goed pachter betaamd, dan wel [B] c.s. anderszins ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen (als pachter). 4.4.10. Samenvattend is de pachtkamer van oordeel dat de handelwijze en houding van [B] c.s. niet op alle momenten als voorbeeldig kunnen worden aangemerkt, maar dat de door [A] geuite verwijten zowel op zichzelf als in combinatie onvoldoende aanknopingspunten bieden om te oordelen dat er sprake is van de onder artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW bedoelde situatie. 4.5.1. [A] heeft zich verder beroepen op het bepaalde in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW, de redelijke belangenafweging. [A] heeft hieraan het betaalgedrag van [B] c.s. en de verstoorde verhouding tussen partijen ten grondslag gelegd. 4.5.2. Met betrekking tot de betalingen verwijst de pachtkamer naar hetgeen daarover hiervoor onder 4.4.1. is overwogen. De pachtkamer is op grond hiervan van oordeel dat dit niet kan bijdragen aan de in de bepaling bedoelde belangenafweging ten gunste van [A] . 4.5.3. De gestelde verstoorde verhouding is gelet op de vele verwijten over en weer en de incidenten die blijken uit de stukken en het verhandelde ter zitting onmiskenbaar en is de pachtkamer dan ook niet ontgaan. Het zou onder de huidige omstandigheden wellicht het verstandigst zijn als partijen een punt achter hun relatie zetten. Echter biedt naar het oordeel van de pachtkamer de verstoorde verhouding in dit geval geen grond om de in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW bedoelde belangenafweging te maken. Daartoe geldt dat onvoldoende is komen vast te staan dat de slechte verhouding (in overwegende mate) aan [B] c.s. valt te verwijten (vergelijk gerechtshof Arnhem 24 oktober 1995, TvAR 1996/4845). De pachtkamer betrekt hierbij dat er ook naast de pachtverhouding tussen partijen andere problemen die de verhouding bepalen spelen of hebben gespeeld, bijvoorbeeld het opzeggen van jachtrechten door [B] en het gebruik van een pad, die naar het oordeel van de pachtkamer buiten de belangenafweging van artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW dienen te blijven. Daarnaast is het op grond van hetgeen in deze procedure naar voren is gekomen naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende aannemelijk geworden dat de slechte verhouding tussen partijen tussen moet leiden tot een belangenafweging ten gunste van [A] . Het gaat niet alleen om de ergernissen van [A] , de bedrijfsbelangen van [B] c.s., die stelt de stalruimte nodig te hebben, spelen hierbij ook een rol. 4.5.4. Ook dit argument kan gezien het voorgaande geen grond voor opzegging vormen. 4.6. Ten aanzien van het door [A] gestelde eigen gebruik van het gepachte het volgende. In de opzeggingsbrief heeft [A] dit niet nader toegelicht. Bij dagvaarding heeft [A] gesteld dat hij de stalruimte voor zijn bedrijf in ongediertebestrijding nodig heeft. Ter zitting heeft [A] verklaard dat de huurder van een deel van de loods op zijn terrein de loods graag volledig wil huren en dat hij dan andere ruimte voor zijn opslag nodig heeft, alsmede dat hij overweegt om zelf jongvee te gaan houden. Het vrijmaken van ruimte ten gunste van een andere huurder en het daardoor nodig hebben van het gepachte is naar het oordeel van de pachtkamer geen beoogd eigen gebruik op grond waarvan de belangen van [B] als pachter zouden moeten wijken. Voor wat betreft de plannen van [A] om zelf vee te gaan houden geldt dat hij deze plannen pas op zitting kenbaar heeft gemaakt en slechts zeer summier heeft toegelicht. Zo heeft hij de pachtkamer bijvoorbeeld niet duidelijk kunnen maken of hij dit vee op eigen naam of voor een ander wil gaan houden, alsmede niet hoe hij de financiering en aankoop van voer en mestafzet concreet denkt vorm te gaan geven. Er is kennelijk nog geen enkel uitgewerkt plan. Ook dit argument slaagt daarom niet. 4.7. Het voorgaande leidt er toe dat de vorderingen met betrekking tot het beëindigen van de pachtovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen tot ontruiming, oplevering van het gepachte en herstel van schades zullen worden afgewezen. Het voorgaande brengt verder mee dat de vordering ten aanzien van overdracht van fosfaatrechten, dan wel een financiële vergoeding in verband daarmee, geen beoordeling behoeft. Dit aspect komt pas aan de orde bij het einde van de pacht en daarvan is nog geen sprake. 4.8. Omdat niet is weersproken dat [B] c.s. bij is met betaling van pachtpenningen, zal de daarop gerichte vordering worden afgewezen. [A] heeft verder een bedrag van € 221,54 gevorderd vanwege vergoeding van schade die is veroorzaakt door de losgebroken pinken. Zoals hiervoor onder 4.4.5 is overwogen heeft [B] c.s. deze schade onvoldoende weersproken.

heeft in verband hiermee aangevoerd dat er volgens de pachtovereenkomst is verpacht exclusief inventaris, zodat [B] met de inventaris mag doen wat zij wil. De pachtkamer stelt vast dat dit verschil van mening samenhangt met de vraag wat [B] c.s. aan [A] heeft verkocht en dat is niet duidelijk, allereerst al omdat [A] de overgelegde koopovereenkomst van 23 juni 2008 betwist. Verder vermeldt de pachtovereenkomst in de aanhef (zie 2.4 hiervoor) dat is verpacht de stal exclusief inventaris, zodat er op grond daarvan geen aanleiding is om te oordelen dat de bedoelde zaken tot het verpachte behoren. Maar zou het zo zijn dat [B] een aantal zaken die aan [A] in eigendom toebehoren en tot het verpachte behoren heeft weggehaald, is er naar het oordeel van de pachtkamer geen grond om dit onder artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW te scharen. Dit zou eerder een punt van discussie bij de oplevering door [B] bij het einde van de pacht zijn. Met betrekking tot de mestmixers, die volgens [B] ondanks enige beschadiging aan een ervan, nog functioneren, geldt dezelfde overweging. De door [A] gestelde algehele nalatigheid van [B] c.s. ten aanzien van haar onderhoudsverplichting is te weinig geconcretiseerd. 4.4.7. [A] heeft [B] c.s. verder verweten olieverontreiniging te hebben veroorzaakt door een oude tractor die mestmixer aandreef. [B] heeft bij zijn verweer verklaard dat deze tractor inderdaad olie bleek te lekken, maar dat hij die tractor heeft verwijderd en daarna niet meer heeft gebruikt. [A] heeft dit niet weersproken en verder ook niet toegelicht welke schade hij in verband hiermee concreet heeft geleden. De pachtkamer zal hier daarom aan voorbijgaan. 4.4.8. Het verwijt van [A] dat [B] c.s. een mestput illegaal heeft onderverhuurd aan een derde is door [B] c.s. betwist en [A] heeft dit onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Dat [B] c.s. tegen betaling vee van een derde heeft gestald in het gepachte maakt verder naar het oordeel van de pachtkamer nog niet dat er daarmee sprake is van niet toegestane onderverpachting. Door [B] c.s. is onbetwist aangevoerd dat dit vee onder haar UBN-nummer en samen met vee van [B] c.s. op stal heeft gestaan, hetgeen naar het oordeel van de pachtkamer niet als onderverpachting kan worden aangemerkt omdat niet aannemelijke is geworden dat deze gang van zaken het persoonlijk gebruik van het gepachte door [B] c.s. in de weg heeft gestaan. 4.4.9. Tot slot het pompen van koemest in een niet tot het gepachte behorende mestkelder die is bestemd voor varkensmest. [B] heeft betwist dat hij dit heeft gedaan. Als [B] wel koemest in deze mestkelder zou hebben gepompt of door een derde zou hebben laten pompen zou dat als een inbreuk op het eigendomsrecht van [A] kwalificeren, maar [A] heeft onvoldoende geconcretiseerd waarom en in hoeverre de bedrijfsvoering van [B] c.s. daarmee niet is geweest zoals een goed pachter betaamd, dan wel [B] c.s. anderszins ernstig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen (als pachter). 4.4.10. Samenvattend is de pachtkamer van oordeel dat de handelwijze en houding van [B] c.s. niet op alle momenten als voorbeeldig kunnen worden aangemerkt, maar dat de door [A] geuite verwijten zowel op zichzelf als in combinatie onvoldoende aanknopingspunten bieden om te oordelen dat er sprake is van de onder artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder a BW bedoelde situatie. 4.5.1. [A] heeft zich verder beroepen op het bepaalde in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW, de redelijke belangenafweging. [A] heeft hieraan het betaalgedrag van [B] c.s. en de verstoorde verhouding tussen partijen ten grondslag gelegd. 4.5.2. Met betrekking tot de betalingen verwijst de pachtkamer naar hetgeen daarover hiervoor onder 4.4.1. is overwogen. De pachtkamer is op grond hiervan van oordeel dat dit niet kan bijdragen aan de in de bepaling bedoelde belangenafweging ten gunste van [A] . 4.5.3. De gestelde verstoorde verhouding is gelet op de vele verwijten over en weer en de incidenten die blijken uit de stukken en het verhandelde ter zitting onmiskenbaar en is de pachtkamer dan ook niet ontgaan. Het zou onder de huidige omstandigheden wellicht het verstandigst zijn als partijen een punt achter hun relatie zetten. Echter biedt naar het oordeel van de pachtkamer de verstoorde verhouding in dit geval geen grond om de in artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW bedoelde belangenafweging te maken. Daartoe geldt dat onvoldoende is komen vast te staan dat de slechte verhouding (in overwegende mate) aan [B] c.s. valt te verwijten (vergelijk gerechtshof Arnhem 24 oktober 1995, TvAR 1996/4845). De pachtkamer betrekt hierbij dat er ook naast de pachtverhouding tussen partijen andere problemen die de verhouding bepalen spelen of hebben gespeeld, bijvoorbeeld het opzeggen van jachtrechten door [B] en het gebruik van een pad, die naar het oordeel van de pachtkamer buiten de belangenafweging van artikel 7:370 lid 1, aanhef en onder c BW dienen te blijven. Daarnaast is het op grond van hetgeen in deze procedure naar voren is gekomen naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende aannemelijk geworden dat de slechte verhouding tussen partijen tussen moet leiden tot een belangenafweging ten gunste van [A] . Het gaat niet alleen om de ergernissen van [A] , de bedrijfsbelangen van [B] c.s., die stelt de stalruimte nodig te hebben, spelen hierbij ook een rol. 4.5.4. Ook dit argument kan gezien het voorgaande geen grond voor opzegging vormen. 4.6. Ten aanzien van het door [A] gestelde eigen gebruik van het gepachte het volgende. In de opzeggingsbrief heeft [A] dit niet nader toegelicht. Bij dagvaarding heeft [A] gesteld dat hij de stalruimte voor zijn bedrijf in ongediertebestrijding nodig heeft. Ter zitting heeft [A] verklaard dat de huurder van een deel van de loods op zijn terrein de loods graag volledig wil huren en dat hij dan andere ruimte voor zijn opslag nodig heeft, alsmede dat hij overweegt om zelf jongvee te gaan houden. Het vrijmaken van ruimte ten gunste van een andere huurder en het daardoor nodig hebben van het gepachte is naar het oordeel van de pachtkamer geen beoogd eigen gebruik op grond waarvan de belangen van [B] als pachter zouden moeten wijken. Voor wat betreft de plannen van [A] om zelf vee te gaan houden geldt dat hij deze plannen pas op zitting kenbaar heeft gemaakt en slechts zeer summier heeft toegelicht. Zo heeft hij de pachtkamer bijvoorbeeld niet duidelijk kunnen maken of hij dit vee op eigen naam of voor een ander wil gaan houden, alsmede niet hoe hij de financiering en aankoop van voer en mestafzet concreet denkt vorm te gaan geven. Er is kennelijk nog geen enkel uitgewerkt plan. Ook dit argument slaagt daarom niet. 4.7. Het voorgaande leidt er toe dat de vorderingen met betrekking tot het beëindigen van de pachtovereenkomst en de daarmee samenhangende vorderingen tot ontruiming, oplevering van het gepachte en herstel van schades zullen worden afgewezen. Het voorgaande brengt verder mee dat de vordering ten aanzien van overdracht van fosfaatrechten, dan wel een financiële vergoeding in verband daarmee, geen beoordeling behoeft. Dit aspect komt pas aan de orde bij het einde van de pacht en daarvan is nog geen sprake. 4.8. Omdat niet is weersproken dat [B] c.s. bij is met betaling van pachtpenningen, zal de daarop gerichte vordering worden afgewezen. [A] heeft verder een bedrag van € 221,54 gevorderd vanwege vergoeding van schade die is veroorzaakt door de losgebroken pinken. Zoals hiervoor onder 4.4.5 is overwogen heeft [B] c.s. deze schade onvoldoende weersproken.

Dit bedrag zal daarom worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals is gevorderd. In reconventie 5.1. Aan de vordering van [B] c.s. in reconventie ligt de gedachte ten grondslag dat zij een aanspraak heeft op de stikstofrechten die samenhangen met de ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 aan [A] verleende vergunning (hierna: de Nb-vergunning). [B] c.s. heeft in verband hiermee gesteld dat de stikstofrechten een vermogensrecht is en heeft gewezen op de aanspraken van pachter en verpachter ten aanzien van het melkquotum en fosfaatrechten. Volgens [B] c.s. kan zij aanspraak op stikstofrechten maken als [A] op zijn beurt aanspraak op fosfaatrechten van [B] c.s. meent te kunnen maken. 5.2. De pachtkamer oordeelt als volgt. De Nb-vergunning is in 2015 door [A] aangevraagd. Bij de verlening door de provincie is de Nb-vergunning op zijn naam gesteld, geldig voor de locatie [adres] . In de vergunning is het maximaal te houden aantal dieren en de daarmee corresponderende totale jaarlijkse NH3 emissie voor de inrichting van [A] aan de [adres] bepaald. Daarbij is een referentiesituatie in aanmerking genomen die is gebaseerd op en eerder verleende milieuvergunning. 5.3. Naar het oordeel van de pachtkamer is hiermee de maximale depositieruimte ten aanzien van het bedrijf van [A] aan de [adres] vastgesteld. De Nb-vergunning ziet op de gevolgen van de exploitatie van het bedrijf aan de [adres] voor de natuurgebieden in de omgeving van het bedrijf en is aldus verbonden met dit bedrijf en niet met de persoon van de exploitant van het bedrijf (vergelijk rechtbank Limburg 20 augustus 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:6178, rechtsoverweging 10). Met andere woorden; de Nb-vergunning verschaft geen rechten aan [A] in persoon. 5.4. De vergelijking die [B] c.s. heeft gemaakt met bijvoorbeeld het melkquotum en de fosfaatrechten gaat naar het oordeel van de pachtkamer niet op. Uit het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:7664, TvAR 2019/8005) over de aanspraken op fosfaatrechten valt af te leiden dat de aanspraken van (in dat geval de verpachter) op fosfaatrechten en productierechten samenhangen met het feit dat de verpachter door de terbeschikkingstelling van grond of gebouwen heeft bijgedragen aan de totstandkoming van die rechten en dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de verpachter daarom enige aanspraak op de rechten heeft. 5.5. De pachtkamer herhaalt dat de Nb-vergunning is gerelateerd aan het bedrijf van [A] . Afsplitsing van rechten die uit de vergunning voortvloeien staat daar haaks op. Verder geldt in dit geval dat is niet gebleken van enige bijdrage van [B] c.s. aan het kunnen verlenen van de Nb-vergunning voor de locatie aan de [adres] . De Nb-vergunning is verleend op basis van een al langer bestaande situatie, onafhankelijk van het feit dat [B] nu de stal pacht en daar dieren heeft gestald. De pachtkamer constateert ook dat Nb-vergunning is verleend ten aanzien van een veel groter aantal dieren dan [B] er houdt en volgens de pachtovereenkomst maximaal mag houden, hetgeen een aanwijzing is voor de hiervoor bedoelde afwezigheid van verband tussen de pacht door [B] en de vergunningverlening. 5.6. Gelet op het voorgaande is er geen grond voor toewijzing van de vordering in reconventie en deze vordering zal worden afgewezen. De pachtkamer laat daarom in het midden in hoeverre stikstofrechten als verhandelbare vermogensrechten kunnen worden aangemerkt. De proceskosten in conventie en in reconventie 5.7. Omdat de vordering van [A] in conventie grotendeels zal worden afgewezen en slechts zal worden toegewezen op een ondergeschikt punt, zullen in conventie de proceskosten worden toegewezen op basis van de tarieven die gelden ten aanzien van hetgeen zal worden toegewezen en voor het overige worden gecompenseerd. Dit breng mee dat [B] c.s. (hoofdelijk) zal worden veroordeeld om te betalen € 100,89 vanwege dagvaardingskosten, € 83,00 vanwege griffierecht en € 74,00 (2 punten, € 37,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde, totaal € 257,89. In reconventie zal [B] c.s. als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [A] worden deze kosten vastgesteld op € 74,00 (tegeneis als zelfstandige vordering, 2 punten, € 37,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde. Verder zal [B] c.s. (hoofdelijk) worden veroordeeld in de nakosten, begroot op € 18,50 (half punt liquidatietarief).

Dit bedrag zal daarom worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente zoals is gevorderd. In reconventie 5.1. Aan de vordering van [B] c.s. in reconventie ligt de gedachte ten grondslag dat zij een aanspraak heeft op de stikstofrechten die samenhangen met de ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 aan [A] verleende vergunning (hierna: de Nb-vergunning). [B] c.s. heeft in verband hiermee gesteld dat de stikstofrechten een vermogensrecht is en heeft gewezen op de aanspraken van pachter en verpachter ten aanzien van het melkquotum en fosfaatrechten. Volgens [B] c.s. kan zij aanspraak op stikstofrechten maken als [A] op zijn beurt aanspraak op fosfaatrechten van [B] c.s. meent te kunnen maken. 5.2. De pachtkamer oordeelt als volgt. De Nb-vergunning is in 2015 door [A] aangevraagd. Bij de verlening door de provincie is de Nb-vergunning op zijn naam gesteld, geldig voor de locatie [adres] . In de vergunning is het maximaal te houden aantal dieren en de daarmee corresponderende totale jaarlijkse NH3 emissie voor de inrichting van [A] aan de [adres] bepaald. Daarbij is een referentiesituatie in aanmerking genomen die is gebaseerd op en eerder verleende milieuvergunning. 5.3. Naar het oordeel van de pachtkamer is hiermee de maximale depositieruimte ten aanzien van het bedrijf van [A] aan de [adres] vastgesteld. De Nb-vergunning ziet op de gevolgen van de exploitatie van het bedrijf aan de [adres] voor de natuurgebieden in de omgeving van het bedrijf en is aldus verbonden met dit bedrijf en niet met de persoon van de exploitant van het bedrijf (vergelijk rechtbank Limburg 20 augustus 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:6178, rechtsoverweging 10). Met andere woorden; de Nb-vergunning verschaft geen rechten aan [A] in persoon. 5.4. De vergelijking die [B] c.s. heeft gemaakt met bijvoorbeeld het melkquotum en de fosfaatrechten gaat naar het oordeel van de pachtkamer niet op. Uit het arrest van de pachtkamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:7664, TvAR 2019/8005) over de aanspraken op fosfaatrechten valt af te leiden dat de aanspraken van (in dat geval de verpachter) op fosfaatrechten en productierechten samenhangen met het feit dat de verpachter door de terbeschikkingstelling van grond of gebouwen heeft bijgedragen aan de totstandkoming van die rechten en dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de verpachter daarom enige aanspraak op de rechten heeft. 5.5. De pachtkamer herhaalt dat de Nb-vergunning is gerelateerd aan het bedrijf van [A] . Afsplitsing van rechten die uit de vergunning voortvloeien staat daar haaks op. Verder geldt in dit geval dat is niet gebleken van enige bijdrage van [B] c.s. aan het kunnen verlenen van de Nb-vergunning voor de locatie aan de [adres] . De Nb-vergunning is verleend op basis van een al langer bestaande situatie, onafhankelijk van het feit dat [B] nu de stal pacht en daar dieren heeft gestald. De pachtkamer constateert ook dat Nb-vergunning is verleend ten aanzien van een veel groter aantal dieren dan [B] er houdt en volgens de pachtovereenkomst maximaal mag houden, hetgeen een aanwijzing is voor de hiervoor bedoelde afwezigheid van verband tussen de pacht door [B] en de vergunningverlening. 5.6. Gelet op het voorgaande is er geen grond voor toewijzing van de vordering in reconventie en deze vordering zal worden afgewezen. De pachtkamer laat daarom in het midden in hoeverre stikstofrechten als verhandelbare vermogensrechten kunnen worden aangemerkt. De proceskosten in conventie en in reconventie 5.7. Omdat de vordering van [A] in conventie grotendeels zal worden afgewezen en slechts zal worden toegewezen op een ondergeschikt punt, zullen in conventie de proceskosten worden toegewezen op basis van de tarieven die gelden ten aanzien van hetgeen zal worden toegewezen en voor het overige worden gecompenseerd. Dit breng mee dat [B] c.s. (hoofdelijk) zal worden veroordeeld om te betalen € 100,89 vanwege dagvaardingskosten, € 83,00 vanwege griffierecht en € 74,00 (2 punten, € 37,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde, totaal € 257,89. In reconventie zal [B] c.s. als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [A] worden deze kosten vastgesteld op € 74,00 (tegeneis als zelfstandige vordering, 2 punten, € 37,00 per punt) vanwege salaris gemachtigde. Verder zal [B] c.s. (hoofdelijk) worden veroordeeld in de nakosten, begroot op € 18,50 (half punt liquidatietarief).